【問14】 借地借家法第３８条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
２ 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
３ 期間が１年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
４ 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
１ 【正解：×】
◆定期建物賃貸借締結について、賃貸人・賃借人の事情に関する要件はない。
公正証書等によって契約をする場合に限り〔要するに契約は書面で行うということで、公正証書でなくてもよい。口約束では駄目というこ。〕、契約の更新がない旨を定めること〔定期建物賃貸借の締結〕ができる（借地借家法38条１項）。
●期間を一年未満とする建物の賃貸借
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、以下のように扱いが異なる。
一時使用目的の建物の賃貸借
借地借家法第三章借家の規定は、適用されないので民法の規定通り。
従来型の建物の賃貸借（定期建物賃貸借ではない場合）
普通借家契約で、期間を１年未満と定めると期間の定めのない賃貸借とみなされる（借地借家法29条１項）。
定期建物賃貸借
定期建物賃貸借では、期間を一年未満とすることができる（日単位、週単位、月単位でも、期間設定可能）。期間の定めのない賃貸借とみなされることはない。
２ 【正解：×】
◆契約締結前の「書面を交付しての説明」
定期建物賃貸借契約を締結しようとするときには、賃貸人は，契約を締結する前に賃借人になろうとする者に対して、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した書面を交付して説明することが義務付けられている（借地借家法38条２項）。
この「書面を交付しての説明」をしないで定期建物賃貸借契約を締結した場合は、契約の更新がないこととする定め〔定期建物賃貸借の契約〕は無効になり、普通借家契約を締結したことになります(借地借家法38条３項)。⇒ 借家契約のすべてが無効になるのではなく、「更新の定めがない」ことのみが無効になる。
▼この説明は、賃貸人がしなければならない。したがって、定期建物賃貸借の賃貸人から媒介を依頼された宅建業者が重要事項説明の一つとして説明しても、賃貸人がこの説明義務を果たしたことにはならない〔媒介の宅建業者の重要事項説明に代えることはできない〕。
＜参考法令＞
定期建物賃貸借をしようとするときは、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」（借地借家法３８条２項）
「建物の賃貸人が前項（借地借家法３８条２項）の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。」（借地借家法３８条３項）
３ 【正解：○】
◆期間満了により賃貸借が終了する旨の通知
定期建物賃貸借〔期間が１年以上の場合に限る〕の賃貸人は、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗することができない（借地借家法38条４項）。
●定期建物賃貸借の契約期間による違い
期間満了による賃貸借終了の通知
期間が１年未満の場合は 、終了通知をする特別な規定はない。
期間が１年以上の場合は 、通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗できない。
▼賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対し、その旨の通知をした場合は、その通知の日から６か月を経過することにより、定期建物賃貸借契約は終了する（借地借家法38条４項）。
なお、終了通知は期間満了前にしなければならない。何故ならば、３８条４項本文には終了通知は「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」となっており、「但書」の「その旨の通知」が「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」を指すのは明らかである。従って、期間満了前までに終了通知をすることは、法の趣旨からも当然である。
＜参考記事＞
契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか
４ 【正解：×】
◆法定中途解約権〔床面積200平方メートル未満の居住用建物の定期借家〕
定期建物賃貸借の解約を申し入れることができるのは、「居住用建物のうち、床面積200平方メートル未満のもの」の賃借人に限られるので４は間違い。
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１か月を経過することによって終了する（借地借家法38条５項）。
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2009.05.28
| 借地借家法・民法
【問13】 Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、ＡＢ間で６０年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、ＡＣ間の土地賃貸借契約の期間は、５０年が上限である。
２ 土地賃貸借契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にＣが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
３ 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から１年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から３０年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
４ ＡＢ間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Ｂが賃借権の登記をしないままＡが甲土地をＤに売却してしまえばＢはＤに対して賃借権を対抗できないのに対し、ＡＣ間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Ｃが甲土地上にＣ所有の登記を行った建物を有していれば、Ａが甲土地をＤに売却してもＣはＤに対して賃借権を対抗できる。
１ 【正解：×】
◆存続期間の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
建物所有を目的としない土地の賃貸借は，借地借家法が適用されないため、民法の規定により、２０年を超えることができず、２０年を超えて存続期間を定めても２０年に短縮される（民法６０３条１項）。
●建物所有目的の土地の賃貸借
建物所有目的の土地の賃借権は、借地借家法が適用され、一時使用目的の土地の賃貸借や事業用借地権を除いて、当事者間の合意により存続期間を１００年以上にすることもでき、５０年が上限ではない。土地の賃貸借は最低存続期間は法定されているが、それよりも長い期間を当事者が定める場合は､その存続期間による。したがって､借地の存続期間の上限に関しては制限が無い。
建物所有目的の
土地の賃借権 |
普通借地権 |
原則として３０年。当事者間でこれより
長い期間を定めれば、その期間になる（３条） |
定期借地権
(事業用借
地権以外) |
定期借地権、建物譲渡特約付借地権
（２２条）､（２４条）とも５０年を超えて設定できる。 |
|
事業用
借地権 |
５０年未満のみ（２３条） |
建物所有を目的としない
土地の賃借権 |
民法の存続期間である２０年を超えて
設定できない（民法６０４条１項）。 |
２ 【正解：×】
◆更新の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用または収益を継続する場合に、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借契約と同一の条件で更に賃貸借契約をしたものと推定する。
この場合、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる（民法６１９条１項）。⇒ 期間満了後にＢが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＢ間の賃貸借契約を従前のものと同一の条件で契約したものと推定されることがある。
●建物所有目的の土地の賃貸借（普通借地権の場合）
借地上に建物が残っており、期間満了後も借地権者が引き続き土地の使用を継続し、土地の所有者〔貸主。借地権設定者〕が、遅滞なく、正当事由をもって異議を述べない場合は、期間を除いて（※）、従前の賃貸借契約と同一の条件で更新したものとみなされる（借地借家法５条２項、６条）。⇒ 期間満了後にＢが甲土地の使用を継続した場合に，存続期間を除いて，ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
（※）借地借家法の規定により、この場合、更新後の存続期間は更新の日から１０年（借地権の設定後の最初の更新では、２０年）とされる（借地借家法４条）。
| みなす |
法律関係が確定する。当事者がみなされたものと異なる事実を
主張することはできない。 |
| 推定される |
反証を立証すれば、推定された法律関係を覆すことができる。 |
３ 【正解：×】
◆存続期間を定めなかった場合の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
存続期間を定めなかったときは、貸主・借主のどちらも、いつでも解約の申入れをすることができ、申入れから１年が経過すると賃貸借契約は終了する（民法６１７条１項）。
（※）「賃貸借契約開始から１年が経過すれば」という部分は余計です。１年が経過していなくても、また１年が経過していても、解約の申し入れができるからです。
●建物所有目的の土地の賃貸借 （普通借地権の場合）
普通借地権では、存続期間を定めなかったときは、存続期間は３０年とされる（借地借家法３条）。
普通借地権では、期間が満了し、賃貸人の正当事由が認められ、借地の更新されなかった場合にのみ、賃貸借契約は終了する。したがって、正当事由があると認められる場合でなければ､解約の申入れはできない（借地借家法６条）。
４ 【正解：○】
◆賃借権の対抗要件の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
賃借権の登記をしていなかったときは、新所有者に賃借権を主張できない〔対抗できない〕。
●建物所有目的の土地の賃貸借
賃借権の登記をしていなくても、借地上の建物に登記があれば〔表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記のどれでもよい〕、新所有者に賃借権を主張できる〔対抗できる〕。(※)
建物所有を目的としない
土地の賃貸借 |
賃借権の登記をしていなかったときは、
新所有者に賃借権を主張できない〔対抗できない〕。 |
建物所有目的の
土地の賃貸借 |
賃借権の登記をしていなくても、
借地上の建物に登記があれば、
新所有者に賃借権を主張できる〔対抗できる〕。 |
(※) 一時使用目的の場合も適用されることに注意。
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2009.05.27
| 借地借家法・民法
【問８】 弁済に関する次の１から４までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。
１ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。
２ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。
３ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。
４ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
１ 【正解：○】
◆法律上の利害関係がある第三者の弁済
法律上の利害関係がある第三者は、債権者と債務者の間で，第三者の弁済を許さないとする意思表示及び特約がない場合には、債務者の意思に反しても弁済することができる（民法474条）。
判例により、借地上の建物の賃借人は法律上の利害関係がある第三者として認められているので、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することがでる。
２ 【正解：○】
◆第三者の弁済供託
法律上の利害関係がある第三者も、
�� 債権者が弁済の受領を拒むとき〔受領を拒絶〕、
�∈銚⊆圓�(何らかの理由により)弁済を受領できないとき〔受領不能〕、
�� 過失なく債権者を確知できないとき〔債権者不確知〕、
は，供託により債務を免れることができる（民法494条）。
⇒ 第三者の弁済を債権者が受領しなければ、債権者の受領遅滞となる（民法413条）。
したがって、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとした場合に（弁済の提供をした場合に）、土地賃貸人が受け取ろうとしないときは、地代を供託することができる。
３ 【正解：×】
◆代物弁済は、債権者の承諾がなければ，することはできない。
債務者だけでなく、法律上の利害関係がある第三者も、代物弁済をすることができますが、代物弁済をするには債権者の承諾が必要（民法482条）。
即ち、「債務者が、債権者の承諾を得て、その負担した給付に代えて他の給付をしたときは、その給付は、弁済と同一の効力を有する。」（民法482条）
したがって，借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反して、地代について金銭以外のもので代物弁済することはできない。
４ 【正解：○】
◆第三者の弁済により、債権者に対しては、債務者の債務は消滅する。
法律上の利害関係がある第三者が弁済したときは、債権者に対する債務者の債務は消滅する（債務不履行ではなくなる）ので、債権者は、契約を解除することはできない。
このため、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
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2009.05.26
| 借地借家法・民法
【問４】 Ａは、Ｂから借り入れた２，０００万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成２０年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
２ 抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第６０２条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
３ ＡがＥからさらに１，０００万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が１，５００万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
４ Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
１ 【正解：×】
◆物上代位することはできるが、賃貸借契約の解除をすることはできない。
抵当権者は、債務不履行になれば、抵当権の実行を申し立てることができ、賃料債権に物上代位することがでる。 しかし、ＡＣ間の賃貸借契約を解除することはできない。
抵当権設定者は、抵当不動産を，通常の範囲内であれば、原則として自由に使用収益することができる（※）ので、抵当権者Ｂは抵当権設定者であるＡがＣと締結した賃貸借契約を解除することはできない。
（※）判例では、「抵当権設定者が、抵当権設定登記後に、抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的で賃貸借契約等の占有権限を他の者と設定し、抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となる状況のときは、抵当権者は、占有者に対して、抵当権に基づく妨害排除請求をすることができ、抵当権設定者が抵当不動産を適切に維持管理することができない場合には、抵当不動産を直接抵当権者へ明渡しをするように占有者に求めることができる。」としている（最高裁・平成１７年３月１０日判決）。
２ 【正解：×】
◆賃借権の対抗要件の具備が抵当権設定登記より先か後かによって、抵当権者に対抗できるかどうかが決まる。
1)抵当権設定の登記の後に、「ＡＣ間の賃貸借契約が締結された、または、Ｃが建物の引渡しを受けた」とすると、Ｃは、その賃借権を、抵当権者Ｂや競落人Ｄに対抗することはでない。
抵当権設定登記 建物の引渡し
―●――――――――――●――
ただし、抵当権設定登記後に競売手続が開始される前から建物を使用収益していた者(抵当建物使用者)は、競落人がその建物を買い受けたときから６か月が経過するまでは競落人への建物の引渡しが猶予されます(民法395条１項)。
この場合、競落人の買受け後から引渡しまでに建物を使用した対価を支払わなければならない。
この場合、Ｃは賃借権をＢに主張することさえできないのですから、「Ｃは，短期賃貸借期間の限度で賃借権があると主張することができる」とする２は間違い。
(2)抵当権設定後に、ＡＣ間の賃貸借契約が締結されたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約が抵当権設定の登記の前であり、Ｃが抵当権設定登記より前に、建物の引渡しを受けていれば、Ｃは抵当権者に対抗できる（借地借家法31条１項）。
短期賃貸借の期間の限度にとどまるものではありません。⇒建物の引渡しを受けたのが抵当権設定登記の後であれば、Ｃは抵当権者であるＢにその賃借権を主張して対抗することはできない。
建物の引渡し 抵当権設定登記
―●――――――――――●――
この場合、Ｃは，賃借権を主張できるのであるから、「Ｃは，短期賃貸借期間の限度で賃借権があると主張することができる」とする２は間違い。
＜参考＞
＜抵当不動産の短期賃貸借制度の廃止についての経過措置＞
平成16年の改正施行（平成１６年３月３１日）前は、抵当権設定登記後に締結された賃貸借でも、抵当不動産の短期賃貸借〔通常の土地の賃貸借では５年、建物では３年〕で対抗要件〔賃借権の登記、または，建物では引渡し、土地では借地上の建物の登記〕を備えたものについては、抵当権者に対抗することができた（抵当不動産の短期賃貸借）。
この規定は民法の改正によって廃止されたが、これには経過措置があり、平成16年４月１日の時点で対抗要件を備えている抵当不動産の短期賃貸借については、改正前の規定が適用され、原則として抵当権者にその賃借権を対抗することができる。
短期賃貸借に関する経過措置
「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法６０２条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については､なお従前の例による」（「担保物権及び民事執行法の改善のための民法等の一部を改正する法律」附則第５条）
しかし、２では、賃貸借契約が締結されたのが平成20年４月１日なので、この経過措置は適用されない。
３ 【正解：×】
◆抵当権の順位の変更、抵当権の順位の譲渡−後順位の抵当権者が、先順位の抵当権者に優先して弁済を受けられる場合がある。
担保価値が1,500万円で、第１順位の抵当権者Ｂの被担保債権が2,000万円、第２順位の抵当権者Ｅの被担保債権が1,000万円の場合、このままでは、後順位の抵当権者Ｅは先順位の抵当権者Ｂに優先して弁済を受けることはできない。
しかし、「抵当権の順位の譲渡」(民法376条１項)や「抵当権の順位の変更」(民法374条１項)をすれば、以下のように，Ｅは債権全額の回収をすることができる。
（1）抵当権の順位の譲渡が行われ、1,500万円で売却された場合
ＢがＥに対して抵当権の順位を譲渡すると、Ｂに本来優先弁済されるはずの枠がまずＥに割り当てられるため、Ｅが1,000万円の配当を受けて、その後にＢが500万円の配当を受けることになる（Ｂの債権の残りの1,500万円は無担保の債権となる）。
（2）抵当権の順位の変更が行われ、1,500万円で売却された場合
ＢＥ間で抵当権の順位が変更されると、Ｅが第１順位，Ｂが第２順位となる。この結果、Ｅは1,000万円の配当を受け、Ｂは500万円の配当を受けることになる（Ｂの債権の残りの1,500万円は無担保の債権となる）。⇔抵当権の順位の変更では、Ｅは本来の先順位抵当権者Ｂの被担保債権額の枠に縛られない。
したがって、３は「ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。」としているため、間違い。
▼抵当権の順位の放棄では、ＢＥ間では両者は同順位となり、それぞれの債権額に応じて比例配分されるため、Ｂは債権2,000万円、Ｅは債権1,000万円であることから、Ｂは売却金額1,500万円の2/3の1,000万円（Ｂの債権の残りの1,000万円は無担保の債権となる）、Ｅは売却金額1,500万円の1/3の500万円（Ｅの債権の残りの500万円は無担保の債権となる）とそれぞれ配当を受けることになる。つまり、抵当権の順位の放棄では、Ｅは債権全額を回収することはできない。
４ 【正解：○】
◆建物の賃借権は引渡しを受けていれば、新所有者に対抗できる。
建物を売却
Ａ(旧所有者) ――――――――→ Ｆ (新所有者)
↑ 賃貸借
↓ ↘
Ｂ(賃借人) 引渡しを受けている →→ 新所有者に賃借権を対抗できる
建物の賃借人は、建物の引渡しを受けていれば、建物の新所有者に対して、建物の賃借権を主張することができる（借地借家法31条１項、借家権の対抗要件）。
★ 民法では、登記された賃借権に対抗力を認めている（民法605条）。だが、賃借権を登記できない場合もあるので（賃借権の登記は任意なので、賃貸人が協力しないことがある。また、アパートのように一室ごとに登記できないものもある。）、借地借家法では、賃借権が登記されていなくても、建物の賃貸借では引渡し、土地の賃貸借(借地借家法10条)では借地上の建物の登記〔建物の表示登記、建物の所有権保存登記・所有権移転登記〕があれば新所有者に対して賃借権の対抗力があるとした。
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2009.05.25
| 借地借家法・民法
【問１４】 借地借家法第３８条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第４０条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
２ 定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。
３ 定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。
４ 賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。
１【正解：○】
◆口頭の契約の有効性
❒ 定期建物賃貸借契約 は、書面で契約しなければ有効とはならない。
❒ 一時使用賃貸借契約は、口頭で契約しても有効。
契約の更新がない定期建物賃貸借は、公正証書などの書面によって契約を締結する場合に限り、有効(借地借家法38条１項)。
➡ 書面で契約しなかった場合は、「契約の更新がないという特約」の部分のみが無効になり、普通借家契約になる。
● しかし、一時使用目的の建物の賃貸借では、このような制限はなく口頭で契約しても有効。
❒定期建物賃貸借 ➪ 契約期間は、公正証書等の書面で契約しなければ効力を有しない(借地借家法38条１項)。
❒一時使用目的の建物の賃貸借➪ 借地借家法の借家の規定は適用されず、民法のみで規定。
「契約は書面による場合に限る」等の規定はないので、口約束でも有効。
２【正解：×】
◆契約期間
❒ 定期建物賃貸借契約 は、契約期間を１年以上とすることができる。
❒ 一時使用賃貸借契約 も、契約期間を１年以上とすることができる。
● 定期建物賃貸借、一時使用目的の建物の賃貸借とも、契約期間を１年以上とすることについて、当事者の合意で設定できるので、２は間違い。
❒ 定期建物賃貸借 ⇒ 契約期間は、１日単位でもできるので１年未満でもよい。
また、期間の長さについて制限はない(借地借家法38条１項)。
❒ 一時使用目的の建物の賃貸借 ⇒ 契約期間は、民法602条の短期賃貸借(３年)，604条１項の最長存続
期間(20年)を除けば，条文上特に規定はない。（※ ）
（※） 一時使用目的の建物の賃貸借の存続期間は、従来の判例では５年間とされていた（最高裁 昭和４３年１月２５日判決）。
ただし、一時使用目的の建物の賃貸借でも当事者の合意で期間の延長や更新をすることは可能。
３【正解：×】
◆中途解約権
❒ 定期建物賃貸借契約 は、中途解約を申し入れることができる場合がある。
❒ 一時使用賃貸借契約 は、期間の定めがあるときは中途解約できない。
● 定期建物賃貸借で居住用建物で居住部分が２００�嵬に�の場合に、転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、契約期間中でも、賃借人から中途解約を申し入れることができる（借地借家法３８条５項）。
● 一時使用賃貸借契約で期間の定めがある場合は、原則として、契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできない。
⇒ 中途解約権を留保する特約があればできる。
▼ 一時使用の建物の賃貸借で、期間の定めがない場合は、貸主・借主とも、いつでも解約の申し入れができる（民法６１２条１項２号）。
この場合、解約の申し入れより３か月が経過することによって契約は終了する。
また，一時使用の建物の賃貸借で、期間の定めがある場合でも、貸主・借主の合意で一方または双方が中途解約権を留保したときは、特約の範囲内でいつでも中途解約の申し入れができる（民法６１３条）。
４【正解：×】
◆建物の売却による建物の所有権者の変更に賃借人は対抗できるか
❒ 定期建物賃貸借契約 は、賃借権を新所有者に主張できない。
❒ 一時使用賃貸借契約 も、賃借権を新所有者に主張できない。
● 賃借権の登記もなく賃借人が建物の引渡しも受けていない間に建物が売却された場合、建物の賃借人は、❒定期建物賃貸借契約・❒一時使用賃貸借契約のどちらであっても、賃借権を新所有者に主張することはできないので、４は間違い。
□ 賃借権を主張できる場合
建物の売却により建物の所有者が変わった場合、建物の賃借人は、賃借権の対抗要件を備えていれば，新所有者に対して，賃借権を主張することができる。
❒ 普通借家、定期借家等（取壊し予定の建物の賃貸借も含む）の借地借家法の適用のある賃貸借の場合は、引渡し又は賃借権の登記（借地借家法31条）があれば、賃借権を主張することができる。
❒ 一時使用の建物の賃貸借の場合は、賃借権の登記（民法６０５条）＜引渡しは対抗要件にならない＞（借地借家法４０条）があれば、賃借権を主張することができる。
●一時使用の建物の賃貸借
一時使用の建物の賃貸借では、借地借家法の適用がない。
以下の借地借家法の規定は適用されないことになる。
�…村攜△療亠�がないときに建物の引渡しをもって第三者への対抗要件とする規定（借地借家法31条）。
（※ ）＜一時使用の建物所有を目的とする借地権では、借地権の登記がなくても借地上の建物に登記があればよいとする対抗要件の規定は適用されることに注意。＞
��賃貸借終了時の転借人の保護規定（借地借家法３４条）
�Ｂず酣禺萓禅畍◆兵效麓擴繁。械馨髻�
�ぜ敖汰�減請求権（借地借家法３２条）
�サ鐔四儼�物での事実上の内縁の妻等の賃借権の承継（借地借家法３６条）
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2009.05.23
| 借地借家法・民法
【問１３】 Ａが所有者として登記されている甲土地上に、Ｂが所有者として登記されている乙建物があり、ＣがＡから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
２ ＢがＡとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
３ ＢがＡとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
４ ＢがＡとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Ｃは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
１【正解：○】
甲土地を購入したＣがＢに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合としては、まず時効による取得がある。
「土地賃借権の時効取得については、土地の継続的な用益という外形的事実があり、かつ、それが賃借の意思に基づく事が客観的に表現されていれば、時効取得は可能である」（最高裁昭和４３年１０月８日判決、同旨、最高裁昭和６２年６月５日判決）。
その際の判断基準は、土地の占有と賃料の支払いの有無である。
２【正解：○】
◆使用貸借
使用貸借(民法593条)の借主には、もともと第三者〔新所有者や抵当権者等〕に対する対効力はなく（※１）、使用貸借の目的物である土地の上の建物が登記されていてもこのことに変わりはない。
また、使用貸借には借地借家法は適用されない。
⇒ 建物所有を目的とした土地の賃貸借では、賃借権の登記がある場合（民法605条)や借地上の建物の登記（※２）がある場合（借地借家法10条１項）には借地権を第三者に対抗することができる。使用貸借にはこれらの規定〔土地の賃借人の保護の規定〕は適用されない。
したがって、甲土地の購入者であるＣは、使用借権者Ｂに対して、建物を収去して土地を明け渡すよう請求〔妨害排除請求〕することができる。
（※１）使用貸借での借主は、貸主に対してのみ、その権利を主張することができるだけなので、甲土地の所有者が変わってしまった以上２場合、ＢはＣの甲土地の返還及び明渡し請求に対して、対抗するものを有していない。
（※２）建物の表示に関する登記でもよい(最高裁 昭和50年2月13日判決)
３【正解：○】
◆継続使用による自動更新
借地(甲土地)上の建物乙に所有権の登記があるので、Ｂは対抗力のある借地権を有している(借地借家法10条)。
借地契約の存続期間が満了していても、
（１） 借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかった場合、
（２） 借地権者が土地の使用を継続しているときに、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかった場合、
このどれかに該当する場合は、自動的に更新される〔法定更新〕(借地借家法５条)。
したがって、Ｃの甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合に、Ｃが正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかったときは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できないので３は正しい記述。
４【正解：×】
◆期間の定めのない借地契約
借地（甲土地）上の建物乙に所有権の登記があるのですから、Ｂは対抗力のある借地権を有している（借地借家法10条）。
借地契約で期間を定めなかった場合、存続期間は３０年になります借地借家法３条から、存続期間は３０年になる。このため，土地を購入したＣに正当事由があっても、解約の申入れをすることはできない。
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2009.05.22
| 借地借家法・民法
【問14】 ＡとＢとの間で、平成16年４月に、ＢがＣから借りている土地上のＢ所有の建物について賃貸借契約 (期間２年) を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂが、Ｃの承諾を得ることなくＡに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
２ 借地権の期間満了に伴い、Ｂが建物買取請求権を適法に行使した場合、Ａは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Ｃに対抗できる。
３ 平成18年３月に、借地権がＢの債務不履行により解除され、Ａが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Ａが解除されることをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
４ 平成18年３月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Ａが建物を退去し土地を明渡さなければならなくなったときは、Ａが借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
１【正解：○】
◆借地上の建物を第三者に貸すことは、土地の無断転貸借とはならない
Ｃ (土地の賃貸人)
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
土地の賃借人が借地上に建てた建物を第三者に賃貸した場合は、その建物の借主が建物を使用収益するのに伴って敷地を利用するのを許容している場合であっても、第三者に転貸したとはいえないので、地主 (借地権設定者) の承諾は不要である(大審院・昭和８年１２月１１日判決)。
したがつて、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借になることはない。
２【正解：○】
◆建物の賃借権の対抗要件は引渡し
Ｃ (土地の賃貸人)
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
建物の買取請求権を行使
建物の賃貸人が第三者に建物を譲渡した場合に、建物の賃借人は、建物の引渡しを受けていれば、建物の賃借権を新しい建物の所有者に対抗できる（民法605条、借地借家法31条１項）。
Ｂが建物買取請求権を行使した結果、建物の所有権は土地の賃貸人であるＣに移る。
３【正解：×】
◆借地契約が債務不履行により解除された場合、明け渡し猶予はない
Ｃ (土地の賃貸人)
｜ Ｂの債務不履行により解除
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に終了するとされた事例 （最高裁平成９年２月２５日判決。判例時報１５９９号６９頁）
借地借家法
第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
借地契約が満了した場合は、裁判所による明渡し猶予がありますが、借地権が債務不履行により解除された場合には、明渡し猶予はの制度はない。
４【正解：○】
◆借地権満了の場合の明渡し猶予
借地権の存続期間の
満了１年前 借地権の存続期間の満了
――●―――――○―――――――――○――――――●―――――
借地権の満了を知る 裁判所に請求
└ この日から１年以内に明渡しをすればよい。
建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合は、裁判所に請求することにより、このこと知った日から１年を超えない範囲内で、土地の明渡しについて相当の期限をつけて猶予してもらうことができる(借地借家法35条１項)。
（借地上の建物の賃借人の保護）
第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
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2009.05.20
| 借地借家法・民法
【問１３】 自らが所有している甲土地にを有効利用したいＡと、同土地上で事業を行いたいＢとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を３５年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Ｂが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を３５年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。
２ 甲土地につき、Ｂが１年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を１５年としても、更新しない特約は無効である。
３ 甲土地につき、小売業を行うというＢの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にＡが建物を建築しその建物についてＡＢ間で賃貸借契約を締結することによっても、Ａは２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。
４ 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を３０年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Ａが甲土地をＣに売却してＣが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、ＢはＣに対して賃借権を対抗することができない場合がある。
１【正解：×】
◆民法の賃貸借との比較
借地の存続期間
●建物所有目的の賃貸借 ⇒ 借地借家法が適用される。
●駐車場用地目的の賃貸借 ⇒ 民法の賃貸借の規定が適用される。
■駐車場にする目的での土地の賃貸借契約は、借地借家法ではなく、民法が適用される。借地借家法では、建物所有を目的にした地上権または土地の賃借権が対象。
●借地借家法 ３条
３０年より長い期間を定めた場合は、その期間が存続期間となる。
●民法 604条１項
存続期間は20年を超えることはできない。
20年より長い期間を定めたときは、20年に短縮される。
２【正解：○】
◆居住用建物所有目的では、事業用定期借地権を契約できない
一時使用目的の借地権には、借地借家法での存続期間・更新の規定とも適用されないので、更新をしない特約は有効です(借地借家法25条)。
適用できないのは、事業用定期借地権である。すなわち、「事業用定期借地権の設定された借地上に建てられる、専ら事業の用に供する建物は、居住の用に供するものを除く」と借地借家法（23条１項、２項）に記載されている。
したがって，居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を１５年としても、更新しない特約は無効です。
●事業用定期借地権
事業用定期借地権の契約は、公正証書によって行う必要がある（借地借家法23条3項）。⇒公正証書によつて行わないと、事業用定期借地権にはならない。
事業用借地権の存続期間は「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の２つある。
● 「10年以上30年未満」（借地借家法23条２項）・・・契約の更新、再築による存続期間の延長，建物買取請求権は認められない。契約は公正証書でしなければならない（借地借家法23条3項）。
● 「30年以上50年未満」（借地借家法23条１項）・・・契約の更新、再築による存続期間の延長、建物買取請求権はないことを特約で定めることが出来る。契約は公正証書でしなければならない（借地借家法23条3項）。
3【正解：○】
◆契約を更新させずに，存続期間の満了時に，確実に契約を終了させるには
■２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができるのは，以下の２つの場合がある。
● 甲土地の賃貸借契約締結によって、２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させる ⇒ 事業用定期借地権(23条)，
● 甲土地上にＡが建物を建築し、その建物についてＢが賃借して、２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させる ⇒ 定期建物賃貸借(38条)，取壊し予定の建物の賃貸借(39条)
４【正解：○】
◆借地上の建物に登記がないとき
Ａ (元の所有者) ⇒ Ｃ (新しい所有者)
｜
Ｂ (借地権者)
借地借家法第10条第１項・・・「借地権は、その登記がなくても（借地権の登記がなくても）、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」
借地上の建物に、借地権の登記もなく、また、借地権の登記に代わる表示の登記や所有権保存登記がない場合は、借地権者は、第三者に対抗できない。
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2009.05.19
| 借地借家法・民法
【問１０】 ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
２ ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。
３ ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。
４ ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の一部又は一部の支払を拒むことができる。
１【正解：○】
◆無断転貸を理由にした解除の制限
賃貸人の承諾のない転貸借は、賃貸人につき契約の解除権が発生する（民法第612条2項）ものと考えられますが、転借人の保護の観点から、判例によれば「その転貸借が、建物の持主に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権は発生しない」と、その転貸借は保護がされ、このような特段の事情があれば、解除権は発生しない（最高裁昭和４１年１０月２１日判決）。
２【正解：×】
◆債務不履行を理由にした原賃貸借の解除には対抗できない
賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、賃貸人が転貸借人に対して目的物の返還を請求した時に終了する（最高裁平成９年２月２５日判決）。
原賃貸借が賃貸人と賃借人の合意により解除されたとき賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、 賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない（最高裁昭和６２年３月２４日判決）。
３【正解：○】
◆賃借権の譲渡
賃貸人が，賃借権の譲渡について、承諾をするのは，賃借権の譲渡人だけでなく、賃借権の譲受人に対するものであってもよいとされている（最高裁昭和３１年１０月５日判決）。
４【正解：○】
◆無断転貸を理由にした明渡し請求があったときの賃料支払拒否
「建物賃借人は、賃借建物に対する権利に基づき自己に対して明渡しを請求することができる第三者からその明渡しを求められた場合には、それ以後、賃料の支払いを拒絶することができる」（最高裁昭和５０年４月２５日判決）
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2009.05.18
| 借地借家法・民法
短期賃貸借の廃止とその経過措置
【問６】 ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成１５年４月１日に抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。Ａと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂは、平成１５年２月１日に甲建物をＣに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、この賃貸借をＡに対抗できる。
２ Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＤに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、平成１６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できる。
３ Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＥに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｅは、平成１６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できない。
４ Ｂは、平成１６年１２月１日に甲建物をＦに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｆは、この賃貸借をＡに対抗できる。
【6】の正答率は25.1％であた。
借地権の譲渡 【問13】 借地人Ａが、平成１５年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。
２ Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡の承諾をしない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。
３ Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。
４ ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物 （居住の用に供するものを除く。） の所有を目的とし、かつ、存続期間を２０年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。
【13】の正答率は79.1％であた。
動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約
【問15】 動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約 （借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借、同法第３９条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法４０条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。） に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。
２ 賃貸人は賃借人との間で別段の合意をしない限り、動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸借の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。
３ 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を６月と定めればそのとおりの効力を有するが、建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を６月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。
４ 契約期間を定めた場合、賃借人は、動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。
【15】の正答率は67.4％であた。
正解は 【6】 〈4〉 【13】 〈4〉 【15】 〈3〉
【6】解説
【6】は、平成16（2004）年4月1日をもて民法395条の短期賃貸借保護制度が廃止され、その経過措置として「抵当権設定登記後に設定された賃借権でも、平成16年3月31日までに対抗要件を備えた短期賃貸借は抵当権者に対抗できる」（担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律・附則第５条，平成15年８月１日法律第134条）を知らないと正解することが出来ない。
１ は抵当権が設定される前に賃貸借がなされているので抵当権者に対して対抗要件を備えている。従って1は正しい。
２ は抵当権設定登記後に設定された賃貸借でも，平成16年３月31日までに対抗要件（建物の場合は引渡し又は賃借権の登記）を備えた短期賃貸借(建物では３年以内)が設定されている場合，民法改正の経過措置で，当該賃借人は抵当権者に対抗できるので正しい。
３ は平成16年の民法改正施行前に設定された賃貸借であっても４年では短期賃貸借には該当しないため，改正前もまた改正施行後も，抵当権者に対抗できないので正しい。
４ は平成16年の民法改正（短期賃貸借廃止）施行後であり、抵当権設定登記後の賃貸借なので賃借人は抵当権者に対抗できない。従って4は誤りである。
【13】解説
1 民法では，賃貸人の承諾を得なければ，その賃借権を譲渡したり，又は転貸することはできない。これに違反して第三者に使用収益をさせたときは，賃貸人は賃貸借契約の解除をすることができる〔民法612条〕。
賃借権の譲渡についてBの承諾を得ていなければ，ＡがＣと借地上の建物を譲渡する旨の合意をしただけでは，Ｃは甲地の借地権をＢに主張できない。従って､1は誤りである。
２ 借地権者が借地上の建物の譲渡に伴って賃借権の譲渡・転貸をしようとする場合に，借地権設定者（土地の所有者）に不利になるおそれがないにもかかわらず，借地権設定者が借地権の譲渡の承諾をしないときには，借地権者は借地権設定者の承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる〔借地借家法19条１項〕。従って，２は正しい。
３ Ａが借地上の建物をＤに賃貸していても，借地上の建物と甲地の借地権を第三者Ｃに譲渡しようとする場合に，ＡがあらかじめＤの同意を得ておく必要はない。従って､3は誤りである。
４ 事業用の借地権であっても，借地権の譲渡には，借地権設定者の承諾が必要である。従って､4は誤りである。
【15】解説
１ 民法上の賃貸借は，合意のみによって成立し，書面によらなくても契約の効力を生ずる（民法601条）。借地借家法の適用のある建物の賃貸借（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借を除く。）でも，特に規定はないので，このことに変わりはない。従って，1は誤りである。
但し、定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約することが成立要件である。
取壊し予定の建物の賃貸借も建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってこの特約をしなければならない。
２ 民法では，賃貸人は，賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負う（民法606条１項）。また，この規定は強行規定ではないので，賃借人が一定の範囲で修繕義務を負担する特約をすることは可能である。従って､誤りである。
３ 借地借家法の適用のある建物の賃貸借（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借を除く）では，期間を１年未満とする建物の賃貸借は，期間の定めのない建物の賃貸借とみなす〔借地借家法29条１項〕。従って、３は正しい。
４ 建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借を除く）で契約期間を定めた場合でも，特約で，当事者の一方が期間内に解約する権利を留保することができる。従って，4は誤りである。
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2009.05.15
| 借地借家法・民法
転借人の賃料支払義務・転借人の保護
〔問13〕 ＡはＢに対し甲建物を月２０万円で賃貸し，Ｂは，Ａの承諾を得た上で，甲建物の一部をＣに対し月１０万円で転貸している。この場合，民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば，誤っているものはどれか。
１ 転借人Ｃは，賃貸人Ａに対しても，月１０万円の範囲で，賃料支払義務を直接に負担する。
２ 賃貸人Ａは，ＡＢ間の賃貸者契約が期間の満了によって終了するときは，転借人Ｃに対しその旨の通知をしなければ，賃貸借契約の終了をＣに対し対抗することができない。
３ ＡＢ間で賃貸借契約を合意解除しても，転借人Ｃに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り，賃貸人Ａは，転借人Ｃに対し明渡しを請求することはできない。
４ 賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は，転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。
〔問13〕の 正答率は54.5％
賃料増減額請求とサブリース契約
〔問14〕 貸主Ａ及び借主Ｂの建物賃貸借契約に関する次の記述のうち，賃料増減請求権に関する借地借家法第３２条の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
１ 建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において，建物建築中に経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当になっても，建物の使用収益開始前にＢから賃料減額請求を行うことはできない。
２ ＡＢ間の建物賃貸借契約が，Ｂが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合，使用収益開始後，経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当となっても，Ｂから賃料減額請求を行うことはできない。
３ Ｂが賃料減額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合，賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。
４ Ａが賃料増額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合，ＢはＡの請求額を支払わなければならないが，賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは，Ａは超過額に年１割の利息を付してＢに返還しなければならない。
〔問14〕の正答率は26.6％
【正解】 〔問13〕 1〔0〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔×〕
【正解】 〔問14〕 1〔0〕 2〔×〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問13〕の解説
1、賃貸人の承諾を得て転貸借（民法612条）がなされたとき，転借人は，賃貸人に対して直接に義務を負う。転借人は，賃借人が払うべき賃料等の支払や明渡し義務，目的物保管義務などを負うことになる（民法613条１項）。 この結果，賃貸人は，賃借人・転借人どちらにも賃料を請求することが出来る。
転借人は賃借人の負担する以上の義務を負わない。転借人は転貸借契約で定められた賃料の額の範囲で賃借人の支払義務を負うだけでけである。従って、転借人の義務は，賃借人＜転貸人＞に対して負う義務の範囲を超えることはないので，転借人Ｃは，賃貸人Ａに対しても，月１０万円の範囲で，賃料支払義務を直接に負担すればよい。従って、1､は正しい。
2、賃貸人の承諾を得て転貸借がされている場合に，期間の定めのある賃貸借が期間の満了〔期間の定めの。ない賃貸借では解約の申入れ〕によって終了するときは，賃貸人Ａは転借人Ｃにその旨の通知をしないと，賃貸借の終了を転借人に対抗出来ない（借地借家法34条１項）。
賃貸人Ａが転借人Ｃに，賃貸借が終了する旨を通知したときは，その通知がされた日から６月を経過することによって転貸借も終了する（借地借家法34条２項）。従って、2､は正しい。
3、賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても，特段の事情がない限り，賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない（最高裁・1987年3月24日判決）。 従って，賃貸借の合意解除による賃貸借終了によって，明け渡し請求をすることは出来ないので3、は正しい。
4、判例では，賃料の延滞を理由に賃貸借を解除するには，賃貸人Ａは賃借人Ｂに催告するだけで足り、転借人Ｃに支払いの機会を与える必要はない，としている（最高裁・1997年2月25日判決）。従って､4、は間違っている。
〔問14〕の解説
1、建物の賃料が経済事情の変動等で不相当になったときは，一定期間は増額しない旨の特約がある場合を除いて，契約の条件に係らず，当事者は，将来に向かって賃料の額の増減を請求することができます（借地借家法・32条１項）。
最高裁は，サブリース契約の事例で，＜建物の使用収益の開始前には，賃料減額請求はできない＞と判示しました（最高裁・2003年10月21日）。従って、1、は正解である。
2、最高裁は，「（建物での）サブリース契約には，借地借家法32条１項の当事者からの増減額請求の規定が適用され得る。」と判示し（最高裁・2003年10月21日判決）。従って、2、は間違いである。
3、賃料減額の裁判が確定したときは，その効力は，減額請求の意思表示が相手方に到達した時に遡って生じます（借地借家法・32条１項）。従って，「賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額される」は間違いである。
4、貸主が賃料増額請求権を行使して協議が調わない場合，借主は，増額を正当とする裁判が確定するまでは，相当と認める額の賃料を支払えば足り，貸主の請求してきた賃料を支払う必要はない（借地借家法・32条２項）。借主は従前と同じ賃料を支払っていれば問題は起きない。従って、4、は間違いである。
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2009.05.14
| 借地借家法・民法
敷金の承継
〔問11〕 借主Ａは，Ｂ所有の建物について貸主Ｂとの間で賃貸借契約を締結し，敷金として賃料２ヵ月分に相当する金額をＢに対して支払ったが，当該敷金についてＢによる賃料債権への充当はされていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
１ 賃貸借契約が終了した場合，建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず，Ａの建物明渡しはＢから敷金の返還された後に行えばよい。
２ 賃貸借契約期間中にＢが建物をＣに譲渡した場合で，Ｃが賃貸人の地位を承継したとき，敷金に関する権利義務は当然にＣに承継される。
３ 賃貸借契約期間中にＡがＤに対して賃借権を譲渡した場合で，Ｂがこの賃借権譲渡を承諾したとき，敷金に関する権利義務は当然にＤに承継される。
４ 賃貸借契約が終了した後，Ａが建物を明け渡す前に，Ｂが建物をＥに譲渡した場合で，ＢＥ間でＥに敷金を承継させる旨を合意したとき，敷金に関する権利義務は当然にＥに承継される。
〔問11〕の正答率は72.7％
借地権の対抗要件、譲渡の代諾許可
〔問13〕 Ａが，Ｂに，Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し，Ｂがその土地上に乙建物を新築し，所有している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。
１ Ｂが，乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は，甲地につき賃借権の登記をしていないときでも，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＣに対し，甲地の賃借権を対抗できる。
２ 乙建物が滅失した場合でも，Ｂが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは，Ｂは，甲地に賃借権の登記をしていなくても，滅失のあった日から２年間は，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＤに対し，甲地の賃借権を対抗できる。
３ Ｂが，乙建物をＥに譲渡しようとする湯合において，Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは，Ｂは，裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。
４ Ｂが，乙建物を１年以上自己使用しておらず，かつ，他人に譲渡しようとすることもない場合，Ａは，裁判所に，相当の対価の提供を条件として，自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。
〔問13〕の正答率は51.7％
定期借家契約
〔問14〕 平成１５年１０月に新規に締結しようとしている，契約期間が２年で，更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期借家契約」という｡ ）に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ 事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては，定期借家契約とすることはできない。
２ 定期借家契約は，公正証書によってしなければ，効力を生じない。
３ 定期借家契約を締結しようとするときは，賃貸人は，あらかじめ賃借人に対し，契約の更新がなく，期間満了により賃貸借が終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
４ 定期借家契約を適法に締結した場合，賃貸人は，期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば，その終了を賃借人に対抗できる
〔問14〕の正答率は85.9％
正解 〔問11〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問13〕 1〔0〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔×〕
〔問14〕 1〔×〕 2〔×〕 3〔0〕 4〔×〕
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2009.05.13
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瑕疵担保責任
2002年宅地建物取引主任者資格試験問題
〔問９〕 ＡがＢに建物を売却し，代金受領と引換えに建物を引き渡し後に，Ｂがこの建物に隠れた瑕疵があることを発見したが，売主の瑕疵担保責任についての特約はない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ｂは，この瑕疵がＡの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限り，この瑕疵に基づき行使できる権利を主張できる。
２ Ｂは，この売買契約を解除できない場合でも，この瑕疵により受けた損害につき，Ａに対し賠償請求できる。
３ Ｂが，Ａに対し，この瑕疵に基づき行使できる権利は，Ｂが瑕疵を知った時から１年以内に行使しなければならない。
４ Ｂは，この瑕疵があるために，この売買契約を締結した目的を達することができない場合に限り，この売買契約を解除できる。
瑕疵担保責任
2003年宅地建物取引主任者資格試験問題
〔問10〕 Ａが，ＢからＢ所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが，建物の主要な構造部分に欠陥があった。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。なお，瑕疵担保責任（以下この問において「担保責任」という｡ ）については，特約はない。
１ Ａが，この欠陥の存在を知って契約を締結した場合，ＡはＢの担保責任を追及して契約を解除することはできないが，この場合の建物の欠陥は重大な瑕疵なのでＢに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
２ Ａが，この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合，Ｂの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは，欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる。
３ Ａが，この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合，契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ，ＡはＢに対して担保責任を追及することができなくなる。
４ ＡＢ間の売買契約が，宅地建物取引業者Ｃの媒介により契約締結に至ったものである場合，Ｂに対して担保責任が追及できるのであれば，ＡはＣに対しても担保責任を追及することができる。
〔問９〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔0〕
〔問10〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問９〕解説
1 瑕疵担保責任は無過失責任である。売主の過失は要件ではないため，売主に過失がなくても，売主は担保責任を負う。
民法570条では「売買の目的物に隠れたる瑕疵があるとき」となっている。 この瑕疵はものの瑕疵〔物理的な瑕疵〕だけではなく，法律や行政上の制限を受ける「法律的な瑕疵」も含むものとされている（最高裁1966年4月14日）。従って、1は間違い。
２ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，買主は損害賠償を請求することが出来る〔民法570条〕。解除することができるのは，契約の目的を達成できないときに限られる。従って，「解除できない場合でも，賠償請求できる」という2の記述は正しい。
３ 売買の目的物に『隠れた瑕疵』があり，契約の目的を達成できない時は、買主が契約時にそのことについて善意無過失であり，発見したときから１年以内であれば，損害賠償請求や解除権を行使することが出来る。
なお、損害賠償請求については，引渡しのときから１０年の消滅時効にかかるとしている（最高裁2001年11月27日）。従って、3は正しい。
４ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，契約の目的を達成できないときに限り，解除することが出来る。4は正しい。
〔問10〕解説
1 建物の欠陥が重大な瑕疵であっても，買主が悪意であれば，承知の上で売買契約を締結しているので，買主は担保責任を追及することは出来ない。 従って，解除権を行使できないことは勿論，損害賠償も請求することは出来ない。「買主が悪意のとき，解除はできないにしても，損害賠償請求はできる」としているので1は間違い。
２ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，契約の目的を達成できないときに限り，解除することが出来る。このとき損害があれば，解除とともに買主は損害賠償も請求することが出来る〔民法570条，566条１項〕。 従って，2は正しい。
３ 売買の目的物に『隠れた瑕疵』があったとき，買主が契約時にそのことについて善意無過失であり，発見したときから１年以内であれば，損害賠償請求や解除権を行使して担保責任を追及することが出来る。，「契約締結から１年以内に」となっているので3は間違い。
４ 担保責任は，買主と売主の間の売買契約において売主が負わなければならまい。媒介業者は売主ではないので，瑕疵ある物件を媒介したからといって民法570条の瑕疵担保責任そのものを負うことはない。従って，４は間違い。
だが，「宅建業者が瑕疵ある物件を媒介したことでどんな場合でも法的な責任がない」ということではない。場合によっては，債務不履行責任や不法行為責任を負うことがある。瑕疵担保責任の裁判例では，売主の瑕疵担保責任とともに，媒介した宅建業者の債務不履行責任や不法行為責任が認められるている。
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2009.05.12
| 借地借家法・民法
建物買取請求権
〔問13〕 Ａが，平成４年８月，Ｂに土地を賃貸し，Ｂがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
１ ＡＢ間の借地契約が，公正証書により１０年の事業専用の目的で締結された場合には，Ｂは建物買取請求権を有しない。
２ 建物買取請求権は，契約終了の理由を問わず，Ｂの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも，ＢはＡに対して建物の買取りを請求することができる。
３ ＢがＡの承諾を得て土地をＣに転貸し，建物を譲渡した場合，ＡＢ間，ＢＣ間の契約が，ともに期間満了し更新がなければ，ＣはＡに対し直接建物買取請求権を有する。
４ Ｂが適法にＡに建物買取請求権を行使すると，その所有権は直ちにＢからＡに移転するが，ＢはＡが代金を支払うまで，建物の引渡しを拒むことができる。
法定更新
〔問14〕 建物賃貸借契約(以下，この問において「契約」という。)の終了に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ 期間の定めのある建物賃貸借において，賃貸人が，期間満了の１年前から６月前までの間に，更新しない旨の通知を出すのを失念したときは，賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも，契約は期間満了により終了しない。
２ 期間の定めのある建物賃貸借において，賃貸人が，期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで，その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は，期間満了後，賃貸人が使用を継続していることについて，賃貸人が異議を述べなくても，契約は期間満了により終了する。
３ 期間の定めのある契約が法定更新された場合，その後の契約は従前と同一条件となり，従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。
４ 期間の定めのない契約において，賃貸人が，解約の申入れをしたときで，その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は，解約の申入れの日から３月を経過した日に，契約は終了する。
〔問13〕 正解 1〔0〕 2〔X〕 3〔0〕 4〔0〕
〔問14〕 正解 1〔0〕 2〔X〕 3〔X〕 4〔X〕
〔問13〕の解説
1 事業用定期借地権では，更新や再築の規定(３条〜８条，18条)，借地権者の建物買取請求権(13条)は適用しないとされています〔借地借家法24条１項〕従って､1は正しい。
２ 判例では一貫して、債務不履行による契約解除で契約が終了したときは，借地人は建物買取請求権を否定している（最高裁1960年2月9日判決）。従って、２は誤っている。
３ 問題文から、この借地契約が借地借家法施行（平成4年8月）後に締結されていることに注目したい。建物買取請求権の規定は，借地権の存続間が満了した場合での転借地権者(転借人)と借地権設定者(土地の所有者)との間にも準用されており，転借人Ｃは土地の所有者Ａに対し直接，建物買取請求をすることができる〔借地借家法13条３項〕。従って､３は正しい。
但し借地契約が借地借家法施行（平成4年8月）前に締結されている場合は、（建物買取請求権に関する経過措置）附則第9条2項 により「第13条第3項の規定は、この法律の施行前に設定された転借地権については、適用しない」ということなので注意したい。
４ 賃貸人が代金を支払うまで土地・建物の引渡しを拒むことはできるが，賃貸借契約期間終了後の土地の地代相当分は不当利得となるのでその分は返還しなければならない（最高裁1960年9月20日判決）。従って､４は正しい。
〔問14〕の解説
1 期間の定めのある賃貸借において，賃貸人が，賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に，賃借人に対して，「更新拒絶の通知」または「条件を変更しなければ更新しない旨の通知」をしなかったときは，期間を除いて従前の契約と同一の条件で，契約を更新したものとみなされる。また，この法定更新後の賃貸借は期間の定めがのないものとする〔借地借家法26条１項〕。従って､1は正しい。
２ 賃貸人が，賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に，賃借人に対して，正当事由のある「更新拒絶の通知」をしたとしても，期間満了後に賃借人が建物の使用を継続していた場合は，賃貸人は遅滞なく異議を述べないと法定更新されることになる〔借地借家法26条２項〕。従って、２は誤っている。
３ 法定更新されると，更新後の契約は，期間を除いて従前と同一の契約条件で，期間の定めのない賃貸借になる〔借地借家法26条１項〕。従って、３は誤っている。
４ 期間の定めのない建物の賃貸借では，賃貸人・賃借人ともいつでも解約の申入れをすることができるが，賃貸人から解約の申入れをする場合は，正当事由（借地借家法28条）を必要とし、解約申入れから６月を経過することによって終了する〔借地借家法27条１項〕。
但し、賃借人からの解約申入れの場合は民法617条が適用され，解約の申入れから３月が経過することによって終了します。(民法617条１項２号)。従って、４は誤っている。
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2009.05.11
| 借地借家法・民法
旧・借地法の経過措置
〔問12〕 Ａは，昭和46年（西暦1971年）８月，Ｂから，その所有地を，建物の所有を目的として存続期間３０年の約定で賃借し，その後Ａ所有の建物を同土地上に建築し，Ａ名義の所有権保存登記をしてきた。この場合，借地借家法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
１ 平成１３年（西暦2001年）８月の契約更新時に，ＡＢ間の合意により，更新後の存続期間を１０年と定めることができる。
２ 平成1３年８月の契約更新時に，ＡＢ間の合意により，今回の更新は旧借地法によるものとするが，次回以降の更新は借地借家法本則によるものとする旨定めることができる。
３ Ａは平成1 ２年７月に再築のため建物を取り壊し，土地の上の見やすい場所に＜旧建物を特定するために必要な事項，取り壊した日，建物を新たに築造する旨＞を掲示した。この掲示が存続していれば，建物が未完成でも，平成１３年８月時点で，Ａは本件借地権を第三者に対抗できる。
４ 平成１３年８月の契約更新後，更新期間満了前に，本件借地上のＡ所有建物が朽廃した場合，本件借地権は消滅しない。
減額請求権
〔問13〕 賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
１ Ｂが家賃減額の請求をしたが，家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは，Ａは，その裁判が確定するまでの期間は，Ａが相当と認める金額の家賃を支払うようにＢに請求できる。
２ Ｂが家賃減額の請求をしたが，家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは，その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
３ 家賃が，近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは，契約の条件にかかわらず，Ｂは，将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
４ ＡＢ間で，３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合，その特約は効力を有しない。
〔問12〕 正解 1（Ｘ） 2（Ｘ） 3（0） 4（Ｘ）
〔問13〕 正解 1〔0〕 2（Ｘ） 3（0） 4（0）
〔問12〕の解説
1 この問題での借地権は、現行の借地借家法の施行日(平成４年８月１日)よりも前に、当時の借地法に基づいて設定されているため、更新については旧法の借地法が適用される(借地借家法・附則６条)。
更新後の存続期間は、堅固な建物は30年、その他の建物は20年（借地法５条１項、４条３項）。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間（借地法５条2項）となる。
このため、10年という更新後の存続期間は、借地権者には不利な特約となるため、借地法11条の規定により存続期間10年と定めたとしても無効になり、更新後の存続期間の定めがなかったことになる。従って、堅固な建物所有目的の借地権の場合は30年、非堅固な建物所有目的の借地権の場合は20年と法定される。従って、1は間違っている。
２ （借地契約の更新に関する経過措置） 第6条この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による（借地借家法・附則６条）。
仮に、当事者の合意があっても、旧法の借地法施行時の借地契約を更新しない旨の特約を結び、新たに借地借家法を適用させることは、借地法の更新の規定に違反する特約となり、その特約は無効になる。従って、２は間違っている。
３ 借地借家法 第10条（借地権の対抗力等）
1 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
※「建物を特定するために必要な事項」とは，建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者などの登記での表示事項と解されている。従って、滅失した建物に登記がある場合に限られる。
登記をしていれば，掲示を見た人は登記所〔法務局〕で，閉鎖登記簿〔建物の滅失登記をしていた場合〕または滅失した建物の従前の登記〔建物の滅失の登記をしていない場合〕を閲覧することによって建物が存在していたことを確認できるからでる。従って、３は正しい。
４ 借地期間を当事者間の合意の上で有効な存続期間（堅固建物のは30年以上､非堅固建物は20年以上）をと定めた場合は、建物が朽廃しても借地権は消滅しない。
しかし、最初の存続期間、更新後の存続期間のどちらでも、当事者間で有効な存続期間の定めをしていない場合は、建物が朽廃すれば、借地権は消滅する。
即ち、��更新後の存続期間に定め自体がそもそもない場合或は��更新後の存続期間に定めがあっても堅固な建物所有のときは30年未満、非堅固な建物所有目的のときは20年未満の場合、このような場合は、期間の定めは無効になり、更新後の存続期間の定めのないものとして堅固な建物所有のときは30年、非堅固な建物所有目的のときは20年に法定される。従って､このような場合〔法定更新も含まれる〕は期間満了前に建物が朽廃すれば、借地権は消滅する。
問題文では「契約更新後｣と書かれているだけで、有効な存続期間を定めた場合なのか、無効な存続期間の定めた場合なのかは判然としない。従って、無効な存続期間の定めた場合であれば、建物が朽廃すれば、借地権は消滅するので４は誤りである。
〔問13〕の解説
１ 借賃の減額請求について協議が調わず裁判になったとき，賃貸人は，その裁判で減額が確定するまでの期間は，賃貸人自身が「相当と認める額」の家賃を支払うように賃借人に対して請求することができる（借地借家法32条３項）。
家主が「相当と認める額」に関しては、東京地裁1998年５月29日判決で「裁判が確定までの間は賃借人には『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払義務がある」として、その賃料は「特段の事情のない限り、従前の賃料と同額であると推定することが相当である」としている。
この規定があるにもかかわらず，賃貸人の請求金額を支払わずに，賃借人が自分が相当と認める額〔賃貸人の請求額より少ない額〕を支払い続けた場合は，借賃不払いによる解除が裁判所により認められる場合がある。従って、1は正しい。
２ 裁判で減額が確定し，既に支払いを受けた建物の借賃の額が正当とされた借賃の額を超えているときは，賃貸人は，その超過額に年１割の受領の時からの利息をつけて返還しなければならない（借地借家法32条３項但書）。
受領の時からの超過額・利息というのは，「賃料減額請求は、請求者の意思表示が相手方に到達した日の分から、その効果が生ずる」（最高裁1970年５月６日判決）ということで減額請求の意思表示をした時からのものなので，「減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額」というのは誤りである。
３ 建物の借賃が， 土地・建物に対する租税その他の負担の増減により，土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により，近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは， 契約の条件にかかわらず， 当事者〔賃借人・賃貸人〕は，将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます〔借地借家法32条１項〕。従って、３は正しい。
４ 建物の借賃が不相当になったときは，契約の条件にかかわらず減額請求することができ，仮に家賃を減額しない旨の書面での特約があったとしても，減額請求権を排除することは出来ない。従って、この減額請求権を排除する特約は無効である。従って、４は正しい。
但し、当事者間に「一定の期間は借賃を増額しない」旨の特約がある場合は有効であり，事情が変更したとしても，原則としてその期間は賃料の増額を賃貸人は請求することができない（借地借家法32条１項但書）。
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2009.05.08
| 借地借家法・民法
建物譲渡特約付借地権・法定借地権
〔問11〕 Ａを賃借人，Ｂを賃貸人としてＢ所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約 (その設定後３０年を経過した日に借地上の建物の所有権がＡからＢに移転する旨の特約が付いているものとする。) を締結した場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。
１ 本件契約における建物譲渡の特約は，必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
２ Ａの借地権は，その設定後３０年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し，本件契約がＡＢの合意によらずに法定更新されることはない。
３ 建物譲渡によりＡの借地権が消滅した場合で，Ａがその建物に居住しているときは，Ａは，直ちに，Ｂに対して建物を明け渡さなければならず，賃借の継続を請求することはできない。
４ Ｃが，建物をＡから賃借し，Ａの借地権消滅後もそこに居住している場合で，Ｂに対して賃借の継続を請求したときは，一定の場合を除き，ＢＣ間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。
借家権 転貸借・借地上の建物賃貸借
〔問12〕 Ａが，Ｂ所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ Ａが，建物に自ら居住せず，Ｂの承諾を得て第三者に転貸し，居住させているときは，Ａは，Ｂからその建物を買い受けた者に対し，賃借権を対抗することができない。
２ Ａが建物を第三者に転貸しようとする場合に，その転貸によりＢに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ｂが承諾を与えないときは，裁判所は，Ａの申立てにより，Ｂの承諾に代わる許可を与えることができる。
３ 建物の転貸借がされている場合 (転借人Ｃ) において，ＡＢ間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは，Ｂは，Ｃにその旨通知しないと，Ａに対しても，契約の終了を主張することができない。
４ Ｂの建物がＤからの借地上にあり，Ｂの借地権の存続期間の満了によりＡが土地を明け渡すべきときは，Ａが期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り，Ａは，裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。
〔問11〕 正解 1〔0〕 2（0） 3（Ｘ） 4（0）
〔問12〕 正解 1〔Ｘ〕 2（Ｘ） 3〔Ｘ〕 4（0）
〔問11〕の解説
1 建物譲渡特約付借地権の設定は、公正証書もしくはその他の文書による必要はなく、口頭による契約でもよいとされている(借地借家法23条１項)。 この公正証書等の書面で締結しなくてもよいというのが、一般定期借地権や事業用借地権の契約とは異なるところである。従って、１ は正しい。
2 建物譲渡特約付借地権は契約期間が満了すると、借地権は借地権設定者への建物の譲渡されると共に消滅する。。このため、当事者の合意によらずに法定更新されることはない(借地借家法23条１項)。従って、2 は正しい。
3 建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、借地権者または建物の賃借人で建物の使用を継続しているものが請求したときは、賃借の継続を請求することが出来る(借地借家法23条２項、３項、38条１項)。
この規定は、請求した「借地権者または建物の賃借人」を保護するためのものであり、建物の借賃は、当事者間で定まらない場合は、当事者の請求により、裁判所が定める。従って、3 は誤っている。
4 借地権の消滅後の賃貸の継続の請求（法定借家権）は、 請求のときに、請求した「借地権者または建物の賃借人」と借地権設定者との間で、一定の場合を除き、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる(借地借家法23条２項、３項、38条１項)。従って、4 は正しい。
〔問12〕の解説
1 建物の賃貸借は、建物の引渡しを受けていれば、登記がなくても対抗要件になる(借地借家法第31条１項)。従って、1 は誤っている。
2 借地権では、賃借人がその建物を他人に譲渡する場合に、賃借権の譲渡または転貸を拒む地主の承諾に代わって裁判所が許可をすることができる(借地借家法19条１項)という制度があるが、建物の賃貸借では貸主の承諾に代わる裁判所の許可はない。従って、2 は誤っている。
3建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間満了によって終了するときは、建物の賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、その終了を転借人に対抗出来ない(借地借家法34条１項)。 しかし，賃貸人Ｂが賃借人Ａに期間満了の主張をするのは、転貸借とは別の話であり、当該通知をＣにまだしていないからといって契約の終了をＡに主張できないと言うことはない。従って、3 は誤っている。
4 借地上の建物の賃借人の保護を図るために、借地借家法では、「借地上の建物の賃借人が借地権の存続期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り、その建物の賃借人は、裁判所に対し、土地の明渡しの猶予を請求することができる。また、裁判所は、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内で、その土地の明渡しについて相当の期限を許与することができる。」(借地借家法35条１項)とされている。
裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借はその期限が到来することによって終了する(借地借家法35条2項)。
借地上の建物の賃借人の保護の規定(35条１項)は，普通借地権で借地期間が満了するときに，借地権者が建物買取請求権を行使せずに建物を収去する場合に適用される。従って、4 は正しい。
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2009.05.07
| 借地借家法・民法
借地権の対抗問題
〔問13〕 Ａは，建物所有の目的でＢから１筆の土地を賃借し （借地権の登記はしていない），その土地の上にＡ単独所有の建物を建築していたが，Ｂは，その土地をＣに売却し，所有権移転登記をした。この場合，借地借家法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ａは，建物について自己名義の所有権保存登記をしていても，そこに住んでいなければ，Ｃに対して借地権を対抗することができない。
２ Ａは，建物についてＡの配偶者名義で所有権保存登記をしていても，Ｃに対して借地権を対抗することができない。
３ Ａがその土地の上に甲及び乙の２棟の建物を所有する場合，甲建物にのみＡ名義の所有権保存登記があれば，乙建物が未登記であっても，Ａは，Ｃに対して借地権を対抗することができる。
４ Ａの建物の登記上の所在の地番が，その土地の地番の表示と多少相違していても，建物の同一性が種類，構造，床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば，Ａは，Ｃに対して借地権を対抗することができる。
借家権
敷金関係の承継・取壊し予定の建物の賃貸借
〔問14〕 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
１ 「Ａは，Ｂが建物に造作を付加することに同意するが，Ｂは，賃貸借の終了時に，Ａに対してその造作の買取りを請求しない」 旨の特約は有効である。
２ Ｂが死亡した場合で，その当時Ｂの相続人でない事実上の配偶者Ｃがこの建物で同居していたとき，Ｃは，当該建物の賃借権に限っては，相続人に優先してＢの賃借人としての地位を承継する。
３ この建物が，その敷地の売却に伴い２年後に取り壊されることが明らかな場合に，「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」 旨の特約をＡＢ間の賃貸借契約に定めるときは，公正証書によってしなければならない。
４ ＢがＡに敷金を交付していた場合に，Ａがこの建物をＤに売却し，賃貸人としての地位をＤに承継したときでも，Ｄの承諾がない限りＡの敷金返還債務は承継されず，Ｂは，Ａに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。
〔問13〕 正解 1〔Ｘ〕 2（0） 3（0） 4（0）
〔問14〕 正解 1（0） 2（Ｘ） 3（Ｘ） 4（Ｘ）
〔問13〕の解説
1 借地権の第三者への対抗要件は登記(借地権の登記 又は 建物の保存登記・表示登記)のみであり、借地上の建物に所有権保存登記がしてあるので、借地上の建物に住んでいなければ対抗できないということはない（借地借家法10条1項）。従って、1 は誤っている。
2 判例では、借地権の登記をしていない場合の第三者への対抗要件としての「借地上の建物の登記」（所有権保存登記・表示登記）は本人名義の登記でなければならないとされている(最高裁1966年4月27日判決)。従って、2 は正しい。
3 判例では、借地上に複数の建物がある場合、そのうち１棟の建物に借地権者の登記があれば、他の建物に登記がなくても、その借地全体についての借地権を第三者に対抗出来るとされている（最高裁1997年7月1日判決）。従って、3 は正しい。
4判例では、借地上の建物の登記上の所在地番の表示が実際のものと多少相違していても、建物の同一性が種類，構造，床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば、借地権を第三者に対抗することができるとしている（最高裁1965年3月17日判決）。従って、4 は正しい。
〔問14〕の解説
1 (造作買取請求権) 造作買取請求権（借地借家法33条）に関する規定は旧「借家法」では強行規定であったが、「借地借家法」では任意規定化され、『賃貸借の終了時に、賃貸人に対してその造作の買取の請求をしない』旨の特約は有効とされた。従って、1 は正しい。
2 （居住用建物の賃貸借の承継） 相続人がいる場合には、その借家権は相続人が相続する。この場合、事実上の配偶者には、借家権の承継は出来ない(借地借家法36条)。従って、2 は誤っている。
3（取壊し予定の建物の賃貸借） 「取壊し予定の建物の賃貸借」の旨の特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならないが、公正証書にする必要はない（借地借家法39条）。従って、3 は誤っている。
4 (敷金関係の承継) 新賃貸人が前の賃貸人から敷金を受領していなくても、敷金の返還債務は新賃貸人に引き継がれる(最高裁1969年7月17日判決)。従って、4 は誤っている。
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2009.05.01
| 借地借家法・民法
２００８年７月２４日、京都地裁で定額補修分担金は、消費者契約法１０条に違反し無効の判決があった。
京都地裁２００８年４月３０日判決に次いで定額補修分担金は、消費者契約法１０条に違反し無効の判決は２例目。
関連記事 ��京都で定額補修分担金特約は違法として消費者団体訴訟
��定額補修分担金特約
��「定額補修分担金」は消費者契約法に違反（京都地裁）
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2009.04.27
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
建物競売等の場合における借地権譲渡許可の裁判で、敷金（保証金）を差し入れることを命じた事例 （最高裁平成１３年１１月２１日決定、判例時報1768号86頁）
（事案の概要）
ＹはＡに対して、堅固建物所有を目的として、土地を賃貸し、Ａはその土地上に５階建ビルを建築して所有していた。
ところが、Ａの建物について競売が申し立てられ、Ｘが借地権付建物として競落した。
ＸはＹに対して、借地権譲渡の承諾を求めたが、Ｙが承諾しなかったので、Ｘは、借地借家法第２０条に基き、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める申立てをした。
ところで、本件においては、もともとＡがＹに対して敷金（保証金）1000万円を差し入れていた経過がある。
鑑定委員会は、申立てを容認するのが相当としたうえ、付随的裁判としてＸに対して譲渡承諾料の支払をさせるほか、敷金として金1000万円を差し入れさせるのが相当であるとの意見を出した。
大阪地裁及び大阪高裁は、借地権譲渡を許可し、付随的裁判として、譲渡承諾料の給付のみを命じ、敷金に関しては、借地借家法第２０条１項後段の付随的裁判として敷金の差し入れを命ずることはできないと判示した。
これに対し、Ｙは付随的裁判として敷金の差し入れを命ずべきであるとして、もしそれを命じないのであれば、申立てを棄却すべきであると抗告許可の申立てをした。
（裁判）
最高裁は、「旧賃借人が交付していて敷金の額、第三者の経済的信用、敷金に関する地域的な相場等の一切の事情を考慮した上で、法２０条１項後段の付随的裁判の１つとして、当該事案に応じた相当な額の敷金を差し入れるべき旨を定め、第三者に対してその交付を命ずることができるものと解するのが相当である」として原決定を破棄し、大阪高裁に差し戻した。
（短評）
競売・公売により借地権付建物を取得した場合、競落人には譲渡の承諾に代わる許可の制度が設けられている。そして、許可の申立てを認容する場合、裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため、必要があるときは、付随的裁判として借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができるとされている。（借地借家法第２０条）
ところで、これまで敷金（保証金）の差し入れを命ずることができるかどうかについては最高裁の判例がなかったところ、今回の決定により、敷金（保証金）の差し入れも借地条件の変更・財産上の給付とされたことから、今後は、競落に当たって、従前の敷金（保証金）の有無・金額を調査する必要があり、また、敷金（保証金）の差し入れを命じられることがあることを覚悟する必要が出てきた。
（2002.03.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.04.24
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
借地人の地代減額請求が、借地上の建物の家賃を元に適正継続地代を算定すべきものとして棄却された事例 （東京高裁平成１４年１０月２２日判決、判例時報１８００号３頁）
（事案の概要）
Ｘは、横浜市中心部に店舗・共同住宅・事務所ビルを所有する借地人であり、Ｙは、その敷地の所有者である。ＸはＹに対し、平成６年に定められた月額金１７６万７０００円の地代額につき、公租公課の減額及び土地価格の下落を理由として、平成１２年５月以降月額金１１３万１０００円に減額請求した。
（裁判）
１審の横浜地方裁判所は、不動産鑑定結果に基づき、月額金１３５万６０００円へ減額するとの判決を言い渡した。これに対し、Ｙは東京高裁に控訴を申し立てた。
東京高裁は、「土地の市場価格や公租公課の額が減少したというだけでは、直ちに減額されるべきでなく、地上建物の賃料をもとに土地残余法などによって算出される地代の額が従前の地代の額を下回る場合に、上記の算出される額を参考として減額することを検討すべきである。」とした。
そして、本件では、「賃借人がその所有の地上建物の賃料収入などを把握しながら、賃貸人の要請あるいは裁判所の勧告を無視して、これを明らかにせず、それらの資料が提供されれば、土地残余法による地代を算定すれば、現行の地代が適正水準であるかどうかが明確になるはずである。もし、その額が現行賃料を大きく上回ることがあるならば、一挙にその額に増額することは相当でないこともあるから、継続性を考慮して相当額の範囲にとどめたり、あるいは、これまでに地代以外に授受された金額を考慮して、調整することもあろうが、まず上記の適正額の算定をするのが先決ではないかと勧めた。ところが、Ｘは、このような開示を拒み、適正な地代額の計算の道を閉ざしたのである。Ｘは、自己の収受する建物賃料を開示しないのであって、これが下落したとの事実を認めることもできない。したがって、当裁判所としては、上記減額意思表示の時点でも、適正な地代の額は、現在の地代の額を下回っておらず、かえって上回っている可能性も残されていて、これを否定することはできないものと認定判断する。よって、Ｘの減額請求はすべて棄却すべきものである。」と判示した。
（短評）
東京高裁は、地代減額請求について、地上建物の賃料収受額をもとに、土地残余法（土地の収益還元価格を算定する上で必要な土地の適正な地代の額を算出する方法・国土庁平成６年９月２６日「新手法による土地残余法」）及び東京高裁の３判例（平成１２年７月１８日判決、同年９月２１日判決、平成１３年１月３０日判決）によって地代を算定すれば、適正地代額が明確になるとしている。他方、公租公課の減額、地価の下落は賃料減額の根拠にならないとしており、実務上参考になる。
（2003.02.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.04.22
| 地代の減額（増額）
判例紹介
木造建物所有目的の賃貸借契約が一時使用のものでないと認定された事例 (東京高裁平成８年１１月１３日判決、判例時報１５８９号５０頁）
(事実）
地主・借地人(株式会社)間に、昭和６２年１２月、土地(登記簿上の項目は畑)を、期間２年、賃料月額金２万円の約の賃貸借契約が成立した。右土地賃貸借契約書には標題に、｢土地一時使用賃貸借契約書｣と記載されており、使用目的には、｢仮設事務所用地(但しブロック基礎とする)｣と記載されていた。
右賃貸借契約はその後２回改定され、平成３年１２月、賃料月額が金３万円に増額された。地主がAを代理人として借地人に土地の明渡を求めたところ、借地人はAの説明により本件土地賃貸借契約が一時使用のもので明渡義務があるものと信じ、右土地を平成６年５月末日に明渡す旨の約定書を作成した。そして、地主は借地人に対し、右約定に基づき、一時使用の土地賃貸借契約が終了したとして建物収去土地明渡および賃料相当損害金の支払を求めて本訴を提起した。
これに対し、借地人は地主に対し、右明渡約定は要素の錯誤により無効であるとして借地権存在確認の反訴を提起した。
原判決(横浜地裁平成８年４月１１日判決)は、借地人会社の代表者個人が本件土地を昭和５９年から賃借していたこと、借地人会社との契約後、右土地に木造亜鉛メッキ鋼板葺２階建事務所兼倉庫を建てたが地主は異議を述べなかったことなどから、右土地賃貸借契約は一時使用の目的でされたことが明らかであるとはいえないとして借地人会社の要素の錯誤の主張を認め地主の本訴請求を棄却し、借地人会社の反訴請求を容認した。
(争点）
本件の争点は、本件土地の賃貸借契約が一時使用のものか否か。
(判決要旨）
東京高裁は、借地人会社が市の指定水道業者として金２００万円を投じて本件建物を新築し、本店事務所兼資材置場として利用しており、契約当初から短期間に限って本件土地を借り受ける意思であったとは認められないこと、地主に早期に本件土地の返還を受けなければない特段の事情があったとは認められないこと、権利金の授受はなかったが、本件契約に当たり賃料が２倍に増額され、その後も更に増額されていることなどの事情を付加して、原判決と同様地主の控訴を棄却した。
(短評）
一時使用の賃貸借か否かは、単に借地期間の長短だけでなく、土地の利用目的、地上建物の種類、設備､構造等を総合的に判断すべきであるとされている(最高裁昭和４３年３月２８日判決、判例除法５１８号５０頁)。
本判決は、土地賃貸借契約書記載の一時使用の文言にもかかわらず総合的に判断して一時使用の目的を否定したもので、他の事例の参考になるものである。 1997.04
（東借連常任弁護団）東京借地借家人新聞より
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2009.04.21
| 契約・更新・特約
マンション備付けのガス給湯器が故障
家主が修繕を拒否した場合の対策
（問） 私は2ＤＫのマンションを借りている。先日このマンションに最初から設置してあったガス給湯器が故障した。家主に修繕を頼んだところ「うちでは修繕はみんな借りている人にやってもらっています」と言われた。
私は、修繕は家主がやるものとばかり思っていたが、家主の考え方次第で修繕を借家人に押し付けられるものなのか。何とか家主に修繕させ、その費用を支払わせる方法はないものか。
（答） 賃貸住宅の修繕問題の基本は、民法606条1項の「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」とする規定されている。借家の修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。
家主がこの法律の規定する義務を免れるためには、あらかじめ契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約（特約とは法律の定めに反する約定）を交わしておかなければならない。しかし特約が認められるには「賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか､仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁2005年12月16日判決）。特約が何でも認められる訳ではない。
あなたの場合は特約はないので、言うまでもなく修繕義務は家主にある。民法615条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人は遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると規定している。同じく民法608条１項では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。」とされている。従って、これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。
先ず内容証明郵便（配達証明付）で家主に対して修繕請求通知をする。その通知内容は「ガス給湯器が故障し、修理業者に点検してもらい、大修繕が必要であるとの報告を受けたのでお知らせします。現在使用不能の状態であり、困っています。本書到達後10日以内に至急修繕してください。もし期日までに修繕していただけない場合は、私が業者に依頼して修繕し、その修繕費用は後日請求しますのでお支払いください。万一お支払いくださらない場合は、月々の家賃と修繕費用を相殺することをご承知措きください。なお、修理業者の修繕見積では**万円ということです」という趣旨のものである。
この通知を出した上で、その内容の通り実行すればいい。修繕費用が月額家賃の半分以上になる場合は何回かに分けて差し引いて修繕費用を回収する。
ここで、内容証明郵便を出す段取りを省略して、修繕費を家賃から差し引くと家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされる恐れがあるので注意が必要だ。
借家の修繕問題の解決法には別の方法もある。それは、家主は完全な物を貸す義務があるから、ガス給湯器の故障という不完全な度合いに応じて家賃を減額して支払う。ガス給湯器が直った時点で家賃を元に戻す方法である。しかし、これではいつ家主が修繕するか分からず、前者の方が現実的である。
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2009.04.20
| 修理･改装（借家）
判例紹介
京都地裁（山下寛裁判長）は、昨年１２月２２日、通常損耗を賃借人が負担するとの特約は成立していないとして、借主の敷金返還請求を一部認容する判決を言い渡しました。
なお、原審京都簡裁平成１７年７月１２日判決は、通常損耗を賃借人が負担する特約は公序良俗に違反し無効であると判断して、借主の請求を一部認容していました。
平成１７年１２月２２日判決言渡 同日判決原本領収 裁判所書記官
平成１７年(レ)第６７号敷金返還請求控訴事件（原審:京都簡易裁判所平成１６年(少コ)
第１８４号敷金返還請求事件，同年(ハ)第１０７６３号原状回復費用反訴請求事件）
（口頭弁論終結の日・平成１７年９月２９日）
判 決
京都市南区上鳥羽○○町XX番地
控訴人（第１審被告<反訴原告>）○○ ○（家主の名前）
同訴訟代理人弁護士 ○○○○
京都市南区上鳥羽○○○町XX-XX
被控訴人（第１審原告<反訴被告>）○○○○（賃借人の名前）
主 文
原判決を次のとおり変更する。
(１) 控訴人は，被控訴人に対し，７万７４２６円及びこれに対する平成１６年７月１日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(2) 被控訴人のその余の請求を棄却する。
(3) 控訴人の反訴請求を棄却する。
訴訟費用は，第１，２審を通じ，本訴，反訴を通じてこれを２０分し，その１７を控訴人の負担とし，その余を被控訴人の負担とする。
この判決は，１(1)項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴の趣旨
原判決中控訴人敗訴部分を取り消す。
被控訴人の請求を棄却する。
被控訴人は，控訴人に対し，２９万４３３７円及びこれに対する平成１６年１２月３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
第２ 事案の概要等
１ 事案の概要
(1) 本訴は，○○○○（以下「Ｓ」という。）（←前家主の名前）との間で後記２(1)の本件物件につき賃貸借契約を締結し，それに付随する敷金契約に基づいて敷金として１５万円をＳに交付した被控訴人が，Ｓの相続人として同人の死後賃貸人たる地位を相続した控訴人に対し，同賃貸借契約の終了後，敷金返還請求として，敷金１５万円から未払水道代金を控除した１３万６４２６円及びこれに対する本件物件明渡日の翌日である平成１６年７月１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。他方，反訴は，控訴人が，被控訴人に対し，上記賃貸借契約の終了後明け渡された本件物件には破損・損耗等があったところ，同破損等は通常の使用等に伴う損耗を超えるものであること，あるいは，被控訴人と控訴人の間には通常損耗部分に対する原状回復費用をも被控訴人が負担するとの特約があることを理由に，債務不履行に基づく損害賠償請求又は上記特約に基づく原状回復費用請求として，２９万４３３７円及びこれに対する反訴状送達の日の翌日である平成１６年１２月３日から支払済みまで前同様民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
(2) 原審は，被控訴人の本訴請求につき，補修費用として�。蕎�和室の押入襖の破損につき７０００円，�■蕎�和室戸襖の落書きにつき６０００円，��ダイニングキッチンのクッションフロアーの落書きにつき９６２５円，�だ�面台上部のミラー下の破損につき５５００円を認めて，その合計２万８１２５円及び未払水道代金１万３５７４円を敷金１５万円から控除し，残額１０万８３０１円及びこれに対する平成１６年７月１日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で認容し，その余を棄却し，控訴人の反訴請求は全部棄却した。
これに対し，控訴人が控訴した。
２ 争いがない事実
(1) Ｓは，平成元年２月１６日，被控訴人との間で，下記のとおり，賃貸借契約を締結し（以下「本件賃貸借契約」という。），被控訴人は，同日，Ｓに対し，敷金として，１５万円を交付した。
ア 賃貸人 Ｓ
イ 賃借人 被控訴人
ウ 目的物 京都市南区上鳥羽○○町XX番地X「エクセレント３７３」３階XXX号室（以下「本件物件」という。）
エ 期間 平成元年３月１日から２年間
オ 賃料・共益費 月額５万６０００円（平成１５年３月１日からは月額６万６０００円）
(2) 前項の契約に基づき，Ｓは，平成元年３月１日，被控訴人に対し，本件物件を引き渡した。
(3) Ｓは，平成１１年１０月２４日に死亡し，Ｓの長男である控訴人が本件物件を含む建物を単独相続して，本件賃貸借契約の賃貸人の地位を承継した。
(4) 被控訴人は，平成１６年６月３０日，控訴人との間で，本件賃貸借契約を合意解約して，同日，控訴人に対し，本件物件を明け渡した。
(5) 被控訴人が控訴人に対して本件物件を明け渡した際，被控訴人の控訴人に対する未払水道代金は，１万３５７４円であった。
第３ 当事者の主張
１ 控訴人の主張
(1) 被控訴人が，本件賃貸借契約終了後，控訴人に対し，本件物件を明け渡した際，本件物件には，破損・汚損が存在した。これらの破損・汚損の補修等には，別紙記載のとおり合計４３万０７６３円が必要となるが，これらの破損・汚損は，日常の使用や日時の経過による劣化・損耗（以下，この意味で「通常損耗」の語を用いる。）を超えたものであって，被控訴人の債務不履行により生じた，あるいは，被控訴人が本件物件を控訴人に対し明け渡した際に原状回復のための掃除を怠った債務不履行により残存したものである。
したがって，控訴人は，被控訴人に対し，債務不履行に基づく損害賠償請求として，合計４３万０７６３円の支払を求めることができる。
(2) 被控訴人は，本件賃貸借契約締結の際，契約書（甲１），覚え書（甲１の契約書添付のもの）及び「エクセレント３７３」で始まる書面（甲１の契約書添付のもの。以下，これら３通の書面を合わせて「本件書面」という。）につき，説明を受けた上で，署名押印することにより，Ｓに対し，通常損耗に対する原状回復費用についても負担することを約した。
そして，本件物件の破損・汚損を補修し，本件物件を原状に回復するためには，別紙のとおり合計４３万０７６３円が必要となる。
したがって，被控訴人は，控訴人に対し，上記特約に基づき，原状回復費用請求として，上記(1)と同様，合計４３万０７６３円の支払を求めることができる。
(3) よって，いずれにしても，控訴人は，被控訴人に対し，４３万０７６３円を請求できるところ，この金額は，未払水道代金１万３５７４円を控除した敷金１３万６４２６円を２９万４３３７円超えるから，結局，被控訴人は，控訴人に対し，敷金の返還を求めることはできず，逆に，控訴人は，被控訴人に対し，２９万４３３７円の支払を求めることができる。
２ 被控訴人の主張
(1) 控訴人の上記１(1)の主張事実は否認する。本件物件の明渡時に，本件物件は特別に汚れていなかった。
(2) 控訴人の上記１(2)の主張事実は否認する。
仮に，被控訴人がＳに対し，通常損耗に対する原状回復費用についても負担することを約したとしても，同特約は公序良俗（民法９０条）に違反する。
また，本件賃貸借契約は，平成１５年３月１日に最終の更新がなされており，消費者契約法の適用があるところ，上記特約は同法１０条に反し無効である。
(3) 控訴人の上記１(3)の主張は争う。
第４ 当裁判所の判断
１ 被控訴人の債務不履行の有無等について
(1) 控訴人は，被控訴人に対し，債務不履行に基づく損害賠償請求として４３万０７６３円の支払を求めることができると主張するので，この点につき検討するに，甲２号証の１・２，５号証，乙１ないし８号証及び弁論の全趣旨によれば，被控訴人が本件物件を明け渡した際に，通常損耗を超える破損・汚損として，�。蕎�和室の押入襖の破損・汚損，�■蕎�和室の戸襖の落書き・汚損，��ダイニングキッチンのクッションフロアーの落書き，�だ�面台上部のミラー下の破損があること，及び，これらの破損・汚損等は被控訴人の過失により生じたものであることが認められる。
(2) これに対し，控訴人は，本件物件には上記認定箇所以外にも破損・汚損された箇所があり，これらは，被控訴人の故意・過失によって生じた，あるいは，被控訴人が掃除等を行わなかったことにより生じたと主張するところ，上記(1)掲記の各証拠によれば，本件物件には，上記認定箇所以外にも破損・汚損等があることが認められるが，その状況や，被控訴人及びその家族が本件物件を１５年余り使用していたことを考慮すると，これらはいずれも通常損耗を超えるものとは認められず，被控訴人の債務不履行より生じたものであるとはいえない。また，前掲各証拠によれば，被控訴人は，本件物件の退去時に，一部の箇所につき掃除等を行っていないが（乙１，７，８及び弁論の全趣旨），その状況に鑑みると，同事実のみをもって被控訴人に債務不履行があったということはできない。したがって，控訴人の上記主張は採用しない。
(3) そして，甲２号証の１・２，４号証，乙２号証，４ないし６号証及び弁論の全趣旨によれぱ，上記(1)認定の破損・汚損等の原状回復費用は，上記(1)の�，覆い鍬�についてはその汚損等の状態及びクッションフロアーの性質等に照らしてその全体の取替費用とし，�い蝋義平佑�当初パテ等による補修を是認する態度を採っていたこと等に照らして上記補修費用とするのが相当であるから，�。蕎�和室の押入襖の破損・汚損は７０００円，�■蕎�和室の戸襖の落書き・汚損については８０００円（見積書<乙３>は，当該箇所につき，補修が必要な襖は３枚であることを前提とするが，甲５号証，乙１号証，５号証，７号証によれぱ，当該箇所につき，補修が必要な襖は２枚であると認められるから，この限度で見積書<乙３>を採用する。），��ダイニングキッチンのクッションフロアーの落書きは３万８５００円，�だ�面台上部のミラー下の破損は５５００円であると認められ，合計で５万９０００円となる。
(4) これに対し，被控訴人は，自らの賃貸借期間が１５年余りであったことや，被控訴人が本件物件を借りる際に賃貸人であったＳが被控訴人の家族に子供がいることを知っていたこと，賃貸借契約終了後は襖は当然に張り替えられるものであるとして，被控訴人が債務不履行責任を負うことは不当であると主張するが，上記(1)認定の破損・汚損等は被控訴人の過失に基づくものであるから，同主張は理由がない。
２ 通常損耗に対する原状回復費用の負担者について
(1) 控訴人は，被控訴人が控訴人との間で通常損耗に対する原状回復費用をも負担することを約したと主張するので，この点につき検討するに，甲１号証によれば，被控訴人は，本件賃貸借契約締結の際に本件書面にそれぞれ署名押印したものの，本件書面には，修復費用を被控訴人が負担することや，修復費用の基準が記載されているにすぎず，その修復費用が通常損耗についてのものか否かについては明記されていないから，被控訴人が本件書面に署名押印したことをもって，直ちに被控訴人が控訴人との間で通常損耗部分に対する原状回復費用を負担することを約したと認めることはできない。
(2) これに対し，控訴人は，本件賃貸借契約締結の際に，被控訴人が通常損耗部分を含む原状回復費用を負担することについて説明を受けていたと主張し，これに沿う乙８号証（原審証人○○○○（←管理会社Ｈ氏）の証言を録音した録音テープ）を提出するが，被控訴人がその事実を否認しており，乙８号証（被控訴人の妻である原審証人○○○○（←妻）の証言を録音した録音テープ）によっても，原審証人○○○○（←妻）が同事実を認めていないことに照らすと，原審証人○○○○（←管理会社Ｈ氏）の証言によって控訴人の上記主張事実を認めることはできないし，ほかに同事実を認めるに足りる証拠はない。
(3) したがって，控訴人は，被控訴人に対し，上記(1)の約定をもって，上記１(3)を超える金額の支払を求めることはできない。
３ 結語
以上の次第で，被控訴人は，控訴人に対し，未払水道代金１万３５７４円及び債務不履行に基づく損害賠償金５万９０００円を敷金１５万円から控除した金額である７万７４２６円の支払を求めることができるから，被控訴人の本訴請求は，控訴人に対し，７万７４２６円及びこれに対する本件物件明渡日の翌日である平成１６年７月１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があり，その余は理由がないから棄却すべきであり，控訴人の反訴請求は理由がないから，棄却すべきであるところ，本件控訴は一部理由があり，これと異なる原判決は相当ではないから，主文１項のとおり変更することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６７条２項，６１条，６４条本文を，仮執行宣言につき同法２５９条１項をそれぞれ適用して，主文のとおり判決する。
京都地方裁判所第２民事部
裁判長裁判官 ○○ ○
裁判官 ○○○○
裁判官 ○○○○
--------------------------------------------------------------------------------
（別紙）
御 見 積 書
平成16年7月15日
株式会社 杉徳
代表取締役 ○○○○
〒600-XXXX 京都市下京区富小路通り
松原下る○○○○町XXX
TEL (075) XXX-XXXX
担当
○○
○○ ○ 様
現場名 エクセレント３７３ XXX号室
種目
支払条件
合計金額 430,763- （消費税込）
下記の通り御見積申し上げますので何卒
御用命賜ります様お願い申し上げます。
摘 要 数 量 単 価 金 額 備 考
畳表替 6 枚 4,500 27,000
襖張替（押入） 2 枚 3,500 7,000
襖張替（戸襖） 3 枚 4,000 12,000
ハウスクリーニング 1 式 30,000 30,000
カーペット敷替（玄関） 1.5 m 4,000 6,000
カーペット敷替（洋間） 9 m 4,000 36,000
CF敷替くDK） 7 m 5,500 38,500
CF敷替（洗面） 2 m 5,500 11,000
CF敷替（トイレ） 1.5 m 5,500 8,250
クロス貼替〈玄関） 14 m 1,100 15,400
クロス貼替（洗面） 16 m 1,100 17,600
クロス貼替（トイレ） 13 m 1,100 14,300
クロス貼替（DK） 38 m 1,100 41,800
クロス貼替（和室） 22 m 1,100 24,200
クロス貼替（洋間） 32 m 1,100 35,200
網戸ゴム取替修理 1 枚 5,500 5,500
洗面台取替 1 式 70,000 70,000
シャワーホース取付部修理 1 式 3,500 3,500
トイレ扉建付け修理 1 式 7,000 7,000
小計 410,250
消費税 20,513
合計 430,763
京都地裁（山下寛裁判長）は、昨年１２月２２日、通常損耗を賃借人が負担するとの特約は成立していないとして、借主の敷金返還請求を一部認容する判決を言い渡しました。 なお、原審京都簡裁平成１７年７月１２日判決は、通常損耗を賃借人が負担する特約は公序良俗に違反し無効であると判断して、借主の請求を一部認容していました。
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2009.04.17
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
H17. 8.26 東京簡易裁判所 平成１７年（少コ）第１５２７号（通常手続移行） 敷金返還請求
事件番号 ：平成１７年（少コ）第１５２７号（通常手続移行）
事件名 ：敷金返還請求
裁判年月日 ：H17. 8.26
裁判所名 ：東京簡易裁判所
部 ：民事第８室（少額訴訟係）
結果 ：請求認容
平成１７年８月２６日東京簡易裁判所判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成１７年(少コ)第１５２７号（通常手続移行）敷金返還請求事件
口頭弁論終結日 平成１７年７月１５日
司法委員
判 決
主 文
１ 被告は原告に対し，金２５万７２００円及びこれに対する平成１７年１月１０日から支払済みまで年６パーセントの割合による金員を支払え。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は被告の負担とする。
４ この判決は仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
被告は原告に対し，金２５万７２００円及びこれに対する平成１７年１月１０日から支払済みまで年２０パーセントの割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 請求原因の要旨
原告は，平成８年５月２７日，被告から東京都中央区Ａ町ｂ丁目ｃ番ｄ号所在の○○マンションＢ号室を，期間２年の約束で借り受け，敷金２５万７２００円を支払い，４回の更新を重ねた後，平成１６年１１月１９日，被告に対し，上記賃貸借契約を解除する旨を通知し，平成１７年１月１０日，建物を明け渡したと主張して，敷金２５万７２００円の支払を求める。
２ 被告の主張
本件賃貸借契約は，対象物件を事務所用として賃貸したものであるから，居住用賃貸借契約とは異なり，本件賃貸借契約書２０条１項の「この契約が終了したとき，乙は，契約終了までに甲の指定する業者により，乙が本物件内に設置した造作その他の設備を乙の費用に於いて撤去し，本物件を現状に復し，且つ，本物件の内装及び付属諸設備，諸造作等の破損，汚損箇所を甲の指定する業者に於いて修復し，甲に明渡しをする。」という原状回復条項，つまり，造作その他を賃借人の負担において契約締結時の原状に回復させるという条項は，そのまま適用されるべきである（東京高等裁判所平成１２年１２月２７日判決，判例タイムズ１０９５号１７６頁）。したがって，本件における原状回復費用は４０万９５００円であるから，これに敷金を充当すると，原告に返還すべき敷金は存在しない。
３ 争点
本件原状回復特約の適用の可否
第３ 当裁判所の判断
１ オフィスビルの原状回復特約とその必要性
被告が，参考として挙げる前記判例は，本件と同様の原状回復特約「本契約が終了するときは，賃借人は賃貸借期間が終了するまでに，造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。」の必要性について，一般に，オフィスビルの賃貸借においては，次の賃借人に賃貸する必要から契約終了に際し，賃借人に賃貸物件のクロスや床板，照明器具などを取り替え，場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が多いということを認定したうえ，賃借人の保護を必要とする民間居住用賃貸住宅とは異なり，市場性原理と経済的合理性の支配するオフィスビルの賃貸借では，このように，賃借人の建物の使用方法によっても異なり得る原状回復費用を，あらかじめ賃料に含めて徴収する方法をとらずに賃借人が退去する際に賃借人に負担させる旨の特約を定めることは，経済的にも合理性があると説明する。当裁判所もオフィスビルの賃貸借契約においては，このような原状回復特約の必要性についてはそれを肯定するものである。
２ 本件はオフィスビルの賃貸借契約といえるか。
前記判例における賃貸物件は保証金１２００万円という典型的オフィスビルであり，しかも新築物件である。それに比して，本件物件は，仕様は居住用の小規模マンション（賃貸面積３４．６４�屐ぁ砲任△蝓っ枅�数も２０年弱という中古物件である。また，賃料は１２万８６００円，敷金は２５万７２００円であって，事務所として利用するために本件物件に設置した物は，コピー機及びパソコンであり，事務員も二人ということである。このように本件賃貸借契約はその実態において居住用の賃貸借契約と変わらず，これをオフィスビルの賃貸借契約と見ることは相当ではない。
３ 結語
本件賃貸借契約は，その実態において居住用の賃貸借契約と変わらないのであるから，オフィスビルの賃貸借契約を前提にした前記特約をそのまま適用することは相当ではないというべきである。すなわち，本件賃貸借契約はそれを居住用マンションの賃貸借契約と捉えて，原状回復費用は，いわゆるガイドラインにそって算定し，敷金は，その算定された金額と相殺されるべきである。 しかしながら，被告は物件明渡時，絨毯下の床まで傷がついた状態であるなど，経年劣化を超える汚れや傷が認められたと主張するが，それについて，何らの立証もなく，また，その他の原状回復についても，何らの主張，立証もない。
なお，原告が遅延損害金として，年２０パーセントの請求をする根拠はない。
よって，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所少額訴訟６係
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2009.04.16
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
神戸地方裁判所は、平成１７年７月１４日の判決で、敷引特約は消費者契約法１０条により、無効であるとし、敷金３０万円から差し引いた２５万円を、賃借人に全額返還するよう命じた。
●050714 神戸地裁 エイブル
●神戸地裁 平成１６年(レ)第１０９号 保証金返還控訴事件（平成１７年７月１４日言渡）
●裁判官 村岡泰行、三井教匡、山下隼人（第５民事部） ●代理人 松丸 他
●原審 神戸簡裁 平成１６年(ハ)第１７０５６号
●要旨
事案の概要
賃借人（控訴人）は、平成１５年８月、家賃月５万６０００円（共益費月６０００円）、賃借期間２年との内容で建物の賃貸借契約をし、約７カ月間居住していたが、平成１６年２月に同契約を解約した。
この賃貸借契約には、保証金（敷金）として３０万円を差し入れることになっていたが、契約終了時に敷引金として２５万円を控除して、残余の５万円を返還するとの特約（敷引特約）が付けられていた。
賃借人は、このような敷引特約は消費者契約法１０条に違反し無効であるとして、保証金返還請求権に基づき、敷引金に対応する保証金２５万円の返還を求めた。
裁判所は敷引金の性質について検討した。、
(1) 契約成立の謝礼、
(2) 自然損耗の修繕費用、
(3) 契約更新料免除の対価、
(4) 契約終了後の空室賃料、
(5) 賃料を低額にすることの代償などのさまざまな要素を有するものが渾然一体となったもの、
（1) の要素については、賃借人に一方的に負担を負わせるものであり、正当な理由を見いだすことはできない。
(2) の要素については、賃料に加えて二重の負担を強いることになる。
(3) の要素については、賃借人のみが更新料を負担しなければならない正当な理由を見いだすことはできず、しかも、賃借人としては、契約が更新されるか否かにかかわらず、更新料免除の対価として敷引の負担を強いられるのであるから、不合理である。
(4) の要素については、賃借人が使用収益しない期間の空室の賃料を支払わなければならない理由はなく、賃貸人が自らの努力で新たな賃借人を見つけることによって回避すべき問題である。
(5) の要素については、賃料の減額の程度が敷引金に相応するものであるかはどうかは判然とせず、また、賃貸期間の長短にかかわらず、敷引金として一定額を負担することに合理性があるとは思えないとした｡
「以上で検討したとおり、本件敷引金の（1）ないし（5）の性質から見ると、賃借人に本件敷引金を負担させることに正当な理由を見いだすことはでず一方的で不合理な負担を強いているものといわざるを得ない。
そして、本件敷引金に上記（1）ないし（5）で検討した以外に、賃借人に賃料に加えて本件敷引金の負担を強いることに正当な理由があることを裏付けるような要素があるとも考え難い。
さらに、敷引特約は、賃貸目的物件について予め付されているものであり、賃借人が敷引金の減額交渉をする余地はあるとしても、賃貸事業者(又はその仲介業者)と消費者である賃借人の交渉カの差からすれば、賃借人の交渉によって敷引特約自体を排除させることは困難であると考えられる。
これに加え、上記のとおり、関西地区における不動産賃貸借において敷引特約が付されることが慣行となっていることからしても、賃借人の交渉努力によって敷引特約を排除することは困難であり、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押しつけている状況にあるといっても過言ではない。
以上で検討したところを総合考慮すると、本件敷引特約は、信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものと認められる。
したがって、本件敷引特約は、賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるから、消費者契約法１０条により無効である。」
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2009.04.15
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
賃貸マンションの契約時に支払った申込金
結婚後の新居を探すために不動産業者を訪ねた。そこで、建設中の５階建てマンションを勧められた。気に入ったが、他の物件も探したい旨を伝えたところ、「この物件は入居希望者が多い。あらかじめ部屋を押さえておく必要がある」と言われ、１ヶ月分の家賃（63,000円）を申込金として支払った。
数日後、申込金を支払った物件の周辺環境等が気になったので、断ることにした。不動産業者に電話をしたが、「申込金は貸主の承諾後は返金できない。領収書に明記してある」と言われた。申込金を返金してほしい。
（20歳代 女性 給与生活者）
アドバイス
賃貸借契約を申し込む際、申込金・手付金・内金・予約金などの名目で一定の金銭（預り金）を求められることがあります。契約前に借主が断ると「貸主の承諾を得ているので返金できない」などと不動産業者が説明し、預り金の返金を拒否するケースが少なからず見受けられます。
そもそも賃貸借契約の成立には、契約の成立前に宅地建物取引業者から当該物件の重要事項についての説明を受けた上で、書面が交付されることになっています（宅地建物取引業法第35条、注１参照）。
賃貸借契約の成立前に支払われた金銭は、名目を問わず、すべて預り金とみなされます。そのため、契約成立前に預り金を受領していた場合、その預り金は申し込み順位確保のための証拠金として授受されるにすぎず、賃貸借契約が成立するわけではありません。よって、キャンセルした場合には、業者は預り金を返金しなければなりません。
この相談では、預り金は返金されるべき性質の金銭であることを主張した結果、全額が返金されました。
コメント＆解説
この相談のように、預り金をめぐるトラブルが絶えないため、宅地建物取引業法第47条の２第３項の国土交通省令（注２参照）及び同法施行規則第16条の12第２項（注３参照）で「預り金の返還の拒否の禁止」を定めています。
業者は、金銭の支払いを求めることによって消費者が簡単にキャンセルすることを防ごうと考え、申込金などの名目で預かっているものと思われます。
このようなトラブルを防ぐためには、預り金を求める業者には注意し、どうしても預り金を支払わなければならない場合には、契約の締結に至らなかった場合には返金される旨を明記してもらうことが大切です。
（注１）宅地建物取引業法第35条
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。（以下省略）
（注２）宅地建物取引業法第47条の２第３項
宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。
（注３）宅地建物取引業法施行規則第16条の12第２項
宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
＜国民生活センター＞ＨＰ より
（注）本文中に付した青字・赤字強調は東京・台東借地借家人組合
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2009.04.14
| 仲介責任・仲介（更新）手数料
建物賃貸借契約に係る媒介等の業務の適正化について
（社）京都府宅地建物取引業協会
（社）全日本不動産協会京都府本部
（財）日本賃貸住宅管理協会京都支部
最近、居住用建物の賃貸借契約の媒介業務等に関連して、京都府・京都市及び協会等の不動産無料相談所に一般消費者から入・退去時のトラブルが多く寄せられることに鑑み、建物賃貸借契約に係る媒介等の業務の適正化に関し、下記事項についてご留意のうえ業務を処理されますようお願いします。
１．交渉預り金・申込証拠金について
（１）会員は、原則として申込金・交渉預り金等その名目の如何を問わず、借り受け予定者から預り金を受領してはならないものとする。
（２）会員が例外として預り金を受領する場合は、借り受け予定者が物件を特定しその物件を確保するために特段の依頼をした場合に限るものとする。
この場合には、次のすべての事項について借り受け予定者に書面に記載して説明しなければならない。
�� 重要事項説明書の発行
�� 会員が賃貸人あるいは賃貸人から業務委託(契約)を受けた管理会社から媒介依頼(委任代理を含む)を受けていることを証する書面、並びに預り金等の代理受領権限を証する書面の提示。(代理委任状、業務委託契約書等)
�� 次のことを掲載した「預り証」を発行する。
ア 預りの目的（物件確保のため）
イ 預り金の有効期限
ウ 当該預り金は、借り受け予定者からの返還申し入れがされた時には速やかに返還する。
エ 当該預り金は、契約の成立・不成立に拘わらず全て借り受け予定者に返還されるものであること。
オ 金額その他契約のために必要とする事項等
２．契約成立時における金員の取り扱いについて
契約成立時（注１，２）において、借り受け予定者から賃貸人に支払われる金員は、媒介業者において保管されるものではない。しかし、例外として媒介業者が保管をする場合には、賃貸人（管理会社）からその保管依頼の委任状等を取り付け、それを借り受け予定者に提示し、同時に受理書を発行しなければならない。
また契約成立日から入居までに発生する、契約履行着手前の解除等の解約トラブル等の防止と解決のため、契約締結時には解約手付金や違約金を定める等して、借り受け予定者・賃貸人双方に合意をしてもらうことが望ましい。
（注１） 宅地建物取引業法第３７条（書面の交付が充たされる契約）
（注２） 一般的に契約の成立時期は、媒介業者が重要事項を説明した上で申込者が物件の賃借を申し込み、貸主（又は委託を受けた管理会社）が要件審査の後これを承諾して、更に手付金授受を定めているときは当該金銭が貸主に交付されたときである。
なお、保証人の確保等、契約の停止条件を貸主から提示している場合は、申込者から当該保証書面が交付されることを要する。（平成５年１月13日付、５建第５７号：京都府土木建築部建築指導課長「賃貸物件の媒介等の適正化について(抜粋)」）
３．媒介手数料について
居住の用に供する建物の媒介に際して、依頼者の一方から借賃の一月分の２分の１を超える金額（上限は借賃の一月分に相当する金額以内）を媒介手数料として受領しようとする場合には、その依頼人より承諾書をもらうことが望ましい。
宅建業者が媒介業務に際して依頼者の双方から受けることの出来る報酬の額の合計額は、当該物件の借賃(税を含まない)の一月分に相当する金額以内であり、居住の用に供する建物の媒介に際して依頼者の一方から受けることの出来る報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の２分の１に相当する金額以内である。（宅地建物取引業法第４６条及び報酬に関する建設省告示）
（注）本文中に付した赤字強調は東京・台東借地借家人組合
東京・台東借地借家人組合
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2009.04.13
| 仲介責任・仲介（更新）手数料
（問） 過去に合意で借地の更新を２回している。今回期間２０年の借地の合意更新の際に、契約書に「建物の朽廃と同時に借地権は消滅する」という特約事項を新たに書き加えられたが、このような特約は有効なのか。
（答） 「借地借家法」（平成４年８月１日施行）には「朽廃」に関する規定は置かれなかった。そのため建物が朽廃しても借地権は消滅しない（同法３条）。朽廃は「滅失」の場合として処理され、借地権の消滅原因ではなくなった。しかし「借地借家法」以前に設定された借地権に関しては、借地上の建物の朽廃に関する経過措置（借地借家法附則５条）によって「借地法」の「朽廃」規定が適用される。
朽廃は、一般的にいう建物に生じた自然的腐蝕状態によって建物の社会的･経済的効用を喪失した状態をいう。朽廃した時点で借地権は消滅する。火災・地震・台風・水害等外部からの力で倒壊した場合の「滅失」とは異なる概念である。建物が「滅失」しても勿論借地権は消滅しない。
更新後に「朽廃」の規定が問題になるのは、借地権の存続期間が当事者の合意よるものではなく法律の定めによって確定したものの場合である。
例えば、
�〃兮鎧藩僂砲茲詼…蟾洪靴両豺隋兵效亘。蕎鬘厩燹法�
��更新請求による更新の場合（同法４条１項）、
�９膂婢洪靴嚢洪係紊隆�間を定めなかった場合（同法５条１項）、
��期間を取決めたが法定期間よりも短い期間を定めた場合、
以上� 銑い旅洪係紊遼…蠡限慨�間（＊）中に建物が「朽廃」すると借地権は消滅する。
（＊）更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする（借地法５条１項）。
しかし「存続期間の約定のある借地権は、借地法２条１項により存続期間を法定された借地権とは違って、その存続中に借地上の建物が朽廃しても消滅しないのであり、約定の残存期間があれば、その間は存続する」（最高裁昭和37年７月19日判決、最高裁判所民事判例集１０巻８号１５６６頁）。
即ち、借地契約で鉄骨建物等の堅固建物の存続期間を３０年以上、木造建物等の非堅固建物の場合は２０年以上と定めた場合は、建物が朽廃しても残存期間があれば、借地権は消滅しない。
これは当事者が合意で法定存続期間以上の借地期間定めた場合、地主は土地使用権を借地人に与えることを契約で明確に意思表示しているので､法律はその意思に従った効果をそのまま認めるということである。従って､建物が契約期間中に朽廃しても借地権を消滅させずに､期間が満了するまで､借地権をそのまま存続させるという訳である（借地法２条２項及び同５条２項）。
結論、借地法２条２項（強行規定）では、契約で存続期間を定めた借地権は、その期間の満了によって消滅すると規定されている。これに違反する「朽廃」特約は、仮に当事者の合意で定めても「借地法11条」（強行規定）の「 第２条、第４条〜第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地人に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。」の規定により、無効とされる。
借地借家法
第３条
借地権の存続期間は、３０年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地上の建物の朽廃に関する経過措置）
附則 第５条
この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。
借地法
第２条
�ー效聾△梁限慨�間は、石造、土蔵、煉瓦造または、これに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物所有を目的とするものについては３０年とする。ただし建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権は、これによって消滅する。
��契約で、堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は前項の規定にかかわらず、その期間の満了により消滅する。
第４条
�ー效聾△�消滅した場合に、借地権者が契約の更新を請求したときは、その借地上に建物がある場合に限って以前の契約と同じ条件の借地権が設定されたものと見なされる。ただし土地所有者の側に、自分でその土地を所有するなど正当な事情があって、所有者が遅滞なく異議を述べた場合は、更新されない。
��契約の更新が行われなかった場合、借地権者は、それまでに自分の権原に基ずいて借地に付属した建物等を、買い取るよう請求することができる。
�Ｂ茖犠鬘厩爐竜�定は、１項の場合に準用される。
第５条
�‥�事者が契約を更新するにおいては、借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については、３０年、その他の建物については２０年とする。この場合は第２条第１項但書の規定を準用する。
��当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定めに従う。
第６条
�ー效聾⊆圓�、借地権の消滅後土地の使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議を述べない時は、前の契約を持って、更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては、前条第1項の規定を準用する。
�∩姐爐両豺腓砲�いて建物があるときは、土地の所有者は、第４条第1項の但書に規定する事由が無い場合は、異議を述べることができない。
第１１条
２条、４条〜８条の２、９条の２（９条の４準用含む）および１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものは結ばなかったものとして扱う。
東京・台東借地借家人組合
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2009.04.10
| 契約・更新・特約
判例紹介
値上げ請求に対する地代供託が著しく低額である場合、背信行為ありとして､契約解除を認めた事例 （千葉地裁昭和６１年１０月２７日判決､判例時報１２３８号）
（事案）
賃借人は昭和３７年１０月木造建物所有を目的として借地した。昭和４３年４月の地代は坪当り月額９０円であったが､昭和４５年３月頃､１２０円に上げるよう請求を受けた。賃借人が断ると地主は､９０円の地代受取を拒否したため､９０円で供託を始めた。その後もずっと､９０円で供託していたところ､地主は､昭和５９年１２月１９日､無断増改築と､地代供託が低額すぎることを理由に､契約解除の通知をしてきた。
（判決）
借地法１２条２項は､賃料の増額請求がなされても､当事者間に協議が整わないときは､借地人は､増額を正当とする裁判が確定するまでは､「相当と認める地代」を支払えばよい旨規定している。「相当と認める地代」とは､客観的適正額ではなく､原則として､「借地人が相当と認める地代」出よいと解される。しかし、「借地人が相当と認める地代」でよいといっても､その額がいくらでもよい、というわけではなく､その額が特段の事情もないのに従前の地代額よりも低い額であったり､適正地代額との差があまりに大きいとき等には､債務の本旨に従った履行という評価をすることができず､背信行為ありとして契約解除の効力を認めるべき場合もあり得る。
本件についてみると､賃借人は昭和４５年より１５年間に亘って坪９０円で供託を続けているが､昭和４８年の時点で右供託金額は､地代家賃統制額坪当り３４９円の４分の１という著しい低額であることが認められる。非常に長い期間に亘って一見して｢著しい低額｣であると認識しうべき金額を漫然と供託しつづける賃借人の態度は､､常識を欠いたものである。地主においても､昭和４６年８月に市川簡易裁判所に対し賃料増額調停を申立たものの､何等の成果も見られないまま取下げ、以後増額請求裁判を提起する等の行為に出ていないのは､落度として非難に値しようが､そのことを考慮に入れても､尚､賃貸借関係に要求される信頼関係が破壊されたものというほかない。
（短評）
紛争が長引いていると､供託額が据え置かれることになりやすい。
著しい低額で供託をすると､本件のような問題が発生する。公租公課を調べながら､供託額の見直しを適宜行う必要がある。
判決の一般論はやむ得ないとしても、｢著しい低額｣の判定基準に地代家賃統制令による地代額をもってきている点は､問題である。適正地代が統制地代額以下であることは､珍しいことでも何でもない。
（1987.08.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
参考法令
借地法
第12条 地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ
２ 地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則アルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之ヲ支払フコトヲ要ス
３ 地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス
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2009.04.09
| 供託
判例紹介
地主から地代増額請求に対し２０年に亘り著しく低廉の供託をしていたことなどが、地主・借地人の信頼関係を破壊したとして契約解除が認められた事例 （横浜地裁昭和６２年１２月１１日判決、判例時報１２８９号）
（事案）
判決の認定事実は次のとおり。
�｜麓脾悗伴效録唯戮箸亮效老戚鵑肋赦贈横鞠�に開始。４１年に１坪当り月額１０円、４２年以降は公租公課の増減・近隣状況を勘案して協議の上定めるとの調停が成立、しかしこの協議がうまくいかずＹは４３年から供託。
�△海亮效呂療�正賃料は、５５年が２２４円、５６年が２５４円、５７年が２８４円、５８年が３０２円、５９年が３０８円、６０年が３１４円である。
��Ｙの供託額は、右の期間公租公課の１・１倍以内にとどまり、しかし５６年、５７年度は公租公課にもみたず、�△療�正賃料額の２８〜３６％程度にしかすぎない。収益は１坪当り１か月３円にも満たない。
�ぃ戮聾�租公課の額を知っていたと推認されるし、借地上建物に抵当権を設定しているところからからするとこの土地の価格も知っていた。
�ィ戮篭‖�後４９年まで協議の申入れはしていない。４９年、５７年に協議の申入れをしたが、それは従前の差額地代の免除、土地所有権と借地権の交換を内容とするものであり、それまでの供託状況に照らすと必ずしも協議可能とはいえない。長期供託の原因はＹの側は少なからず存在する。
（理由）
（１）「一般的に相当額の供託とは主観的なそれで足り、右主観的な相当額とは従前賃料の供託で足りると解されているが、右供託額は適正賃料額に比して著しく低額であるときにはその供託は借地法１２条２項にいう「相当額の供託」とはいえないものと解するのが相当である」。前記��の供託額は�△療�正賃料額に比し著しく低く、「右供託は不当なものである」。
（２）このことを前記� ↓ぁ↓イ了�実に見られるように「借地人Ｙは２０年間に亘り不相当に低額の供託を漫然と続けていること、さらにＹにおいてかかる定額の供託であることについて認識があったこと、ないし認識の可能性のあったことなどからすると、ＸとＹとの借地契約における信頼関係は破壊されてたものと言わざるを得ない」。よって、契約解除は正当な権利行使である。
（感想）
判決文を一読した限りでは、地主・借地人とも供託解消に向けてそれほど積極的だったとは思われない。�イ了�実認定はやや地主側の肩を持ってたという印象。地代に関してはその支払義務者である借地人どうしても厳しい目が注がれる。借地人としては「（イ）２０年間（つまり長期間）に亘り、（ロ）不相当に低額の供託を、（ハ）漫然と続けている」といわれないように、とくに（ロ）と（ハ）については組合などの専門家の助言を受けることが大切。
（1989.06.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
参考法令
借地法
第12条 地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ
２ 地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則アルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之ヲ支払フコトヲ要ス
３ 地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス
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2009.04.08
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