（問） 私は、２年前に、文化住宅に入居し、今年４月に契約更新を迎えます。家主の代理人を名乗る者から、「火災保険料を負担して火災保険を掛けること」を契約更新の条件にしたいとの申入れがありました。契約書を見ると、火災保険については何もふれられておりおりませんでしたので、断りたいと思っています。万一火災が発生したらどうしたらよいのでしょうか。
（答） 契約更新は、当事者間で契約条件を変更することを合意して契約書を新たに結ぶ「合意更新」と契約条件を変更せずに、自動的に契約が更新される「法定更新」があります。
家主が契約を拒絶した時は、「正当な事由」が必要であり、最終的に裁判所の判断で決まります。
お問い合わせの例では、借主が火災保険を新たに掛けることを条件にして契約を更新することは、借主の同意が必要であり、借主が拒否してもその他の正当な事由がない限り、法定更新されます。
家屋本体の火災保険は、貸主が負担して加入することであり、借主が火災保険を掛ける場合は家財道具など借主が万一火災による被災の補填です。
借主が、自らの家財道具などに自己負担で火災保険に加入するかどうかは借主の判断です。
なお、借主の火元で火災が発生しても、「失火に関する関する法律」によって借主の放火など社会通念に反する原因でない限り、類焼者へ損害賠償に応ずる必要はありません。
大借連新聞より
以下の記述は、東京・台東借地借家人組合
「失火ノ責任ニ関スル法律」では、「民法７０９条ノ規定ハ失火ノ場合ニ適用セス但シ失火者ニ重大ナ過失アリタルトキハ此ノ限リニアラス」。失火者に重過失がない限り、損害賠償を請求することが出来ないと規定されている。即ち、火災が単なる過失の場合は失火者の責任を免除している。重過失の場合だけ失火者に責任を負わせている。
しかし、家主に対する関係においては、債務不履行上の賠償責任が生じる。借家人は借用建物又は部屋を善良な管理者の注意をもって保管する義務があり、また借用期間が満了となった際に借用建物を原状回復して返還する義務がある。
従って、借家人の過失によって火災・爆発などの事故が生じ、家主の建物に損害が生じたときは、借家人は家主に対し借用建物返還義務が履行不能になることによる損害賠償責任を負わねばならない。
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【Q＆A】 火災の損害賠償を請求されたが支払う必要があるのか
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2012.03.29
| 借地借家法・民法
借地・借家の場合、賃料を払いたいけれど、相手が受け取ってくれないというこということは珍しくありません。
例えば、家主が賃料を６万円から５０００円値上げしたとします。借主が「高すぎる」といって認めなければ問題となります。借主としては２０００円加算した６万２０００円の賃料で支払に行くと、家主は「話が決まってからでいい」といって受け取ってくれません。
このような場合には、借主は賃料を供託すると賃料不払になりません。供託しておけば、家主との話合いはいくら長引いても心配はありません。供託とというのは、借地・借家に限らず、相手がお金など弁済の目的物を受け取ってくれない場合に、法務局にその目的物を預ける手続きです。
実際供託する額は、家主に従来の額に２０００円を加算した６万２０００円を供託しておきましょう。供託の原因欄には、「賃料の増額請求があり、あらかじめ賃料の受領を拒否され目下係争中」と記載します。
しかし、家主が６万２０００円を内金で受け取るといった場合は判例では「特段事情のない以上、賃料の全額の弁済として提供されるのであればその受領を拒絶する趣旨を含むものと解することができる」として、受領拒否と認めています（註）。供託することも可能ですが、６万２０００そ円で支払っておくこともできます。その際は、念のため家主に対して、支払った賃料は賃料全額であることを意思表示しておきましょう。この意思表示は内容証明郵便で出しておきましょう。
なお受領書に「内金として」と記載されても、それだけでは賃料増額を認めたことにはなりません。
東京借地借家人新聞より
ここからの文章は東京・台東借地借家人組合。
借地借家法第３２条２項は、「建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない」と規定している。
借家人が相当と思う賃料を支払えば、債務不履行として取り扱わないと規定している。賃料が著しく低額で税金以下ということを本人が知っていたという事例は判例上、債務不履行になる（最高裁 平成８年７月１２日判決）が、そうでなければ通常は現行賃料を支払っていれば充分である。値上げを言われたからといって、迎合して何も自分の方から賃料を増額して支払う必要はない。
例えば、月額数１０００万円という高額の家賃の場合であれば、万が一、裁判で増額が認められた場合は年１０％の支払利息は可なり大変であるが、そうでなければ、裁判が確定してから支払っても遅くないし、それで充分である。また、賃料の増額請求権は５年で消滅時効になるので、５年間の差額を考慮すれば足りるのであるから、先走って現行賃料に自ら加算して支払う必要などない。
（註） 「家主が、家賃の弁済の提供を受けた際、内金としての受領する旨述べたことは、特段の事情のない以上、家賃の全額の弁済として提供されるのであればその受理を拒絶する趣旨を含むものと解すべきである。したがって、家主は、借家人が債務の本旨に従った弁済の提供に対し、その受領を拒絶し、その後も受領しない意思を示したものいわなければならない」（東京高裁昭和６１（１９８６）年１月２９日判決、判例時報１１８３号８８頁）。
この東京高裁昭和６１（１９８６）年１月２９日判決に対し、東借連常任弁護団の見解は、「賃料の増額請求がされた場合、賃借人が相当賃料として従前額を提供し、賃貸人がこれを賃料の内金として受領しようとする事例が多い。この場合の賃貸人の態度が受領拒絶に当たるかが問題となる。最高裁昭和５０年４月８日判決は、受領拒否に当たらないとする。本件判決は、右最高裁判決と相反するものであるが本件では家主の増額請求に相当無理な点があるという特殊なケースであり、われわれとしては、安易に本判決の理屈付けを利用せず、従来どおり支払った上、賃料全額であることを通告する方式を堅持していきたい。」ということで、供託を認める判例があることに寄り縋り、安易に供託することを諌める。
賃料の一部として受取る・内金として受取る・と賃貸人が言っているにも拘らず、賃料を持ち帰って、供託をすると賃料不払（債務不履行）で契約を解除される恐れがある。賃料の一部としての内金の受取りを民法４９４条の受領拒否に当たらないという最高裁判決が変更されない限り、供託は危険である。
殊に、借地の場合、組合の誤った指導から、無効の供託による債務不履行を理由とする契約解除による建物収去・土地明渡請求訴訟で、敗訴した場合の借地人の財産的損害は莫大である。取返しがつかないことになるので、注意しなければならない。
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【判例紹介】 家賃の一部（内金）として受領する旨の回答が受領拒絶に当たるとされた事例
【Q＆A】 賃料を内金として受領すると言われた場合どうするか
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2012.03.14
| 弁済供託
最近、若い人からの相談で、「更新を拒絶され、再契約できないと言われた。引越しして２年しかたっていないので、あと１回くらい更新をしたいのだが、どうしてもだめですか」という中身で同じような電話相談を何件か受けました。
よくよく話を聞いてみると、普通借家契約ではなく定期借家契約であることが判明しましたが、本人たちは普通借家契約と定期借家契約の違いもわからず、契約時のどのような書類に署名捺印したかも忘れていました。最近は非正規で働く人が増加しているために、このような若者向けに定期借家契約の物件が増えてきているという話です。
あらためて定期借家契約について知っておきたい豆知識を紹介いたします。
その１、通常の借家契約と異なり、更新がなく契約終了と同時に退去しなければいけないということです。（借地借家法第３８条１項）期間が満了すれば、再契約もできますという不動産会社の口頭の説明をうのみにしてはいけません。あとでどのようにでも言い訳できます。
その２、定期借家契約は定期借家契約であるという説明した文書を交付した上で説明が必要です。（同３８条２項）定期借家契約書だけでは、定期借契約は成立致しませんので注意が必要です。何年か前の相談ではこのような文章がなかった事例もありますので注意しましょう。
その３、契約期間が一年以上の場合は、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に通知をしなければいけないことになっています。（同３８条４項）その通知がない場合は、あらためて通知が来てから６ヶ月後に契約は終了となります。最後に、このように定期借家契約は借主にとって極めて不利な契約ですのでこのような契約物件は避けるべきです。
東京借地借家人新聞より
ここからの文章は、東京・台東借地借家人組合。
２０１１年６月号の借地借家豆知識の欄で、
「その３、契約期間が一年以上の場合は、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に通知をしなければいけないことになっています。（同３８条４項）その通知がない場合は、あらためて通知が来てから６ヶ月後に契約は終了となります。」と説明している。
上記の説明（赤字部分）は、正確でないし、誤解を生む。この説明では、「賃貸人が終了通知を通知期間内（期間満了の１年前から６か月前まで間）にしなくても、後日、期間に限定されることなく、任意の日に終了通知をすれば、期間満了後であっても、その日から６か月後に契約が終了する」ということになる。
換言すれば賃貸人が意識的に定期借家契約の満了日までに終了通知を出さなければ、以後、賃借人とトラブル等があれば、賃貸人は正当事由なしに任意の日に「終了通知」をすれば、６か月後に契約を確定的に解除出来るという貸主には好都合な説明になる。
定期借家契約は契約の更新がなく、確定期限で契約は終了する契約である。それにも拘らず、前記の例であれば、期間満了後の契約形態は、自動更新された期間の定めのない「定期」借家契約ということになる。
確かに、貸主から期間満了の１年前から６か月前までの通知期間内に終了通知がなくても、通知期間経過後から契約期間の満了日までに終了通知があれば、その通知の日から６か月が経過すると、貸主は定期借家契約が終了したことを主張できる。
しかし、期間満了後の終了通知の場合も、６か月後に契約が終了するのか、契約期間満了後の終了通知が果たして有効なのかが問題である。このことは、借家人の居住権に係わる重大な問題である。
このことに関しては、次の記事を参照
【Q＆A】 契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか
Ｑ９ 定期借家契約の期間が満了で必ず建物を明渡さなければならないのか＜あなたの借地借家法別冊 「Q＆A 定期借家契約」 （東京借地借家人組合連合会編）＞
借家人の居住権を守るための重要な保護制度である「正当事由制度」及び「法定更新制度」を適用除外させた借家契約が定期借家契約（平成１２年３月１日施行）である。借家人の保護制度を無力化するために拙速に作られた条文であるから、杜撰な面がある。この条文は衆議院・参議院の法務委員会で審議されたのではなく、お門違いの衆議院の建設委員会（平成１１年１１月２４日）、参議院の国土・環境委員（平成１１年１２月７日）で審議された。借地借家法に関しては、全くの門外漢による数時間のスピード法案審議で法案化されたもので、厳密さがないのは当然かもしれない。その代表が３８条４項の「但書き」である。
東京・台東借地借家人組合
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2012.03.09
| 定期借家・定期借地契約
（問）３０年前から地代の増額請求で話し合いがつかないまま地代を供託しています。地主が亡くなり、相続人となった長男の地主の代理人の弁護士から３０年前からの地代の差額を支払えと請求されています。支払に応じないと裁判にかけるといわれています。どうしたらよいでしょうか。
（答）月払いの地代など賃料債権は民法１６９条の短期消滅時効により５年前の地代の増額は請求できません。
地代の増額請求は、旧借地法１２条により、地主と借地人との間で地代の増額について協議が成立しない場合は、借地人は相当と認める賃料の支払をもって、債務不履行として扱わないとしています。地主に相当額を提供し、受け取らない時は法務局に供託しておけばよいのです。地主がどうしても地代を値上げしたければ、調停を経て裁判を起こし、裁判で地代が確定し借地人が支払った相当額との差額が生じた場合には、年１割の利息をつけて支払わなければなりません。
地主は、増額請求して５年間の間に地代増額請求の調停も裁判も起こさなかったわけですから、時効により地代の差額は請求できないことになります。
時効とは、法律上の権利関係が長年決着がつかない状態にあると社会生活が安定しないことや、昔の出来事なので証拠がなくなっているということがあります。権利の行使を怠っていた債権者である地主は保護されなくても仕方がないということです。
地主の代理人に対しては、３０年間の差額は時効の成立で差額地代の請求には応じられない旨を内容証明郵便等で回答し、あらためて過去５年間の地代について固定資産税・都市計画税を調査し、相当額について協議に応じる意思がある旨を伝えましょう。内容証明郵便の書面の内容等については、組合や組合の顧問弁護士に相談して対応してください。
東京借地借家人新聞より
以下の文章は東京・台東借地借家人組合。
「地主は、増額請求して５年間の間に地代増額請求の調停も裁判も起こさなかったわけですから、時効により地代の差額は請求できないことになります」と回答しているが、説明に問題がある。「増額請求して５年間の間」と書いているが、３０年前の地代増額請求をした時が消滅時効の起算点ではない。
弁済期が定められた債権の消滅時効は弁済期が起算点になる。その翌日が起算日になり、そこから時効は進行する。起算点を取違えているから、「３０年間の差額は時効の成立」という説明になる訳である。
次の東京地裁の判例を読めば頷ける筈である。
地主は昭和58年12月17日に、適正地代が地主の値上げ請求金額であることの確認請求訴訟を提起した。
借地人は「本件賃料債権は月払いであるから、民法169条の5年の短期消滅時効にかかる。したがって、地主が提訴した昭和58年12月17日より5年前までに支払期日の到来している昭和53年11月までの賃料債権は、時効によって消滅した」と反論して争った。
裁判所は、「本件賃料債権は、民法169条（注１）所定の債権に該当する。
ところで、借地法12条2項の趣旨は、賃料の増額請求があったときは、客観的に適正な賃料額に当然に増額の効果を生じ、賃借人はその額の支払義務を負うに至るのであるが、（中略）増額についての裁判が確定するまでの間は、賃借人は、自己が相当と認める賃料を支払う限り、遅滞の責を負わないものとしたのである。（中略）
したがって、賃料債権自体は発生し、かつ、本来の賃料支払期日に履行期が到来しているものというべきである。
賃貸人は、その支払を求める給付の訴又はその確定を求める確認の訴を提起して、消滅時効を中断することができ、又、給付判決が確定すれば強制執行をすることも妨げられないのであって、権利を行使するについて特段の障害があるものと解することはできない。
したがって、右のような増額請求にかかる増加額についても、所定の弁済期から消滅時効が進行を始めるものと解するべきである。
具体的な給付請求権が時効消滅した場合には、他に特段の必要のない限り、もはや確認の利益は失われるものと解すべきである｡」と、５年前までの請求を棄却した。（東京地裁昭和60年10月15日判決、判例時報1210号61頁以下）。
（註１） 民法１６９条「年またはこれより短い時期によって定めた金銭その他のもの物の給付を目的とする債権は、５年間行使しないときは、消滅する。」
弁済期が定められた債権の消滅時効は弁済期が起算点になる（註２）。平成２４年１月の時点を例に採れば、賃料の支払いが後払いの毎月末日払いの場合、弁済期はその月の末日であるから、１月３１日である。この場合の起算点は１月３１日である。
但し、民法上の期間を算定するとき（日、週、月又は年によって期間を定めた場合）は初日を算入しない（民法１４０条）ということであるから、平成２４年２月１日（起算日）から時効は進行する。このように請求されている地代の増額分は、毎月、毎月５年前の分が次々と時効で消滅していく。
（註２） 民法１４４条「時効の効力は、その起算日にさかのぼる。」、民法１６６条「消滅時効は、権利を行使することができる時から進行する。」
結論、判例によれば、増額地代の差額分は例えば、後払い地代の場合、平成２４年１月の時点で検討すると、弁済期が平成２３年１２月末日で、そこが起算点になる。従って、平成２４年１月１日が時効の起算日になる。その５年前の増額賃料債権が消滅時効により、消滅する。過去２５年分の増額賃料債権に関しては既に時効消滅している。
なお、時効の利益を受ける者は、消滅時効が成立したと主張する必要がある（註３）。これを時効の援用という。勿論、黙っていたのでは時効の利益を受けられない。そこで、証拠に残すためにも、内容証明郵便で時効の援用をする。内容は、「増額請求権は民法１６９条の短期消滅時効により弁済期から既に５年が経過し、平成＊年＊月以前の分に関しては既に時効により、増額賃料債権は消滅している。従って、消滅時効部分の支払請求には応じられない」という趣旨のことを書き、配達証明付きにして地主に送り届けておく。これで時効の援用と増額請求の支払拒否の通知は終了である。
（註３） 民法１４５条「時効は、当事者が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。」
援用の時期は何時までにしなければ、援用権が無くなるということはないが、要は債権者から請求があったときに援用すればいい訳である。勿論、裁判との関係で最終期限はある。第２審の口頭弁論終結までに時効を援用しなければならない（大審院大正７年７月６日判決）。
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【Q＆A】 地代の増額請求に時効はあるのか
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