判例紹介
京都地裁（山下寛裁判長）は、昨年１２月２２日、通常損耗を賃借人が負担するとの特約は成立していないとして、借主の敷金返還請求を一部認容する判決を言い渡しました。
なお、原審京都簡裁平成１７年７月１２日判決は、通常損耗を賃借人が負担する特約は公序良俗に違反し無効であると判断して、借主の請求を一部認容していました。
平成１７年１２月２２日判決言渡 同日判決原本領収 裁判所書記官
平成１７年(レ)第６７号敷金返還請求控訴事件（原審:京都簡易裁判所平成１６年(少コ)
第１８４号敷金返還請求事件，同年(ハ)第１０７６３号原状回復費用反訴請求事件）
（口頭弁論終結の日・平成１７年９月２９日）
判 決
京都市南区上鳥羽○○町XX番地
控訴人（第１審被告<反訴原告>）○○ ○（家主の名前）
同訴訟代理人弁護士 ○○○○
京都市南区上鳥羽○○○町XX-XX
被控訴人（第１審原告<反訴被告>）○○○○（賃借人の名前）
主 文
原判決を次のとおり変更する。
(１) 控訴人は，被控訴人に対し，７万７４２６円及びこれに対する平成１６年７月１日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
(2) 被控訴人のその余の請求を棄却する。
(3) 控訴人の反訴請求を棄却する。
訴訟費用は，第１，２審を通じ，本訴，反訴を通じてこれを２０分し，その１７を控訴人の負担とし，その余を被控訴人の負担とする。
この判決は，１(1)項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴の趣旨
原判決中控訴人敗訴部分を取り消す。
被控訴人の請求を棄却する。
被控訴人は，控訴人に対し，２９万４３３７円及びこれに対する平成１６年１２月３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
第２ 事案の概要等
１ 事案の概要
(1) 本訴は，○○○○（以下「Ｓ」という。）（←前家主の名前）との間で後記２(1)の本件物件につき賃貸借契約を締結し，それに付随する敷金契約に基づいて敷金として１５万円をＳに交付した被控訴人が，Ｓの相続人として同人の死後賃貸人たる地位を相続した控訴人に対し，同賃貸借契約の終了後，敷金返還請求として，敷金１５万円から未払水道代金を控除した１３万６４２６円及びこれに対する本件物件明渡日の翌日である平成１６年７月１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。他方，反訴は，控訴人が，被控訴人に対し，上記賃貸借契約の終了後明け渡された本件物件には破損・損耗等があったところ，同破損等は通常の使用等に伴う損耗を超えるものであること，あるいは，被控訴人と控訴人の間には通常損耗部分に対する原状回復費用をも被控訴人が負担するとの特約があることを理由に，債務不履行に基づく損害賠償請求又は上記特約に基づく原状回復費用請求として，２９万４３３７円及びこれに対する反訴状送達の日の翌日である平成１６年１２月３日から支払済みまで前同様民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
(2) 原審は，被控訴人の本訴請求につき，補修費用として�。蕎�和室の押入襖の破損につき７０００円，�■蕎�和室戸襖の落書きにつき６０００円，��ダイニングキッチンのクッションフロアーの落書きにつき９６２５円，�だ�面台上部のミラー下の破損につき５５００円を認めて，その合計２万８１２５円及び未払水道代金１万３５７４円を敷金１５万円から控除し，残額１０万８３０１円及びこれに対する平成１６年７月１日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で認容し，その余を棄却し，控訴人の反訴請求は全部棄却した。
これに対し，控訴人が控訴した。
２ 争いがない事実
(1) Ｓは，平成元年２月１６日，被控訴人との間で，下記のとおり，賃貸借契約を締結し（以下「本件賃貸借契約」という。），被控訴人は，同日，Ｓに対し，敷金として，１５万円を交付した。
ア 賃貸人 Ｓ
イ 賃借人 被控訴人
ウ 目的物 京都市南区上鳥羽○○町XX番地X「エクセレント３７３」３階XXX号室（以下「本件物件」という。）
エ 期間 平成元年３月１日から２年間
オ 賃料・共益費 月額５万６０００円（平成１５年３月１日からは月額６万６０００円）
(2) 前項の契約に基づき，Ｓは，平成元年３月１日，被控訴人に対し，本件物件を引き渡した。
(3) Ｓは，平成１１年１０月２４日に死亡し，Ｓの長男である控訴人が本件物件を含む建物を単独相続して，本件賃貸借契約の賃貸人の地位を承継した。
(4) 被控訴人は，平成１６年６月３０日，控訴人との間で，本件賃貸借契約を合意解約して，同日，控訴人に対し，本件物件を明け渡した。
(5) 被控訴人が控訴人に対して本件物件を明け渡した際，被控訴人の控訴人に対する未払水道代金は，１万３５７４円であった。
第３ 当事者の主張
１ 控訴人の主張
(1) 被控訴人が，本件賃貸借契約終了後，控訴人に対し，本件物件を明け渡した際，本件物件には，破損・汚損が存在した。これらの破損・汚損の補修等には，別紙記載のとおり合計４３万０７６３円が必要となるが，これらの破損・汚損は，日常の使用や日時の経過による劣化・損耗（以下，この意味で「通常損耗」の語を用いる。）を超えたものであって，被控訴人の債務不履行により生じた，あるいは，被控訴人が本件物件を控訴人に対し明け渡した際に原状回復のための掃除を怠った債務不履行により残存したものである。
したがって，控訴人は，被控訴人に対し，債務不履行に基づく損害賠償請求として，合計４３万０７６３円の支払を求めることができる。
(2) 被控訴人は，本件賃貸借契約締結の際，契約書（甲１），覚え書（甲１の契約書添付のもの）及び「エクセレント３７３」で始まる書面（甲１の契約書添付のもの。以下，これら３通の書面を合わせて「本件書面」という。）につき，説明を受けた上で，署名押印することにより，Ｓに対し，通常損耗に対する原状回復費用についても負担することを約した。
そして，本件物件の破損・汚損を補修し，本件物件を原状に回復するためには，別紙のとおり合計４３万０７６３円が必要となる。
したがって，被控訴人は，控訴人に対し，上記特約に基づき，原状回復費用請求として，上記(1)と同様，合計４３万０７６３円の支払を求めることができる。
(3) よって，いずれにしても，控訴人は，被控訴人に対し，４３万０７６３円を請求できるところ，この金額は，未払水道代金１万３５７４円を控除した敷金１３万６４２６円を２９万４３３７円超えるから，結局，被控訴人は，控訴人に対し，敷金の返還を求めることはできず，逆に，控訴人は，被控訴人に対し，２９万４３３７円の支払を求めることができる。
２ 被控訴人の主張
(1) 控訴人の上記１(1)の主張事実は否認する。本件物件の明渡時に，本件物件は特別に汚れていなかった。
(2) 控訴人の上記１(2)の主張事実は否認する。
仮に，被控訴人がＳに対し，通常損耗に対する原状回復費用についても負担することを約したとしても，同特約は公序良俗（民法９０条）に違反する。
また，本件賃貸借契約は，平成１５年３月１日に最終の更新がなされており，消費者契約法の適用があるところ，上記特約は同法１０条に反し無効である。
(3) 控訴人の上記１(3)の主張は争う。
第４ 当裁判所の判断
１ 被控訴人の債務不履行の有無等について
(1) 控訴人は，被控訴人に対し，債務不履行に基づく損害賠償請求として４３万０７６３円の支払を求めることができると主張するので，この点につき検討するに，甲２号証の１・２，５号証，乙１ないし８号証及び弁論の全趣旨によれば，被控訴人が本件物件を明け渡した際に，通常損耗を超える破損・汚損として，�。蕎�和室の押入襖の破損・汚損，�■蕎�和室の戸襖の落書き・汚損，��ダイニングキッチンのクッションフロアーの落書き，�だ�面台上部のミラー下の破損があること，及び，これらの破損・汚損等は被控訴人の過失により生じたものであることが認められる。
(2) これに対し，控訴人は，本件物件には上記認定箇所以外にも破損・汚損された箇所があり，これらは，被控訴人の故意・過失によって生じた，あるいは，被控訴人が掃除等を行わなかったことにより生じたと主張するところ，上記(1)掲記の各証拠によれば，本件物件には，上記認定箇所以外にも破損・汚損等があることが認められるが，その状況や，被控訴人及びその家族が本件物件を１５年余り使用していたことを考慮すると，これらはいずれも通常損耗を超えるものとは認められず，被控訴人の債務不履行より生じたものであるとはいえない。また，前掲各証拠によれば，被控訴人は，本件物件の退去時に，一部の箇所につき掃除等を行っていないが（乙１，７，８及び弁論の全趣旨），その状況に鑑みると，同事実のみをもって被控訴人に債務不履行があったということはできない。したがって，控訴人の上記主張は採用しない。
(3) そして，甲２号証の１・２，４号証，乙２号証，４ないし６号証及び弁論の全趣旨によれぱ，上記(1)認定の破損・汚損等の原状回復費用は，上記(1)の�，覆い鍬�についてはその汚損等の状態及びクッションフロアーの性質等に照らしてその全体の取替費用とし，�い蝋義平佑�当初パテ等による補修を是認する態度を採っていたこと等に照らして上記補修費用とするのが相当であるから，�。蕎�和室の押入襖の破損・汚損は７０００円，�■蕎�和室の戸襖の落書き・汚損については８０００円（見積書<乙３>は，当該箇所につき，補修が必要な襖は３枚であることを前提とするが，甲５号証，乙１号証，５号証，７号証によれぱ，当該箇所につき，補修が必要な襖は２枚であると認められるから，この限度で見積書<乙３>を採用する。），��ダイニングキッチンのクッションフロアーの落書きは３万８５００円，�だ�面台上部のミラー下の破損は５５００円であると認められ，合計で５万９０００円となる。
(4) これに対し，被控訴人は，自らの賃貸借期間が１５年余りであったことや，被控訴人が本件物件を借りる際に賃貸人であったＳが被控訴人の家族に子供がいることを知っていたこと，賃貸借契約終了後は襖は当然に張り替えられるものであるとして，被控訴人が債務不履行責任を負うことは不当であると主張するが，上記(1)認定の破損・汚損等は被控訴人の過失に基づくものであるから，同主張は理由がない。
２ 通常損耗に対する原状回復費用の負担者について
(1) 控訴人は，被控訴人が控訴人との間で通常損耗に対する原状回復費用をも負担することを約したと主張するので，この点につき検討するに，甲１号証によれば，被控訴人は，本件賃貸借契約締結の際に本件書面にそれぞれ署名押印したものの，本件書面には，修復費用を被控訴人が負担することや，修復費用の基準が記載されているにすぎず，その修復費用が通常損耗についてのものか否かについては明記されていないから，被控訴人が本件書面に署名押印したことをもって，直ちに被控訴人が控訴人との間で通常損耗部分に対する原状回復費用を負担することを約したと認めることはできない。
(2) これに対し，控訴人は，本件賃貸借契約締結の際に，被控訴人が通常損耗部分を含む原状回復費用を負担することについて説明を受けていたと主張し，これに沿う乙８号証（原審証人○○○○（←管理会社Ｈ氏）の証言を録音した録音テープ）を提出するが，被控訴人がその事実を否認しており，乙８号証（被控訴人の妻である原審証人○○○○（←妻）の証言を録音した録音テープ）によっても，原審証人○○○○（←妻）が同事実を認めていないことに照らすと，原審証人○○○○（←管理会社Ｈ氏）の証言によって控訴人の上記主張事実を認めることはできないし，ほかに同事実を認めるに足りる証拠はない。
(3) したがって，控訴人は，被控訴人に対し，上記(1)の約定をもって，上記１(3)を超える金額の支払を求めることはできない。
３ 結語
以上の次第で，被控訴人は，控訴人に対し，未払水道代金１万３５７４円及び債務不履行に基づく損害賠償金５万９０００円を敷金１５万円から控除した金額である７万７４２６円の支払を求めることができるから，被控訴人の本訴請求は，控訴人に対し，７万７４２６円及びこれに対する本件物件明渡日の翌日である平成１６年７月１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があり，その余は理由がないから棄却すべきであり，控訴人の反訴請求は理由がないから，棄却すべきであるところ，本件控訴は一部理由があり，これと異なる原判決は相当ではないから，主文１項のとおり変更することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６７条２項，６１条，６４条本文を，仮執行宣言につき同法２５９条１項をそれぞれ適用して，主文のとおり判決する。
京都地方裁判所第２民事部
裁判長裁判官 ○○ ○
裁判官 ○○○○
裁判官 ○○○○
--------------------------------------------------------------------------------
（別紙）
御 見 積 書
平成16年7月15日
株式会社 杉徳
代表取締役 ○○○○
〒600-XXXX 京都市下京区富小路通り
松原下る○○○○町XXX
TEL (075) XXX-XXXX
担当
○○
○○ ○ 様
現場名 エクセレント３７３ XXX号室
種目
支払条件
合計金額 430,763- （消費税込）
下記の通り御見積申し上げますので何卒
御用命賜ります様お願い申し上げます。
摘 要 数 量 単 価 金 額 備 考
畳表替 6 枚 4,500 27,000
襖張替（押入） 2 枚 3,500 7,000
襖張替（戸襖） 3 枚 4,000 12,000
ハウスクリーニング 1 式 30,000 30,000
カーペット敷替（玄関） 1.5 m 4,000 6,000
カーペット敷替（洋間） 9 m 4,000 36,000
CF敷替くDK） 7 m 5,500 38,500
CF敷替（洗面） 2 m 5,500 11,000
CF敷替（トイレ） 1.5 m 5,500 8,250
クロス貼替〈玄関） 14 m 1,100 15,400
クロス貼替（洗面） 16 m 1,100 17,600
クロス貼替（トイレ） 13 m 1,100 14,300
クロス貼替（DK） 38 m 1,100 41,800
クロス貼替（和室） 22 m 1,100 24,200
クロス貼替（洋間） 32 m 1,100 35,200
網戸ゴム取替修理 1 枚 5,500 5,500
洗面台取替 1 式 70,000 70,000
シャワーホース取付部修理 1 式 3,500 3,500
トイレ扉建付け修理 1 式 7,000 7,000
小計 410,250
消費税 20,513
合計 430,763
京都地裁（山下寛裁判長）は、昨年１２月２２日、通常損耗を賃借人が負担するとの特約は成立していないとして、借主の敷金返還請求を一部認容する判決を言い渡しました。 なお、原審京都簡裁平成１７年７月１２日判決は、通常損耗を賃借人が負担する特約は公序良俗に違反し無効であると判断して、借主の請求を一部認容していました。
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2009.04.17
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
H17. 8.26 東京簡易裁判所 平成１７年（少コ）第１５２７号（通常手続移行） 敷金返還請求
事件番号 ：平成１７年（少コ）第１５２７号（通常手続移行）
事件名 ：敷金返還請求
裁判年月日 ：H17. 8.26
裁判所名 ：東京簡易裁判所
部 ：民事第８室（少額訴訟係）
結果 ：請求認容
平成１７年８月２６日東京簡易裁判所判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成１７年(少コ)第１５２７号（通常手続移行）敷金返還請求事件
口頭弁論終結日 平成１７年７月１５日
司法委員
判 決
主 文
１ 被告は原告に対し，金２５万７２００円及びこれに対する平成１７年１月１０日から支払済みまで年６パーセントの割合による金員を支払え。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は被告の負担とする。
４ この判決は仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
被告は原告に対し，金２５万７２００円及びこれに対する平成１７年１月１０日から支払済みまで年２０パーセントの割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 請求原因の要旨
原告は，平成８年５月２７日，被告から東京都中央区Ａ町ｂ丁目ｃ番ｄ号所在の○○マンションＢ号室を，期間２年の約束で借り受け，敷金２５万７２００円を支払い，４回の更新を重ねた後，平成１６年１１月１９日，被告に対し，上記賃貸借契約を解除する旨を通知し，平成１７年１月１０日，建物を明け渡したと主張して，敷金２５万７２００円の支払を求める。
２ 被告の主張
本件賃貸借契約は，対象物件を事務所用として賃貸したものであるから，居住用賃貸借契約とは異なり，本件賃貸借契約書２０条１項の「この契約が終了したとき，乙は，契約終了までに甲の指定する業者により，乙が本物件内に設置した造作その他の設備を乙の費用に於いて撤去し，本物件を現状に復し，且つ，本物件の内装及び付属諸設備，諸造作等の破損，汚損箇所を甲の指定する業者に於いて修復し，甲に明渡しをする。」という原状回復条項，つまり，造作その他を賃借人の負担において契約締結時の原状に回復させるという条項は，そのまま適用されるべきである（東京高等裁判所平成１２年１２月２７日判決，判例タイムズ１０９５号１７６頁）。したがって，本件における原状回復費用は４０万９５００円であるから，これに敷金を充当すると，原告に返還すべき敷金は存在しない。
３ 争点
本件原状回復特約の適用の可否
第３ 当裁判所の判断
１ オフィスビルの原状回復特約とその必要性
被告が，参考として挙げる前記判例は，本件と同様の原状回復特約「本契約が終了するときは，賃借人は賃貸借期間が終了するまでに，造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。」の必要性について，一般に，オフィスビルの賃貸借においては，次の賃借人に賃貸する必要から契約終了に際し，賃借人に賃貸物件のクロスや床板，照明器具などを取り替え，場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が多いということを認定したうえ，賃借人の保護を必要とする民間居住用賃貸住宅とは異なり，市場性原理と経済的合理性の支配するオフィスビルの賃貸借では，このように，賃借人の建物の使用方法によっても異なり得る原状回復費用を，あらかじめ賃料に含めて徴収する方法をとらずに賃借人が退去する際に賃借人に負担させる旨の特約を定めることは，経済的にも合理性があると説明する。当裁判所もオフィスビルの賃貸借契約においては，このような原状回復特約の必要性についてはそれを肯定するものである。
２ 本件はオフィスビルの賃貸借契約といえるか。
前記判例における賃貸物件は保証金１２００万円という典型的オフィスビルであり，しかも新築物件である。それに比して，本件物件は，仕様は居住用の小規模マンション（賃貸面積３４．６４�屐ぁ砲任△蝓っ枅�数も２０年弱という中古物件である。また，賃料は１２万８６００円，敷金は２５万７２００円であって，事務所として利用するために本件物件に設置した物は，コピー機及びパソコンであり，事務員も二人ということである。このように本件賃貸借契約はその実態において居住用の賃貸借契約と変わらず，これをオフィスビルの賃貸借契約と見ることは相当ではない。
３ 結語
本件賃貸借契約は，その実態において居住用の賃貸借契約と変わらないのであるから，オフィスビルの賃貸借契約を前提にした前記特約をそのまま適用することは相当ではないというべきである。すなわち，本件賃貸借契約はそれを居住用マンションの賃貸借契約と捉えて，原状回復費用は，いわゆるガイドラインにそって算定し，敷金は，その算定された金額と相殺されるべきである。 しかしながら，被告は物件明渡時，絨毯下の床まで傷がついた状態であるなど，経年劣化を超える汚れや傷が認められたと主張するが，それについて，何らの立証もなく，また，その他の原状回復についても，何らの主張，立証もない。
なお，原告が遅延損害金として，年２０パーセントの請求をする根拠はない。
よって，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所少額訴訟６係
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2009.04.16
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
神戸地方裁判所は、平成１７年７月１４日の判決で、敷引特約は消費者契約法１０条により、無効であるとし、敷金３０万円から差し引いた２５万円を、賃借人に全額返還するよう命じた。
●050714 神戸地裁 エイブル
●神戸地裁 平成１６年(レ)第１０９号 保証金返還控訴事件（平成１７年７月１４日言渡）
●裁判官 村岡泰行、三井教匡、山下隼人（第５民事部） ●代理人 松丸 他
●原審 神戸簡裁 平成１６年(ハ)第１７０５６号
●要旨
事案の概要
賃借人（控訴人）は、平成１５年８月、家賃月５万６０００円（共益費月６０００円）、賃借期間２年との内容で建物の賃貸借契約をし、約７カ月間居住していたが、平成１６年２月に同契約を解約した。
この賃貸借契約には、保証金（敷金）として３０万円を差し入れることになっていたが、契約終了時に敷引金として２５万円を控除して、残余の５万円を返還するとの特約（敷引特約）が付けられていた。
賃借人は、このような敷引特約は消費者契約法１０条に違反し無効であるとして、保証金返還請求権に基づき、敷引金に対応する保証金２５万円の返還を求めた。
裁判所は敷引金の性質について検討した。、
(1) 契約成立の謝礼、
(2) 自然損耗の修繕費用、
(3) 契約更新料免除の対価、
(4) 契約終了後の空室賃料、
(5) 賃料を低額にすることの代償などのさまざまな要素を有するものが渾然一体となったもの、
（1) の要素については、賃借人に一方的に負担を負わせるものであり、正当な理由を見いだすことはできない。
(2) の要素については、賃料に加えて二重の負担を強いることになる。
(3) の要素については、賃借人のみが更新料を負担しなければならない正当な理由を見いだすことはできず、しかも、賃借人としては、契約が更新されるか否かにかかわらず、更新料免除の対価として敷引の負担を強いられるのであるから、不合理である。
(4) の要素については、賃借人が使用収益しない期間の空室の賃料を支払わなければならない理由はなく、賃貸人が自らの努力で新たな賃借人を見つけることによって回避すべき問題である。
(5) の要素については、賃料の減額の程度が敷引金に相応するものであるかはどうかは判然とせず、また、賃貸期間の長短にかかわらず、敷引金として一定額を負担することに合理性があるとは思えないとした｡
「以上で検討したとおり、本件敷引金の（1）ないし（5）の性質から見ると、賃借人に本件敷引金を負担させることに正当な理由を見いだすことはでず一方的で不合理な負担を強いているものといわざるを得ない。
そして、本件敷引金に上記（1）ないし（5）で検討した以外に、賃借人に賃料に加えて本件敷引金の負担を強いることに正当な理由があることを裏付けるような要素があるとも考え難い。
さらに、敷引特約は、賃貸目的物件について予め付されているものであり、賃借人が敷引金の減額交渉をする余地はあるとしても、賃貸事業者(又はその仲介業者)と消費者である賃借人の交渉カの差からすれば、賃借人の交渉によって敷引特約自体を排除させることは困難であると考えられる。
これに加え、上記のとおり、関西地区における不動産賃貸借において敷引特約が付されることが慣行となっていることからしても、賃借人の交渉努力によって敷引特約を排除することは困難であり、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押しつけている状況にあるといっても過言ではない。
以上で検討したところを総合考慮すると、本件敷引特約は、信義則に違反して賃借人の利益を一方的に害するものと認められる。
したがって、本件敷引特約は、賃貸借契約に関する任意規定の適用による場合に比し、賃借人の義務を加重し、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであるから、消費者契約法１０条により無効である。」
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2009.04.15
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
賃貸マンションの契約時に支払った申込金
結婚後の新居を探すために不動産業者を訪ねた。そこで、建設中の５階建てマンションを勧められた。気に入ったが、他の物件も探したい旨を伝えたところ、「この物件は入居希望者が多い。あらかじめ部屋を押さえておく必要がある」と言われ、１ヶ月分の家賃（63,000円）を申込金として支払った。
数日後、申込金を支払った物件の周辺環境等が気になったので、断ることにした。不動産業者に電話をしたが、「申込金は貸主の承諾後は返金できない。領収書に明記してある」と言われた。申込金を返金してほしい。
（20歳代 女性 給与生活者）
アドバイス
賃貸借契約を申し込む際、申込金・手付金・内金・予約金などの名目で一定の金銭（預り金）を求められることがあります。契約前に借主が断ると「貸主の承諾を得ているので返金できない」などと不動産業者が説明し、預り金の返金を拒否するケースが少なからず見受けられます。
そもそも賃貸借契約の成立には、契約の成立前に宅地建物取引業者から当該物件の重要事項についての説明を受けた上で、書面が交付されることになっています（宅地建物取引業法第35条、注１参照）。
賃貸借契約の成立前に支払われた金銭は、名目を問わず、すべて預り金とみなされます。そのため、契約成立前に預り金を受領していた場合、その預り金は申し込み順位確保のための証拠金として授受されるにすぎず、賃貸借契約が成立するわけではありません。よって、キャンセルした場合には、業者は預り金を返金しなければなりません。
この相談では、預り金は返金されるべき性質の金銭であることを主張した結果、全額が返金されました。
コメント＆解説
この相談のように、預り金をめぐるトラブルが絶えないため、宅地建物取引業法第47条の２第３項の国土交通省令（注２参照）及び同法施行規則第16条の12第２項（注３参照）で「預り金の返還の拒否の禁止」を定めています。
業者は、金銭の支払いを求めることによって消費者が簡単にキャンセルすることを防ごうと考え、申込金などの名目で預かっているものと思われます。
このようなトラブルを防ぐためには、預り金を求める業者には注意し、どうしても預り金を支払わなければならない場合には、契約の締結に至らなかった場合には返金される旨を明記してもらうことが大切です。
（注１）宅地建物取引業法第35条
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第５号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。（以下省略）
（注２）宅地建物取引業法第47条の２第３項
宅地建物取引業者等は、前２項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、宅地建物取引業者の相手方等の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。
（注３）宅地建物取引業法施行規則第16条の12第２項
宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと。
＜国民生活センター＞ＨＰ より
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2009.04.14
| 仲介責任・仲介（更新）手数料
建物賃貸借契約に係る媒介等の業務の適正化について
（社）京都府宅地建物取引業協会
（社）全日本不動産協会京都府本部
（財）日本賃貸住宅管理協会京都支部
最近、居住用建物の賃貸借契約の媒介業務等に関連して、京都府・京都市及び協会等の不動産無料相談所に一般消費者から入・退去時のトラブルが多く寄せられることに鑑み、建物賃貸借契約に係る媒介等の業務の適正化に関し、下記事項についてご留意のうえ業務を処理されますようお願いします。
１．交渉預り金・申込証拠金について
（１）会員は、原則として申込金・交渉預り金等その名目の如何を問わず、借り受け予定者から預り金を受領してはならないものとする。
（２）会員が例外として預り金を受領する場合は、借り受け予定者が物件を特定しその物件を確保するために特段の依頼をした場合に限るものとする。
この場合には、次のすべての事項について借り受け予定者に書面に記載して説明しなければならない。
�� 重要事項説明書の発行
�� 会員が賃貸人あるいは賃貸人から業務委託(契約)を受けた管理会社から媒介依頼(委任代理を含む)を受けていることを証する書面、並びに預り金等の代理受領権限を証する書面の提示。(代理委任状、業務委託契約書等)
�� 次のことを掲載した「預り証」を発行する。
ア 預りの目的（物件確保のため）
イ 預り金の有効期限
ウ 当該預り金は、借り受け予定者からの返還申し入れがされた時には速やかに返還する。
エ 当該預り金は、契約の成立・不成立に拘わらず全て借り受け予定者に返還されるものであること。
オ 金額その他契約のために必要とする事項等
２．契約成立時における金員の取り扱いについて
契約成立時（注１，２）において、借り受け予定者から賃貸人に支払われる金員は、媒介業者において保管されるものではない。しかし、例外として媒介業者が保管をする場合には、賃貸人（管理会社）からその保管依頼の委任状等を取り付け、それを借り受け予定者に提示し、同時に受理書を発行しなければならない。
また契約成立日から入居までに発生する、契約履行着手前の解除等の解約トラブル等の防止と解決のため、契約締結時には解約手付金や違約金を定める等して、借り受け予定者・賃貸人双方に合意をしてもらうことが望ましい。
（注１） 宅地建物取引業法第３７条（書面の交付が充たされる契約）
（注２） 一般的に契約の成立時期は、媒介業者が重要事項を説明した上で申込者が物件の賃借を申し込み、貸主（又は委託を受けた管理会社）が要件審査の後これを承諾して、更に手付金授受を定めているときは当該金銭が貸主に交付されたときである。
なお、保証人の確保等、契約の停止条件を貸主から提示している場合は、申込者から当該保証書面が交付されることを要する。（平成５年１月13日付、５建第５７号：京都府土木建築部建築指導課長「賃貸物件の媒介等の適正化について(抜粋)」）
３．媒介手数料について
居住の用に供する建物の媒介に際して、依頼者の一方から借賃の一月分の２分の１を超える金額（上限は借賃の一月分に相当する金額以内）を媒介手数料として受領しようとする場合には、その依頼人より承諾書をもらうことが望ましい。
宅建業者が媒介業務に際して依頼者の双方から受けることの出来る報酬の額の合計額は、当該物件の借賃(税を含まない)の一月分に相当する金額以内であり、居住の用に供する建物の媒介に際して依頼者の一方から受けることの出来る報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の２分の１に相当する金額以内である。（宅地建物取引業法第４６条及び報酬に関する建設省告示）
（注）本文中に付した赤字強調は東京・台東借地借家人組合
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2009.04.13
| 仲介責任・仲介（更新）手数料
（問） 過去に合意で借地の更新を２回している。今回期間２０年の借地の合意更新の際に、契約書に「建物の朽廃と同時に借地権は消滅する」という特約事項を新たに書き加えられたが、このような特約は有効なのか。
（答） 「借地借家法」（平成４年８月１日施行）には「朽廃」に関する規定は置かれなかった。そのため建物が朽廃しても借地権は消滅しない（同法３条）。朽廃は「滅失」の場合として処理され、借地権の消滅原因ではなくなった。しかし「借地借家法」以前に設定された借地権に関しては、借地上の建物の朽廃に関する経過措置（借地借家法附則５条）によって「借地法」の「朽廃」規定が適用される。
朽廃は、一般的にいう建物に生じた自然的腐蝕状態によって建物の社会的･経済的効用を喪失した状態をいう。朽廃した時点で借地権は消滅する。火災・地震・台風・水害等外部からの力で倒壊した場合の「滅失」とは異なる概念である。建物が「滅失」しても勿論借地権は消滅しない。
更新後に「朽廃」の規定が問題になるのは、借地権の存続期間が当事者の合意よるものではなく法律の定めによって確定したものの場合である。
例えば、
�〃兮鎧藩僂砲茲詼…蟾洪靴両豺隋兵效亘。蕎鬘厩燹法�
��更新請求による更新の場合（同法４条１項）、
�９膂婢洪靴嚢洪係紊隆�間を定めなかった場合（同法５条１項）、
��期間を取決めたが法定期間よりも短い期間を定めた場合、
以上� 銑い旅洪係紊遼…蠡限慨�間（＊）中に建物が「朽廃」すると借地権は消滅する。
（＊）更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする（借地法５条１項）。
しかし「存続期間の約定のある借地権は、借地法２条１項により存続期間を法定された借地権とは違って、その存続中に借地上の建物が朽廃しても消滅しないのであり、約定の残存期間があれば、その間は存続する」（最高裁昭和37年７月19日判決、最高裁判所民事判例集１０巻８号１５６６頁）。
即ち、借地契約で鉄骨建物等の堅固建物の存続期間を３０年以上、木造建物等の非堅固建物の場合は２０年以上と定めた場合は、建物が朽廃しても残存期間があれば、借地権は消滅しない。
これは当事者が合意で法定存続期間以上の借地期間定めた場合、地主は土地使用権を借地人に与えることを契約で明確に意思表示しているので､法律はその意思に従った効果をそのまま認めるということである。従って､建物が契約期間中に朽廃しても借地権を消滅させずに､期間が満了するまで､借地権をそのまま存続させるという訳である（借地法２条２項及び同５条２項）。
結論、借地法２条２項（強行規定）では、契約で存続期間を定めた借地権は、その期間の満了によって消滅すると規定されている。これに違反する「朽廃」特約は、仮に当事者の合意で定めても「借地法11条」（強行規定）の「 第２条、第４条〜第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地人に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。」の規定により、無効とされる。
借地借家法
第３条
借地権の存続期間は、３０年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地上の建物の朽廃に関する経過措置）
附則 第５条
この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。
借地法
第２条
�ー效聾△梁限慨�間は、石造、土蔵、煉瓦造または、これに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物所有を目的とするものについては３０年とする。ただし建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権は、これによって消滅する。
��契約で、堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は前項の規定にかかわらず、その期間の満了により消滅する。
第４条
�ー效聾△�消滅した場合に、借地権者が契約の更新を請求したときは、その借地上に建物がある場合に限って以前の契約と同じ条件の借地権が設定されたものと見なされる。ただし土地所有者の側に、自分でその土地を所有するなど正当な事情があって、所有者が遅滞なく異議を述べた場合は、更新されない。
��契約の更新が行われなかった場合、借地権者は、それまでに自分の権原に基ずいて借地に付属した建物等を、買い取るよう請求することができる。
�Ｂ茖犠鬘厩爐竜�定は、１項の場合に準用される。
第５条
�‥�事者が契約を更新するにおいては、借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については、３０年、その他の建物については２０年とする。この場合は第２条第１項但書の規定を準用する。
��当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定めに従う。
第６条
�ー效聾⊆圓�、借地権の消滅後土地の使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議を述べない時は、前の契約を持って、更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては、前条第1項の規定を準用する。
�∩姐爐両豺腓砲�いて建物があるときは、土地の所有者は、第４条第1項の但書に規定する事由が無い場合は、異議を述べることができない。
第１１条
２条、４条〜８条の２、９条の２（９条の４準用含む）および１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものは結ばなかったものとして扱う。
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2009.04.10
| 契約・更新・特約
判例紹介
値上げ請求に対する地代供託が著しく低額である場合、背信行為ありとして､契約解除を認めた事例 （千葉地裁昭和６１年１０月２７日判決､判例時報１２３８号）
（事案）
賃借人は昭和３７年１０月木造建物所有を目的として借地した。昭和４３年４月の地代は坪当り月額９０円であったが､昭和４５年３月頃､１２０円に上げるよう請求を受けた。賃借人が断ると地主は､９０円の地代受取を拒否したため､９０円で供託を始めた。その後もずっと､９０円で供託していたところ､地主は､昭和５９年１２月１９日､無断増改築と､地代供託が低額すぎることを理由に､契約解除の通知をしてきた。
（判決）
借地法１２条２項は､賃料の増額請求がなされても､当事者間に協議が整わないときは､借地人は､増額を正当とする裁判が確定するまでは､「相当と認める地代」を支払えばよい旨規定している。「相当と認める地代」とは､客観的適正額ではなく､原則として､「借地人が相当と認める地代」出よいと解される。しかし、「借地人が相当と認める地代」でよいといっても､その額がいくらでもよい、というわけではなく､その額が特段の事情もないのに従前の地代額よりも低い額であったり､適正地代額との差があまりに大きいとき等には､債務の本旨に従った履行という評価をすることができず､背信行為ありとして契約解除の効力を認めるべき場合もあり得る。
本件についてみると､賃借人は昭和４５年より１５年間に亘って坪９０円で供託を続けているが､昭和４８年の時点で右供託金額は､地代家賃統制額坪当り３４９円の４分の１という著しい低額であることが認められる。非常に長い期間に亘って一見して｢著しい低額｣であると認識しうべき金額を漫然と供託しつづける賃借人の態度は､､常識を欠いたものである。地主においても､昭和４６年８月に市川簡易裁判所に対し賃料増額調停を申立たものの､何等の成果も見られないまま取下げ、以後増額請求裁判を提起する等の行為に出ていないのは､落度として非難に値しようが､そのことを考慮に入れても､尚､賃貸借関係に要求される信頼関係が破壊されたものというほかない。
（短評）
紛争が長引いていると､供託額が据え置かれることになりやすい。
著しい低額で供託をすると､本件のような問題が発生する。公租公課を調べながら､供託額の見直しを適宜行う必要がある。
判決の一般論はやむ得ないとしても、｢著しい低額｣の判定基準に地代家賃統制令による地代額をもってきている点は､問題である。適正地代が統制地代額以下であることは､珍しいことでも何でもない。
（1987.08.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
参考法令
借地法
第12条 地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ
２ 地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則アルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之ヲ支払フコトヲ要ス
３ 地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス
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2009.04.09
| 供託
判例紹介
地主から地代増額請求に対し２０年に亘り著しく低廉の供託をしていたことなどが、地主・借地人の信頼関係を破壊したとして契約解除が認められた事例 （横浜地裁昭和６２年１２月１１日判決、判例時報１２８９号）
（事案）
判決の認定事実は次のとおり。
�｜麓脾悗伴效録唯戮箸亮效老戚鵑肋赦贈横鞠�に開始。４１年に１坪当り月額１０円、４２年以降は公租公課の増減・近隣状況を勘案して協議の上定めるとの調停が成立、しかしこの協議がうまくいかずＹは４３年から供託。
�△海亮效呂療�正賃料は、５５年が２２４円、５６年が２５４円、５７年が２８４円、５８年が３０２円、５９年が３０８円、６０年が３１４円である。
��Ｙの供託額は、右の期間公租公課の１・１倍以内にとどまり、しかし５６年、５７年度は公租公課にもみたず、�△療�正賃料額の２８〜３６％程度にしかすぎない。収益は１坪当り１か月３円にも満たない。
�ぃ戮聾�租公課の額を知っていたと推認されるし、借地上建物に抵当権を設定しているところからからするとこの土地の価格も知っていた。
�ィ戮篭‖�後４９年まで協議の申入れはしていない。４９年、５７年に協議の申入れをしたが、それは従前の差額地代の免除、土地所有権と借地権の交換を内容とするものであり、それまでの供託状況に照らすと必ずしも協議可能とはいえない。長期供託の原因はＹの側は少なからず存在する。
（理由）
（１）「一般的に相当額の供託とは主観的なそれで足り、右主観的な相当額とは従前賃料の供託で足りると解されているが、右供託額は適正賃料額に比して著しく低額であるときにはその供託は借地法１２条２項にいう「相当額の供託」とはいえないものと解するのが相当である」。前記��の供託額は�△療�正賃料額に比し著しく低く、「右供託は不当なものである」。
（２）このことを前記� ↓ぁ↓イ了�実に見られるように「借地人Ｙは２０年間に亘り不相当に低額の供託を漫然と続けていること、さらにＹにおいてかかる定額の供託であることについて認識があったこと、ないし認識の可能性のあったことなどからすると、ＸとＹとの借地契約における信頼関係は破壊されてたものと言わざるを得ない」。よって、契約解除は正当な権利行使である。
（感想）
判決文を一読した限りでは、地主・借地人とも供託解消に向けてそれほど積極的だったとは思われない。�イ了�実認定はやや地主側の肩を持ってたという印象。地代に関してはその支払義務者である借地人どうしても厳しい目が注がれる。借地人としては「（イ）２０年間（つまり長期間）に亘り、（ロ）不相当に低額の供託を、（ハ）漫然と続けている」といわれないように、とくに（ロ）と（ハ）については組合などの専門家の助言を受けることが大切。
（1989.06.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
参考法令
借地法
第12条 地代又ハ借賃カ土地ニ対スル租税其ノ他ノ公課ノ増減若ハ土地ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ土地ノ地代若ハ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ地代又ハ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
但シ一定ノ期間地代又ハ借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ
２ 地代又ハ借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマテハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ附則アルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之ヲ支払フコトヲ要ス
３ 地代又ハ借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル地代又ハ借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正当トセラレタル地代又ハ借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス
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2009.04.08
| 供託
判例紹介
家賃増額請求に対し､長期間にわたり､著しく低額の供託を継続していたことが信頼関係を破壊するとして､賃料不払を理由とする賃貸借契約の解除が認められた事例 （横浜地裁平成元年９月２５日判決､判例時報１３４３号７１頁以下）
（事案）
昭和３５年１月１９日､本件建物について､家賃月額１０００円の建物賃貸借契約が結ばれた。
その後､家主は､物価及び本件建物敷地の地代の上昇（昭和５６年４月分の本件建物敷地相当分の地代は月額５９８２円であった。）等を理由として､昭和５６年５月分以降月額２万円へ家賃の増額請求をした。
ところで､家主は､本件建物賃貸借契約当初から家賃の増額を求めていたが､借家人はこれに応じず､昭和５４年４月分から､月額２０００円を供託しており昭和５６年５月分からの増額請求にも応じず､引続き月額２０００円を供託している。
そこで､家主は､借家人が８年余にわったて、適正賃料額の１割にも満たない著しく低額の賃料の供託を継続したことが信頼関係を破壊するものと主張して､本件建物明渡を請求した。
（判示）
裁判所は､「本件建物の適正家賃額は昭和５６年４月当時､少なくとも家主の増額請求額の月額２万円であり､これに対し､被告の供託賃料額は､１０分の１と著しく低額である。
たとえ借家人が主観的に相当と認める額であっても、従前の賃料より､定額であったり､適正賃料額に比べて著しく低額である場合には､その供託を相当額の供託ということはできず、したがって､債務の本旨に従った履行と評価することはできないものといわなければならない。
これを本件について見るに､被告のした供託は､適正賃料との差が著しく大きく極めて低額であるから､相当性がないものといわざるをえず､これを債務の本旨に従った履行ということはできない。｣と判示した。
（短評）
借家法第７条２項本文は､賃料増額について当事者間に協議が調わない場合には､借家人は増額を正当とする裁判が確定するに至るまで､「相当ト認ムル借賃」を支払えば足りるとし､右の「相当ト認ムル借賃」とは､同項但書の趣旨に照らし､原則として借家人が主観的に相当と認める額でよく、必ずしも、客観的な適正賃料額に一致する必要はないと解されている。
しかしながら､右支払家賃額が著しく低額のときは､賃料としての対価性がないといわなければならない。
賃料増額をめぐって長期間供託している場合､しばしば著しく定額になることがあるので､随時見直し､増額供託する等注意する必要がある。
（1990.07.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
参考法令
借家法
第７条 建物ノ借賃カ土地若ハ建物ニ対スル租税其ノ他ノ負担ノ増減ニ因リ、土地若ハ建物ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ建物ノ借賃ニ比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将来ニ向テ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
但シ一定ノ期間借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ
２ 借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ不足アルトキハ不足額ニ年１割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之ヲ支払フコトヲ要ス
３ 借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケタル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正当トセラレタル借賃ヲ超ユルトキハ超過額ニ年１割ノ割合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スルコトヲ要ス
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2009.04.07
| 供託
判例紹介
本件は、購入した建物について隣人との間にトラブルがあることを買い主に説明しなかった不動産仲介業者に、説明義務違反があったとして、不動産の価値下落分（売買代金の２割）の損害賠償が認められた事例である。（大阪高等裁判所平成16年12月２日判決 『金融・商事判例』1223号15ページ（上告後和解））
事件の概要
Ｘ（原告）：建物の買い主（消費者）
Ｙ（被告）：不動産仲介業者
Ａ（被告）：建物の売り主（２人の個人）
Ｂ（関係者）：不動産仲介業者
Ｃ（関係者）：購入する土地の隣接地に住む者（個人）
ＸとＡとの間において、平成14年３月16日に、Ａが所有する建物およびその敷地である土地を代金2280万円でＸに売り渡す旨の契約が成立した。Ｘは、この建物を居住の目的で購入したものである。この売買契約は、いずれも宅地建物取引業者であるＹおよびＢの仲介で成立した。Ｙは、Ａとの間の媒介契約に基づいてＡのために売買の成立に尽力することとなったものであり、また、Ｂは、Ｘとの間の媒介契約に基づいてＸのために売買の成立に尽力することとなったものである。
Ａは、平成11年10月に、この事件の土地と建物を購入した。その際、引っ越しの翌日に、隣地に住むＣから、「子どもがうるさい」などと苦情があり、さらに洗濯物に水をかけられる被害があった。Ｘについても、売買契約締結後に、建物を訪れた際に、Ｃから、「あんたのガキうるさいんじゃ！」「Ａみたいに追い出したるわ！」などと言われる事態となり、引っ越しを断念した。また、Ｙの従業員は、平成14年３月３日に、Ｘではない購入希望者とともに建物を内覧したことがあったが、やはりＣが「うるさい！」と苦情を言い、購入話が流れていた。
このような経緯から、Ｘが、Ｃとのトラブルがあるため建物が居住の用に耐えないとし、Ｙに対し、ＹのＸに対する説明義務違反があったことを理由として、不法行為に基づく損害賠償請求として2800万円余の請求をしたのが、この事件である。第一審判決はＸの請求を棄却した。これに対し、控訴審判決は、Ｙの説明義務違反により不法行為が成立することを認めた。ただし、Ｘの被った損害については、Ｃの存在による不動産の価格の低下を売買代金の２割相当であるものと認定し、その限度においてＸの請求を認容している。
理由
Ｙは、宅地建物取引業者として、売り主たるA両名の依頼により本件土地売買契約の仲介を行うに際し、買い主たるＸに対して、本件売買契約における重要な事項について説明すべき義務を負う。そして、宅地建物取引業法35条1項は、一定の重要な事項につき、宅地建物取引業者に説明義務を課しているが、宅地建物取引業者が説明義務を負うのは同条所定の事項に限定されるものではなく、宅地建物取引業者は、購入希望者に重大な不利益をもたらす恐れがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される事項を認識している場合には、当該事項について説明義務を負うと解するのが相当である（宅地建物取引業法47条1項1号参照）。
Ｘのように、土地建物を家族とともに居住する目的で購入しようとする者が、当該建物において平穏に居住することを願うことは当然であるから、当該建物の隣人から迷惑行為を受ける可能性が高く、その程度も著しいなど、当該建物において居住するのに支障を来す恐れのあるような事情がある場合には、そのような事情は当該建物を購入しようとする者に重大な不利益をもたらす恐れがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想されるというべきである。したがって、居住用不動産の売買の仲介を行おうとする宅地建物取引業者は、当該不動産の隣人について迷惑行為を行う可能性が高く、その程度も著しいなど、購入者が当該建物において居住するのに支障を来す恐れがあるような事情について客観的事実を認識した場合には、当該客観的事実について説明する義務を負うと解するのが相当である。
解説
住宅の購入に際し、近隣の環境がどのようになっているか、ということは買い手にとっての関心事の一つであり、とりわけ隣接して居住する者が問題のある言動を繰り返すことで生活の平穏が脅かされることになるとすると、それは、法的な問題として取り上げなければならないものとなる。具体的には、不動産の取引に関与した宅地建物取引業者の説明義務違反の責任が、まず問題となる。
もっとも、宅地建物取引業者の責任といっても、いくつか注意をしておかなければならない問題がある。（１）宅地建物取引業法が必要としている重要事項説明の明示事項の中に隣人の言動などが掲げられてはおらず（宅地建物取引業法35条1項参照）、しかも（２）重要事項説明をするべきものとされているのは宅地建物取引業者自身ではなく、そこに置かれている宅地建物取引主任者であり、また、そもそも（３）重要事項説明を怠るという行政取締法規違反が直ちに民事責任を肯定する決め手となるものではなく（宅地建物取引業法35条の重要事項説明義務違反に基づく行政監督処分を受ける可能性について同法65条２項２号）、また、（４）業者が売り手と買い手のどちらをサポートする立場にあるか、も一応は検討を要する。
これらの理論的な諸障害のうち、まず（１）は、宅地建物取引業法35条１項の柱書（注１）に「少なくとも」とあるから、法文に明白に掲げられていなくても当事者が重視をする事項であることが事案の経過に即して明らかであるならば、説明の義務が肯定されるべきである。
（２）は、法律上は別のものであるにしても、宅地建物取引業者とそこに置かれている宅地建物取引主任者は、一体として考えるべきである。いちいち履行補助者とか使用者責任のような法律的構成を挟まなくても、両者を区別せずに論じられることは少なくない。
（３）は、たしかに行政取締法規違反と民事責任は理屈のうえで別であるとしても、後者を判断するうえで、重要事項説明義務違反ということがもつ意味は重い。
そして、そのことは、（４）の業者の関与の態様の論点にも関係する。売り手との間で媒介契約を結び売り手をサポートする業者を元付といい（この事件のＹ）、同じく買い手側の業者を客付という（この事件のＢ）が、問題は、重要事項説明をめぐるトラブルが、しばしば買い手からみて直接の契約関係にない元付との間で起こることである。そこでの不法行為責任を考えるに当たり、しかし判例は、この点について、専門家としての責任を加味した「業務上の一般的注意義務」（最高裁昭和36年５月26日判決(参考判例３)（注２） として、決して軽くはないものとしてとらえている。この事件もまた、専門家責任を認める方向での事例を一つ加えるものにほかならない。
なお、本件は、売り主が事業者でないから、たとえ近隣事情が消費者契約法にいう重要事項に当たる場合であっても、同法に基づいて契約を取り消すことはできない。仮に売り主が事業者であった場合には、重要事項について、元付業者による不利益事実の不告知があり、これによって消費者が誤認して売買契約が締結されたならば、買い主たる消費者は、消費者契約法４条２項・５条に基づき売買契約を取り消すことができる（松本恒雄・畔柳達雄・高崎仁著『Ｑ＆Ａ消費者契約法解説』（平成12年、三省堂）、21ページ松本恒雄氏のいう「不動産仲介業者が、分譲業者の委託を受けて、消費者に新築マンションの販売を媒介する場合」と同じ）。
なお、この場合の元付業者・売り主間の媒介契約を買い主は取り消すことができないことが強調されることがあるが〔経済企画庁国民生活局消費者行政第一課編『逐次解説 消費者契約法』平成12年、商事法務研究会、121〜124ページ〕、むしろ重要であるのは、この事件でも問題とされている買い主から元付業者に対する損害賠償請求の可能性である。
注１
柱書：「号」がある条項のうち各号以外の部分
注２
参考判例（３）において、最高裁は、宅地建物取引業者につき、「直接の委託関係はなくても、業者の介入に信頼して取引をなすに至った第三者一般に対しても、信義誠実を旨とし、権利者の真偽につき格別に注意する等の業務上の一般的注意義務がある」と判示した。
参考判例
（１）東京地方裁判所平成７年８月29日判決 『金融・商事判例』1012号27ページ
（２）東京地方裁判所平成９年10月20日判決 『判例タイムズ』973号184ページ
（３）最高裁昭和36年５月26日判決『最高裁判所民事判例集』15巻５号1440ページ
参照条文
＊宅地建物取引業法35条１項（柱書）
「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（略）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。」
＊宅地建物取引業法４７条１項1号
「宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為 」
（国民生活センターＨPより）
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2009.04.06
| 仲介責任・仲介（更新）手数料
定期借家契約でなければ更新しない
それが嫌なら今すぐ部屋を明け渡せ
（問） ２年の借家契約は５月15日に満了した。家主は定期借家契約でなければ契約しないと、契約の切替えを強要した。納得出来ないので契約締結を保留していたら、６月20日契約切れだから７月15日までに部屋を明け渡せと通告して来た。どうしたらよいか。
（答） � ヾ�存の借家契約から定期借家契約への切替えは居住用借家に関しては特別措置法附則第３条によって禁止措置が採られ、仮に合意の上であっても、居住用普通借家契約から定期借家契約への切替えは法的に出来ない。
�◆ー效麓擴繁，砲蓮∨…蟾洪靴箸いΔ發里�あり、その規定は次のようになる。賃貸人は、法定通知期間（契約の期間満了の１年前から６ヶ月前まで）に賃借人に対して更新拒絶或は条件変更の通知を行っていないと、借家契約は従前の契約と同一の条件で自動的に更新される（借地借家法26条１項）。
相談者の場合はすでに５月16日より法定更新されており、契約切れなどしていない。契約は適法に継続している。法定更新後の契約期間は、同26条１項の規定により「定めのないもの」ということになる。以後契約の更新は発生しないので更新料の問題は法的に起こりえない。
�� 家主は、７月15日までに明渡しを要求しているが、期間の定めのない契約の場合「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。」（同27条１項）とあるように、解約の申入れをしてから６ヶ月間の法定期間を経過しなければ、解約の効果を生じない。そして、６ヶ月経過後も借家人が借家の使用を継続している場合は、家主は積極的に遅滞なく異議を述べないと、借家契約は法定更新される（同27条２項）。
�ぁ｜△掘�賃貸人の解約の申入れには正当事由がなければならない（同28条）。正当事由の有無の判断は裁判所が認定する。因って、賃貸人の部屋の明渡し要求は、裁判所が「正当事由」有りと認定しない限り法律的に認められないので、すぐ部屋を明け渡す必要はない。だが、今後のことを考えると組合とよく相談し、対処方法を検討して行動されることを勧める。
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2009.04.03
| 定期借家・定期借地契約
本当の地主が誰なのか判然としないときは
地代を誰に払ったらよいのか
（問） 地主が経営するスーパーが経営不振で閉店した。その後、地主から土地を買ったという人間が現れて、来月から自分の方に地代を支払うようにと言って来た。しかし、地主はまだ所有権は自分にあるので今まで通りに支払うようにと言っている。どちらに支払ったらいいのか。
（答） 賃貸不動産が譲渡された場合、その譲受人は、どのような要件を具備したら賃借人に賃料を請求できるのか。民法 177 条（不動産に関する物件の変動は、不動産登記法に定められた登記がなされて初めて第三者に対抗することができる）は不動産の物件変動を登記によって公示するという考え方を採用し、登記は対抗要件であるとしている。
判例は賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記をしない限り賃借人に対して所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を主張することが出来ない。賃借人は民法177条の第三者に該当し、譲受人の移転登記がない場合には賃料請求をすることが出来ない（最高裁1974年３月 19日判決）。
これは所有権移転の事実を確実にして、賃借人の二重払いの危険を回避するために登記を保護要件としている。これによって賃借人の保護をしている。即ち、「登記簿上の所有名義人は反証のない限り当該不動産を所有するものと推定される」（最高裁1959年１月８日判決）。登記されていない物件の変動は無視しうるという形で取引の安全が保障され、取引の迅速化が促進される。
借地人の取りうる態度として第一の方法は登記簿を調べて登記上の権利者に支払うということになる。即ち、譲受人が移転登記を完了していれば新所有者に支払う。移転登記がなされていなければ、地主に支払えば、債権の準占有者（民法 478 条）へ有効な弁済をしたことになる。
尚、前記1974年最高裁の判例では、新所有者が賃借人の賃借権を否定して明渡を請求する場合にも、登記を具備する必要があるとしている。
第二の方法は、民法494条供託原因による「債権者の確知不能」として供託する。今回のように債権譲渡の通知を受けたが、借地人が賃料の支払の相手が誰なのか断定出来ない場合、「債権者が確知できない」との供託事由により供託することが出来る。供託に関しては各組合へ問合せて下さい。
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2009.04.02
| 登記
借地契約書に建物の増改築を
制限する条項があるが建替えはできるのか
（問) 木造２階建ての建物を建替えたいのですが、契約書に増改築することを制限する特約条項があります。地主の承諾が無いと建替えは出来ないのでしょうか。
(答) 借地条件に合致していれば、既存の建物を増築したり、取壊して改築することは借地人の自由である。この自由を制限する特約の典型的なものが『増改築禁止特約』だ。しかし常に借地人がこれらの契約条件に拘束されていては借地の利用が制約されてしまう。
そこで「増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは裁判所が借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる」（借地借家法17条2項）として、地主が増改築禁止特約を盾に建替えを認めない場合でも、借地人が裁判所から地主の承諾に代わる許可の裁判を得れば適法に建物の建替えが行える。
また木造などの非堅固建物から鉄骨造等の堅固建物へ改築する『借地条件の変更』の場合も、地主の反対があっても、裁判所に地主の承諾に代わる許可の手続を採れば、改築は行える(17条1項)。裁判所は許可する場合、地代の増額、承諾料等の付随措置を併用して当事者間の利益の調整を図っている。同法17条は’92年8月１日以前の借地契約にも適用される。
改築の承諾料は、東京地方裁判所の裁判例(50件)を調べると更地価格の2〜5％が全体の84%を占めている。中でも更地価格の3〜4%が28件でその中心をなしている。東京の承諾料は更地価格の3〜4%が一応の目安といえる。
増築の場合は、建物全面積に対する増築面積比の割合に承諾料の3〜4%を乗じて計算する。
『借地条件の変更』の場合の承諾料は東京地裁の裁判例52件中、更地価格の10%が44件で約85%を占め、東京地裁の『借地条件の変更』は更地価格の10％の承諾料で殆ど定着していると言える。
結論としては、建替え承諾料として更地価格の3〜4% (『借地条件の変更』の場合は10%)の金額を支払えば、仮に地主の反対があっても建替えは出来る。
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2009.04.01
| 増改築・改修・修繕（借地）
借地権を売却したいのだが
無断譲渡を理由に契約解除、土地明渡を通告して来た
（問） 借地上建物の売却を不動産業者に依頼し、売買契約書を作成し、手付金の授受及び所有権の移転の仮登記も終了している。しかし地主は無断譲渡を理由に、契約解除、土地明渡を通告して来た。
（答） 建物を譲渡する場合、借地権の譲渡について予め地主の承諾を必要とする（民法612条１項）。
承諾を得ずに借地権を譲渡すると地主は、無断譲渡を理由に借地契約を解除することが出来る（民法612条２項）。
契約が解除されると借地人は地上建物を収去し、土地を明渡さらければならない。
また地主が契約を解除しない場合でも、譲受人は無断譲渡ということで借地権の取得を地主に対抗出来ない。従って、譲受人は土地を不法占拠していることになり、地主から直接建物収去・土地明渡の裁判を申立てられることもある。
明渡請求に対して譲受人は地主に建物買取請求権を行使することが出来る（借地借家法14条）。しかし建物買取価格は借地権価格の20〜30％位であり、最終的に譲受人は金銭的損害を蒙ることになる。
このようなトラブルを回避するためにも、地主の承諾に代わる許可を裁判所に申立てて譲渡代諾許可を受けておく必要がある（借地借家法19条１項）。
申立の時期は「譲渡」の前になされなければならない。譲渡とは建物の所有権の移転の本登記又は引渡を受けて土地を使用する状態と解されている。売買契約を既に締結している場合でもその履行前に申立をしないと「不適切な申立」として却下される。
相談者は仮登記の状態なので未だ代諾許可の裁判の申立は出来る。この申立をすると裁判所が借地条件の変更や財産上の給付を条件に地主に代わって譲渡の許可をする。
その場合譲渡許可の承諾料は、特段の事情が無ければ借地権価格の10％を基準額としている。残存期間が５年以下の場合は基準額より２〜４％程度増額される。
但し裁判所に代諾許可の申立をする場合、譲渡する「第三者」は特定されていなければならない。しかし、譲受予定者は必ずしも１人の者に限る訳ではなく､予備的（ＡでなければＢ）又は選択的（ＡまたはＢのどちらか）な複数であってもよい。
また地主は「第三者」に優先して買受ける権利を有している（借地借家法19条３項）。地主は、第三者に貸したくないというのであれば、「優先買受権」を行使して借地権を優先的に買受けることが出来る。従って、借地人が売りたいと思っている第三者に売渡すことが出来ないということもあり得る。
尚、原則的には、許可後の６ヶ月以内に建物を譲渡しないと効力は失われる（借地借家法５１条）。
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2009.03.31
| 地上げ・底地買い・借地権売買
離婚による財産分与や夫婦間の
無断借地権譲渡は契約解除原因になるか
（問） 夫と協議離婚することになりました。.離婚の条件として夫名義の建物を分与されることになりましたが､地主との関係はどうなりますか。
（答） 借地上の建物の所有名義を変更することは､借地人の変更を意味し､借地権の譲渡又は転貸があったことになる。借地人が借地権を第三者に譲渡する時は､地主の承諾を得ることが必要であり、それをせずに建物を財産分与して夫から妻への所有権移転登記をしたことが地主に露顕した場合、借地権の無断譲渡として借地契約の解除理由になる（民法612条）。その場合、地主は借地契約を解除した上で、建物収去土地明渡請求をすることが果たして出来るのか。
例えば､夫が宅地を賃借し､妻はその地上に建物を所有して同居生活をしていた夫婦の離婚に伴い､夫が妻へ借地権を譲渡した場合､「貸主は同居生活及び妻の建物所有を知った上で夫に宅地を賃貸したものである等の事情がある時は､借地権の譲渡につき貸主の承諾が無くても貸主に対する背信行為とは認められない」（最高裁1969年4月２４日）。
また､借地人と共同して鮨屋を経営していた内縁の妻が夫の死亡後、その相続人から借地権の譲渡を受けたのに対して地主が無断譲渡を理由に借地契約を解除した事案.。地主の承諾無く借地権が譲渡された場合でも､地主が借地人と内縁の妻が共同生活をしている事実を知っていったという事情がある時は、「賃貸人にたいする背信行為と認めるに足らない特段の事情がある場合､賃貸人は民法６１２条２項による賃貸借の解除をすることが出来ない」（最高裁１９６４年６月３０日）。
夫婦間の借地権の譲渡や転貸､離婚による財産分与としての借地権の譲渡は､土地の使用収益の実権を持つ主体が変化するのであるから､本来的には貸主との関係では無断譲渡や無断転貸となり､契約の解除原因となる。しかし､契約締結時､借地人に配偶者､内縁関係にある者があり､それらの者も借地を使用することを知って地主が貸した場合､その後借地人から借地権が移転しても最高裁の判例は地主との信頼関係を破壊しないと認められる特段の事情がある時は､地主の契約解除及び土地明渡請求を認めていない.。
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2009.03.30
| 承諾に関して
調停で支払い約束をした更新料は
法定更新した後も支払い義務があるのか
（問） ３年前に、更新料を支払って、法定更新をした。それにも拘らず、家主は弁護士を使って更新料の支払を要 求する。平成６年の簡易裁判所の調停で、家賃の一ヵ月分の更新料を支払うという条項があり、それを根拠に支払えというのだ。
（答） 法定更新は、「適法な更新拒絶の通知、条件変更の通知、および正当事由の立証は賃貸人がしなければならず、この立証がないかぎり賃貸借は法律上当然に更新される」（東京高裁1956年1月30日判決）ということである。
家主は法定通知期間（契約満了の1年前から６か月前）に適法な更新拒絶・条件変更の通知を行っていない。相談者の借家契約は、借地借家法26条1項の規定に基づいて適法に、従前の契約と同一の条件で３年前に法定更新されている。
法定更新後の借家契約の契約期間は26条の但し書により「定めがないものとする」ということになる。従前の3年契約のように契約に期間を区切って更新を繰返す契約ではないので、法定更新すれば以後契約の更新という事態は生じない。更新は法的に発生しないから更新料の支払い問題は発生する余地はない。
関係する判例を挙げると、
� 崢詑濘佑寮禅瓩�あれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商慣習ないし事実たる慣習は、存在しない」（最高裁1976年10月1日判決）。
�◆嵋…蟾洪靴両豺隋�賃借人は何らかの金銭的負担なくして更新の効果を享受することが出来るとするのが借家法 の趣旨であると解すべきものであるから、たとえ建物の賃貸借契約に更新料支払い約定があっても、その約定は、法定更新の場合には適用の余地がないと解するのが相当である。」（東京高裁1981年7月1日判決）。
��「建物賃貸借契約における更新料支払の約定は、特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意更新される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではないと認めるべきであるとするものと解される」（最高裁1982年4月15日判決）
�す洪形阿猟環筺ο族鬚慮�力は、「更新された賃貸借は旧契約とは別個のものだから更新前の調停・和解の執行力は新賃貸借には及ばない。」（広島地裁1966年6月6日判決、大阪地裁1971年６月26日判決）。
相談者が簡裁で合意した調停条項の「更新料として新賃料の１か月分を支払う」という調停の効力は、法定更新された契約には及ばないことは勿論のことである。
以上のことから、家主の更新料支払い請求は理由がない。相談者は家主の不当な更新料支払請求を拒否することが出来る。
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2009.03.27
| 更新料（借家）
更新拒絶で借地契約が終了した場合
借地人に何か対抗する方法があるか
（問） 地主が土地の明渡しを求めてきた。借地人は地主に対して借地上の建物を買取らせることが出来るというが、どんな場合に出来るのか。
（答） 借地契約が終了した場合、本来ならば借地人は建物を取壊し、更地にして返却しなければならない。しかし、使用に耐えられる建物を壊すことは社会経済的利益の保護及び借地人が建物のために投下した資本の回収が出来ない。
そこで借地人に「建物買取請求権」（借地借家法13条１項）を設けて借地に投下した資本の回収を可能にした。また間接的に地主に経済的負担をかけることによって更新拒絶を遣難いものにする効果をもっている。
借地人が建物買取請求権を行使した場合、地主が買取を承諾しなくても、請求があればそれだけで建物の売買契約が成立する。その結果、地主は買取を拒否できず、建物を時価で買取ることになる。
建物の時価は、「建物が現存するままの状態における価格であって敷地の借地権の価格は加算すべきではないが、この建物の存在する場所的環境は参酌すべきものである」（最高裁1960年12月20日判決）。即ち、地主が支払う建物の時価は建物自体の価格に場所的利益が加算される。この判例では、借地権価格を含めないとしているが、実際は借地権価格を考慮に入れている。
それでは、どんな場合に「建物買取請求権」を行使出来るのか。一番多いケースは、借地人が更新請求をしたが、地主が更新を拒絶した場合である。
権利行使の要件は
�ー效牢�間が満了したこと
��契約の更新がないこと
��借地上に建物があることである。
地主と借地人が合意の上で解約した場合はどうであろうか。
判例は「土地の賃貸借を合意解除した借地権者は買取請求権を有しない」（最高裁1954年６月11日判決）としている。借地人が買取請求権を放棄したものと解されている。また地代不払い等の債務不履行や契約違反で契約解除された場合も判例は一貫して建物買取請求権を否定している。
地主と借地人の間で買取価格について協議が纏まらなかった場合は、調停や裁判で適正な買取価格を決定してもらうことも出来る。
建物の買取価格は、鑑定実務では概ね借地権価格の20〜30%と考えられている。
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2009.03.26
| 借地の諸問題
法定更新された場合は契約書で
特約した更新料を支払う必要があるのか
（問） 前回の更新の際、更新料支払が一方的に書き込まれていた借地契約書にサイン・押印してしまった。更新が２年後にあるが、更新料は、支払わなければならないのか。
（答） 更新料支払の理由として多くの裁判例で指摘されるのは、
(ａ)賃料の不足を補充する趣旨（例えば賃料の前払）
（ｂ）賃貸人の更新拒絶権・異議権放棄の対価
（ｃ）合意更新された期間は明渡を求められず、法定更新の場合の、解約申入れの危険を回避出来るという利益の対価、以上三点である。 （ａ）は、最近余り強調されず、中心は（ｂ）と（ｃ）に移っている。
更新料特約の効力を法定更新した場合の裁判例で検討すると、
� 峭猟蠕癲弭洪稽粗談鵑老戚鷦�由の原則によって合意したのであるから合意更新は勿論であり、法定更新にも有効である。即ち更新料特約が有る場合は賃借人は更新料支払の義務がある。
�◆嵌歡蠕癲弭洪稽粗談鵑蝋膂婢洪靴両豺腓砲里瀝�効であり、法定更新になった場合は効力を有しない。即ち法定更新した場合は賃借人に更新料支払の義務はない。
江東借地借家人組合の組合員（借地人）の実際の裁判例で検討してみたい。
裁判では、法定更新した場合の契約更新料の支払義務の有無が争点となった。借地人は裁判で前記�∪發領�場から更新料支払理由の前提となっている（ｂ）と（ｃ）の事実を欠くので地主の更新料請求は根拠がないと主張した。
だが東京地裁は更新料支払合意が法定更新の場合を除外するものとは認められないとして（ｂ）と（ｃ）を否定し、�，領�場から更新料支払を命じた（2000年３月13日判決）。
それに対して、東京高裁は借地人の主張を認め、�△領�場から借地人に更新料支払の義務はないと判示した（2000年９月27日）。借地に関してはこの見解が裁判例では有力になっている。
最高裁は�△慮�解に立つ東京高裁の判決を是認する判決を下した（2002年２月22日）。
既に、�△慮�解に立つ同趣旨の借家に関する最高裁の判例（1982年４月15日）がある。
相談者は法定更新を選択すれば裁判例から更新料の不払は可能である。但し実行する場合は組合の顧問弁護士とよく相談する必要がある。
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2009.03.25
| 更新料（借地）
造作買取請求権を使ってエアコンを
家主に買取らせることが出来るのか
（問） 次の引越先の部屋にはエアコンが完備されているので、１年前に取付けたエアコンが無駄になる。家主に買取ってもらえないものだろうか。取付け時に家主の了解は得ている。
（答） 「地借家法」33条１項は、建物の賃貸借が期間満了又は解約の申入れによって終了する時に、賃貸人の同意を得て附加した造作を時価で買取るよう請求することが出来ると定めている。これを造作買取請求権という。
造作とは水道・ガス・電気設備等である。これらは建物の使用収益のために存在する造作を建物から分離すると、その価値が減少するのが通例である。取外したのでは借家人の投下資本の充分な回収が出来ない。
そこで、造作買取請求権により、借家人が借家に改良を加えた場合、家主に対し、その造作の時価での買取りを請求出来るようにして、借家人の投下資本回収を図らせている。
改良を加えた結果が建物に吸収された時は、有益費償還請求権の規定（民法608条２項）により、投下資本を回収することが可能である。
「造作買取請求権の性質は形成権であるから、借家人が家主に買取りを請求するだけで、家主の承諾を要することなく、造作について売買契約が成立したと同一の法的効果を生ずる」（大判1927年12月27日）。
このように、借家人の一方的な意思表示だけで家主に造作を買取らせる法律効果がある。だが、借家人の言い値で造作を買取らなければならない訳ではない。法律は、造作を「時価」で買取る旨を規定している。
判例では、時価をどう判断しているのか。
「特段の事情がない限り、１年数ヶ月前になされた造作工事費用の総額をもって、造作が現に有する価格であると解すべきである」（東京地判1971年3月31日）。
また造作を附加して１年３ヶ月の造作に対して「造作を設置するために支払われた費用額を造作の時価とするのを相当とする」（東京高判1956年3月22日）。
結論、相談者の場合、造作買取請求権を排除する特約を結んでいないので、エアコンの買取りを家主に請求出来る。その場合、取付けて１年しか経過していないので、判例にあるように、エアコンの設置に要した総額を時価として支払うよう要求出来る。
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2009.03.24
| 造作買取請求権
更新料支払特約は法定更新の場合には
適用が無く更新料支払義務は無い
（問） 京都地裁（2004年5月8日判決）で更新料支払特約があっても契約を法定更新した場合には、借主に更新料支払義務は無いという借家での判決があった。他に約定更新料の支払義務無しという借家に関する高裁又は最高裁の判例はあるのか。
（答） 東京では更新料特約がある場合、契約を法定更新した時に更新料の支払義務の有無が裁判で幾度となく争われている。
具体的な判例で検討してみる。借主Ａは、賃貸マンションを期間２年、更新の際は新家賃の２ヵ月分の更新料を支払うという更新特約が有る契約を結んだ。２年後の更新時に家賃の増額で紛糾し、合意更新ができなかった。Ａは更新料を拒否し、相当と思われる家賃を供託し、法定更新の途を選択した。貸主は増額家賃・更新料の不払を理由に契約解除を通告し、未払家賃・更新料の支払と建物明渡を求めて提訴した。
地裁は、約定更新料は法定更新には適用されず、支払義務は無いとしてＡの主張を全面的に認め、貸主の請求を棄却した。
控訴を受けて東京高裁は「法定更新の場合、賃借人は何らの金銭的負担なくして更新の効果を享受することができるとするのが借家法の趣旨であると解すべきものであるから、たとえ建物の賃貸借契約に更新料支払の約定があっても、その約定は、法定更新の場合には適用の余地がない」（東京高裁１９８１（昭和５６）年７月１５日判決）とした〈注1〉。
この判決を不服として貸主が上告したが、最高裁は上告を棄却した。
最高裁は「本件建物賃貸借契約における更新料支払の約定は特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」（１９８２（昭和５７）年４月１５日判決）と明快な判断を下している〈注2〉。
このように更新料支払特約は合意更新を想定したもので、法定更新には適用されない。これは当然の結論である。借地借家法は経済的負担の無い法定更新を定めている。更新料特約は法の趣旨に反して借主に不利益な経済的負担を課している。特約が法定更新の場合にも適用されるとすれば、それは実質的に経済負担を強制する合意更新を義務付け、無償の法定更新を排除するに等しい。換言すれば法定更新制度の否定である。
〈注1〉「借地・借家 更新料について｣（東京借地借家人組合連合会500円）の資料4に判決が掲載されている。
〈注2〉「借地・借家 更新料について」の資料3に判決全文が掲載されている。
更新料支払特約は法定更新には適用されない。
参照 （1） （2） （3） （4） （5）
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2009.03.23
| 弁済供託
不動産管理会社から不当な更新手数料を
請求されても支払う必要はない
（問） 家主に支払う更新料以外に管理会社から更新手数料の請求が来た。契約書をみると確かに特約として更新の際には更新料と更新手数料が必要であるという記載があった。更新手数料の支払を拒否することが出来るのか。
（答） 元来は契約の更新は家主と借主の間で行うものであった。しかし、家主が自ら更新手続きを行うことを煩わしく思い、家主の代理人として管理会社に業務を委託することがある。
その場合、家主は管理会社に契約更新の手数料を支払うことになる。管理会社は更新手数料を家主から受け取れば業務終了ということになる。
だが、中には家主から手数料以外に借主からも何の合理的理由も無く更新手数料を請求してくる業者もある。家主から受け取るべき手数料を総て借主に転嫁して徴収する悪質な業者もある。
一般的には更新に関与する業者は、家主から委託を受けて更新事務を行うものであるからその労務報酬は家主が負うべきものである。
借主から支払うべき理由が無い更新手数料を徴収することは不当利得に当る。、もし既に支払っているのであれば、支払った手数料の返還請求をすべきである。裁判所に提訴して過去に支払った手数料を全額返還させた例もある。
ところが常識的に支払う必要が無い費用を「特約」として入れた場合、判例では、
�‘談鵑良�要性に加えて暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
��通常の義務を超え義務を負うことについて認識していること
��借主が特約による義務負担の意思表示をしていること
以上３つの用件を充たしている場合でなければ特約として認められないのが裁判例である。
先ず借主が管理会社に更新手続きを依頼していないので、更新手数料を支払う必要性や支払う合理的な理由があるとは考えられない。 従って契約書に更新手数料の記載があるとしても「特約」として認められないということになる。
2001年４月以降に結ばれた契約及び、更新した契約書の中にそのような特約があれば消費者契約法10条の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当し、そのような特約は無効ということになるので、借地借家人組合に相談してみるべきである。
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2009.03.19
| 更新手数料
原状回復費用は借主が支払うものか
それとも全く支払う必要はないのか
（問） ４年間生活した部屋を綺麗に掃除して明け渡した。しかし、家主は敷金を返還しないどころか契約書の原状回復条項を楯にして、追加27万円を原状回復費用として請求してきた。この費用を総て借家人の負担で支払わなければならないのか。
（答） 原状回復の規定は民法598条/616条を根拠にしている。借主は、賃借物に設置物を取り付けた場合はそれを取り除き、運び込んだ物は撤去する。民法では、原状回復義務は、賃借人の収去義務のことであって、「借りた当時のまっさらの状態へ戻す」という意味での賃借人に「原状回復義務」が課されている訳ではない。
判例は「一般的に、建物賃貸借契約に原状回復条項があるからといって賃借人は建物賃借当時の状態に回復すべき義務はない。賃貸人は、賃借人が建物を通常の状態で使用した場合に時間の経過にともなって生じる自然の損耗、汚れによる損失は賃料として回収しているのであって賃借人に負担させるべきではなく、原状回復条項は賃借人が故意、過失によって又は通常でない使用をしたために建物の棄損等を発生させた場合の損害の回復について規定したものと解するのが相当である。」（東京簡判平成７年８月８日）。
相談者は、賃貸借契約に基づいて建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって賃借物件を保持、管理した。４年の使用中には多少の汚れ、損耗は認められるかもしれないが、いずれも時間の経過による自然汚損・損耗である。通常使用に従った使用に必然的に伴う自然汚損・損耗は原状回復義務の対象にならない。
因って、「賃貸目的の返還にあたって自然の損耗や汚損についての改修の費用を負担して賃貸当初の原状に復する義務を負っているとは認められない。したがって、仮に賃貸人が賃貸当初の原状回復のためにこれらの費用を支出したとしても、それを賃借人に請求し、あるいはそれを敷金から差し引くことは許されない。」（京都地判平成７年10月５日）とあるように、退去時の原状回復費用を相談者が負担すべき理由ない。それを、賃借人である相談者に請求することは許されない。又、勝手に敷金から差し引くことも許されない。
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2009.03.18
| 敷金（保証金）・原状回復
借主に過失がある場合は減価償却分を
差引いた残りが費用負担分である
（問） 不注意で壁のクロスに傷をつけ、30�儖滅砲譴討靴泙辰拭Ｆ�居してほぼ４年になるが、退去する場合部屋全体のクロスを張替え、その費用を全額負担しなければならないのか。
（答） この質問に関しては、東大阪簡易裁判所の判決が参考になる。
裁判は子供が描いた落書の壁クロスの張替え費用負担をめぐって争われた。壁クロスには落書（１�嵬に�）が11箇所に亘って描かれていた。
判決は「国土交通省（旧建設省）発行のガイドラインによればクロスは過失による部分の補修で足り、経過年数により賃借人と賃貸人の負担割合を算出するべきとある。反訴原告（賃借人）の居住期間は４年９ヶ月（57ヶ月）であり、入居時において新品であったとしても、６年（72ヶ月）で賃借人負担（残存価値）割合は10％となるような直線で考えると、賃借人即ち反訴原告の負担割合は28・75％になる。本件について試算すると下記の試算式となる。1050円（単価）×11�屐壁蘆竿楼蓮法�28・75％（負担割合）＝3320円すなわち、反訴原告（賃借人）の負担すべき原状回復費用は金3320円という事になる」（東大阪簡裁2003年１月14日判決）と判断した。
国交省のガイドラインは６年（72ヶ月）で減価償却を90％としている。以後、何年経過しようとも残存価値は10％で一定としている。従って、1年で15％ずつ償却されることになる。
判決は国交省のガイドラインに随ってクロスの減価償却は1年で15％ずつ償却されるのであるから、１ヶ月当り１・25％としている。
従って判決文にある57ヶ月の減価償却は71・25％（１・25％×57ヶ月）ということになり、その残存価値は28・75％になる。
今回の質問に対しては４年（48ヶ月）で退去し、入居時のクロスが新品であったという前提で回答する。
入居時クロスの価値を100％とすると48ヶ月の減価償却は60％になり、残存価値は40％になる。
国交省のガイドラインに随えば、クロスの補修に必要な最小単位は１�屬任△襦�クロスの単価を例えば1000円で計算すると借主の負担割合は40％で、400円がクロスの原状回復費用ということになる。
ガイドラインでは、仮に色や模様合せが必要な場合は最大で毀損させた箇所を含む一面分までは借主の費用負担とされている。その場合も当然、減価償却分は差引かれる。例えば壁一面（９�屐砲任△譴�9000円の40％である3600円の原状回復費用を負担すればよい。
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2009.03.17
| 敷金（保証金）・原状回復
判例紹介
家賃増額請求に対し､長期間にわたり､著しく低額の供託を継続していたことが信頼関係を破壊するとして､賃料不払を理由とする賃貸借契約の解除が認められた事例 （横浜地裁平成元年９月２５日判決､判例時報１３４３号７１頁以下）
（事案）
昭和３５年１月１９日､本件建物について､家賃月額１０００円の建物賃貸借契約が結ばれた。
その後､家主は､物価及び本件建物敷地の地代の上昇（昭和５６年４月分の本件建物敷地相当分の地代は月額５９８２円であった。）等を理由として､昭和５６年５月分以降月額２万円へ家賃の増額請求をした。
ところで､家主は､本件建物賃貸借契約当初から家賃の増額を求めていたが､借家人はこれに応じず､昭和５４年４月分から､月額２０００円を供託しており昭和５６年５月分からの増額請求にも応じず､引続き月額２０００円を供託している。
そこで､家主は､借家人が８年余にわったて、適正賃料額の１割にも満たない著しく低額の賃料の供託を継続したことが信頼関係を破壊するものと主張して､本件建物明渡を請求した。
（判示）
裁判所は､「本件建物の適正家賃額は昭和５６年４月当時､少なくとも家主の増額請求額の月額２万円であり､これに対し､被告の供託賃料額は､１０分の１と著しく低額である。
たとえ借家人が主観的に相当と認める額であっても、従前の賃料より､定額であったり､適正賃料額に比べて著しく低額である場合には､その供託を相当額の供託ということはできず、したがって､債務の本旨に従った履行と評価することはできないものといわなければならない。
これを本件について見るに､被告のした供託は､適正賃料との差が著しく大きく極めて低額であるから､相当性がないものといわざるをえず､これを債務の本旨に従った履行ということはできない。｣と判示した。
（短評）
借家法第７条２項本文は､賃料増額について当事者間に協議が調わない場合には､借家人は増額を正当とする裁判が確定するに至るまで､「相当ト認ムル借賃」を支払えば足りるとし､右の「相当ト認ムル借賃」とは､同項但書の趣旨に照らし､原則として借家人が主観的に相当と認める額でよく、必ずしも、客観的な適正賃料額に一致する必要はないと解されている。
しかしながら､右支払家賃額が著しく低額のときは､賃料としての対価性がないといわなければならない。
賃料増額をめぐって長期間供託している場合､しばしば著しく定額になることがあるので､随時見直し､増額供託する等注意する必要がある。
（1990.07.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.03.16
| 家賃の減額（増額）
（質問）
地主から更新料を請求されています。前回は、父親の代でどこにも相談することができず、２００万円を支払って更新しました。
今回は、父親が５年前に他界し、長男である私が借地権を相続し、地代を支払っております。今回地主から３００万円の高額な更新料を請求され困っています。
更新料を支払わないと更新が出来ないのでしょうか。地主は前回更新料を支払っているので、今回も支払うことを約束しているというのですが本当でしょうか。契約書には次回の更新料については何も書かれていません。
（回答）
結論から申し上げますと更新料は支払わなくても、借地法では契約の更新できるようになっています。
旧借地法では第４条で借地の期限が満了しても、建物が存在していれば前回と同一条件で借地契約の更新を請求する権利が認められています。また、同法第６条で更新料を支払わないで、合意更新ではなく法定更新を選択すれば、借地契約は自動的に更新されます。
地主が更新を拒否するには、正当な事由が必要で、なおかつ遅滞なく異議を述べなければなりません。正当事由は借地人が現在の借地を使用している事情より、地主の方にもっと使用する必要性があるなどの事情がないと簡単には認められません。
更新料については、最高裁の昭和５１年10月１日判決と昭和５３年１月２４日判決で「借地人には支払い義務はない」と明確な判決が下されています。
また、前回更新料を支払っただけでは更新料を支払う合意が成立したとは認められません。
全国借地借家人新聞 より
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2009.03.04
| 更新料（借地）
（質問） ３年前に、夫の友人が賃貸マンションを借りる時に、夫が連帯保証人になりました。ところが､管理会社から突然内容証明郵便で「３か月分の家賃が滞納されているので支払え」との督促状を受取りました。よく調べると､友人は３か月前から行方不明となっていることが判りました。夫は１年前に交通事故で死亡しており､この場合､妻である私が未払い家賃を全額支払わなければなりませんか。
（回答） 賃貸マンションを契約するときの条件として､連帯保証人を付けることが通例となっています。連帯保証人の法定相続人のあなたは､民法４３２条の規定により､友人の滞納家賃を支払う義務があります。
また､行方不明の友人の賃貸契約が解約されるまでの家賃は、連帯保証人の法定相続人である妻のあなたへ支払義務が生じます。
そこで、あなたは、警察へ借主の「行方不明」届けを提出し､債務者の代理人として貸主へ�…詑濕攘戚鵑硫鯡鸚禅瓠△泙燭�､�∀�帯保証人の辞退と�０文紊量なР板造了拱Гい琉媚廚�ないことを内容証明郵便で通知しておくことが必要です。
なお､貸主は３か月前から友人が行方不明となっていることを知りながら､あなたへなんら事前の照会がなくて突然に支払の督促をしてきた場合は､貸主の催告の努力義務を怠ったことにより連帯保証責任を免れることも考えられます。いずれにしても､裁判所でその判断を委ねることになります。
全国借地借家人新聞より
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2009.03.03
| 連帯保証人
（問） １階が店舗で２階が住まいになっている併用住宅を借りて豆腐の製造・販売をしている。
先日､隣りの飲食店から火災が発生して私の家の一部が類焼した。被害は外壁と２階の天井､屋根の一部が焼けた。消火で水浸しになったが､営業や生活に差し支えない程度で済んだ。
家主は「火事で焼けた建物は取壊して建替えるので､すぐに明渡してもらいたい」と言い、更に「借家は火事で焼けると借りる権利はなくなる」とも言っているが、本当に借りる権利がなくなるのか。
（答） 建物賃貸借契約の消滅は､火災によって建物としての効用を失ったか､又は社会観念上これと同視する状態となったことが必要である。すなわち、借家が火災で全焼し､建物が滅失すると借家権は消滅する。借家契約の対象物である建物が無くなると契約も無くなる。借家人に建物を使用収益させる家主の債務は､履行不能となって消滅する。
これは建物が滅失した場合の例である。一部焼失の場合は､その状態が滅失に当たるかが問題になる。
類焼による滅失の認定の判断は「賃貸借の目的となっている主要な部分が焼失して賃貸借の趣旨が達成されない程度に達したか否かで判断し､その際､修復が通常の費用では不可能か否かをも斟酌して判断する｣としている（最高裁昭和４２年６月２２日判決）。
即ち、賃貸目的物の焼失による建物の滅失で､修繕が不可能という場合､或は、修復するより新築した方が経済的である場合は滅失と認定される。しかし､簡単な補修によって従前と殆ど変わらない効用を発揮できる状態であれば､借家契約は終了しない。
相談者の場合は､比較的簡単に修繕できる状態であり､新築するよりは安上がりの費用で回復可能でる。従って、滅失とは言えず、借家権は存続する。
家主の建物の滅失を理由に明渡請求をされる前に、修繕をして建物としての効用を発揮させるようにしておかなければならない。
家主は修繕をさせないと言っているようだが､借家権を確保するため、営業を続けるためにも、速やかに屋根と外壁の修繕を強行し、使用・収益の出来る状態にしなければならない。その際、、修繕費用は自己負担で行うのが現実的である。
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2009.02.19
| 借家の諸問題
（問） 家主が依頼した不動産業者から更新時の更新手数料（家賃の１か月相当分）を支払うよう請求されました。支払わなくてはならないのでしょうか。
（答） あなたが仲介業者に依頼して契約条件の変更をしたのでなければ手数料の支払義務はありませんので支払いを拒否して下さい。
斡旋行為とは建物に関する賃貸借期間満了の場合、条件変更です。
「建物の賃貸借期間満了の場合の条件変更契約の依頼者は特別の場合を除いて貸主である。仮に、賃料値上げを条件変更として貸主から更新契約の依頼を受け、斡旋行為に入った場合、貸主から賃料について不服があり、折衝を依頼された場合など借主も依頼者となるように見えるが、この場合は依頼とはならない。」（千葉県宅地建物取引業協会の「建物契約更新時の労務報酬」の規定）
このような仲介業者の協会でも、依頼者以外から更新手数料を受取ってはいけないことを規定しています。
東京都などは、借主から｢契約更新時に不動産業者から更新手数料を請求されたという苦情が寄せられた場合には借主には支払義務はない｣と回答しています。
このような宅地建物取引業協会や自治体でも依頼者以外から手数料を受取らないよう指導しています。たとえ請求されても支払う必要はなく、そのことを理由に契約更新を拒否することは出来ません。迷わずに支払を拒否して頑張ってください。
全国借地借家人新聞より
参照
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2009.02.18
| 仲介責任・仲介（更新）手数料
（問） 東京の豊島区で借地しています。今年10月に契約期間が満了します。4月に地主代理人の弁護士から更新するならば更新料を払うよう通知が届きました。
代理人に「更新を希望するが更新料については、法的根拠がないので支払う必要がない」と回答したところ、代理人から「前回、更新料を支払って更新したのだから今回についても了解があったものとみなされる。」として、更新料を支払うよう再度請求されました。今後どのように対応したらよいのでしょうか。
（答） 土地賃貸借契約の中に更新料を支払うという特約がない限り、更新料の支払義務はありません。
地主の代理人は、法的根拠はないが前回の同意を今回の更新にも適用しようとしていますが、裁判（平成16年５月２１日の東京地裁民事37部の判決）では、地主側は、「前回の更新時に更新料として約331万円を支払った際に次の更新時にも更新料を支払うとの合意がなされたと主張。同時に更新料を支払う慣習が存在する」と主張した。
判決は、「かつて更新料の支払いがあると言うだけで更新料支払の合意があったとの根拠とすることはできない」として更新料支払いの慣習を認めませんでした。
全国借地借家人新聞より
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2009.02.17
| 更新料（借地）
（問） 間もなく引越しをする予定です。賃貸マンションを借りる時、連帯保証人がいないので仲介業者が紹介した保証会社と委託契約を結ぶようにいわれましたが、どうしたら良いか、注意する点はありますか。
（答） 連帯保証人を付けることができない借家人が賃貸マンションを契約する場合、公的保証制度があれば、安心して契約を結ぶことができます。すでに、神奈川県川崎市では、高齢者が民間借家を借りる時、連帯保証人を付けることが不可能な場合、川崎市が連帯保証人となり高齢者の住まいを確保する支援制度があります。
このような地方自治体が連帯保証人を確保することが困難な市民に対して連帯保証人となる制度を確立することは歓迎されます。
最近、高齢者・外国人・青年などで連帯保証人になっていただける身内がいない、非正規雇用の増大などで会社や上司に保証人を頼むことが出来ないなどの事情で、保証会社を利用する人が増えています。
「保証会社の業務内容に対しては「宅建業法」上の規制はありません」（東京と都市整備局住宅政策推進部不動産業課）とされ、法的規制がないために賃料滞納の際には悪質な取立や借りている部屋への無断立入、施錠などをし、入居できないようにすることが出来る。貸主に代わって契約を解除する代理解除権を有するなど悪質な契約内容が多く存在します。
一部は消費者契約法に違反している契約書もありますので、契約をする際には十分内容を検討することが求められています。少しでも不明瞭な点がある場合は最寄りの組合へご相談ください。
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2009.02.16
| 連帯保証人
