【問】 転勤のため現在の建物と借地権を売りたいのですが、その際、どのような点に注意したらよいでしょうか。まだ地主には何も話していません。
【答】 ご質問内容からみますと、土地を借りて建物を建築して住んでいたところ、転勤することになり、現在住んでいる建物と借地権を売ることになったようです。
このように建物所有目的で土地を賃借した後で、借地権を第三者に売ることになった場合、地主との問題があります。最近は、借地権譲渡には、必ず地主の事前の承諾を要するとの条項が契約書に記載されている場合が多いのでご存知とは思いますが、借地権譲渡に当たっては地主の承諾が必要です。ただし、このように地主の事前承諾条項のない場合にも承諾を得なければならないと法律は定めています（民法６１２条）。
建物を売買する場合は、通常は、建物とともに借地権も譲渡されますので、地主の承諾が必要になるのです。地主が借地権譲渡について承諾しない場合、借地人は借地権の譲渡の途がないのかというとそうではありません。このような場合、借地人は次のような方法をとることができます。代諾許可といわれるものです（借地借家法１９条）。すなわち、借地人が借地上に存する建物を第三者に譲渡する場合、地主を相手方として、借地所在の管轄裁判所に対し、「地主の承諾に代わる許可」を求める申立てをすることができます。
代諾許可の要件は次のとおりです。
（１） 第三者が借地権を取得しても、地主に不利となる虞れがないのにかかわらず、地主が承諾しない場合です。借地権の譲受人は特定していなければなりません。「不利となる虞がない」かどうかは、第三者の資力が十分で地代の支払いが間違いなくされることが必要です。土地・建物の使用方法が社会常識上普通になされる者であるか否かも考慮して判断されます。
（２） （１）の要件を満たした場合でも裁判所は許可するにあたて、�ー效肋魴錣諒儿后↓⊆效録佑忘盪詐紊竜詆奸覆い錣罎詭承曾餞肯繊砲鯡燭犬襪海箸�できることになっています。財産上の給付は、鑑定委員会の意見を聴いて決定されます。その額は事情により相違がありますが、借地権価格の約１０％程度と考えてください。
（３） 地主は借地人が許可の申立をした場合、自らが借地権の譲渡を受ける途も開かれています。地主からこの申立があった場合には、裁判所は地主に優先的に借地権買戻しを認めていますが、その場合の価格は、第三者に譲渡する場合から財産上の給付分を差し引いたものとなります。
（＊）裁判所の代諾許可が認められた場合、６ヶ月以内に借地権者が建物を譲渡しないとは、その効力を失う。ただしこの期間は、、その裁判において伸張し、又は短縮することができる（借地借家法５１条）。
東借連常任弁護団解説
「Q＆A あなたの借地借家法」
（東京借地借家人組合連合会編）より
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2011.10.12
| 地上げ・底地買い・借地権売買
（問） 地主から突然底地を売却したので、今後は新しい地主と話し合ってくださいという通知が来ました。私に無断で底地を売却することは出来るのですか。また、新しい地主は底地をの売買を専門にしている業者と聞いていますが、どのようことに注意したらよいのでしょうか。
（答） 最近、地主は相続などで、借地の処分をするときに借地人に買い取って欲しいなどの希望を伝えずにこのような業者に一括して借地を売却する事例が増えています。新聞やインターネット上でもこのような業者が宣伝をしています。
地主は借地人の承諾なくして底地を売却することは可能です。逆に借地人は、地主の承諾なくして借地上の建物（借地権）を第三者に譲渡したりするとはできません（＊）。
このような底地を買い取った新しい地主は、そのほとんどが底地の売買を業務としていますので、「底地を買い取るか、借地権を売却するか、どちらかだ。借地の継続は一切認めない」と強圧的に言ってくる業者もいます。そのような業者の中には、契約は＊＊年前に終了し、再契約がなされていないので売るか買うかしなければ更地にして明け渡せと法律上の借地人の権利を無視して脅かしをかけるてくる業者もいます。
一帯がこのような業者に買い取られたならば、みんなで借地借家人組合に入会して対抗していくことが望ましいのです。その後の対応など、少しでも不明な点や不安の点がある場合は組合まで相談してください。
全国借地借家人新聞より
（＊）民法６１２条は「�…村攷佑蓮�賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない。��賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用または収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」と規定している。
しかし、民法の特別法である借地借家法１９条は地主の承諾がなくても裁判所の代諾許可があれば、第三者への譲渡は認められると規定している。
＜借地借家法＞
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
「第１９条 借地権者（借地人）が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者（地主）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。」
借地借家法１９条 の規定による借地権譲渡承諾に関する裁判所の譲渡許可を受ければ、地主が譲渡に反対しも、その承諾がなくても、適法に借地権の第三者への譲渡は可能である。裁判所が認める譲渡許可承諾料は、概ね借地権価格の１０％前後であり、それだけの承諾料（名義書換料）を借地人が地主へ支払えば許可されるということである。
底地を買うか、借地権を売るかは借地人が判断することで、地上げ屋にとやかく言われる筋合いはない。借地権を売るという場合でも、買い叩かれることは目に見えている地上げ屋に売る必要はない。借地借家法１９条を使って高く買ってくれる第三者に売ることもできる。また、借地のままでいるという選択肢は当然ある。
それよりも、地上げ業者が本当に所有権移転登記を完了しているかを調べる必要がある。「賃貸不動産の譲受人は所有権移転登記をしない限り賃借人に対して所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を主張することが出来ない。賃借人は民法177条の第三者に該当し、譲受人の移転登記がない場合には賃料請求をすることが出来ない」（最高裁1974年３月 19日判決）。
前地主と底地の売買が完了していたとしても、所有権移転登記が済んでいなければ、新所有者として認められない。当然地代の請求があっても地上げ業者に支払う必要もない。債権譲渡の通知を受けたが、借地人が賃料の支払の相手が誰なのか断定出来ない場合、「債権者が確知できない」との供託事由により供託することが出来る。供託に関しては各組合へ問合せて下さい。
地代の値上げ請求なども埒外である。立退請求を要求する権利などもあり得ない。1974年最高裁の判例では、新所有者が賃借人の賃借権を否定して明渡を請求する場合にも、登記を具備する必要があるとしている。 ・・・・（東京・台東借地借家人組合）
＜参考記事＞
【Q＆A】 地代を誰に払えばいいのか判らない場合
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2011.02.25
| 地上げ・底地買い・借地権売買
（問） 30年以上前から借地して住んできましたが、最近地主から土地（底地）を買い取ってくれと言われ、金額も高額になるのでどうしたらよいか迷っています。できればこのまま借地していきたいのですが、できるでしょうか。買い取らなければ土地を返してくれなどとならないでしょうか、不安です。
（答） 地主の事情は分かりませんが、あなたの意思で現状のままで借地をしていてもかまいません。地主に対して現状のままでお願いをすればいいと思います。その場合、もし地主が「どうしても買い取ってほしい。そうでなければ土地を返して」と言われてもその必要はありません。
借地人に地主が土地の立ち退きを求めるには「正当事由」が必要です。正当事由の判断は、土地の貸主と借主のそれぞれの「土地の使用を必要とする事情」が主に考慮されます。したがって、あなたが３０年以上、居住として使用しているので、土地利用の必要性は高く、引き続き借地をしていてもまったくかまいません。土地を借りている権利（借地権）は法律で保障されています。
土地（底地）の買い取りですが、買い取りの気持ちがあれば地主との話し合いを進めればいいでしょう。地主と借地人の土地の権利の割合は、地域によって異なります。借地人の借地権は、都市では高くなりますが、地方へ行くとその割合は下がります（註）。
いずれにしても、その地域の事情もありますので、借地借家人組合に相談してみることがよいと思います。
全国借地借家人新聞より
（註） 借地権価格は、一般的には国税庁の相続税を算定するための「路線価図」の借地権割合を基準にして計算する。「路線価」は国土交通省の「公示価格」の80%を基準にしている。「借地権割合」は「路線価図」の中で、A〜Gで表示されている。Aは90%、Bは80%、Cは70%、Dは60%・・・というように区分されている。
借地権割合は、首都圏では商業地域で70〜90%、住宅地域で50〜60%となっている。概ね「公示価格×借地権割合（%）」が借地権価格ということになる。
一般的に底地価格は、（公示価格−借地権価格）×借地面積（�屐�で計算する。
「路線価図」に、例えば800Cと表示されていれば、1�屬�80万円で借地権割合が70%を意味する。
公示価格の80％が路線価であるから、公示価格は「路線価÷0.8」で計算出来る。
前記の例でいえば、1�崚�たり80万円であるから公示価格は１�崚�たり１00万円となり、借地権価格は100万円×借地権割合70%で70万円ということにる。
底地価格は１�崚�たり１00万円−70万円＝30万円ということになる。全体の底地価格は30万円×借地面積（�屐砲箸いΔ海箸砲覆襦�・・・・（註）は東京・台東借地借家人組合
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2010.09.27
| 地上げ・底地買い・借地権売買
借地権を売却したいのだが
無断譲渡を理由に契約解除、土地明渡を通告して来た
（問） 借地上建物の売却を不動産業者に依頼し、売買契約書を作成し、手付金の授受及び所有権の移転の仮登記も終了している。しかし地主は無断譲渡を理由に、契約解除、土地明渡を通告して来た。
（答） 建物を譲渡する場合、借地権の譲渡について予め地主の承諾を必要とする（民法612条１項）。
承諾を得ずに借地権を譲渡すると地主は、無断譲渡を理由に借地契約を解除することが出来る（民法612条２項）。
契約が解除されると借地人は地上建物を収去し、土地を明渡さらければならない。
また地主が契約を解除しない場合でも、譲受人は無断譲渡ということで借地権の取得を地主に対抗出来ない。従って、譲受人は土地を不法占拠していることになり、地主から直接建物収去・土地明渡の裁判を申立てられることもある。
明渡請求に対して譲受人は地主に建物買取請求権を行使することが出来る（借地借家法14条）。しかし建物買取価格は借地権価格の20〜30％位であり、最終的に譲受人は金銭的損害を蒙ることになる。
このようなトラブルを回避するためにも、地主の承諾に代わる許可を裁判所に申立てて譲渡代諾許可を受けておく必要がある（借地借家法19条１項）。
申立の時期は「譲渡」の前になされなければならない。譲渡とは建物の所有権の移転の本登記又は引渡を受けて土地を使用する状態と解されている。売買契約を既に締結している場合でもその履行前に申立をしないと「不適切な申立」として却下される。
相談者は仮登記の状態なので未だ代諾許可の裁判の申立は出来る。この申立をすると裁判所が借地条件の変更や財産上の給付を条件に地主に代わって譲渡の許可をする。
その場合譲渡許可の承諾料は、特段の事情が無ければ借地権価格の10％を基準額としている。残存期間が５年以下の場合は基準額より２〜４％程度増額される。
但し裁判所に代諾許可の申立をする場合、譲渡する「第三者」は特定されていなければならない。しかし、譲受予定者は必ずしも１人の者に限る訳ではなく､予備的（ＡでなければＢ）又は選択的（ＡまたはＢのどちらか）な複数であってもよい。
また地主は「第三者」に優先して買受ける権利を有している（借地借家法19条３項）。地主は、第三者に貸したくないというのであれば、「優先買受権」を行使して借地権を優先的に買受けることが出来る。従って、借地人が売りたいと思っている第三者に売渡すことが出来ないということもあり得る。
尚、原則的には、許可後の６ヶ月以内に建物を譲渡しないと効力は失われる（借地借家法５１条）。
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2009.03.31
| 地上げ・底地買い・借地権売買
判例紹介
土地の賃貸借契約が、建物所有の目的でないとされた事例 （東京地裁平成６年３月９日判決、判例時報１５１６号１０１頁）
（事実）
貸主の先代は、昭和４９年に、自己所有土地を賃貸した。
借主はは、右賃借土地の隣接地を所有し、そこでフォークリフト等の販売・修理等営業を行い、本件賃貸土地を洗車場、更衣室、部品倉庫として使用してきた。
その後、貸主・借主双方は、平成２年２月１日付賃貸借契約書を作製した。
その内容は、賃貸借期間１年、自動車駐車場一時使用目的、付帯設備として２４坪以内の既製品プレハブ建物を設置することができるというものであった。
そして、平成３年１１月に至り、貸主は、借主に対し、本件土地賃貸借契約の解約を申し入れて、本件土地の明渡を求めた。
（争点）
本件土地賃貸借契約が建物所有を目的とするものであるか否かである。
（判決要旨）
裁判所は、「本件賃貸借契約に当たっては権利金の授受がなく、賃貸借契約書において自動車駐車場の一時使用目的として、設置可能な建物を種類規模を限定していること他方、借主としても、本件土地を洗車場、更衣室兼部品倉庫として利用してきているもので、平成２年の契約の際も、もし短期間で明渡しを求めるものとすれば多大な経費をかけてプレハブ建物を設置し、賃料の増額に応じることもなかったであろうと考えられ、当然に契約のとおり契約を終了させる意思でなかったと推測されるが、その反面、本件土地を建物所有の目的出賃借する旨の合意があった事実が認められず、むしろ本件経緯に照らせば建物所有の目的では賃貸しないとの貸主の意図をある程度借主が了解していたものと考えられる。したがって、一時使用の目的とは言いえないものの建物所有の目的とするものであるとまでは認めることができない。」と判示した。
（短評）
借地上に建物が建築されたとしても、建物所有でないときは、旧借地法あるいは借地借家法の適用がなく、民法の賃貸借の規定が適用される。
建物所有の目的と言い得るためには、借地上に建物を所有することが主たる目的になっていることを要し借地を使用する目的が別にあり、これに付随して建物を所有することが予定されている場合であっても、建物所有の目的と言えないとされる。
本判決は、従前の借地の利用経過および契約書の文言を詳細に検討した上建物所有の目的でないと判断したもので参考となる。
（1995.05.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.07.28
| 地上げ・底地買い・借地権売買
判例紹介
土地賃借権譲渡契約につきその譲渡の効力が契約締結時に発生するものとして解された事例 （最高裁第一小法廷昭和６３年９月８日判決、判例時報１２９１号）
（事案）
地主甲から乙が借地し､その上に建物を所有｡乙が借地権とその建物を７５０万円で丙に譲渡する契約を締結。その契約には「本件建物の所有権の移転に伴う本件土地の借地権譲渡についての甲の承諾は、乙において得るものとし､もし右承諾を得ることができなかったときは､当事者双方において協議し､円満に取引を完了することとする」との特約条項が付されていた。
原審の大阪高裁は､甲丙間の譲渡契約は甲の承諾が条件になっていたものであり､甲が承諾を拒否した以上条件は成就されず､したがって建物所有権を移転したことにも賃借権を譲渡したことにもならない、として甲敗訴の判決を言渡した。
これに対し最高裁は､これは契約解釈の誤りだとして､高裁に審理のやり直しを命じた。
（判旨）
「（1）、売買代金７５０万円のうちその４割に相当する３００万円もの代金が手付金として契約時に支払われていること､買い受け人である丙は契約締結のころ家族とともに本件建物に入居していること､丙は入居後その程度はともかくとして建物に造作工事をしていること、これらのことからすると本件建物の売渡及び本件土地賃借権の譲渡の効力発生は契約締結と同時であったと解してはじめて矛盾なく説明しうる。
（2）、本件特約事項は､甲の承諾が得られずに本件建物の売買契約を解消せざるを得なくなった場合には､契約締結によって発生した法律上及び事実上の関係の処理につき､両者が協議によって円満に解決するといういわば当然の条理をうたったにすぎないものと解するのが自然である。
（3）、丙とその家族は本訴提起の昭和５１年１１月から５８年８月まで長期間本件建物に入居したままの状態であり､しかも甲が賃借権譲渡の承諾を拒否して本訴を提起・維持しているにもかかわらず､甲と丙は本件建物利用の法律関係を明確にしないまま右の状態を変更する意思を示していない。
以上の点に照らすならば本件建物の売買契約は､契約締結時と同時に本件建物の所有権移転の効果が発生し、したがって本件土地の賃借権の譲渡の効力も発生するものとして締結されたものと解釈するのが相当である｡」
（寸評）
借地権の譲渡は地主の承諾なく無断でされれば借地契約は解除される。譲渡契約を結んでもそれが地主の承諾という条件付ならば､まだ効力を発生しないから解除の原因にはならない。譲渡契約には必ず右の条件付きであるということを明記すること､承諾前にはやたらに入居したりしないことが大事である。
(1989.10.)
（東借連常任弁護団）
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2008.01.11
| 地上げ・底地買い・借地権売買
判例紹介
土地賃借権譲渡契約をした時に借地権譲渡の効力が生じたとされて契約解除が問題となった事例 （最高裁昭和６３年９月８日判決、判例時報１２９１号）
（事案）
賃借人は借地上建物と借地権を第三者に売買する契約をしたところ、地主は借地権の無断譲渡を理由に借地契約を解除し､建物収去土地明渡訴訟を提起した。
右売買契約書には、
「本件建物の所有権の移転に伴う本件土地の借地権譲渡についての地主の承諾は、賃借人において得るものとし､もし右承諾を得ることができなかったときは､当事者双方において協議し､円満に取引を完了することとする」との特約条項があり、この特約の意味が論争点となった。
１、２審判決は、本件特約は、地主の承諾を得たときに借地権譲渡の効力が生ずるという意味と解釈するべきであるから､地主が承諾していない以上､まだ譲渡の効力は生じていないので、契約を解除する理由がないと判断した。
これに対して最高裁判決は次のように逆転判決をした。
（判決要旨）
本件建物の売買契約を見ても､本件賃借権の譲渡に関しては地主の承諾を得たときに譲渡の効力が生ずると書かれているわけではないので､専ら売買契約書の本件特約事項が右の趣旨に解釈されるか否かという契約解釈の問題になる。
本件では､売買代金７５０万円のうち３００万円もの代金が手付金として支払われる約定になっており､かつ､右手付は支払われており､また､買受人は約定によれば､契約締結と同時に本件建物に入居することができ､かつ､買受人は右約定どおりに家族とともに本件建物に入居しており､しかも､買受人は、入居後その程度はともかくとして建物に造作工事を施しているということであるから、本件建物の売渡及び本件土地の賃借権譲渡との効力の発生は契約と同時であったと解して初めて矛盾なく説明できるものである。
（解説）
賃借権の譲渡の承諾を地主から貰う時は､買受人が決まっていないとできないので､どうしても買受人との間の売買に関する契約書が地主の承諾に先行することになる｡その場合､契約書に「地主の承諾を条件に借地権を譲渡する」とはっきり書いておかないと､判決のように解釈されてしまう心配がある。
(1989.04.)
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2008.01.10
| 地上げ・底地買い・借地権売買
