（問） １６年前から１２．５坪の店舗を借りて飲食店を営業しています。
家賃は３年ごとに値上げされ坪２万４０００円です。最近、この付近の商店街では空店舗が多く、家賃の相場が大幅に下がっているようです。近所の不動産屋の話では、同じ程度の店舗で坪１万８０００円前後だそうで、実際に借りる段になると、さらに値引きしているという話です。
最近、不景気で営業成績がふるわず赤字経営に陥りました。そこで打開策を考えていたら、家賃が世間相場より大幅に高いことに気付いたのです。
この際、家賃の安いところに移転してしまえば簡単なのですが、移転するとなるとまとまった資金が必要です。
家賃を相場並みに値下げすることができないでしょうか。
（答） まず家主に家賃の値下げ要求をします。値下げ要求の時期は賃貸借契約の期間途中でもかまいません。ただし、すでに支払済みの過去の家賃の値下げ要求はできません。
世間では、貸店舗の賃借人からの家賃値下げ要求に応じる賃貸人が結構いるようです。空店舗が増えているので、テナントに逃げられては元も子もないからでしょう。
家主がどうしても値下げに応じない場合は、簡易裁判所に家賃減額の調停の申立をします。調停申立の手続きはきわめて簡単です。裁判所に備付けの「賃料増減額調停申立書」に必要事項を書き込めばいいので、誰にでもできます。
調停は、裁判所が結論を決めるのではなく、申立人と相手方双方の意見をとりまとめるのです。両者の意見が一致すれば、それで調停が成立し家賃額が決まります。
家賃額が確定するまでの間の家賃は、値下げ前の額を支払います。確定前に値下げ額で支払うと家賃の一部不払いで契約解除の原因になります。
最近は、近隣の家賃の水準が大幅に下落している状況なので、調停で値下げの成果を挙げる事例が増えていますが、もし調停で双方の意見が一致せず、調停不調になったら本裁判にします。裁判で減額が確定すれば、すでに支払った家賃との差額は年１割の利息が付いて返還されます。
東京借地借家人新聞より
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2009.02.04
| 家賃の減額（増額）
（問） 私は古い一戸建ての平屋を借りています。
先日来の長雨で建物の一部に雨漏りしました。屋根は瓦葺きです。家主に修繕を頼んだところ「うちでは修繕はみんな借りている人にやってもらっています」と言われてしまいました。
私は、貸家の修繕は家主がやるものとばかり思っていましたが、家主の考え方次第で借家人に押付けられるものなのでしょうか。
なんとか家主に修繕させる方法はないものでしょうか。
（答） 貸家の修繕についての法律の定めは、民法６０６条１項に「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をなす義務を負う」と規定しています。貸家の修繕義務は家主にあることが明確に規定されているのです。
家主がこの法律に規定する義務を免れるためには、あらかじめ契約で「雨漏りの修繕は借家人の負担とする」との特約（特約とは法律の定めに反する約定）を交わしておかなければなりません。
あなたの場合は右の特約はないので、言うまでもなく修繕義務は家主にあります。以下は家主の負担で修繕をする方法です。
まず内容証明郵便（配達証明付）で家主に対して通知をします。
その内容は「雨漏りしているので本書到達後１０日以内に修繕してください。もし期日までに直していただけない場合は、私が業者に依頼して修繕し、その修繕費用は後日請求しますのでお支払いください。万一お支払いくださらない場合は、やむを得ず月々の家賃から差し引きます」。
この通知を出した上で、その内容のとおり実行すればいいのです。修繕費用が月額家賃の半分以上になる場合は２ヵ月に分けて差し引きます。
ここで、内容証明郵便を出す段取りを省略して、修繕費を家賃から差し引くと家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされる恐れがあります。
借家の修繕問題の解決法には別の方法もあります。それは、家主は完全な物を貸す義務がありますから、雨漏りするという不完全な度合いに応じて家賃を減額し、直ったら元に戻す方法です。しかし、これではいつ直るか分からず、前の方が現実的です。
東京借地借家人新聞より
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2009.02.03
| 修理･改装（借家）
（問） マンションの賃貸借契約の期間が１ヵ月後に満了します。家主から頼まれたという不動産屋から「契約更新のお知らせ」が送られてきました。その内容は(1)家賃は据置き、(2)更新料は家賃の１ヵ月分、(3)手数料は家賃の半額、となっています。
従前の契約書には「契約を更新するときは更新料を新家賃の１ヵ月分支払う」という契約条項が入っています。私は当初契約するときには契約内容を読まずに契約書にサインしてしまいました。私は前回の失敗を繰返さないために、今回更新する契約書では、この条文を削除したいと思います。削除する方法はありませんか。
更新料は支払義務がなく払っていない人が大勢いると聴きました。私は次回以降はもちろんですが、できれば今回も更新料と手数料は支払いたくありませんが、私の場合はどうにもならないのでしょうか。
（答） 従前の契約書に記載されている更新時には更新料を支払う旨の約定は、更新を新しい契約書を取り交す合意更新にした場合は、支払約束として有効とされ支払義務があります。
新たに契約書を取り交さない法定更新の場合はどうでしょうか。
法定更新は借家人は何らの経済的負担を負うことなく当然に更新の効果を享受できることになっています。さらに、この規定に反する特約で借家人に不利なものは無効としています。
本来無効な筈ですが、裁判所の判断は、無効とするものと有効とするものの両方あって確定していません。また、有効とする判例のなかには、約定更新料不払いは約束違反で契約解除（注）というものまであります。
そこで、仮に裁判になったら負けることもあるのを承知の上で法定更新にして更新料を払わないのも１つの方法です。
しかし、万一、契約を解除されては元も子もなくなるので今回の更新料は支払い、新規契約書の更新料を支払う旨の条項は削除するといいでしょう。家主が削除に応じないときは、法定更新にします。法定更新後は契約期間の定めがない状態で続くので、更新料を支払う機会がなくなります。
手数料は、仕事を依頼した人から取るもので借家人に請求するのは見当違いです。断りましょう。
東京借地借家人新聞より
（注）約定更新料を不払いして借地契約を解除された事例
借地人は無断増改築、無断転貸、地代の滞納などがあって、地主から契約解除をされても仕方がない状態であった。
約定更新料支払請求の調停で、借地人は借地契約解除の撤回と引き換えに更新料１００万円の支払いを2回に分けて支払う約束した。1回分は支払ったが、後の半分は催告をしても支払わなかったので、貸主が建物収去土地明渡を求めて提訴した。
１審の横浜地裁では借地人が勝訴したが、控訴審の東京高裁では借地人敗訴。これを不服として借地人が上告したが、最高裁は借地人の違約行為、不信行為を不問にする解決金の意味を含めた趣旨である更新料を支払わなかったことを理由に契約解除を認めた（最高裁昭和59年4月20日判決、判例タイムズ526号）。
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2009.02.02
| 更新料（借家）
（問） 約２０坪を借地し、鉄骨３階建建物を所有している。本年８月末が借地契約の更新である。１５年前の更新の際、私が更新料を半分に値切ったところ、地主は借地期間も半分になるのが理窟だと言って、それまでの３０年契約を１５年に縮めてしまった。ところが友人に、１５年という契約期間は認められない筈だと言われたが、どうなのか。
（答） 相談者の契約は借地借家法（１９９２年８月１日）施行以前の契約なので、「借地契約の更新に関する経過措置」（借地借家法附則６条）により、旧借地法が適用される。
既に存在している借地契約を当事者の合意によって更新する場合に当事者が借地権の存続期間を約定することは自由である。
だが、その最短期間は堅固な建物については３０年、その他の建物は２０年とされている（借地法５条１項）。それ以下の期間を定めても、借地法５条１項の最短期間制限に抵触し、借地人に不利益な契約条件であるとして法律上効力がないものとして取扱われる（借地法11条）。
「合意による契約の更新において借地権の法定存続期間よりも短い期間を定めても、その特約は無効であり、堅固な建物については３０年、非堅固な建物については２０年の存続期間が与えられる」（東京高裁１９５５年５月３０日判決）ということになる。
「更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする」（借地法５条１項）。従来の判例は存続期間をこのように借地法５条１項の「更新後の期間を定めなかった時の存続期間」の規定に拠った解釈をしていた。
しかし、最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる」（最高裁１９６９年１１月２６日判決）との統一解釈を示した。
借地法２条１項は、借地権の存続期間について契約で借地権の存続期間を決めなかった場合は鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の堅固建物の所有を目的とするものは６０年、その他の建物は３０年と法定存続期間を定めている。借地法２条２項では当事者間に約定がある場合は最短期間を堅固建物は３０年以上、木造建等の非堅固建物は２０年以上と規定している。この存続期間の定めに反する特約で借地人に不利なものは無効とされる（借地法11条）。
最高裁の判例に基づけば、相談者の場合は、借地期間が１５年の契約なので、借地権の最短約定存続期間に満たない期間の約定は借地法２条２項に抵触し、借地法１１条により借地人に不利な契約条件として無効になる。約定は定めなかったものとして扱われ、存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、借地法２条１項本文から堅固建物所有目的の借地権は６０年の存続期間となる。従って、相談者の残存借地期間は後４５年間存続することになる。
また、木造など非堅固建物の約定存続期間（２０年）よりも短い期間を仮に当事者の合意で定めたとしても、当事者の意思に関係なく期間は３０年と法定される。
借地法の考え方には借地人に出来る限り長期の存続期間を確保しようという意図が根底にある。それ故、最短期間には制限があるが、最長期間に関しては制限がない。
参考法令
借地法
第２条 借地権の存続期間は石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物の所有を目的とするものについては３０年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権はこれによって消滅する。
２ 契約で堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は、前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。
第11条 第２条、第４条〜第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。
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2009.01.23
| 借地借家法・民法
判例紹介
平成７年に締結された建物賃貸借契約（サブリース契約）において､平成１３年７月から賃料を増額する旨の合意が借地借家法３２条１項に反して無効とはならず､合意どおりの賃料増額が認められた事例 （東京地裁平成１５年３月３１日判決､判例タイムズ１１４９号３０７頁）
（事案の概要）
Ｘ（貸主）とＹ（借主）は、ＸＹ巻で平成７年１月６日に締結された建物賃貸借契約（サブリース契約）において､月額賃料に月､平成７年１月〜同年６月３０日まで３４８５円／��､同７月１日以降５８６９円に増額する旨の合意（以下「本件賃料増額合意」という）をした。Ｘは､本件賃料増額合意に基づき平成１３年７月１日以降本件建物の月額賃料は５８６９円／�屬冒�額されたとして､Ｙに増額分の賃料の支払を求め、Ｙは、本件賃料増額合意は借地借家法３２条１項二違反して無効であるなどと主張して同日以降の月額賃料は従前通り３８１２円／�屬鯆兇┐討和減澆靴覆い海箸粒稜Г魑瓩瓩拭�
（判決）
本判決は、本件賃料増額合意が借地借家法３２条１項に反して無効となるか否かにつき､「借地借家法３２条１項は強行法規と解されているが､その趣旨は､同項が直ちに賃料にかかる特約を無効とすることにあるのではなく､むしろ､賃料にかかる特約が、同項の適用を排除することができないことにあるにすぎない。そして、借地借家法３２条１項は､当事者に対し､公平の見地から､相当な額まで賃料の増減を請求することができる権利を付与するものであるが､この相当な賃料額を定めるに当たっては､同項所定の諸事由に限ることなく､請求当時の経済状況及び従来の賃貸借関係､特に当該賃貸借の成立に関する経過その他諸般の事情を斟酌して､具体的事実関係に即し､合理的に定めることが必要である。（中略）したがって､当事者間の賃料にかかる合意が、借地借家法３２条１項に反して無効となるか否かは、同項所定の諸事由、賃料が増額される時点の経済状況及び従来の賃貸借関係（特に当該賃貸借の成立に関する経緯）その他諸般の事情を斟酌し、当該合意の内容が当事者間の公平を著しく害するか否かという基準で決するのが相当である」と判示したうえで､上記の諸事情を具体的に斟酌して､本件賃料増額合意はＸＹ間の公平を害するものとは言えず、借地借家法３２条１項に反して無効とはならないとして、Ｘの請求を認めた。
（寸評）
本判決は､賃料増減に関する合意が借地借家法３２条１項に反して無効となるか否かの判断基準について判示したもので､賃料増減に関する合意の有効性を判断するうえで参考になる判決である。
（2004.11.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.01.19
| 更新料（借地）
判例紹介
３年ごとに賃料を１５％増額するという賃料自動改定特約のある期間２０年の賃貸借契約で､�￣ζ談鵑�事情変更の原則により失効したとの主張が否定され､また､��右特約が有効であることをを理由とした賃借人の賃料減額請求ができないとした事例 （東京地裁平成１０年８月２７日判決､判例時報１６５号１３８頁）
（事案の概要）
Ｘ（賃主）はＹ（借主）に対して､昭和６０年４月､１０階建て事務所兼店舗の５階ないし１０階部分（以下本件建物という）を賃貸したが､右賃貸借契約には､賃料を３年ごとに１５％増額する旨の賃料自動改定特約がついていた。
昭和６３年４月､平成３年４月には右特約に基づく賃料増額が行われたが､右特約に基づく平成６年４月､平成９年４月の増額については、Ｙはいわゆるバブル経済の崩壊により右特約が前提とする経済情勢は平成４年以降大きく変動し、右特約は遅くとも平成６年４月まには事情変更の原則により失効した旨主張して右各増額に応じなかった。
そして平成８年３月には賃料が経済事情の変動等により不相当になったとして、Ｘに対して賃料減額の意思表示を行った。ＸはＹに対して、右特約に基づく平成６年４月､平成９年４月の賃料増額の確認を求める訴えを提起し、ＹはＸに対して､平成８年３月以降の賃料減額の確認を求める反訴を提起した。
（判決）
本判決は、「本件賃料自動改定特約の有効性を考えるに当たっては､同特約の適用がないとした場合の本件建物部分の相当賃料を検討することが必要である。なぜならば､被告（Ｙ）が主張するように､いわゆるバブル経済の崩壊により右相当賃料が相当程度に減額されるべきなどの事実関係があるとすれば､本件賃料自動改定特約を適用する基礎となる事情に変動があり､その結果､事情変更の原則の適用によるものか否かはひとまずおくとして、同特約は失効したと判断する余地が生じてくるからである」旨判示した上で､
右特約が適用されるとした場合の賃料が平成６年４月時点で月３３４万５９２５円､平成９年４月時点で月３８４万７８１４円､他方右特約が適用されない場合の相当賃料は前者が３７２万８１００円､後者が月３６５万５５００円であり､前者では右特約を適用した場合の賃料がそうでない場合を下回り､後者では若干上回るに過ぎない旨認定し、「本件賃料自動改定特約は少なくとも現段階においては､未だ同特約の前提となる事情について､同特約が失効したものと判断するに至るほどの変動があったとまでは認め難い」と右特約の有効性を認めるとともに､右特約が失効していない以上賃料減額請求の行使はできないとして、Ｘ（貸主）の請求を容認し、Ｙ（借主）の反訴請求を棄却した。
（寸評）
事情変更の原則による失効を含め賃料自動改定特約の有効性をめぐる紛争は多く､本件は右特約の有効性を認め賃料減額請求を否定したものであるが､その論理構成については参考になる判決である。
（1999.03.）
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2009.01.13
| 賃料自動改定特約
判例紹介
期間２０年､転貸自由､賃料を３年毎に１０％増額する旨の賃料自動増額特約のある建物賃貸借契約（サブリース契約）について､賃料減額請求権の適用が認められた事例 （東京地裁平成１０年２月２６日判決､判例時報１６６１号１０２頁）
（事実） 賃借人は､平成３年１０月､建物所有者から地上４階､地価１階ないし３階の一部を賃貸期間２０年､賃料については３年毎に１０％増額する旨の賃料自動改定特約つきで賃借した。いわゆるサブリース契約であり､大手不動産会社である賃借人が､賃貸人である建物所有者にテナントの賃料を保証する趣旨のものであった。そして､賃借人は賃貸人に対し､借地借家法第３２条に基づく賃料減額請求をした。
（争点）
サブリース契約の場合､賃料（増）減額請求権の適用があるのか。
（判決要旨）
「本件契約は､賃貸事業受託方式のサブリースであって､まさしく賃貸借契約であり､転貸を前提として本件建物を一括して賃貸することや賃料保証及び増額特約といった約定は使用収益についての特約や賃料支払及改定についての特約といべきものにすぎず､そのような特約がなされることにより､賃貸借契約の本質が失われるものではないから､本件契約には借地借家法が適用去れというべきである。
借地借家法第３２条に基づく賃料改定は､事情変更の原則の要件を緩和して明文化したものであり､一定の経済事情の変動があり､それにより賃料不相当になった時に認められるものでその増減は本来一定の経済事情の変動を原因として生じた不相当分を是正するものであって､それ以上の賃料額の是正を原則として意図するものでないというべきである。本件においては､賃借人は不動産業を営みサブリース事業をなす会社であり､賃貸人は本件建物の管理のために設立された会社であるから賃借人は賃貸人と対等ないし優位の立場にあり､原則どおり契約自由の原則を尊重しても､借地借家法の趣旨に反して賃借人に不利な結果を生じるものとはならないというべきである。
当事者双方の本件契約及びそれに至る経過､賃貸人がバブル経済の崩壊の影響による賃料相場の下落について応分以上の負担に応じている事実､賃借人の赤字の状況等を考慮し､経済的価値に純粋に即応した賃料で新規賃料額に等しいものと合意賃料額とを折半した金額をもって相当賃料というべきである。」と判示した。
（短評）
サブリース契約について借地借家法が適用されるかについては､学説は分かれており､裁判例においても東京地裁判決（平成１０年８月２８日）は、借地借家法第３２条の適用が排除されるものとしたものがある。
現在のところ、地方裁判所段階の判決が出されているところであり､どちらが主流といえる状況になく､今後高裁による判例の統一が待たれるところである。
（1999.04.）
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2009.01.10
| 賃料自動改定特約
判例紹介
賃料自動増額特約のあるサブリース方式による建物賃貸借契約で、�￣ζ談鵑慮�力が事情変更の原則により否定され、また、��右特約があっても賃料減額を相当とする場合には減額請求ができるとした事例 （東京地裁平成９年６月１０日判決、判例時報１６３７号５９頁）
（事案概要）
ＹはＸから建物を、�…体舛錬嫁�経過するごとに従前賃料の７％増額する（以下本件賃料増額特約という）、�■悗錬戮�その責任と負担で第三者に転貸しオフィスビルとして運用承諾するという特約付きいわゆるサブリース方式で賃貸した。ＸはＹに対し、本件賃料増額特約に基づき、その賃料が、平成５年４月１日以降１か月６５８万６８０９円に、同７年４月１日以降１か月７０４万７８８６円に増額されたことの確認を求めて提訴し、Ｙは右訴訟の中で、本件賃料自動増額特約の効力を否定して、賃料は平成５年４月１日以降１か月６０５万４７３８円に据え置かれ、また、賃料減額の意思表示により、同年７月１日以降１か月５４１万６６６６円、同７年４月１日以降１か月３９９万９７７３円に減額された旨主張し、その確認を求める反訴を提起した。
（判決）
本判決は、「サブリース契約も賃貸借契約として評価、解釈されるべきであるから、借地借家法の適用を受けることは当然であって、本件のようないわゆる賃料自動増額特約は、一定の合理性のある合意であるにしても、その存在にかかわらず、賃料の減額を相当とする要件があるときには、借地借家法３２条に基づき、賃借人において賃料減額請求権を行使することができる他、借地借家法３２条の趣旨に鑑みると、契約締結後の経済事情に契約締結時ににおいて当事者が予測し得なかった著しい変動があるなどして、契約締結の前提となる事実を欠き、賃料自動増額特約をそのまま適用することが著しく不合理な結果となる場合には、事情変更の原則によって、賃料自動増額特約は効力を有しないことがあると解するのが相当である」旨判示した。
本件賃料自動増額特約が締結されたのは平成元年１２月でオフィスビルの賃料は大幅に上昇する傾向を示しており、バブル崩壊により平成４年以降オフィスビルの賃料水準の急激な下落が続くことを予測して本件賃料自動増額特約が締結されたとは言えず、鑑定結果も考慮するとＸの主張の賃料増額は「経済事情の著しい変動等に照らし、著しく不合理な結果になると評価せざるをえないから、右各時点において本件賃料自動増額特約は効力がない」として否定した。
そして、本件賃料自動増額特約の存在なども考慮した鑑定結果に基づき、賃料を平成５年４月１日以降１か月６１５万５８９７円、同１０月１日以降１か月５９９万５４２４円、同７年４月１日以降１か月５０３万２３７４円と認定し、賃料減額請求の一部を認めた。
（寸評）
本件はいわゆるサブリース契約に関するものであるが、賃料増額額のある通常の建物賃貸借契約にも適用されるのは当然であり、参考になる判決である。
（1998.08.）
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2009.01.09
| 賃料自動改定特約
（問） ３年前に母が亡くなり、その後、父は40坪の借地上の建物に一人で暮らしていた。その父が先日、胃癌が原因で手術の甲斐もなく亡くなった。兄は別に家を持っているので、弟の私が借地権と建物を引継ぐことになった。その場合、名義書替料等を支払う必要があるのか。
（答） 相続人は、相続の開始の時から、相続財産に属した一切の権利と義務を承継する（民法８９６条）。相続財産は相続人が複数人いる場合、相続人全員が共同で相続する（民法８９８条）。その場合、法定相続分に応じて共有する。
今回の場合、建物と借地権を兄弟二人が共同で２分の１ずつ共有することになる。このままの状態で借地上の建物を共有して使用する場合は、地主の承諾は不要である。
しかし、分割協議の結果、相続人の一人が単独で所有する場合は、兄の相続持分が弟に譲渡されたことになる。従って地主の承諾が必要という結果になる。
民法６１２条は、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、または賃借物を転貸することが出来ないとしている。それに違反した場合は、契約の解除をすることが出来ると規定している。
しかし、判例は、「共同相続された後に、地主の承諾を得ないで相続人の間で持分の譲渡があっても、無断譲渡を理由とする契約解除は出来ない。この場合、民法６１２条の無断譲渡・転貸には当たらない」（最高裁昭和29年10月７日判決）。
「所有建物を同居する子との共有とし、これに伴い敷地の賃借権の持分を譲渡した場合には、賃借地の利用及び賃料支払い等の実質関係に前後に変わりがなければ、賃借権の持分の譲渡は、これについて貸主の承諾がなくても、民法６１２条2項による解除の事由とはならない」（最高裁昭和39年1月16日判決）。
結論、判例に従えば、相談者が借地権と建物の所有権を単独で相続しても、無断譲渡に該当しないので、譲渡承諾料・名義書替料を支払う必要はない。
しかし、このような遺産分割による特定の相続人に帰属するのが当然のこととされる相続の事前処理的な違法性の程度が低い内容でない場合は、借地借家法19条の地主の承諾に代わる裁判所の代諾許可の制度を選択した方が安全である。
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2008.12.26
| 借地・借家に共通の問題
（問） 私は借地上の建物に住んでいるのですが､父が亡くなり誰が相続人になろうかについて相談しているのですが､相続に当たって地主の承諾がいるのでしょうか。
また､相続人には居住者でなければダメなのでしょうか。
（答） 建物の相続は相続人の誰が相続人になろうが問題はありません。
地主との関係でも借地権の相続には､地主の承諾は必要ありません。同居人以外の相続人が相続知る場合も地主の承諾はいりません。貸家にするのも自由です。
地主の中には、「土地を借りた本人が死んだのだから､土地は返してもらう」といってくるものもいますが､借地権も他の遺産と同様､法的に当然､相続人が相続することになります。
相続人が何人かいる場合は､共同で相続することになりますので､相続人間で協議して、借地権の相続人を決めて､地主に通知すればよいのです。誰が相続するかは､相続人が自由に決められますから､遠方に住んでいる相続人も借地人になれます。
借地上の建物を貸家として他人に貸しても借地を又貸し（転貸し）したことにはなりませんが､借地上の建物を地主の承諾なく売却（所有権を移転）すると､借地権を無断譲渡として借地の契約解除の問題が起きてきますのでご注意ください。
全国借地借家人新聞より
東京・台東借地借家人組合
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2008.12.19
| 借地の諸問題
（問）借地の一部を地主の承諾を得て食品会社に倉庫として転貸した。ところが先日地主が亡くなり、相続人から18年前の倉庫の無断転貸を理由に契約解除・土地明渡請求をされた。
（答）相談者の場合は先代の地主から承諾を得て転貸していた。だから過去に地主との間にトラブルがなかった訳である。無断転貸の主張は言掛かりに過ぎない。
民法612条は「賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借物を転貸することが出来ない。賃借人がこれに反し転貸した時は契約を解除することが出来る」と定める。
問題は契約解除権を長期間権利行使しなかった場合、解除権どうなるのか。
最高裁は「賃貸土地の無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除権は、その権利を行使することができる時から10年を経過したときは時効によって消滅する」（昭和62年10月８日判決）としている。
また時効の起算点は転貸借契約が結ばれ、使用収益を開始した時から進行する。
結論、難癖であろうと降り懸かる災難は取除かなければならない。相談者の場合は既に10年の時効期間を満たしている。従って地主に対して内容証明郵便で「解除権は既に時効である」と《時効の援用》をすれば、消滅時効は完成する。
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2008.12.18
| 土地明渡（借地）
判例紹介
建物を転貸目的、賃料自動増額特約で一括賃貸するサブリース契約につき借地法３２条の適用が肯定され、賃料自動増額特約があっても、賃料が不相当になれば、賃借人が賃料減額請求できるとされた事例 （東京地裁平成８年１０月２６日判決、判例時報８７頁以下）
（事実）
建物の賃借人Ａが賃貸人Ｂに対して、賃料減額請求を請求すると共に、その賃料の確認と差額賃料の返還を求め､更に減額賃料と現行相場に基づいて算定される預託金と支払済みの預託金との差額の返還を求めた事案である。
本件の契約は､賃借人である不動産会社Ａ（原告）が､賃借建物を一括して第三者に転貸することを目的としたサブリース契約である。
本件では、建物所有者・賃貸人Ｂ（被告）は､本件契約はいわゆるサブリース契約であり､土地所有者が所有地に賃貸用オフィスビルを建築して､賃借人Ａ（原告）がこのビルを一括賃借して、Ａはテナントの入居の有無に関係なく、Ａがビルを竣工時から１０年間の賃貸期間が満了するまで賃料の支払を保証するものであるから､借地借家法３２条の適用を必然的に排除することが予定されているとして､Ａの主張を全面的に争った。
これに対し、Ａはサブリース契約に対しても借地借家法３２条の適用を否定する理由はないと主張していた。
Ａの請求は一部容認。預託金の返還については敗訴。
（判決）
「本件賃貸借契約は被告から本件建物を賃借した原告が､第三者に転貸することを目的としたいわゆるサブリース契約であり､原告は１０年間一括賃借すること､賃料を支払い開始時期から３年毎に６％増額することが約されている。但し､大幅な経済変動があった場合は協議の上増加率を決定することになっている。右増額特約の趣旨に照らすと､減額を想定しているとは考えられず､その意味で最低賃料を保証した結果となっているといえる。
しかし､右特約は､賃料を対価として建物の使用収益をさせることを目的としており､その本質は賃貸借といわざるを得ず､借地借家法３２条の適用がないとする理由はない。
従って､賃料の増額の特約の存在にかかわらず､賃料が不相当になれば減額を請求することができると解すべきである。本件が１０年間一括賃借や賃料増額の特約を含むサブリース契約であることについては､適正賃料の算定に当って考慮されるに過ぎないと考える」
「確かに､預託保証金は通常賃料を重要な要素として定められることが多い。しかし借地借家法３２条による賃料の増額や減額が認められたからといって当然に預託金保証金を増額したり､減額すべきであるとは考えられない」。
（寸評）
判旨は概ね妥当と思われる。バブル経済崩壊後､本件と同旨の裁判が目立っている。下級審の通例は､サブリース契約にも借地借家法の適用を認めるものが多い。
また､預託金の返還については初めての判決と思われ､参考になろう。
（1997.06.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.12.11
| 賃料自動改定特約
判例紹介
賃貸借契約において、通常の使用に伴う損耗分の修繕費等を賃借人の負担とする旨の特約は、賃借人がその趣旨を充分に理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したことが積極的に認定されない限り、認めることができないとされた事例 （大阪高裁平成１５年１１月２１日判決、判例時報１８５３号９９頁）
（事案の概要）
賃借人は、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律（特優賃法）及び住宅金融公庫法の適用を受ける建物を賃借し、使用していた。
そして、賃借人は、建物賃貸借契約終了に際して、賃貸建物を返還したところ、賃貸人から、建物の通常の使用に伴う損耗の修繕費（襖、畳表、クロスの張替費、補修費等）及び玄関鍵の取替費用を請求され、敷金から差引かれた。
これに対し、賃借人は、通常損耗分の修繕費及び玄関鍵の取替費用を負担することに同意したことがないと主張し、また、賃借人負担の特約は、特優賃法及び住宅金融公庫法に違反し、公序良俗に反して無効であると主張した。
原審の神戸地裁尼崎支部は、通常損耗分の修繕費及び玄関鍵の取替費用を負担することの合意が成立していることは争いがないとし、また、特優賃法及び住宅金融公庫法の精神にもとるとしても、公序良俗に反して無効であるとはいえないとして、賃借人の請求を棄却した。そこで、賃借人は、原判決を不服として、大阪高裁に控訴した。
（判決）
大阪高裁は、「賃貸借契約終了における通常損耗による原状回復費用の負担については、特約がない限り、これを賃料とは別に賃借人に負担させることはできず、賃貸人が負担するのが相当である。そして、賃貸人が負担することは社会通念に合致する。しかも、通常損耗分に関するこのような取り扱いは、本契約当時、望ましいものと公的に認められ、その普及、言い換えればこれに反する特約の排除が図られていた。
このような事情及び特優賃法及び住宅金融公庫法の規定の趣旨にかんがみると、本件特約の成立は、賃借人がその趣旨を充分に理解し、自由な意思に基づいてこれに同意したことが積極的に認定されない限り、安易に認めるべきではない」と判断した。
（短評）
本件の賃貸人兵庫県住宅供給公社であり、これまで「修繕費負担区分表」及び 「住まいのしおり」に基づいて通常損耗分について賃借人負担の取り扱いをしてきたものである。
本判決は、契約書とは異なる「修繕費負担区分表」及び 「住まいのしおり」は、通常損耗分を賃借人の負担としない限度でのみ有効と解し、結局、本件特約が成立していないとして、原判決を変更し、賃借人の請求を認めたものである。
（2004.07.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.12.10
| 敷金（保証金）・原状回復
判例紹介
家賃を２年２か月経過したときには５０％増額する旨の特約が有効とされた事例 （東京地裁平成元年９月５日判決、判例時報１３５２号９０頁以下）
（事案）
建物賃貸契約書に、契約の２年２か月後に家賃を１か月２０万円から３０万円に増額するとの特約があったのに、賃借人は右期間後も従前の家賃の支払を続けたことから、賃貸人は、賃借人に対して不足額の支払を催促した上、契約を解除し建物の明渡しを求めた事案である。
賃借人は前記特約は、単に事実上記載したもので拘束力はないとか、借家法７条に違反して無効であるなどとして争ったが、賃貸人が勝訴し、明渡しが認められた。
（判決）
「少なくとも、本件特約のように単に将来の特定期間における賃料を特定額に増額する旨を両当事者間の合意によってあらかじめ定めたに過ぎない約定については、借家法７条に違反するものとはいえず、ただ約定の内容が借家法７条の法定要件を無視する著しく不合理なものであって、右約定を有効とすることが賃借人にとって著しく不利益なものと認められる特段の事情のある場合に限って無効となるにすぎないものというべきである」
「被告（借主）としては、借家法７条に基づき賃料の減額請求をするならばともかく、後日一方的に本件特約の存在を無視して本件店舗の賃料として従来と同額の１か月２０万円のみの支払を続けることは許されないものというべきであり、それにもかかわらず、被告は、本件特約に違反して前記賃料一部不払を続け、原告（貸主）から、昭和６３年１月１８日に被告に到達した書面を持って、５日以内に本件店舗の賃料のうち未払いの不足分（本件特約により増額された部分）全額の支払の催促を受けたにもかかわらず、右催告期間を徒過したものであるから、賃料支払について誠意があるものということはできない」
（寸評）
借家法では、賃料額の合意については、あくまで当事者の任意な取決めを前提としており、金額の規制をしていない。
従って、本件特約を借家法７条違反として争った被告が敗訴したのは、法解釈としてやむを得ないと思われる。運動面で参考にすべき事案として紹介した。
（1991.03.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
（＊） 旧「借家法７条」の賃料増減請求権は「借地借家法３２条」と同旨
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2008.12.09
| 契約・更新・特約
判例紹介
借家について、前回の増額請求から約１年後にされた賃料増額請求が不相当された事例 （東京地裁平成２年７月６日判決、判例時報１３６９号９６頁）
（事実）
原告（家主）は、昭和５６年１０月に、被告（借家人）に対し本件建物を事務所用として賃料１か月金１０万円、期間２年の約で賃貸した。
その後、契約は更新され期限の定めのないまま継続することになった。
原告は、平成元年４月以降の賃料を金１３万円に値上げする請求をし、その後原告は鑑定人の鑑定結果に基づき、平成２年６月分以降の賃料を１４万１０００円に値上げする請求をした。
（判決）
裁判所は、｢平成２年６月分以降の賃料の増額請求については、従前の原告の賃料増額請求の経過を見ると、そうなった事情はともかくとして、昭和５６年から昭和６１年５月まで１０万円で据え置かれ、その後も同年６月分以降が１１万円に増額されて以来、平成元年４月に賃料を増額し、更に翌年これを増額するというのは、右経過に照らし、相当性を欠くものと言わざるを得ない。よって右増額請求によって、賃料が増額されたものとすることはできない｣と判示した。
（短評）
賃料増額請求事件において、調停や和解により賃料額の合意ができず、やむなく本訴等において、鑑定に至る場合、【賃料増額請求時点の適正賃料額】のほか、【鑑定時点の適正賃料額】を鑑定事項することが往々に行われる。
その結果、鑑定が出され、右鑑定時点についても、さらに賃料増額請求が行われることが多い。
しかしながら、本件のように、従来の賃料増額の仕方からして、相当期間を置いて賃料増額をすることが双方当事者間に暗黙にでも合意されているような場合には、相当期間が経過したかどうか問題となるケースがあると思われるので、ここの事案ごとに慎重に検討することが望ましい。
なお、従来の裁判例では、
��家賃増額の８か月後になされた再度の増額請求が認められた事例（最高裁昭和３６年１１月７日判決）、
��家賃が調停により定められた時から１０か月後の増額請求が認められ事例（大阪地裁昭和４１年５月１３日判決）があり、
�Ｂ省�３か月程度の経過では増額請求が信義即に反するとする事例（東京地裁昭和２７年１月１８日判決）がある。
（1991.10.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.12.08
| 家賃の減額（増額）
判例紹介
千代田区内の木造住宅の賃料が月額6万円と定められた後の1年後にされた増額請求を認めなかった事例 （東京地裁平成5年9月27日判決、判例タイムズ855号）
（事案）
借家人は、昭和18年頃から、千代田区神田淡路町1丁目にある木造2階建建物（1、２階で４４．８８�屐砲魑鐶陲箸靴銅擴箸靴討い燭�、平成元年７月、本件建物の売却により家主が交代した。新家主は、借家人に対して訴訟を提起した（明渡請求か、家賃値上げかは不明）が、裁判所で和解をして、平成３年９月分以降の賃料を６万円に増額した。その後、新家主は、平成４年９月以降の賃料を月額１４万円に増額するよう請求して裁判となった。
（判決要旨）
近隣おける建物の賃料額を見ると、本件建物の東側に接する建物１階部分（２１．４１�屐砲諒神�３年４月分以降の賃料が月額１４万円、西側に隣接する建物の２階部分（２３�屐砲諒神�４年１２月分以降の賃料が１３万５０００円、同建物の１階部分（２３�屐砲瞭映�８月分以降の賃料が１４万円である。
本件建物の賃料額が、近隣建物の賃料額と比較した場合著しく低廉であることは明らかであるが、これら近隣建物がいずれも会社により営業のため使用されているのに対し、本件建物は個人の住居として使用されてきている。
賃借人及び使用目的、契約の時期等の諸事情を異にすることにより相当賃料額の算定根拠が異なるのは当然であって、これらの相違を無視し、右各近隣建物賃料額との単純な比較に基づいて本件建物の賃料額の適否を論ずることは相当でない。
本件建物の賃貸借関係は、約５０年間に及んでおり、長年にわたって当事者間の合意により形成されてきた賃料額及びその形成過程は、将来における賃料改定にあたっても十分考慮されるべきものである。
最近における本件建物の賃料額の推移を見ると、昭和６２年頃以降が３万円、平成元年９月分以降が４万円、平成３年９月分以降が６万円と原告らが本件建物を取得する直前と比較すると、３、４年の間に倍額になっているのみならず、原告らが本件において増額を求めている時期は、前回の増額から僅か１年経過後にすぎないのでって、賃料上昇の程度が従前に比べてはなはだしくなっている。
本件建物が老朽化していることも考え合せると、前記近隣建物の賃料額に比較して本件建物賃料額が低廉であるからといって現時点において改定を要するほど本件建物賃料額が相当性を欠くに至っているとまでは認め難い。
よって、賃料増額事由の存在は認められない。
（説明）
本判決は、近隣賃料と比較する場合居住用家営業用か、何年前から賃借しているか、当事者間の家賃改定の経過はどうだったかを考慮すべきであると判断しており、参考になる。
なお、本事件においては鑑定がなされていない。
（1995.08.）
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2008.12.05
| 家賃の減額（増額）
（問） 借地が15坪と狭いので、敷地一杯に建てたいと思い、建設会社に相談した。ここは防火地域であり、建築基準法で外壁が耐火構造の建物の場合、隣地境界に接して建てられると言われた。そこで鉄骨３階建の建物を境界ギリギリに建て始めたところ、隣家に境界から50�儖幣緡イ靴瞳�てるよう要求された。要求に従わなければならないのか。
（答） 建物をどの程度離して建てるべきかについては、その地方の慣習に従う（民法２３６条）。そのような慣習がない場合は民法の規定によって、境界から50�儖幣緡イ垢海箸�原則となっている（民法２３４条）。
この距離は「建物の側壁及びこれと同視すべき出窓その他建物の張出し部分と境界線との最短距離を定めたもの」（東京地裁平成4年1月26日判決）とされている。尚、判例では屋根は民法234条の「建物」に含まれていない。
ところが建築基準法では「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」（建築基準法65条）と規定している。この規定は明らかに民法の50�儖幣紊竜�離規定に反するものである。
問題は民法の規定に反していても、防火・準防火地域では外壁が耐火構造の建物であれば、境界線に接して建てることが許されるのか。換言すれば、民法と建築基準法とのどちらの規定が優先するのか。
民法では境界から50�儖幣緡イ気覆さ�定違反建築は、建築に着手してから１年以内又は完成前であれば、建築変更や差止めが出来ると規定している（民法２３４条２項）。
これに関係する事例（境界から50�儖米發侶�物の収去請求訴訟）では、民法と建築基準法のどちらが優先するのかが争点となり、一審の大阪地裁、控訴審の大阪高裁は、相隣者の同意や民法２３６条の慣習等の合理的な理由がないから建築基準法の適用は認められないとして、建物の一部収去の請求を認めた。
これに対して、上告審は、「建築基準法65条は、民法２３４条１項の規定が排除される旨を定めたものと解するのが相当である」（最高裁平成元年９月19日判決）として、建築基準法は民法の特則という立場から民法に優先すると明確に判断した。耐火外壁の建築物に限り、隣地境界に接しての建築を許可する趣旨とした。
結論、判例に従えば隣家の要求に従わなくてもよい。
参考法令 民法
（境界線付近の建築の制限）
第２３４条 建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない。
２ 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
（境界線付近の建築に関する慣習）
第２３６条 前２条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。
建築基準法
（隣地境界線に接する外壁）
第６５条 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
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2008.12.01
| 借地借家法・民法
判例紹介
事件番号 ：平成２０年（レ）第４号
事件名 ：礼金返還請求控訴事件
裁判年月日 ：平成２０年９月３０日
裁判所名 ：京都地方裁判所
部 ：第２民事部
結果 ：控訴棄却
判示事項の要旨 ： 控訴人は，被控訴人との間で締結した賃貸借契約に基づいて，被控訴人に礼金１８万円を交付したが，同賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に礼金を返還しない旨の約定が付されており，被控訴人から礼金１８万円が返還されなかったことから，この礼金を返還しない旨の約定が消費者契約法１０条により全部無効であるとして，被控訴人に対し，不当利得に基づき，礼金１８万円及びこれに対する遅延損害金の支払を求めた（１審では請求棄却。 )。これに対し，礼金約定が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるような事情は認められないから，礼金約定が消費者契約法１０条に反し無効であるということはできないとした事例
主 文
１ 本件控訴を棄却する。
２ 控訴費用は控訴人の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴の趣旨
１ 原判決を取り消す。
２ 被控訴人は，控訴人に対し，１８万円及びこれに対する平成１６年１１月３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
３ 訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
第２ 事案の概要
１ 事案の要旨
本件は，控訴人が，被控訴人との間で締結した賃貸借契約に基づいて，被控訴人に礼金１８万円を交付したが，同賃貸借契約には，賃貸借契約終了時に礼金を返還しない旨の約定が付されており，被控訴人から礼金１８万円が返還されなかったことから，この礼金を返還しない旨の約定が消費者契約法１０条により全部無効であるとして，被控訴人に対し，不当利得に基づき，礼金１８万円及びこれに対する約定の礼金返還期日の翌日である平成１６年１１年３日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
原審は，礼金を返還しない旨の約定は有効であるなどとして，控訴人の請求を棄却したことから，控訴人がこれを不服として，控訴した。
２ 争いのない事実等（認定に供した証拠は末尾に掲記 以下，特に断らない限り，月日は平成１６年のものである ）。
（１） 控訴人は，３月１７日，被控訴人との間で，次の約定で賃貸借契約を締結した（甲４，乙１） （以下「本件賃貸借契約」といい，本件賃貸借契約の対象物件を以下「本件賃貸物件」という 。）。
ア 対象物件 Ｘ７０４号室
イ 所 在 地 京都市ａ区ｂ町ｃ番ｄ
ウ 賃 料 月額６万１０００円
エ 賃貸期間 ３月２０日から平成１７年３月１９日まで
オ 礼 金 礼金は１８万円とし，本件賃貸借契約締結後は，賃借人は，賃貸人に対し，礼金の返還を求
めることはできない （契約書７条１項 以下 「本件礼金約定」 という。）。
カ 更 新 料 １年ごとに賃料の２か月分
（２） 控訴人は，本件賃貸借契約締結の際，本件賃貸借契約を仲介した株式会社長栄ホーム（以下「長栄ホーム」という ）に対し，礼金１８万円を交付した（甲３） （以下「本件礼金」という 。）。
（３） 長栄ホームの宅地建物取引主任者であったＡは，３月２０日，控訴人に対し，本件賃貸借契約について，重要事項の説明を行い，その際，本件 賃貸借契約終了時に礼金が返還されないことを説明した（甲２， ９， 乙５，７） 。
（４） 控訴人からの解約通知により，本件賃貸借契約は１０月１３日に終了し，控訴人は，同日，被控訴人に対し，本件賃貸物件を明け渡した。
３ 争点とこれに関する当事者の主張
（１） 本件礼金約定と消費者契約法１０条前段
（控訴人の主張）
本件礼金約定は，消費者契約法１０条所定の民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものに該当する。
ア 礼金は，何らの根拠もなく，何の対価でもなく，賃借人が一方的に支払を強要されている金員であるとみるほかないが，仮に，礼金を賃借権設定の対価や謝礼であると考えたとしても，賃貸人の義務である目的物を引き渡して，これを使用収益させることの対価として，賃借人に賃料以外の金員の支払を強要することになるから，本件礼金約定は，民法６０１条，６０６条，６１６条，５９８条に比して，賃借人の義務を加重するものといえる。
イ 礼金は，何らの根拠もなく，何の対価でもなく，賃借人が一方的に支払を強要されている金員であるとみるほかないが，仮に，礼金を賃借権確保の対価と考えたとしても，賃貸人は礼金を返還することなく，賃貸借契約の義務を履行するまでに，賃貸借契約を解約することができるが，その反面，賃借人は手付け倍返しを請求できずに賃貸借契約の解約を甘受しなければならない点で，民法５５９条，５５７条に比して，賃借人の権利を制限するものといえる。
ウ 礼金を，仮に，賃料の前払と考えたとしても，賃借人が賃貸物件を社会通念上通常の使用方法により使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃料支払によって，これを回収するのが通常であって，賃貸借契約の本質に合致するものであるから，礼金という方法により，通常損耗による減価の回収をすることは，社会通念や賃貸借契約の本質に反し，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
また，賃借人に特別の負担を定めた特約が有効であるといえるには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約が明確に合意されていることが必要であるのに，礼金と形を変えれば，容易に上記特約の有効性が肯定され，予期しない特別の負担を課されることになる。
エ 本件礼金約定によれば，本件賃貸借契約が１年の契約期間の途中で解約された場合であっても，礼金は全額返還されないこととなるが，礼金が賃料の一部前払であるとすれば，使用収益していない期間の割合に応じて返還されなければならないはずであるから，それが返還されないとする本件礼金約定は，民法６０１条に定める賃料支払義務を加重し，又は建物賃貸借において賃料の支払を月払とした同法６１４条に比して，多額の賃料支払を加重する条項である。
（被控訴人の主張）
本件礼金は，�…村攜∪瀋蠅梁于銑�賃料の前払という複合的な性質を有するものであり，賃料の支払義務は民法に定められているから，本件礼金約定は，消費者契約法１０条所定の民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものに該当しない。
ア 単に名目が「賃料」か否かという形式的な解釈をすれば， 「賃料」 （民法 ６０１条）という名目以外の金員の支払を内容とする契約条項は，すべて消費者契約法１０条前段の要件に該当することとなり，そうなれば，これまで礼金や更新料などが社会的に広く利用されてきたという実態に合致しないし，また，賃料以外の名目による金員の徴求は使用収益と対価性がないという発想そのものが契約当事者の合理的意思とかい離している。
イ 礼金が賃料の前払という性質を有するということは，月々の支払か，前払一括かという支払方法に相違があるものの，名目上の「賃料」と同じ賃貸目的物の使用収益の対価としての性質を有するということである。
また，本件賃貸借契約締結時において，控訴人は，礼金が返還されないこと，すなわち，自らの本件賃貸物件使用の対価として，賃貸借契約締結時に一定額の経済的負担を伴うことについて，十分説明を受け，それを理解しているから，賃借人に予期しない特別な負担は存在しない。
ウ 賃借人が契約期間内に中途解約をするなどによって，賃貸借契約が終了した場合に，実際の賃貸期間に応じて礼金が精算されない点については，賃借人が礼金の支払により受けるべき利益を自ら放棄したものと評価できる。
（２） 本件礼金約定と消費者契約法１０条後段
（控訴人の主張）
本件礼金約定は，消費者契約法１０条所定の民法１条２項に規定する基本原理である信義則（以下「信義則」という。 ）に反して消費者の利益を一方的に害するものである。
ア 礼金は，何らの根拠もなく，何の対価でもなく，賃借人が一方的に支払を強要されている金員であるとみるほかない。礼金を返還しない旨の約定は，このように不合理なものであるとともに，また，その趣旨も不明確である。なお，礼金を返還しない旨の約定が明確であるためには，少なくとも， 記載及び説明の明確性が求められるのであって， 単に， 礼金の金額や，礼金が返還されないことを記載しているだけでは足りない。特に，本件においては，Ａは，本件賃貸借契約が締結された３月１７日よりも後である同月２０日になって初めて，重要事項説明書を控訴人に交付している。これは，宅地建物取引業法３５条１項，６項にも違反する上に，控訴人が礼金の法的性質や趣旨について，全く説明を受けていなかったことを裏付ける。
イ 情報力・交渉力の点において圧倒的優位な立場にある賃貸人は，自ら又は専門業者に委託して，定型的な契約書をあらかじめ作成しておき，その中に，賃借人の利益を一方的に害して自らの利益を図る礼金のような不当条項を組み込ませておくことで，不当に利益を得ることができる。他方，賃借人は，そのような条項も含めて契約全体を承諾して締結するか，これを拒否するかの自由しか有しておらず，交渉によって不当条項を変更させる余地はおよそ存在しない。
ウ 平成５年１月２９日当時の建設省は 「内容が明確，十分かつ合理的な賃貸借契約書の雛形（モデル として， 「賃貸住宅標準契約書 」（甲１４の２・３） を作成した。 同賃貸住宅標準契約書 （甲１４の３） には，「（ ３）賃料等」という項目において， 「その他一時金」という記入欄があるが，建設委員会議録（甲１５）によれば，この記入欄は，賃貸借契約時に賃借人から交付される一時金の徴求を全面的に容認したものでなく，むしろ，賃貸住宅標準契約書の作成に関与した政府委員としては，できるだけ一時金の徴求を排除する方向付けを探ろうとしていたのであり，そのため，賃貸住宅標準契約書には「礼金」などの項目が設けられなかった。
エ 礼金は，公営住宅法２０条，旧住宅金融公庫法（以下， 「旧公庫法」という。 ）３５条１項，同法施行規則１０条１項，特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律３条６号，同法施行規則１３条等において禁止されており，特に，旧公庫法においては，違反した賃貸経営者には罰則が定められている（同法４６条１項１号 。）
オ 本件礼金は１８万円であり，これは賃料の約２．９５か月分に当たるところ，本件賃貸借契約においては，１年ごとに更新料として賃料の２か月分に相当する金員の支払が必要とされている。そうすると，賃借人は，１年目については１４．９５か月分の賃料に相当する金員を，２年目以降については１４か月分の賃料に相当する金員を，１年間に支払わなければならないこととなるから，賃料２．９５か月分の礼金というのは明らかに過大である。しかも，控訴人は，わずか７か月あまりで退居したから，９．９５か月分（約１．４２倍）の家賃を支払わされたこととなり，この観点からも，著しく過大な負担というべきである。
カ 平成１７年３月ころの首都圏，愛知，京阪神の３大都市圏における礼金等の額を調査した結果（甲１８）によれば，京滋地域の礼金の平均額は賃料の２．７か月分（敷金のない物件に限れば３．３か月分になる ）であり，首都圏（１．５か月）や愛知（１．１か月）の平均に比して，突出して高率である。しかも，本件では，京滋地域における礼金の平均額を上回る賃料２．９５か月分の礼金が徴求されている。
キ 礼金は，本来毎月の賃料に含まれているべき自然損耗の修繕費用を二重取りするものにほかならない。
（被控訴人の主張）
信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものといえるためには，消費者保護だけでなく，契約者の選択の責任，取引の安全，私的自治などの見地から，当該条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と，その条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを総合的に衡量した上で，消費者の受ける不利益が均衡を著しく失するほどに一方的に大きいといえることが必要であるところ，本件礼金約定により，控訴人の受ける不利益が均衡を著しく失するといえるほどに一方的に大きいということはできないから，本件礼金約定は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものといえない。
ア 本件礼金約定は，1賃借権設定の対価2賃料の前払という性格を有するものであり，十分な合理性を有している。そして，控訴人は，礼金の支払により，本件賃貸物件における賃借権設定という利益を得ているほか，賃貸物件の使用収益，契約期間の保護という利益を享受している。
イ 礼金の設定は，地域による差異こそあれ，長きにわたり，慣行として社会的に承認されてきたこと，借地借家に関する法改正においても，礼金等の規制について，議論の対象になっていたのに，現行の借地借家法では，礼金等に対する規制がなされていないことからすれば，立法者の意思として，礼金の合意そのものが不合理なものとして法的規制を及ぼすのではなく，その内容が民法９０条に違反するような場合を除き，私的自治に委ねるべきとの判断が示されていると考えるべきである。
ウ 礼金の法的性質などについて，控訴人に対し，事前に専門的な説明がなくても，被控訴人は，契約書の記載や重要事項説明により，礼金の支払が契約時に必要となることのほか，礼金の額や，礼金は賃貸借契約終了後も還付されないことなど， 賃借人の経済的負担について明確にしているから，控訴人が本件賃貸借契約を締結するか否かの判断を可能にするのに必要十分な情報を提供している。
エ 建物賃貸借契約は一般に広く行われる契約であり，賃貸物件の広告などにおいて 「賃料」， 「敷金」（保証金）， 「礼金 」，「更新料」という用語は広く用いられており，しかも，礼金は，その法的性質は別論として，敷金とは異なり，後に返還されないことは一般に広く理解されている。
そして，今日，賃貸物件の情報はインタ−ネットや情報雑誌等により巷に溢れており，消費者は，瞬時にかつ容易に比較対照できる情報を入手することができ，その上で，賃貸物件の選択に当たり，賃料や更新料，礼金といった負担を賃貸物件の使用収益の対価として認識し，どの賃貸物件を選択するのが経済的合理性を有するか判断して，契約の申込みを行っているのであるから，賃貸人と賃借人との間に，法が介入すべき情報の格差は存在しない。
オ 京都市内においては，賃貸物件の約２０％に空室があり，場所によっては３０％の空室がある賃貸物件も存在する。このように，賃貸物件の市場はいわば借り手市場であり，賃借人は，空室に苦しむ賃貸人よりも，むしろ賃貸物件の選択において有利な立場にある。また，礼金が設定されていない賃貸物件（公団・市営住宅・住宅金融公庫等の融資物件）も多数あるから，賃借人は，礼金のない物件を選ぶことも可能である。
カ 被控訴人は，本件賃貸借契約において，礼金や更新料などを含めて全体の収支を計算し，その上で月額賃料額を設定している。
キ 本件礼金は，被控訴人の収入となり，税務申告をして税金を支払った上で，賃貸経営の諸経費，生活費などに既に使用されている。仮に，本件礼金約定が無効となれば，他の賃貸物件の賃貸借関係にもその影響が波及することになるが，そうなれば，被控訴人は，賃貸物件の経営において種々のリスクを負っているのに，消費者契約法が施行された平成１３年４月１日以降に締結したすべての賃貸借契約について，受け取った礼金を返還しなければならなくなるという不測の損害を被ることになる。
第３ 争点に対する判断
１ 争点（１ ）（本件礼金約定と消費者契約法１０条前段）について
被控訴人は，本件礼金は，1賃借権設定の対価2賃料の前払という複合的な性質を有するものであり，賃料の支払義務は民法に定められているから，本件礼金約定は，消費者契約法１０条所定の民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものに該当しないと主張する。
しかし，本件礼金は，少なくとも賃料の前払としての性質を有するものというべきであるところ，このことは，建物賃貸借において，毎月末を賃料の支払時期と定めている民法６１４条本文と比べ，賃借人の義務を加重していると考えられるから，本件礼金約定は，民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する約定であるというのが相当である。
したがって，争点（１）に関する控訴人の主張は理由がある。
２ 争点（２） （本件礼金約定と消費者契約法１０条後段）について
（１） 控訴人は，本件礼金約定が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであると主張するので，以下，検討を加える。
（２） 控訴人は，礼金は，何らの根拠もなく，何の対価でもなく，賃借人が，一方的に支払を強要されている金員であるから ，本件礼金約定は， 不合理でその趣旨も不明確なものであると主張する。
しかし，賃料とは，賃貸人が，賃貸物件を賃借人に使用収益させる対価として，賃借人から受領する金員であるところ，民法６１４条は，建物賃貸借において ，毎月末を賃料の支払時期と定めているが， これは任意規定であり，賃貸借契約成立時に賃料の一部を前払させることも可能であり，また，上記のような賃料の性質からすれば，賃料という名目で受領したか否かにかかわらず，賃貸人が賃貸物件を使用収益させる対価として受領した金員が賃料に該当する。
そして，本件賃貸借契約のように，一般消費者に居住の場を提供することを目的とする建物賃貸業においては，賃貸物件が物理的，機能的及び経済的に消滅するまでの期間のうちの一部の期間について，賃貸物件を使用収益することを基礎として生ずる経済価値に，賃貸物件の使用収益に際して通常必要となる必要諸経費等を加算したものを賃料として回収することにより，業務が営まれるが，賃貸人は，月々に賃料という名目で受領する金員だけでなく，契約締結時に礼金や権利金等を設定する場合には，これらの金員についても賃貸物件を使用収益させることによる対価として，建物賃貸業を営むのが通常である。
他方，建物を賃借しようとする者は，立地，間取り，設備，築年数などの賃貸物件の属性や，当該賃貸物件を一定期間使用収益するに当たり必要となる経済的負担などを比較考慮して，複数の賃貸物件の中から，自己の要望に合致する（又は要望に近い）賃貸物件を選択するのであるが，その際，礼金や権利金，更新料が設定されている物件の場合には，月々に賃料という名目で受領する金員だけでなく，礼金などの一時金も含めた総額をもって，当該賃貸物件を一定期間使用収益するに当たり必要となる経済的負担を算定するのが通常である。
このように，礼金は，賃貸人にとっては，賃貸物件を使用収益させることによる対価として，賃借人にとっては，賃貸物件を使用収益するに当たり必要となる経済的負担として，それぞれ把握されている金員であるから，このような当事者の意思を合理的に解釈すると，礼金は，賃貸人が賃貸物件を賃借人に使用収益させる対価として，賃貸借契約締結時に賃借人から受領する金員，すなわち，賃料の一部前払としての性質を有するというべきであり，一件記録を検討しても，この判断を妨げるに足りる証拠はない。
なお，被控訴人は，本件礼金が賃借権設定の対価であるとも主張しているが，礼金が賃借権設定の対価であるということは，借地借家法による賃借権の保護・強化や賃貸目的物の需要供給関係に基づいて，賃料に加算されるプレミアムにほかならないから，結局のところ，賃料の前払としての性質に包含されるというべきである。
控訴人は， 本件礼金約定は， 記載及び説明の明確性に欠けると主張するが，争いのない事実等によれば，本件賃貸借契約の契約書には，礼金の額が１８万円であること，賃貸借契約締結後は，礼金が返還されないことが明記されており，控訴人は自己の負担すべき金額を容易に認識し得るから，本件礼金約定を無効とすべき理由はない。
また，控訴人は，Ａは，本件賃貸借契約締結後である３月２０日になって初めて，重要事項説明書を控訴人に交付していることからわかるとおり，礼金の法的性質や趣旨について，全く説明を受けていなかったと主張する。
しかし，敷金と異なり，礼金が賃貸借契約終了時に返還されない性質の金員であることは一般的に周知されている事柄である。
さらに，争いのない事実等によれば，本件賃貸借契約の契約書には，賃貸借契約締結後は賃借人に礼金が返還されないことが明記されており，また，３月２０日の重要事項説明の際，Ａは，控訴人に対し，賃貸借契約終了時に礼金が返還されないことを説明しているところ ，仮に， 控訴人の主張どおり，控訴人が礼金が返還されないことを知らずに本件賃貸借契約を締結したのであれば，控訴人は，Ａないし被控訴人に対し，何らかの抗議をするのが通常であるが，一件証拠を検討しても，控訴人がこのような抗議をしたという事情は認められない。
そうすると，本件賃貸借契約締結に当たって，控訴人に対し，本件礼金条項について説明があったというべきである。
したがって，礼金は，何らの根拠もなく，何の対価でもなく，賃借人が一方的に支払を強要されている金員であるという控訴人の主張は理由がない。
（３） 控訴人は，情報力・交渉力の点において圧倒的優位な立場にある賃貸人は，あらかじめ契約書に礼金条項を組み込ませておくことで，不当に利益を得ることができる一方で，賃借人は，礼金条項も含めて契約全体を承諾して締結するか，これを拒否するかの自由しか有していなかったと主張する。
しかし，本件礼金は賃料の前払としての性質を有するものであるから，これをあらかじめ契約書に明記して，本件賃貸借契約締結時に徴求したとしても，被控訴人は不当な利益を得ることにはならない。
また，建物を賃借しようとする者は，立地，間取り，設備，築年数などの賃貸物件の属性や，当該物件を一定期間賃借するに当たり必要となる経済的負担などを比較考慮して，複数の賃貸物件の中から，自己の要望に合致する（又は要望に近い）物件を選択するのであるが，その際，礼金や権利金，更新料が設定されている物件の場合には，月々に賃料という名目で受領する金員だけでなく，礼金などの一時金も含めた上で，経済的負担を算定するのが通常である。賃借人は，礼金などの一時金も含めた上で算定された経済的負担を負うとしても，当該賃貸物件が，複数の賃貸物件候補の中で，自己の要望に最も合致すると考え，賃貸借契約を締結するのであり，そして，控訴人にしても ，これと異なる意思を有していたことを認めるに足りる証拠はない。
したがって，控訴人は，自由な意思に基づいて，本件礼金約定が付された本件賃貸物件を選択したというべきであり，本件礼金約定を含む本件賃貸借契約の契約内容について控訴人に交渉の余地がなかったことは特段問題とするに足りない。
（４） 控訴人は， 「賃貸住宅標準契約書 （甲１４の２・３）の体裁や， 「賃貸住宅標準契約書」の作成に関与した政府委員の答弁から，本件礼金約定が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであると主張する。
確かに，証拠（甲１５）によれば 「賃貸住宅標準契約書」 （甲１４の２・３）の作成に関与した政府委員は，礼金の慣行のない地域にまで礼金を広げることは好ましくないと答弁しているが，その一方で，既に礼金等の一時金を徴求する慣行のある地域においては，その地域の実情を受けて，礼金等の額を記入する欄として 「その他一時金」という記入欄を設けた旨の答弁をするなど，現行の礼金制度を容認するような答弁をしている。そうすると，「賃貸住宅標準契約書」の体裁や，政府委員の答弁から，被控訴人が本件礼金約定を設けて，礼金を徴求することが特段の非難に値するということはできない。
（５） 控訴人は，公営住宅法や旧公庫法などにより，礼金が禁止されていることをもって，本件礼金約定が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであると主張する。
しかし，借地借家法を制定するに当たって，礼金の徴求を禁止する旨の規定が設けられなかったことは明らかであるし，また，上記のとおり， 「賃貸住宅標準契約書 」（甲１４の２・３）の作成に関与した政府委員も，現行の礼金制度を容認するような答弁をしていることに鑑みれば，公営住宅法や旧公庫法などが礼金を禁止していることをもって，本件礼金約定が非難に値するとまでいうことはできない。
（６） 控訴人は，本件礼金が賃料の２．９５か月分であること，控訴人は，わずか７か月あまりで退居したため，結局，７か月間で９．９５か月分（約１．４２倍）の家賃を支払わされたこととなることから，本件礼金が著しく過大な負担であると主張する。
しかし，本件礼金は，賃料の前払としての性質を有するところ，控訴人が礼金として前払をしなければならない賃料の額は，１８万円（賃料の２．９５か月分）であり，これは，証拠（甲１８）により認められる京滋地域の礼金の平均額（賃料の２．７か月分）からしても，高額ではない。
そして，本件賃貸借契約は，期間が満了する前に解約されているが，前判示のとおり，控訴人は，敷金と異なり，礼金が賃貸借契約終了時に返還されない性質の金員であることを認識していたというべきであるから，中途解約の場合であっても， 礼金の返還を求めることができないことを承知しながら，自ら，本件賃貸借契約を中途解約したといえる。
他方，被控訴人は，中途解約の場合であっても礼金を返還しないことを前提に月々の賃料を設定しており，このような被控訴人の期待は尊重されるべきである。
これらの点からすると，本件礼金の額や，賃借人からの中途解約の場合であっても礼金が返還されないことをもって，本件礼金約定が非難に値するということはできない。
（７） 控訴人は，本件礼金の額（１８万円，賃料の２．９５か月分）は，首都圏 （賃料の１． ５か月分） や愛知 （賃料の１．１か月分） の平均に比して突出して高率であり，しかも，京滋地域における礼金の平均額（賃料の２．７か月分）を上回っていると主張する。
しかし，礼金を少額に抑えて，その分，賃料を高額に設定することが可能であるから，首都圏や愛知においては，一般的に礼金を少額に抑えて，その分賃料が高額に設定されている可能性があるため，一概に本件礼金が他の地域と比較して，不当に高額に設定されているということはできない。また，本件礼金が，京滋地域における礼金の平均額（賃料の２．７か月分）を上回っているとしても，その程度は非常に軽微である。
したがって，他の地域における平均礼金額との比較や，同じ京滋地域における平均礼金額との比較からしても，本件礼金が不当に高額に設定されているということはできない。
（８） 控訴人は，礼金は，本来毎月の賃料に含まれているべき自然損耗の修繕費用を二重取りするものにほかならないと主張する。
賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の性質上当然に予定されているから，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する自然損耗に係る投下資本の回収は，通常，修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そして，自然損耗についての修繕費用を月々の賃料という名目だけで回収するか，月々の賃料という名目だけではなく，礼金という名目によっても回収するかは，地域の慣習などを踏まえて， 賃貸人の自由に委ねられている事柄である。 そして，前判示のとおり，本件礼金は，賃料の一部前払としての性質を有するというべきであるから，被控訴人は，自然損耗についての必要経費を，月々の賃料という名目で受領する金員だけではなく，賃料の前払である礼金によっても回収しているものである。
したがって，被控訴人は，本件礼金により，本来毎月の賃料に含まれているべき自然損耗の修繕費用を二重取りしているといえないから，控訴人の上記主張は理由がない。
（９） 以上のとおり，本件礼金約定が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるような事情は認められないから，本件礼金約定が消費者契約法１０条に反し無効であるとの控訴人の主張は理由がない。
３ 結論
よって，控訴人の本件請求は理由がないから，これを棄却した原判決は相当であって，本件控訴は理由がない。そこで，本件控訴を棄却することとし，主文のとおり判決する。
京都地方裁判所第２民事部
裁判長裁判官 吉 川 愼 一
裁判官 上 田 卓 哉
裁判官 森 里 紀 之
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2008.11.20
| 借家の諸問題
（問） 適正な地代の算出方法はあるのか。
（答） 地代の算定方式は法定されておらず、絶対的な算定方式というものは見当たらない。地代は当事者間の協議によって定めるのが原則であり、当事者間の合意額が適正地代であるというのが借地借家法の建前である。従って特段の事情がなければ地代は原則として公租公課を下回らない合意額であれば、それが適正地代であると言える。
裁判では適正地代の算定方法として
�．好薀ぅ品�式
�∪兒司�式
��差額配分方式
�つ詑濟�例比較方式
�ジ�租公課倍率方式等がある。
だが、どれも一長一短で、万人が納得するような算定方式はないというのが現状である。裁判の実務では複数の方式によって求められた地代を総合的に検討する総合方式が定着している。
借地人が簡単に地代の目安を算定出来るというのは前記の方式では�イ任△蹐ΑＣ和紊噺�租公課（固定資産税・都市計画税）の関係を統計調査して導きだされたもので東京23区の地代と公租公課の倍率は住宅地では概ね３倍前後で、商業地ではその２倍前後とされている。
２００３年４月１日から借地人・借家人等は、都税事務所で固定資産課税台帳の� 岷寨�」及び�◆崚效鷲床曽斂製顱廚慮鯢佞�受けられるようになった。
交付を受ける場合、借地・借家人等であることを確認出来るものを持参する必要がある。例えば、賃貸契約書や賃借料の領収書等である。念のため身分証明書（運転免許証・健康保険証等）も持参した方がよい。
代理人の場合は他に委任状が必要である。電話による委任確認に備えて委任者の電話番号も控えていった方がよい。東京都内23区の場合の交付手数料は、� 峺把蟷饂裟蚤翊△留寨�」は300円で、�◆峺把蟷饂催效鷲床曽斂製顱廚�400円である。
閲覧･証明の申請書には、土地の場合登記簿の地番、家屋の場合は家屋番号を書くようになっているが、住居表示と納税義務者（地主・家主）の住所と氏名を書込めば検索してくれる。
�，皚�固定資産課税台帳の記載事項をプリントしただけのものであり、内容的には同一だが、�△砲聾�印が表示される。
固定資産課税台帳に記載が法定されているのは、課税標準額である。相当税額を記載するか否かは市町村の判断に任せられているで、自治体によって対応に差異がある。
東京都内２３区の場合は、税額は記載されていないが、
��固定資産税額は固定資産税課税標準額×1.4％で求められる（年間）。
��都市計画税額は都内２３区では2/1の減額措置が採られているので、都市計画税課税標準の特例額×0.3％で求められる（年間）。
�，鉢△旅膸山曚鬘押腺廓椶垢譴价和紊粒技山曚�算定出来る。この方式は東京簡易裁判所の調停にも使用され、地代の調停は、住宅地では３.１倍前後、商業地では２.４倍前後で成立している。
なお、最高裁判所事務総局から１９９１年１２月付で民事裁判資料第１９８号として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２〜３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。言い換えれば、固定資産税と都市計画税との合算の２〜３倍の範囲内であれば適正地代ということが出来る。
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2008.11.14
| 地代の算出方法
2007年12月14日、事業用定期借地権の存続期間延長法案が参院本会議で賛成多数で可決、成立した。
現行の事業用定期借地権（借地借家法24条）は借地存続期間が「10年以上20年以下」と規定されている。その存続期間を「10年以上30年未満」（改正借地借家法23条2項）と「30年以上50年未満」（改正借地借家法23条１項）とに期間を延長したものである。
23条1項が今回新設されたもので､特約によって�々洪靴鯒Г瓩燭蝓↓∈特曚砲茲覺�間延長、�７�物買取請求権を認めることが出来るようになった。勿論、特約で� 銑�を禁止することも出来る。
23条2項は従来の借地借家法24条の期間を10年延長したもので、従来と同じで公正証書で契約すれば、特約を交わさなくても、上記の� 銑�は禁止措置が採られているので認められない。
なお、この存続期間延長の改正借地借家法23条は2008年１月１日から施行される。
以下の青字部分が改正されたところ。改正点は現行23条を24条へ移行し、現行24条に青字部分を追加して23条2項に変更した。
（定期借地権）
第22条 存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、第９条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含｡次条第１項において同じ）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
（事業用定期借地権等）
第２３条 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ｡）の所有を目的とし、かつ、存続期間を３０年以上５０年未満として借地権を設定する場合においては、第９条及び第１６条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第１３条の規定よる買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を１０年以上３０年未満として借地権を設定する場合には、第３条から第８条まで、第１３条及び第１８条の規定は、適用しない。
３ 前２項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
（建物譲渡特約付借地権）
第２４条 借地権を設定する場合（前条２項に規定する借地権を設定する場合を除く｡）においては、第９条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
２ 前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
３ 第１項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第38条第１項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。
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2008.11.12
| 定期借家・定期借地契約
判例紹介
自ら法律に反していながら法的救済を求めるのは信義則に反するとした建築距離違反の事例 （大阪地裁昭和６３年９月２６日判決、判例タイムズ６９５号）
（事案）
Ａは甲土地、Ｂは乙土地をそれぞれ所持し両土地と隣接している。
Ａは両土地の境界線をイ、ロを直線で結んだ線であるとして境界の確定を請求し、同時にＢが民法２３４条で定める建築距離である境界線から５０ｃｍ空けずに建物を築造しているため、本来空地であるべき土地部分を利用できなかった損害賠償としてＢに対し４０万円の支払を求めた。
ＢはＡの主張する境界線を争い、Ｂの建築物が仮に民法２３４条に違反しているとしても、Ａ自身も同条に違反しているから、Ａの請求は認められないとして争った。
（判決）
「信義則上、およそ法的救済を求めんとするものは自ら潔きをもって来るべし、という要請があると解すべきであるところ、ＡはＢに対し民法２３４条の遵守を求め、これに従わなかったとして賠償を請求しているけれども、右認定のとおりＡ自身も同条に違反しているので、それは右信義則に反することになる。一般に、信義則違反の事実が認められる場合で、強行法規が適用される場合には、その強行法規の強行性の程度、内容と法の目的に照らして衡量し、後者が前者に優位するときに限り信義則の法的効果を承認することができると解すべきである。」
（寸評）
判決は、民法２３４条のうち火災の延焼防止の目的は公益的要素の強いものであるが、隣地上の築造、修繕の便宜、日照、通風の確保等の利益の保護は利益的要素に属するとして、Ａ、Ｂ双方の建物が耐火建築物であることを考慮し、本件では民法２３４条はそれほど強い強行性があるといえないとしている。
強行法規に反した相手方の行為と信義則の関係につて参考となる事例であるので照会した。
（1992.12.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.11.10
| 借地の諸問題
2007年12月14日、事業用定期借地権の存続期間延長法案が参院本会議で賛成多数で可決、成立した。なお、改正法は2008年1月1日から施行。
現行の｢借地借家法｣第２４条の｢事業用定期借地権｣の借地存続期間は｢１０年以上２０年以下｣と規定されており、特約を結ばなくても「契約更新｣と｢建物買取請求権｣及び「建物再築許可の規定」は法的に排除されている。また契約は公正証書ですることを義務づけられている。
｢事業用定期借地権｣は約定した借地期間が終了すると「建物買取請求権」と「契約の更新」及び「再築による期間の延長」がないので、借地権は確定的に消滅する。従って借地権者は自己の費用で建物を取壊し、土地を原状に回復して借地権設定者に返還しなければならない｡この義務を借地権者が怠った場合には、債務不履行となる。借地権者が原状回復しなかった場合、借地権設定者が裁判上の手続を取ることになるが、この場合の原状回復費用は借地権者に求償すべきものとされている。
このように定期借地は、存続期間が満了したら建物を取壊し、借地を更地にして返還しなければならない制度である｡
但し、欧米諸国の「定期型借地権」は、多くの場合、物権的土地利用権であり、日本の｢定期借地権｣のように債権的権利である賃借権ではない。従って、欧米諸国の「定期型借地権」は譲渡性があり、借地権自体に担保権を設定することが出来る｡
更に借地権が消滅した場合に建物を取壊し、更地にして返還する必要はない｡建物は土地に附合するということから土地所有者のものになるのが原則である（注）｡従って存続期間満了後に建物を取壊すことはない。これにより定期借地上の建物に居住する借家人の居住権も保護されることになる。
日本の「借地借家法」は３５条で借地権の終了を知らなかった借家人を保護するために明渡しに１年以内の猶予期間を借家人に与えている｡しかし、これも建物取壊しを前提とする特異な規定と言える。いずれにしても借地権が満了すると建物を取壊さなければならない日本の「定期借地権」は、定期借地上建物の借家人の居住権を充分に保護していないということで、欧米諸国には存在しない特異な制度であることに注意すべきである。
（注）ドイツでは借地権が消滅すると建物は自動的に土地所有者の所有に属することになる｡しかし土地所有者は建物の取引価格を基準とする償金を支払わなければならない。これにより借地権者は投下資本の回収を保障されている。
「改正法案｣は事業用定期借地に関して２通りの借地期間を設定している。
� 峅�正法案｣は現行「借地借家法法」第２４条と同一内容で期間が｢１０年以上２０年以下｣から｢１０年以上３０年未満｣に延長されている（改正法案第２３条２項）。
�⊆效呂痢崑限慨�間を３０年以上５０年未満｣とした場合、（１）更新排除特約、（２）建物再築による存続期間の延長を排除する特約、（３）建物買取請求権を排除する特約、以上（１）〜（３）の特約は公正証書で契約を結ぶ場合に認められる（改正法案第２３条１項）。
以上が事業用定期借地の「改正法案」の主な内容である。
次に掲載するのが、「借地借家法の一部を改正する法律案」である。
「借地借家法（平成３年法律第９０号）の一部を次のように改正する。
第２２条中｢含む｣の下に｢｡次条第１項において同じ｣を加える。
第２４条を削り、第２３条第１項中｢場合｣の下に｢（前条２項に規定する借地権を設定する場合を除く｡）｣を加え、同条を第２４条とし、第２２条の次に次の１条を加える。
（事業用定期借地権等）
第２３条 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ｡）の所有を目的とし、かつ、存続期間を３０年以上５０年未満として借地権を設定する場合においては、第９条及び第１６条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第１３条の規定よる買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を１０年以上３０年未満として借地権を設定する場合には、第３条から第８条まで、第１３条及び第１８条の規定は、適用しない。
３ 前２項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。」
附則
（施行期日）
第１条 この法律は、平成２０年１月１日から施行する。
（経過措置）
第２条 この法律の施行前に設定された借地権（転借地権を含む。）については、なお従前の例による。
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2008.11.07
| 定期借家・定期借地契約
判例紹介
賃貸契約の締結の申込があったときは、信義則上これを拒むことが出来ないとされ、賃貸借の予約が認められた事例 （東京地裁昭和６３年５月１７日判決、判例時報１３００号７７頁）
（事案）
Ｘは、かつて（１）（２）の土地を所有していたが、このうち（１）の土地については、将来その奥にあるＸ所有の建物の改築手続に必要なときにはＸに賃貸するという約款をつけてＹに売却した。
また、（２）の土地については、Ｘの兄である亡Ａ（Ｙの父）がＸに無断で他に売却し、その転得者Ｂからその所有権移転登記手続を迫られたため、 その隣にある前記Ｘ所有建物を改築するときはＸに無償で貸す旨の約定で登記手続に応じ、その後Ｙは同土地をＢから買受けた。
Ｘは右事実関係を前提として、Ｙに対して（１）（２）の土地について賃貸借契約の申込をしたとして、その存在確認を求めた事件である。
ＹはＸの主張に対し、（１）の土地についての約款はＸ所有建物の建築確認に必要な限度で賃貸し、建物の完了検査後は原状に復帰するという建築基準法の脱法目的のものであると主張した。また、（２）の土地に関するＸとＢ間の約定はＹを拘束するものではないと争った。判決はＸの勝訴。
（判決）
「法律行為の解釈として条件を含めて契約はできる得る限り有効になるように解釈すべきであることからすれば、右約款は、Ｘが将来本件アパートの改築又は立替をするときは、Ｙは、Ｘに対し、本件（１）の土地と、改築し又は建替えた建物の存続する期間中、建築基準法所定の通路を目的として賃貸する趣旨のもの、つまり右のような内容の賃貸借の予約を定めたものと読んで不都合とはいえないであろうし、････本件（１）の土地が右売買以後庭ないし空地になっている事実からＸとＹの意見を忖度すると、そのように読んで売買及び右賃貸借の予約を有効なものとするのが妥当な解釈である」、そして「信義則上、ＸがＹに対して本件（２）の土地を建築基準法所定の通路を目的として本件土地（１）の土地賃貸借と同じ条件で賃貸することを申込んだときは、ＹはＸに対し、その承諾を拒むことができないと解すべきである。」
（寸評）
本件判決は、前記約款がＹの主張の通り強行法規である建築基準法４３条１項に反する趣旨のものであるとすれば、不法条件を付したことになって売買自体が無効となってしまう筋合いであるとしつつ、前記約款の解釈を判旨のとおりに解釈したところに本判決の特色がある。
理論構成に異論や反対が予測されるが、本事業に対する結論としては妥当ではないかと思われる。親族間、隣地同士の本件同様の紛争に関して参考になろう。
（1990.02.）
（東借連常任弁護団）
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2008.11.05
| 契約・更新・特約
判例紹介
借地上の建物を取壊してアスファルト舗装をし有料駐車場にしたが、契約解除が認められなかった事例 （東京高裁平成２年４月２６日判決、判例時報１３５１号）
（事案）
借地人は、木造建物所有の目的で借地していたところ、昭和６１年に借地上の建物を取壊してアスファルト敷きにして、「月極駐車場」の看板を出し、９台分の駐車場として使用していた。
地主は、借地を他人に使わせるので無断転貸であり、また建物所有のために貸したのに駐車場に使用するのは借地の使用目的に違反している､ と主張して契約の解除をした。
第一審裁判所の千葉地方裁判所木更津支部は、地主の主張を認めたが、本判決である第二審の東京高等裁判所は、借地人勝訴の逆転判決をした。
（判決の要旨）
借地人が本件土地を有料駐車場として使用していることは、本件土地の無断転貸にあたるし、本件賃貸借契約で定められた用法にも違反する。
しかし、次の理由から、本件賃貸借関係は、未だ解除を相当とするほど信頼関係が破壊されたものとはいえないので、解除は許されない。
借地人は、本件土地上の建物を以前貸家として使用していたが、１年以上借手がつかず、空家のままであった。庭には雑草がはびこり、浮浪者が入り込んだりして火災の発生する危険もあったので、建物がかなり老朽化していることも考慮して、とりあえず本件土地を駐車場として使用する目的で建物を取壊して整地及び舗装をしたことが認められる。
舗装はアスファルトによる簡易なもので、建物敷地への復元は容易であり、駐車場といっても他に何等の設備ないし施設はなく、駐車料金は月額５０００円程度であるから、借地人の利益は本件土地賃料と大差がないこと、借地人は、昭和６３年中に「月極駐車場」の看板を撤去したことが認められる。
借地人が借地上の建物を取壊したのはそれなりの合理的な理由に基づいており、有料駐車場としての利用は、利用者の利用関係の解消は困難ではなく、暫定的かつ小規模なものであって、その原状への復元も容易である。
（短評）
借地を駐車場にして他人に貸すケースがある。地主がこれを承知していても、契約更新のときなどに駐車場使用を理由に解除を迫ってくることも珍しくない。
判断の微妙な違いにより、本判決と一審の地方裁判所の結論が分かれている。
（1990.09.）
（東借連常任弁護団）
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2008.11.04
| 借地の諸問題
判例紹介
建物賃貸借が更新された場合に当初の保証契約の効力が更新後も存続するとされた事例 （東京地裁昭和６２年１月２９日判決、判例時報１２５９号６８頁）
（事案）
家主Ｘは借家人Ａに対しその所有するマンションを英語教室として使用する目的で、期間２年、賃貸借契約終了後はＡの費用で原状に回復し居住用マンションとして明渡すこと等の約定で賃貸し、ＹがＡの一切の債務について連帯保証人になった。
ＸとＡは、その後賃料を改定し、その他の条件は従前のままとして、Ｙを加えることなく合意更新した。ＸとＡはその後合意解約しＡはＸにマンションを明渡したが、Ａには１３カ月の賃料滞納があり、原状回復もしなかった。そこでＸがＡの保証人Ｙに滞納賃料と原状回復費用を請求した。
Ｙは当初のＸとの保証契約は賃貸借の合意更新後には及ばない、家主Ｘ には借家人Ａの賃料不払いを保証人に通知すべき信義則上義務があり通常考えられる程度の延滞額を超える請求は無効である、といてＸの請求を争った。
（判例要旨）
建物賃貸借は期間満了後も存続するのが原則であること、保証人も継続的に保証するものであることを認識していた筈であること、保証人の債務もほぼ一定しており更新後の債務について保証の効力を認めても保証人に酷ではないこと、などからしてＸＹ間連の連帯保証契約の効力は合意更新後にも存続する。また、賃貸人には賃借人の賃料不払を保証人に通知すべき信義則上の義務はなく、仮にＸがＹにＡの賃料不払いを通知したとしてもＡが弁済しない限りＹは全額を支払わなければならない。
（短評）
民法６１９条２項には「前賃借につき当事者が担保を供したるときはその担保は期間の満了により消滅す。但し敷金はこの限りにあらず」とある。これをそのまま適用すれば、当初契約の際保証人（保証人のことを人的担保という）になった人は、その契約に定められた期間内の債務についてのみ責任があり、更新後は関係ないと言えそうである。
しかし、実際上は借家関係は更新により存続することが常識化されており、保証人も当然このことなどを理由に、借家権の続く限り保証責任も存続する、その考え方が判例上も支配的になっている。
この判例は、保証人の責任は法定更新のみならず合意更新の場合も同じであるとしたものである。
借家人には直接関係ない事例であるが（といっても保証人が支払えば借家人は保証人からの請求を免れ得ない）＜保証人になるのは怖いですよ＞ということを再認識するには好例と思い紹介する次第。
（1988.06.）
（東借連常任弁護団）
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2008.10.30
| 連帯保証人
判例紹介
建物所有を目的とする土地賃貸借契約における建物への抵当権設定禁止の特約を無効であるとした事例 （浦和地裁昭和６０年９月３０日判決、判例時報１１７９号１０３頁以下）
（事案）
ＡはＢから建物所のを目的で借地をする際、地上建物には抵当権を設定することが出来ず、若し、これに反した場合には無催告で契約解除ができるという特約をしていた。
しかるに、Ａは第三者Ｃに対し、建物について代物弁済の予約、抵当権、停止条件付貸借権の各設定登記（仮登記も含む）をしたほか、各種権利に基づく所有権移転請求権をＡから別の第三者Ｄに譲渡した。
そこで、Ｂは、Ａの行為が特約に反するものとしてそして、権利移転は、賃貸借契約における信頼関係を破壊するという理由で、契約解除し建物収去土地明渡を求めた事案である。
（判例要旨）
（１）本件契約は、建物所有目的の土地の賃貸借契約であるから、借地法の適用を受けるものであるところ、本件特約は、抵当権の設定行為を禁止するものであり、借地法第９条の３が保護している建物競売等の場合の賃借権の譲渡許可の裁判を競落人等が受け得ることにより、借地人が容易に建物に抵当権を設定しえ、金員を借入し得るという借地人の利益を予め放棄させる意味を有するものである。
（２）同法９条の３は、借地法の片面強行法規を定める同法１１条には掲げられていないが、それは、単に同法９条の３が競落人等と貸地人との関係を定めているもので、貸地人と借地人が同法９条の３が定める競落人等の権利を奪う合意としても、その合意の効力が競落人等には及ばないからというに過ぎず、同法９条の２が定める譲渡転貸の許可の裁判の場合に比べて、抵当権を設定しようとする借地人の利益を軽く扱っているからでない。
（３）従って、同法９条の３が定める建物の競落以前の段階足る借地人の抵当権設定そのものを禁止する本件特約には､同法１１条の趣旨が及び、本件特約は、借地人が所有建物に抵当権を設定して金員を借入れようとすることを妨げる点において借地権者に不利益であるといえるから、無効であるといわなければならない。
（４）以上のとおり、本件特約は、原告の危惧により付与されたものに留まり、被告の本件特約に反する行為も抵当権を設定し、それが第三者に譲渡されたというに過ぎず、本件土地の利用状態に変化はないから、前記判示の本件特約が無効である旨の判断を左右しない。
また、本件特約は、借地法９条の３及び１１条の趣旨により無効であり、同法は、貸地人の、特定の借地人との信頼関係を保ち続ける利益と借地人の所有建物の利用の利益を調整する目的を有する法規であるから、同法により無効とされる特約に反する行為及び抵当権の移転登記と信頼関係を破壊する行為ということはできない。
（短評）
本事案は地主側に特約を必要とする過去の経過が会ってが、その経緯を問わず特約の内容自体が無効であるとしたところに意義がある。事案としても珍しいので参考までに照会した。判決趣旨には異論がない。
（1986.10.）
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2008.10.29
| 契約・更新・特約
判例紹介
有益費償還請求権を予め放棄することは借家法６条、民法９０条に違反しないとされた事例 （東京地裁昭和６１年１１月１８日判決、金融商事判例７７３号）
（事案）
賃借人は、ビルの一室を賃借して店舗内装を一切自分で行い、パブを営業していたが、８か月分の家賃（約５７０万円、共益費含む）を滞納してしまった。家主は契約を解除して明渡の訴訟を提起した。
裁判で、賃借人は、店舗内装工事に４６５４万円を掛けたので、その有益費の償還を受けるまでは明渡す義務はないと争った。
家主は、賃貸契約書には、有益費償還請求権を予め放棄する特約をしているので、賃借人には、有益費償還請求権がないと反論した。
そこで、有益費とは何か、造作と何か、有益費償還請求権も放棄できるかが論点となった。
（判決要旨）
賃借人は有益費償還請求権は借家法５条６条に照らし、予め放棄することは許されないと主張するので検討する。
造作買取請求権は、賃借人が建物に付加した造作について、特にこれが独立の存在を有し、賃借人の所有に属することに着目して特に借家人保護のため強行法規とする。
これに対し、有益費償還請求権は、借家人が建物の改良に支出した有益費を償還せしめるものであって、借家人が右支出によって建物に付加した部分は独立の存在を有するものではない。従って当該部分の所有権は借家人ではなく、建物と一体となって建物所有者に帰属するものである。
有益費償還請求権の本質は任意法規でである不当利得返還請求権に由来しているものであり、両者は賃借人の建物に対する投下資本の回収という点では共通するものの、法律的にはその根拠ないし本質を異にする。
造作買取請求権の場合にはその目的物が賃貸人の同意を受けて付加したものに限られるのに対し、有益費償還請求権については有益費という限度があるほか、賃貸人の意思如何を問わず認められるものである。
従ってこれを強行法規と解すると、賃借人に過酷な結果を強いることになり、かえって建物賃貸借の円滑な設定を阻害するおそれもあるので、有益費償還請求権について明文の規定がないのに単に経済的には同一の作用を営む点だけをとらえて造作買取請求権と同様に強行法規であると見ることはできない。
（感想）
有益費償還請求権の法規の条項を入れた契約書が、よく取交される。本件では賃料不払のケースであるが、そうではなく期間満了あるいは合意解約で明渡す場合は矛盾が出る。
賃借人の負担で建物の価値を増し、その質を高めて賃貸人にも利益を与えたのに、特約を入れさすれば、その費用償還が認められないというのは不公平であるし、良質な建物を供給するという社会的利益にも反する。
（1987.12.）
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2008.10.28
| 借家の諸問題
定期借家契約に関して「借地借家法」には次のように書かれている。
（定期建物賃貸借）
第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り第３０条の規定にかかわらず(注１）、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（注２）の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは建物の賃貸人は、あらかじめ（注３）、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
（注１） 借家人の居住の権利を保護する規定である借地借家法２６条の「法定更新制度」及び２８条の「正当事由制度」の規定が適用されないことを明確にしたもの。これにより､定期借家契約を選択すると借地借家法の中核である借家人保護規定の２つが排除され､借家人の居住の権利を保護する規定のない無権利状態になることを意味する。
（注２） 借主にとって不利益な契約ということで借地借家法２９条１項で禁止されている１年未満の契約も定期借家契約では認めるとしたもの。
（注３） 書面の交付とは、定期借家契約を締結する前に賃貸人は契約書とは別に定期借家契約であることを充分認識させることが出来る書面を「あらかじめ」借主に現実に引き渡していなければならないということである。
そして賃貸人自身が直接、「契約は更新がなく､期間の満了により建物賃貸借が終了する旨｣が記載された書面交付した上で定期借家契約であることを借主に理解出来るように説明する必要があり､賃貸人の説明義務である。これは宅地建物取引主任者による重要事項の説明義務とは別物でり，重要事項の説明で代用することは出来ない。
なお、第３８条３項にあるように賃貸人本人が説明義務を履行していないときは、定期借家契約中の法定更新及び正当事由排除特約の部分だけが無効とされ、契約全体が無効になる訳ではない。この場合建物賃貸借は法定更新及び正当事由が適用される普通借家契約として有効に成立する。
��果して、期間満了前までに賃貸人が定期借家契約の終了通知をしなかった場合は、どうなのか。
先ず定期借家契約を期間満了と同時に終了させるには、借地借家法第３８条４項から期間満了の１年前から６ヶ月前までの間（この６ヶ月間を「通知期間」という）に期間満了により賃貸借が終了する旨を通知しなければならない。この通知請求をしない場合は、期間満了と同時に定期借家契約の終了を賃貸人は主張出来ない。
��では、定期借家契約の期間満了後になされた賃貸人の定期借家契約終了通知が有効なのかどうかである。
その場合、賃貸人は、もはや定期借家契約の終了を賃借人に請求することは出来ない。｢その結果、定期借家契約における｢定期特約」は、事実上、消滅して期間の定めのない通常の賃貸借契約が継続することになります。」（「Q&A あなたの借地借家法｣東京借地借家人組合連合会編 「別冊 Q＆A 定期借家契約」１９頁）
即ち、「期間の定めのない普通の借家契約になる」というのが東京借地借家人組合連合会顧問弁護団の見解である。
従って、賃貸人が借家契約を解除するには正当事由が必要であり､最終的には裁判所の判断に委ねられる。（N）
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2008.10.24
| 定期借家・定期借地契約
判例紹介
地主のビル建築のために、土地を明渡した借地人が、新ビルに区分所有者としてはいる場合の地代は継続賃料として算定すべきとされた事例 （東京地裁昭和６０年４月２５日判決、判例時報１１７８号）
（事実関係）
４人の借地人は古くから、それぞれ借地していたが、地主は４つの借地をまとめて再開発を計画して交渉し、昭和５４年４月に渋谷簡易裁判所、「借地人らは、各自の建物を撤去して、一時立退く。地主は、『並木橋ビル』という自分が建築するビルの一部を、区分所有として各借地人に再入居させる」即決和解をした。
土地は、ビル区分所有を目的とする借地権であることが合意されたが、地代については、入居後に協議するとされた。ところがその話し合いが延び延びにされたため、借地人たちは、昭和５６年１１月、地代確定調停を申立てたが、話しがつかず、本裁判となった。
裁判で問題になったことは、
（１）本件は地代増額訴訟ではない。
そもそも、裁判所に地代を決める権限があるのかどうか。
（２）借地人は、地代は継続地代（坪６７０円）であるべきと主張し、地主は、新規賃料（坪２４９１円）のはずと主張した。
（判決要旨）
「借地人と地主との間には、区分所有建物を目的とする土地賃貸借の合意は成立しているものの、賃料額は後日協議により決定することとされたままで、その後当事者間で合意が成立しない状態にあることが認められる。このような場合、民法３８８条但書を類推適用して、裁判所は、当事者の請求により適正な賃料額を確定した上で、それに基づいて当事者間の権利関係を判断することができるものと解される。」
「昭和５４年４月渋谷簡裁での即決和解が成立したときまでに、旧木造建物の所有を目的とする本件土地の賃借権（旧賃借権）を、その同一性を維持したまま並木橋ビル内の建物部分の区分所有を目的とする賃借権（新賃借権）に変更することを合意した事実を認めることができる。もっとも、旧賃借権と新賃借権とは、地主主張のように、設定契約も、対象となっている土地の範囲も異なっているが、それは、即決和解が成立し、借地人らの同意の下に旧木造建物の取壊しと並木橋ビルの新築が行われた経緯に照らして当然であるから、右認定を左右するものではない。」
（解説）
土地と建物を所有する人が、その１つだけに抵当権をつけて競売されてしまったとき､自動的に地上権が設定される制度（法定地上権）があり、そのときの地代は、裁判所が決める、というのが、判決のいう民法３８８条但書である。
地主、家主が新築するビルに賃借人が再入居するというケースで、いつも問題になるのが、新しい賃借条件である。それが継続賃料でよいとした本判決は参考になると思う。
（1986.06.）
（東借連常任弁護団）
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2008.10.23
| 賃料
判例紹介
地代を固定資産税の３倍とする自動改定特約違反があっても契約解除が否定された事例 （東京地裁平成６年１１月２８日判決、判例タイムズ８８６号）
（事案）
借地人は昭和５８年３月建物所有を目的で借地した。借地契約には、地代は固定資産税の３倍とするという特約があった。借地人は昭和６２年度分までは右特約どおりの地代を支払っていたが、昭和６３年以降は特約で計算した賃料を支払わず、相当と認める賃料のみ支払っていた。地主は平成５年５月、賃料不払を理由に借地契約を解除して、土地明渡を求めた。借地人は、地代の自動改定特約は借地法に違反すると争った。
（判決要旨）
本件賃料自動改定特約は固定資産税の年額の３倍の１２分の１を月額賃料としている。旧借地法１２条が賃料増減額の要件として、「土地に対する租税その他の公課の増減｣を挙げていること、及び従前土地の年額賃料は概ね固定資産税額ないし公租公課の２ないし３倍を１つの目安とする考えも相当行われていたことからして、定め方自体不合理であるとはいえない。
本件特約による年額賃金は、
昭和６０年で１６.３％増、
昭和６１年で６.３％増、
昭和６３年で３９７.６％増、
平成元年で２０.１２％増、
平成２年１２.７％増、
平成３年で２２.３％増、
平成４年で２２.７増、
平成５年で１６.５％増となる。
右賃料のうち昭和６３年の増加は、一挙に約４倍になっている。しかし、右増加は、賃借人が借地上の建物を商業用のビルに建て替えたために小規模住宅用地に対する課税標準の特例が受けられなくなった結果と認められ、そのことは賃借人も予想すべきであるから、当事者の予測を超えた異常事態のため賃料が上昇したとは言えないので、本件改定特約が事情変更によって無効になったとまでは言えない。
本件特約による賃料が通常の継続賃料としては賃借人に相当過酷な結果になっているが、賃借人は本件借地上の商業ビルを賃貸して多額の賃料収入を得ていることを勘案すると著しく不利益な改定特約とまでは言えない。
賃借人は、本件特約賃料を支払わないが、従前賃料の２倍を支払い、その後も賃料増額と本件特約の改定を求める話し合いを求めた。しかし、賃貸人から具体的な対応もないまま、本件賃貸借契約を解除したものであるから、賃借人の賃料不払については、未だに信頼関係を破壊するに至らない特段の事情があり、本件解除は無効である。
（説明）
公租公課の３倍を地代とする地代改定特約の効力が争われた。判決は、借地人が堅固建物に建替えた結果税額が上昇した点、商業ビルとして賃貸している点をとらえて賃料改定特約の有効性を認めた。しかし、そのような事情がないとき、地代増額特約が否定されることがあるという余地を残した判決となっている。
（1996.02.）
（東借連常任弁護団）
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2008.10.22
| 地代の減額（増額）
