最近、若い人からの相談で、「更新を拒絶され、再契約できないと言われた。引越しして２年しかたっていないので、あと１回くらい更新をしたいのだが、どうしてもだめですか」という中身で同じような電話相談を何件か受けました。
よくよく話を聞いてみると、普通借家契約ではなく定期借家契約であることが判明しましたが、本人たちは普通借家契約と定期借家契約の違いもわからず、契約時のどのような書類に署名捺印したかも忘れていました。最近は非正規で働く人が増加しているために、このような若者向けに定期借家契約の物件が増えてきているという話です。
あらためて定期借家契約について知っておきたい豆知識を紹介いたします。
その１、通常の借家契約と異なり、更新がなく契約終了と同時に退去しなければいけないということです。（借地借家法第３８条１項）期間が満了すれば、再契約もできますという不動産会社の口頭の説明をうのみにしてはいけません。あとでどのようにでも言い訳できます。
その２、定期借家契約は定期借家契約であるという説明した文書を交付した上で説明が必要です。（同３８条２項）定期借家契約書だけでは、定期借契約は成立致しませんので注意が必要です。何年か前の相談ではこのような文章がなかった事例もありますので注意しましょう。
その３、契約期間が一年以上の場合は、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に通知をしなければいけないことになっています。（同３８条４項）その通知がない場合は、あらためて通知が来てから６ヶ月後に契約は終了となります。最後に、このように定期借家契約は借主にとって極めて不利な契約ですのでこのような契約物件は避けるべきです。
東京借地借家人新聞より
ここからの文章は、東京・台東借地借家人組合。
２０１１年６月号の借地借家豆知識の欄で、
「その３、契約期間が一年以上の場合は、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に通知をしなければいけないことになっています。（同３８条４項）その通知がない場合は、あらためて通知が来てから６ヶ月後に契約は終了となります。」と説明している。
上記の説明（赤字部分）は、正確でないし、誤解を生む。この説明では、「賃貸人が終了通知を通知期間内（期間満了の１年前から６か月前まで間）にしなくても、後日、期間に限定されることなく、任意の日に終了通知をすれば、期間満了後であっても、その日から６か月後に契約が終了する」ということになる。
換言すれば賃貸人が意識的に定期借家契約の満了日までに終了通知を出さなければ、以後、賃借人とトラブル等があれば、賃貸人は正当事由なしに任意の日に「終了通知」をすれば、６か月後に契約を確定的に解除出来るという貸主には好都合な説明になる。
定期借家契約は契約の更新がなく、確定期限で契約は終了する契約である。それにも拘らず、前記の例であれば、期間満了後の契約形態は、自動更新された期間の定めのない「定期」借家契約ということになる。
確かに、貸主から期間満了の１年前から６か月前までの通知期間内に終了通知がなくても、通知期間経過後から契約期間の満了日までに終了通知があれば、その通知の日から６か月が経過すると、貸主は定期借家契約が終了したことを主張できる。
しかし、期間満了後の終了通知の場合も、６か月後に契約が終了するのか、契約期間満了後の終了通知が果たして有効なのかが問題である。このことは、借家人の居住権に係わる重大な問題である。
このことに関しては、次の記事を参照
【Q＆A】 契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか
Ｑ９ 定期借家契約の期間が満了で必ず建物を明渡さなければならないのか＜あなたの借地借家法別冊 「Q＆A 定期借家契約」 （東京借地借家人組合連合会編）＞
借家人の居住権を守るための重要な保護制度である「正当事由制度」及び「法定更新制度」を適用除外させた借家契約が定期借家契約（平成１２年３月１日施行）である。借家人の保護制度を無力化するために拙速に作られた条文であるから、杜撰な面がある。この条文は衆議院・参議院の法務委員会で審議されたのではなく、お門違いの衆議院の建設委員会（平成１１年１１月２４日）、参議院の国土・環境委員（平成１１年１２月７日）で審議された。借地借家法に関しては、全くの門外漢による数時間のスピード法案審議で法案化されたもので、厳密さがないのは当然かもしれない。その代表が３８条４項の「但書き」である。
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2012.03.09
| 定期借家・定期借地契約
判例紹介
定期借家契約は賃借人に対し書面の交付の説明がない限り定期借家契約の効力は認められないとして原審（高裁）の判決が取り消された最高裁判決
定期借家契約につき賃貸人から賃借人に対して借地借家法38条2項所定の書面の交付があったとした原審（東京高裁）判決が取り消された事例 （最高裁第2小法廷平成22年7月16日裁判所ＷＥＢ掲載）
【事案の概要】
賃貸人は、平成15年10月29日賃借人と定期賃貸借建物契約書で期間を同年11月16日から平成18年3月31日まで賃料を月額20万円とする契約を締結し、同月31日定期建物賃貸借公正証書が作成された。賃貸人は期間満了後に本件は借地借家法38条所定の定期建物賃貸借であり期間の満了により終了したと建物明渡し及び賃料相当損害金の支払を求め提訴。賃借人は法38条2項所定の書面（「説明書面」）の交付及び説明がなく定期建物賃貸借に当たらないとして、本件建物につき賃借権を有することの確認を求め提訴。
地裁、高裁とも賃借人敗訴。東京高裁は「公正証書に『賃貸人が賃借人に対し、本件賃貸借には契約の更新がなく、期間の満了によって終了することについて、あらかじめ、その旨記載した書面を交付して説明したことを相互に確認する』との条項があり、同証書末尾に『公証人役場において本件公正証書を作成し、賃貸人及び賃借人に閲覧させたところ、各自これを承認した』との記載があるので、本件につき説明書面の交付があったと推認するのが相当であり、本件賃貸借は借地借家法38条所定の定期建物賃貸借であり期間満了により終了した」として、賃借人の請求を認容し、賃借人の控訴を棄却した。
【裁判所の判断】
最高裁は、「賃貸人は、本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しく、それにもかかわらず、単に、本件公正証書に上記条項があり、賃借人においてその公正証書の内容を承認していることのみから、法38条2項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったと原審の認定は、経験則又は採証法則に反する」として、高裁判決を破棄し、審理を差し戻した。
【寸評】
定期建物賃貸借契約が成立するのは、「賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に説明書面が交付されていなければならない」ことは、借地借家法38条1項とは別に同条2項が説明書面の交付を要求していることから本来明白である。
しかし、従来下級審の中には賃借人が契約書において定期建物賃貸借であり更新がないことを具体的に認識していた場合は契約書と別個独立の説明書面を要しないとするもの（東京地裁平成19年10月29日民事50部 判例タイムズ1275号206頁）があった。
今回の最高裁の判決は、賃貸人は契約書とは別個独立の説明書面を交付していない限り定期建物賃貸借契約の効力（更新がないこと）を主張できないことを改めて最高裁として明示した点で、このような緩やかな解釈を排斥した点で、実務上重要である。
（2010.10）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2010.10.25
| 定期借家・定期借地契約
♦事件番号・・・・・・平成21(受)120
♦事件名・・・・・・・・建物明渡等，賃借権確認請求事件
♦裁判所・・・・・・・・最高裁判所第二小法廷
♦裁判年月日・・・・平成22年07月16日
♦裁判種別・・・・・・判決
♦結果・・・・・・・・・・破棄差戻し
♦原審裁判所・・・・・東京高等裁判所
♦原審事件番号・・・平成20(ネ)3048
♦原審裁判年月日・・平成20年09月25日
裁判要旨・・・・・・・・賃貸人から賃借人に対して借地借家法38条2項所定の書面の交付があったとした原審の認定に経験則又は採証法則に反する違法があるとされた事例
主 文
原判決を破棄する。
本件を東京高等裁判所に差し戻す。
理 由
上告代理人小島衛の上告受理申立て理由第１，第２について
１ 本件は，�� 第１審判決別紙物件目録記載の建物部分（以下「本件建物部分」という。）を上告人に賃貸した被上告人が，被上告人と上告人との間における賃貸借は借地借家法（以下，単に「法」という。）３８条所定の定期建物賃貸借であり，期間の満了により終了したなどと主張して，上告人に対し，本件建物部分の明渡し及び賃料相当損害金の支払を求める訴えと，�� 上告人が，法３８条２項所定の書面（以下「説明書面」という。）の交付及び説明がなく，上記賃貸借は定期建物賃貸借に当たらないと主張して，被上告人に対し，本件建物部分につき賃借権を有することの確認を求める訴えとが併合審理されている事案である。
２ 原審の確定した事実関係の概要は，次のとおりである。
(1) 被上告人は，平成１５年１０月２９日，上告人との間で，「定期賃貸借建物契約書」と題する契約書を取り交わし，期間を同年１１月１６日から平成１８年３月３１日まで，賃料を月額２０万円として，本件建物部分につき賃貸借契約（以下「本件賃貸借」という。）を締結した。
(2) 本件賃貸借について，平成１５年１０月３１日，定期建物賃貸借契約公正証書（以下「本件公正証書」という。）が作成された。本件公正証書には，被上告人が，上告人に対し，本件賃貸借は契約の更新がなく，期間の満了により終了することについて，あらかじめ，その旨記載した書面を交付して説明したことを相互に確認する旨の条項があり，その末尾には，公証人役場において本件公正証書を作成し，被上告人代表者及び上告人に閲覧させたところ，各自これを承認した旨の記載がある。
(3) 被上告人は，期間の満了から約１１か月を経過した平成１９年２月２０日，上告人に対し，本件賃貸借は期間の満了により終了した旨の通知をした。
３ 原審は，上記事実関係の下で，説明書面の交付の有無につき，本件公正証書に説明書面の交付があったことを確認する旨の条項があること，公正証書の作成に当たっては，公証人が公正証書を当事者に読み聞かせ，その内容に間違いがない旨の確認がされることからすると，本件において説明書面の交付があったと推認するのが相当であるとした上，本件賃貸借は法３８条所定の定期建物賃貸借であり期間の満了により終了したと判断して，被上告人の請求を認容し，上告人の請求を棄却した。
４ しかしながら，原審の上記認定は是認することができない。その理由は，次のとおりである。
前記事実関係によれば，本件公正証書には，説明書面の交付があったことを確認する旨の条項があり，上告人において本件公正証書の内容を承認した旨の記載もある。しかし，記録によれば，現実に説明書面の交付があったことをうかがわせる証拠は，本件公正証書以外，何ら提出されていないし，被上告人は，本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことについて，具体的な主張をせず，単に，上告人において，本件賃貸借の締結時に，本件賃貸借が定期建物賃貸借であり，契約の更新がなく，期間の満了により終了することにつき説明を受け，また，本件公正証書作成時にも，公証人から本件公正証書を読み聞かされ，本件公正証書を閲覧することによって，上記と同様の説明を受けているから，法３８条２項所定の説明義務は履行されたといえる旨の主張をするにとどまる。
これらの事情に照らすと，被上告人は，本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しく，それにもかかわらず，単に，本件公正証書に上記条項があり，上告人において本件公正証書の内容を承認していることのみから，法３８条２項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったとした原審の認定は，経験則又は採証法則に反するものといわざるを得ない。
５ 以上によれば，原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな違法がある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり，その余の点について判断するまでもなく，原判決は破棄を免れない。そこで，更に審理を尽くさせるため，本件を原審に差し戻すこととする。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 竹内行夫 裁判官 古田佑紀 裁判官 須藤正彦 裁判官 千葉勝美）
PDF 最高裁2010年7月16日判決 全文
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2010.10.08
| 定期借家・定期借地契約
（問） 転勤で１Ｋの賃貸マンション（家具付）を家賃月額７万円・礼金４ヶ月を支払うことで賃貸借契約を結びました。契約期間は３６４日です。１２月に期間が満了しますが、定期建物賃貸借契約期間満了および貸主変更の通知が送られてきました。
貸主は管理会社で、賃貸条件として家賃月額８万２千円（近隣相場を基準に算定）、光熱費１万３千円も今度は入居者負担とされています。契約書には、定期建物賃貸借契約書と書いてありますが、期間満了で終了することも書いておらず、事前に何の説明も受けておりません。家賃の値上げを認めないとマンションを出なければならないのでしょうか。
（答） 最近は、インターネットなどで格安物件と称して、ネットのサイトには定期借家契約であることを全く知らせずに、騙して契約させる事例が増えています。
定期建物賃貸借契約は、期間が満了すると更新されず、借主は無条件で建物を明渡さなければならない契約です。
定期建物賃貸借契約は借主に大変不利な契約であるために、契約が成立するためには次の３つの要件が必要です。
�仝�頭ではなく書面で契約する。
��定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければならない。
�Ｄ蟯�建物賃貸借契約を結ぶに当っては、貸主は借主に、契約の更新がないことが記載された書面を渡して説明しなければならない。
以上３つの要件の内一つでも欠けると定期建物賃貸借契約は成立せず、普通建物賃貸借契約となります（※）。
相談者のケースは２つの要件が欠けていますので普通借家契約となります。従って、貸主の契約条件に従う必要はなく勿論そのためにマンションを立退かされる理由はありません。組合と相談しながら頑張って交渉して下さい。
全国借地借家人新聞より
（※）
（定期建物賃貸借）
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条（借家人に不利な特約は無効とする）の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（期間１年未満の借家契約の禁止）の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。（借地借家法38条1〜3項）
参考記事 「定期借家契約を結ぶ手続き」
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2009.11.17
| 定期借家・定期借地契約
（問）私は、平成１１年４月に住宅を借りて住んでいますが、当初から２年毎に契約書を書換えて更新してきました。今年３月に家主の代理人と称する不動産業者から、今回から契約は定期借家契約にするので、契約書の他に書面を持ってきて署名捺印を求めてきました。定期借家契約の意味がわかりませんので、どのように対応したらよいのか悩んでいます。
（答）平成１１年１２月１５日に交付された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって借地借家法が「改正」され、平成１２年３月から定期借家制度が施行されました。この制度は、契約で定めた契約期間が終了すると、「正当事由」がなくとも、借家契約が終了されることになります。従って、家主と借家人の双方で合意がなければ再契約はできなくなります。
定期借家契約は、事業用借家居住用借家を問わず、当事者の合意によって結ぶことができます。
しかし、平成１２年３月１日以前に結ばれている居住用借家契約は、当事者間の合意があったとしても定期借家制度は適用しません。（＊１）
定期借家契約を締結する場合、賃貸借契約のほかに「定期借家制度が適用され更新の無い契約であることを説明した公正証書などの書面による説明」をして当事者間で合意しなければなりません。（＊２）
さらに、家主は、契約解約する場合は期間満了前の１年前から６ヶ月前の間に「賃貸借期間の終了」を借家人へ通知する義務があります。（＊３）
ご相談の方の事例は、居住用借家であり平成１２年３月以前の賃貸借契約ですので、たとえ合意したとしても定期借家契約にはなりません。
全国借地借家人新聞より
（＊１）
（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）
第３条 第５条（現行・借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。
（＊２）
（定期建物賃貸借）
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条（借家人に不利な特約は無効とする）の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（期間１年未満の借家契約の禁止）の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。（＊３）
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2009.06.01
| 定期借家・定期借地契約
定期借家契約でなければ更新しない
それが嫌なら今すぐ部屋を明け渡せ
（問） ２年の借家契約は５月15日に満了した。家主は定期借家契約でなければ契約しないと、契約の切替えを強要した。納得出来ないので契約締結を保留していたら、６月20日契約切れだから７月15日までに部屋を明け渡せと通告して来た。どうしたらよいか。
（答） � ヾ�存の借家契約から定期借家契約への切替えは居住用借家に関しては特別措置法附則第３条によって禁止措置が採られ、仮に合意の上であっても、居住用普通借家契約から定期借家契約への切替えは法的に出来ない。
�◆ー效麓擴繁，砲蓮∨…蟾洪靴箸いΔ發里�あり、その規定は次のようになる。賃貸人は、法定通知期間（契約の期間満了の１年前から６ヶ月前まで）に賃借人に対して更新拒絶或は条件変更の通知を行っていないと、借家契約は従前の契約と同一の条件で自動的に更新される（借地借家法26条１項）。
相談者の場合はすでに５月16日より法定更新されており、契約切れなどしていない。契約は適法に継続している。法定更新後の契約期間は、同26条１項の規定により「定めのないもの」ということになる。以後契約の更新は発生しないので更新料の問題は法的に起こりえない。
�� 家主は、７月15日までに明渡しを要求しているが、期間の定めのない契約の場合「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。」（同27条１項）とあるように、解約の申入れをしてから６ヶ月間の法定期間を経過しなければ、解約の効果を生じない。そして、６ヶ月経過後も借家人が借家の使用を継続している場合は、家主は積極的に遅滞なく異議を述べないと、借家契約は法定更新される（同27条２項）。
�ぁ｜△掘�賃貸人の解約の申入れには正当事由がなければならない（同28条）。正当事由の有無の判断は裁判所が認定する。因って、賃貸人の部屋の明渡し要求は、裁判所が「正当事由」有りと認定しない限り法律的に認められないので、すぐ部屋を明け渡す必要はない。だが、今後のことを考えると組合とよく相談し、対処方法を検討して行動されることを勧める。
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2009.04.03
| 定期借家・定期借地契約
2007年12月14日、事業用定期借地権の存続期間延長法案が参院本会議で賛成多数で可決、成立した。
現行の事業用定期借地権（借地借家法24条）は借地存続期間が「10年以上20年以下」と規定されている。その存続期間を「10年以上30年未満」（改正借地借家法23条2項）と「30年以上50年未満」（改正借地借家法23条１項）とに期間を延長したものである。
23条1項が今回新設されたもので､特約によって�々洪靴鯒Г瓩燭蝓↓∈特曚砲茲覺�間延長、�７�物買取請求権を認めることが出来るようになった。勿論、特約で� 銑�を禁止することも出来る。
23条2項は従来の借地借家法24条の期間を10年延長したもので、従来と同じで公正証書で契約すれば、特約を交わさなくても、上記の� 銑�は禁止措置が採られているので認められない。
なお、この存続期間延長の改正借地借家法23条は2008年１月１日から施行される。
以下の青字部分が改正されたところ。改正点は現行23条を24条へ移行し、現行24条に青字部分を追加して23条2項に変更した。
（定期借地権）
第22条 存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、第９条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含｡次条第１項において同じ）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
（事業用定期借地権等）
第２３条 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ｡）の所有を目的とし、かつ、存続期間を３０年以上５０年未満として借地権を設定する場合においては、第９条及び第１６条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第１３条の規定よる買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を１０年以上３０年未満として借地権を設定する場合には、第３条から第８条まで、第１３条及び第１８条の規定は、適用しない。
３ 前２項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
（建物譲渡特約付借地権）
第２４条 借地権を設定する場合（前条２項に規定する借地権を設定する場合を除く｡）においては、第９条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
２ 前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
３ 第１項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第38条第１項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。
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2008.11.12
| 定期借家・定期借地契約
2007年12月14日、事業用定期借地権の存続期間延長法案が参院本会議で賛成多数で可決、成立した。なお、改正法は2008年1月1日から施行。
現行の｢借地借家法｣第２４条の｢事業用定期借地権｣の借地存続期間は｢１０年以上２０年以下｣と規定されており、特約を結ばなくても「契約更新｣と｢建物買取請求権｣及び「建物再築許可の規定」は法的に排除されている。また契約は公正証書ですることを義務づけられている。
｢事業用定期借地権｣は約定した借地期間が終了すると「建物買取請求権」と「契約の更新」及び「再築による期間の延長」がないので、借地権は確定的に消滅する。従って借地権者は自己の費用で建物を取壊し、土地を原状に回復して借地権設定者に返還しなければならない｡この義務を借地権者が怠った場合には、債務不履行となる。借地権者が原状回復しなかった場合、借地権設定者が裁判上の手続を取ることになるが、この場合の原状回復費用は借地権者に求償すべきものとされている。
このように定期借地は、存続期間が満了したら建物を取壊し、借地を更地にして返還しなければならない制度である｡
但し、欧米諸国の「定期型借地権」は、多くの場合、物権的土地利用権であり、日本の｢定期借地権｣のように債権的権利である賃借権ではない。従って、欧米諸国の「定期型借地権」は譲渡性があり、借地権自体に担保権を設定することが出来る｡
更に借地権が消滅した場合に建物を取壊し、更地にして返還する必要はない｡建物は土地に附合するということから土地所有者のものになるのが原則である（注）｡従って存続期間満了後に建物を取壊すことはない。これにより定期借地上の建物に居住する借家人の居住権も保護されることになる。
日本の「借地借家法」は３５条で借地権の終了を知らなかった借家人を保護するために明渡しに１年以内の猶予期間を借家人に与えている｡しかし、これも建物取壊しを前提とする特異な規定と言える。いずれにしても借地権が満了すると建物を取壊さなければならない日本の「定期借地権」は、定期借地上建物の借家人の居住権を充分に保護していないということで、欧米諸国には存在しない特異な制度であることに注意すべきである。
（注）ドイツでは借地権が消滅すると建物は自動的に土地所有者の所有に属することになる｡しかし土地所有者は建物の取引価格を基準とする償金を支払わなければならない。これにより借地権者は投下資本の回収を保障されている。
「改正法案｣は事業用定期借地に関して２通りの借地期間を設定している。
� 峅�正法案｣は現行「借地借家法法」第２４条と同一内容で期間が｢１０年以上２０年以下｣から｢１０年以上３０年未満｣に延長されている（改正法案第２３条２項）。
�⊆效呂痢崑限慨�間を３０年以上５０年未満｣とした場合、（１）更新排除特約、（２）建物再築による存続期間の延長を排除する特約、（３）建物買取請求権を排除する特約、以上（１）〜（３）の特約は公正証書で契約を結ぶ場合に認められる（改正法案第２３条１項）。
以上が事業用定期借地の「改正法案」の主な内容である。
次に掲載するのが、「借地借家法の一部を改正する法律案」である。
「借地借家法（平成３年法律第９０号）の一部を次のように改正する。
第２２条中｢含む｣の下に｢｡次条第１項において同じ｣を加える。
第２４条を削り、第２３条第１項中｢場合｣の下に｢（前条２項に規定する借地権を設定する場合を除く｡）｣を加え、同条を第２４条とし、第２２条の次に次の１条を加える。
（事業用定期借地権等）
第２３条 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ｡）の所有を目的とし、かつ、存続期間を３０年以上５０年未満として借地権を設定する場合においては、第９条及び第１６条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第１３条の規定よる買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を１０年以上３０年未満として借地権を設定する場合には、第３条から第８条まで、第１３条及び第１８条の規定は、適用しない。
３ 前２項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。」
附則
（施行期日）
第１条 この法律は、平成２０年１月１日から施行する。
（経過措置）
第２条 この法律の施行前に設定された借地権（転借地権を含む。）については、なお従前の例による。
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2008.11.07
| 定期借家・定期借地契約
定期借家契約に関して「借地借家法」には次のように書かれている。
（定期建物賃貸借）
第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り第３０条の規定にかかわらず(注１）、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（注２）の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは建物の賃貸人は、あらかじめ（注３）、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
（注１） 借家人の居住の権利を保護する規定である借地借家法２６条の「法定更新制度」及び２８条の「正当事由制度」の規定が適用されないことを明確にしたもの。これにより､定期借家契約を選択すると借地借家法の中核である借家人保護規定の２つが排除され､借家人の居住の権利を保護する規定のない無権利状態になることを意味する。
（注２） 借主にとって不利益な契約ということで借地借家法２９条１項で禁止されている１年未満の契約も定期借家契約では認めるとしたもの。
（注３） 書面の交付とは、定期借家契約を締結する前に賃貸人は契約書とは別に定期借家契約であることを充分認識させることが出来る書面を「あらかじめ」借主に現実に引き渡していなければならないということである。
そして賃貸人自身が直接、「契約は更新がなく､期間の満了により建物賃貸借が終了する旨｣が記載された書面交付した上で定期借家契約であることを借主に理解出来るように説明する必要があり､賃貸人の説明義務である。これは宅地建物取引主任者による重要事項の説明義務とは別物でり，重要事項の説明で代用することは出来ない。
なお、第３８条３項にあるように賃貸人本人が説明義務を履行していないときは、定期借家契約中の法定更新及び正当事由排除特約の部分だけが無効とされ、契約全体が無効になる訳ではない。この場合建物賃貸借は法定更新及び正当事由が適用される普通借家契約として有効に成立する。
��果して、期間満了前までに賃貸人が定期借家契約の終了通知をしなかった場合は、どうなのか。
先ず定期借家契約を期間満了と同時に終了させるには、借地借家法第３８条４項から期間満了の１年前から６ヶ月前までの間（この６ヶ月間を「通知期間」という）に期間満了により賃貸借が終了する旨を通知しなければならない。この通知請求をしない場合は、期間満了と同時に定期借家契約の終了を賃貸人は主張出来ない。
��では、定期借家契約の期間満了後になされた賃貸人の定期借家契約終了通知が有効なのかどうかである。
その場合、賃貸人は、もはや定期借家契約の終了を賃借人に請求することは出来ない。｢その結果、定期借家契約における｢定期特約」は、事実上、消滅して期間の定めのない通常の賃貸借契約が継続することになります。」（「Q&A あなたの借地借家法｣東京借地借家人組合連合会編 「別冊 Q＆A 定期借家契約」１９頁）
即ち、「期間の定めのない普通の借家契約になる」というのが東京借地借家人組合連合会顧問弁護団の見解である。
従って、賃貸人が借家契約を解除するには正当事由が必要であり､最終的には裁判所の判断に委ねられる。（N）
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2008.10.24
| 定期借家・定期借地契約
（問） 平成１６年８月１日から契約期間２年の定期借家契約を締結し、マンションに入居した。２年後、貸主は再契約に関しては何も言わず、その後も毎月家賃を受領し続けたので、そのまま居住していた。
平成１９年１２月になって定期建物賃貸借終了通知が送られて来た。内容は「平成２０年６月３０日で契約は終了しますので、期日までに建物の明渡しを完了して下さい」というものだ。
貸主の要求に従わなければならないのか。
（答） 借地借家法３８条４項は、１年以上の期間を定めた定期借家契約を期間満了により終了させるためには「期間の満了の１年前から６月前までの間（通知期間）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない」と規定している。
ただし、通知期間の経過後に終了通知をした場合は、その通知をした日から６か月後に契約は終了するとなっている。
法文上は「通知期間の経過後」とだけ定められ、通知期間の制限を定めていない。従って、貸主は、通知期間を経過した場合の終了通知は期間満了後であっても６か月の猶予期間を経過すれば、何年後であろうと貸主の好き勝手な日に契約を終了出来ると理解しているようである。
しかし、終了通知は期間満了前にしなければならない。何故ならば、３８条４項本文には終了通知は「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」となっており、「但書」の「その旨の通知」が「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」を指すのは明らかである。従って、期間満了前までに終了通知をすることは、法の趣旨からも当然である。
定期借家契約は「法定更新」が無く、期間が満了すると確定的に契約が終了するものであり、従前の賃貸借が継続することは有り得ない。従前の賃貸借が継続するというのであれば、「期間の定めのない」定期借家契約ということになり、自己矛盾であり、更新が無いという定期借家契約の趣旨に反するものである。
定期借家契約が成立するためには、借地借家法３８条１〜２項の法律要件を満たさなければならない。
�―召辰督蟯�借家の再契約は確定期間の定めのある契約で更新しない契約であることを貸主は、あらかじめ契約書とは別の書面を交付して説明しなければならない（注）(同３８条２項）。
�△泙辛�ず公正証書等の書面による契約が必要である（同３８条１項）。
�Ｂ濕腓�これらの規定による�△寮睫世鬚靴覆�った場合は、定期借家契約は無効になり、普通借家契約という扱いになる（同３８条３項）。
期間満了時に借地借家法３８条１〜２項の規定よる再契約の手続きをしないで、貸主が契約期間満了後も借家人から家賃を受領し続けている場合は、定期借家契約自体は終了し、賃貸借契約は、民法６１９条1項の規定により期間の定めのない「普通借家契約」へ切替わる。
貸主が借家契約を解除するには正当事由が必要であり､最終的には裁判所の判断に委ねられる。
（注） 平成１２年２月１日 建設省建設経済局長・建設省住宅局長名で都道府県知事宛てに「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」が出されている。以下が借地借家法第３８条２〜３項関係の事項。
「定期賃貸住宅契約を締結しようとするときは、
あらかじめ賃貸人は賃借人に対し、契約の更新がなく、期間満了により終了することについて、その旨を記載した書面を契約書とは別に交付して説明しなければならないこととされており、それを怠った場合は、定期賃貸住宅契約とはならず、従来型の正当事由がない限り賃貸人からの更新拒絶ができない賃貸住宅契約となること。このため、書面の雛形である「定期賃貸住宅についての説明」の周知を図ること。」（「定期賃貸住宅標準契約書に関する通達」建設省経動発第１０号、建設省住民発第１号）
参考法令
「借地借家法」第３８条
（定期建物賃貸借）
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
民法
（賃貸借の更新の推定等）
第６１９条 賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる。
（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
第６１７条 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 土地の賃貸借 １年
二 建物の賃貸借 ３箇月
三 動産及び貸席の賃貸借 １日
２ 収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。
参考 「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」」（東京借地借家人組合連合会編）より
Ｑ１ 定期借家契約とは
Ｑ２ 定期借家契約を結ぶ手続き
Ｑ３ 既存の居住用借家契約から定期借家契約への切り替え
Ｑ４ 既存の店舗借家契約から定期借家契約への切り替え
Ｑ６ 定期借家契約の相続・譲渡・転貸借
Ｑ７ 定期借家契約期間途中の解約
Ｑ８ 借家人は定期借家契約の途中で家賃の減額を請求できるか
Ｑ９ 定期借家契約の期間が満了で必ず建物を明渡さなければならないのか
Ｑ１０ 同じ建物で定期借家契約が繰り返された場合は
Ｑ１１ 新しく借家契約をするときの注意点
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2008.08.26
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ１１】 これから新しく借家契約を結ぶに当たってどんな点に注意したらいいでしょうか。
【Ａ１１】 今後､定期借家契約が出回ることが予想されますので､先ず､賃貸借契約書が､普通の賃貸借契約書か定期借家契約書かのどちらであるかを注意してください。
普通の賃貸借契約書では、「期間満了の時は当事者双方協議して更新することができる」と書かれていますが、定期借家契約書の場合は､「期間満了の時は､更新がないこととする」と書かれています。「契約の更新がない」と書かれていた場合は､定期借家契約になります。契約調印のときに､貸主や不動産屋さんに、「契約書にはこう書いてあるが実際は更新できるから」と言われたとしても､最後にものを言うのは賃貸借契約書に書いてある文字ですから､よく注意する必要があります。
次に注意すべき点は､契約の中途解約についての条項です。定期借家契約書には、「借主が契約期間の途中で解約するときは､残存期間の賃料を支払われなければならない」と書かれていることがあります。このような条項があったときは､中途解約ができるような条項、例えば「借主が中途解約を申し入れた場合､解約申入れから1ヶ月を経過したときに賃貸契約が終了する」というような条項に訂正してもらってください。
最後に家賃の値上げに関する条項に注意してください。定期借家契約書では､例えば「家賃は２年ごとに５％増額することに合意する」とか「家賃は5年間は不変とする」というような条項がある場合があります。
右のような契約条項は、定期借家契約のもとでは有効とされてしまいますので､契約をするときに、よく検討する必要があります。
「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より
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2008.07.14
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ１０】 同じ建物について定期借家契約が繰り返されたときでも、期間が満了したとき、建物を明渡さなければならないのでしょうか。
【Ａ１０】 一般に賃貸契約書には、「期間満了の時は当事者双方協議して更新することができる」と書かれていますが、定期借家契約書では、「期間満了の時は、契約の更新ができないこととする」と定められることになります。
定期借家契約の期間が満了したときに、お互いの合意で、再度、定期借家契約書を取り交わすということもあり得ます。再度の定期借家契約をすることは、法律的に禁じられるものではありません。
しかし、契約期間の満了時に、何度も定期借家契約が繰り返された場合、当事者間において、「契約の更新がないこととする」という定期借家の契約意思が、真実あったのかどうか、大いに疑われることになり、ケースによっては、定期借家ではなく普通の借家契約であると見なされる場合が出てきます。そうなれば、期間満了だけの理由で明渡す必要はなくなります。
賃貸契約に「一時使用のための賃貸借」というものがあり、やはり契約更新がありませんが、一時使用賃貸借が何度も繰り返されると、賃貸借の更新制度を脱法するために一時賃貸借契約の形を作ったと判断され、普通の賃貸借契約であると見なされる場合があります。
「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より
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2008.07.11
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ９】 定期借家契約の期間が満了したとき、必ず建物を明渡さなければならないのでしょうか。
【Ａ９】 定期借家契約では「契約の更新がない｣という特約が付いています。「更新がない｣とは、合意で更新することもないし、法定更新することもないという意味です。
定期借家契約の期間が満了したときに、借家契約が終了するには、次の｢終了通告｣のあることが必要です。定期借家契約では、法定更新というものがありませんので、理論的には、期間満了と同時に当然に契約が終了することになり、衝撃が強すぎます。
そこで、この摩擦や不都合を少しでも回避するために、改正された借地借家法は、「賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（これを「通知期間」といいます）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了すること」を通知しなければならない、この通知をしなかったときは、｢賃貸借の終了を賃借人に対抗できない｣と定めています。「対抗できない」という意味は、あくまでも賃貸人からは契約終了を請求できないということです。
なお、改正借地借家法は、終了通知を正規の「通知期間」内にせず、それ以後にした場合、その通知の日から６月を経過した後は、定期借家による｢賃貸借終了を賃借人に対抗することができる｣と定めていますので、例えば、期間満了の1日前に終了通知が来ると、それから６ヵ月後には賃貸借が終了することになります。
契約期間の６月前までにこの終了通知がなく、そのまま契約期間を過ぎて、賃借人が建物使用を継続してしまったときは、賃貸人は、もはや賃貸借の終了を賃借人に請求することはできなくなります。その結果、定期借家契約における「定期特約」は､事実上、消滅して期間の定めない通常の賃貸借契約が継続することになります。この場合、以後の契約関係がどうなるのかについては、期間の定めのない定期借家契約になるという説と期間の定めのない普通借家契約になるという説がありますが、私たちは、後説が正しいと考えます。
「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より
（定期建物賃貸借）
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
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2008.07.10
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ７】 借家人は定期借家契約を途中で終了させることができるでしょうか。
【Ａ７】 普通の借家契約も定期借家契約も、期間を定めて契約を結んだ以上、その期間の途中において貸主はもちろん、借主も一方的に契約を終了させることはできません。これが原則です。
この点、新法は定期借家契約について特例を定めました。すなわち、床面積が２００平方メートル未満の居住の用に供する建物（店舗兼居宅の場合もこれに含まれます）の定期借家契約については、「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する」（借地借家法３８条５項）としました。そして、右の規定に反する特約で定期借家人に不利な特約（例えば､地上のいかんを問わず中途解約は認めない、など）は無効とされました。
右の規定の反対解釈として、
�‐果明僂�２００平方メートル未満の居住用建物であっても転勤等のやむを得ない事情がない場合とか、
��居住用建物であっても床面積が２００平方メートル以上である場合とか、
�Ｈ鶺鐔四僉陛絞泙箸�事務所など）である場合（面積の大小は問わない）には、
これまであったような例えば１ヶ月前に予告すれば解約できるというような特約でも結ばれない限り、借家人の方から一方的に中途解約することはできないことになります。すなわち、期間の中途で明渡しても残存期間の家賃は支払わなければならないのです。
「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より
借地借家法３８条５項
第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
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2008.07.08
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ６】 定期借家契約の場合､借家権の相続・譲渡・転貸借はどうなるのでしょうか。
【Ａ６】 定期借家契約は､契約の更新がなく､期間の満了により賃貸借は終了し､借家人は建物を明渡さなければならない、というところに特徴がありますが､その他の点では普通の借家契約と何ら性質は変わりません。
したがって､借家権の相続・譲渡・転貸借についても普通の借家契約と同じように考えればよいことになります。建物の修繕についても同様です。
� …蟯�借家権の相続
定期借家権も財産権としての相続の対象になり､民法８８６条以下に定められている相続人（これを法定相続人といいます）が定期借家権を相続することができます。相続人が数人いる場合に､そのうち誰（と誰）が定期借家権を相続するかは、相続人間のみの協議で決めることができ､家主はこれに異議を挟むことはできません。相続人は被相続人が締結した期間の残存期間だけ賃借することができます。もし、相続人が定期借家権を相続しないとしても､残存期間の家賃は支払わなければなれません。
��定期借家権の譲渡と転貸
定期借家権の譲渡も定期借家の転貸も家主の承諾が必要です。承諾を得ずに無断で譲渡したり転貸したりしますと､家主から定期借家契約を解除されてしまいます（民法６１２条）。
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2008.07.07
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ４】 平成１２年３月１日前から借家をして店舗を営業していますが、定期借家契約に切り替えられないでしょうか。
【Ａ４】 平成１２年３月１日前から店舗を借りて営業をしている場合には、借家契約の更新に関してはなお従前の例によるとされています（特別措置法第２条１項）。
したがって、これまでの店舗についての普通借家契約の場合にも、借地借家法第２８条により、家主に建物を使う必要など正当の事由がない場合には、これまでどおりの借家契約の内容で更新されることになります。
ところで、家主がこれまでの借家契約の途中、あるいは時期満了に際して、借家人に対し、これまでの借家契約を合意解約して新たに定期借家契約を結ぶことを求めて来た場合、定期借家契約に切り替えることができるかどうか問題となります。
この場合、借家人が、定期借家契約への切り替えを拒否すれば、定期借家契約に切り替えることはできません。
次に、借家人が、定期借家契約への切り替えを承諾した場合、定期借家契約に切り替わるのかどうかが問題となります。
この場合、借家人が、居住用借家の場合とは異なり、定期借家契約に切り替えることに合意した以上、定期借家契約に切り替えることができるとされています（特別措置法第３条）。
そこでは、家主は借家人に対し、貸主・借主の力関係から定期借家契約に切り替えようとする場合がありますので、定期借家契約への切り替えの要求に対しては慎重に対処する必要があります。
なお、店舗だけでなく、事務所、工場、倉庫等の場合も同様です。
「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より
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2008.07.04
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ３】 平成１２年３月１日前から借家をしていますが、定期借家契約に切り替えられないでしょうか。
【Ａ３】 平成１２年３月１日前から居住用の建物を借りている場合には、借家契約の更新に関してはなお従前の例によるとされています（特別措置法第２条１項）。
したがって、これまでの普通借家契約の場合には、借地借家法第２８条により、家主に建物を使う必要など正当の事由がない場合には、これまでどおりの借家契約の内容で更新されることになります。
なお、この居住用借家には、生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含みます。
ところで、家主が期間の途中あるいは更新時期に、借家人に対し、これまでの借家契約を合意解約して新たに定期借家契約を結ぶことを求めて来た場合、定期借家契約に切り替えることができるかどうか問題となります。
この場合、借家人が、定期借家契約への切り替えを拒否すれば、定期借家契約に切り替えることはできません。
次に、借家人が、定期借家契約への切り替えを承諾した場合、定期借家契約に切り替わるのかどうかが問題となります。
この場合でも、今回の改正では定期借家契約に切り替えることはできないとされました（特別措置法第３条）。
しかし、そこには『当分の間』定期借家契約に切り替えることはできないとされていますので、借家人の権利を守る上では、この『当分の間』を永続させることが必要です。
「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より 定期借家推進派は既存の居住用借家から定期借家への切り替えを禁止している「特別措置法第３条｣の削除を目論んでいる。
（参考）
附 則 （平成１１年１２月１５日法律第１５３号） 抄
（施行期日）
第１条 この法律は、公布の日から施行する。ただし、第５条、次条及び附則第３条の規定は平成１２年３月１日から施行する。
（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）
第２条 第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約の更新に関しては、なお従前の例による。
２ 第５条の規定の施行前にされた建物の賃貸借契約であって同条の規定による改正前の借地借家法（以下「旧法」という。）第３８条第１項の定めがあるものについての賃借権の設定又は賃借物の転貸の登記に関しては、なお従前の例による。
第３条 第五条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。
（検討）
第４条 国は、この法律の施行後４年を目途として、居住の用に供する建物の賃貸借の在り方について見直しを行うとともに、この法律の施行の状況について検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講ずるものとする。
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2008.07.03
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ2】 定期借家契約を結ぶにはどういう手続きが必要か。
【Ａ2】 普通の借家契約の場合には、契約書など交わさなくても口頭でも結ぶことができます。しかし、定期借家契約の場合には、
第１に、書面によって契約をすることが必要です。したがって、契約書などの書面によらず口頭だけの場合には定期借家契約は成立しません。借地借家法38条１項は「公正証書等書面」によって契約しなければならないと規定していますが、公正証書に限らず書面であれば市販のものでもかまいません。
第２に、定期借家契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければなりません。それと矛盾するような契約内容となっている場合には定期借家契約とは認められず、普通の借家契約となります。
第３に、定期借家契約を結ぶに当って、貸主は借主に、契約の更新がなく、期間が満了すれば賃貸借契約は終了することが記載された書面を渡して説明しなければなりません。この書面による説明がなかった場合には、定期借家契約は成立せず、更新のある普通の借家契約として扱われることになります。
「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より
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2008.07.02
| 定期借家・定期借地契約
【Ｑ1】 定期借家契約とはどういうものですか。
【Ａ１】 定期借家契約とは、契約の期間あるいは建物の種類･用途を問わず、契約期間が満了したときには、契約が更新されることなく、終了する契約です。（借地借家法第38条）
これまでの借家契約では、契約期間が満了しても、家主に建物を使う必要など正当の事由がないときは契約が更新されることになっていました。
ところが、定期借家契約では、契約期間満了に際して、家主と借家人との間で、特に再契約の合意がなされなければ借家を使用し続けることができなくなったのです。したがって、定期借家契約を結ぶかどうか慎重に考える必要があります。
また、定期借家契約の場合、これまでの借家契約と異なり、契約期間が重要な意味を持つことになります。これまでは、契約期間が満了しても、更新が予定されていましたので、契約期間がそれほど重要な意味をもっていなかったのですが、定期借家契約になると、契約期間が満了することによって当然に借家契約が終了することになりますので、期間を何年にするかが、重要な意味を持つことになります。
借家人は、定期借家契約を結ぶに当り、建物をどういう目的でどのように使用するかの計画を立て契約期間が長くも短くもないように決めなければなりません。
そして、3年なり、5年なり、あるいは10年という期間で契約することになるわけですが、契約内容によっては、中途で解約できなかったり、解約する上で厳しい条件がついていることもありますので、この意味でも契約期間を慎重に決める必要があるのです。
「Ｑ＆Ａ 定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より
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2008.07.01
| 定期借家・定期借地契約
（問題15） 店舗の定期借家契約への切替
店舗の普通借家契約が期間満了で契約更新に当り、更新ができるので今までの契約と変わりはないと言われ、２年間の定期借家契約に変更しました。家主からは定期借家契約について事前の説明は受けておりません。定期借家契約を取消して普通借家契約に戻すことはできますか。
（��取り消すことはできない。 ��取り消すことができる。）
（解答）
��取り消すことができる。
（解説）
東京・台東借地借家人組合２【2007年4月17日 (火)】 （参考）
無効な定期借家契約
仙台市でアンティ―クの雑貨のお店を営業している斉藤さんは今年の８月に建物を取り壊すので明渡して欲しいと言われた。突然の話しで困っていると家主はいきなりこの契約は今年の２月までの定期借家契約で期限が過ぎているので６ヶ月の予告で解約できると言ってきた。
心配になってインターネットや本などで借地借家人組合と言う組織の存在を知って相談にきた。電話での相談で困難な面があったが、契約書などをファックスで送付したところ、定期賃貸借契約だという家主の主張には定期借家契約に必要な書面による通知がなかった。その上、家主の夫は宅建主任の免許をもっており、その仲介での契約であった。家主の代理人である弁護士からは」「定期借家契約に基いて、引き続き契約するならば定期借家契約。それ以外ならば明渡しを求める」との通知がきた。
組合では斉藤さんと相談し「この『定期借家契約』そのものが借地借家法第38条2項の文書がないことで無効となり、通常の賃貸借契約であること。又、期限が過ぎての契約解除通告は無効である」と主張することにした。
東京借地借家人新聞より
参考法令は「借地借家法」
（定期建物賃貸借）
第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
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2008.06.09
| 定期借家・定期借地契約
定期借家契約でなければ更新しない
それが嫌なら今すぐ部屋を明け渡せ
（問） ２年の借家契約は平成１２年５月15日に満了した。家主は定期借家契約でなければ契約しないと、契約の切替えを強要した。納得出来ないので契約締結を保留していたら、６月20日契約切れだから７月15日までに部屋を明け渡せと通告して来た。どうしたらよいか。
（答） � ヾ�存の借家契約（借地借家法３８条「定期建物賃貸借契約」平成１２年３月１日施行前に締結された借家契約）から定期借家契約への切替えは居住用借家に関しては特別措置法附則第３条によって禁止措置が採られ、仮に合意の上であっても、居住用普通借家契約から定期借家契約への切替えは法的に出来ない。
即ち、「施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、借地借家法第３８条の規定は、適用しない。」（特別措置法附則3条）
�◆ー效麓擴繁，砲蓮∨…蟾洪靴箸いΔ發里�あり、その規定は次のようになる。賃貸人は、法定通知期間（契約の期間満了の１年前から６ヶ月前まで）に賃借人に対して更新拒絶或は条件変更の通知を行っていないと、借家契約は従前の契約と同一の条件で自動的に更新される（借地借家法26条１項）。
相談者の場合はすでに５月16日より法定更新されており、契約切れなどしていない。契約は適法に継続している。法定更新後の契約期間は、同26条１項の規定により「定めのないもの」ということになる。以後契約の更新は発生しないので更新料の問題は法的に起こりえない。
�� 家主は、７月15日までに明渡しを要求しているが、期間の定めのない契約の場合「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。」（同27条１項）とあるように、解約の申入れをしてから６ヶ月間の法定期間を経過しなければ、解約の効果を生じない。そして、６ヶ月経過後も借家人が借家の使用を継続している場合は、家主は積極的に遅滞なく異議を述べないと、借家契約は法定更新される（同27条２項）。
�ぁ｜△掘�賃貸人の解約の申入れには正当事由がなければならない（同28条）。正当事由の有無の判断は裁判所が認定する。因って、賃貸人の部屋の明渡し要求は、裁判所が「正当事由」有りと認定しない限り法律的に認められないので、すぐ部屋を明け渡す必要はない。だが、今後のことを考えると組合とよく相談し、対処方法を検討して行動されることを勧める。
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2007.06.13
| 定期借家・定期借地契約
（問） 「定期借家契約」というのが2000年３月１日から実施されいるそうですが、定期借家契約とはどういう内容のものなのですか。
私は商店街の片隅で貸店舗を借りて自然食品店を営んでいます。また、住まいも近くの賃貸マンションを借りています。定期借家契約の場合にどんな点に注意すればいいのでしょうか。
（答） 定期借家契約は、契約期間（１ヵ月でも５０年でも期間に制限は無い。借地借家法２９条２項及び同３８条）を定めた契約で、その期間が満了したら契約の更新をしない旨を明記した契約です。
従前からの借家契約は、契約期間が満了すると契約は当然に更新される仕組みになっています。家主が契約を終了させたい場合は、家主自身がその建物を使う必要性などの正当事由がなければならず、契約は法律の定めで自動的に更新する「法定更新」の制度になっています。
定期借家契約は「更新」の無い契約です。従って、借家人は契約期間が満了すると有無をいわさず追出されることになります。そうでない場合でも再契約をして貰うために､例えば家賃の値上げを言われれば、家主の言い値の値上げ額を呑まない限り再契約は望めません。家主の顔色を窺う生活になり､修繕箇所があってもトラブルになる恐れから修理請求を控える等家庭生活に支障を来たすことになります。
それでは、追出されないために契約期間が長ければ良いかと言うと、そうでもありません。定期借家契約は原則として途中解約ができません。契約期間途中で解約するには残存期間の家賃を全額払らわされます。
定期借家契約を定めた借地借家法３８条（建物定期賃貸借）は、ご指摘の通り２０００年３月１日から施行されました。新たに借家をする場合は、「定期借家契約」を選択してはいけません。従前からの普通借家契約であることを確認してから契約書に署名捺印しましょう。
居住用の従前からの普通借家契約から定期借家契約に切り替えることは、仮に当事者合意の上であっても禁止されています（特別措置法附則３条）。
しかし非居住用の借家（店舗、事務所、倉庫、工場など）では、いつでも家主と借家人が合意した形にすれば、定期借家契約に切り替えることが出来ます。このため、店舗の借家契約は更新料を無しにするとか、僅かな家賃の減額などの条件を餌に定期借家契約に切替えられてしまうと将来に重大な禍根を残すことになります。
東京借地借家人新聞より
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2007.05.03
| 定期借家・定期借地契約
（問） 平成6年4月から1戸建ての貸家を借りて居住しています。定期借家という借家制度ができたそうですが、借りる人には何かメリットがあるのでしょうか。また、借りる際にはどんなことを注意したらよいでしょうか。
（答） 2000年の3月1日から今までの借家契約に「定期借家契約」が加わりました。
この定期借家契約は、契約の期間あるいは建物の種類・用途を問わず、契約期間が満了したときは、契約は更新されることなく、終了する契約です。従って契約期間が満了すると、借家人は家主に対し、立退料や引越料その他を一切補償されることなく無条件で明渡さなくてはなりません。
あなたが借りている貸家の契約は、普通借家契約ですので、借地借家法第28条により、家主に建物を使う必要など正当の事由がない場合には、これまでどおりの借家契約の内容で更新されるので心配する必要はありません。
家主の中には「法律が変ったので定期借家契約」に切替えを求めてくる場合があるかも知れませんが、今回の改正では、居住用借家の場合には、『当分の間』定期借家契約への切替えはできないことになっています（特別措置法附則第3条）。
定期借家契約は「礼金・敷金はなくなり、家賃も安くなる」など、メリットがあるかのような宣伝がされていましたが、実際の借家市場では礼金・敷金を取るケースが多く、家賃も普通借家物件に比べ高額な物件が出回っています。賃貸住宅市場は不況で空家が多く、定期借家物件は今のところ人気がありません。
はっきり言って定期借家契約は借家人に何のメリットもありません。再契約できるという条件が付いても要注意です（注）。再契約できるかどうかは家主の意思次第で借家人は何の要求もできません。不動産業者に勧められても断って、更新のできる普通借家物件を紹介してもらいましょう。
（注）国土交通省の「定期借家契約の実態調査」（2004年１月16日発表）の中に平成14年の定期借家契約7111件の内で再契約が出来なかったのは3911件で55％という結果がある。
言い換えると55％の借主が再契約を一方的に拒否されて無条件で居室から立退かざるを得なかったという事実は注視しなければならない。
定期借家制度は期間が満了すると貸主は契約を一方的に終了させ、立退料を支払うことなく確定的に明渡を完了させられる。借主にとっては非常に危険な契約である。
東京借地借家人新聞より
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2007.04.27
| 定期借家・定期借地契約
