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【Q＆A】 地主との合意がない場合でも借地契約は更新される
地主との合意が無い場合でも法律の
規定によって借地契約は更新される
（問） 借地契約の更新にはどのような種類があるのか。
（答） 現在、借地契約の殆どが「借地借家法」（1992年８月１日）施行以前に締結されたものなので、旧借地法が適用される。 当事者間で合意して借地契約を更新することを「合意更新」 という。
これに対して、このような合意が無い場合にも法律の規定によって、期間満了に際して借地人が更新を請求した場合や期間満了後も借地人が土地の使用を継続する場合に借地契約は更新される。前者を「請求による更新」 と言い、後者を,「法定更新」 と言う。
〈請求による更新〉
借地権の存続期間が満了する場合に借地権者が契約の更新を請求したときは、その借地上に建物がある場合に限って、従前の契約と同じ条件の借地権が設定されたものとみなされる。但し地主が契約更新を拒む正当な理由があり、更新を拒む旨の異議を遅滞なく述べたときは契約は更新されない（借地法４条１項）。
地主が借地契約の更新を拒絶しようとしても、借地上に建物が存在する限り、地主に正当事由がなければ、借地人の一方的な請求で契約は更新されてしまう。地主が異議を述べるにしても、単に更新に応じないという意思を表示しただけでは借地法で言う異議とは認められない。実際上、裁判で正当事由が認定されるのは極限られた場合だけである。
更新請求の行使時期は法文上何らの制限も無いが満了の時期に接着した前後になされるべきである。更新請求は内容証明郵便が最善である。請求による更新が認められた場合、更新後の契約は従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。
〈法定更新〉
借地権の存続期間が満了した後、借地人が土地の使用を継続している場合に、地主が正当事由のある異議を述べない限り、請求による更新と同様に契約は従前の契約と同一の条件で地主の意思に拘り無く更新したものとみなされる（借地法６条１項）。
尚、法定更新・請求による更新の存続期間は堅固建物の場合30年、それ以外は20年に法定されている。
借地法６条１項では借地上に建物がなくても土地使用の継続による法定更新が認められている。この場合は、地主からの異議に正当事由は必要でない（６条２項）。
以下は、借地人からの契約更新請求通知書の文面例
借地契約更新請求書
私と貴殿との間で締結した東京都＊区＊丁目＊番地の宅地＊㎡についての借地契約の借地期間は、平成＊年＊月＊日に満了致します。宅地上にはなお建物が存在しますので、前契約と同一の条件で借地契約を更新して戴きたくご請求致します。
平成＊年＊月＊日
東京都＊区＊丁目＊番地
鈴木 一朗 （印）
東京都＊＊区＊＊丁目＊＊番地
田中 次郎 様
（注） この文書は内容証明郵便・配達証明付きで郵送する。
東京・台東借地借家人組合
無料電話相談は ０５０－３６５６－８２２４ （IP電話）
受付は月曜日～金曜日 （午前１０時～午後４時）
（土曜日・日曜日・祝祭日は休止 ）
尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。
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