判例紹介
建物の所在地番が誤って表示された登記について、借地借家法10条1項が定める対抗力が認められた事例 （東京地裁平成10年11月27日判決、判例時報1705号98頁）
（事案の概要）
本件土地にはＹ所有の建物が建っていたが、その登記の所在地番が正しくは「470番地4」なのに「469番地」と誤って表示されていたため、競売手続を担当した執行官は本件土地上にＹ名義の建物登記がない旨の記載をした現況調査報告書を作成し、担当裁判官は右現況調査報告書に基づき、本件土地上にはＹ所有の建物が存在するが、Ｙはその借地権を競落人に対抗できないと記載した物件明細書を作成した。
Ｘは、右物件明細書を見て本件土地には競落人に対抗できる借地権はないと考え、Ｙが借地をしている本件土地の所有権を競売による売却で取得し、Ｙに対し、本件建物の収去及び本件土地の明渡しを求め提訴した。なお、本件建物の登記の所在地番は、右物件明細書作成後Ｘの競落前の間に「469番地」から「470番地4」に更正登記されている。
（判決）
本判決は、「土地を買い受ける者は、現地を検分して建物の所在を知り、ひいて借地権等の土地使用権限の所在を推知することができるのが通常であるから、借地権のある土地上にある建物の登記が、錯誤又は遺漏により、建物所在の地番の表示において実際と多少相違していても、当該建物の同一性を認識し得る程度の軽微な誤りであり、殊にたやすく更正登記できるような場合には対抗力を認めるのが相当である」と判示したうえで、本件建物の登記の所在地番の誤りは、その登記の表示全体において建物の同一性を認識し得る程度の軽微な誤りであり更正登記も容易であった旨認定し、また、競売手続を担当した執行官は本件土地上にＹ名義の建物登記がない旨の記載をした現況調査報告書を作成し、担当裁判官は右現況調査報告書に基づき、本件土地上にはＹ所有の建物が存在するが、Ｙはその借地権を競落人に対抗できないと記載した物件明細書を作成している。登記の所在地番の誤りは、建物の同一性を認識できる程度の軽微な誤りではないというＸの主張に対しては、執行官は、本件建物の登記の有無につき法務局出張所に調査依頼しただけで自らは登記簿の閲覧などの調査をしておらず、執行官が本件土地上に登記されたＹ所有の建物を認識し得なかったとはいえない旨認定して、ＹはＸに対し借地権を対抗できるとの判断を下した。
（寸評）
借地上の建物の所在地番の表示を誤った登記が当該借地権の対抗力を有するか否かについては、一般的には更正登記によって正しい表示に変更できるかどうかがメルクマールとなると言われており（昭和40年3月17日付最高裁大法廷判決など）、本判決もこのメルクマールに基づいて下されたものである。
（2000.07.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.29
| 登記
判例紹介
建物賃借人の保証人が法定更新後の賃借人の債務を負わなくてよいとされた事例 （東京地裁平成10年12月28日判決、判例時報1672号）
（事案）
（1）賃貸人Ｘは、Ａに対し、約20年前に建物を賃貸し、ＹはＡの連帯保証人になった。
（2）ＸとＡの間の賃貸借契約は逐次合意更新され、その都度Ｙは賃貸借契約に連帯保証人として署名捺印してきた。
（3）平成6年2月、Ａが賃料等を240万円滞納したので、Ｘは契約を解除し、ＡとＹに建物明渡と未払賃料の支払を求める訴えを提起したが、訴訟外で和解が成立し、新たに期間を平成6年4月1日から2年間、賃料月額26万円、滞納が2ヵ月分に達したときは無催告で解除できる等の約定で賃貸借契約を結び、Ｙが連帯保証人になった。
（4）平成8年3月の更新時には約200万円の延滞があったがＹが全額精算したためＸは契約を解除せず、契約は法定更新された。
（5）Ａはその後また延滞し、それが400万円を超えるまでになったので、Ｘは契約を解除し、Ｙにその支払を求める訴えを提起した。
（判旨）
（1）ＸはＹに対し右法定更新の経緯やその後の賃料滞納について直ちに知らせず、また連帯保証人への就任も依頼しなかったが、その理由は、Ｙが連帯保証人辞任の意向を有していることをＸは承知しており、従前の経緯からしてそれもやむを得ないと考えていたからであった。
（2）Ａは、前件訴訟の際にも約240万円もの賃料を延滞していたものであり、それゆえ、本件賃貸借契約には賃料の滞納が2ヵ月分に達したときは無催告解除しうる旨の特約が付されていた。しかるに、本件法定更新時には延滞額が200万円にも及んだが解除されず、Ｘ自身ですら更新に消極的であったがそのまま法定更新されたものであり、さらに、Ａの賃料延滞は更新後もおさまらず、最終的には400万円を超えるまでになり本件訴訟が提起されたというのであって、右のような事態が、本件連帯保証契約の当時、契約当事者間において予想されていたものであったとはいい難い。
（3）以上の諸点を総合すれば、Ｙにおいて本件更新後は保証責任を負わないと信じたのも無理からぬことであったということができ、Ａが本件更新後に負担した賃料等の債務については保証責任を負わない特段の事情があったものと解するのが相当である。
（寸評）
結論は極めて妥当である。 ご承知のように、建物賃貸借契約の保証人は、特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる債務についても責任を負うというのが判例の立場である。問題はこの「特段の事情」とは何かであるが、本件はその具体的事例として意味がある。
保証人から相談を受けた場合は、よくその中味を吟味することが大切である。
（2000.04.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
２００６年７月２５日の「判例紹介」は、合意更新の場合であるが、今回とは逆の判断をしている最高裁判決である。
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2007.09.28
| 保証人
判例紹介
抵当権が設定されている建物の賃借人がこの賃借建物を転貸していた場合において、賃借人（転貸人）が転借人に対して有する転貸料について、抵当権者がなした抵当権に基づく物上代位による債権差押命令の申立が認められた事例 （東京高裁平成１１年４月１９日判決。判例時報１６９１号７４頁）
（事案の概要）
XはA所有の建物（以下本件建物という）に根抵当権を設定したが、その後、YがAから本件建物を賃借し、Yはさらに本件建物をBに転貸した。Xは、YがBに対して有する転貸料の支払請求権（転貸料債権）について根抵当権に基づく物上代位による債権差押命令を申立て、この申立が認められた。そこで、Yは、この債権差押命令に対して不服申立（執行抗告）をし、根抵当権に基づく物上代位は抵当不動産の賃借人が有する転貸料債権には及ばないと主張して争った。
（判決の要旨）
本判決は、「抵当権者（本件ではXのこと）は、抵当権設定者（本件ではAのこと）が目的物を第三者（本件ではYのこと）に賃貸することによって賃料債権を取得した場合には、民法３０４条を準用する同法３７２条により、上記賃料債権について抵当権を行使することができる（最高裁判所平成元年１０月２７日判決）ところ、民法３０４条１項の「債務者」には、抵当不動産の所有者（A）及び第三取得者のほか、抵当不動産を抵当権設定の後に賃借した者（Y）も含まれ、したがって、抵当権設定後の賃借人（Y）が目的不動産を転貸した場合には、その転貸料債権に対しても抵当権に基づく物上代位権が及ぶと解するのが相当である」とした上で、本件については、「抗告人（Y）は、本件建物に根抵当権が設定された後、本件建物の所有者であるAから賃借したものであるから、これを転貸したことにより取得する転貸料債権には、根抵当権に基づく物上代位権が及ぶというべきである」として、Yがした本件抗告を棄却した。
（説明）
バブル経済の崩壊に伴う不動産価格の暴落により抵当不動産の換価では債権の回収が不可能になったため、債権回収のための抵当権者による抵当不動産の賃料の差押が増加している。本件判決でも摘示しているように、最高裁判所は平成元年１０月２７日判決で抵当権に基づく抵当不動産の賃料の差押ができることを認めた。
問題は、本件のように抵当不動産の賃借人がこれを転貸して得ている転貸賃料についても差押ができるかであるが、これについては非定説・肯定説・限定肯定説と学説・裁判例が区々に別れている。
裁判例は限定肯定説を取っているが、執行実務としては、東京地裁では本件判決同様、原則として賃貸借が抵当権設定後である場合に限定して肯定し、大阪地裁では所有者と賃借人が実質的に同一と認められる場合等に限定して肯定するなど裁判所によって区々の扱いがなされているようである。いずれにせよ、賃料の差押命令が裁判所から送達されてきた場合には、借地借家人組合や弁護士など専門家に相談して対処するのが無難である。
（東借連常任弁護団）
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2007.09.27
| 転貸借
判例紹介
抵当権が設定されている建物の賃借人がこの賃借建物を転貸していた場合において、賃借人（転貸人）が転借人に対して有する転貸料について、抵当権者がなした抵当権に基づく物上代位による債権差押命令の申立が認められた事例 （東京高裁平成１１年４月１９日判決。判例時報１６９１号７４頁）
（事案の概要）
XはA所有の建物（以下本件建物という）に根抵当権を設定したが、その後、YがAから本件建物を賃借し、Yはさらに本件建物をBに転貸した。Xは、YがBに対して有する転貸料の支払請求権（転貸料債権）について根抵当権に基づく物上代位による債権差押命令を申立て、この申立が認められた。そこで、Yは、この債権差押命令に対して不服申立（執行抗告）をし、根抵当権に基づく物上代位は抵当不動産の賃借人が有する転貸料債権には及ばないと主張して争った。
（判決の要旨）
本判決は、「抵当権者（本件ではXのこと）は、抵当権設定者（本件ではAのこと）が目的物を第三者（本件ではYのこと）に賃貸することによって賃料債権を取得した場合には、民法３０４条を準用する同法３７２条により、上記賃料債権について抵当権を行使することができる（最高裁判所平成元年１０月２７日判決）ところ、民法３０４条１項の「債務者」には、抵当不動産の所有者（A）及び第三取得者のほか、抵当不動産を抵当権設定の後に賃借した者（Y）も含まれ、したがって、抵当権設定後の賃借人（Y）が目的不動産を転貸した場合には、その転貸料債権に対しても抵当権に基づく物上代位権が及ぶと解するのが相当である」とした上で、本件については、「抗告人（Y）は、本件建物に根抵当権が設定された後、本件建物の所有者であるAから賃借したものであるから、これを転貸したことにより取得する転貸料債権には、根抵当権に基づく物上代位権が及ぶというべきである」として、Yがした本件抗告を棄却した。
（説明）
バブル経済の崩壊に伴う不動産価格の暴落により抵当不動産の換価では債権の回収が不可能になったため、債権回収のための抵当権者による抵当不動産の賃料の差押が増加している。本件判決でも摘示しているように、最高裁判所は平成元年１０月２７日判決で抵当権に基づく抵当不動産の賃料の差押ができることを認めた。
問題は、本件のように抵当不動産の賃借人がこれを転貸して得ている転貸賃料についても差押ができるかであるが、これについては非定説・肯定説・限定肯定説と学説・裁判例が区々に別れている。
裁判例は限定肯定説を取っているが、執行実務としては、東京地裁では本件判決同様、原則として賃貸借が抵当権設定後である場合に限定して肯定し、大阪地裁では所有者と賃借人が実質的に同一と認められる場合等に限定して肯定するなど裁判所によって区々の扱いがなされているようである。いずれにせよ、賃料の差押命令が裁判所から送達されてきた場合には、借地借家人組合や弁護士など専門家に相談して対処するのが無難である。
（2000.02.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.26
| 借地借家法・民法
判例紹介
自己の所有建物を他に賃貸して引き渡した者が右建物を第三者に譲渡して所有権を移転した場合に、新旧所有者間において、従前からの賃貸借契約における賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨の合意をしたとしても、これをもって賃借人に主張できないとされた事例 （最高裁平成１１年３月２５日判決 判例時報１６７４号６１頁）
（事実）
Ａは本件ビルを建築したが、すぐに本件ビルをＢに売却した上、本件ビルを賃借した。その後、賃借人Ｘは、Ａから本件ビルの６階から８階を賃借し、敷金３３８３万１０００円を差し入れた。
Ａは、その後、Ｂから本件ビルを買い戻しさらにＣに譲渡した。
そして、ＣはＹに信託譲渡した。
右Ａ―Ｃ、Ｃ―Ｙ間の契約に際し、本件賃貸借契約における賃貸人の地位をＡに留保する旨の合意がなされた。 ところが、その後、Ａに破産宣告がなされた。
賃借人Ｘは、右Ａ―Ｃ、Ｃ―Ｙ間の契約及び本件賃貸借契約における賃貸人の地位をＡに留保する旨の合意がなされたことを知らないまま、Ａに対して賃料を支払ったが、この間、Ａ以外の者がＸに対して賃貸人としての権利を主張したことはなかった。
賃借人Ｘは本件賃貸借契約における賃貸人の地位がＹに移転したと主張したが、Ｙはこれを争った。 賃借人Ｘは本件賃借部分から退去した上、Ｙに対して敷金の返還を請求した。
これに対し、Ｙは� ■舛�ら敷金の交付を受けていない。�◆∈通海録�託の対象とならないからＹは本件敷金返還債務を承継しないと主張した。
（争点）
本件ビルの信託譲渡を受けたＹは賃貸人たる地位を承継し、本件敷金返還債務を負担するか。
（判決要旨）
最高裁判所は、『自己の所有建物を他に賃貸して引き渡した者が右建物を第三者に譲渡して所有権を移転した場合には、特段の事情のない限り、賃貸人の地位もこれに伴って当然に右第三者に移転し、賃借人から交付されていた敷金に関する権利義務関係も右第三者に承継されると解すべきであり、右の場合に新旧所有者間において、従前からの賃貸借契約における賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨の合意をしたとしても、これをもって直ちに前記特段の事情があるものということはできない。』と判示した。
（短評）
本件は不動産小口商品として売り出された物を、多数の者が共同で買い受け、これを信託銀行に信託譲渡した事案であるが、その際、新旧所有者間において前記合意をしたとしてもこれをもって賃借人に主張することができないとして、賃借人の敷金返還を保護したものである。
今後とも、賃借人は、いつ、賃貸人の破産や所有権の移転によって、損害を蒙るかもしれないので、注意を要するところである。
（1999.09.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.25
| 敷金（保証金）・原状回復
判例紹介
ビルの賃貸借契約において、賃借人から賃貸人に対し電気料金の不当利得返還請求が認められた事例 （東京地裁平成14年8月26日判決、判例タイムズ1119号181頁以下）
（事案）
ＸはＹから賃貸用ビルの7階を事務所として賃借していた。ＹがＸから電気料として本来受領し得る金額よりも多額の金額を受領していたとして、Ｘが差額金の返還（110万4932円）を求めた。
（判旨）
「本件事務所の賃借人であるＸは、本件事務所内で使用した電気料の負担をすればよく、本件ビルの管理に要したあるいは要する費用、共益費については支払義務はないという条件で本件賃貸借契約を締結したと認められるのが相当である。そうだとすると、共用部分についてのＸ負担金等は通常管理費に含まれるものとして、これらを電気料金に含めて請求するＹの主張は、その余の点を判断するまでもなく理由がないというべきである。なぜなら、これらの管理費に含まれるものは、本件賃貸借契約においてはＹが負担するとの合意がされているからである」
（寸評）
不当利得返還は当然であ。共益費の名目で余分な費用を取る悪徳な賃貸人が多いのが現実であり、参考になる事例であろう。
（2003.10.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
こちらの「判例紹介｣で扱った判決と同一のものです。（N）
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2007.09.22
| 借家の諸問題
判例紹介
最高裁判例―賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例 （最高裁２００５年１２月１６日判決 裁判所時報１４０２号６頁、最高裁ホームページ）
（事案の概要）
賃貸人Ｙは地方住宅供給公社である。賃借人Ｘは平成１０年２月にＹ住宅の１戸に入居し敷金３５万３７００円を差し入れた。Ｘは平成１３年４月契約を解約して住宅を明渡したところ、Ｙは敷金から住宅の補修費用として通常の使用に伴う損耗についての補修費用を含む３０万２５４７円（未返還分）を差し引き残額５万１１５３円のみを返還した。ＸはＹに対し通常損耗は敷引きできないとして敷金の未返還分全部と遅延損害金の支払を求め本件訴えを提起した。Ｙは契約書に退去時の補修約定があり別表の補修負担区分表で通常の損耗も賃借人が補修するとの特約があるから敷引は有効であると争った。原審（大阪高裁）は、Ｙが主張した通常損耗の賃借人負担特約の効力を認めＸの返還請求を棄却。Ｘが上告受理申立した。最高裁は逆転して特約の効力を否定し、大阪高裁判決を破棄し差戻した。
（判決）
「賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定され、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」とし、Ｙの契約書の通常損耗を含むとする補修特約について「通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえず、したがって、本件契約書には、通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容を具体的に明記した条項はないといわざるを得ない」し、口頭での説明もないから、同特約の効力はない、とした。
（寸評）
最高裁は通常損耗は賃料に含ませて回収すべきものであって、敷金から差し引くことは原則としてできない旨を明示した。賃借人が負担すべき範囲を明確に限定した画期的で正当な判決であり、最高裁判決であるだけにその価値は非常に大きい。
（2006.05.）
（東借連常任弁護団）
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2007.09.21
| 敷金（保証金）・原状回復
判例紹介
建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、賃料を減額しない旨の特約があっても、賃借人から借地借家法第11条の規定に基づく賃料減額請求権の行使が認められた事例 （最高裁平成16年6月29日判決、判例時報1868号52頁）
（事案の概要）
本件土地賃貸借契約は、「3年ごとに賃料の改定を行うものとし、改定後の賃料は従前の賃料に消費者物価指数の変動率を乗じ、公租公課の増減額を加除した額とするが、消費者物価指数が下降しても賃料を減額することはない」旨の特約が付されていた。
これまで、本件土地の賃料は、本件特約に従って3年ごとに改定されてきたが、賃借人は、「その後土地の価格が4分の1程度に下落したことなどに照らして現在の賃料額は高すぎる」と主張して､賃貸人に対して賃料の減額を請求し、減額後の賃料額の確認を求めて本件訴訟を提起した。
これに対し、原審の大阪高等裁判所は、「本件のような賃料の改定をめぐって当事者に生じがちな紛争を事前に回避するために、改定の時期、賃料額の決定方法を定めておくものであり、本件特約は、消費者物価指数という客観的な数値であって賃料に影響を与えやすい要素を決定基準とするものであるから有効である。したがって、本件特約に基づかない賃借人らの賃料減額請求の意思表示の効力を認めることはできない」として賃借人の請求を棄却した。
そこで、賃借人は、原判決を不服として、最高裁に上告受理の申立てを行った。
（判決）
最高裁は、上告受理の申立を受理し、「本件土地賃貸借契約においては、消費者物価指数が下降したとしても賃料を減額しない旨の特約が存する。しかし、借地借家法第11条1項の規定は、強行規定であって、本件特約によってその適用を排除することができないものである。したがって、賃貸借契約の当事者は、本件特約が存することにより借地借家法第11条1項の規定に基づく賃料減額請求権の行使を妨げられるものでないと解すべきものである。」と判示した。
（短評）
本件は､賃料改定特約がある場合に、特約に基づく請求ではなく（本件では「減額することはないとの定め」があるためその余地はないが）、借地借家法第11条1項の規定に基づく賃料減額請求ができるかが争われた事案であるが、特約によっても減額請求を制限することはできないとのこれまでの最高裁判例を確認したものである。
本判決は、賃料の減額をしない特約が明らかに存する場合においても、賃借人からの賃料減額請求が認められた点において事例的な意義がある。
（2004.12.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
借地借家法
（地代等増減請求権）
第11条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
（強行規定）
第16条 第１０条、第１３条及び第１４条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。
最高裁判決は、「借地借家法第11条1項の規定は、強行規定」としているが、借地借家法１６条の強行規定のなかに１１条は含まれていない。
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2007.09.20
| 地代・家賃の値上げ（減額）
判例紹介
借地の更新料について支払いの慣習があるとは認められないとした事例 （東京地裁平成16年5月21日民事３７部判決。未掲載）
（事実）
Ｘは土地の賃貸人であるところ、平成12年12月末日に契約期間が満了したため借地人Ｙにたいし更新料700万円を請求した。Ｙは更新料支払いのため交渉には応じたが、結果は合意に至らなかった。
そこで、ＸはＹが前回の更新時に更新料として331万2500円を支払った際にも次の更新時にも更新料を支払うとの合意がなさねたと主張。また、仮に合意がなかったとしても目黒区中央町およびその隣接地域には、土地賃貸契約の更新に際し、更新料を支払う慣習が存在すると主張した。
判決は、更新料を支払う旨の合意については、Ｙがかつて更新料を支払った事実があるというだけで更新料支払の合意があったことの根拠とすることはできない、としてＸの主張を認めなかった。そして、更新料の支払いの慣習があるとするＸの主張も認めず､Ｘの請求を棄却した事案。
（判旨）
「証拠によれば、本件土地の存在する東京都目黒区中央町及びその隣接地においては、土地賃貸契約の更新に際に、借地人から地主に対し、更新料が支払われる事例が多数存在することが認められる。しかい、このような更新料の支払は、当事者間の合意が成立した結果である場合が多いと認められる上、その支払の趣旨は、契約を円滑に進めるための代償であったり、賃料の補充を目的とするものであったりと多様であると認められるから、たとえ本件土地近辺において、土地の借主が地主に更新料を支払うことが多数見られるからといって、それをもって同地域に更新料支払の慣習があると認めることはできない｣
(寸評）
本件は東京借地借家人組合連合会（東借連）の会員の事件。判決の結論は当然であるが、繰返し訴訟が提起される更新料の支払請求について、更新料の性格に言及して支払の慣習を否定したものであり理論的な説得力のある判決の１つとして紹介した。
（2005.04.）
（東借連常任弁護団）
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2007.09.19
| 借地借家法・民法
判例紹介
建物の使用貸借について貸主と借主の家族の間には貸主と借主本人との間と同様な人的関係があるとして使用借権の相続が認められた事例 （東京高裁平成１３年４月１８日判決、判例時報１７５４号）
（事案の概要と争点）
１、ＡはＢ夫婦の子供として育てられ、昭和２６年Ｂが本件建物を建てた後も一時期を除いてＢ一家と同居していた（なおＢの夫は昭和３４年死亡）。ＡはＹ１と昭和４５年結婚し、その頃からＹ１もその子Ｙ２もＡ及びＢと同居を始め、以後Ａら一家は平成５年９月までの２３年間Ｂと本件建物で同居して生活を共にしＢの面倒を見てきた。
Ｂはその後本件建物を出て娘のＸ１と同居するようになったが、Ａら一家に本件建物の明渡しを求めることはなかった。
２、Ｂは平成８年に死亡、Ｘ１らが本件建物を相続した。Ａは平成９年に死亡した。そこでＸ１らは本件建物の所有権に基いて、Ａの死亡後も本件建物に居住し続けているＹ１Ｙ２親子に対し、本件建物の明渡しを求めた。なお、Ａからもその相続人Ｙ１らからも、本件建物の所有者であるＢ又はその相続人Ｘ１らに対し家賃が支払われていたことはなかった。
３、Ｙ １ら親子は本件建物に居住し続けることができるか、又は、明渡さなければならないか、これが本件の争点である。
（判決要旨）
１、 建物所有者ＢとＡとの法律関係 ＡはＢ夫婦の実子同然に育てられてきたこと、ＡＹ１Ｙ２ら一家は２３年間Ｂと共同生活を送りＢの面倒を見てきたこと、Ｂが家を出て同居が終わったあともＢがＡら一家に本件建物の明渡しを求めたことがないこと、などに鑑みれば、Ｂが家を出たころ、ＢとＡとの間で黙示的に（暗黙のうちに）本件建物の使用貸借の合意が成立したものと解することができる。
２、 Ｙ１らはＡの権利を承継できるか 民法５９９条は借主の死亡を使用貸借の終了原因としている。これは使用貸借関係が貸主（Ｂ）借主（Ａ）の特別な人的関係に基礎を置くものであることに由来する。しかし、本件のようにＢとＡとの間に実親子同然の関係があり、ＢがＡの家族と長年同居してきたような場合、ＢとＡの家族との間には、ＢとＡ本人との間と同様の特別な人的関係があるというべきであるから、このような場合に民法５９９条は適用されないと解するのが相当である。
そうするとＹらはＡの借主としての地位を相続により継承し、他方、Ｘ１らは貸主としての地位を相続により承継したことになる。よって、Ｙ１らは明渡す必要はない。
（寸評）
妥当な判決である。ＡＢの関係が賃貸借ならこのような問題は生じない。なぜなら、Aの賃借権は配偶者Ｙ１と子Ｙ２に当然相続されるからである。
本件は、貸主と借主の相続人との人的関係を基礎に民法５９９条の適用を否定したところに意義がある。
（2001.10.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.18
| 使用貸借
判例紹介
アパートの賃借人が室内に社会常識の範囲をはるかに超える著しく多量のゴミを放置したことが、賃貸借契約の解除事由になるとされた事例 （東京地裁平成10年6月26日判決。判例タイムス1010号272頁）
（事案）
Ａは共同住宅の所有者（賃貸人）。Ｂはその賃借人。 Ａは平成元年10月、Ｂとの間で2年間の約定で、共同住宅の1室を賃貸し、更新を重ねていた。
Ａは平成10年2月に、室内に空き缶、空き瓶等のゴミを放置していることを理由に契約解除した。 Ａ・Ｂ間の契約には、賃借人は居室内において、危険、不潔その他近隣の迷惑となるべき行為をしてはならない旨の特約条項があった。
Ａの契約解除事由の存否が争点となったが、Ａの主張が認められた事案。
（判旨）
「以上の事実によれば、Ｂは、貸室内において危険、不潔、その他近隣の迷惑となるべき行為をしたということができ、Ａとの間に締結した賃貸借契約10条に違反したことが認められる。
確かに、信頼関係を基礎とする継続的な賃貸借契約の性質上、貸室内におけるゴミ放置状態が多少不潔であるからといって、そのことが直ちに賃貸借契約の解除事由を構成するということはできない。 しかしながら、本件では、賃貸人から再三の注意を受けてきたにもかかわらず、事態を改善することなく2年以上の長期にわたって、居室内に社会常識の範囲をはるかに超える著しく多量のゴミを放置するといった非常識な行為は、衛生面で問題があるだけでなく、火災が生じるなどの危険性もあることから、Ａやその家族及び近隣の住民に与える迷惑は多大なものがあるといえるのであって、このことは、賃貸借契約の解除事由を優に構成するものといわざるを得ない」
（寸評）
これまで、同種の事案として、犬猫の餌付けなどをめぐって争われたものがある。
契約の特約として一定の行為を禁止する条項があることが多いが、どの程度の違反行為が契約解除の事由となるかは、個々の事案に即して判断することになろうが、具体的な違反行為が信頼関係を破壊するものでなければ、契約解除の効力を認めないというのが、判例の定着した考え方である。
本件は、契約解除を肯定した事例として参考になる。
（2000.10.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.17
| 借地借家法・民法
判例紹介
店舗等を目的とする建物賃貸借契約の際に保証金として支払われた賃料の約22.5ヶ月分に相当する金員が敷金としての性質を有しないとされた事例 （大阪高裁平成14年4月17日判決、判例タイムズ1104号）
（事案の概要）
賃借人は、昭和59年3月、ショールームの使用目的で、契約期間10年、賃料443万円、敷金1283万円、保証金9977万円の約定で賃借した。
保証金については、10年間据置のうえ翌年から5年の年賦で返還するが賃貸借契約日から5年内に解約したときは20パーセントの解約金が控除されるという特約が付いていた。
賃借人は、昭和60年8月、賃料を支払えなかったので、賃貸借契約を解約して建物を明渡し、敷金の返還を受けた。しかし、保証金は据置期間未到来のためにそのままになっていたところ、国税が保証金返還債権を差し押さえ、家主に対して、保証金9977万円の取立を請求した。
家主は、賃借人に対する未払い賃料、期間内解約による違約金、共益費、電気料金、現状回復費等の清算が済んでないので、保証金返還額は1066万円分しか残っていないと争った。そこで本件保証金は、敷金のように賃貸契約上の債務を清算すべき性質のものなのかどうかが問題となった。
（判決要旨）
「本件保証金が差し入れられたのは、本件建物の建築資金が必要な時期であって、本件保証金は多額であるほか無利息で返還する約定があることからすれば、銀行からの借入金に比して金利分の節約ができることから賃貸人にとって有利であることが明らかであるから、通常であればこれを建設資金などに充当すると考えられるし、賃貸人がこの保証金を他に使ったことを客観的に説明しない以上、本件保証金は本件建物の建設資金に充当することを主目的として差し入れられたものと推認すべきである。
本件保証金の敷金としての担保機能の有無について検討する。本件契約では、敷金と保証金を別個に規定し、敷金については、賃借物件明け渡し後債務完済を確認したときに返還する旨規定しているのに、本件保証金については本件据置規定が存在するだけで、賃貸借終了時の返還義務の有無については何ら触れていないので、敷金と同様の担保的機能を有し賃借物件の明け渡し時に契約上の債務と清算した上で賃借人に返還すべきものであるとはいえない。」
（説明）
保証金の性質については、建設協力金、敷金、即時解約金、権利金のいずれか、又はこれらを併せ持ったものなど、さまざまであり、契約文言、金額、差し入れの趣旨などから、賃貸借当事者間の意思を解釈して結論される。本件では、金額が多額あること、返還時期が契約終了と無関係であること、使途が建築資金であること等から、敷金ではないとされた。
（2003.04.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.15
| 敷金（保証金）・原状回復
判例紹介
抵当権設定時に対抗力を有していた借地権は、競売中に借地上の建物が滅失しても、土地買受人に対して借地権を対抗できるとされた事例 （平成12年5月11日東京高裁判決、金融・商事判例1098号）
（事案）
借地人は、借地上の建物について所有権保存登記をして借地していたが、地主は、昭和63年に土地に抵当権を設定してその登記をした。 平成3年、抵当権者が抵当権の実行をして競売手続が開始した。借地人は、平成5年に、借地上の建物を取壊して新建物を建築し、平成6年に保存登記をした。執行裁判所は、賃借権があるものとして、売却条件を定め、売却したところ、買受人が決まった。買受人は、借地人に対して、借地権はないとして、建物収去、土地明渡訴訟を提起した。 横浜地方裁判所は、借地権を買い受けた人に対抗するには土地の競落時に建物の保存登記を必要とするが、旧建物は滅失しているので、旧建物の保存登記による対抗力は消滅したとして、借地人負訴の判決をした。しかし、東京高裁は、要旨次のような理由で、逆転判決をした。
（判決要旨）
「民事執行法は、不動産を目的とする担保権の実行としての競売（不動産競売）において、不動産の上に存する抵当権が売却により消滅することを規定し、消滅する権利を有する者に対抗することができない不動産に係る権利の取得は、売却によりその効力を失うと規定している。これによれば、抵当権者に対抗することができない借地権の取得は売却によりその効力を失い、対抗できる借地権は効力を失わないことになる。民事執行法は、土地の買受人が借地権を引き受けるかどうかは、その借地権が抵当権に対抗できるかどうか、つまり、抵当権を設定したときに借地権が対抗できるかどうかを問題としているのであって、競落時に対抗できるかどうかではない。なぜなら、競売によって買受人に移転される権利は、抵当権者が把握していた権利にほかならないからである。 本件では、抵当権が設定された当時には借地権は登記のある建物によって対抗できたのであるから、その後、その建物が滅失したとしても、当該抵当権に対して対抗力を失うことはなく、借地人としては、いったん生じた対抗力を維持するために、建物自体を維持したり、所有権保存登記を継続していなければならないわけではない。」
（説明）
本判決は、抵当権による競売の性質をこまかく論述し、借地権の対抗力の有無は、競売時ではなく、抵当権設定時点で決めるべきであるとした。その上で、土地が競売されたときは借地上には旧建物は滅失して存在しないが、抵当権設定時に登記のある旧建物が存在して対抗力があったのであるから、その効力は、継続していると判断した。
（2000.11.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
借地人にとっては注目される判決である。この判決に関してはこちらも御覧ください。
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2007.09.14
| 借地の諸問題
判例紹介
建物賃貸借契約書に自力救済条項があっても、建物内に侵入したり鍵を取り替える行為が違法であるとされた事例 （札幌地裁平成11年12月24日判決。判例時報1725号）
（事実関係）
1、賃借人Ｘ（原告）は平成10年7月、札幌市内のマンションの1室を賃借し妻とともに居住した。Ｙ（被告）はこのマンションの管理会社である。
2、賃貸借契約書には次のような特約があった。 「賃借人が賃借料の支払を7日以上怠ったときは、賃貸人は直ちに賃貸物件の施錠をすることができる。また、その後7日以上経過したときは、賃貸物件内にある動産を賃借人の費用負担において賃貸人が自由に処分しても賃借人は異議の申立てをしないものとする」（本件特約）
3、Ｘは、「部屋に雨漏りがする、かびが発生した」など苦情を述べたが、Ｙは、かびによる被害の弁償には応じられない旨回答した。
そこでＸは同年10月分から賃料の支払を停止した。するとＹはＸに対し、「督促及びドアロック予告通知書」、続いて「最終催告書」を送り付け、そこには、一定日時までに連絡がない場合には、以後何ら勧告することなくドアロックし部屋への立入りを禁止する旨記載されていた。
4、管理会社Ｙの従業員は右日時の最終日、Ｘ夫婦が外出して留守の間、本件特約があることを根拠に、部屋に立ち入って、部屋内の水を抜き（水道管の破裂を防ぐため）、ガスストーブのスイッチを切り、浴室の照明器具のカバーを外すなどした上、部屋の錠を取り替えた。
5、そこでＸはＹに対し、その行為は違法だとして損害賠償（慰謝料）の支払を求めて提訴した。
（判決）
1、本件特約は、賃貸人側が自己の権利（賃料債権）を実現するため、法的手法によらずに、通常の権利行使の範囲を超えて、賃借人の平穏に生活する権利を侵害することを内容とするものである。
2、このような手段による権利の実現は、近代国家にあっては、法的手続によったのでは権利の実現が不可能又は著しく困難であると認められる場合のほか、原則として許されないものというほかなく、本件特約は、そのような特別の事情がない場合にも適用される限りにおいて、公序良俗に反し、無効である。
3、本件の場合には右の「特別の事情」は認められず、Ｙの行為は違法であるからＸに対し慰謝料10万円支払うべきである。
（寸評）
このような特約（自力救済）が入っている契約書はよく見かける。この判決の考え方はごく常識的であり、悪徳業者に対する警告として意味がある。
（2001.03.）
（東借連常任弁護団）
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2007.09.13
| 借家の諸問題
判例紹介
建物賃借人が賃料減額請求をした場合借地借家法32条3項が定める「賃貸人が相当と認める額」の賃料支払請求権は、賃料減額の意思表示が到達した時点で当然に発生し、その額は特段の事情がない限り従前の賃料額と同額であるとされた事例 （東京地裁平成10年5月29日判決。判例タイムズ997号221頁）
（事案の概要）
賃貸人Ｘは、賃借人Ｙから賃料減額請求を受けたが、右減額請求後Ｙが減額後の賃料の支払いを継続したため、Ｙに対し従前の賃料額との差額賃料の支払いを求め本件訴えを提起した。これに対しＹは、Ｘの請求は借地借家法32条3項に定める賃貸人からの相当賃料の支払請求であるが、Ｘは本件訴訟に至るまで相当賃料の支払を求める意思表示をしていないから支払義務はないとして争った。
（判決）
本判決は「賃料の減額に係る借地借家法32条の趣旨は、賃料の減額請求がされた場合においては、減額の意思表示の到達時において賃料は適正額に当然に減額されたことになるが、右適正額への減額を正当とする裁判が確定するまでの間は賃貸人も右適正額を正確に知ることは困難であるから、裁判確定までの間は賃借人には『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払義務があることとし、裁判確定後は既払額と適正額の差額のみならず年一割の割合による受領の時からの利息をも賃貸人が賃借人に返還しなければならないこととして、当事者間の均衡を図ったもの」とした上で「減額を正当とする裁判が確定するまでの『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払請求権は、賃料増額請求がされた場合においては賃借人は格別の意思表示を要することなくその相当と認める額を支払えば足りるとされていることとの均衡を考慮すれば賃貸人の請求等の意思表示により発生する形成権ではなく、賃料減額の意思表示の到達時に当然に発生する権利であるとするのが相当である。また、右の『賃貸人が相当と認める額』は賃貸人が支払を求める具体的な額を賃借人に通知するとか、賃貸人が減額請求後において従前賃料に満たない額を格別の異議を述べないまま長期間受領し続けるなどの特段の事情のない限り、従前の賃料額と同額であると推定することが相当である」旨判示し、本件ではＸがＹの減額請求後直ちにこれを拒絶する回答をしているので右特段の事情はないとして、Ｘの請求を認容した。
（寸評）
賃料減額請求をした場合、従前の賃料額を支払うか減額後の賃料額を支払うかが常に問題となるが、家主に前者の請求権があることを認めたものである。本判決によれば、借家人が後者を選択した場合には賃料不払いで契約が解除される事態も発生する。減額請求後も賃料減額の判決があるまでは従前の賃料額を支払うのが無難である。
（1999.08.）
（東借連常任弁護団）
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2007.09.12
| 地代・家賃の値上げ（減額）
判例紹介
事業用ビルの賃貸借契約が期間満了により終了した場合、賃貸人は信義則上その終了を再転借人に対抗できないとされた事例 （最高裁平成１4年３月２８日判決、判例時報1787号）
（事案の概要）
１、 （原告）は、ビルの賃貸、管理を業とするＡ社の勧めにより、Ｘの土地上にビルを建築してＡ社に一括して賃貸し、Ａ社から第三者に店舗又は事務所として転貸させ、賃料の支払を受けるということを計画しビルを建築した。
２、 そしてＸとＡ社は、ビル全体について期間２０年の賃貸借契約を締結した（本件賃貸借）。同時にＡ社は、Ｘの承諾を得てその一室（店舗）をＢに転貸し、さらにＢは、ＸとＡ社の承諾を得てＹに再転貸した（本件再転貸借）。現在もＹが店舗として使用している。
３、 Ａ社は、平成８年にＸとの賃貸借の期間２０年が満了するに際し、転貸方式によるビル経営が採算に合わないとして撤退することとし、Ｘとの賃貸借契約を更新しない旨の通知をした。そこでＸはＢとＹに対し、Ａ社との賃貸借契約が期間満了により終了する旨通知した。
４、 ＸはＹに対し本件店舗の明渡しを求めたが、Ｙは、信義則上、ＸとＡ社間の賃貸借の終了をもって承諾を得た再転借人であるＹに対抗することはできないと争った。
（判決要旨）
本件再転貸借は、本件賃貸借の存在を前提とするものであるが、本件賃貸借に際し予定され、前記のような趣旨、目的（ビルの各室を第三者に店舗又は事務所として転貸することを当初から予定していたこと、Ａ社の知識、経験等を活用して収益を上げさせること、Ｘは自ら個別に賃貸する煩わしさを免れ、かつ、Ａ社から安定的に賃料収入が得られること）を達成するために行われたものであって、Ｘは、本件再転貸借を承諾したにとどまらず、本件再転貸借の締結に加功し、Ｙによる本件転貸部分の占有の原因を作出したものというべきであるから、Ａ社が更新拒絶の通知をしても本件賃貸借が期間満了により終了しても、Ｘは、信義則上、本件賃貸借の終了をもってＹに対抗することはできず、Ｙは、本件再転貸借に基づく本件転貸部分の使用収益を継続することができると解すべきである。Ｘの敗訴。
（短評）
第一審はＸ敗訴、第二審はＸ勝訴、そして第三審はまたＸ敗訴という具合に結論が分かれた。本件は、いわゆるサブリースの事案について、賃貸人（Ｘ）が賃貸借の終了をもって信義則上転借人（Ｙ）に対抗できない場合のあることを判示した初めての最高裁判例であるとされている。
ＸとＡ間の賃貸借契約が合意解除された場合には、Ｘは転借人Ｙに対抗できるというのは古くから確立された判例であったが、この判決は、合意解除ではなく、期間満了により終了させた場合について、しかも、それがサブリースである場合について、新しい判断を示したものである。
（2002.09.）
（東借連常任弁護団）
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最高裁の判決文はこちらから
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2007.09.11
| 借地借家法・民法
判例紹介
地代自動増額改定特約に基づく地代の増額が借地借家法１１条１項の趣旨に照らし不相当になったとして、同特約による地主の地代増額請求が認められず、借地人による地代減額請求が認められた事例 （最高裁判所第1小法廷平成１５年６月１２日判決。判例時報１８２６号４７頁）
（事案の概要）
Ｘは、昭和６２年７月１日、Ｙから建物所有の目的で本件土地を賃借したが、その際、本件土地の地代について、３年後に１５％増額し、その後も３年ごとに１０％ずつ増額するという内容の地代自動増額改定特約を締結した。当時、本件土地を含む東京都２３区内の地価は急激な上昇を続けており、以後も上昇を続けるものと考えられていた。
ところが、本件土地の１�崚�りの価格は、昭和６２年７月１日が３４５万円で、平成３年７月１日には３６７万円に上昇したが、平成６年７月１日には２０２万円に、平成９年７月１日には１２６万円に下落した。他方、本件地代は、本件特約に基づき、平成３年７月１日には１５％、平成６年７月１日にはさらに１０％増額された。
しかし、Ｘは、平成９年７月１日の地代改定にあたり、本件地代を増額することなく従前の地代の支払を継続するとともに、同年１２月２４日には、本件地代を２０％減額するようＹに請求し、Ｙは本件特約により増額された地代の支払いを求めた。
そこで、Ｘは地代減額請求により減額された地代月額の確認を求め、Ｙは本件特約により増額された地代月額の確認を求め提訴した。原審（控訴審）は、本件特約が失効したとはいえないとして、本件特約に基づく地代の自動増額を認め、Ｘの地代減額請求を認めなかった。
（判決）
本判決は、「地代等自動改定特約は、その地代等改定基準が借地借家法１１条１項の規定する経済事情の変動等を示す指標に基づく相当なものである場合には、その効力を認めることができる」が、「その地代等改定基準を定めるに当たって基礎となっていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが借地借家法１１条１項の規定の趣旨に照らして不相当なものとなった場合には、同特約の適用を争う当事者はもはや同特約に拘束されず、これを適用して地代等改定の効果を生ずることはできない。また、このような事情の下においては、当事者は、同項に基づく地代等増減請求権の行使を同特約によって妨げられるものではない」として、地価が当初の半額以下になった平成９年７月１日の時点では、本件特約は地代増額の効果を生ぜず、同年１２月２４日時点におけるＸの地代減額請求権の行使に妨げはないとして、Ｘの請求を認めた。
（寸評）
地代等自動改定特約につき、借地借家法１１条１項との関係に着目してその効力を論じた初めての最高裁判決であり、バブル期に締結された地代等自動増額改定特約に苦しむ借地借家人に参考になる判決である。
（2003.11.）
（東借連常任弁護団）
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2007.09.08
| 地代・家賃の値上げ（減額）
判例紹介
借地上の建物滅失後の掲示と借地権対抗力 （東京地裁平成12年4月14日判決、金融商事判例1107号）
（事案の概要）
借地人の建物は、平成10年12月30日、火事で燃えてしまった。借地人は、平成11年3月18日、借地借家法10条2項による掲示（消失建物及び建物建築予定等の必要事項）をしたが、何者かによってその掲示が取り外された。そこで、同年3月25日、26日にも同様の掲示をしたが、これらも取り外されていた。本件土地は、その間に売却されて、平成11年4月23日、被告に買われて所有権移転登記がなされてしまった。借地人は、被告に対して、借地権の確認を求める訴訟を提起したが、被告は、本件土地を買い受けた当時、本件土地上には建物がなく、建物が存在していたことを示す掲示もなかったので、借地権を対抗することができないと、争った。
（判決要旨）
「法10条2項の規定は、建物が滅失して借地上に存在しなくなっても、滅失した建物の残影があれば、それからその土地上には土地利用権が設定されているとの推測が働き、建物登記簿も調べて借地権の存在を知ることができるとの考えから設けられたものである。すなわち、無効となった登記に一定の条件の下に余後効を認めるとともに、もはや建物が存在しない現地と建物登記を結び付ける方法として掲示を要求し、それに滅失建物を特定する事項を記載すべきものとした。法10条2項は、掲示上の表示と滅失した建物登記とが一体となって暫定的に借地権の対抗力を維持しえるものとした。
借地上の建物の滅失により、掲示がなされるまで一時的にその借地権の対抗力は消滅するのであり、建物滅失後この掲示をするまでの間にその借地について第三者が権利を取得した場合には、その後に掲示を行っても借地権を対抗することはできない。また、法10条2項の定める掲示は滅失した建物の残影に他ならないから、掲示が一旦なされた後に撤去された場合には、その後にその土地について借地権の負担のない所有権を取得した第三者に対しては、借地権を対抗することができなくなる。第三者に対して借地権の対抗力を主張するためには、掲示を一旦施したというだけでは不十分であり、その第三者が権利を取得する当時にも掲示が存在する必要がある。」
（説明）
借地権を第三者に対抗するには（認めさせるには）、建物が借地人名義で登記されていること、建物が存在することが必要。建物が火事、建替で滅失したときは、「滅失建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示」すれば、この掲示が建物の身代わりとなる。この掲示は新建物が建築されて登記されるまでの間継続させないといけない。掲示の保全につき、注意を喚起させる事例である。
（2001.11.）
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2007.09.07
| 借地の諸問題
判例紹介
不動産の賃料債権の差押があった後に当該不動産が第三者に譲渡されても賃借人は債権者の取立てに応じなければならない。（東京高裁平成１０年３月４日判決、判例タイムズ１００９号）
（事案）
負債を抱えていた賃借人は、債権者から自分が賃貸した賃料を差し押えられてしまった。その後、賃貸人は、賃貸建物を他人に譲渡して名義変更をした。賃借人は、賃料を新しい建物名義人に支払い、差し押さえた債権者への賃料支払を拒絶した。そこで、債権者が賃借人に対して、差し押さえた賃料を取り立てる訴訟を起こした。
判決は、賃借人は、賃料を新建物所有者に支払ったとしても、債権者への支払を拒絶できないと判断した。
（判決の要旨）
「不動産の賃料債権に対する差押の効力が生じた後に、右不動産が第三者に譲渡され、所有権移転登記がされた場合には、右賃貸借関係は譲受人に引き継がれるが、差押の効力はそのまま継続し、譲受人たる新賃貸人を拘束すると解するのが相当である。
不動産の賃料債権について差押の効力が生じた後に執行債務者（賃貸人のこと）が、その賃料債権を第三者に譲渡した場合、差押債権者には対抗できない。その不動産が第三者に譲渡された場合には、その賃貸人の地位は当該第三者に移転する。賃貸人の地位は、賃料債権者たる地位と不動産を賃借人に使用収益させる債務を負担する地位とから成るが、この場合の賃料債権の移転は、すでに差押があるから差押債権者が優先する。（不動産を賃借人に使用収益させる債務を負担する地位だけが新所有者に移動する。）
不動産の譲渡による賃貸人の交代の場合には、賃料債権について引き続き差押の拘束を受けることにしても賃借人が何ら不利益を受けるものではない。」
（説明）
賃料が賃貸人の債権者によって差し押さえられるケースが、最近では多いので、係争事例の一つとして紹介する。賃料が差し押さえられた場合の注意点は、賃料を二重に請求されることがないようにすること、処置を誤って賃料不払いとなり契約を解除されることがないようにすることである。本件では、賃借人は六人いたが、賃料差押後に賃貸建物が譲渡されたため、新しい所有者に賃料を支払ったことから、賃料を差し押さえていた債権者から二重に賃料の支払請求を受けたケースである。判決は、賃料が差し押さえられた後に建物が譲渡されても賃料差押の効力は続くので、新所有者に支払ってはならないと述べている。この取り扱い自体は通常のことである。賃料が差し押さえられたとき、賃貸人からさまざまな働きかけを受けることがあり、その説明がどこまで正確なのかの判断が付きにくいこともあるから、組合とよく相談して対処することが必要である。
（1999.09.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.06
| 借地・借家に共通の問題
判例紹介
抵当権者が物上代位に基づき賃料を差押え後、賃貸借契約が終了し目的物を明け渡した場合、賃借人が敷金を賃料に充当することができるとされた事例 （最高裁平成１４年３月２８日判決、判例時報1783号42頁）
（事案の概要）
Ｘ（信託銀行＝抵当権者）は、Ａ（建物所有者）との間で、Ａ所有建物について根抵当権を設定した。ＡはＢ（賃借人）に対して建物を賃貸し、ＢはＹ（転借人）に対しさらに建物を賃貸した。
転貸借契約において、ＹはＢに対し敷金1000万円を預託した。
ＸはＡが借入金の返済をしないため、根抵当権の物上代位権に基づき、ＢがＹに対して有する賃料債権を差押えた。
その後、ＹはＢとの間の建物賃貸借契約を解除し、建物を明け渡した。 そして、ＹはＸに対して、敷金により賃料支払債務は消滅したと主張した。
（裁判）
1審は、「敷金返還請求権は、物上代位による差押え後に発生したものであるからＹはＸに対抗できない。」として、Ｘの請求を認めた。
2審は、「賃貸借契約が終了し目的物が明渡されたときは、賃料は当然敷金が充当される結果、差押えにかかる賃料債権は消滅すると解さざるを得ない。」として、Ｘの請求を棄却した。
最高裁は、「敷金の充当による未払賃料等の消滅は、敷金契約から発生する効果であって相殺のように当事者の意思表示を必要とするものではないから当然消滅の効果が妨げられないこと、抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差押える前は、原則として抵当不動産の用益関係に介入できないのであるから、抵当不動産の所有者等は敷金契約を締結するか否かを自由に決定することができることから、敷金が授受された賃貸借契約にかかる賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差押えた場合においても、当該賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたときは、賃料債権は敷金の充当によりその限度で消滅する」と判示した。
（短評）
賃貸人の資力が悪化した際に、賃借人が賃貸借契約を終了させて賃借物件を明け渡せば敷金を賃料債権に充当することによって回収する方策を認めたものである。なお、抵当権者が物上代位権を行使して転貸賃料債権を差押えることは原則として否定されている。（最高裁平成１２年４月１４日判決）
（2002.08.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
上記最高裁判決に関してはこちらを参照して下さい。最高裁判決が全文掲載されている。
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2007.09.05
| 敷金（保証金）・原状回復
判例紹介
建物収去土地明渡判決と建物買取請求権 （最高裁平成7年12月15日判決、判例タイムズ897号）
（事案）
借地人は、期間満了に際して更新を拒絶され、正当事由有りということで、借地上の建物を収去して借地を明け渡せという判決を受けた。借地人は、建物収去土地明渡の強制執行を実行されてしまう立場になったが、借地法に基づき建物買取請求権を行使して、それを理由にして、強制執行を許さないと争った。1審、2審とも借地人の請求を認め、最高裁も同様の判決をした。
（判決要旨）
「借地上に建物を所有する土地の賃借人が、賃貸人から提起された建物収去土地明渡請求訴訟の事実審口頭弁論終結時まで（高裁が結審するまでという意味）に借地法4条2項の建物買取請求権を行使しないまま、賃貸人の右請求を認容する判決がなされ、同判決が確定した場合であっても、賃貸人は、その後に建物買取請求権を行使した上、賃貸人に対して右確定判決による強制執行の不許を求める請求異議の訴えを提起し、建物買取請求権行使の効果を異議の事由として主張することができる。
なぜなら、建物買取請求権は、前訴確定判決によって確定された賃貸人の建物収去土地明渡請求権の発生原因に内在する瑕疵に基づく権利とは異なり、これとは別個の制度目的及び原因に基づいて発生する権利であって、賃借人がこれを行使することにより建物の所有権が法律上当然に賃貸人に移転し、その結果として賃貸人の建物収去義務が消滅するに至るのである。
したがって、賃借人が前訴の事実審口頭弁論終結時までに建物買取請求権を行使しなかったとしても、実体法上、その事実は同権利の消滅事由に当るものではなく訴訟法上も、同訴確定判決の既判力によって同権利の主張が遮断されることはない。
そうすると、賃借人が前訴の事実審口頭弁論終結時以降に建物買取請求権を行使したときは、それによって前訴確定判決により確定された賃借人の建物収去義務が消滅し、前訴確定判決はその限度で執行力を失うから、建物買取請求権行使の効果は、民事執行法35条2項所定の口頭弁論の終結後に生じた異議の事由に該当する。」
（説明）
借地期間到来に際して、更新を拒絶されたときは、借地人は借地上の建物を地主に買い取ってもらう権利建物買取請求権がある。この建物買取請求権は、地主から起こされた土地明渡請求訴訟の最中に行使する義務はなく、いつ行使してもよい。建物買取請求権を行使すると、建物の所有権は地主に移転し、借地人は、建物代金の請求権を取得する。その結果、借地人は、建物を収去する義務がなくなり、また、建物代金が支払われるまでは、建物からの退去を拒否することができる。
この判決は建物買取請求権行使の効果が請求異議事由（明渡の強制執行を阻止する理由）になることを初めて認めた最高裁判決である。
（1996.07.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.04
| 借地借家法・民法
判例紹介
土地賃貸人が賃借人に対し下水道敷設につき承諾義務を負うとされた事例 （東京高裁平成９年８月３０日 第10民事部判決、判例タイムズ1998年10月25日号134頁以 下）
（事案）
賃貸人Ｘら2名が賃借人Ｙに対し、契約期間満了を理由に建物収去土地明渡を求めた事件とＹからＸらに対し下水道敷設についての承諾及び妨害差し止めを求めた事件。
原審はＸらの請求を棄却、Ｙの請求を容認。
控訴審はＸらの控訴を棄却、Ｙの請求の趣旨の訂正に基づき承諾請求の主文を変更。
（判旨）
「右のような下水道法による規制（前記認定の事実によると、本件土地は、右公共下水道の処理区域内の土地であると認められる。）付近の土地の排水設備の設置状況及び本件土地の所在する場所の環境にかんがみると、本件土地につき排水設備を設置することは、本件土地の利用に特別の便益を与えるというものではなく、むしろ、建物の所有を目的とする本件借地契約に基づく土地の通常の利用上相当なものというべきであるから、賃貸人である控訴人らにおいて、本件土地につき排水設備等を設置することにより回復し難い損害を被るなど特段の事情がない限り、その設置に協力すべきものであると解するのが相当である。
そして、前記認定の事実関係のもとにおいては、控訴人において、本件土地につき排水設備等を設置することによって回復し難い著しい損害を被るなどの特段の事情があることは認められないから、そうであれば、控訴人らは被控訴人が本件土地につき排水工事及び水洗化設備の新設工事をするに当り、これを承諾し、かつ、右工事の施行を妨害してはならないといわなければならない。」
（寸評）
本判決の主文は、「控訴人らは、被控訴人が茅ヶ崎市に対し別紙物件目録1及び2記載の各土地につき公共下水道事業による排水設備水洗化設備の新設工事を申請するに当り、控訴人○○は同目録1記載の土地につき、控訴人○○は同目録2記載の土地につき、それぞれ別紙公共下水道敷設承諾書記載の事項を承認せよ」となっている。
従来の同種事件の保全処分での主文例より具体的な承諾事項を示し、行政の要求する地主の承諾事項を六項目にわたり承諾させている点は、参考になる。
主文例として紹介した。
（2000.05.）
（東借連常任弁護団）
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2007.09.03
| 借地の諸問題
判例紹介
賃料増額請求権が５年の消滅時効により消滅したとされた事例 （名古屋地裁昭和５９年５月１５日判決、判例タイムス５３５号２７４頁以下。）
（事案）
本件土地の賃料は昭和４５年４月１日当時１ヶ月当たり１万２０００円であった。
賃貸人Ｘは右の賃料が不相当になったとして、昭和４８年１２月１３日到達の内容証明郵便をもって、翌年１月１日以降の地代を３．３平方メートル当り５００円に増額するとの増額請求をしたが、賃借人Ｙがこれに応じなかった。
そこで、Ｘは昭和５２年５月に賃料増額の調停を申立てた。その後、調停は不調となり、本訴を提起し、昭和５６年８月１日以降の賃料を３．３平方メートル当り１２００円に増額する意思表示をした。この訴訟で、Ｘは昭和４９年１月１日以降の賃料が３．３平方メートル当り月額５００円であることの確認をも求めていた。
これに対しＹは、昭和４９年１月１日以降の増額請求のうち、訴状送達の日である昭和５６年７月３１日までに５年を経過した分については民法１６９条により時効で消滅したと主張して争った事案。Ｘの請求を一部却下。
（判旨）
Ｘが最初に本件土地の賃料増額の意思表示をしたのは昭和４８年１２月１３日である。月単位の賃料債権は５年間行使しないことによって時効消滅するから、Ｙの右時効援用によって本訴提起（昭和５６年７月１４日）に５年以上隔たる賃料債権差額分は消滅したことになる。したがって、Ｘはこれをもはや請求し得ないのであるから、その金額を確定する利益がなく、則ちこの部分は訴えの利益を欠いて却下を免れないこととなる。
Ｘが主張する、賃料額が判決によって確定されるまで消滅時効は進行しないとの立論は、一旦賃貸人が増額請求をすればその後どれ程放置しても訴提起に至るまで時効期間は進行しないという結果を招くに等しく、採用できない。
Ｘは、Ｘ申立の賃料増額調停中にＹが多少の増額には応じる旨の債務の承認をしたから時効は中断したとも主張するが、右調停はＸの主張によれば不調に終わったというのであるから、民事調停法第１９条の趣旨に則り、その後に訴の提起がなかった本件にあってはこれに時効中断の効果を認めることはできない。
（寸評）
判旨は当然のことである。この判決の後に、平成１０年８月３１日東京地裁の判決で、本判決と全く逆のものがあったことは、本紙で既に紹介した。
長期間にわたり供託している組合員が結構多いことを見ると、本件と同様に、相当以前の地代の増額請求を受けることがあると思われるので、参考のために紹介した。
1999.11
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
参考判例
地代の増額請求に対して５年の短期消滅時効を認めた事例（東京地裁１９８５年１０月１５日判決）
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2007.09.01
| 地代・家賃の値上げ（減額）
