賃貸住宅の借り主に、退去後の補修費として一定額を負担させるのは消費者契約法に違反するとして、ＮＰＯ法人「京都消費者契約ネットワーク」（京都市）が、不動産賃貸業「長栄」（同）に契約条項の使用差し止めを求めた消費者団体訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。
滝華聡之裁判長は「消費者の利益を一方的に害する」として違法性を認め、同社に条項を使用しないよう命じた。
消費者団体訴訟は、これまでに全国３地裁で６件が提訴されたが、差し止め請求を認めた判決は２例目。
判決によると、同社は賃貸借契約を結ぶ際、退去後に部屋を新装状態にする「定額補修分担金」名目で、家賃の２〜４倍の額を前払いさせる条項を設けていた。
同社は訴訟で「すでに条項は使用しておらず、差し止め対象にはならない」と主張したが、滝華裁判長は「今後、同様の条項を使う蓋然性がある。条項は、借り主が負担しなくてよい通常使用による損耗の原状回復費まで支払わせることを想定したと認められ、信義則に反する」と指摘した。
同社は「判決は不当。控訴して争う」としている。
2009年9月30日 （読売新聞）
2009年9月30日 京都地裁 判決文
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2009.10.13
| 借地借家法・民法
賃貸住宅更新料
首都圏と京都だけ突出して徴収
（実態調査で明らかに）
2009年10月9日
更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営するネクストがHOME'S会員企業を対象に、更新料問題に関する不動産業界の意識調査・実態調査を実施。更新料をとっていない地域が多いことなどが明らかになった。1,796社から回答を得た。
大阪高裁で賃貸住宅の更新料は無効との判断が出たが、今回の調査で実は大きな地域差があることが明らかになった。首都圏や京都では約9割の回答者が「更新料のみ」もしくは「更新料と事務手数料の両方」を設定しているのに対して、北海道では約9割、京都以外の近畿地方では約8割の回答者が「更新料も更新事務手数料も取っていない」と回答。更新料が地域的には限定的な商習慣であることが浮き彫りになっている。とくに首都圏では「更新料も更新事務手数料も取っていない」のはわずか1.7％に留まった。
「更新料を設定している」と回答した会員企業に対して、設定している更新料の金額について回答してもらうと、ほぼ全地域で大半を占めるのは「更新料は家賃の1ヵ月分」とする回答。しかし京都の不動産会社では「更新料は家賃の2ヵ月分」 とする回答が最多となっている。更新料設定有無に加えてその金額設定にも地域差があり、賃貸借契約に伴う制度や金額については、全国規模で平準化されていないことも明らかになった。
また、賃貸借契約更新料に対する考え方を聞いてみる（複数回答可）と、「昔からの商慣習」が56.7％でトップ。「オーナーの収益のため」41.7％、「更新時の事務手数料」36.1％と続き、賃貸借契約更新料に対する明確な判断基準が不動産業界内でも存在していない現状がうかがえた。
【関連記事・リンク】
「更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査」（PDF）
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2009.10.10
| 更新料（借家）
（問） 平成２１年８月２７日の借主勝訴の大阪高裁判決では､既に支払済みの更新料の返還請求が認められたというが､どのような内容の判決であったのか。
（答） 今回の大阪高裁の判決を前後して、更新料支払特約が消費者契約法１０条に違反し無効という更新料を否定する判決が立て続けに出ている。
例えば、平成２１年７月２３日の京都地裁判決では､支払い済みの１回分の更新料１１万６０００円が返還された。
同年９月２５日の同日３件の京都地裁判決では、既払更新料３回分（２２万８０００円）（判決文１）、もう一人は、１回分の更新料（１１万６０００円）（判決文２）の返還請求が認められた。このように、次々と過去に遡って支払った既払更新料の返還請求が実現している。
もう１件は家主が未払い更新料（１０万６０００円）（判決文３）の支払いを求めた訴訟で、更新料支払特約は消費者契約法１０条に違反し無効であるとして家主の請求を棄却した。
これら消費者契約法１０条を基にした更新料否定の判例の積重ねによって、＜更新料根絶＞の運動が更に加速されなければならない。そのためにも、これらの判例の検討は急務である。そこで、今回の逆転勝訴の大阪高裁の判例を中心に、借主が敗訴している１審の京都地裁（平成２０年１月３０日）判決も、検討する。
＜事案の概要＞ 平成１２年８月に、以下のような内容で建物賃貸借契約を結んだ。契約期間１年（以後１年更新）､礼金６万円、家賃１か月４万５０００円､敷金１０万円､入居者相互会費１万５００円、及び１年毎に更新料１０万円を支払う約束（更新料約定）になっていた。
契約書には、＜更新料約定＞が次のように記載されていた。
第２１条 （更新）
契約書記載の賃貸借期間の満了時より，甲（貸主）にあっては６か月前，乙（借主）にあっては１か月前までに各相手方に対し更新拒絶の申出をしない限り，本契約は家賃・共益費等の金額に関する点を除き，更新継続されるものとする。但し契約書に別段の定めがある場合はそれに従う。尚この場合，乙（借主）は甲（貸主）に対し，契約書記載の更新料を支払わねばならない。
更新料は平成１３年〜１７年まで５回分５０万円が支払われた。しかし､平成１８年の更新の際、更新料の支払を拒否し、契約書に基づいて退去の１か月前に解約予告をし、１１月分の家賃を未払いのまま、同年１１月３０日に退去した。
借主は、退去後、既払更新料５０万円と敷金１０万円から未払い家賃（４万５０００円）を差引いた敷金５万５０００円の返還を求めて京都地裁へ提訴した。
裁判は更新料の法的性質を中心に争われた。
貸主側は、更新料は�々洪卦饑筝∧�棄の対価（紛争解決金）、��賃借権強化の対価､�Ｄ体舛諒篏次柄以�賃料）であると主張した。
借主側は、� 銑�はいずれも更新料の法的性質を有していないし、何ら対価性を有しない不合理的なものである。更新料約定は消費者契約法又は民法９０条により無効であると主張した。
京都地裁（平成２０年１月３０日判決）は、更新料は�´△鷲床舛任�るが、対価としての性質は希薄であり､主に�Ｄ体訴篏次柄以�賃料）であると認定した。その上で､「本件更新料約定が無効であることを前提とする原告の不当利得返還請求には理由がない」として借主の更新料返還請求を棄却した。
敷金に関しては、平成１８年の更新料不払分（１０万円）は敷金１０万円によって充当され、「敷金返還を求める原告（借主）の請求には理由がない」として敷金返還請求が棄却された。
借主はこの判決を不服として大阪高裁へ控訴した。
大阪高裁は争点になっている更新料の法的性質� 銑� を検討し､「契約において特にその性質も対価となるべきものも定められないままであって、法律的には容易に説明することが困難で、対価性の乏しい給付というほかはない」として貸主側の主張を採用できないと結論づけた。
大阪高裁は特に１審で認められた更新料は「前払賃料」とみる見解（＊）に対して、仮に更新料が前払い賃料であれば､借主が中途解約した場合､未経過期間分に相当する額の精算するのが当然である。だが､本件更新料については､そのような規定は定められていない。従って、「法律的に､これを賃料として説明することは困難であり、本件更新料が賃料の補充としての性質をもっているということもできない」 として貸主側の主張を斥けている。
（＊）過去の判例の検討をすると、更新料を「前払賃料」（賃料の補充）と見る見解は、合意更新と法定更新とに拘らず更新料支払特約があれば更新料支払義務を認めるという結論に馴染み易い傾向がある。
その上で、大阪高裁は「更新料約定は､消費者契約法１０条に違反し､無効であるというべきである」として更新料特約を否定した。従って、「更新料は法律上の原因なくして支払われた」ものであるから､既払更新料は返還すべきであるとした。
但し､消費者契約法施行（平成１３年４月１日）前の初回の契約分（平成１２年８月１５日締結）の更新料約定による平成１３年８月支払の更新料（１０万円）は有効とした。既払更新料（１０万×５回）の内から１０万円を除いた４０万円が更新料返還請求として認められた。
敷金に関して､大阪高裁は「本件更新料約定は無効であるから、被控訴人（賃貸人）がそれに基づいて更新料を敷金から控除することができない｣と理由を述べた。貸主が敷金（１０万円）から未払更新料（１０万円）勝手に差引くことは許されないから、貸主に対して、敷金１０万円から１１月分の未払家賃（４万５０００円）を差引いた５万５０００円を返還するよう命じた。
大阪高裁は、更新料約定に関して次のように述べている。
「賃料を意味しない更新料という用語を用いることにより､賃借人の経済的な出損が少ないかのような印象を与えて契約締結を誘因する役割を果たすものでしかないと言われてもやむを得ないと思われる。すなわち､一般的に､全体的の負担額が同じであっても､当初の負担額が少ないを好む」人に対し、「賃貸物件の経済的対価として更新時にしか授受されない更新料を併用することにより、法律上の対価である家賃額を一見少なく見せることは、消費者契約法の精神に照らすと許容されることではない。･・・・被控訴人（賃貸人）が本件物件の賃貸により本件更新料に相当する金額をも含めた経済的利益を取得しようとするならば、更新料としてではなく、端的に、その分を上乗せした賃料の設定をして、賃借人になろうとする消費者に明確、透明に示すことが要請されるというべきである。」
大阪高裁の見解は借主側の更新料の主張と同じである。次の通りである。「現在の更新料は、賃借人が物件を選定する際に主に賃料の額に着目する点を利用して、賃料については割安な印象を与えて契約を誘因し、結局は割高な賃料を取るのと同じ結果を得ようとする欺瞞的な目的で利用されているものである」。
問題になっている京都の更新料は１年契約で更新料は家賃の２か月分以上というものである。東京の更新料は２年契約で家賃の１か月分というのが多い。例えば、東京式で言えば、家賃４万５０００円、２年契約で更新料２０万円は、家賃の４.４か月分の更新料となる。単純な比較で言えば京都の更新料は、東京の４.４倍ということである。今回の大阪高裁の判例が東京の更新料の場合に、そのまま適用されるかというと少々問題がある。
取敢えずは、最高裁（1982年４月１５日判決、昭和５６年（オ）第１１１８号）の契約書に更新料支払約定があっても、法定更新された場合には更新料の支払義務がないという判例がある。これに基づいて更新料の不払を実行した方が賢明である。
更新料を正当化するために後から珍奇な理屈を捏ね繰り回した結果が「前払賃料」説である。更新料と同じように不動産賃貸借契約では、意味不明な・曖昧な用語で徴収されているものに礼金、保証金、権利金、管理費等である。営業用店舗の保証金の「償却特約」もぼったくりの典型である。
判決文でも述べられているように、曖昧なものは排除し、支払は家賃だけにすれば判り易い。それ以外の請求は認めない。シンプルにすれば、物件選びの比較も簡単になる。透明性を高めればトラブルも無くなる。
賃貸住宅の更新料の地域差
|
徴収率 |
平均額 |
|
|
徴収率 |
平均額 |
| 北海道 |
２８.５ |
０.１ |
|
愛知県 |
４０.６ |
０.５ |
| 宮城県 |
０.２ |
０.５ |
|
京都府 |
５５.１ |
１.４ |
| 埼玉県 |
６１.６ |
０.５ |
|
大阪府 |
０ |
０ |
| 千葉県 |
８２.９ |
１.０ |
|
兵庫県 |
０ |
０ |
| 東京都 |
６５.０ |
１.０ |
|
広島県 |
１９.１ |
０.２ |
| 神奈川県 |
９０.１ |
０.８ |
|
愛媛県 |
１３.２ |
０.５ |
| 富山県 |
１７.８ |
０.５ |
|
福岡県 |
２３.３ |
０.５ |
| 長野県 |
３４.３ |
０.５ |
|
沖縄県 |
４０.４ |
０.５ |
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2009.10.05
| 敷金（保証金）・原状回復
神戸市内のマンションで３年前、住人の女性（当時６７）が悪性がんの中皮腫で死亡したのは、室内に吹き付けられていた断熱用のアスベスト（石綿）が原因だったとして、遺族側が１日、マンション販売会社などに損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こすことを決めた。弁護団は「石綿の危険が身近にあることを示す事例。販売会社は過去にさかのぼって調査すべきだ」と訴えている。
遺族側の代理人によると、女性は夫と７７年にマンションの一室を購入。０５年ごろから息苦しさを訴え、０６年３月に入院した。４カ月後に死亡し、中皮腫と診断された。
解剖の結果、肺と腹部から白石綿や毒性が強い青、茶石綿を検出。自宅近くに石綿工場などはなく、遺族が自宅の建材に疑いを抱いて調査したところ、台所わきのボイラー室の壁やボイラー本体に白、青、茶の石綿が使われていたことが確認できた。
ボイラーは入居半年後から、点火時に小さな爆発音と風が起きていたという。遺族は「石綿が爆風で劣化し、室内で舞ったのを吸い込んだのが原因」と主張。このマンションは現存しており、全１８戸にボイラー室があったが、ボイラーも吹き付け石綿も０８年までに撤去された。
環境省によると、住居内の石綿が原因で死亡したとされる例は極めて珍しいという。
ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会（京都市）の谷垣千秋事務局長は「給湯用のガス機器が小型化して遠隔操作できるようになる８０年代までは、室内にボイラーを置いた例は多かった。防火用に石綿を吹き付けたこともあったはずだ」と指摘。大阪じん肺アスベスト弁護団の長野真一郎弁護士は「マンション販売会社はきちんと調査し、石綿を使用していれば住人にも知らせるべきだ」と話す。
ただ、マンション建設大手は「一戸ごとにボイラー室を設け、機器周辺にまで石綿を吹き付けたりする工法は一般的ではなく、特殊な事例ではないか」。このマンションを販売した会社（大阪市）は「記録が残っておらず実態は把握できないが、何十棟も売ったことはないはずだ」としている。
遺族は販売会社など４社に計約９千万円の損害賠償を求め１１月にも提訴する方針だ。（千葉雄高）
asahi.cmo （朝日新聞社） 2009年10月2日
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2009.10.03
| 住宅・不動産ニュース
「うれしいが生活は変わらない」。１日、東京地裁のシックハウス訴訟で勝訴したイラストレーター、岡谷貞子（おかやていこ）さん（４８）は震える声で訴えた。健康被害を認定した初めての判決に、専門家からは「画期的だ」と評価する声が上がった。
岡谷さんがマンションを購入したのは００年１月。７月に入居するとすぐに息苦しさや異臭を感じた。０２年４月以降は動体視力が落ち下痢にも悩まされるようになった。自治体の発行するパンフレットなどにイラストを描き生計を立てていたが、その後、倦怠（けんたい）感や痛みからペンを握ることもできなくなり、収入がほとんどなくなった。０２年１２月、やむを得ず転居したが、欠陥マンションのため売却も不可能。毎月約７万円のローンが重くのしかかり、弟に支払ってもらっている。
岡谷さんはほこりを吸い込むとせきが止まらなくなるため、帽子にマスク、手袋姿で会見に臨み「外見上は分かりにくいので、理解してもらえないのがつらい」と話した。
代理人の竹沢克己弁護士は「シックハウス症候群の患者は仕事さえ手につかなくなって収入を失い、経済的にも深刻な被害を受ける。判決を機に国が対策に乗り出すべきだ」と指摘する。
シックハウスを巡っては東京地裁が０５年１２月、売買契約済みのマンションについて「ホルムアルデヒドの濃度が国の指針値を超えていた」として、売買契約解除と賠償を認める初めての判決を言い渡している。しかし実際に生じた健康被害との因果関係を認めた判断はこれまでなかった。
シックハウス問題に詳しい関根幹雄弁護士は「非常に画期的な判決。同種訴訟で敗訴しそうになると、和解に持ち込み公表を避ける業者が多いので、勝訴判決は珍しい。業者の不法行為（ずさんな説明）やシックハウスのみならず化学物質過敏症の健康被害を認定したのも初めてだろう」と述べた。【伊藤一郎】
毎日新聞 2009年10月2日 東京朝刊
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2009.10.02
| 住宅・不動産ニュース
分譲マンションに居住していた神奈川県平塚市の女性（４８）が、シックハウス症候群で健康被害を受け転居せざるを得なくなったとして、販売会社＝民事再生手続き中＝に約８７９０万円の支払いを求めた訴訟で、東京地裁（酒井良介裁判官）は１日、同社の過失を認め、女性が約３６６２万円の債権を持つと確定する判決を言い渡した。
判決によると、女性は００年７月〜０２年１２月、横浜市のマンション分譲中堅・ダイア建設が販売した同市内のマンションに居住していた。入居直後から頭痛や味覚異常などが出て、０２年６月に化学物質過敏症、転居後の０５年５月にシックハウス症候群の疑いがあると診断された。
酒井裁判官は、同社が国の指針値に適合する建材を使用せず、シックハウス症候群の原因物質とされるホルムアルデヒドを放散する恐れがある建材を使ったことや、そのリスクを女性に説明しなかったと指摘。「マンション完成後も室内濃度を測定するなどの適切な措置をとらなかった」として同社の過失を認め、治療費やマンション購入代金の一部、転居費用などの支払い義務があると判断した。
原告女性の代理人弁護士によると、シックハウスをめぐる訴訟で損害賠償が認められるのは珍しいという。女性は「この訴訟には同じ患者の思いが込められている。勝訴判決が出ても、患者の苦しみは続いている」と訴えた。
ダイア建設は「判決文の内容が確認できておらず、コメントは控えたい」と話した。
asahi.cmo （朝日新聞社） 2009年10月１日
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2009.10.01
| 住宅・不動産ニュース
賃貸住宅の契約更新の際に支払いが求められる「更新料」を巡り、京都市内のマンションを借りていた熊本県と東京都の女性２人が家主側に支払い済み更新料計３４万４０００円の返還などを求めた２件の訴訟の判決が２５日、京都地裁であった。滝華聡之裁判長は「更新料を定めた契約条項は、消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反して無効」として、いずれも家主側に全額の支払いを命じた。家主側は控訴する方針。
更新料を無効とする司法判断は、７月に同地裁で、８月には大阪高裁で出ており、借り主側の弁護団は「判決の流れは、もはや止められない。家主側は不当条項を速やかに見直すべきだ」と話している。
判決によると、熊本の女性は２００３年４月、東京の女性は０６年３月に入居。更新料は、いずれも１年ごとに賃料２か月分とする契約で、それぞれ３回分２２万８０００円、１回分１１万６０００円を支払った。
家主側は訴訟で「更新料には賃料を補充する性質がある」などと主張したが、判決で、滝華裁判長は「趣旨不明瞭(めいりょう)な部分が大きい」と指摘。そのうえで「更新料条項について、情報や交渉力で格差のある借り主側に誤認状態で契約を結ばせ、不利益を与えた」とした。
この日は、家主が借り主に未払いの更新料１０万６０００円の支払いを求めた訴訟の判決も京都地裁であり、佐野義孝裁判官は消費者契約法に基づき、契約条項は無効として請求を棄却した。
（2009年9月26日 読売新聞）
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2009.09.26
| 更新料（借家）
賃貸マンションの契約で更新料の支払いを定めた条項の妥当性をめぐる３件の訴訟で、京都地裁は25日、いずれも「借り主の利益を一方的に損なう条項で、消費者契約法により無効」とする判決を言い渡した。７月の京都地裁、８月の大阪高裁に続く借り主側勝訴の判決で、下級審レベルでは無効判断の流れが優勢になってきた。
京都市内で借りていた20代女性２人がそれぞれの家主に更新料の返還を求めた二つの訴訟では、瀧華聡之裁判長が、更新料１回分11万６千円、３回分計22万８千円の全額返還を命じた。更新料の支払いを拒否した男性（27）に家主が10万６千円の支払いを求めた訴訟では、佐野義孝裁判官が訴えを棄却した。
判決は更新料の性質について「単に更新の際に支払う金銭との意味合いが強く、趣旨不明瞭（めいりょう）な部分が大きい」などと指摘した。家主側の「賃料の補充、前払いとしての性質がある」とする主張に対しては「対価性は認められないか、希薄」として退けた。
家主側の弁護団は「最高裁の判断が出るまで争う」として３件とも控訴する方針。
更新料制度をめぐる訴訟では、２００８年１月の京都地裁、今年３月の大津地裁は「更新料は有効」としている。
■京の業者 制度見直し動きも
賃貸住宅の更新料の支払いを求める条項について、２５日の京都地裁をはじめ「無効」とする司法判断が積み重なるなか、京都の不動産管理会社の間では更新料制度を見直す動きも出始めた。訴訟については「返還命令は零細な家主にとって死活問題」と最高裁まで争う構えだが、新規の契約からは「更新料」の名が消えていく流れになりそうだ。
不動産管理会社でつくる日本賃貸住宅管理協会・京都府支部の吉田光一支部長は「判決は厳粛に受け止めている。更新料の設定はあくまでも個々の会社、家主の判断になるが、見直しの動きは広がっている」と話す。管理会社によっては、新規契約の際に更新料を設定しないよう家主に勧めたり賃料の一部であることを入居者に説明するなど対応を変えているという。
借り主側の京都敷金・保証金弁護団はこの日の判決後、「更新料無効の流れはもはや止めることはできない。消費者保護は時代の要請だ」とする声明を発表した。９月６日の電話相談を受けて希望者が集団提訴する意向であることを示した。
京都新聞 ２００９年９月２５日
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2009.09.26
| 更新料（借家）
賃貸マンションの更新料条項が有効かどうか争われた３件の訴訟で、京都地裁は２５日、いずれも「消費者契約法違反で無効」とする判決を出した。７月の京都地裁、８月の大阪高裁と同様の判断で、更新料を無効とする流れの定着を示すものと言えそうだ。
借り主が家主に、更新料計３４万円の返還を求めた２件では、瀧華聡之裁判長が「更新料は極めて乏しい対価しかなく、贈与のようなもので、一方的に消費者の利益を害する」と述べ、全額返還を命令。定額補修分担金１２万円も「同法違反で無効」とし、１２万円の返還を命じた。
逆に家主が借り主に不払いの更新料１０万６０００円の支払いを求めた訴訟では、佐野義孝裁判官が「更新料を賃料の一部や補充とみるのは困難」と家主側の主張を退け、請求を棄却した。【熊谷豪】
毎日新聞 2009年9月25日
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2009.09.26
| 更新料（借家）
賃貸マンションの契約更新時に借り主から「更新料」を徴収する契約条項の是非が争われた３件の訴訟で、京都地裁は２５日、いずれも「消費者契約法に照らして無効」との判断を示した。家主側は控訴する方針。一方、借り主側弁護団は、更新料をめぐり勝訴が続いているのを受け、京都と滋賀の借り主を原告に来月にも集団提訴する予定だ。
借り主が家主に更新料の返還を求めた訴訟２件では、瀧華聡之裁判長が家主側にそれぞれ２２万８千円と１１万６千円の支払いを命じた。家主が借り主に更新料の支払いを求めた１件では、佐野義孝裁判官が請求を棄却した。
判決は、更新料について「賃料の補充や、借り主が借り続ける権利を補強する対価などの性質は認められない」「趣旨が不明瞭」「借り主側に重大な不利益を与える」などとしていずれも消費者契約法に反すると判断。「社会的に認知された制度だ」などという家主側の主張を退けた。
更新料をとる慣行は首都圏や京都、滋賀、福岡などにある。０７年の国土交通省のアンケートでは、平均額が最も高いのは京都で、家賃の１．４カ月分だった。
判決のうち１件では、退去時の補修費の一定額を借り主に払わせる「定額補修分担金」の条項も争われた。判決は「通常損耗分は賃料に含める形で回収されている」として家主側に１２万円の支払いを命じた。
借り主３人は、大学や大学院在学中の０３〜０６年に京都市内のマンションに入居。１〜２年後の更新時に家賃２カ月分にあたる７万６千〜１１万６千円を支払うとの契約を結んでいた。（中川竜児）
asahi.com（朝日新聞社） （２００９年９月２５日）
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2009.09.26
| 更新料（借家）
判例紹介
店舗賃借人が賃貸人の修繕義務不履行によって被った営業利益相当の損害の範囲 （最高裁平成２１年１月１９日判決、判例時報２０２３号）
（事案の概要）
１ 賃借人Ｘは平成４年３月、賃貸人Ｙからビルの地下1階をカラオケ営業のために月額２０万円で賃借した。
２ 平成４年９月頃から本件店舗に浸水が頻繁に発生したが、平成９年２月には床上３０〜５０ｃｍまで浸水した（本件事故）。そのためＸはカラオケ店の営業ができなくなった。
３ Ｙは本件事故直後より、Ｘからえオ業再開できるよう修繕を求められていたが、これに応じず、逆に賃貸契約の解除を主張してＸに退去を要求し、、電源を遮断するなどした。
４ Ｘは営業再開の目途も立たないため、平成１０年９月、Ｙの修繕義務不履行により営業利益喪失等による損害賠償を求める本訴を起こした。これに対し、Ｙは修繕義務の存在を否定し、さらに、賃料不払等を理由として賃貸借契約の解除を主張し本件店舗の明渡を求めた。
５ 名古屋高裁金沢支部は、「Ｙは本件事故後も引続き賃貸人として本件店舗部分を使用収益させるために必要な修繕義務を負担していたにもかかわらず、その義務を尽くさなかった。Ｘは本件事故の日からカラオケ店営業ができなかったから、Ｙに対し、本件事故の1か月後である平成９年３月１２日からＸの求める損害賠償の終期である平成１３年８月１１日までの４年５か月間の得べ借りし営業利益３１０４万円を喪失したことによる損害賠償を請求する権利がある」と判決した。これに対し、Ｙが上告した。
（判決要旨）
� 。戮�修繕義務を履行したとしても老朽化（築後約３０年）して大規模な改修を必要としていた本件ビルにおいてＸが賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続し得たとは必ずしも考え難い。
�◆￣超蛤導�は一実現できるか分からない実現可能性が乏しいものとなっていた。
�� カラオケ店営業は本件店舗以外の場所で行うことができないものとは考えられない。
�ぁ。悗魯�ラオケセット等の損傷に対し約３７００万円の保険金が支払われていたのであるから再びカラオケセットを整備するのに必要な資金を得ていた。
そうすると、Ｘがカラオケ営業を別の場所で再開する等の損害を回避又は減少させる措置を何ら執ることなく、本件店舗における営業利益相当の損害が発生するにまかせて、その損害のすべてについての賠償をＹに請求することは、条理上認められない。よって、右損害の回避又は現象の措置を執ることができた時期以降の損害のすべてをＹに請求することはできない、として原判決を破棄して損害の範囲について更に審理を尽くすよう原審に差し戻した。
（寸評）
家主の修繕義務不履行による賃借人の損害にはいろいろあるが、店舗の営業利益を失ったことによる損害の賠償を求める際には、この判決の趣旨を念頭におく必要がある重要な判決。
（2009.09.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.09.17
| 修理･改装（借家）
木村さんは、引越しのピークを過ぎた６月になってから賃貸物件探し始めた。既に好物件は粗方入居済みであった。選好みをいっていられる場合でないので、仕方なく家賃は少々高目（１０万円）であったが、平成１９年６月、千代田線根津駅近くのマンションへ入居した。
契約書は、貸主の姿勢が窺えるような内容である。細かい文字で１０頁に亘り部屋の修復作業仕様書及びそのチェック項目が書かれ、借主の義務とその費用負担を強いるものばかりであった。
不動産業者は契約時に近隣のマンション（８〜９万円前後の家賃）より高めの家賃を気にして、次回の更新時（平成２１年）には必ず家賃を値下げすると約束していた。
平成２１年の更新1か月前に不動産業者が更新内容を通知して来た。だが、家賃は値下げするという約束にも拘らず、１か月１０万円、管理費も１か月５０００円で据置き、更新料と更新手数料は家賃の１か月相当分（合計２０万円）というものであった。
不動産業者の約束無視と遣り方に憤りを覚え、インターネットで調べて台東借地借家人組合へ入会した。木村さんは組合と相談し、不動産業者へ更新料の検討と家賃の値下げを要望する文書を送った。
不動産業者から「更新料は約定通り支払ってもらいますが、家賃については1か月当たり３０００円の値下げすることの了解を家主から得ています」という回答があった。
木村さんは３０００円の減額では納得できずに、組合役員と一緒に不動産屋を訪れ、直接交渉を行った。話し合いの結果、３０００円の値下げの他に管理費５０００円もカットすると不動産業者は確約した。
しかし、不動産業者も営業利益が絡む更新料と更新手数料に関しては護りを固め、譲歩する気配がない。これ以上交渉を続けても、埒が明かないので、交渉は取敢えず打ち切ることにした。
今回の話合いは、家賃と管理費の値下げに重点かあったので、それを中心にを交渉した。従って、更新料と更新手数料に関しては、深入りしなかった。
後日、木村さんと話合いをした。家賃の更なる減額要求をするよりも、取敢えず、更新料と更新手数料は一括で支払わなくてはならないから、費用負担が無い更新料不支払いを選択したいという希望であった。
組合は当初から更新料に関しては、法定更新に持込む方針であった。そこで今回木村さんに少し勇気を出してもらい、借地借家法２６条の規定に従って法定更新を選択し、最高裁の判例に従って更新料の不払いを実行することにした。
借地借家法26条は、法律の定めに従い、契約条件が整えば、契約書を作成しなくても、契約は法律の定めに従い自動更新されると規定されている。その際、契約は「従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなす」とされている。「みなす」ということは、法律的には更新が確定したものとして取り扱うということである。
だから、家主が契約の更新をする意思がないとか、契約書を作成していなし、借主と契約の締結もしていないから、「契約は成立していない」と主張しても、法定更新された契約を法律的に覆すことは出来ないということだ。そして、法定更新された契約に不動産業者は何も関与している訳ではないし、契約の成立に何ら介在している訳ではないから、不動産業者の労務報酬は発生しない。
尚、「更新手数料」は更新手続を依頼した者が支払う。通常は貸主が不動産業者に更新業務を依頼しているので、不動産業者は貸主に労務報酬を請求するのが原則であり、貸主は依頼した更新業務が完了したことを確認した上で労務報酬支払う。更新業務を依頼していない借主に労務報酬である更新手数料を請求することは請求根拠のない違反行為であるである。
尚、「不動産業者から更新時の更新手数料を支払うよう請求された」を参照。
そして、法定更新された契約は、借地借家法２６条の「但書」で「その期間は、定めがないものとする」と規定さている。例えば、２年契約なら期間が限定されているので、２年後には必ず契約の更新がある。しかし、契約期間が定められていないと、期間の区切りがないので更新は発生しない。言い換えると、法定更新をすると法律的には更新が発生しないので、２度と更新料の支払いが問題になることはない。
建物賃貸借の更新料に関しては、最高裁（昭和５７年４月１５日判決・昭和５６年（オ）第１１１８号）は「建物賃貸借契約における更新料支払の約定は、特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意更新される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」と判示している。
換言すると、更新料支払特約があっても、借主が法定更新を選択した場合、特段の事情がなければ、更新料の支払義務はないということである。従って、貸主に借地借家法２８条規定の裁判所が判断した正当事由がなければ、更新料支払い特約がある場合でも、借主は借地借家法２６条の規定に従って、建物賃貸借契約を法定更新すれば、更新料支払を拒否することは可能である。そして、1度勇気をもって、更新料を拒否すれば、2度と更新料の支払が問題になることは無いということだ。
大阪高裁（２００９年８月２７日判決）は「更新料支払特約」を消費者契約法１０条に反して無効として、既に支払った過去４回分の更新料（合計で４０万円）を返還させるという画期的な判決を下した。
しかし、大阪高裁は、借主が過去に５回更新料を支払っているが、消費者契約法（平成１３（２００１）年４月１日）施行前に締結した初回の賃貸借契約（平成１２年８月１１日）に基づいて支払われた更新料（１０万円）は有効として返還を認めなかった。
ところが、借主は平成１８年の更新の際、法定更新を選択し、更新料（１０万円）を不払いした。この更新料不払いに対しても大阪高裁は、「賃貸借契約に定められた更新料約定は、消費者契約法１０条に違反し、無効である」というこ基本的態度変わらないが、判決文の中で何回となく「法定更新の場合には､更新に条件を付することはできないため､更新料を支払う必要はないと解すべきである」或は「法定更新の際には更新料を払う義務がない」ということを指摘している。
参考 借地借家法
（建物賃貸借契約の更新等）
第２６条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第２８条 建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
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2009.09.16
| 更新料（借家）
入居者側の弁護団は判決後、「逆転勝訴」「更新料は無効」といった垂れ幕を手に、大阪市北区で記者会見した。野々山弁護士（京都弁護士会）は「画期的な意義のある判決。更新料という、悪しき習慣を地域からなくしていく大きなきっかけにしたい」と満面の笑みを見せた。勝訴した原告の男性会社員（５４）は会見に参加しなかったが「これを機に不当な契約条項をなくしてほしい」とのコメントを寄せた。
男性は京都市左京区で00年にマンションを借りてから、家主に毎年10万円の更新料を支払った。「毎月の家賃4万5千円に比べて高い」と感じたが、仲介業者から詳しい説明がないまま契約書にサインした。退去後の07年2月、京都の弁護士らによる電話相談会「更新料110番」に相談。助言を受けて同4月、全国初の提訴に踏み切った。
一方、家主側弁護団は記者会見で「更新料の支払いは家主と入居者が合意して正当に成立した契約であり、消費者契約法が介入する余地はない。消費者保護といえば何でも通る風潮はおかしい」
と不満をあらわにし、直ちに最高裁に上告する意向を示した。
消費者契約法が効力
今回の高裁判決は、更新料について、借り主は何の対価も得られないのに義務だけを課されたもので、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする規定」が適用されると判断。同法施行前に交わした賃貸契約に基づく最初の更新料は有効だが、同法施行後の契約更新に基づいて借り主が支払わされた更新料は無効とした。
一橋大大学院法学研究科の松本恒雄教授（消費者法）は「原状回復や敷金返還などの一連の訴訟の流れをくんだ判決で、消費者契約法の影響が大きく出ている。『業界の慣習』として何となく続いてきたことに、『おかしいんじゃないの』という意識を持つ消費者が増えてきたのは消費者契約法による効果といえる」と評価する。
ただし、すべてのケースで「更新料＝無効」というわけではなさそうだ。「月々の賃料は安くしておいて更新料で取り返すというビジネスモデルはありえなくはない。今回の件も『更新料は家賃の一部で、年に１度更新料でまとめて前払いしてもらう代わり、家賃を安くしている』という説明をきちんとしていれば無効ということにならなっかったかもしれない」と話す。
消費者契約法をめぐる問題は、入学金返還訴訟に端を発し、不動産契約上の消費者保護をめぐる問題は、04年ごろの敷金返還訴訟から、最近の更新料の問題へと移ってきた。
東京都の不動産コンサルタントは「次の焦点は共益費や礼金だろう」とみる。「不動産契約という消費者に身近でわかりやすい問題だけに注目を浴びているが、保険契約の解約をめぐる問題なども同根。今後は消費者契約法をめぐる幅広い分野に影響が及ぶことになるかもしれない」
朝日新聞 ２００９年８月２8日 朝刊
今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）が「京都敷金・保証金弁護団」のホーム・ページに掲載されている。
尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文
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2009.08.28
| 更新料（借家）
賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員（５４）が家主に支払い済みの更新料など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は、請求を退けた一審・京都地裁判決を変更し、約４５万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。家主側は上告する方針。
高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘。消費者の利益を不当に害する条項を無効と定めた消費者契約法に反し、同法が施行された０１年４月以降の契約に基づいて支払われた４０万円分を無効とした。家主が返還拒否した敷金約５万円も支払い対象とした。
賃貸住宅の更新料を違法とする司法判断は７月にあった別の訴訟の京都地裁判決で初めて示され、高裁レベルでは今回が初めて。首都圏や京都などで続けてきた不動産業界に影響を与えそうだ。
判決によると、男性は００年８月、京都市左京区のマンションに月４万５千円の家賃で入居。１年ごとの契約更新の際、家賃約２カ月分にあたる１０万円の更新料を支払う内容の契約を家主と交わし、０６年１１月に退去するまで５回分の更新料（５０万円）を払った。
高裁判決は、消費者契約法施行後の更新契約の有効性を検討。家主側が「更新料は契約更新を拒む権利を放棄する対価だ」と主張した点について、家主の更新拒否はそもそも借地借家法の規定で正当な理由がある場合に限られているとし、徴収理由にならないと指摘。「賃料補充の性質もある」との主張も、家賃増減と連動する契約になっていないことなどを理由に退けた。
さらに判決は、今回のケースは１年ごとに家賃２カ月分余りと高額▽借地借家法の規定を男性に十分に伝えていない、などといった問題点も指摘。「更新料を併用し、賃料を一見少なく見せることは消費者契約法の精神に照らして許されない」としたうえで、「更新料相当額を得ようとするのなら、その分を上乗せした賃料を設定し、消費者に明確、透明に示すことが求められる」と結論づけた。
昨年１月の一審判決は家主側の主張を認め、入居者側に一方的な不利益を与えるものではないとして男性の請求を棄却した。
消費者保護 鮮明に
《解説》 家主が契約更新ごとに借り手から徴収する「更新料」をめぐり、消費者契約法をあてはめて明確に違法と判断した大阪高裁判決は、近年の消費者保護の流れを鮮明にしたものといえる。
退居時に「敷金」から修繕費が差し引かれる問題をめぐっては、消費者契約法が施行された０１年以降、大阪地裁などで「敷金ぼったくり」訴訟が起され、違法とする司法判断が相次いだ。０５年の最高裁判決も「修繕費は本来賃料に含まれている」と指摘し、「敷引特約」の条項は契約書から姿を消しつつある。
更新料も、家主側の都合で「賃料の補充」「更新拒否の権利を放棄する対価」などとされ、長年放置されてきた。７月の京都地裁判決が同種訴訟で初めて不合理な慣行と断じ、今回の高裁判決も同様の考えを示した。
家主側の反発は根強いとみられ、別名目で徴収する動きが出てくる可能性もある。しかし単なる価格転嫁は新たな批判を招きかねない。業界は、借り手が納得できる料金体系を示す時代が来たと受け止めるべきだろう。
《賃貸住宅の更新料》契約更新時に借り手が家主に支払う費用で、戦後の住宅難で家主の立場が優位だった１９５０年代ごろから地域によって広まり、「慣習」として定着したとされる。国土交通省のアンケート（０７年）によると、首都圏や京都、福岡などでみられ、平均徴収額が最も高いのは京都で家賃の１．４カ月分、最も安いのは北海道で同０．１カ月分。
朝日新聞 ２００９年８月２8日 朝刊
今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）が「京都敷金・保証金弁護団」のホーム・ページに掲載されている。
尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文
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2009.08.28
| 更新料（借家）
賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性（５４）＝京都市＝が貸主に更新料５回分など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は２７日、男性の請求を棄却した１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４５万５０００円の返還を命じる逆転判決を言い渡した。成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。【北川仁士】
更新料返還を認めたのは、別のマンションを巡る京都地裁判決（７月）以来２件目で、高裁では初めて。貸主側は上告の方針。
判決によると男性は００年８月、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。契約書には月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円と記載された。男性は０６年１１月に退去するまで６回更新し、うち最後を除く５回更新料を支払った。
１審判決は「更新料は賃料の前払いで、消費者の利益を一方的に害するものではない」としていた。
これに対し成田裁判長はまず「契約時に更新料の説明は全くなく、賃料との認識はなかった」と指摘。そのうえで「借地借家法によれば、貸主側は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借り主に更新料支払い義務はないが、貸主側が説明していないため対等・自由な取引条件とはいえない」と述べ、更新料条項の違法性を認定。消費者契約法施行（０１年４月）後の４回分の更新料と、男性が求めた敷金の一部の返還を命じた。
判決後、男性側代理人の野々山宏弁護士は「貸主は、家賃を安く見せかけるための不当契約をやめるべきで、国も規制すべきだ」と訴えた。一方、貸主側代理人の田中伸弁護士は「消費者契約法を拡大解釈した不当判決だ」と批判した。
毎日新聞 2009年8月28日 東京朝刊
今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）が「京都敷金・保証金弁護団」のホーム・ページに掲載されている。
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2009.08.28
| 更新料（借家）
賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効として、京都市北区の男性会社員（５４）がマンションの家主に、支払った５回分の更新料など５５万５千円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達裁判長（亀田廣美裁判官代読）は「消費者契約法に違反し無効」として、原告側の請求を退けた１審京都地裁判決を変更、家主側に更新料を含む４５万円の返還を命じた。
高裁が更新料契約を「無効」とする判断を示したのは初めて。同種訴訟で更新料を「有効」とする判決が続くなか、７月に京都地裁が別の訴訟で初の無効判決を出し、高裁の判断が注目されていた。家主側は上告する方針。
訴訟で家主側は「（もともと低く設定している）賃料の補充という性質がある」と主張したが、成田裁判長は「契約条項をみても更新料の説明がなく、単に契約更新時に支払われる金銭という以上の認識はない」と指摘。さらに、消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効と定めた消費者契約法１０条に違反するかについて、賃料補充の性質は認められない▽家賃の２カ月分余りと高額▽一見安い賃料という印象を与える−ことから「違反する」と認定した。
一方、男性が支払った更新料５回のうち１回は、消費者契約法の施行前で公序良俗にも反せず、返還の必要はないとした。
判決によると、男性は平成１２年８月、京都市内の賃貸マンションに月４万５千円の家賃で入居。契約は１年更新で毎回１０万円の更新料を支払う条項があり、男性は５年間で５回、計５０万円を支払った。
２００９年８月２８日
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2009.08.28
| 更新料（借家）
賃貸住宅の契約更新時に家主が更新料の支払いや保証金の敷引（しきびき）特約を借り主に強いるのは消費者契約法違反だとして、京都府長岡京市の２０代の会社員の男性が家主に計４６万６千円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は「更新料などを借り主に負担させる合理的理由はなく、契約は無効だ」として全額返還を家主に命じた。
原告側の京都敷金保証金弁護団によると、更新料をめぐる訴訟は東京地裁などで借り主側の敗訴が続いていた。消費者契約法に基づき更新料について無効とした判決は初めてで、「消費者保護の動きを加速させる画期的な判断だ」と評価した。
訴えによると、原告の男性は０６年４月に京都市内のマンションに入居する際、保証金３５万円を支払い、月５万８千円の賃料と、２年ごとの更新時に賃料２カ月分の更新料を支払う契約を締結。０８年１月に更新料１１万６千円を支払い、同年５月に解約を申し込んだ。保証金の大半は敷引特約で返ってこなかった。
訴訟で男性側は「更新料などの形で借り主に賃料以外の金銭負担を強いることは、消費者に二重の義務を負わせるもので違法だ」と主張。被告の家主側は「更新料や敷引には物件の損傷回復費が含まれるほか、賃料の補充・前払いの性格があり、家主が契約更新を拒絶する権利を放棄することへの対価だ」と反論した。
判決は「賃貸借契約では、基本的に借り主が賃料以外の金銭を負担することはない」と指摘。そのうえで、「更新料や敷引は賃料に比べて高額で、入居期間と関係なく一定の金額が決まっている。月々の賃料から物件の損傷回復費分を割り引いているとも認められず、賃料の補充・前払いの性質があるとはいえない」として家主側の主張を退けた。
契約書に更新料や敷引特約の記載があることについては、借り主と家主の間では情報量や交渉力に格差があることを踏まえ「借り主に具体的、明確に説明したと認められない以上、無効だ」と判断した。
家主側の弁護士は「十分な審理をせず拙速な判決を出されたことは遺憾だ」と述べた。家主らの相談に応じるＮＰＯ法人日本地主家主協会（東京都）の担当者は「家主側からの契約解消は容易ではなく、更新料などの金銭的保証が必要だ。合意して契約しているのに、借り主が後になって無効だと主張するのはおかしい」と話した。
2009.07.23 asahi.com（朝日新聞）
京都地裁（２００９年７月２３日判決） 判決全文
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2009.08.23
| 更新料（借家）
賃貸マンションの更新料や敷引の特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都府長岡京市の２０代の男性会社員が、家主に支払った保証金と更新料計約４７万円の返還を求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。辻本利雄裁判長は特約について「借り手の義務を不当に重くし、利益を一方的に害するもので無効」として、家主に全額返還を命じる判決を言い渡した。
原告側代理人によると、消費者契約法に照らして更新料特約を無効とした判断は初めて。
判決によると、男性は平成１８年４月、家主と２年の賃貸借契約を締結。この際、保証金３５万円のうち３０万円は解約時に無条件で差し引く敷引特約と、契約延長の際は賃料（５万８千円）２カ月分の更新料を支払う条項がつけられた。原告は更新料支払い後の２０年５月、契約を解除した。
被告側は、更新料について「賃料の補充的要素がある」と妥当性を主張したが、辻本裁判長は「更新後の使用期間の長短にかかわらず一定額を支払う契約となっており、賃料の一部とは評価できない」と判断。「趣旨が不明瞭で（全国的に）更新料が慣習化しているとも認められない」と指摘した。
敷引特約も、「物件劣化の対価」などとする被告側の主張を「自然劣化の費用は賃料に含ませて回収すべき」などとして退けた。
2009年7月23日 産経ニュース
京都地裁（２００９年７月２３日判決） 判決全文
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2009.08.23
| 更新料（借家）
（問）私は、祖父の時代から借地上の建物に住んでいますが、家屋も古くなり、息子の所へ同居することになりました。そこで、地主へ土地を返すので借地権を買い取ってほしいと申し出ました。しかし、地主は｢これまで通りの地代を支払ってくれ、土地は返還しなくてもよい｣と言われて困っています。
どうしたらよいのか悩んでいます。
（答）借地上の建物は古くなり、居住者も高齢者が多くなりました。
建物を改修するにも多額な費用もかかり、年金暮らしの高齢者にとっては、その費用を負担することは出来ません。ところが、地主へ借地権を買い取ってほしいと要求してもほとんどの場合、拒否されてしまいます。
借地借家法第１３条１項（同趣旨・旧借地法第４条２項）では、建物買取請求権（注）の規定があり、借地人が建物を地主に買取を請求すると､地主はこれを拒否することはできないことになっています。
しかし、建物の買取価格については、相当に古い建物であると、古材同然の価格になり、借地権価格は考慮されません。それでも、地主が買取を認める場合は、建物の解体費用は地主負担となりますので、更地にして返すよりもまだ救われることになります。借地上の建物は、第三者へ借家として貸すことも出来ます。
詳しくは、借地借家人組合へお問合せください。
全国借地借家人新聞より
建物買取請求権･･･借地権の存続期間の満了に際して、�ー效老戚鵑�更新されなかった場合の借地権者（借地借家法１３条１項）又は��土地賃借権の譲渡・転貸につき、賃貸人の承諾が得られなかった場合の借地上建物の第三者取得者（借地借家法１４条）が賃貸人に対して、借地上建物を時価で買取るよう請求出来る権利である。建物所有者から賃貸人に対する一方的意思表示により、建物の売買契約が成立したのと同様の効果が発生する。
参考記事
建物買取請求権 借地契約が終了した場合、借地人は地主に借地上建物を強制的に売りつけることが出来る
借地借家法
（建物買取請求権）
第１３条 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
（第三者の建物買取請求権）
第１４条 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
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2009.08.13
| 借地権
判例紹介
事件番号 ：平成２０年(ワ)第３２２４号
事件名 ：敷金返還請求事件
裁判年月日 ：Ｈ２１．７．２３
裁判所名 ：京都地方裁判所
部 ：第６民事部
結果 ：認容
（判示事項の要旨）
居住用建物の賃貸借契約における保証金の解約引き特約及び更新料特約が，消費者契約法１０条に該当し無効であると判断された事例
主 文
１ 被告は，原告に対し，４６万６０００円及び内３５万円に対する平成２０年７月３１日から，内１１万６０００円に対する同年１０月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
主文同旨
第２ 事案の概要など
１ 事案の概要
原告は，被告（貸主）との間のマンション賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）の締結時に保証金３５万円を，契約更新時に更新料特約（以下「本件更新料特約」という。）に基づき更新料１１万６０００円（以下「本件更新料」という。）をそれぞれ支払ったが，本件賃貸借契約の約定中，解約引き特約（以下「本件敷引特約」という。）及び本件更新料特約が消費者契約法（以下「法」という。）１０条により無効である旨主張して，敷金契約終了に基づき被告が返還すべき義務があることを自認した５万円を含めた保証金３５万円及びこれに対する賃借物件明渡し後である平成２０年７月３１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めるとともに，不当利得返還請求権に基づき，更新料１１万６０００円及びこれに対する訴えの変更申立書送達の日の翌日である同年１０月２３日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。
２ 前提事実（証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めることができる事実）
(1) 原告は，平成１８年４月１日，被告との間で原告を賃借人，被告を賃貸人として，以下の内容の本件賃貸借契約を締結した（甲１）。
ア 賃貸借物件・・・・京都市a区b町ｃ−ｄ e号室（以下「本件物件」という。）
イ 契約期間・・・・平成１８年４月１日から平成２０年３月３１日まで
ウ 賃料・・・・１か月５万８０００円
エ 保証金・・・・３５万円
オ 解約引き・・・・３０万円（以下「本件敷引金」という。）
カ 更新料・・・・賃料２か月分
（２）本件賃貸借契約にかかる契約書（以下「本件賃貸借契約書」という。）には以下の条項があった（甲１。なお，同契約書中「甲」は賃貸人たる被告のことであり，「乙」は賃借人たる原告のことである。）。
第２条（敷金または保証金）
�� 乙は，敷金（保証金）として頭書(3)記載の金額（３５万円）を本契約締結時と同時に甲に差し入れるものとする。但し，敷金（保証金）には，利息を付さない。
�� 前項の敷金（保証金）は，乙の甲に対する賃料の支払及び損害賠償その他の本契約から生ずる一切の債務を担保する。
�� 甲は，敷金（保証金）を返還する際，未納の家賃損害金，滞納損害金，原状回復の為の費用等，乙が甲に支払うべき金額を控除して，その残金を明渡し後６０日以内に乙に返還する。但し，敷金（保証金）の額が不足するときには，乙は不足額を直ちに甲に納付しなければならない。
第３条（賃料及び共益費等）
1 賃料及び共益費は，頭書(3)に記載（賃料５万８０００円，共益費５０００円）するとおりとする。
第４条（契約期間）
�� 契約期間は，頭書(2)記載（平成１８年４月１日から平成２０年３月３１日まで）のとおりとする。但し，契約期間満了の２か月以上前に，乙が甲に対し書面により更新拒絶の申出をしない限り，契約は当然に更新されるものとする。但し，第１１条第２項に該当する場合（乙の責に帰すべき事由による契約の解除）は本契約を更新することができない。
�� 乙は合意更新または，前項による法定更新にかかわらず，頭書(3)記載の更新料（賃料２か月分）を支払わなければならない（本件更新料特約）。
第５条（賃料・共益費の改定）
第３条に定める賃料及び共益費等が，物価の変動，住宅の維持管理，公租公課等，その他の事由により不相当となるに至ったときは，契約期間中といえども，甲は，家賃・共益費・敷金等を改定することができる。
第６条（延滞金）
乙が賃料及び共益費等の全部又は一部の支払を怠ったときは，乙は甲に対し納付期日から延滞日数に応じ年率（３６５日あたり）１４．６パーセントの割合を乗じて算出した額に相当する延滞金を支払わなければならない。但し，天災等その他不可抗力によるものと甲が認めたときは，これを減免することができる。
第１０条（契約期間内の解約）
�� 乙は契約期間中といえども，甲に対して書面により２か月以上前の予告期間を定めて，本契約の解約を申し入れることができる。この場合，予告期間満了と同時に本契約は終了する。但し，乙は予告期間にかえて２か月分の賃料相当額を甲に支払うことにより，直ちに解約することができる。
�� 甲は契約期間中といえども，乙に対し，６か月以上の予告期間を定めて本契約を解約することができる。
第１３条（原状回復）
乙もしくは頭書(4)記載の同居人，又はそれらの来訪者その他の乙の関係者が目的物件，本建物設備，及び諸造等を変更，又は毀損した時は，乙は直ちにこれを原状に回復しなければならない。もし，乙が原状に回復しない場合は，甲は乙の費用負担において回復することができる。
(3) 原告は，被告に対し，平成２０年１月１５日，本件賃貸借契約を更新するに際し，本件更新料特約に基づき，２年間の契約期間に対する更新料として１１万６０００円（本件更新料）を支払った。
(4) 原告は，被告に対し，平成２０年５月８日，本件賃貸借契約の解約の申入れを行い，同月３１日，本件物件を明け渡した（甲２）。
(5) 原告は，被告に対し，平成２０年６月２日，２か月分の賃料相当額として１１万６０００円を支払った。
３ 争点及び争点に対する当事者の主張
(1) 本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか
ア 原告
(ア) 賃貸借契約は，賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務を負い，賃借人が賃貸人に対して目的物の使用収益の対価として賃料を支払う義務を負うことによって成立する契約であり，賃貸目的物の使用収益と賃料の支払が対価関係にあることを本質的な内容とする。そして，民法上，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる旨の明文規定は存しないから，賃借人に債務不履行がある場合を除き，賃借人が負担する金銭的な義務としては賃料以外のものを予定していない。
よって，本件敷引特約及び本件更新料特約のように，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる内容の合意は，民法の賃貸借契約に関する任意規定の適用に比し，賃借人の義務を加重するものである。
(イ) 本件敷引金の法的性質について
被告は，本件敷引金の法的性質につき，1自然損耗料，2リフォーム費用，3空室損料，4賃貸借契約成立の謝礼，5当初賃貸借期間の前払賃料，6中途解約権の対価といった要素が渾然一体となったものである旨主張する。
しかしながら，本件賃貸借契約に際し，本件敷引金がそのような性質を有するものであるとの説明は一切なく，そもそも前記要素は以下のとおりいずれも合理性がない。
ａ �ー�然損耗料及び�▲螢侫�ーム費用について
目的物の通常の使用に伴う自然損耗の修繕費用は賃料で考慮されており，賃料に加えて自然損耗の修繕費用の負担を強いることは賃借人に二重の負担を強いることになることから，本件敷引金に自然損耗料
及びリフォーム費用としての要素を含ませることには合理性がない。
ｂ �６�室損料について
賃貸借契約は，賃貸目的物の使用収益とこれを使用収益する期間に対応する賃料の支払が対価関係に立つ契約であるから，賃借人の使用収益しない期間の空室賃料について賃借人が負担を強いられる理由はない。
ｃ �つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼について
賃料以外に賃借人が謝礼を支払わなければならないというのは不合理であって，賃貸借契約成立の謝礼という要素を含ませることには合理性がない。
ｄ �ヅ�初賃貸借期間の前払賃料について
現実に使用収益する期間の長短を一切考慮せずに一定金額で賃料を前払させることに合理性はない。そもそも，前払を要するほど賃料が減額されているのか，減額されているとしていくら減額されているのか明らかでないことから，前払賃料という要素を含ませることには合理性がない。
ｅ �γ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
中途解約権は，原告のみならず被告にも留保されているから，原告のみが賃貸人（被告）に対して対価を支払わなければならない理由はない。
(ウ) 本件更新料の法的性質について
被告は，本件更新料の法的性質につき，�々洪卦饑筝∧�棄の対価，��賃借権強化の対価，�Ｄ体舛諒篏次きっ翕啣鯡鷂△梁于舛箸い辰人彖任�渾然一体となったものである旨主張する。
しかしながら，本件賃貸借契約に際し，本件更新料がそのような性質を有するものであるとの説明は一切なく，そもそも前記要素は以下のとおりいずれも合理性がない。
ａ �々洪卦饑筝∧�棄の対価について
賃貸人の更新拒絶は，正当事由があると認められる場合でなければすることができず（借地借家法２８条），居住用建物の賃貸借契約の場合，正当事由が認められることはほとんどない。また，賃貸人の更新拒絶は，期間満了の６か月前までに行使しなければならず（同法２６条１項），合意更新がなされる場合，すでに賃貸人による更新拒絶権行使の期間が徒過しており，更新拒絶権が発生しないことが確定している場合がほとんどである。よって，本件更新料を更新拒絶権放棄の対価とみることはできない。
ｂ ��賃借権強化の対価について
本件賃貸借契約において，賃貸人に中途解約権が留保されており，賃借権は全く強化されていない。また，居住用建物の賃貸借の場合，契約期間が短く，法定更新の場合と比べ，合意更新によって賃借権を確保するという実質的な意味はほとんどない。そもそも，賃貸人の正当事由に基づく解約が認められる場合はほとんどなく，本件更新料には賃借権を強化するという要素はない。
ｃ �Ｄ体舛諒篏爾砲弔い�
現実に使用収益する期間の長短を一切考慮せず，一定金額で賃料を補充させることに合理性はない。そもそも，賃貸借期間が１，２年と短期に設定されている居住用建物の賃貸借の場合，その期間内に賃料の不足分が生じるとは考えにくく，更新料によって賃料を補充する必要性に欠ける。法定更新の場合に更新料が支払われないことについて全く説明ができないことからも，その不合理性は明らかである。
ｄ �っ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
賃借人が中途解約権を留保している一方，賃貸人も中途解約権を留保しているのであり，賃借人だけがさらに対価を支払わなければならない理由はない。そもそも，本件賃貸借契約においては，更新前からすでに中途解約権が留保されており，更新料と対価関係を見出すことはできない。
ｅ そして，全国的には居住用建物の賃貸借において更新料の定めを設けることは例外的であること，国土交通省が推奨する賃貸住宅標準契約書においても更新料の定めはないこと，公営住宅の賃貸借契約においては更新料の定めがないこと，住宅金融公庫融資物件について，更新料支払条項を設けることは賃借人に不当な負担を課すことから上記定めを設けることが罰則により禁止されていたこと等からしても，本件更新料特約が不合理であることは明らかである。
(エ) 賃貸事業者と消費者である賃借人との交渉力の格差からすれば，敷引特約及び更新料特約を賃借人が交渉によって排除することは事実上不可能である。仲介業者は賃貸物件を媒介する業者であり，賃借人の情報の質及び量並びに交渉力の格差を是正することを業務とはしていない。
また，契約内容につき説明され理解したようにみえても，実は情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に，賃貸事業者によって定められた契約内容が賃借希望者に対して一方的に押しつけられているのが現実であるから，契約条項自体が不当であれば無効となる。
そして，前記(イ)及び(ウ)のとおり，本件敷引金及び本件更新料にはいずれも合理的な法的性質は認められないにもかかわらず，賃借人（原告）に対してそれぞれ３０万円（敷引率約８６パーセント，賃料の約５．２か月分）及び１１万６０００円（賃料の２か月分）もの金員の負担を強いている。
賃借人の金銭的な義務は，あくまで賃料支払義務であり，それ以外に敷引金及び更新料を賃借人に負担させる正当な理由は何ら存在しないところ，本件賃貸借契約における賃料額が近隣同種物件の標準賃料額に比し低額に設定されている事実はない。
(オ) 以上の事情を総合考慮すると，本件敷引特約及び本件更新料特約は，民法１条２項の規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるから，法１０条により無効である。
イ 被告
(ア) 本件敷引金の法的性質
本件敷引金は，以下のとおり，�ー�然損耗料，�▲螢侫�ーム費用，�６�室損料，�つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼，�ヅ�初賃貸借期間の前払賃料，�γ翕啣鯡鷂△梁于舛箸い辰人彖任�渾然一体として含まれる金員であり，合理性を有する。
ａ �ー�然損耗料について
自然損耗についての修繕費用を月々の賃料という名目だけで回収するか，月々の賃料という名目だけではなく，保証金・敷引金という名目によっても回収するかは，地域の慣習などを踏まえて，賃貸人の判断に委ねられている事柄であり，本件敷引特約は，自然損耗料を賄うものである。
ｂ �▲螢侫�ーム費用について
リフォームの程度は，賃貸期間の長短と直接の関係はなく，� き�年程度の短期間の賃貸借であっても，相当程度のリフォームが必要となるところ，賃貸借期間がどの程度継続するか予測し難いため，リフォームを含めた適正な賃料額を設定することは困難である。そのため，リフォーム費用を賃借人の負担とし，かつ，それを固定額として賃料とは別の名目で回収することは合理的である。
ｃ �６�室損料について
賃貸事業は，ある賃借人に賃貸してから次の賃借人に賃貸を開始するまでを１クールとして完結する事業であるところ，空室期間の賃料相当分を賃借人の負担とし，かつ，それを固定額として賃料とは別の名目で回収することは合理的である。
ｄ �つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼について
不動産の賃貸借契約は賃貸人と賃借人の人的信頼関係で結ばれていること，賃貸借契約により賃借人が取得する権利はそれ自体が経済的価値を持つ権利性の強い権利であること等から，かかる賃借人たる地位を得た対価としての礼金を授受することには十分に合理性がある。
ｅ �ヅ�初賃貸借期間の前払賃料について
本件賃貸借契約においては，月払の賃料額を低額に抑えつつ，一部を賃料の前払として敷引金に含ませ，その合計をもって実質賃料としているのであるから，何ら不合理なものではない。
ｆ �γ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
本件賃貸借契約で留保される賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条に反し無効であるから，実質的には中途解約できない。すなわち，期間の定めのある本件賃貸借契約の場合，正当事由があったとしても賃貸人の意思のみによって中途解約権を行使することはできない。仮に，賃貸人の中途解約権を定める条項が有効であったとしても，賃貸人が中途解約権を行使するためには正当事由が必要であり，その有無は厳格に判断されるため，両当事者に対等性はなく，賃借人に有利な中途解約権が付与されている。
(イ) 本件更新料の法的性質
本件更新料は，以下のとおり，1更新拒絶権放棄の対価，2賃借権強化の対価，3賃料の補充，4中途解約権の対価といった要素が渾然一体として含まれる金員であり，合理性を有する。
ａ �々洪卦饑筝∧�棄の対価について
本件更新料は賃貸人の更新拒絶権を放棄することの対価としての性質を有し，また，更新料の支払を約することによって，画一的に更新拒絶権行使に伴う紛争を回避する目的もあり，合理性を有する。
ｂ ��賃借権強化の対価について
本件更新料の支払により，本件賃貸借契約が期間の定めのある賃貸借契約として更新され，賃貸人からの解約申入れがなされないこととなり，これにより賃借権が強化されることの対価としての性質を有する。なお，賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条により無効である。
ｃ �Ｄ体舛諒篏爾砲弔い�
賃貸人及び賃借人は，月額賃料等と同様，更新料について目的物件を使用収益させる（する）対価として把握していると考えるのが合理的意思解釈として妥当である。そして，本件更新料は，２年間の更新期間ごとに支払われることが約定されており，使用収益期間と更新料支払との相関関係が肯定されることから，本件更新料は，賃借人の使用収益期間に対応した賃料の補充的性質を有する。
ｄ �っ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条により無効であることから，賃借人にのみ片面的に中途解約権が付与されることになる。仮に，賃貸人の中途解約権を定める条項が有効であったとしても，賃貸人が中途解約権を行使するためには正当事由が必要とされ，その有無は厳格に判断されるため，中途解約に関して両者間に対等性はなく，賃借人に有利な中途解約権の付与にあたる。
(ウ) 本件敷引特約及び本件更新料特約は，前記の法的性質や契約当事者の意識等から，契約の要素と主たる給付の対価という核心的部分又は中心的部分の条項に該当し，専ら当事者の自由意思によって決定される事項であり，比較すべき適切な対象基準がそもそも存在しないことから，法１０条は適用されない。
(エ) 居住用建物の賃貸借において賃借人は，物件の所在・設備・広さ等とともに経済的な負担（賃料・共益費・礼金・敷金・更新料等）を比較検討した上で賃借する物件を選択する。このことから，賃貸借契約の締結にあたっての賃料額の算出において，さまざまな要素を斟酌し盛り込むことは，民法が当然に予定し，許容しているものである。そして，本件敷引金及び本件更新料は，前記の法的性質のとおり，賃借人の使用収益と対価関係に立つものであるから，月額賃料と合算して全体として実質賃料を構成するから，その総額が不合理でない限り，民法６０１条に比して消費者の義務を加重するものではなく，法１０条１項前段に該当しない。
また，敷引及び更新料については，事実たる慣習となっており，法１０条１項前段所定の「民法その他の法律の公の秩序に関しない規定」に含まれる（民法９２条）から，本件敷引特約及び本件更新料特約が法１０条１項前段に該当することはない。
(オ) 法１０条１項後段の要件は，当該契約条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と当該契約条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを利益衡量し，消費者の受ける不利益が信義則に反し均衡を失するといえるほどに一方的に大きいといえる場合にのみ，当該契約条項を無効とするものと解すべきである。
居住用建物の賃貸借においては，平成１２年時点において，空家率が１５パーセントを超えるなど賃借人が自己の希望する条件に適合する，あるいはこれに近い物件を選択することが十分に可能な状況となっていたこと，賃貸人が個人経営者であるのに対して，賃借人はインターネット・情報誌等により容易に大量の情報を手に入れることができること，本件賃貸借契約の締結にあたっては，京都ライフが原告の仲介業者としてその契約締結交渉及び手続をしていたことなどから，両当事者に法が想定するような情報及び交渉力の格差はなかった。
そして，本件賃貸借契約における賃料は，本件敷引特約及び本件更新料特約を前提として，近隣類似物件に比し，低廉に設定されている。
また，本件敷引特約及び本件更新料特約は，本件賃貸借契約にかかる契約書に明示されており，原告はこれを十分に理解した上で本件賃貸借契約を締結し，本件敷引特約については誓約書まで提出している。
原告は，本件敷引特約及び本件更新料特約を納得・了承して本件賃貸借契約を締結しており，これらの特約が有効とされても，もともと自ら承知していた負担を負うだけのことであり，不測の損害を被ることはない。他方，被告は本件敷引金及び本件更新料を含めてマンション経営全体の収支を計算し，その上で月額賃料額を設定しており，仮にこれらの特約が無効とされると，被告は不測の損害を被る。
以上のとおり，本件敷引特約及び本件更新料特約は，内容に合理性があり，社会的にも承認されていたこと，原告被告間に情報力や交渉力の格差は存せず，原告の受ける不利益が被告の受ける不利益に比べて一方的に大きいとはいえないことなど諸般の事情を総合考慮すると，本件敷引特約及び本件更新料特約は法１０条１項後段に該当しない。
(2) 本件賃貸借契約を清算する和解が成立したといえるか
ア 被告
本件物件の明渡しに際し，原告と被告代理人有限会社アドバンスは，原状回復費用その他本件賃貸借契約にかかる清算問題について協議した。その結果，�“鏐陲�原告に対し特別損耗にかかる原状回復費用を請求しないこと，��被告が預かっている保証金３５万円につき本件敷引特約を適用し，５万円を平成２０年７月３１日までに原告に返還すること，�８狭陲�被告に対し２か月分の賃料相当額を速やかに支払うこと，を内容とした和解（以下「本件和解」という。）が成立した。原告は，本件賃貸借契約書第１０条１項により，２か月以上前の予告期間を定めてするか，２か月分の賃料相当額を解約権行使時に支払うことによって本件賃貸借契約の解約告知を行うことができるが，本件ではそのいずれの要件も満たしていなかった。それにもかかわらず，被告は，原告に対し，本件賃貸借契約を平成２０年５月３１日をもって終了させる点で譲歩している。また，２か月分の賃料相当額について，本件賃貸借契約書第６条により，年１４．６パーセントの割合による３日分の遅延損害金の支払義務を負うところ，被告は原告に対し，この遅延損害金の支払義務を免除した点で譲歩している。２０日までに退去する旨誓約していたにもかかわらず，この違反を不問とする点で譲歩している。
そして，原告は被告に対し，本件和解に基づき，平成２０年６月２日，１１万６０００円を支払った。
本件和解は，本件賃貸借契約の終了にかかる問題をすべて解決する趣旨のものであり，本件和解により，原告は，被告に対し，本件敷引特約適用後の預かり保証金残額５万円の返還請求権のみを有するものであり，本件敷引金及び本件更新料の返還請求権を有しない。
イ 原告
被告の前記アの主張は否認ないし争う。
和解は，当事者が互いに譲歩をしてその間に存する争いをやめることを約する契約であるところ，被告主張の本件和解は，賃借人である原告のみに譲歩を強いるもので互譲がない。原状回復費用はそもそも賃貸人が負担すべきものであるから，被告が原告に対して請求しないのは当然である。
本件賃貸借契約において，特別損耗部分は生じていない。また，敷引部分に該当しない金員を賃貸人が賃借人に返還するのは当然である。
なお，本件契約の中途解約は，２か月以上前の予告期間を定めてするか，２か月分の賃料相当額を支払うことによって行うことができるが，あらかじめ２か月分の賃料を支払うことまで要求するものではない。また，誓約自体有効性に疑義があるし，原告は３１日に退去することにつき被告から了解を得ていた。
(3) 原告の本件請求が信義則に反するといえるか
ア 被告
(ア) 本件賃貸借契約における賃料は，近隣同種物件の標準賃料に比し，低額に設定されている。
(イ) 原告は，被告に対し，駐車場に空きがないにもかかわらず，駐車場がなければいずれ出て行かなければならなくなる旨申し向けて，駐車場の賃貸を申し込んだ。被告は，原告の申込みに困惑したが，原告に退去される事態を避けたいとの思いから，平成１９年１２月２３日，やむなく自らが使用していた駐車場を空け，原告に賃貸した。その際，原告は「マンションも借りてるんだから，安くしてよ。」と値段交渉を行い，被告はやむなく月額１万７０００円のところを月額１万６０００円とする減額に応じた。これにより，被告は自動車通勤をすることができなくなり，自転車通勤を余儀なくされた。さらに，原告は被告に対し，平成２０年１月ころ，駐車場が狭いことを理由に駐車場の場所の変更を何度も要求していたところ，別の駐車場が空くことから被告はこれにやむなく応じ，本来その場所に決まっていた者との交渉をしてまで対処した。
原告は，これにより自己の自動車を新たな駐車場に移動する必要があったが，期日までに移動させず，被告は，本来そこに駐車する予定であった者からのクレーム対応に忙殺された。
(ウ) 前記(イ)のとおり，被告は原告が本件物件の賃借人であることから，駐車場契約をし，利用することができるよう種々の便宜を図ってきたにもかかわらず，原告が本件請求をすることは信義則に反し，許されない。
イ 原告
被告の主張は否認ないし争う。
（4） 被告による弁済の提供があったか
ア 被告
被告は，原告代理人Ａ（以下「Ａ」という。）に対し，平成２１年９月１日，本件賃貸借契約に基づき本来返還すべき５万円を含めた２０万円を返金する旨申し出た。しかし，Ａは，その受領を拒否した。
イ 原告
被告の前記アの主張は認める。Ａは，原告から本件敷引金及び本件更新料の合計４６万６０００円の返還請求を依頼されていたため，２０万円では応じられないことから，上記のとおり拒否した。
第３ 当裁判所の判断 １
本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか（争点（１））
（１）前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は法２条１項の「消費者」に，被告は同条２項の「事業者」にそれぞれ該当し，本件賃貸借契約に法が適用される。
（２）本件敷引特約及び本件更新料特約が民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項といえるかについて検討する。
ア 本件敷引特約について
賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であり（民法６０１条），賃借人が賃料以外の金員の支払を負担することは賃貸借契約の基本的内容に含まれない。そして，居住用建物の賃貸借の場合の保証金は，敷金と同様，賃料その他の賃借人の債務を担保する目的をもって賃貸借契約締結時に賃借人から賃貸人に交付される金員であり，賃貸借契約終了の際に賃借人の債務不履行がないときは賃貸人はその金額を返還するが，債務不履行があるときはその金額中より当然弁済に充当されることを約束して授受する金員を指すことが多く，本件賃貸借契約書（甲１）第２条にも，その趣旨が規定されている。
しかしながら，本件敷引特約については，全く返還を許さない趣旨のものなのか，原状回復にその程度の費用を要することがあることを考慮して，基本的には返還しないが，そのような費用を要しなかったことが具体的に明らかになった場合には，本件敷引特約を適用しないこととするかについて，明瞭な約定がされていたものとは評価し難い。
さらに，将来返還される余地のない金員として，本件敷引金のような金員を授受することが慣習化していることを認めるに足りる証拠はない。
こうしたことを考慮すると，本件敷引特約は，その法律上の性質ないし意味合いを明確にしないまま，民法その他公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の義務を加重したものといえる。
イ 本件更新料特約について
前記アのとおり，賃借人が賃料以外の金員の支払を負担することは賃貸借契約の基本的内容に含まれないところ，本件更新料特約では，賃借人が賃貸人に対し，契約更新時に賃料の２か月分相当額の更新料を支払うこととされている（前提事実(1)カ）。そして，本件更新料が，賃料の補充としての性質を有しているといえるかは後記のとおり疑問であるし，仮にその性質を有していたとしても，その支払時期が早い点（民法６１４条参照）で賃借人の義務を加重する特約であるといえる。
さらに，更新料を授受することが慣習化していることを認めるに足りる証拠はない。
そうすると，本件更新料特約は，民法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の義務を加重したものといえる。
本件敷引特約及び本件更新料特約が民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するといえるかについて検討する。
ア 民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するか否かは，消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差があること（法１条）にかんがみ，当事者の属性や契約条項の内容，そして，契約条項が具体的かつ明確に説明され，消費者がその条項を理解できるものであったか等種々の事情を総合考慮して判断すべきである。
前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は，居住用として本件物件の賃借人となった者であるのに対し，被告は，貸家業を営み，多くの借家人と賃貸借契約を締結してきたのであって，建物賃貸借に関する情報（礼金，保証金，更新料等を授受するのが通常かどうか，同種の他の物件と比較して本件賃貸借契約の諸条件が有利であるか否か）を継続的に得ることができる立場にあり，このような情報に接してきた期間にも差があるものと推認できるのであって，両者の間に情報収集力の格差があることは否定できない。
イ 本件敷引特約について
(ア) 本件敷引特約は，保証金３５万円からそのうち３０万円を無条件に差し引くものであるが，賃借人（原告）としては本件物件を借りようとする以上，支払わざるを得ないものであり，特に本件賃貸借契約のように４月から入居しようとする場合，賃借希望者が多数存在することから競争原理が強くはたらく結果，原告としては本件敷引特約について交渉する余地はほとんどなかったものと考えられる。そして，本件敷引金は，保証金の約８５パーセントに相当し，月額賃料の約５か月分にも相当するものであり，保証金，賃料に比して高額かつ高率であり，消費者である原告にとって大きな負担となる。
(イ) 被告は本件敷引金の法的性質について，�ー�然損耗料，�▲螢侫�ーム費用，�６�室損料，�つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼，�ヅ�初賃貸借期間の前払賃料，�γ翕啣鯡鷂△梁于舛箸い辰人彖任�あり，これらの要素が渾然一体として含まれる本件敷引金には合理性がある旨主張するので，各要素について検討する。
ａ �ー�然損耗料及び�▲螢侫�ーム費用について
賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。そのため，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗にかかる投下資本の減価の回収は，通常，賃貸人が減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われているところ（最高裁平成１６年(受)第１５７３号同１７年１２月１６日判決・判例タイムズ１２００号１２７頁），本件全証拠をもってしても，京都市内においてこれと異なる慣習等が存在するとは認められない。そうすると，通常損耗の回復費用は賃料を適正な額とすることによって回収するのが通常というべきであって，敷引金という形で賃借人に負担を転嫁することには合理的理由があるとはいえない。
また，リフォーム費用も，通常損耗部分の補修のために支出される側面が多く，本件全証拠をもってしても，本件物件について通常損耗がなかったが，良質な居住環境を提供するためにリフォームを行うこととしているなど，そうしたことへの対価として返還を要しない礼金を授受することが適当とみられるような状況が存在したとまでは認め難い。そうすると，本件においては，リフォーム費用を敷引金という形で賃借人に負担を転嫁することには合理的理由があるとはいえない。
ｂ �６�室損料について
賃貸人による投下資本（賃貸物件）の回収は，原則として賃料の支払を受けることにより行われているのであるから，空室期間（すなわち，賃借人が使用収益しない期間）の賃料が得られないことによるリスクは賃貸人が負うべきである。そのため，建物の賃貸借契約では，賃貸人のリスクを避けるため，賃借人からの解約も一定期間の経過をもって終了することとされている（民法６１７条，本件賃貸借契約書第１０条１項参照）。
そうすると，賃借人が賃貸事業者である被告に対して，使用しない期間の空室損料を支払わなければならない合理的理由があるとはいえない。
ｃ �つ詑濕攘戚鸚�立の謝礼について
賃貸借契約が成立することにより賃貸人も利益を受けるのであり，賃借人のみに賃貸借契約成立の謝礼を一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。
ｄ �ヅ�初賃貸借期間の前払賃料について
本件賃貸借契約において，本件敷引特約が設定されていることにより賃料が低額にされているかは本件全証拠によっても明らかではない。
また，前記ａのとおり，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであるから，実際に賃借人が使用する期間にかかわりなく，本件敷引金に賃料前払の要素があるとする合理的理由は見出せない。
さらに，更新後の賃貸借期間については更新料という名目で同様の趣旨の金員支払を求め，本件賃貸借契約を締結する当初には解約引きとして，この意味合いを有する金員支払を求めることは，賃貸人に都合の良い説明であるといわざるを得ず，本件敷引特約が具体的かつ明確に説明され，消費者がその条項を理解できるものであったかという観点からすると，消費者（原告）が上記5の要素があるものと理解することはできなかったと考えざるを得ない。
ｅ �γ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
本件賃貸借契約書第１０条２項により，賃貸人にも中途解約権は留保されており，その対価を賃借人に一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。
(ウ) 以上のとおり，被告が主張する本件敷引金の性質に合理的理由は認められず，その趣旨は不明瞭であるといえる。
(エ) 前記(ア)ないし(ウ)で指摘した点を考慮すると，本件敷引金を賃借人に負担させるには，その旨が具体的かつ明確に説明され，賃借人がその内容を認識した上で合意されることが必要であり，そうでない以上，民法１条２項に規定する基本原則（信義則）に反して賃借人の利益を一方的に害するものというべきである。
(オ) 前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は仲介業者を介し，契約内容の説明を受けていたこと，本件賃貸借契約書（甲１）に「解約引き３０万円」の記載があったことが認められ，原告は本件敷引特約の存在自体は認識していたといえる。しかしながら，原告が被告から被告主張のような本件敷引特約の趣旨，すわなち，本件敷引金３０万円がどのようにして決められたのか，自然損耗料，リフォーム費用，空室損料，賃貸借契約成立の謝礼，当初賃貸借期間の前払賃料，あるいは，中途解約権の対価の要素を有するのかということについて，具体的かつ明確な説明を受けていたとは本件全証拠によっても認められない。
(カ) よって，本件敷引特約は，法１０条に該当し，無効である。
ウ 本件更新料特約について
(ア) 本件更新料特約は，賃料２か月分として１１万６０００円を支払うものであるが，賃借人として本件物件を（たとえ１か月でも）継続して借りようとする以上，その全額を支払わなければならないものであり，原告としては本件更新料特約について交渉する余地がほとんどない。また，賃借人としては，遠隔地に居住する必要がある場合等の外は，引き続いて当該物件を借りるのが一般的であるところ，証拠（甲２１）によれば当該物件を選ぶ際に更新料の存在及びその額を知り得ないこともあり，更新料まで考慮して契約を締結することは困難である。そして，本件更新料特約による更新料は，契約期間２年に対し月額賃料の２か月分を支払うものであること，正当事由（借地借家法２８条）の有無に関係なく支払わなければならないこと，法定更新なら全く金員を支払う必要がないことからすると，原告にとって大きな負担となる。
(イ) 被告は本件更新料の法的性質について，�々洪卦饑筝∧�棄の対価，��賃借権強化の対価，�Ｄ体舛諒篏次きっ翕啣鯡鷂△梁于舛箸い辰人彖任�あり，合理性がある旨主張するため，各要素について検討する。
ａ �々洪卦饑筝∧�棄の対価について
建物の賃貸借において，賃貸人に明渡しの正当事由（借地借家法２８条）がない限り，賃借人は何らの対価的な出捐をする必要がなく，継続して賃借物件を使用することができるところ，居住用建物の賃貸借において，賃貸人が当該物件の使用を必要とする事情は通常想定できず（本件においても，弁論の全趣旨から，一般に行われている居住用建物の賃貸借と同様，専ら他人に賃貸する目的で建築された居住用建物の賃貸借であることが認められる），正当事由が認められる可能性はほとんどないことから，更新拒絶権放棄の対価という要素に合理的理由があるとはいえない。
ｂ ��賃借権強化の対価について
居住用建物の賃貸借の場合，前記ａのとおり，正当事由が認められる可能性はほとんどないため，期間の定めのない賃貸借と定めのある賃貸借とで賃借権の保護の度合いは実質的に異ならず，賃借権強化の対価という要素に合理的理由があるとはいえない。
ｃ �Ｄ体舛諒篏爾砲弔い�
本件更新料特約では，更新後の実際の使用期間（前提事実のとおり，本件では更新後２か月経過時点で明け渡している）の長短にかかわらず，賃料の２か月分を支払わなければならないのであり，使用収益に対する対価である賃料の一部として評価することはできない（上記のように更新後，短期間で賃貸物件を明け渡した場合でも，残期間に対応する更新料が返還されることはうかがえない。）。
さらに，賃料増減額請求訴訟において，その対象に更新料も含まれることを前提としていることはほとんどないこと及び同請求訴訟の審理において賃料の適正額を判断する際，通常，更新料の額まで考慮されることは稀であることからも，更新料が賃料の補充の性質を有しているとはいえず，本件更新料に賃料の補充という要素があるという点に合理的理由があるとはいえない。
ｄ �っ翕啣鯡鷂△梁于舛砲弔い�
本件賃貸借契約書第１０条２項により，賃貸人にも中途解約権が留保されており，その対価を賃借人に一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。
(ウ) 以上のとおり，被告が主張する本件更新料の性質に合理的理由は認められず，その趣旨は不明瞭であるといえる。
(エ) 前記(ア)ないし(ウ)で指摘した点を考慮すると，本件更新料を賃借人に負担させる場合は，その旨が具体的かつ明確に説明され，賃借人がその内容を認識した上で合意されることが必要であり，そうでない以上，民法１条２項に規定する基本原則（信義則）に反して賃借人の利益を一方的に害するものというべきである。
(オ) 前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は仲介業者を介して契約内容の説明を受けていたこと，本件賃貸借契約書（甲１）に「更新料賃料の２か月分」の記載があったことが認められ，原告は本件更新料特約の存在自体は認識していたといえる。しかしながら，原告が被告から被告主張のような本件更新料特約の趣旨，すわなち，本件更新料が更新拒絶権放棄の対価，賃借権強化の対価，賃料の補充，あるいは，中途解約権の対価の要素を有するということについて，具体的かつ明確な説明を受けていたとは本件全証拠によっても認められない。
(カ) よって，本件更新料特約は，法１０条に該当し，無効である。
２ 本件賃貸借契約を清算する和解が成立したといえるか（争点（２））
被告は，本件和解により，原告は被告に対し，本件敷引特約適用後の預かり保証金残額５万円の返還請求権を有するのみであり，本件敷引金（３０万円）及び本件更新料（１１万６０００円）の返還請求権を有しない旨主張する。
しかしながら，賃貸借契約解除・金銭明細書（甲２）には，「尚，保証金等のお預けしています金銭より私の支払うべき費用（下記諸費用・別紙見積書・請求書）を全て清算することに了承いたします。また，清算後不足金が有る場合は，下記お約束の期日までに遅滞なくお支払いいたします。」と記載されていることが認められるが，それ以上に原告が不当利得返還請求権を有する場合にどのように処理するのかについては特段の記載がされていないし，本件全証拠をもってしても，その点に関する何らかの合意がされていたとは認められない。そうすると，被告が利得分を保持すべき法律上の原因が存在するとはいえない。
また，民法７０５条の趣旨に照らせば，本件敷引特約及び本件更新料特約が法１０条により無効である以上，賃借人（原告）が上記無効により本件敷引金及び本件更新料の返還を求めることができることを知りながら，あえて契約を締結するとか，こうした請求権を放棄する旨の明確な意思表示がされていない限り，不当利得返還請求権を有するものと解するのが相当である。
本件において，被告が本件和解の証拠として掲げる賃貸借契約解除・金銭明細書（甲２）を含む本件全証拠によっても，原告が上記に述べる返還請求権を放棄する意思を明確に表示していたとは認められない。
よって，被告は本件賃貸借契約を清算する和解が成立したとして不当利得返還義務を免れることはできない（争点(2)についての被告の主張は理由がない。）。
３ 原告の本件請求が信義則に反するといえるか（争点(3)）
被告は，上記第２の３(3)アのとおりの事情を述べて，本件請求をすることは信義則に反し許されない旨主張する。
しかしながら，本件全証拠によっても，本件賃貸借契約に定める賃料が低額に設定されているかは明らかでないこと，駐車場に関する被告主張の事実が認められるとしても，本件賃貸借契約とは直接関連しない事情であることや，前記１で検討した本件敷引特約及び本件更新料特約の不合理性を考慮すると，原告が本件請求を行うことが信義則に反するとは評価できず，被告の上記主張は失当である。
４ 被告による有効な弁済の提供があったか（争点(4)）
弁論の全趣旨によれば，被告は，Ａに対し，平成２１年９月１日，本件賃貸借契約に基づき本来返還すべき５万円を含めた２０万円を返金する旨申し出たこと，Ａはその受領を拒否したことが認められる。
しかしながら，前記１で検討したとおり，原告は被告に対し，４６万６０００円の返還請求権を有しているところ，被告の弁済の提供は，その半額以下の２０万円であるから，有効な弁済の提供とはならない。
したがって争点(4)についての被告の主張は理由がない。
５ 結論
以上によれば，原告の請求は理由があるからこれを認容することとし，訴訟費用の負担につき民訴法６１条を，仮執行の宣言につき同法２５９条１項を，それぞれ適用して，主文のとおり判決する。
京都地方裁判所第６民事部
裁判長裁判官 辻 本 利 雄
裁判官 和 久 田 斉
裁判官 戸 取 謙 治
東京・台東借地借家人組合
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2009.08.03
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
（判決要旨）
消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例 (大阪高裁 2009年3月10日判決）
平成21年3月10日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成20年（ネ）第2700号敷金返還等請求控訴事件（原審・京都地方裁判所平成２０年（（ワ）第1469号）
口頭弁論終結日 平成21年1月20日
判 決
主 文
1 原判決を次のとおり変更する。
2 被控訴人は控訴人に対し，12万円及びこれに対する平成20年4月10日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
3 訴訟費用は，第1，2審を通じ，これを10分し，その1を控訴人の，その余を被控訴人の負担とする。
4 この判決は，第2項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第1 当事者の求めた裁判
1 控訴人
（1）主文第1，2項と同旨。
（2）訴訟費用は，第1，2審とも被控訴人の負担とする。
（3）仮執行宣言
2 被控訴人
（1）本件控訴を棄却する。
（2）控訴費用は控訴人の負担とする。
第2 事案の概要
1 本件は，賃貸マンションの賃借人であった控訴人が，賃貸借契約に付随して締結した，�…螻枴篏な�担金特約に基づき，定額補修分担金として12万円を支払い，また，��退去月において賃料の日割計算をしない特約に基づき月額賃料5万8000円全額を支払ったところ，賃貸人であった被控訴人に対し，
（1）ア �，瞭談鵑鷲澡盞戚鵑任△襪箸靴董ど澡盞戚鵑亡陲鼎�，又は，
イ �，瞭談鵑肋暖饉垠戚麕 憤焚次嵋 廚箸いΑ�）10条により無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，12万円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成20年4月10日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を，
（2） �△瞭談鵑亘�10条により無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，2万6180円及びこれに対する上記平成20年4月10日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払をそれぞれ求めた事案である。
2 原審は，1（1），（2）に係る各請求をいずれも棄却したところ，控訴人が1（1）の請求棄却部分を不服として本件控訴を申し立てた。したがって，1（2）に係る請求の当否は当巷における審判の対象となっていない。
3 争いのない事実等，争点（当事者の主張を含む。）は，原判決の「事実及び理由十第2の1並びに2の（1）及び（2）（原判決2頁10行目から6頁2行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
第3 当裁判所の判断
1 争点（1）（本件特約の性質）についての当裁判所の判断は，原判決の「事実及び理由」第3の1（原判決6頁24行目から7頁16行目まで）の理由説示と同一であるから，これを引用する（ただし，原判決7頁8行目から9行目にかけての「汚損ないし損耗した場合の回復費用のうち受領した定額補修分担金額を超過した部分を除き，」を「汚損ないし損耗した場合を除き，」に改める。）。
2 争点（2）（本件特約の有効性）について
（1）弁論の全趣旨によれば，控訴人は法2条1項の「消費者」に，被控訴人は同条2項の「事業者」に該当すると認められ，その間で締結された本件賃貸借契約は同条3項の消費者契約に該当する。
（2）法10条前段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する」条項であることを定めている。
民法の規定（616条，598条）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借において賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃貸人が負担すべきものといえ，賃貸借契約終了に伴う原状回復義務の内容として，賃借人は通常損耗の原状回復費用についてこれを負担すべき義務はないと解される。
本件特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定しているところ，本件賃貸借契約書（甲1）の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解され，そうすると，上記の場合本件特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。
（3）さらに法10条後段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」であることを規定する。
これを本件についてみると，定額補修分担金の金額は月額賃料の2倍を超える12万円であること，上記（2）のとおり原状回復費用が分担金を下回る場合や原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合のみならず，原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合においても賃借人は一切その差額等の返還請求をすることはできない趣旨の規定であること，入居期間の長短にかかわらず，定額補修分担金の返還請求ができないこと（本件賃貸借契約5条3項），本件賃貸借契約5条1項が，「新装状態への回復費用の一部負担金として」定額補修分担金の支払を定めているところからすれば，定額補修分担金には通常損耗の原状回復費用が相当程度含まれていると解されること，控訴人は被控訴人に対し，定額補修分担金の他に礼金15万円を支払っていること（甲2）などの事情を併せ考えれば，本件特約は，民法1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものというべきである。
（4）これに対し，被控訴人は，本件特約は，賃貸借契約締結時において原状回復費用を定額で確定させて，賃貸人と賃借人の双方がリスクと利益を分け合う交換条件的内容を定めたものであるから，法10条には該当しないなどと主張する。しかし，定額補修分担金という方式によるリスクの分散は，多くの場合，多数の契約関係を有する賃貸人側にのみ妥当するものといえ，また，原状回復費用を請求する側である賃貸人は，定額を先に徴収することによって，原状回復費用の金額算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるとのメリットを享受し得るといえるが，賃借人にとっては，そもそも通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから，定額補修分担金方式のメリットがあるかどうかは疑問といわざるをえない。本件における定額補修分担金の金額が月額賃料の2倍を超える12万円であることも併せ考えると，本件特約が交換条件的内容を定めたとする被控訴人の主張は採用できない。
（5）したがって，本件特約は，法10条により無効である。
3 以上の認定及び判断の結果によると，12万円及びこれに対する平成20年4月10日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を求める控訴人の請求は理由があるからこれを認容すべきである。これと異なる原判決を上記の趣旨に変更することとし，主文のとおり判決する。
大阪高等裁判所第12民事部
裁判長裁判官 安 原 清 蔵
裁判官 樋 口 英 明
裁判官 本 多 久 美 子
東京・台東借地借家人組合
無料電話相談は０５０−３０１２−８６８７（IP固定電話）
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2009.07.31
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
(判決要旨)
● 消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例。
● 本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定している。
本件賃貸借契約書の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解される。
本件補修分担金特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。
● なお、賃借人は更新料６万３０００円の返還も求めていたが、賃貸人が任意に弁済したので、この点は判断されていない。 (大阪高裁 2008年11月28日判決）
平成20年11月28日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成20年（ネ）第1597号定額補修分担金・更新料返還請求控訴事件（原審・京都地方裁判所平成19年（（ワ）第2242号）
口頭弁論終結日 平成20年8月29日
判 決
主 文
1 本件控訴を棄却する。
2 控訴費用は控訴人の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第1 当事者の求めた裁判
1 控訴人
（1）原判決中，控訴人敗訴部分を取り消す。
（2）上記取消部分にかかる被控訴人の請求を棄却する。
（3）訴訟費用は第1審，2審を通じて被控訴人の負担とする。
２ 被控訴人
主文同旨。
第2 事案の概要
1 本件は，控訴人との間で賃貸マンションの賃貸借契約とともにそれに付随して定額補修分担金特約（以下「本件補修分担金特約」という。）及び更新料特約（以下「本件更新料特約」という。）を締結した被控訴人が，控訴人に対し，本件補修分担金特約及び本件更新料特約は消費者契約法10条などにより無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，上記各特約に基づいて支払った定額補修分担金16万円及び更新料6万3000円の合計22万3000円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成19年8月5日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
原審は，被控訴人の請求のうち，更新料相当額及びこれに対する遅延損害金については控訴人から受領済みであるとして請求を棄却したが，補修分担金相当額及びこれに対する遅延損害金については，本件補修分担金特約は消費者契約法10条に該当し無効であるとして請求を認容したため，控訴人が，敗訴部分を不服として，控訴を申し立てた。
2 前提事実，争点及び争点に対する当事者の主張は，次のとおり付加訂正するほかは，原判決「事実及び理由」中の第2の2及び3（原判決2頁20行目から16頁10行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
（1）原判決6頁14行目末尾に改行の上，以下を加える。
「ウ 被控訴人は，平成17年3月17日，株式会社＊）宅地建物取引主任者から本件補修分担金特約を含めた本件賃貸借契約の重要事項について説明を受け，重要事項説明書を受領した。上記重要事項説明書には，賃料等授受される金銭として，礼金10万円，定額補修分担金16万円，契約更新料前賃料の1か月分，火災保険料1万5100円，仲介手数料6万6150円，賃料月額6万3000円，共益費・管理費月額6000円との記載がある（甲21）。」
（2）原判決6頁15行目「本件賃貸借契約を締結した際，」の次に「礼金10万円及び」を加える。
（3）原判決9頁24行目から16頁10行目までを削る。
3 当審における控訴人の補足主張
（1）本件補修分担金特約は，借主の過失による損傷についての原状回復につき契約締結時に予め定額精算をする旨の合意である。
（2）消費者契約法10条後段の要件を満たすためには，当該条項が信義則に反すること，及び消費者の利益を一方的に害することの両方の要件を満たすことが必要である。たとえば，当該消要者契約条項について，消費者が特に説明を受け，それを承知して契約している場合は，当該消費者契約条項の情報力，交渉力の格差が解消されており，消費者にも自己責任が求められることから，信義則に反しているとはいえない。当該消費者契約条項により，消費者が不利益を受ける側面があっても，他方消費者が利益を受ける側面がある場合，あるいは，事業者側にも負担が発生する場合は，消費者の利益を一方的に害するとの要件に該当しない。
（3）消費者契約法10条後段の要件は，当該条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と，その条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを総合的に衡量し，消費者の受ける利益が均衡を失するといえるほどに一方的に大きいといえるか否かで判断されるべきところ，本件補修分担金特約においては，金額が16万円に定まっていること，被控訴人は契約締結時に定額補修分担金についての説明を受け，それが返還されないことを承知で支払をしていること，被控訴人は，本件補修分担金特約の締結により，過失による損傷費用の定額化，限定化をはかることができ，原状回復費用について予測可能性を持っことができるとのメリットを享受していること，控訴人は，支払われた定額補修分担金について自己の収入であることを前提に賃貸経営をしているのであり，後日その返還が命じられると不測の損害を被ること，被控訴人は，本件定額補修分担金を自ら承知し支払っているにもかかわらず，後日その返還が認められるとすれば，予想外の利益を得ることになり，また，事実上過失による損傷の支払義務を免れることになって不当であることなどの事情からみて，消費者契約法10条後段には該当しない。
4 当審における被控訴人の補足主張
（1）敷金の授受がない本件では，本件定額補修分担金は，敷金代わりのものとして設定されている。故意，過失損耗の回復費等は居住年数によって減価償却され（たとえば，カーペットでは6年で残価10パーセント），月額賃料の約2．5倍もの金額に相当する故意，過失損耗が生じることはほとんど考えられない。したがって，本件補修分担金特約は通常使用損耗の原状回復費用を消費者に負担させるための特約であることは明らかである。
（2）消費者契約法1条の立法趣旨は，消費者と事業者との情報九 交渉力の格差に鑑み，合意した契約内容であってもその条項が不合理で消費者利益を不当に害する場合は無効とするというのであるから，消費者が説明を受け承知していることをもって，情報力，交渉力格差が解消されているとはいえない。
（3）被控訴人は，礼金10万円を支払った上で本件定額補修分担金16万円を支払っており，極めて消費者に不利な内容といえる。被控訴人が，本件補修分担金特約に合意していることは消費者契約法10条の要件該当性を検討する際の衡量事由とはならないし，消費者は交渉力格差によって同意させられているにすぎない。控訴人が主張する被控訴人のメリットは，本来支払わなくてもよい16万円もの金額を支払うことを払拭するほどのメリットではないし，不当条項による金銭の授受であればそれを返金するのは当然であり，これを控訴人の損害とは評価できない。
第3 当裁判所の判断
1 争点（1）（本件補修分担金特約は消費者契約法10条に該当して無効か。）について
（1）弁論の全趣旨によれば，被控訴人は消費者契約法2条1項の「消費者」に，控訴人は同条2項の「事業者」に該当すると認められ，その間で締結された本件賃貸借契約は同条3項の消費者契約に該当する。
（2）消費者契約法10条前段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する」条項であることを定めている。
民法の規定（616条，598条）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借において賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃貸人が負担すべきものといえ，賃貸借契約終了に伴う原状回復義務の内容として，賃借人は通常損耗の原状回復費用についてこれを負担すべき義務はないと解される。
本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定しているところ，本件賃貸借契約書（甲1）の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解され，そうすると，上記の場合本件補修分担金特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。
（3）さらに消費者契約法10条後段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」であることを規定する。これを本件についてみると，定額補修分担金の金額は月額賃料の2．5倍を超える16万円であること，上記（2）のとおり原状回復費用が分担金を下回る場合や原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合のみならず，原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合においても賃借人は一切その差額等の返還請求をすることはできない趣旨の規定であること，入居期間の長短にかかわらず，定額補修分担金の返還請求ができないこと（本件賃貸借契約5条3項），本件賃貸借契約5条1項が，「新装状態への回復費用の一部負担金として」定額補修分担金の支払を定めているところからすれば，定額補修分担金には通常損耗の原状回復費用が相当程度含まれていると解されること，被控訴人は，控訴人に対し，定額補修分担金の他に礼金10万円を支払っていることなどの事情を併せ考えれば，本件補修分担金特約は，民法1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものというべきである。
（4）これに対し，控訴人は，本件補修分担金特約は，賃貸借契約締結時において原状回復費用を定額で確定させて，賃貸人と賃借人の双方がリスクと利益を分け合う交換条件的内容を定めたものであるから，消費者契約法10条には該当しないなどと主張する。しかし，定額補修分担金という方式によるリスクの分散は，多くの場合，多数の契約関係を有する賃貸人側にのみ妥当するものといえ，また，原状回復費用を請求する側である賃貸人は，定額を先に徴収することによって，原状回復費用の金額算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるとのメリットを享受しうるといえるが，賃借人にとっては，そもそも通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから，定額補修分担金方式のメリットがあるかどうかは疑問といわざるをえない。本件における定額補修分担金の金額が月額賃料の2．5倍を超える16万円であることも併せ考えると，本件補修分担金特約は交換条件的内容を定めたとする控訴人の主張は採用できない。
（5）したがって，本件補修分担金特約は，消費者契約法10条により無効であるから，被控訴人の控訴人に対する不当利得返還請求権に基づく16万円及びこれに対する平成19年8月5日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を求める請求は理由がある。
2 以上によれば，原判決は相当であり，控訴人の本件控訴は理由がないものとして棄却を免れない。よって，主文のとおり判決する。
大阪高等裁判所第12民事部
裁判長裁判官 安 原 清 蔵
裁判官 八 木 良 一
裁判官 本 多 久 美 子
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2009.07.30
| 借地借家法・民法
（問）毎月賃料の支払をしているのに貸主は領収証をくれない。何か問題が起きるのではないかと心配で、何度も領収証の発行を請求したが、この状態が長期間続いている。どうすればいいのか。
（答） 貸主と借主の関係が円滑の場合は、賃料支払を証明する受取証書を貸主から貰っていなくても何も問題は発生しないであろうが、些細なことが原因でトラブルに発展するケースがある｡支払の証拠がないことから、貸主から、得てして賃料不払いという言掛りをつけられる虞がある。
仮に悪意が無くても、賃料支払に対する受取証書の交付を長期間受けていないと賃料の支払いの継続性が不明確になり、その支払の証明が出来ずに賃料の２重払いのトラブルに巻き込まれる危険がある。
受取証書は賃料支払の事実を証明するものである。従って、「弁済をした者は、弁済を受領した者に対して受取証書の交付を請求することができる。」（民法４８６条）。
即ち、借主は賃料を支払った時には、貸主に対して、受領した旨の記載された受取証書を請求する権利がある。
受取証書というのは、弁済したことの証拠となる文書のことで、その形式はどのようなものでもよい。通常は領収証が用いられる。
民法４８６条は、支払の有無についてトラブルが生じた場合に備えて、立証を容易にして、賃料の２重払いの危険を避けるために弁済者に認められた権利である。
また、民法５３３条は「双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは､自己の債務の履行を拒むことができる」と同時履行の抗弁権を規定している。
では、賃料の支払いと受取証書交付は同時履行の関係に立つのか。
判例上は、弁済と受取証書の交付は同時履行の関係（民法５３３条）にあり、借主は賃料の支払いと引換えに受取証書の交付を請求出来ると解されている（大審院昭和１６年３月１日判決）。
即ち、受取証書の交付と同時引換えでなければ債務の履行を拒むことが出来るのであるから、貸主が受取証書を交付しない場合は、借主は賃料支払を拒否することが出来る。
「受領拒絶の態度を改め、以後賃料を提供されればこれを受領する旨を表示する等の受領拒絶を解消する措置を何らとっていない場合のように、受領拒絶の意思が明確と認められる場合には、口頭の提供さえしなくても、債務不履行の責任を負うこともない」【最高裁昭和３２年６月５日判決（民集１１巻６号９１５頁）及び最高裁昭和４５年８月２０日判決（民集２４巻９号１２４３頁）】。
従って、貸主が以後賃料を提供されれば、受取証書を交付して受領すると明確に表明している場合は別にして、交付しないという意思を撤回する措置を何らとっていない場合は、貸主が受取証書を交付しないという意思が明確であると認められる（民法４９４条の「受領拒否」に該当する）ので、以後の賃料を提供しなくても、借主が支払わないことに対して、何ら債務不履行の責任を問われることはない。
だが、借主の安全を考慮すると不払のままにしないで、法務局へ賃料の弁済供託をする方が無難である。
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2009.07.27
| 借地借家法・民法
賃貸住宅の更新料は「無効」判決…京都地裁
読売新聞 2009年7月24日（金）
賃貸マンションの契約更新の際に「更新料」の支払いを求める契約条項は、消費者契約法に反するとして、京都府長岡京市の２０歳代の男性会社員が、支払い済みの更新料など４６万６０００円の返還を家主に求めた訴訟の判決が２３日、京都地裁であった。
辻本利雄裁判長は「入居者の利益を一方的に害する契約条項」と認定、同法に基づいて、更新料の契約条項を無効とする初の判断を示し、家主に請求全額の支払いを命じた。
国土交通省によると、更新料が設定された賃貸住宅は京都や首都圏などに約１００万戸あるとみられる。同種の訴訟では更新料を有効とする判断が地裁段階で続いており、判決は他の訴訟にも影響を与えそうだ。
判決によると、男性は２００６年４月、京都市下京区内のマンションに、賃料月５万８０００円、２年ごとの契約更新の際には賃料２か月分の更新料を支払う、との内容の契約を結んで入居。０８年の更新時に１１万６０００円を支払ったが、同５月末に退去した。
裁判で家主側は、「更新料には賃料の補充的要素がある」などと主張したが、辻本裁判長は「更新後の入居期間にかかわりなく賃料の２か月分を支払わなければならず、賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは評価できない」と指摘。そのうえで、「家主が主張する更新料の性質に合理的理由は認められず、趣旨も不明瞭。男性に具体的かつ明確な説明もしていない」などと述べ、契約条項は無効と判断した。
男性は今回の訴訟で、入居時に支払った保証金（敷金）３５万円の返還も求めており、判決は保証金についても消費者契約法に照らして無効とし、請求を認めた。
男性の弁護団は「判決内容は当然の判断」と評価。家主側の代理人弁護士は「拙速に出された判決で遺憾。内容を精査し、今後の方針を決めたい」としている。
京都地裁（２００９年７月２３日判決） 判決全文
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2009.07.23
| 更新料（借家）
賃貸マンションの更新料は無効 京都地裁、全額返還命じる
首都圏などで慣行化している賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に計１１万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は２３日「消費者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。
原告側弁護団によると、更新料特約そのものを消費者契約法違反とした判決は初めて。同種訴訟では昨年１月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡している（大阪高裁で係争中）。
「入居後２年で賃料２カ月分」などの更新料特約のある物件は全国で１００万件以上とされ、今後の司法判断の行方により、不動産業界の動きにも影響を与えそうだ。
辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がない、とした。
さらに「入居者が契約書で特約を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ていない限り、入居者の利益を一方的に害する」と判断。特約を無効と結論付けた。
原告は京都市のマンションに入居していた男性。判決によると、男性は２００６年４月に入居し、０８年１月の契約更新時に、更新料として賃料２カ月分にあたる約１１万円を支払ったが、５月に賃貸契約を解約、退去した。
2009/07/23 【共同通信】
京都地裁（２００９年７月２３日判決） 判決全文
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2009.07.23
| 更新料（借家）
判例紹介
（裁判要旨）
相手方らが立入禁止等と記載した看板を被告人方建物に取り付けようとした際にこれを阻止するために被告人が行った暴行について,相手方らの行為は被告人らの建物に対する共有持分権,賃借権等を侵害するとともに,その業務を妨害し,名誉を害するものである上,相手方らは以前から継続的に被告人らの上記権利等を実力で侵害する行為を繰り返していた一方,上記暴行の程度は軽微であるなどの本件事実関係の下においては,正当防衛が成立するとされた事例
最高裁判所第一小法廷 平成21年07月16日判決 （平成20(あ)1870）
主 文
原判決及び第１審判決を破棄する。
被告人は無罪。
理 由
弁護人鶴敍の上告趣意は，事実誤認，単なる法令違反の主張であって，刑訴法４０５条の上告理由に当たらない。
しかし，所論にかんがみ職権をもって調査すると，原判決及び第１審判決は，刑訴法４１１条１号，３号により破棄を免れない。その理由は，以下のとおりである。
１ 本件公訴事実の要旨は，「被告人は，平成１８年１２月２２日午後７時２０分ころ，広島市南区所在の被告人方前路上において，Ｂ（当時４８歳）に対し，その胸部等を両手で突く暴行を加えて同人を転倒させ，よって，加療約１週間を要する後頭部打撲等の傷害を負わせた。」というものである。第１審判決は，公訴事実に沿うＢの供述及びその場に居合わせたＣの供述に信用性を認め，公訴事実と同旨の犯罪事実を認定し，傷害罪の成立を認め，被告人を罰金１５万円に処した。
これに対し，被告人が控訴を申し立て，被告人は上記暴行を加えていないとして第１審判決の事実誤認を主張した。原判決は，要旨以下のような理由により，被告人について傷害罪が成立するとした第１審判決は事実を誤認したものであるとして，これを破棄した上，被告人がＢに対してその胸部等を両手で突いて転倒させる暴行（以下「本件暴行」という。）を加えたという暴行罪の限度で事実を認定し，被告人を科料９９００円に処した。すなわち，原判決は，本件暴行を否定する被告人及びその夫Ｄ（以下「Ｄ」という。）の各供述を信用することはできないとする一方，Ｂが勤務する株式会社Ｅ不動産と，被告人，Ｄ及び被告人が代表取締役を務める有限会社Ｆ宅建との間で，上記被告人方住居兼事務所（登記上は倉庫・事務所。以下「本件建物」という。）の使用方法等をめぐる民事上の紛争が生じており，Ｂが被告人を不利な立場に陥れることによりＥ不動産を上記紛争において有利な立場に導こうという意図を有していた可能性は否定し難いことを指摘した上，本件被害状況に関するＢの供述の信用性には相当の疑問があるとし，Ｃの上記供述と一致する点については信用できるものの，転倒した際に地面で後頭部を打ったとする点については信用できず，Ｂに後頭部打撲等の傷害が生じた事実を認定することはできないとした。
２ 原判決の認定及び記録によれば，本件の事実関係は次のとおりである。
(1) 本件建物及びその敷地は，Ｄの亡父が所有していたところ，その持分の一部は，同人から贈与又は相続により取得した者を経て，Ｅ不動産が強制競売又は売買により取得した。本件当時，登記上，本件建物については，Ｄ及びＥ不動産がそれぞれ２分の１ずつの持分を有する一方，その敷地については，Ｅ不動産，被告人，Ｄほかが共有しており，そのうちＥ不動産は２６４分の８３の持分を有していた。Ｅ不動産は，これらの持分を平成１５年１２月ころまでに取得したものである。
(2) Ｆ宅建は，平成３年に本件建物の賃借人の地位を取得し，平成１７年９月，それまで他の会社に転貸されていた本件建物の明渡しを受けた。そして，Ｆ宅建は，同年１０月ころ，建設会社に本件建物の原状回復及び改修の工事を請け負わせた。また，そのころ，被告人及びＤは，本件建物の一部に居住し始めるとともに，これをＦ宅建の事務所としても使用するようになった。ところが，その後，Ｅ不動産の関連不動産会社である株式会社Ｇの従業員が上記建設会社の作業員らに対して上記工事を中止するように申し入れ，同年１１月には，本件建物に取り付けられたばかりのサッシのガラス１０枚すべてをＥ不動産関係者が割るなどしたことから，上記建設会社は，工事を中止した。
そこで，Ｆ宅建は，同年１２月，改めて別の建設会社に上記工事の残工事を請け負わせたところ，Ｅ不動産の従業員であるＢがほとんど毎日工事現場に来ては，上記建設会社の作業員に対し，本件建物の工事差止めを求めて裁判で争っているから工事をしてはならない旨申し向けて威圧的に工事の中止を求め，その工事を妨害した。また，Ｅ不動産は，上記建設会社に対し，工事の中止を求める内容証明郵便を送付したり，Ｆ宅建から支払われる請負代金額の３倍の保証金を支払うので工事から手を引くよう求めたりし，上記建設会社がこれを断ると，Ｅ不動産関係者は，今後広島で無事に仕事をすることができると思うななどと申し向けて脅迫した。平成１８年に入ると，Ｂのほかにも，Ｅ不動産の従業員と称する者が，毎日，工事開始から終了まで本件建物前に車を止めて張り付き，作業員らにすごむなどしたため，上記建設会社も工事を中止した。
そして，Ｅ不動産は，その工事が続行されないように，本件建物の周囲に残っていた工事用足場をＧ名義で買い取った上，本件建物の入口付近に鉄パイプを何本も取り付けて出入り困難な状態とし，「足場使用厳禁」等と記載した看板を取り付けるなどした。その後も，Ｅ不動産関係者は，本件建物の前に車を止めて，Ｆ宅建を訪れる客に対して立入禁止である旨を告げるなどした。
また，Ｅ不動産は，同年１月ころ以降，建設業者が本件建物に立ち入らないようにするため，その立入りを禁止する旨表示した看板を本件建物の壁面等に取り付けたところ，被告人らに外されたりしたため，その都度，同様の看板を本件建物に取り付けることを七，八回繰り返した。
(3) 一方，Ｅ不動産は，平成１７年１１月，本件建物の２分の１の共有持分権に基づく妨害排除請求権を被保全権利として，Ｄ，被告人及びＦ宅建を相手方として，本件建物の増改築工事の中止及び続行禁止並びに明渡し断行を求める仮処分を申し立てたが，却下され，即時抗告を申し立てた。広島高等裁判所は，平成１８年９月，Ｆ宅建はＥ不動産が本件建物の持分を取得する以前から本件建物について賃借権を有しており，Ｄは本件建物の共有持分権を有し，被告人はＦ宅建の代表者又はＤの妻として本件建物を占有しているから，Ｅ不動産は，Ｆ宅建に対しても，Ｄ及び被告人に対しても，本件建物の明渡しを請求できない旨，Ｆ宅建は賃貸借契約において本件建物の大修繕や改良工事の権限が与えられているから，Ｅ不動産はＦ宅建による工事の中止や続行禁止を求めることもできない旨判示して，Ｅ不動産の上記即時抗告を棄却し，これが確定した。
(4) Ｂは，平成１８年１２月２０日に本件建物の壁に取り付けた立入禁止の看板の一部が同月２１日朝にはがされたりちぎられたりし，同日夜にはなくなっているのを発見したので，同月２２日午後７時１０分ころ，立入禁止の看板３枚を本件建物に取り付けるため，看板製作・取付会社の取締役であるＣ及び同社従業員のＨほか１名と共に本件建物前に行った。Ｂの依頼により，Ｃ及びＨは，立入禁止の看板１枚（以下「本件看板」という。）を自動車から下ろし，その裏面全面に接着剤であるコーキングを付け，はしごを本件建物西側の壁面に立て掛けるなど，本件看板を取り付ける作業を開始した。
本件看板は，縦９１cm，横１１９．９cm，厚さ０．３cm，重さ２．５kgのものであり，「立入禁止 広島地方裁判所においてＤ，ＡおよびＦ宅建と係争中のため本件建物への立入を禁ずる。所有者株式会社Ｅ不動産」等と記載され，「立入禁止」の文字は赤色で他の文字より大きく，「広島地方裁判所」及び「係争中」の文字もそれぞれ赤色で表示され，その他の文言は黒色で表示されている（なお，Ｅ不動産が，Ｆ宅建及びＤを被告として，本件建物について共有物分割訴訟等を提起したのは，平成１９年１月１１日になってからである。）。
また，本件建物は，その西側が南北方向に走る市道に面し，その境界から約２ｍ離れて建てられており，その西壁は南北の長さが約１８ｍある。上記市道は車道幅員が約５ｍであり，その東側には幅員約１．９ｍの歩道が設けられている。上記市道は，夜間，交通が閑散である。
(5) 前記のとおりＣらが本件看板を本件建物の壁面に取り付ける作業を開始したところ，被告人及びＤがやってきて，何をするんだなどと大声で怒鳴り，被告人は，Ｃの持っていた本件看板を強引に引っ張って取り上げ，裏面を下にして，本件建物西側敷地と上記歩道にまたがる地面へ投げ付け，その上に乗って踏み付けた。
Ｂは，被告人が本件看板から降りた後，これを持ち上げ，コーキングの付いた裏面を自らの方に向け，その体から前へ１０cmないし１５cm離して本件看板を両手で持ち，付けてくれと言ってこれをＣに渡そうとした。そこで，被告人は，これを阻止するため，Ｂに対し，上記市道の車道の方に向かって，その胸部を両手で約１０回にわたり押したところ，Ｂは，約２ｍ後退し，最後に被告人がＢの体を右手で突いた際，本件看板を左前方に落として，背中から落ちるように転倒した（本件暴行）。
なお，Ｂが被告人に押されて後退し，転倒したのは，被告人の力のみによるものではなく，Ｂが大げさに後退したことと本件看板を持っていたこととがあいまって，バランスを崩したためである可能性が否定できない。
(6) Ｂは，本件当時４８歳で，身長約１７５cmの男性であり，被告人は，本件当時７４歳で，身長約１４９cmの女性である。被告人は，本件以前に受けた手術の影響による右上肢運動障害のほか，左肩関節運動障害や左肩鎖関節の脱臼を有し，要介護１の認定を受けていた。
３ 原判決は，本件暴行につき被告人を有罪とした上で，被告人はＢらによる本件看板の設置を阻止しようとして本件暴行に及んだものであるが，前記２(3)のとおり即時抗告棄却決定においてＥ不動産が被告人らに対して本件建物の明渡しや工事の中止等を求める権利がない旨判断されていること等からすれば，Ｂが本件看板を本件建物に設置することは，違法な行為であって，従前の経緯等をも考慮すると，嫌がらせ以外の何物でもないというべきであるとし，Ｂによる違法な嫌がらせが本件の発端となったことは，刑の量定に当たって十分考慮しなければならない旨判示し，前記１のとおり，被告人を科料９９００円に処した。
４ 所論は，仮に被告人による本件暴行があったとしても，それは正当防衛に当たる旨主張する。
そこで，前記２の事実関係を踏まえて検討するに，Ｂらが立入禁止等と記載した本件看板を本件建物に設置することは，被告人らの本件建物に対する前記２(3)の共有持分権，賃借権等を侵害するとともに，Ｆ宅建の業務を妨害し，被告人らの名誉を害するものといわなければならない。そして，Ｂの依頼を受けたＣらは，本件建物のすぐ前において本件看板を取り付ける作業を開始し，被告人がこれを取り上げて踏み付けた後も，Ｂがこれを持ち上げ，付けてくれと言ってＣに渡そうとしていたのであるから，本件暴行の際，Ｂらはなおも本件看板を本件建物に取り付けようとしていたものと認められ，その行為は，被告人らの上記権利や業務，名誉に対する急迫不正の侵害に当たるというべきである。
そして，被告人は，ＢがＣに対して本件看板を渡そうとしたのに対し，これを阻止しようとして本件暴行に及び，Ｂを本件建物から遠ざける方向に押したのであるから，Ｂらによる上記侵害から被告人らの上記権利等を防衛するために本件暴行を行ったものと認められる。
さらに，Ｂらは，前記２(2)及び(4)のとおり，本件建物のガラスを割ったり作業員を威圧したりすることによって被告人らが請け負わせた本件建物の原状回復等の工事を中止に追い込んだ上，本件建物への第三者の出入りを妨害し，同(3)の即時抗告棄却決定の後においても，立入禁止等と記載した看板を本件建物に設置するなど，本件以前から継続的に被告人らの本件建物に対する権利等を実力で侵害する行為を繰り返しており，本件における上記不正の侵害はその一環をなすものである。
一方，被告人とＢとの間には同(6)のような体格差等があることや，同(5)のとおりＢが後退して転倒したのは被告人の力のみによるものとは認め難いことなどからすれば，本件暴行の程度は軽微なものであったというべきである。そうすると，本件暴行は，被告人らの主として財産的権利を防衛するためにＢの身体の安全を侵害したものであることを考慮しても，いまだＢらによる上記侵害に対する防衛手段としての相当性の範囲を超えたものということはできない。
以上によれば，本件暴行については，刑法３６条１項の正当防衛として違法性が阻却されるから，これに正当防衛の成立を認めなかった原判決は，事実を誤認したか，同項の解釈適用を誤ったものといわざるを得ない。
５ 以上のとおり，公訴事実につき被告人を有罪とした原判決及び第１審判決は，いずれも判決に影響を及ぼすべき法令違反ないし重大な事実誤認があり，これを破棄しなければ著しく正義に反するものと認められる。そして，本件については，訴訟記録並びに原裁判所及び第１審裁判所において取り調べた証拠によって直ちに判決をすることができるものと認められるので，被告人に対し無罪の言渡しをすべきである。
よって，刑訴法４１１条１号，３号，４１３条ただし書，４１４条，４０４条，３３６条により，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
検察官野々上尚 公判出席
（裁判長裁判官 宮川光治 裁判官 甲斐中辰夫 裁判官 涌井紀夫 裁判官 櫻井龍子 裁判官 金築誠志）
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2009.07.21
| 借地借家法・民法
判例紹介
(裁判要旨)
１ 担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた場合における担保不動産の収益に係る給付を求める権利の帰属
２ 抵当不動産の賃借人が,担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後に,抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することの可否
最高裁判所第二小法廷平成21年07月03日判決、事件番号・平成19(受)1538）
主 文
原判決のうち，上告人敗訴部分を破棄する。
前項の部分につき，被上告人の控訴を棄却する。
控訴費用及び上告費用は被上告人の負担とする。
理 由
上告代理人平出晋一ほかの上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）について
１ 本件は，建物についての担保不動産収益執行の開始決定に伴い管理人に選任された被上告人が，上記建物の一部を賃料月額７００万円（ほかに消費税相当額３５万円）で賃借している上告人に対し，平成１８年７月分から平成１９年３月分までの９か月分の賃料合計６３００万円及び平成１８年７月分の賃料７００万円に対する遅延損害金の支払を求める事案である。上告人は，上記賃貸借に係る保証金返還債権を自働債権とする相殺の抗弁を主張するなどして，被上告人の請求を争っている。
２ 原審の適法に確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
(1) 第１審判決別紙物件目録記載２の建物（以下「本件建物」という。）の過半数の共有持分を有するＡ株式会社（以下「Ａ」という。）は，平成９年１１月２日，上告人との間で，本件建物の１区画を次の約定で上告人に賃貸する契約を締結し，同区画を上告人に引き渡した。
ア 期 間 ２０年間
イ 賃 料 月額７００万円（ほかに消費税相当額３５万円）
毎月末日までに翌月分を支払う。
ウ 保証金 ３億１５００万円（以下「本件保証金」という。）
賃貸開始日から１０年が経過した後である１１年目から１０年間にわたり均等に分割して返還する。
エ 敷 金 １億３５００万円
上記区画の明渡し時に返還する。
(2) Ａは，上記契約の締結に際し，上告人から，本件保証金及び敷金として合計４億５０００万円を受領した。
(3) Ａは，平成１０年２月２７日，本件建物の他の共有持分権者と共に，Ｂのために，本件建物につき，債務者をＡ，債権額を５億５０００万円とする抵当権（以下「本件抵当権」という。）を設定し，その旨の登記をした。
(4) Ａは，平成１１年６月２２日，上告人との間で，Ａが他の債権者から仮差押え，仮処分，強制執行，競売又は滞納処分による差押えを受けたときは，本件保証金等の返還につき当然に期限の利益を喪失する旨合意した。
(5) Ａは，平成１８年２月１４日，本件建物の同社持分につき甲府市から滞納処分による差押えを受けたことにより，本件保証金の返還につき期限の利益を喪失した。
(6) 本件建物については，平成１８年５月１９日，本件抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定（以下「本件開始決定」という。）があり，被上告人がその管理人に選任され，同月２３日，本件開始決定に基づく差押えの登記がされ，そのころ，上告人に対する本件開始決定の送達がされた。
(7) 上告人は，平成１８年７月から平成１９年２月までの間，毎月末日までに，各翌月分である平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料の一部弁済として各３６７万５０００円の合計２９４０万円（消費税相当額１４０万円を含む額）を被上告人に支払った（以下，これらの弁済を「本件弁済」と総称する。）。
(8) 上告人は，Ａに対し，平成１８年７月５日，本件保証金返還残債権２億９２９５万円を自働債権とし，平成１８年７月分の賃料債権７３５万円（消費税相当額３５万円を含む額）を受働債権として，対当額で相殺する旨の意思表示をし，さらに，平成１９年４月２日，本件保証金返還残債権２億８５６０万円を自働債権とし，平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料残債権各３６７万５０００円の合計２９４０万円（消費税相当額１４０万円を含む額）を受働債権として，対当額で相殺する旨の意思表示をした（以下，これらの相殺を「本件相殺」と総称し，その受働債権とされた賃料債権を「本件賃料債権」と総称する。）。
３ 原審は，上記事実関係の下において，次のとおり判断して，平成１８年７月分の賃料７００万円（以下，いずれも消費税相当額を含まない額である。）及び平成１８年８月分から平成１９年３月分までの８か月分の賃料の本件弁済後の残額２８００万円の合計３５００万円並びに平成１８年７月分の賃料７００万円に対する遅延損害金の支払を求める限度で被上告人の請求を認容した。
(1) 本件相殺の自働債権とされた本件保証金返還残債権はＡに対するものであるのに対し，本件開始決定の効力が生じた後に発生した支分債権である本件賃料債権は，その管理収益権を有する管理人である被上告人に帰属するものであって，民法５０５条１項所定の相殺適状にあったとはいえないから，本件相殺は効力を生じない。
(2) 仮にそうでないとしても，本件相殺の意思表示の相手方となるのは本件賃料債権について管理収益権を有する被上告人のみであり，管理収益権を有しないＡに対する相殺の意思表示をもって民法５０６条１項所定の相手方に対する意思表示があったとはいえないから，本件相殺は効力を生じない。
４ しかしながら，原審の上記判断はいずれも是認することができない。その理由は，次のとおりである。
(1) 担保不動産収益執行は，担保不動産から生ずる賃料等の収益を被担保債権の優先弁済に充てることを目的として設けられた不動産担保権の実行手続の一つであり，執行裁判所が，担保不動産収益執行の開始決定により担保不動産を差し押さて所有者から管理収益権を奪い，これを執行裁判所の選任した管理人にゆだねることをその内容としている（民事執行法１８８条，９３条１項，９５条１項）。管理人が担保不動産の管理収益権を取得するため，担保不動産の収益に係る給付の目的物は，所有者ではなく管理人が受領権限を有することになり，本件のように担保不動産の所有者が賃貸借契約を締結していた場合は，賃借人は，所有者ではなく管理人に対して賃料を支払う義務を負うことになるが（同法１８８条，９３条１項），このような規律がされたのは，担保不動産から生ずる収益を確実に被担保債権の優先弁済に充てるためであり，管理人に担保不動産の処分権限まで与えるものではない（同法１８８条，９５条２項）。
このような担保不動産収益執行の趣旨及び管理人の権限にかんがみると，管理人が取得するのは，賃料債権等の担保不動産の収益に係る給付を求める権利（以下「賃料債権等」という。）自体ではなく，その権利を行使する権限にとどまり，賃料債権等は，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後も，所有者に帰属しているものと解するのが相当であり，このことは，担保不動産収益執行の開始決定が効力を生じた後に弁済期の到来する賃料債権等についても変わるところはない。
そうすると，担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後も，担保不動産の所有者は賃料債権等を受働債権とする相殺の意思表示を受領する資格を失うものではないというべきであるから（最高裁昭和３７年（オ）第７４３号同４０年７月２０日第三小法廷判決・裁判集民事７９号８９３頁参照），本件において，本件建物の共有持分権者であり賃貸人であるＡは，本件開始決定の効力が生じた後も，本件賃料債権の債権者として本件相殺の意思表示を受領する資格を有していたというべきである。
(2) そこで，次に，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後において，担保不動産の賃借人が，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるかという点について検討する。被担保債権について不履行があったときは抵当権の効力は担保不動産の収益に及ぶが，そのことは抵当権設定登記によって公示されていると解される。そうすると，賃借人が抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権については，賃料債権と相殺することに対する賃借人の期待が抵当権の効力に優先して保護されるべきであるから（最高裁平成１１年（受）第１３４５号同１３年３月１３日第三小法廷判決・民集５５巻２号３６３頁参照），担保不動産の賃借人は，抵当権に基づく担保不動産収益執行の開始決定の効力が生じた後においても，抵当権設定登記の前に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし，賃料債権を受働債権とする相殺をもって管理人に対抗することができるというべきである。本件において，上告人は，Ａに対する本件保証金返還債権を本件抵当権設定登記の前に取得したものであり，本件相殺の意思表示がされた時点で自働債権である上告人のＡに対する本件保証金返還残債権と受働債権であるＡの上告人に対する本件賃料債権は相殺適状にあったものであるから，上告人は本件相殺をもって管理人である被上告人に対抗することができるというべきである。
(3) 以上によれば，被上告人の請求に係る平成１８年７月分から平成１９年３月分までの９か月分の賃料債権６３００万円は，本件弁済によりその一部が消滅し，その残額３５００万円は本件相殺により本件保証金返還残債権と対当額で消滅したことになる。
５ 以上と異なる原審の判断には判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決のうち上告人敗訴部分は破棄を免れない。そして，被上告人の請求を棄却した第１審判決は結論において正当であるから，上記部分につき被上告人の控訴を棄却することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 今井 功 裁判官 中川 了滋 裁判官 古田 佑紀 裁判官 竹内 行夫）
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2009.07.13
| 敷金（保証金）・原状回復
判例紹介
借家人から家主に対する修繕義務不履行による営業損害の賠償請求について、借家人が損害を避けることができたと考えられる時期以後の損害については認められないとされた事例 （最高裁平成２１年１月１９日判決 判例時報２０３２号４５頁）
（事案）
家主は借家人に対し、平成４年３月５日、賃料月額金２０万円、使用目的を店舗として、建物を賃貸した。
平成９年２月１２日、本件店舗の床上３０センチメートルから５０センチメートルまで浸水（本件事故という。）したため、カラオケ店の営業ができなくなった。借家人は家主に対し、修繕を求めたが、家主はこれに応じなかった。
（請求）
借家人は家主に対し、カラオケ営業ができなくなったとして、営業利益相当額の損害賠償の請求をした。
他方、家主は、修繕義務を否定し、賃料不払い等を理由として、建物賃貸借契約を解除し、建物明渡しの請求をした。
（原審名古屋高裁金沢支部判決）
家主の本件建物賃貸借契約解除は無効として、建物明渡請求を棄却するとともに、家主が修繕義務をつくさなかったためカラオケ店の営業ができなかったとして、本件事故の日の１か月後である平成９年３月１２日から平成１３年８月１１日まで４年５か月間の得べかりし営業利益３１０４万２６０７円の損害賠償の請求を認めた。家主から上告申立て。
（最高裁判決）
これに対し、最高裁は、
�）楫鐡絞泙蕨卦牴修靴涜腟�模な改修を必要としていたので、賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続しえたとは考えられないこと、
��家主から賃貸借契約解除の意思表示がされて、本件事故から１年７ヶ月経過後に本件損害賠償請求訴訟を起こした時点では営業再開の実現可能性が乏しいものとなっていたこと、
��借家人が本件建物以外の場所でカラオケ営業を行うことができないとは考えられないことを理由に、
カラオケ店の営業を別の場所で再開させる措置を執ることなく発生した損害の全てを家主に請求することは条理上認められないとし、借家人が別の場所でカラオケ店を再開できたと解される時期以降における損害は通常生ずべき損害に当たらないと判示して、原判決を破棄し、名古屋高等裁判所に差し戻した。
（短評）
本判決は、営業損害の範囲について、民法第４１６条１項に定める通常生ずべき損害の限度で認めるとしたものであり、借家人に対し厳しいものがあるが、実務上、意義をもつものである。
（2009.07.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
最高裁平成２１年１月１９日判決 全文
＜参考＞
民法
（損害賠償の範囲）
第４１６条 債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。
２ 特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。
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2009.07.10
| 修理･改装（借家）
判例紹介
（裁判概要）
本件本訴請求は、賃貸借契約に基づき上告人Y1（賃貸人＝事業協同組合）から建物の引渡しを受けてカラオケ店を営業していた被上告人（賃借人＝カラオケ店）が、同建物に発生した浸水事故により同建物で営業することができなかったことによる営業利益喪失の損害を受けたなどと主張して、Y1（賃貸人）に対して債務不履行又は瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求めた。また、Y1（賃貸人＝事業協同組合）の代表者として同建物の管理に当たっていた上告人Y2（事業協同組合の代表者）に対して民法709条又は中小企業等協同組合法38条の2第2項に基づく損害賠償を求めるものである。
本件反訴請求は、Y1（賃貸人＝事業協同組合）が、上記賃貸借契約は解除により終了したなどと主張して、被上告人（賃借人＝カラオケ店）に対して同建物の明渡し等を求めるものである。
（裁判要旨）
店舗の賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行により被った営業利益相当の損害について、賃借人が損害を回避又は減少させる措置を執ることができたと解される時期以降は被った損害のすべてが民法416条1項にいう通常生ずべき損害に当たるということはできないとされた事例 （最高裁平成２１年１月１９日判決 事件番号/平成19(受)102 ）
主 文
１ 原判決のうち，被上告人の本訴請求に関する部分を破棄する。
２ 前項の部分につき，本件を名古屋高等裁判所に差し戻す。
３ 上告人Ｙ1 の反訴請求に関する上告を棄却する。
４ 前項に関する上告費用は同上告人の負担とする。
理 由
上告代理人三宅弘，同牧田潤一朗の上告受理申立て理由第４の２及び３について
１ 本件本訴請求は，賃貸借契約に基づき上告人Ｙ1 （以下「Ｙ1 」という。）から建物の引渡しを受けてカラオケ店を営業していた被上告人が，同建物に発生した浸水事故により同建物で営業することができなかったことによる営業利益喪失の損害を受けたなどと主張して，Ｙ1 に対して債務不履行又は瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求めるとともに，Ｙ1 の代表者として同建物の管理に当たっていた上告人Ｙ2 に対して民法７０９条又は中小企業等協同組合法３８条の２第２項（平成１７年法律第８７号による改正前のもの。以下同じ。）に基づく損害賠償を求めるものであり，本件反訴請求は，Ｙ1 が，上記賃貸借契約は解除により終了したなどと主張して，被上告人に対して同建物の明渡し等を求めるものである。
２ 原審の確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
(1) 被上告人は，カラオケ店などの経営を業とする株式会社である。
Ｙ1は，中小企業等協同組合法に基づいて設立された事業協同組合であり，昭和４２年１０月１日，原判決別紙物件目録１記載の建物（以下「本件ビル」という。）を建築し，その所有権を取得した。なお，Ｙ1 は，平成８年８月３１日，総会の決議により解散し，その代表理事であった上告人Ｙ2 がＹ1 の清算人に就任した。
(2) Ｙ1 は，被上告人に対し，平成４年３月５日，期間を平成５年３月４日まで，賃料を月額２０万円，使用目的を店舗として，本件ビルの地下１階にある原判決別紙物件目録２記載の建物部分（以下「本件店舗部分」という。）を貸し渡した（以下，この契約を「本件賃貸借契約」という。）。本件賃貸借契約は，その後，平成５年３月５日に期間を平成６年３月４日まで，平成６年３月５日に期間を平成７年３月４日までとしてそれぞれ更新され，同日に賃貸借期間が満了したが，その継続に関する協議が成立しないまま，被上告人は本件店舗部分でのカラオケ店営業を継続した。
(3) 本件ビルにおいては，平成４年９月ころから，本件店舗部分に浸水が頻繁に発生し，本件ビル３階のトイレの水が止まらなかったことがその原因であったこともあるが，本件店舗部分７号室横からの浸水のように浸水の原因が判明しない場合も多かった。
(4) 平成９年２月１２日，本件ビル地下１階に設置された浄化槽室排水ピット内の排水用ポンプの制御系統の不良又は一時的な故障が原因となって，本件店舗部分８号室脇の洗面台の排水管の床面との継ぎ目部分等から汚水が噴き出し，また，７号室からも出水し，本件店舗部分が床上３０〜５０ｃｍまで浸水した（以下「本件事故」という。）。本件ビルの地下１階では，同月１７日にも同様の場所から汚水が出水し，同程度に本件店舗部分が浸水した。被上告人は，本件事故以降，本件店舗部分でのカラオケ店の営業ができなくなった。
(5) Ｙ1 は，平成９年２月１８日付け書面をもって，被上告人に対し，本件ビルの老朽化等を理由として，本件賃貸借契約を解除し，明渡しを求める旨の意思表示をし，同書面は，そのころ被上告人に到達した。上告人Ｙ 2は，本件事故直後より，被上告人からカラオケ店の営業を再開できるように本件ビルを修繕するよう求められていたが，これに応じず，上記解除により本件賃貸借契約は即時解除されたと主張して，被上告人に対して本件店舗部分からの退去を要求し，本件ビル地下１階部分の電源を遮断するなどした。
(6) 本件ビルについては，平成９年１月，調査会社により，大規模改装に向けての設備及び建物状態の調査が実施されたが，そのビル診断報告書には，�‥典だ瀏�については，今後思わぬ事故等の発生が懸念され，改装後の電力需要に合わせて全体的に更新する必要がある，��給水設備は，全体的にさびによる腐食が進行しており，このまま使用すると漏水の懸念があり，周辺機器も含めて継続使用が難しい状態と判断される，�Ｇ喊綫瀏�については，排水配管は全体的に更新する必要があると判断され，その他汚水配管，排水槽等は改装時に調査の上，その仕様に合わせた改修及び清掃等が必要と思われるなどと記載されていた。
このように，本件ビルは，本件事故前，老朽化により大規模な改装とその際の設備の更新の必要があったが，直ちに大規模な改装及び設備の更新をしなければ当面の利用に支障が生じるものではなく，本件店舗部分を含めて朽廃等の事由による使用不能の状態にはなっていなかった。
(7) 被上告人は，本件店舗部分における営業再開のめども立たないため，平成１０年９月１４日，Ｙ 1は被上告人の営業が再開できるように本件ビルを修繕すべき義務（以下「本件修繕義務」という。）があるのに履行しないなどと主張して，営業利益喪失等による損害賠償を求める本件本訴を提起した。これに対し，Ｙ1は，本件修繕義務の存在を否定し，さらに，被上告人に対し，平成１１年９月１３日，賃料不払等を理由として本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をし，本件店舗部分の明渡しを求めた。
(8) 被上告人は，平成９年５月２７日，本件事故によるカラオケセット等の損傷に対し，Ａとの間で設備什器を目的として締結していた保険契約に基づき，損害保険金として３１０９万６９４６円，臨時費用保険金として５００万円，取片付費用保険金として１０１万９７００円の支払を受けたが，これらの保険金の中には営業利益損失に対するものは含まれていなかった。
３ 原審は，Ｙ1 により行われた本件賃貸借契約解除の意思表示はいずれも無効であるとして，Ｙ 1の被上告人に対する建物明渡等反訴請求を棄却するとともに，次のとおり判示して，被上告人の上告人らに対する損害賠償請求を一部認容すべきものとした。
(1) Ｙ1 は，被上告人に対し，本件事故後も引き続き賃貸人として本件店舗部分を使用収益させるために必要な修繕義務を負担しているにもかかわらず，その義務を尽くさなかった。また，上告人Ｙ2には，本件修繕義務の不履行について，Ｙ 1の代表者としての職務を行うにつき中小企業等協同組合法３８条の２第２項所定の重大な過失があったというべきである。
(2) 被上告人は，本件事故の日から本件店舗部分でのカラオケ店営業ができなかったから，上告人らに対し，本件事故の日の１か月後である平成９年３月１２日から被上告人の求める損害賠償の終期である平成１３年８月１１日までの４年５か月間の得べかりし営業利益３１０４万２６０７円（１年間７０２万８５１５円）を喪失したことによる損害賠償を請求する権利を有する。
４ しかしながら，本件事故の日の１か月後である平成９年３月１２日から平成１３年８月１１日までの間の営業利益の喪失による損害につきそのすべての賠償を請求する権利があるとする原審の上記３(2)の判断は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
(1) 事業用店舗の賃借人が，賃貸人の債務不履行により当該店舗で営業することができなくなった場合には，これにより賃借人に生じた営業利益喪失の損害は，債務不履行により通常生ずべき損害として民法４１６条１項により賃貸人にその賠償を求めることができると解するのが相当である。
(2) しかしながら，前記事実関係によれば，本件においては，�（神�４年９月ころから本件店舗部分に浸水が頻繁に発生し，浸水の原因が判明しない場合も多かったこと，�∨楫錺咼襪蓮に楫鏤�故時において建築から約３０年が経過しており，本件事故前において朽廃等による使用不能の状態にまでなっていたわけではないが，老朽化による大規模な改装とその際の設備の更新が必要とされていたこと，��Ｙ 1は，本件事故の直後である平成９年２月１８日付け書面により，被上告人に対し，本件ビルの老朽化等を理由に本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をして本件店舗部分からの退去を要求し，被上告人は，本件店舗部分における営業再開のめどが立たないため，本件事故から約１年７か月が経過した平成１０年９月１４日，営業利益の喪失等について損害の賠償を求める本件本訴を提起したこと，以上の事実が認められるというのである。これらの事実によれば，Ｙ1 が本件修繕義務を履行したとしても，老朽化して大規模な改修を必要としていた本件ビルにおいて，被上告人が本件賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続し得たとは必ずしも考え難い。また，本件事故から約１年７か月を経過して本件本訴が提起された時点では，本件店舗部分における営業の再開は，いつ実現できるか分からない実現可能性の乏しいものとなっていたと解される。他方，被上告人が本件店舗部分で行っていたカラオケ店の営業は，本件店舗部分以外の場所では行うことができないものとは考えられないし，前記事実関係によれば，被上告人は，平成９年５月２７日に，本件事故によるカラオケセット等の損傷に対し，合計３７１１万６６４６円の保険金の支払を受けているというのであるから，これによって，被上告人は，再びカラオケセ
ット等を整備するのに必要な資金の少なくとも相当部分を取得したものと解される。
そうすると，遅くとも，本件本訴が提起された時点においては，被上告人がカラオケ店の営業を別の場所で再開する等の損害を回避又は減少させる措置を何ら執ることなく，本件店舗部分における営業利益相当の損害が発生するにまかせて，その損害のすべてについての賠償を上告人らに請求することは，条理上認められないというべきであり，民法４１６条１項にいう通常生ずべき損害の解釈上，本件におい
て，被上告人が上記措置を執ることができたと解される時期以降における上記営業利益相当の損害のすべてについてその賠償を上告人らに請求することはできないというべきである。
(3) 原審は，上記措置を執ることができたと解される時期やその時期以降に生じた賠償すべき損害の範囲等について検討することなく，被上告人は，本件修繕義務違反による損害として，本件事故の日の１か月後である平成９年３月１２日から本件本訴の提起後３年近く経過した平成１３年８月１１日までの４年５か月間の営業利益喪失の損害のすべてについて上告人らに賠償請求することができると判断したのであるから，この判断には民法４１６条１項の解釈を誤った違法があり，その違法が判決に影響を及ぼすことは明らかである。
５ 以上によれば，上記と同旨をいう論旨は理由があり，原判決は破棄を免れない。そこで，上告人らが賠償すべき損害の範囲について更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
なお，Ｙ1 の反訴請求に関する上告については，上告受理申立て理由が上告受理の決定において排除されたので，棄却することとする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 中川 了滋 裁判官 今井 功 裁判官 古田 佑紀）
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2009.07.09
| 修理･改装（借家）
（問） 地主代理人の弁護士から突然内容証明郵便が送られてきた。
「今後も借地契約書の作成に応じて頂けない場合は、借地契約を解除致します。なお、本件土地の借地契約については、存続期間を定めていませんでしたので、旧借地法に従い、平成２２年に期間が満了致しますので、平成２２年１２月末日までに建物を収去して土地を明渡して下さい」という趣旨のものであった。
地主と借地契約書を作成せずに、口約束で昭和２５年から借地をしている。借地の更新は法定更新を選択し、契約を継続してきた。
「平成２２年が期間満了」という地主側の主張は間違いだと思うのだが・・・・。また、今後も契約書作成に協力しなくても問題はないのか。
（答） 借地契約は､貸主と借主が建物所有の目的で所定の土地を賃料､期間､その他の条件を定めて賃借することに合意すれば､それで契約は成立する。この合意には特定の方式はなく､口約束であっても立派に契約は成立する。契約書は､契約内容の証拠資料であって､契約の成立要件ではない。
だが､貸主と借主の間で或る事柄について争いが生じた場合に双方が自分の主張が正しいことを証明しなかればならない。例えば増改築禁止特約とか､賃借期間等で争いになった場合は、その契約内容を証明する証拠資料が契約書ということになる。
契約書が無い場合は､契約書以外の資料で契約内容を立証することになる。例えば､証人､地代領収書､手紙・手帳・日記・家計簿、の記述・記録等で証明することになる。
今回の借地の契約内容で借地人側からの存続期間の立証は必要がない。なぜならば、地主側が弁護士が内容証明郵便で「借地契約については、存続期間を定めていませんでしたので、」と記述しているので、《存続期間を定めなかった契約》ということが証明されているからだ。
借地契約で借地権の存続期間を定めなかった場合は､借地法２条１項の規定で､借地権の存続期間は、堅固な建物については６０年､その他の建物については３０年と法定している。
従って、木造建物は､その他の建物の範疇になるので､昭和２５（1950）年から昭和５５（1980）年の３０年間が借地契約の存続期間になる。
そして、昭和５５（1980）年に借地法６条１項の規定（土地の継続使用による更新）よって２０年の存続期間で法定更新（第１回目）され、平成１２年（2000年）に再び借地法６条１項の規定によって借地期間２０年の法定更新（第２回目）がされている。
従って､借地契約は平成３２（2020）年まで存続することになる。その後も､建物が存在する限り借地の更新は継続する。
（＊）借地借家法施行前（平成４年８月１日）設定された借地契約の更新に関しては「なお従前の例による」（借地借家法附則６条）ことになっているので、更新に関しては旧借地法が適用されることになっている。
最後に、通常よく使用されている市販の借地契約書は、借地人義務や遵守事項を定めるのが主眼であって､借地人とって利益になる事柄は殆ど記載されていない。
従って､借地人側から契約書の作成を要望する利益は殆ど何も無いと言っても言い過ぎではない。また、地主が契約書の作成を請求しても、借地人はそのことに協力する義務はない。契約書の作成を拒否しても､それ自体問題が無いことを知っておくのは無駄ではない。
尚、借地の存続期間を地主側弁護士は次のように考えたと思われる。
即ち、木造建物の所有を目的とする借地権は存続期間が２０年である。従って、昭和２５年（1950年）の２０年後の昭和４５年（1970年）に第１回目の更新（法定更新）があり、更にその２０年後の平成２年（1990年）に２回目の更新（法定更新）がある。その２０年後の平成２２年（2010年）に借地期間の満了がある。このように考えて契約の解除予告をして来たものと推察できる。
＜参考 借地法 ＞
第２条 借地権の存続期間は、石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物の所有を目的とするものについては３０年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは借地権はこれによって消滅する。（朽廃規定）
２ 契約で堅固な建物について30年以上、その他の建物について20年以上の存続期間を定めたときは、借地権は前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。
第５条 当事者が契約を更新する場合においては、借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固な建物については３０年、その他の建物については２０年とする。この場合においては第２条第１項の但書の規定を準用する。（朽廃規定が適用される）
２ 当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定めに従う。
第６条 借地権者が借地権の消滅後土地の使用を継続する場合には、土地所有者が遅滞なく異議を述べないときは前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては前条第１項の規定を準用する。（注）
２ 前項の場合において建物があるときは土地所有者は第４条第１項の但書に規定する事由（土地所有者が自分でその土地を使用するなどの正当な事由）がない場合には異議を述べることができない。
（注） ⇒「借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固な建物については３０年、その他の建物については２０年とする」（第５条１項を準用）。第６条も朽廃規定が適用される。（東京・台東借地借家人組合）
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2009.07.08
| 契約・更新・特約
判例紹介
平成２０年３月２１日判決言渡 東京簡易裁判所
平成１９年(少コ)第３２０９号損害賠償請求事件（通常手続移行）
判 決
主 文
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求の趣旨
被告は原告に対し，金５９万８５００円及びこれに対する平成２０年１月１７日（訴状送達の日の翌日）から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 請求原因及び原告（会社）の主張の要旨
（１） 原告は，平成１９年８月２４日，訴外Ａから，被告マンションに隣接する下記の借地権付き建物（以下「原告建物」という。 ）を買い受けた。売買契約の際，原告建物に後記の被告マンションによるテレビの受信障害があることは，Ａないし不動産仲介業者から原告には告知されなかった。
記
所 在 東京都北区ａ町ｂ丁目ｃ番地
家屋番号 ｄ番ｅ
種 類 事務所 共同住宅
構 造 鉄骨造 陸屋根 ４階建 延床面積 m2335.8
昭和６３年２月２９日新築
（２） その後，被告マンションを原因とするテレビの受信障害が発生することが判明したため，管理会社である訴外株式会社Ｂに問い合わせたところ，原告建物が被告マンションによる受信障害の補償エリア内にあることがわかった。原告は被告（管理組合）に対し，受信障害を解消するための対応を依頼したが，被告は同年１１月１２日，対応できないとの回答をした。
（３） 原告建物の前所有者であるＡは，被告マンションの建設当時，受信障害について何らの説明も受けていない。原告建物はその所在地からして受信障害が発生する可能性が極めて高い地域にあり，被告は受信障害発生の有無を調査した上で，Ａにその結果を告知する義務があったのにこれを怠った。被告マンションの建設当時と現在では近辺の状況は大きく変容しているが，原告建物の受信障害は被告マンションが原因であることは間違いなく，被告は依然として受信障害対策を講じる義務を負っている。
（４） 原告の損害及び被告の責任
原告建物のテレビ受信障害を解消するための工事費用（地上デジタル放送の受信を前提とした見積）は５９万８５００円であり，これを被告マンションによる受信障害の損害賠償として請求する。
２ 被告（管理組合）の主張の要旨
（１） 被告マンション（１２階建て，高さ３６．６メートル）の建築主である訴外株式会社Ｃは，平成４年の建築当時，訴外Ｄ技術協会会員のＥ電設株式会社に「建造物によるテレビ受信障害調査報告書 」（乙１）を作成させ，テレビの受信障害が発生すると予測された地域の住民に対し建築主の費用負担で共同受信設備を設置し，従前どおりの地上アナログテレビ放送の電波を受信できるよう対策工事を行った（乙２，３）。
（２） 原告建物には前記の対策工事は行っておらず，この地域にケーブルテレビが導入されたのは平成８年になってからであることからすると（乙４，５），平成４年の被告マンション建築当時にはテレビの受信障害が発生していなかったものと推認される。
（３） 昭和５１年３月６日付け郵政省電波監理局長通達（乙６）によれば，共同受信施設が設置された後 新たに受信障害地域に家屋を建築するなどした 後， 「住者」が共同受信施設の利用を希望する場合は，設置者は後住者に対してこれを利用させることが望ましく，その場合の付加的設備（引込線，保安器，屋内配線等）の費用は後住者が負担するのが適当とされている。被告マンションの共同受信施設が設置された約１５年後に原告建物を購入した原告は前記の後住者にあたり，被告は原告が共同受信施設を利用することは許容するが，付加的設備の費用は原告が負担すべきである。
（４） 原告が主張する本件工事費用は，地上デジタル放送の受信を前提としたものであって（乙８） ，工事費用としては過大である。被告マンションによるテレビの受信障害対策工事は地上アナログテレビ放送を受信するためのものであって，地上アナログテレビ放送を受信するためには，共同受信設備から原告建物の保安器までの引込線をひく工事費用の５万７７５０円で足りる（乙９ ）。
３ 本件の争点
被告に，原告建物についてのテレビ受信障害対策工事ないしその費用負担の義務があるか。
第３ 当裁判所の判断
１ 認定事実
証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
（１） 被告マンションは平成４年に建築に着手され 平成５年９月頃完成した （甲４） 。建築当時，建築主がテレビ受信障害調査を行い，テレビの受信障害が発生すると予測された地域の住民に対しその費用負担で共同受信設備を設置し，従前どおりの地上アナログテレビ放送の電波を受信できるよう対策工事を行ったが，原告建物は対策工事の対象とはされなかった（乙１，２，３ ）。
（２） その後，平成９年９月２５日頃，原告建物の前所有者であるＡはＦ株式会社が運営するケーブルテレビに加入した（甲４，乙４，５）。
（３） 原告は，平成１９年８月２４日，Ａから被告マンションに隣接する原告建物を買い受けた。その際，原告はＡないし不動産仲介業者から受信障害の事実を知らされず，契約書，重要事項説明書等の関係書類にもその旨の記載はない（甲１，８，９ ）。
２ 被告のテレビ受信障害対策工事ないしその費用負担の義務
（１） 前記認定した事実に基づいて，まず被告マンション建設当時に原告建物に既に受信障害が発生していたかどうかについて検討する。前記の受信障害の調査結果に基づいて周辺建物に広く対策工事が行われたにもかかわらず，原告建物がその対象とされなかったことが認められる。また，原告建物の前所有者であるＡがケーブルテレビに加入した目的のひとつは，受信障害を解消するためであったと解することもできるが，その時期が被告マンション建設の約４年後である平成９年９月２５日頃であることからすると，その頃までの間は，Ａ及び原告建物の賃借人等からの受信障害のクレームはなく経過したものと推認される。これらの事実からすると，被告マンション建設当時においては，原告建物について対策工事による補償を必要とするほどの受信障害は発生していなかったと推認するのが相当であり，これを覆すに足りる証拠はない。したがって，建設当時において，被告に，原告建物のテレビ受信障害対策工事をする義務はなかったものと認められる。
（２） 被告マンション建設の約４年後である平成９年９月２５日頃までに，Ａがケーブルテレビ加入の必要を感じるに至った原因は，新たな建物の建築等による近辺の状況の変容が原因である可能性を否定できないというべきである。
（３） 以上の経過によれば，原告は，被告マンション建設後約４年あまり経過した時点から受信障害が発生し始めたと解される地域にある原告建物を，さらにその後約１０年経過した時点で購入した者であり，乙６号証の電波監理局長通達にいう「後住者」にあたると解するのが相当である。本件のようなテレビ受信障害を除去するための費用の公平負担の観点からすれば，後住者には受信障害の原因者が設置した共同受信施設の利用を無償で認め，同施設までのアクセスを確保するための引込線設置等の費用は，後住者が負担すべきであると解するのが相当である。そうすると，現時点においても被告に受信障害対策工事を行う義務はなく，共同受信施設までの引込線設置等の費用負担の義務もないと解される。
３ まとめ
以上によれば，原告主張の工事費用の当否を議論するまでもなく，被告の義務違反を理由とする原告の損害賠償請求を認めることはできない。よって，原告の請求は理由がないからこれを棄却することとして， 主文のとおり判決する。
東 京 簡 易 裁 判 所 民 事 第 ９ 室
藤 岡 謙 三裁 判 官
東京・台東借地借家人組合
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2009.07.01
| 借地借家法・民法
判例紹介
平成２０年１１月２７日判決言渡東京簡易裁判所
平成２０年（少エ）第２５号敷金返還請求事件
少 額異 議 判決
主 文
１ 原告と被告間の東京簡易裁判所平成２０年（少コ）第１４２０号敷金返還請求事件につき，同裁判所が平成２０年６月３０日言い渡した少額訴訟判決を次のとおり変更する。
２ 被告は，原告に対し，１１万０６４１円を支払え。
３ 原告のその余の請求を棄却する。
４ 訴訟費用は，異議申立ての前後を通じて，これを４分し，その３を被告の負担とし，その余を原告の負担とする。
事 実及 び 理由
第１請求
被告は，原告に対し，１４万５０００円を支払え。
第２事案の概要
１請求原因の要旨
原告は，被告との間で，平成１４年１１月２５日，東京都文京区ａｂ丁目ｃ番ｄ号所在Ａマンションｅ号室（以下「本件物件」という。）の賃貸借契約（以下「本件契約」という。）にかかる敷金契約を締結したが，平成１８年５月３１日本件契約終了により本件物件を明け渡したので，原告が被告に差し入れた敷金２９万円から平成１８年５月分の未払賃料１４万５０００円を控除した１４万５０００円の支払を求める。
２被告の異議申立ての理由及び主張の要旨
(1)少額訴訟手続の違法
被告は，異議申立ての理由として，本件少額訴訟判決は手続に違法があり全部不服であるとして，以下のとおり述べる。すなわち，上記判決は，被告が少額訴訟判決には応じられない旨表明していたにもかかわらず，これを無視して言い渡されたものである。また，被告が第一回口頭弁論期日において，少額訴訟は希望しない旨繰り返し陳述していたが，裁判官や司法委員に翻意を促されたほか，書記官はこのことを調書に記載せず，さらに裁判官は，被告の真意を承知しながら，当事者（素人）の無知に乗じて少額訴訟判決を言い渡したものである。これらは民訴法３１２条２項１，２号に該当し，直ちに取消しを免れない。そこで，違法，不当な手続によってなされた本件少額訴訟判決については，すべて取り消した上，民訴法３７３条３項４号により通常の手続に移行する決定を求める。
(2)遅延利息請求権との相殺（抗弁）
ア 本件契約により原告が支払うべき本件賃料は，月額１４万５０００円で毎月末日に翌月分支払の約定で（本件契約書３条１項），約定遅延利息は日歩２０銭（年７３％）と規定されている（本件契約書７条）。原告は平成１７年１１月分から賃料の支払をしなかったが，平成１８年４月２７日原告の親と思われる者から，平成１７年１１月分から平成１８年４月分までの未払賃料の元本及び同年４月６日本件契約解除後の賃料相当損害金の合計８７万円の支払がされた。
イ そこで，前記未払期間の賃料（ただし，平成１８年４月分は，本件契約解除日が平成１８年４月６日であることから，同日までの日割計算により２万９０００円）より生じた同月２７日までの遅延利息は，上記約定遅延利息の利率により算出すると，別紙遅延利息計算書１のとおり合計１７万１７９６円となる。したがって，原告が求める敷金残金１４万５０００円については，本件契約書８条３項第１文及び第２文に基づき，上記１７万１７９６円をもって対当額で相殺する旨の意思表示をする。
(3) 原状回復費用請求権との相殺（予備的抗弁）
ア 本件契約期間中，原告の居住・使用により，以下のとおり，本件物件が著しく損耗・毀損した。それらは，通常の使用では到底生じ得ない程度のもので，原告が賃借人としての善管注意義務に違反して生じさせたものであることは明らかである。
� ．�ロス（壁紙）及び床面フローリングに，家具の出入れの際に付いたと見られる大きな傷跡が残っていた。
�◆‐�が激しくささくれ，そのまま使用を継続することはできない状態であった。
�� 襖が一カ所大きく破れていた。
�ぁ．�ス台及びその周辺が焦げ，非常に汚れていて，これらは専門業者による特殊な工具を使わないと除去できない状態であった。
�ァ”澣鐡�のアルミサッシが黒ずみが激しく，非常に汚れており，通常の掃除では除去することは不可能で，専門業者に頼まないと除去できない状態であった。
�Α，修梁勝つ詑潦�始時には存在しなかった大小様々なキズが室内のいたるところに存在した。
イ したがって原告は，本件契約書１８条１項なお書き第１号及び第２号により，上記について原状に復すべき義務があったにもかかわらず，明渡しの際一切原状回復をしなかったので，被告において，以下のとおり損耗・毀損箇所を修繕し原状回復費用を支出した。
� ．�ロス（壁紙）張替え工事・・・・９万８０００円
�◆。達董淵�ッションフロア）工事・・・・１万８０００円
�� 畳表替え・・・・ ２万７０００円
�ぁ”酋餽�事（襖の張替え）・・・・１万００００円
�ァ〇┨�事・・・・１万９０００円
�Α．魯Ε好�リーニング（ガス台の汚れを特殊な工具を用いて除去，敷居のアルミサッシの汚れを専門業者により除去）・・・・ ３万８０００円
�А．魯Ε好�リーニング（通常の室内清掃のほか，換気扇・玄関・窓サッシ・ガラス・照明器具・ベランダ・エアコン等全般のクリーニング）・・・・１万００００円
�─‐綉��，覆い鍬Г両暖饑如ΑΑΑ� １万１０００円
・・・・合計 ２３万１０００円
ウ よって，被告は，前記原告が求める敷金残金１４万５０００円について，上記原状回復費用２３万１０００円をもって対当額で相殺する旨の意思表示をする。
３ 争 点
(1)本件未払賃料から生じた遅延利息について，約定利率を適用することの当否
(2)本件物件の原状回復に要した費用との相殺の当否
第３当裁判所の判断
１ 先ず，少額訴訟手続が違法であるとの異議理由については，本件少額訴訟の第一回口頭弁論期日において，冒頭裁判官が少額訴訟手続についての説明をし，それに対し被告から，少額訴訟手続は希望しない旨の意思表明もなく，通常訴訟手続へ移行する旨の申述がなかったため，少額訴訟手続で審理・裁判されたことは，当裁判所に顕著な事実である。したがって，本件少額訴訟手続が不当・違法であるとする被告の主張は当を得ず，その他の異議理由も相当とは認められない。
なお，少額訴訟における異議審は，少額訴訟の手続の特質を斟酌しつつ進められる最終審であり，民訴法３７９条２項が同３７３条３項４号を準用していないことからも，異議審においては，原則として，通常手続への移行決定はできないものと解される。
２ 争点(1) について
(1) 原告が被告との間で締結した本件契約に基づく賃料（月額１４万５０００円）について，平成１７年１１月分から平成１８年４月分までの支払をせず，原告の父親が被告に対し，原告に代わって，前記期間の未払賃料及び賃料相当損害金計８７万円を支払ったこと，及び本件契約書（第７条）には，約定遅延利息として日歩２０銭と規定されていることは，当事者間に争いがない。
(2) 被告は，本件契約書第７条に規定する遅延利息は，本件契約に基づく賃料不払の場合のペナルティーであることなどから，本件未払賃料に対する遅延利息の算出について同条の日歩２０銭の利率を適用している。これに対し，原告は，本件約定利率は，不当に高く公序良俗（民法９０条）に違反していること，消費者契約法１０条の趣旨に反し原告に一方的に不利益な規定であり有効とは認められない，と主張している。
(3) そこで判断するに，本件契約書（甲１）７条の遅延損害金の規定は，本件契約における消費者ともいうべき賃借人が，同契約に基づく賃料債務の支払を遅延した場合における損害賠償額の予定又は違約金の定めと解せられるところ，その場合は，遅延損害金の率の上限は年１４．６パーセントとし，それより高率の遅延損害金が定められている場合には，民法４２０条の規定にかかわらず，年１４．６パーセントを超える額の支払を請求することができず，その超過部分は無効と判断されるものである。それを前提に検討すると，被告本人尋問の結果によると，被告は原告を含め複数の者に少なくともある程度反復・継続的に居住物件を賃貸していることが認められ，消費者契約法にいういわゆる事業者とみることができる。そうすると，本件契約書７条に基づく日歩２０銭（年７３％）の遅延利息を求めるのは，通常の場合と比較して著しく高額で賃借人の予測をはるかに超える負担義務を課し，一方的に原告に不利益を強制することになるといえる。したがって，原告は，本件遅延利息として消費者契約法の規定する範囲で責任を負うものと解するのが相当であり，これに反する被告の主張は採用できない。
(4) 以上によれば，原告が支払義務を負う遅延利息は，別紙遅延利息計算書２のとおり年１４．６％で計算した３万４３５９円となり，それを超える部分については無効であって，同額を原告の請求する敷金残額１４万５０００円と相殺すると１１万０６４１円が敷金残額ということになる。
３ 争点(2) について
(1) 被告は，予備的な抗弁として，本件物件には前記第２の２(3) で主張する損耗・毀損があり，それらの原状回復は，本件契約書１８条１項に基づき原告が自らの費用でなすべきものであると主張し，それに沿う供述をする。
(2) しかしながら，前記各項目について，原告が賃借人としての善管注意義務に違反して生じさせた損耗・毀損であることについて，写真等を含めそれらを認めるに足りる具体的証拠はない。
また，証拠（甲１，２，乙２ないし５，９，１０，原告本人，被告本人）によれば，�）楫鑛�件は築２５年くらいで，原告は妻と二人で本件物件に居住し，賃借期間中通常の用法で使用し特に問題となる点はなかったこと，��被告は，本件物件の仲介業者であるＢ商事に任せており，本件物件明渡しの際，Ｂ商事の担当者が原告と共に本件物件を点検・確認したが，担当者からは綺麗に使っていると言われ，特に問題箇所の指摘はなかったこと，�８狭陲�本件物件を退去した後，被告から敷金の精算についての説明はなく，その後の話合いも行われなかったこと，が認められ，これに反する被告本人の供述は採用できず，結局，被告が主張する原状回復費用を原告負担とすることは相当ではない。
４ 以上によれば，被告の前記争点(1)については前記第３の２で認定の範囲で認められ，同争点(2)の予備的抗弁は認められない。
よって，原告の請求は，１１万０６４１円の限度で認容しその余は棄却することとし，主文掲記の少額訴訟判決を変更し，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第９室
裁判官 中島 寛
（別紙添付省略）
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2009.06.30
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
平成２０年１１月１９日判決言渡 東京簡易裁判所
平成２０年(ハ)第５９７０号 敷金返還請求事件
口頭弁論終結日 平成２０年１０月８日
判 決
主 文
１ 被告は，原告に対し，３７万２１６０円及びこれに対する平成２０年１月４日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は，これを３分し，その２を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。
４ この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１ 請 求
被告は，原告に対し，１０８万円及びこれに対する平成１９年７月４日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
本件は，原告が被告から被告所有のビル７階を事務所として賃借していたところ，原告が中途解約して賃貸借契約を終了し，事務所を明け渡したとして被告に交付していた敷金１０８万円の返還及びこれに対する明渡日の翌日である平成１９年７月４日から支払済みまで年６分の割合による遅延損害金の支払を求めたのに対し，被告が敷金から控除すべき即時解約金，償却費等があると争っている事案である。
１ 前提事実（争いのない事実並びに証拠（かっこ内に掲記）及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実）
（１） 原告は，すし店の経営等を目的とする有限会社であり，被告は，不動産の賃貸等を目的とする株式会社である（争いのない事実 ）。
（２） 原告は，被告との間で，平成１８年３月９日，別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。 ）を賃料１か月９万６０００円，賃貸借期間を平成１８年３月１１日から平成２０年３月１０日までの２年間とする約定で賃借する契約（以下「本件賃貸借契約」という ）を締結し，その引渡しを受けた（争いのない事実）。
（３） 原告は，平成１８年３月１０日，被告に対し，本件賃貸借契約に関し，敷金として１０８万円（以下「本件敷金」という ）を交付した（争いのない事実）。
（４） 原告は，平成１９年５月２８日，被告に対し，本件賃貸借契約の解約を申し入れ（乙１） ，同契約は同年６月３０日終了し，同年７月３日，本件建物を明け渡した（争いのない事実 ）。
（５） 原告は，平成１８年３月１１日から平成１９年６月３０日まで１か月９万６０００円の賃料を支払った（弁論の全趣旨）。
（６） 本件賃貸借契約の契約書（以下「本件賃貸借契約書」という。）第１５条には 「甲（被告）又は乙（原告）の都合により第３条の賃貸借期間満了前に解約しようとするときは，甲又は乙は，６ヶ月以前に相手方に対し，その予告をしなければならない。但し，乙は予告に代えて解約申し出の日以前の４ヶ月分の賃料額を甲に払込み，即時解約することができる （以下「本件借主解約特約」という。）との，同第１８条には 「契約満了，第１５条の解約及び第１６条の解除により本契約が終了し賃貸借物件の返還を受けた場合，甲は敷金を賃料３ヶ月分相当額を差引いた金額を次項により返還する。」 （以下「本件償却特約」という。）との各定めがある。
２ 被告の抗弁
（１） 被告が返還すべき本件敷金１０８万円から控除すべき金額は，次のとおりである。
ア 原告は，本件借主解約特約による払込みをしなかったのであるから，被告は，原告に対し，４か月分の賃料額３８万４０００円（９万６０００円×４か月分 ）（以下「本件即時解約金」という。）の支払義務があり，本件即時解約金が本件敷金から控除される。
イ 本件償却特約により，償却費として賃料３か月分相当額２８万８０００円（以下「本件償却費」という。）が本件敷金から控除される。
ウ 本件賃貸借契約書第１９条には 「乙（原告）が賃貸借物件を明渡すべき場合にその明渡しをしないときは，乙は損害金として甲に対し１ヶ月当り退去事由の発生した月の賃料の倍額を支払うものとする。」旨の定めがあり，本件賃貸借契約が平成１９年６月３０日終了し，原告が本件建物を明け渡したのが同年７月３日であるから，７月１日からの３日分の損害金１万８５８０円（９万６０００円×３／３１×２）が本件敷金から控除される。
本件賃貸借契約書第８条２項には 「賃貸借物件に関し乙（原告）が使用する電気，電話等の直接費用は乙の負担とする。 」旨の定めがあり，原告の負担した平成１９年６月２１日から同年７月３日までの未払電燈，空調料金１万７２６０円が本件敷金から控除される。
オ 以上により，本件敷金から控除される金額は合計７０万７８４０円である。
（２） 本件賃貸借契約書第１８条２項には，本件敷金の返還時期について，本件建物の明渡済みの６ヶ月後とする旨の定めがある。
３ 争点
本件借主解約特約及び本件償却特約の両方を適用することは，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効となり，権利の濫用にあたるのか。
（原告の主張）
（１） 賃貸借契約は，賃借人による賃貸借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，本件建物を使用していない原告が，その期間に対応する被告の賃料収入を得られないことによって受ける損失を填補する理由はない。 また 本件償却特約の性質につき 被告も認めているとおり本件償却費は，本件建物の賃貸借期間中に生じた通常損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであるところ，賃貸借期間中に生じた通常損耗については，原則として賃借人が原状回復費用を負担することはないとしており（最高裁平成１７年１２月１６日第二小法廷判決参照 ），本件のような敷引特約が通常損耗についての修復費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，賃借時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになるとして消費者契約法１０条により敷引特約の効力を否定する判決が相次いでいる。確かに，原告は，法人であるから，消費者には該当せず，本件賃貸借契約には直接消費者契約法の適用はないが，上記敷引特約の性質は，本件賃貸借契約にも妥当するものであり，合理的な理由もない本件償却特約をその条項どおりに漠然と認めるのは賃借人保護を目的とする借地借家法の精神に反する。したがって，本件借主解約特約と本件償却特約のいずれも合理性がなく無効である。
（２） 仮に本件借主解約特約と本件償却特約の両者が有効であっても，例えば賃借人が賃貸借契約満了前６か月よりも僅かでも遅れて解約の申入れをした場合には，賃貸人は，常に，賃借人に返還すべき敷金から，７か月分賃料相当額を控除することができることになる。本件においても，原告は，本件建物を実際に使用収益したのは１年４か月弱にすぎないのに，賃料７か月分相当額が本件敷金から控除されるのであり，かかる結果は，賃借人保護を目的とする借地借家法の精神に反し，賃貸人の暴利行為とも言いうるものであるから，本件借主解約特約と本件償却特約の両方を適用することが，公序良俗に反して無効となり，賃料７か月分相当額を本件敷金から控除することは権利の濫用にあたるというべきである。少なくとも，本件においては，本件借主解約特約及び本件償却特約の両方が適用されるべきではなく，控除額の少ない方の本件償却特約のみが適用されるべきである。
（被告の主張）
（１） 本件借主解約特約は，原告が明渡し予定日の６か月前までに解約予告をすることにより自己都合で中途解約することができるものとされる一方，即時解約を望む場合には，被告に４か月分の賃料額である本件即時解約金を支払う義務があることを約定したものであるところ，本件即時解約金は，原告の中途解約権の行使によって，被告が予定した賃料収入を得られないことによって受ける損失を原告が填補することにある。そして，被告が約定賃貸期間の拘束を受ける反面，中途解約の場合，その賃貸期間中の賃料収入の期待権を有すること，本件即時解約金３８万４０００円という額は原告の負担としては過大なものでないことを考えあわせると，本件借主解約特約が不合理な約定とはいえない。また，本件償却特約は，使用期間に関係なく賃料３か月分相当額である本件償却費を償却できる約定であるところ，本件賃貸借契約が終了し，本件建物の返還を受けた場合のみ敷金償却でき，本件賃貸借期間継続中に期間に対応する敷金償却ではないのであるから，賃借人である原告にとっては極めて有利な契約となっている。そして，本件償却特約は，本件償却費を本件賃貸借期間中に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであり，賃借人の犠牲において賃貸人を保護する規定ではない。したがって，本件借主解約特約も本件償却特約も借地借家法の精神や公序良俗に反して無効であるとは認められず，権利の濫用にあたるとはいえない。
（２） そして，本件借主解約特約と本件償却特約はそれぞれの目的が異なるうえ，本件賃貸借契約を締結する際，Ａ株式会社を仲介人として各契約条項の協議がなされ，原告代表者は本件即時解約金の支払や本件償却費の趣旨，すなわち，本件賃貸借契約の短期終了の場合の得失を十分に理解した上で本件賃貸借契約を締結したこと，賃借人の交替の際には新賃借人を見つけるまでにある程度の賃料収入を得られない期間が生ずることは往々にして避けられず，その際には賃貸人において新賃借人確保のために仲介業者に対する報酬等の経費が必要となること，更に，新たな賃貸に備えての賃貸物件の修復費（近年の一般的傾向として清潔傾向が高まり，入居者を確保するため，賃借人が代わる都度リフォームを行う必要に迫られていること）を要することなどの事情を考えると，本件賃貸借契約が短期に終了することを防ぎ，ひいてはその安定的な収入を確保するために賃貸借契約が中途解約となる場合に期間満了の場合と比して，多額の即時解約金，償却費を求めることは不合理ではなく許されるべきであり，本件即時解約金と本件償却費の合計額６７万２０００円という額は，賃料の７か月分に相当するものの，借主側の負担として必ずしも不当に高額とはいえない。したがって，本件各特約の両方を適用することが暴利行為になるとまではいえず，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効にはならず，本件即時解約金と本件償却費の両者を原告に返還すべき本件敷金から控除することが権利の濫用にあたるとはいえない。
第３ 争点についての判断
１ 証拠（甲１，乙３，４）及び弁論の全趣旨によれば，原告から貸室入居申入書の提出を受け，Ａ株式会社がその仲介人となり，原告に対して重要事項説明書を説明したうえで本件賃貸借契約書が作成されたことが認められる。したがって，原告は本件賃貸借契約の作成経緯を特に争っていないのであるから，本件賃貸借契約書の内容を理解した上で本件賃貸借契約を締結したものと認めることができる。
２ そこで，本件争点を判断する前提として，まず，本件借主解約特約と本件償却特約が有効な約定であるか否かを検討する。
（１） 本件借主解約特約は，６か月前に解約予告をすることを前提に，借主に一方的な解約を許す一方，中途解約された場合に被告が賃料収入を得られないことによって受ける損害を違約金の支払義務という形で填補することによって，賃貸人の保護を図ることを目的として約定されたものと解するのが相当である。本件のような事業者用賃貸借契約の場合でも，解約予告ができる期間を明渡し予定日の６か月以前とすることや即時解約を望む場合には損害賠償の予定として相応の即時解約金を支払うこと自体は一般的に認められており，被告が本件賃貸借期間中の予定した賃料収入を期待することには十分な理由があるのであるから，本件即時解約金の額は，４か月分の賃料額であり，解約予告期限までの６か月分の賃料額にまではしておらず，原告の負担として過大な金額とはいえないから，本件借主解約特約が合理的な約定であると認めることができる。
（２） 次に，本件では，本件償却特約とは別に本件賃貸借契約書第１７条に，「乙（原告）は，契約満了，又は第１５条の解約及び第１６条の解除による場合，甲（被告）に対し，何等の異議なく直ちに賃貸借物件を乙の費用にて原状に回復して甲に明渡さなければならない。」旨の賃借人の原状回復義務を認める定めがあるところ，一般に，オフィスビルの賃貸借において，次の賃借人に賃貸する必要から，賃借人に通常損耗か否かを問わず原状回復義務を課す旨の特約を付す場合が多いことが認められる。また，この原状回復費用額は，賃借人の建物の使用方法によって異なり，損耗の状況によっては相当高額になることもあり，その費用を賃借人の負担とするのが相当であること，この原状回復特約をせずに原状回復費用を賃料額に反映させると賃料の高騰につながるばかりではなく，賃借人の使用期間は，もっぱら賃借人側の事情によって左右され，賃貸人においてこれを予測することが困難であるため，適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めるのは現実的には不可能であることから，原状回復費用を賃料に含めないで，賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまでにする原状回復義務を負わせる特約を定めていることは，経済的にも合理性があると解するのが相当である。そして，原告の主張する判例等は，居住用賃貸借契約の事案であり，そこで示された賃貸借期間中に生じた損耗については，原則として賃借人が原状回復費用を負担することはないことや通常損耗についての修復費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，賃借時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになるということは，前記のとおり，市場性原理と経済的合理性が支配するオフィスビルのような事業者用賃貸借契約には妥当しないといえる。 しかも，原告は事業者であり，被告とは共に事業者という交渉力と情報力で対等な立場にあるから，本件に消費者契約法を適用することはできない。したがって，本件償却特約が本件償却費を本件賃貸借期間中に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであると認められるところ，本件償却特約は，本件賃貸借契約が終了した本件建物に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の原状回復費用として敷金の一定の額を充てるものであり，それが原状回復費用の事前の概算的な算定とみることができる限りで賃借人である原告に一方的に不利な特約とはいえず，本件償却費の額も本件敷金の約２５パーセントであり，相当な額といえる。したがって，本件償却特約が合理的な約定であると認めることができる。
（３） そうすると，本件借主解約特約と本件償却特約のいずれも合理的な約定であるから，借地借家法の精神や公序良俗違反に反して無効とはいえず，権利の濫用にもあたらないのはもちろん，本件各特約はそれぞれ目的を異にして約定されたものであるから，本件において本件各特約の両方を適用した本件敷金から控除される合計額が本件賃貸借契約の賃料７か月分相当額に達したとしても，これをもって暴利行為であるとまではいえず，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効にはならず，本件敷金から上記合計額を控除することが権利の濫用にはあたらないといえるから，原告の主張を採用することできない。
３ 以上を前提に，被告が本件敷金から控除しうる金額は，本件即時解約金３８万４０００円，本件償却費２８万８０００円，損害金１万８５８０円及び未払電燈，空調料金１万７２６０円の合計７０万７８４０円であり，本件敷金１０８万円からこれを控除した３７万２１６０円が原告に返還すべき金額であると認められる。そして，被告が主張する抗弁(2)については，本件賃貸借契約書第１８条２項によれば，本件建物の明渡済みの６ヶ月後を本件敷金の返還時期とすることが認められるところ，原告が本件建物を明け渡した平成１９年７月３日の６か月後に本件敷金の返還につき遅滞が生じたのであるから，平成２０年１月４日から遅延損害金が発生することになる。
４ 以上によれば，原告の請求は主文の限度で理由があるから，これを認容し，その余は理由がないから，これを棄却することとし，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第５室
裁 判 官 青 木 正 人
東京・台東借地借家人組合
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2009.06.29
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
（問） 派遣の会社に勤めていましたが､病気のために仕事に行けず､家賃の支払が､数日遅くなるようになりました。（契約書では毎月２７日と記載。契約時に連帯保証人は保証会社としていた）その保証会社から１日でも遅れたら１か月の賃料の１０％を支払えと言われ､直ちに社員が来て怒鳴り散らす､ドアーに早く家賃支払えなどの張り紙を貼るなどの行為が続いています。なんとかならないでしょうか。
（答） このような行為は､今､問題になっている保証会社による違法行為です。直ちに組合や弁護士に連絡し､対処してください。
昨年末に､全借連は､国土交通省にこのような保証会社による違法行為を規制するように求めてきました。今年に入り､組合も参加し､弁護士や司法書士､被害者などによって追い出し屋被害者全国対策会議を結成し、国による法規制を求める運動を行っています。たとえ契約書にこのような行為を認める契約になっていても現在の法律上でも違法行為になります。
また､１日でも家賃が遅れたら１か月の家賃の１０％を支払えという契約は､年率１４.６％を超える遅延損害金は消費者契約法９条に違反しています。保証会社との契約､その後の対応など､少しでも不明な点がある場合は組合までご相談してください。
全国借地借家人新聞より
資料
平成２１年２月１６日、国土交通省住宅局は、財団法人日本賃貸住宅管理協会に対して、「家賃債務保証業務の適正な実施の確保について」を通知し、社会問題となっている賃貸マンションの無断のカギ交換や住居侵入家財道具の処分などについて違法性が高いとの見解を示し、居住者の権利を保護することを指導しました。
この指導は、全借連が昨年１２月１２日国土交通省へ具体的事実を示して業界の指導を行なうよう申し入れたことによって実現したものです。
通知文書の抜粋を掲載します。
平成２１年２月１６日
財団法人 日本賃貸住宅管理協会
会長 北澤 艶子 殿
国土交通省住宅局総合整備課長
家賃債務保証業務の適正な実施の確保について（抜粋）
貴団体におかれては、賃貸保証制度協議会会員企業の家賃債務保証に係る契約書の見直しの検討を含めて業務の適正な実施の確保に向けて取り組んでいただきたくお願いいたします。その際、各会員企業において、相談窓口を設置するなど契約者からの相談・苦情等に対応する体制を整えること、家賃債務保証契約の締結に当たって契約内容を十分に消費者に対して説明すること、家賃債務保証業務の実施に当たって各種法令を遵守することを従業員一人ひとりまで徹底すること等に努めていただきたくお願いいたします。
１ 督促の方法について
・滞納が生じた場合等に家賃債務保証会社が文書の掲示等の手段により督促することを賃借人が承諾する旨の条項がある場合であっても、文書の内容や掲示の状況等によっては、名誉毀損罪にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。
２ 物件への立入りについて
・一定の事由が発生した場合に家賃債務保証会社が物件に立ち入ることを賃借人が予め承諾する旨の条項がある場合であっても、当該立入りが、賃借人の意思に反する場合には、住居侵入罪等にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。
・また、このような条項は、どのような場合に立ち入ることとなっているかという点にもよりますが、公序良俗に反するとして無効となる可能性もあると考えられます。
３ 物件の使用の阻害について
・一定の事由が発生した場合に、物件の開錠を阻害する権限を貸借人が家賃債務保証会社に付与する条項や、家賃債務保証会社が物件の使用を禁止することが できる条項がある場合であっても、賃借人の意思に反して開錠を阻害するなどの行為は、民事上の不法行為に該当する可能性があると考えられます。
・また、このような条項は、どのような場合に権限を付与することとなっているかという点にもよりますが、消費者契約法第１０条により無効とされる可能性もあると考えられます。
４ 家賃債務保証会社による賃貸借契約の解除（解約の申入れ）について
・一定の事由が 発生した場合に賃貸借契約を解除する（貸貸借契約の解約の申入れをする）権限を賃借人が保証会社に付与する条項がある場合であっても、実際の権限の行使が賃借人の意思に反する場合には、権限の行使の効果が否定される可能性や、不法行為に該当する可能性があると考えられます。
５ 物件内の動産の搬出、処分等について
・賃借人の明け渡しが完了しない場合に、物件内の動産の搬出や処分をする権限を家賃債務保証会社に付与する条項や、賃借人が物件内の動産の所有権を放棄する条項がある場合であっても、賃借人の意思に反して物件内に立ち入って動産を搬出・処分等することは、住居侵入罪等にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。
６ 動産の保管に関する責任について
・家賃債務保証会社が適法に保管できる場合であっても、家賃債務保証会社が保管する動産について紛失、毀損等が生じても家賃債務保証会社は一切の責任を負わない旨の条項は、消費者契約法第８条により無効とされる可能性があると考えられます。
７ 損害賠償額等について
・求償権の行使に当たって遅延損害金の額を定めている条項がありますが、消費者契約法第９条により、損害遅延金の額の限度は、年１４・６％であり、それを超える部分は、同条により無効となります。
８ 事前求償について
・家賃債務保証会社が事前に求償権を行使できる旨の条項は、行使できる要件が緩やかな場合や、事前の求償権の範囲が過大かつ広範な場合には、消費者契約法第１０条や民法第９０条等により無効とされる可能性があると考えられます。
９ その他
・代位弁済等の手続きの費用として弁済額の一定割合に相当する金額を賃借人が支払う旨の条項は、手続きに要する実費の額や、賃借人が支払う額などにもよりますが、消費者契約法第１０条等により無効とされる可能性があると考えられます。
・家賃債務保証会社に賃貸人の訴訟代理権を与える旨の条項は、弁護士法第７２条に違反する可能性があると考えられます。
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2009.06.25
| 保証会社
判例紹介
クレーンを設置することは､建物所有の借地の利用目的の範囲外であり､地主の承諾を得ない設置につき契約解除を認めた事例 （東京地裁昭和６３年１月２５日判決、未掲載）
（事案）
Ｙ１（賃借人）は資源回収を業とする先代からこれら業務に供する倉庫､事務等の所有を目的とする土地賃貸借権を相続し､その後右建物等をＹ１が代表する有限会社Ｙ２の資源回収業に供してきたところ､Ｙらは営業上の必要から借地上にクレーンを設置する必要に迫られ､従前存していたＹ１所有の倉庫等の大半を取壊し､その跡地に地下１．２ｍを下らない深さを掘ってレールを敷き､Ｙ２所有の高さ１０ｍ（Ｙ２は７ｍを主張）の移動式のクレーンを設置した。
Ｘ（賃貸人）は右クレーンの設置を承諾したことはないと主張して契約を解除し、Ｙ２はＸから承諾を受けたこと､本件借地は古鉄解体業のため営業上の建物所有を目的として賃借してきたものであり､本件クレーンの設置は、本件土地の利用目的の範囲内のものであって、そもそもＸの承諾の有無は問題にならないとして争った事案である。結果はＸが勝訴。
（判旨）
「被告らは前記各建物を使用して資源回収を業としていたことは前記のとおりであるが､倉庫事務所８９．５２�峙擇啻匕烹隠后ィ牽鍬屬魏鯊里掘∨楫鐡效呂瞭酲明沼Δ吠森圓靴謄�レーンを設置することは､従前の利用目的の範囲以内のものであるということはできず､原告の承諾を要する事柄であることは明らかである。」
（寸評）
本件の如く大型クレーンを設置することが､資源回収、古鉄解体事業の営業上の建物所有の借地の利用目的外であるとした例は､初めてであるが､先例として参考のために紹介した。
同種の事例として､有料駐車場の開設や、大型機器の設置など本来の建物所有の目的と直接に結びつかない借地の利用に対しても生じうることである。判例の集積をまつ以外にないと思われる。
（1988.03.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.06.08
| 承諾に関して
（問） 毎月８万円の家賃を支払って社宅に住んでいたが、人員整理を理由に会社を解雇された。会社は即刻社宅から退去せよというが、直ぐ立退かなければならないのか。
（答） 社宅とは､会社が社員に貸す住宅ですが､その使用関係は様々で､その法的な取扱いは､貸す目的の違いや使用料の有無・金額によって違ってくる。
１ 会社の業務運営のための社宅で､会社組織の必要な構成部分になっているもの
例えば､�―擦濆�みの管理人や警備員用の部屋のように会社施設に付随している社宅（業務社宅）や�∋拇皇后�工場長・部長などの地位に相応して与えられる専用の社宅（いわゆる役付社宅）などの場合がこれに当たる。
このような社宅の使用は､使用料の有無・額に関係なく、会社での職種や地位など労働関係と密接に結びついているため､借地借家法の適用を受ける賃貸借ではないと言われている。従って､社員が解雇・退職・転勤などによってその会社や職場の労働関係から離れる場合には､社宅を使用する権利も同時に無くなることになる。
しかし、その場合､解雇・退職と同時に明渡すのではなく、下記の２・（１）で述べる最高裁判決に準ずる明渡し猶予期間が与えられるべきである。
２ 会社が社員（従業員）の福利厚生のために設けた社宅
このような社宅が一般的な社宅であり、借地借家法との関係が問題になるのは福利厚生施設としての社宅である。
学説は無料の社宅は勿論､市場家賃の数分の一程度の低い名目的な使用料で提供されている住宅にも、「有償性」を認め､社宅の使用を社員の労働力に対する労働対価（一種の現物給与）と理解し､社宅の使用関係を賃貸借関係として､借地借家法の適用を肯定している。
しかし、判例は社宅の使用料が賃料として社会的に認められるかどうかを判断基準（使用料の高低）として、借地借家法の適用の有無を判断している。
（１）使用料が無料か､有料であったとしても低額で名目的な場合
例えば､使用料を毎月２万円出しているが､その社宅と同程度の利用価値のある普通の借家の家賃水準が月１０万円以上もするような場合は､その使用料は借家を使う対価として支払われる家賃とは考えられず､その使用関係は､社員である期間に限って社宅の使用を認められる特殊な契約関係で賃貸借関係ではないというのが判例（ 最高裁判所 昭和２９年１１月１６日判決（民集８巻１１号２０４７頁）、同旨最高裁判所 昭和３９年３月１０日判決（判例時報３６９号２１頁）、同旨最高裁判所 昭和４４年４月１５日判決（判例時報５５８号５５頁））である。
従って､借地借家法の適用はなく､会社に社宅使用規則があれば､それが著しく居住者に不利でない限り使用規則は有効ということになる。
しかし、最高裁の判例では、明渡期間しについて、国家公務員宿舎法と同様に無料の場合は60日、有料の場合は６か月の明渡しの猶予期間を基準とすべきであるとしている。明渡期間については、この猶予期間が基準になる。
（２）使用料が普通の借家の家賃水準と同等かそれに近い場合
この場合の使用料は借家を使う対価として支払われる家賃であり､その使用関係は賃貸借関係で借地借家法の適用があるというのが判例（最高裁判所 昭和３１年１１月１６日判決､民集１０巻１１号１４５３頁）である。
このような場合に「退職と同時に明渡す」というような社宅使用規則があっても、借地借家法の規定に違反して無効である。即ち、 会社は借地借家法に従って､６か月以上前に明渡を申し入れなければならず（同法２７条）、また､会社に明渡を求める正当な理由がなければ明渡しは認められない（同法２８条）。
居住者が社宅からの退去を拒否した場合は、その判断を裁判所に委ねることになり、明渡しという裁判の結論が出るまでは退去を強制できない。
ただ､社員の福利厚生のため社宅という性格上､解雇・退職の場合､会社に明渡を求める正当な理由が認められ易いことは否定できない。
なお､これまで述べてきたのは､解雇が有効である場合の話しである。解雇が様々な理由から無効である場合は明渡す理由はなく､解雇の無効を争っている間は､社宅を明渡す必要はない。
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2009.06.02
| 建物明渡（借家）・立退料
（問）私は、平成１１年４月に住宅を借りて住んでいますが、当初から２年毎に契約書を書換えて更新してきました。今年３月に家主の代理人と称する不動産業者から、今回から契約は定期借家契約にするので、契約書の他に書面を持ってきて署名捺印を求めてきました。定期借家契約の意味がわかりませんので、どのように対応したらよいのか悩んでいます。
（答）平成１１年１２月１５日に交付された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって借地借家法が「改正」され、平成１２年３月から定期借家制度が施行されました。この制度は、契約で定めた契約期間が終了すると、「正当事由」がなくとも、借家契約が終了されることになります。従って、家主と借家人の双方で合意がなければ再契約はできなくなります。
定期借家契約は、事業用借家居住用借家を問わず、当事者の合意によって結ぶことができます。
しかし、平成１２年３月１日以前に結ばれている居住用借家契約は、当事者間の合意があったとしても定期借家制度は適用しません。（＊１）
定期借家契約を締結する場合、賃貸借契約のほかに「定期借家制度が適用され更新の無い契約であることを説明した公正証書などの書面による説明」をして当事者間で合意しなければなりません。（＊２）
さらに、家主は、契約解約する場合は期間満了前の１年前から６ヶ月前の間に「賃貸借期間の終了」を借家人へ通知する義務があります。（＊３）
ご相談の方の事例は、居住用借家であり平成１２年３月以前の賃貸借契約ですので、たとえ合意したとしても定期借家契約にはなりません。
全国借地借家人新聞より
（＊１）
（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）
第３条 第５条（現行・借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。
（＊２）
（定期建物賃貸借）
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条（借家人に不利な特約は無効とする）の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（期間１年未満の借家契約の禁止）の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。（＊３）
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2009.06.01
| 定期借家・定期借地契約
判例紹介
更新料を支払う旨の借地契約上の合意がない場合に､地主からの更新料支払請求は認められないとされた事例
【事例１･墨田区】
東京地裁平成２０年８月２５日判決
（事案の概要）
ＡはＢに昭和２４年に土地をかした。Ａは死亡し､Ｃが相続。ＣとＢは､昭和４３年に借地契約を合意更新（１回目）。この際､更新料４万円が払われた。
昭和６３年に法定更新（２回目）。Ｂが平成５年死亡し、その子であるＹが相続。地主Ｃが平成１８年死亡､その子Xが相続。
平成２０年２月に法定更新（３回目）。ＸはＹに対し最後の更新につき１５０万円（土地時価の５％）の更新料を請求して提訴した。賃貸借契約書には更新料に関する定めが一切なかった。
（判旨）
判決は、「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了にあたり､賃貸人の請求があれば当然に賃貸人の賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するとはいえない（最高裁第２小法廷昭和５１年１０月１日判決）」として､地主の更新料支払請求を棄却した。
【事例２･豊島区】
東京地裁平成２０年８月２９日判決
（事案の概要）
ＤはＥに昭和２１年に土地を貸した。ＤとＥは昭和４１年に合意更新（１回目）。
さらにＤとＥは昭和６１年に合意更新（２回目）。Ｄは昭和６２年に死亡し子の甲相続。Ｅは平成１６年死亡し配偶者の乙が相続。
平成１８年は法定更新（３回目）。甲は､更新料の合意または慣習を根拠に５２５万円の更新料（土地時価の７％）を請求して提訴して来た。
昭和６１年の合意更新時に作成した契約書には更新料の定めは一切なかったが､更新料と推定される２２０万円の支払がＥからＤになされている。
（判旨）
判決は、「次回の更新に際して更新料の支払が要件になるか否かは、貸主であるＤにとっても､借主であるＥ側にとっても重要な事項であり､これが当事者間で合意されたのであれば､本件賃貸借契約書にその趣旨の条項が書き込まれてしかるべきところ、本件賃貸借契約書にはそのような条項が存在しない」として更新料支払の存在を否定し､慣習を根拠とした甲の請求に対しては「一定の基準に従って当然に更新料を支払う旨の慣習が存在するとまで認めることはできない」として､地主の更新料支払請求を棄却した。
（寸評）
【事例２･豊島区】は筆者が代理した組合員の事例である。地主は控訴したが､第１回以前に取下げ､請求棄却の1審判決が確定して解決した。
借地契約書に更新料を支払う旨の条項がなく､更新料支払の合意が認められない場合に､借地契約が期間満了時に法定更新したときには､借地人には更新料の支払義務がなく、更新料を支払う事実たる慣習の存在は認められない（最高裁昭和５１年１０月１日判決）。この最高裁の判例は､【事例１･墨田区】の判決にも引用されているように、既に確定した解釈で､現在の下級審もこれに従っている事例として紹介する。
東京借地借家人新聞より
（東借連常任弁護団・弁護士 田見高秀）
東京・台東借地借家人組合
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2009.05.29
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