（問） 私は、昭和４９年に建築した借地上の建物（註１）を地主の承諾をえて家屋所有者から平成１１年に購入しました。
この時の借地契約は、旧法が適用されるのでしょうか。また、借地期間はいつまでになるのでしょうか。
（答） 平成４年８月１日に現行の借地借家法（新借地借家法）が施行されました。それ以前には、借地契約は借地法、借家契約には借家法が適用されていました。
新借地借家法は、「土地の利用について双方の必要性の度合い」「利用状況」「契約の経緯」のほか、新たに「金銭を提供すること」（立ち退き料）によって正当事由を補完することが加わりました。
また（さらに）、定期借地制度が加わりました。
お問合せの方は、平成１１年に家屋を購入し、借地契約を締結されておられますので、新借地借家法が適用されることになります。
新借地借家法による借地期間は、堅固なる建物の場合は、３０年以上、更新後も３０年の期間となります。木造家屋の場合は、２０年以上で更新後も２０年の期間となります。
大借連新聞 ４月号
ここからの文章は東京・台東借地借家人組合が記述したものです。
大借連新聞４月号では以上のように掲載されていた。
５月号の「お詫びと訂正」で「新借地借家法の適用される借地契約の場合の借地期間の回答が、誤って旧借地法の契約期間で回答していました。改めて新借地借家法が適用する借地契約期間について回答させて頂きます」ということで、（新借地借家法）が追加され、「また」が→「さらに」へ変更されている。
また、以下の説明が、
「新借地借家法による借地期間は、堅固なる建物の場合は、３０年以上、更新後も３０年の期間となります。木造家屋の場合は、２０年以上で更新後も２０年の期間となります。」
次のように加筆訂正された。
「新借地借家法による借地期間は、従来堅固な建物と非堅固な建物に区別されてきましたが、新借地借家法の適用される借地では堅固・非堅固を問わず一律となりました。
具体的には、�／卦�契約の場合は３０年以上の契約になります。ただし、合意がない場合は、３０年になります。��更新後の存続期間は原則として最初のの更新２０年となり、その後は１０年となります。」（大借連新聞 ５月号）
問題点は、上記のことではない。「借地借家法」の施行前（平成４年８月１日）に締結した借地契約の場合で、「借地借家法」（新法）の施行後に借地権の譲渡、又は借地権を相続する場合は、即ち借地人の交代があった場合の存続期間・更新後の期間はどうなるのか。
その場合、「旧借地法が適用」されるのか、或いは「新法（借地借家法）が適用」されるのかが問題である。
借地人の権利に関することで重要である。旧借地法が適用されずに借地借家法（新法）が適用されると、借地人の権利は弱められる（註２）。
大借連新聞では、借地借家法（新法）が適用されると解説されている。果たして、そうなのだろうか。
「明解Q＆A 新借地借家法」（三省堂１９９２年版）では、「Q18 借地権を譲渡・相続する場合はどうなるか」で新法施行前に借地契約を締結している場合の譲渡・相続に関しては、次のように「Q＆A」で説明している。
【Q18】 新法施行前に借地契約を締結しています。新法施行後、借地権を譲渡する場合は、存続期間や更新後の期間はどうなるのでしょうか。また、借地権を相続する場合はどうなるのでしょうか。
【回答】 新法施行後、借地権を譲渡しても、その借地権の内容は従来の契約がそのまま引き継がれ、存続期間や更新後の期間についても旧法が適用されます。借地権を相続する場合も同様です（「明解Q＆A 新借地借家法」５６頁）。
【解説】►借地権の譲渡 新法施行後、借地権を譲渡する場合、新法施行前に締結された契約の内容がそのまま効力をもちます（法附則４条）。存続期間も更新後の期間も従来の契約のままで、何ら変更されることはありません。
もっとも借地権の譲渡に際して、存続期間を譲渡のときから２０年とか３０年とかに延長することはできます。・・・・・また借地権の譲渡に際して、更新後の期間について「これからは新法による」と定めることはできません。更新後の期間について新法の規定は旧法よりも明らかに不利ですので、無効となります。再び借地権を譲渡しても同様です（「明解Q＆A 新借地借家法」５７頁）。
【解説】►土地の譲渡・相続 新法施行後に、地主が土地を譲渡したり、相続により地主が変わる場合も同様です。新法施行前に締結された契約の内容がそのまま効力をもち、旧法の正当事由の規定が適用されます（「明解Q＆A 新借地借家法」９０頁）。
「地震に伴う法律問題」（近畿弁護士会連合会編（１９９５年３月１６日初版） 社団法人商事法務研究会」でも同様の問題が「Q＆A」で取扱われ、次のように解説されている。
【Q2】 私の借地権は、昨年（新法施行後）に前の人から譲渡を受け、地主の承諾を得たものですが、どちらの法律が適用されますか。
【A】 滅失と更新については、借地権の「設定」が新法施行前か後かで適用が分かれます。その「設定」とは、当初の契約時点のことです。その後に、更新が繰り返されたり、借地権の譲渡とか相続があっても当事者が変更しても、当初の契約時点をいいます（一問一答・新しい借地借家法１９頁商事法務研究会）。
したがって、新法施行後に譲渡を受けた借地権でも、当初の借地人の契約が新法施行前ならば旧法の適用となります（「地震に伴う法律問題」２頁）。
「借地借家法」の改正に際し、法務大臣談話（１９９１年９月２０日発表）が出された。
「特に、現在ある借地・借家関係には、新法の契約の更新及び更新後の法律関係に関する規定を一切適用しないことを法律自体で明らかにしており、現在ある借地・借家関係が新法になっても従前と変わらない扱いを受けるようにしている。」と明確に施行前に設定された借地契約の「更新」及び「更新後の法律関係」に新法が適用されないことを明言している。これらは「借地借家法」の「附則」（法規定）で明確にされている。
「また、更新の際に、「新法が成立したら、それに応じて契約を改める」ということをあらかじめ特約することを貸主側が要求する例もあると報道されているが、このような特約をすることは法律上許されていない。したがって、貸主からそのようなことを要求されても、それに応じる必要はないし、仮にそのような特約をしてしまっても、その特約は、無効である。」（法務大臣談話）。
平成３年８月３０日の衆議院法務委員会で次にように政府答弁している。
「この法律の施行前にされた借地契約についてはすべて従前の規定が適用される。これをこの借地関係が相続されて相続人に承継され、あるいは他に譲渡されて移転するというようなことがございましても、借地関係は同一性を持って移ることになりますので、やはり旧法の規定に従って更新等が規律されることになる。」
「新法には、新法が施行される時までに既にされている貸し借りには契約の更新や更新後の法律関係に関する新しい法律の規定は適用されず、これまで通りの扱いになるということが規定（付則）のなかに明記されています」（「新しい借地借家法のあらまし」法務省民事局作成）。
「借地借家法附則４条但書」により、「廃止前の建物保護法に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない」として、新法施行前に設定した借地権の存続期間については、「借地借家法」は適用されず、旧「借地法」が適用される（経過措置の原則）。
また、更新に関しては、「借地契約の更新に関する経過措置」により「法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による」（借地借家法附則６条）として、「借地借家法」は適用されず、これも旧「借地法」が適用される。
従って、借地の存続期間・更新後の借地期間は、
�〃戚鵑砲茲辰董�鉄筋コンクリート構造建物や鉄骨構造建物等の堅固建物の所有を目的とするものでは３０年以上、それ以外の木造、軽量鉄骨等の非堅固建物所有を目的とするものについては２０年以上の存続期間とする（旧借地法２条２項）。
�∨…蟾洪靴両豺腟擇啖戚鷭颪鮑鄒�したが契約期間を定めなかった場合は、借地権の存続期間は堅固建物の場合は３０年、その他の建物の場合は２０年と法定される（旧借地法４条・５条・６条・７条）。
�△遼…蠎效牢�間より短い期間を定めた時は堅固な建物所有目的のものについては６０年、その他の建物所有目的のものについては３０年の存続期間となる（最高裁昭和４４年１１月２６日判決）。
関連記事
【Q＆A】 堅固建物所有の借地契約の更新時に期間１５年の契約をしたが、その契約期間は果して有効なのか
（註１） 建物を売買する場合は、通常、建物と共に借地権も譲渡される。
（註２） 具体的には、契約の更新後に借地人の建物が滅失（地震・津波・台風などで倒壊或いは火事で焼失）した場合、旧借地法では増改築禁止の特約があった場合でも、地主の承諾がなくても再築は可能である。
（参照 【Q＆A】 増改築を制限する特約がある場合、火災後の再築に地主の建替承諾は必要か）
しかし、新法は更新後の場合は増改築禁止特約の有無に拘らず、地主の承諾を得ずにした建物の再築は常に解約原因となる。しかも、地主のこの解約請求には正当事由が必要ではない。解約の申入れ後、借地権は３か月後に消滅する（借地借家法８条）。この場合、借地人からの建物買取請求権も認められていない。
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2011.06.08
| 契約・更新
【問】 借家の契約期間が満了したので家主が出ていってくれと突然言ってきました。どうしたらいいでしょうか。
【答】 家主の言い分は、借家契約の更新を拒絶するから借家を明渡してくれということです。家主が借家契約の更新を拒絶する場合、次の要件を満たさなければ更新拒絶はできません。
第１に、家主は借家期間が満了する１年前から６か月前までの間に借家人に対して更新を拒絶する旨の通知をしなければなりません。借家契約でこの通知の期間を短縮するという約束をしても家主ついては無効です（借地借家法２６条１項、同法３０条）。
第２に、第１で述べた更新拒絶の通知をしても、借家人が借家期間満了後も依然として借家を使用している場合は、家主は借家人に遅滞なく異議を述べなければなりません（借地借家法２６条２項）。
第３に、家主に自分の方でどうしてもその借家を使用しなければならない等の正当事由が必要です（借地借家法２８条）。この正当事由については【Q＆A】 「正当事由とは何か」を参照して下さい。この正当事由は、更新拒絶の通知をした時から借家期間満了の時まで存在しなければなりません。
家主の更新拒絶がこれら３つの要件満たさない場合には、借家契約は自動的に更新され、前の契約と同じ条件で契約をしたものとみなされます（更新が確定したものとして取扱われる）。これを法定更新といいます。ただし、借家期間については例外で更新後の借家契約は期間の定めのない契約になります（借地借家法２６条）。
ご質問の場合、借家の期間満了後に家主が突然出ていってくれといてきたというこのですから第１の要件を満たしておらず、借家契約は法定更新されています。家主の要求に応じる必要はありません。
ただ、家主が法定更新後に明渡を求めた場合には、借家契約の解約の申入れと考えられます。なぜなら家主の明渡請求には解約申入れの意味もあるというのが判例（最高裁判所昭和３６年１１月７日判決）で、法定更新後の借家契約は前記のとおり期間の定めのない契約になり、期間の定めがない場合には家主はいつでも解約の申入れをすることができるからです。
では、家主から解約の申入れがされると借家契約はどうなるのでしょうか。解約の申入れが次の要件を満たすと、借家契約は解約申入れの日から６か月後に終了することになります（借地借家法２７条１項）。
第１に、解約申入れから６か月経った後も借家人が依然として借家を使用している場合は、家主は借家人に遅滞なく異議を述べなければなりません（借地借家法２７条２項）。
第２に、更新拒絶の場合と同じように、家主に正当事由がなければなりません（借地借家法２８条）。この正当事由は、解約申入れのときから６か月間存在しなければなりません。
これら２つの要件を満たさない場合、借家契約は終了せずに続いていくことになります（借地借家法２７条２項）。
東借連常任弁護団解説
「Q＆A あなたの借地借家法」
（東京借地借家人組合連合会編）より
＜借地借家法＞
（建物賃貸借契約の更新等）
第２６条 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
（解約による建物賃貸借の終了）
第２７条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２ 前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第２８条 建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
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2011.03.25
| 契約・更新
（問） ５年前から建物所有者から厨房設備一式を居抜きで引継ぎ、テイクアウトの焼餃子屋を営業している。家主は儲かっていると判るや期間満了を理由に明渡し請求をしてきた。
契約は建物賃貸借ではなく経営委託となっている。貸主は経営には全く関与していない。契約時から委託料は、売上げに関係なく定額となっており、事実上は家賃と同じである。私の場合、借地借家法の適用を受けるのではないのか。
（答） 貸店舗では、契約内容によって借地借家法の保護を受けるかどうかで差異がある。
�‥絞淞詑濕攘戚鵝�使用者が場所使用の対価として賃料を支払う。当然借地借家法が適用される。
��経営委託契約。店舗使用者（借主）は、売上の一定割合を報酬として経営委託者（貸主）に支払う。この場合は、借地借家法の保護はない。貸主はいつでも経営委託契約を解除出来る。借地借家法を回避するための方法として、利用されている。
今回の相談者と同様の問題で争われた裁判例で検討してみる。賃借人は契約書では経営委託契約になっているが、実質は建物賃貸借であると主張し、賃借権の確認を求めて提訴した。
裁判所は「契約書では店舗経営委託契約とされているものの、そこでの店舗の経営は経営者の名義で、その計算と裁量により行われ、建物オーナーがその経営に関与することはなく、分配金、共益費の名義の金員は店舗経営による収益にかかわりなく定額であることからすると、本契約は、店舗経営委託契約の性格を持たず、かえって経営者に本件物件を内装、器具を飲食店のために自由に使用収益して、その収益の取得することを許し、その対価として一定額の金員を受領することとする建物賃貸借の性格を有することは明らかである」（大阪高裁平成9年１月17日判決 判例タイムズ９４１号）
委託契約か賃貸借契約かの分かれ目は、�‥絞泙侶弍弔�賃借人の裁量で行われ、経営権の実質が受託者（借主）にあるか否か、��委託者（貸主）は毎月一定額の金銭を受領するに過ぎないか否かということにある。相談者の場合は判例に徴しても明らかのように、借地借家法の適用がある建物賃貸借と認められる。
最終的に裁判所で貸主の正当事由が立証され、店舗の明渡し請求が裁判所によって認められない限り、契約は借地借家法の規定に依って自動的に法定更新される（借地借家法法２６〜２８条）。従って、期間が満了したからといって、勿論契約関係は終了しないし、今後も営業を引続き行えることは当然の事である。
＜関連記事＞
��【判例紹介】 ビルの一室の使用が店舗経営委託契約ではなく、賃貸借契約と認められた事例
��【判例紹介】 第三者に営業全般の管理を委ね、月々一定の金銭の支払を受けている場合は転貸とされた事例
��【判例紹介】 第三者に経営全般の管理をさせ一定の金銭の支払を受けていると営業委任であるとされた事例
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2010.10.07
| 契約・更新
（問） 私は、昨年１０月夫をなくしたので、相続人の私の名義で、供託しました。ところが、家主から契約書が届けられ、その中に、「連帯保証人」をつけること、「本契約の終了後の相続権は認めません」との特約事項が記載され、署名捺印して送り返すようにとの申し出を受けました。
私は、約５０年住んでいますが、賃貸契約書を見たこともありません。契約書に印鑑を押して家主へ届けなければなりませんか。
(答） 借家契約（借家権）は、相続することが出来ます。また、元々契約書のない契約であれば改めて契約書を作成することはありません。
改めて契約書を結ぶと借家人に有利な契約条件よりも不利な条件が求められる事例が多くあります。
また、契約の更新は、当事者が合意をして契約書を交わすことを「合意更新」と云います。契約書を書き換えずに契約期間が過ぎて契約を継続する場合を「法定更新」と云います。
ご相談の方は、借家権の相続が認められていますので、改めて新規の契約書を交わす必要はありません。
どうしても家主との信頼回復のために、新規契約を結ぼうとする場合でも、「連帯保証人」「相続権を放棄する」特約は応じないようにしましょう。
その結果、話合いができなくなったら、これまで通り、家賃を供託していけば契約は存続します。
大借連新聞より
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2010.03.01
| 契約・更新
（問） 契約書を作らずに昭和25年から借地をしている。借地の更新は法定更新を選択し、契約を継続してきたが、先日、地主から突然内容証明郵便が送られてきた。「今後も借地契約書の作成に応じない場合は、借地契約を解除する。なお、本件土地の借地契約については、存続期間を定めなかったので、旧借地法に従い、平成22年に期間が満了するので、12月末日までに木造建物を収去して土地を明渡せ」という趣旨のものであった。
「平成22年が期間満了」という地主の主張は間違いだと思うのだが、また、今後も契約書作成に協力しなくても問題はないのか。
（答） 借地契約は､貸主と借主が建物所有の目的で所定の土地を賃料､期間､その他の条件を定めて賃借することに合意すれば､それで契約は成立する。この合意には特定の方式はなく､口約束であっても立派に契約は成立する。契約書は､契約内容の証拠資料であって､契約の成立要件ではない。
だが､貸主と借主の間で或る事柄について争いが生じた場合に双方が自分の主張が正しいことを証明しなかればならない。例えば増改築禁止特約とか､賃借期間等で争いになった場合は、その契約内容を証明する証拠資料が契約書ということになる。
契約書が無い場合は､契約書以外の資料で契約内容を立証することになる。例えば､証人､地代領収書､登記簿謄本、手紙・手帳・日記・家計簿、の記述・記録等で証明することになる。
今回の借地の契約内容で借地人側からの存続期間の立証は必要がない。なぜならば、地主が内容証明郵便で「借地契約については、存続期間を定めなかった」と記述しているので、《存続期間を定めなかった契約》ということが証明されているからだ。
借地契約で借地権の存続期間を定めなかった場合は､借地法2条1項の規定で､借地権の存続期間は、堅固な建物については60年､その他の建物については30年と法定している。
従って、木造建物の場合であるから､昭和25（1950）年から昭和55（1980）年の30年間が借地契約の存続期間になる。
そして、昭和55（1980）年に借地法6条1項の規定（土地の継続使用による更新）よって20年の存続期間で法定更新（第1回目）され、平成12年（2000年）に再び借地法6条1項の規定によって借地期間20年の法定更新（第2回目）がされている。
従って､借地契約は平成32（2020）年まで存続することになる。その後も､建物が存在する限り借地の更新は継続する。
最後に、通常よく使用されている市販の借地契約書は、借地人義務や遵守事項を定めるのが主眼であって､借地人とって利益になる事柄は殆ど記載されていない。例えば、更新料支払特約、増改築制限特約等借地人に不利益な特約が書き込まれている場合が殆どである。
従って､借地人側から契約書の作成を要望する利益は殆ど何も無いと言っても言い過ぎではない。また、地主が契約書の作成を請求しても、借地人はそのことに協力する義務はない。契約書の作成を拒否しても､それ自体問題が無いことを知っておくのは無駄ではない。
尚、借地の存続期間を地主は次のように考えたと思われる。
即ち、木造建物の所有を目的とする借地権は存続期間が20年である。従って、昭和25年（1950年）の20年後の昭和45年（1970年）に第１回目の更新（法定更新）があり、更にその20年後の平成2年（1990年）に2回目の更新（法定更新）がある。その20年後の平成22年（2010年）に借地期間の満了がある。このように考えて契約の解除予告をして来たものと推察できる。
＜参考 借地法 ＞
第２条 借地権の存続期間は、石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては60年、その他の建物の所有を目的とするものについては30年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは借地権はこれによって消滅する。（朽廃規定）
２ 契約で堅固な建物について30年以上、その他の建物について20年以上の存続期間を定めたときは、借地権は前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。
第５条 当事者が契約を更新する場合においては、借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固な建物については30年、その他の建物については20年とする。この場合においては第2条第1項の但書の規定を準用する。（朽廃規定が適用される）
２ 当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定めに従う。
第６条 借地権者が借地権の消滅後土地の使用を継続する場合には、土地所有者が遅滞なく異議を述べないときは前契約と同一の条件をもって更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては前条第１項の規定を準用する。（注）
２ 前項の場合において建物があるときは土地所有者は第４条第１項の但書に規定する事由（土地所有者が自分でその土地を使用するなどの正当な事由）がない場合には異議を述べることができない。
（注） ⇒「借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固な建物については30年、その他の建物については20年とする」（第5条1項を準用）。第6条も朽廃規定が適用される。
（＊）借地借家法施行前（平成4年8月1日）設定された借地契約の更新に関しては「なお従前の例による」（借地借家法附則6条）ことになっているので、更新に関しては旧借地法が適用されることになっている。（東京・台東借地借家人組合）
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2009.07.08
| 契約・更新
判例紹介
木造建物所有目的の賃貸借契約が一時使用のものでないと認定された事例 (東京高裁平成８年１１月１３日判決、判例時報１５８９号５０頁）
(事実）
地主・借地人(株式会社)間に、昭和６２年１２月、土地(登記簿上の項目は畑)を、期間２年、賃料月額金２万円の約の賃貸借契約が成立した。右土地賃貸借契約書には標題に、｢土地一時使用賃貸借契約書｣と記載されており、使用目的には、｢仮設事務所用地(但しブロック基礎とする)｣と記載されていた。
右賃貸借契約はその後２回改定され、平成３年１２月、賃料月額が金３万円に増額された。地主がAを代理人として借地人に土地の明渡を求めたところ、借地人はAの説明により本件土地賃貸借契約が一時使用のもので明渡義務があるものと信じ、右土地を平成６年５月末日に明渡す旨の約定書を作成した。そして、地主は借地人に対し、右約定に基づき、一時使用の土地賃貸借契約が終了したとして建物収去土地明渡および賃料相当損害金の支払を求めて本訴を提起した。
これに対し、借地人は地主に対し、右明渡約定は要素の錯誤により無効であるとして借地権存在確認の反訴を提起した。
原判決(横浜地裁平成８年４月１１日判決)は、借地人会社の代表者個人が本件土地を昭和５９年から賃借していたこと、借地人会社との契約後、右土地に木造亜鉛メッキ鋼板葺２階建事務所兼倉庫を建てたが地主は異議を述べなかったことなどから、右土地賃貸借契約は一時使用の目的でされたことが明らかであるとはいえないとして借地人会社の要素の錯誤の主張を認め地主の本訴請求を棄却し、借地人会社の反訴請求を容認した。
(争点）
本件の争点は、本件土地の賃貸借契約が一時使用のものか否か。
(判決要旨）
東京高裁は、借地人会社が市の指定水道業者として金２００万円を投じて本件建物を新築し、本店事務所兼資材置場として利用しており、契約当初から短期間に限って本件土地を借り受ける意思であったとは認められないこと、地主に早期に本件土地の返還を受けなければない特段の事情があったとは認められないこと、権利金の授受はなかったが、本件契約に当たり賃料が２倍に増額され、その後も更に増額されていることなどの事情を付加して、原判決と同様地主の控訴を棄却した。
(短評）
一時使用の賃貸借か否かは、単に借地期間の長短だけでなく、土地の利用目的、地上建物の種類、設備､構造等を総合的に判断すべきであるとされている(最高裁昭和４３年３月２８日判決、判例除法５１８号５０頁)。
本判決は、土地賃貸借契約書記載の一時使用の文言にもかかわらず総合的に判断して一時使用の目的を否定したもので、他の事例の参考になるものである。 1997.04
（東借連常任弁護団）東京借地借家人新聞より
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2009.04.21
| 契約・更新
（問） 過去に合意で借地の更新を２回している。今回期間２０年の借地の合意更新の際に、契約書に「建物の朽廃と同時に借地権は消滅する」という特約事項を新たに書き加えられたが、このような特約は有効なのか。
（答） 「借地借家法」（平成４年８月１日施行）には「朽廃」に関する規定は置かれなかった。そのため建物が朽廃しても借地権は消滅しない（同法３条）。朽廃は「滅失」の場合として処理され、借地権の消滅原因ではなくなった。しかし「借地借家法」以前に設定された借地権に関しては、借地上の建物の朽廃に関する経過措置（借地借家法附則５条）によって「借地法」の「朽廃」規定が適用される。
朽廃は、一般的にいう建物に生じた自然的腐蝕状態によって建物の社会的･経済的効用を喪失した状態をいう。朽廃した時点で借地権は消滅する。火災・地震・台風・水害等外部からの力で倒壊した場合の「滅失」とは異なる概念である。建物が「滅失」しても勿論借地権は消滅しない。
更新後に「朽廃」の規定が問題になるのは、借地権の存続期間が当事者の合意よるものではなく法律の定めによって確定したものの場合である。
例えば、
�〃兮鎧藩僂砲茲詼…蟾洪靴両豺隋兵效亘。蕎鬘厩燹法�
��更新請求による更新の場合（同法４条１項）、
�９膂婢洪靴嚢洪係紊隆�間を定めなかった場合（同法５条１項）、
��期間を取決めたが法定期間よりも短い期間を定めた場合、
以上� 銑い旅洪係紊遼…蠡限慨�間（＊）中に建物が「朽廃」すると借地権は消滅する。
（＊）更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする（借地法５条１項）。
しかし「存続期間の約定のある借地権は、借地法２条１項により存続期間を法定された借地権とは違って、その存続中に借地上の建物が朽廃しても消滅しないのであり、約定の残存期間があれば、その間は存続する」（最高裁昭和37年７月19日判決、最高裁判所民事判例集１０巻８号１５６６頁）。
即ち、借地契約で鉄骨建物等の堅固建物の存続期間を３０年以上、木造建物等の非堅固建物の場合は２０年以上と定めた場合は、建物が朽廃しても残存期間があれば、借地権は消滅しない。
これは当事者が合意で法定存続期間以上の借地期間定めた場合、地主は土地使用権を借地人に与えることを契約で明確に意思表示しているので､法律はその意思に従った効果をそのまま認めるということである。従って､建物が契約期間中に朽廃しても借地権を消滅させずに､期間が満了するまで､借地権をそのまま存続させるという訳である（借地法２条２項及び同５条２項）。
結論、借地法２条２項（強行規定）では、契約で存続期間を定めた借地権は、その期間の満了によって消滅すると規定されている。これに違反する「朽廃」特約は、仮に当事者の合意で定めても「借地法11条」（強行規定）の「 第２条、第４条〜第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地人に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。」の規定により、無効とされる。
借地借家法
第３条
借地権の存続期間は、３０年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
（借地上の建物の朽廃に関する経過措置）
附則 第５条
この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。
借地法
第２条
�ー效聾△梁限慨�間は、石造、土蔵、煉瓦造または、これに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物所有を目的とするものについては３０年とする。ただし建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権は、これによって消滅する。
��契約で、堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は前項の規定にかかわらず、その期間の満了により消滅する。
第４条
�ー效聾△�消滅した場合に、借地権者が契約の更新を請求したときは、その借地上に建物がある場合に限って以前の契約と同じ条件の借地権が設定されたものと見なされる。ただし土地所有者の側に、自分でその土地を所有するなど正当な事情があって、所有者が遅滞なく異議を述べた場合は、更新されない。
��契約の更新が行われなかった場合、借地権者は、それまでに自分の権原に基ずいて借地に付属した建物等を、買い取るよう請求することができる。
�Ｂ茖犠鬘厩爐竜�定は、１項の場合に準用される。
第５条
�‥�事者が契約を更新するにおいては、借地権の存続期間は更新の時より起算して堅固の建物については、３０年、その他の建物については２０年とする。この場合は第２条第１項但書の規定を準用する。
��当事者が前項の規定する期間より長い期間を定めたときは、その定めに従う。
第６条
�ー效聾⊆圓�、借地権の消滅後土地の使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議を述べない時は、前の契約を持って、更に借地権を設定したものとみなす。この場合においては、前条第1項の規定を準用する。
�∩姐爐両豺腓砲�いて建物があるときは、土地の所有者は、第４条第1項の但書に規定する事由が無い場合は、異議を述べることができない。
第１１条
２条、４条〜８条の２、９条の２（９条の４準用含む）および１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものは結ばなかったものとして扱う。
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2009.04.10
| 契約・更新
（問） 約２０坪を借地し、鉄骨３階建建物を所有している。本年８月末が借地契約の更新である。１５年前の更新の際、私が更新料を半分に値切ったところ、地主は借地期間も半分になるのが理窟だと言って、それまでの３０年契約を１５年に縮めてしまった。ところが友人に、１５年という契約期間は認められない筈だと言われたが、どうなのか。
（答） 相談者の契約は借地借家法（１９９２年８月１日）施行以前の契約なので、「借地契約の更新に関する経過措置」（借地借家法附則６条）により、旧借地法が適用される。
既に存在している借地契約を当事者の合意によって更新する場合に当事者が借地権の存続期間を約定することは自由である。
だが、その最短期間は堅固な建物については３０年、その他の建物は２０年とされている（借地法５条１項）。それ以下の期間を定めても、借地法５条１項の最短期間制限に抵触し、借地人に不利益な契約条件であるとして法律上効力がないものとして取扱われる（借地法11条）。
「合意による契約の更新において借地権の法定存続期間よりも短い期間を定めても、その特約は無効であり、堅固な建物については３０年、非堅固な建物については２０年の存続期間が与えられる」（東京高裁１９５５年５月３０日判決）ということになる。
「更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする」（借地法５条１項）。従来の判例は存続期間をこのように借地法５条１項の「更新後の期間を定めなかった時の存続期間」の規定に拠った解釈をしていた。
しかし、最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる」（最高裁１９６９年１１月２６日判決）との統一解釈を示した。
借地法２条１項は、借地権の存続期間について契約で借地権の存続期間を決めなかった場合は鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の堅固建物の所有を目的とするものは６０年、その他の建物は３０年と法定存続期間を定めている。借地法２条２項では当事者間に約定がある場合は最短期間を堅固建物は３０年以上、木造建等の非堅固建物は２０年以上と規定している。この存続期間の定めに反する特約で借地人に不利なものは無効とされる（借地法11条）。
最高裁の判例に基づけば、相談者の場合は、借地期間が１５年の契約なので、借地権の最短約定存続期間に満たない期間の約定は借地法２条２項に抵触し、借地法１１条により借地人に不利な契約条件として無効になる。約定は定めなかったものとして扱われ、存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、借地法２条１項本文から堅固建物所有目的の借地権は６０年の存続期間となる。従って、相談者の残存借地期間は後４５年間存続することになる。
また、木造など非堅固建物の約定存続期間（２０年）よりも短い期間を仮に当事者の合意で定めたとしても、当事者の意思に関係なく期間は３０年と法定される。
借地法の考え方には借地人に出来る限り長期の存続期間を確保しようという意図が根底にある。それ故、最短期間には制限があるが、最長期間に関しては制限がない。
参考法令
借地法
第２条 借地権の存続期間は石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物の所有を目的とするものについては３０年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権はこれによって消滅する。
２ 契約で堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は、前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。
第11条 第２条、第４条〜第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。
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2009.01.23
| 契約・更新
判例紹介
家賃を２年２か月経過したときには５０％増額する旨の特約が有効とされた事例 （東京地裁平成元年９月５日判決、判例時報１３５２号９０頁以下）
（事案）
建物賃貸契約書に、契約の２年２か月後に家賃を１か月２０万円から３０万円に増額するとの特約があったのに、賃借人は右期間後も従前の家賃の支払を続けたことから、賃貸人は、賃借人に対して不足額の支払を催促した上、契約を解除し建物の明渡しを求めた事案である。
賃借人は前記特約は、単に事実上記載したもので拘束力はないとか、借家法７条に違反して無効であるなどとして争ったが、賃貸人が勝訴し、明渡しが認められた。
（判決）
「少なくとも、本件特約のように単に将来の特定期間における賃料を特定額に増額する旨を両当事者間の合意によってあらかじめ定めたに過ぎない約定については、借家法７条に違反するものとはいえず、ただ約定の内容が借家法７条の法定要件を無視する著しく不合理なものであって、右約定を有効とすることが賃借人にとって著しく不利益なものと認められる特段の事情のある場合に限って無効となるにすぎないものというべきである」
「被告（借主）としては、借家法７条に基づき賃料の減額請求をするならばともかく、後日一方的に本件特約の存在を無視して本件店舗の賃料として従来と同額の１か月２０万円のみの支払を続けることは許されないものというべきであり、それにもかかわらず、被告は、本件特約に違反して前記賃料一部不払を続け、原告（貸主）から、昭和６３年１月１８日に被告に到達した書面を持って、５日以内に本件店舗の賃料のうち未払いの不足分（本件特約により増額された部分）全額の支払の催促を受けたにもかかわらず、右催告期間を徒過したものであるから、賃料支払について誠意があるものということはできない」
（寸評）
借家法では、賃料額の合意については、あくまで当事者の任意な取決めを前提としており、金額の規制をしていない。
従って、本件特約を借家法７条違反として争った被告が敗訴したのは、法解釈としてやむを得ないと思われる。運動面で参考にすべき事案として紹介した。
（1991.03.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
（＊） 旧「借家法７条」の賃料増減請求権は「借地借家法３２条」と同旨
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2008.12.09
| 契約・更新
判例紹介
賃貸契約の締結の申込があったときは、信義則上これを拒むことが出来ないとされ、賃貸借の予約が認められた事例 （東京地裁昭和６３年５月１７日判決、判例時報１３００号７７頁）
（事案）
Ｘは、かつて（１）（２）の土地を所有していたが、このうち（１）の土地については、将来その奥にあるＸ所有の建物の改築手続に必要なときにはＸに賃貸するという約款をつけてＹに売却した。
また、（２）の土地については、Ｘの兄である亡Ａ（Ｙの父）がＸに無断で他に売却し、その転得者Ｂからその所有権移転登記手続を迫られたため、 その隣にある前記Ｘ所有建物を改築するときはＸに無償で貸す旨の約定で登記手続に応じ、その後Ｙは同土地をＢから買受けた。
Ｘは右事実関係を前提として、Ｙに対して（１）（２）の土地について賃貸借契約の申込をしたとして、その存在確認を求めた事件である。
ＹはＸの主張に対し、（１）の土地についての約款はＸ所有建物の建築確認に必要な限度で賃貸し、建物の完了検査後は原状に復帰するという建築基準法の脱法目的のものであると主張した。また、（２）の土地に関するＸとＢ間の約定はＹを拘束するものではないと争った。判決はＸの勝訴。
（判決）
「法律行為の解釈として条件を含めて契約はできる得る限り有効になるように解釈すべきであることからすれば、右約款は、Ｘが将来本件アパートの改築又は立替をするときは、Ｙは、Ｘに対し、本件（１）の土地と、改築し又は建替えた建物の存続する期間中、建築基準法所定の通路を目的として賃貸する趣旨のもの、つまり右のような内容の賃貸借の予約を定めたものと読んで不都合とはいえないであろうし、････本件（１）の土地が右売買以後庭ないし空地になっている事実からＸとＹの意見を忖度すると、そのように読んで売買及び右賃貸借の予約を有効なものとするのが妥当な解釈である」、そして「信義則上、ＸがＹに対して本件（２）の土地を建築基準法所定の通路を目的として本件土地（１）の土地賃貸借と同じ条件で賃貸することを申込んだときは、ＹはＸに対し、その承諾を拒むことができないと解すべきである。」
（寸評）
本件判決は、前記約款がＹの主張の通り強行法規である建築基準法４３条１項に反する趣旨のものであるとすれば、不法条件を付したことになって売買自体が無効となってしまう筋合いであるとしつつ、前記約款の解釈を判旨のとおりに解釈したところに本判決の特色がある。
理論構成に異論や反対が予測されるが、本事業に対する結論としては妥当ではないかと思われる。親族間、隣地同士の本件同様の紛争に関して参考になろう。
（1990.02.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.11.05
| 契約・更新
判例紹介
建物所有を目的とする土地賃貸借契約における建物への抵当権設定禁止の特約を無効であるとした事例 （浦和地裁昭和６０年９月３０日判決、判例時報１１７９号１０３頁以下）
（事案）
ＡはＢから建物所のを目的で借地をする際、地上建物には抵当権を設定することが出来ず、若し、これに反した場合には無催告で契約解除ができるという特約をしていた。
しかるに、Ａは第三者Ｃに対し、建物について代物弁済の予約、抵当権、停止条件付貸借権の各設定登記（仮登記も含む）をしたほか、各種権利に基づく所有権移転請求権をＡから別の第三者Ｄに譲渡した。
そこで、Ｂは、Ａの行為が特約に反するものとしてそして、権利移転は、賃貸借契約における信頼関係を破壊するという理由で、契約解除し建物収去土地明渡を求めた事案である。
（判例要旨）
（１）本件契約は、建物所有目的の土地の賃貸借契約であるから、借地法の適用を受けるものであるところ、本件特約は、抵当権の設定行為を禁止するものであり、借地法第９条の３が保護している建物競売等の場合の賃借権の譲渡許可の裁判を競落人等が受け得ることにより、借地人が容易に建物に抵当権を設定しえ、金員を借入し得るという借地人の利益を予め放棄させる意味を有するものである。
（２）同法９条の３は、借地法の片面強行法規を定める同法１１条には掲げられていないが、それは、単に同法９条の３が競落人等と貸地人との関係を定めているもので、貸地人と借地人が同法９条の３が定める競落人等の権利を奪う合意としても、その合意の効力が競落人等には及ばないからというに過ぎず、同法９条の２が定める譲渡転貸の許可の裁判の場合に比べて、抵当権を設定しようとする借地人の利益を軽く扱っているからでない。
（３）従って、同法９条の３が定める建物の競落以前の段階足る借地人の抵当権設定そのものを禁止する本件特約には､同法１１条の趣旨が及び、本件特約は、借地人が所有建物に抵当権を設定して金員を借入れようとすることを妨げる点において借地権者に不利益であるといえるから、無効であるといわなければならない。
（４）以上のとおり、本件特約は、原告の危惧により付与されたものに留まり、被告の本件特約に反する行為も抵当権を設定し、それが第三者に譲渡されたというに過ぎず、本件土地の利用状態に変化はないから、前記判示の本件特約が無効である旨の判断を左右しない。
また、本件特約は、借地法９条の３及び１１条の趣旨により無効であり、同法は、貸地人の、特定の借地人との信頼関係を保ち続ける利益と借地人の所有建物の利用の利益を調整する目的を有する法規であるから、同法により無効とされる特約に反する行為及び抵当権の移転登記と信頼関係を破壊する行為ということはできない。
（短評）
本事案は地主側に特約を必要とする過去の経過が会ってが、その経緯を問わず特約の内容自体が無効であるとしたところに意義がある。事案としても珍しいので参考までに照会した。判決趣旨には異論がない。
（1986.10.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.10.29
| 契約・更新
借家相談事例(更新料･家賃の値上げ要求・建物明渡し）
組合員の借家相談事例（更新料･家賃の値上げ要求・建物明渡し等）の殆どは、「法定更新」で対応できる。
�ヾ�間満了の１年前〜６ヶ月前までの法定通知期間に、当事者双方から何らの更新拒絶の申出がない場合には、前の契約と同一条件で借家契約は継続する。更新拒絶の申出が法定通知期間内になされていない場合は、満了の６ヶ月前に法定更新される事が決定され、家主は反証を挙げて更新を否定することは出来ない。
これが借地借家法26条１項（旧借家法２条１項）による法定更新である。家主または不動産業者は通常、契約満了の２〜３ヶ月前に契約の更新の通知をして来る。だが、この時点で期間満了の１年前〜６ヶ月前までの法定通知期間の条件を充たしていない。従って借家契約は法定更新される。
��仮に、家主が法定通知期間内に更新拒絶の通知をした場合でも、借家人が期間満了後も借用を継続しているのに家主が遅滞なく異議を述べないと�‘瑛諭∨…蟾洪靴気譴襦�
�２伴腓�遅滞なく異議を述べても、更新拒絶に対する正当事由を裁判所が認定しなければ、契約は法定更新される。 更新料の支払い請求に対しては、契約が法定更新されてしまえば、更新料の支払いを拒否すればいい。
家賃の値上げ要求に対しては、既に契約が更新されているので家賃の値上げ要求は拒否して従来の家賃を支払えばいい。家主が家賃の受領を拒否したら供託すればいい。調停・裁判で適正家賃（＊）が決まるまで供託を続けていればいい。家賃の増額請求の消滅時効は5年である。5年以上の差額家賃の請求はない。
建物明渡し請求に対しては、組合の顧問弁護士を頼んで明渡し裁判で徹底的に争えば結果が出るまで地方裁判所で4〜5年は掛かる。高等裁判所まで争えば明渡し裁判をやた目的はほぼ達成したも同然である。
（＊）借地借家法 第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
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2008.10.10
| 契約・更新
判例紹介
借地人が競売の申立を受けた時は賃貸人は賃貸借契約を解除することができる旨の特約は、借地法１１条により無効であるとされた事例 （神戸地裁昭和６２年７月１０日判決、判例タイムズ６４７号１８６頁以下）
（事案）
XらはYに対して建物所有目的で土地を賃貸しYはこの土地上に木造瓦葺平屋建を所有していたところ、Yがこの建物について債権者から競売の申立を受けた。X、Y間の賃貸契約ではYの置いて競売の申立を受けたときは、Xにおいて契約を解除しうる特約があったため、Xはこの特約により契約を解除し、Yに対して前記建物の収去土地明渡の請求をなした事件である。
（判旨）
「原告ら主張の特約は借地法１１条に抵触し無効であるというべきである。借地法は、建物の存続する土地の円滑な利用及びその経済的効用の維持発展のため、借地契約について相当長期間の借地期間を定めと共に正当な事由がなければ、賃貸人は契約の更新を拒絶できないものとし（同法２条、３条から８条参照）、特に借地人の責に帰すべき事由があれば格別（例えば賃料の不払い）、そうでない限り無闇に借地契約を終了させず、もって借地人の地位安定を図り、これに反する借地人に不利な特約は無効である、と規定している（同法１１条参照）。
ところで、原告ら主張の本件特約は、借地人である被告が他から競売の申立を受けたことを理由として、賃貸人である原告らに契約の解除権を付与しようというものであるが、借地人が他から競売の申立を受けたということは、当該借地契約自体とは全く関係のないものであって、右契約について借地人の責に帰すべき事由により発生した事情とは到底いいえないから、これをもって賃貸人たる原告らに右解除権を付与することは、右借地法の各規定に反するものである」とし、競売の申立を受けたことが「ただちに信頼関係維持に反し、又は賃料不払いと同視すべき事由とはなし難い」としている。
判旨は、前記理由に続いて借地法９条の３（注）いわゆる競落による借地権譲渡許可申立制度の存在からも、前記特約の無効に言及し、さらに、競売申立による解除権の発生を認めると、「借地人の地位を著しく不安定にし、一方的に不利益を被らせるものであって、借地の経済的効果を甚だしく減退させ、借地法の立法趣旨に反するものである」と判示している。
（寸言）
判旨に異論はなく、最高裁と同旨の立場である。実際の契約を見ると、この種の特約が、特に借家契約に見られることから、借地に関しては効力がないことを知ってもらえる意味で紹介した。
（1988.07.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
（注）借地法「９条の３」は借地借家法２０条１項〜４項と同旨
参考法令
借地法
第11条 第２条、第４条乃至第８条ノ２、第９条ノ２（第９条ノ４ニ於テ準用スル場合ヲ含ム）及前条ノ規定ニ反スル契約条件ニシテ借地権者ニ不利ナルモノハ之ヲ定メサルモノト看做ス
借地借家法２０条１項
（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可）
第２０条 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
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2008.08.27
| 契約・更新
判例紹介
契約書の字句、内容のみでなく、契約締結に至る経緯、地上建物の使用目的、その規模構造等の諸事情を考慮して、一時使用のための土地賃貸借であるとは認めることができないとした事例 （東京高裁昭和６１年１０月３０日判決、判例時報１２１４号）
（事実）
賃借人は昭和５６年６月１日以降、軽量鉄骨造２階建を建築して家族と従業員１０数名が居住して１８０坪の土地を使用していたところ、地主は、賃貸借は仮設作業所を建てることを目的とした一時使用の賃貸借であり、期間は１年の約束でその後契約をしたので、昭和６０年５月３１日に期間満了で終了した。よって、明渡せと要求した。
一審の東京地裁では、判決文から理由はわからないが、借地人の敗訴であったが、高裁で逆転勝訴となった。
（判決要旨）
本件土地賃借権が建物所有を目的とすることは、弁論の全趣旨から明らかであるが、本件契約書には「土地一時使用契約書」なる表題が付せられている他、本件契約は借地法９条による一時使用のものであることを認めるなどの条項がある。しかしながら、賃貸借契約が一時使用を目的としたものであるかどうかは、契約書の字句、内容だけで決められるものではなく、契約書の作成を含めての契約締結に至る経緯、地上建物使用目的、その規模構造、契約内容の変更の有無等の諸事情を考慮して判断すべきものである。
借地人は鉄筋工事の請負業者であるが、かねて近くの土地９５坪を借地し、家族と従業員の宿舎を建てて居住していたが、そこの明渡を求められて、本件土地を賃借するようになった。契約書では、期間は昭和５６年６月１日から１年間、賃料は月４万５０００円とされ、その１年後には、賃料を月６万円、期間１年の再契約をし、その１年後には７万５０００円、期間は２年間という再契約をし、それらの再契約のときには、特に本件土地の返還を要求することもなかった。
以上の事実よりすれば、借地人は、契約の当初から短期間に限って土地を借りる意思ではなかったし、地主の方も、早期に本件土地の返還を受けるべき予定もなかったもので、その後の本件建物の建築及び土地の使用状況、借地人、地主の態度を考え合せれば、双方とも短期で契約を終了させる意思のもとに、一時使用の目的で本件契約の締結をしたことが明らかであるとは認められない。
（解説）
小さな工場や作業場などの土地賃貸借で期間５年、１０年とかの法律に反するこういうケ−スを見かける。借地人は借りたい一心で不当な契約を受入れてしまう。一時使用の賃貸借を拡大しようとする借地借家法の改正は、このようなケースを助長することになろう。
（1987.05.）
（東借連常任弁護団）
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2008.07.29
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判例紹介
都市再開発事業の区域内の店舗賃貸借契約が､一時使用の目的でなされたものでないとされた事例 （東京地裁平成４年５月２９日判決､判例時報１４４６号６７頁）
（事実）
家主と借家人等との間で昭和４２年から昭和４３年にかけて店舗賃貸借契約が結ばれその契約条項中に､「田無駅前都市計画実施に至るまで」と定めていた。なお家主が地主から本件土地を賃借する際、「本件土地は田無駅都市計画実施の際に東京都もしくは田無市に収用されるものであることを確認し、できる限り簡易仮設的な建築をなすもの」としていた。
（争点）
都市再開発事業の区域内にある本件建物の賃貸借契約が、右再開発事業の権利変換期日の前日をもって終了することを特約した一時使用のもか否か。
（判決の要旨）
裁判所は、本件店舗賃貸借契約書上、賃貸借期間について、「田無駅前都市計画実施に至るまで」となっているが、都市再開発法が施行されたのは、昭和４４年６月であるから昭和４２年から昭和４３年にかけての契約締結において、都市再開発計画の実施までと合意したものでないことは明らかであること、また、右賃貸借期間の定めが、文理上も都市再開発法の規定よる権利変換期日までの意味であると読むことができないこと、さらに本件建物賃貸借契約において、賃料額が当時の相場と比較して格別安いものではなく、その後賃料が４、５年の間隔で値上げされ、昭和６２年以降は毎年値上げされていたこと及び敷金として賃料の６か月相当分が交付されていたこと、さらに、１００万から１０００万単位での保証金が交付されていたことなど通常の長期の賃貸借契約の内容と格別異なることがないこと等の諸事情を考慮して、一時使用目的とはいえないと判示した。
（短評）
判例は、一時使用の目的であるか否かの判断に当たっては、賃貸借期間の長短ばかりでなく、賃貸借契約の目的、動機、その他の事情を考慮して、その賃貸借契約が短期期間内に限り存在させる趣旨のものであるか否かを基準としている。
本件判決は、右判例上確立した基準に基づき契約書の文言にとらわれることなく総合的に判断して、一時使用目的でないと判断したもので参考となるものである。
なお、新法においては、取壊し予定の建物賃貸借が創設された関係上、この種の事件についての裁判所の判断も分かれることになろう。
（1993.06.）
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2008.06.20
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（問題10） マンションの会社契約からの変更
賃貸マンションを会社契約しているが家賃は個人で家主に支払っている。都合により会社を退職した。個人の契約にして今まで通り住み続けたいが、家主は新規契約なので敷金と礼金を支払うよう請求されたが支払わないといけないか。
（��支払って契約する。 ��支払う必要はない。）
（解答）
��支払って契約する。
（解説）
会社から家賃補助を得て個人で家賃を支払っていたとしても，それは賃借人である会社の家賃支払債務を個人が第３者払いしていた関係で，契約当事者はあくまで会社なので，個人に変更したいときは，新規契約となる。
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2008.06.03
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（問題３） 貸店舗の退去時の保証金の償却
店舗の賃貸借契約で借主の都合で解約する場合には、預けてある保証金（家賃の１０か月分）のうち３か月分を退去時に償却する約定を締結しているが、更新料を更新の度に支払っているので不当ではないか。返してもらえるか。
（��償却した保証金は返してもらえる。 ��返してもらえない）
（解答） ��返してもらえない
（解説）
更新の都度，更新料を受け取りながら，さらに加えて「借主の都合で解約する場合に，保証金の３０パーセントを償却する約定」は，借家人に不利な約定として無効にならないか（民法９０条：公序良俗違反・暴利行為）。
借家期間の中途で借主都合で解約されると，残期間，家賃が入ると思っていた家主側の期待がやぶられることから，保証金の一定割合を控除するという約定も有効とされます。
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2008.05.26
| 契約・更新
判例紹介
20年以上にわたり１年毎に更新されてきた建物所有を目的とする土地賃貸借が一時使用目的とされた事例 （東京地裁平成6年7月6日判決、判例時報1534号）
（事案）
１、Ｘは昭和４６年１２月にアルミサッシ等を製造販売することを目的として設立された株式会社で、当時作業場等を建てる土地探していた。Ｙは本件土地はいずれは自宅を建てるつもりでいたので他に賃貸することは考えていなかった。Ｘ会社をＹに紹介した者が明渡請求があればいつでも明渡すことを保証すると言明、またＸの社長も最近独立したばかりで用地の確保に困っており一時貸しでも良いから是非貸してほしいと懇願した。そこでＹは一時貸しを条件にＸの申入れに応じることにした。
２、このような経緯でＹはＸに対し、昭和４７年４月１日、一時的建物所有の目的、期間１年、賃料１か月１０万円で本件土地を賃貸する旨の契約書を取交して賃貸した。その際一時使用のための賃貸借とすることを明確にする趣旨でＸはＹに対し、Ｙから明渡請求があったら速やかに原状回復して明渡す旨の誓約書を差入れ、紹介者も保証人として署名捺印した。なお、権利金や敷金の類の金銭の授受は一切なかった。
３、Ｘ（賃借人）は早速本件土地に組立てハウス（軽量鉄骨カラー鉄板葺き）平屋建倉庫作業場約１９０�屬魴�築し、以後これをＸの倉庫、事務所作業所として使用してきた。
４、その後本件賃貸借契約は「土地一時使用賃貸借契約書｣を毎年取交して更新され、結果的には平成５年３月３１日まで２０年以上にわたって継続してきた。
５、Ｙ（賃貸人）が右期間満了後の本件土地明渡を求めたため、Ｘが昭和４７年４月１日から３０年の借地権の確認を求めて提訴、Ｙは反訴として建物収去土地明渡を求めた。
（判旨）
「以上認定の事実によれば、本件賃貸借契約は当初から、暫定的にＸが倉庫作業所を建築使用するために、一時使用の目的で締結されたものであることが明らかであり、Ｙが借地法の規定を潜脱する意図に出たものとは到底認められないから、本件賃貸借関係が結果的には２０年余の長きにわたって継続してきたものであるが、借地法９条にいう「一時使用ノ為借地権ヲ設定シタルコト明ナル場合ニ該当スル」としてＹの主張を容れ、Ｘに建物収去土地明渡を命じる判決をした。
（寸評）
本件の特徴は、１年後とに一時使用契約を締結してきたが、それが２０年以上経ったのだから､実質的には一時使用のためではなく、借地法が適用になる普通の借地契約なのではないかという点にある。本件事案の全体を読むと（例えばＸは既に代替地を取得してあまり必要がなくなった）判決の結論はやむを得ない感じがする。
（1995.11.）
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2008.02.26
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判例紹介
木造建物所有目的の賃貸借契約が一時使用のものでないと認定された事例 （東京高裁平成８年１１月１３日判決、判例時報１５８９号５０頁）
（事実）
地主・借地人株式会社間に、昭和６２年１２月、土地登記簿上の項目は畑を、期間２年、賃料月額金２万円の約の賃貸借契約が成立した。右土地賃貸借契約書には標題に、｢土地一時使用賃貸借契約書｣と記載されており、使用目的には、｢仮設事務所用地但しブロック基礎とする｣と記載されていた。
右賃貸借契約はその後２回改定され、平成３年１２月、賃料月額が金３万円に増額された。地主がAを代理人として借地人に土地の明渡を求めたところ、借地人はAの説明により本件土地賃貸借契約が一時使用のもので明渡義務があるものと信じ、右土地を平成６年５月末日に明渡す旨の約定書を作成した。そして、地主は借地人に対し、右約定に基づき、一時使用の土地賃貸借契約が終了したとして建物収去土地明渡および賃料相当損害金の支払を求めて本訴を提起した。
これに対し、借地人は地主に対し、右明渡約定は要素の錯誤により無効であるとして借地権存在確認の反訴を提起した。
原判決（横浜地裁平成８年４月１１日判決）は、借地人会社の代表者個人が本件土地を昭和５９年から賃借していたこと、借地人会社との契約後、右土地に木造亜鉛メッキ鋼板葺２階建事務所兼倉庫を建てたが地主は異議を述べなかったことなどから、右土地賃貸借契約は一時使用の目的でされたことが明らかであるとはいえないとして借地人会社の要素の錯誤の主張を認め地主の本訴請求を棄却し、借地人会社の反訴請求を容認した。
（争点）
本件の争点は、本件土地の賃貸借契約が一時使用のものか否か。
（判決要旨）
東京高裁は、借地人会社が市の指定水道業者として金２００万円を投じて本件建物を新築し、本店事務所兼資材置場として利用しており、契約当初から短期間に限って本件土地を借り受ける意思であったとは認められないこと、地主に早期に本件土地の返還を受けなければない特段の事情があったとは認められないこと、権利金の授受はなかったが、本件契約に当たり賃料が２倍に増額され、その後も更に増額されていることなどの事情を付加して、原判決と同様地主の控訴を棄却した。
（短評）
一時使用の賃貸借か否かは、単に借地期間の長短だけでなく、土地の利用目的、地上建物の種類、設備､構造等を総合的に判断すべきであるとされている（最高裁昭和４３年３月２８日判決、判例除法５１８号５０頁）。
本判決は、土地賃貸借契約書記載の一時使用の文言にもかかわらず総合的に判断して一時使用の目的を否定したもので、他の事例の参考になるものである。
(1997.04.)
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2008.01.18
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判例紹介
更新前の賃貸借契約に関して作成された公正証書に基づいて更新後の賃貸借契約により発生した債権を請求債権とする強制執行ができないとされた事例 （東京地裁平成８年１月３１日判決。判例時報１５８４号１２４頁）
（事案の概要）
X（借主）とＹ（貸主）は、１９８８年、建物賃貸借契約を締結し、９０年の更新に際し賃貸借契約に基づく金銭債務に関する執行認諾約款を含む公正証書を作成した。９２年の更新では、賃料や保証金等については合意が成立したが、契約締結方式について合意ができぬままXはYに新賃料を支払い続けた。
Yは、９２年の更新が合意更新で９４年に法定更新され、Xに更新料及び保証金償却分の支払義務があるとして、９０年に作成された公正証書に基づき強制執行した。Xは右強制執行が許されないとして提訴した。
（判決の概要）
本判決は、「公正証書の債務名義として効力の及ぶ範囲は、当該公正証書の記載に従い客観的に決すべきである。本件公正証書についていかなる請求権が特定掲記されているかを見ると、期間満了前の賃貸借関係から発生する賃料債権等は表示されているが、更新された後の債権については、わずかに「次回」の契約更新のときにおける新賃料及び保証金について触れられているにすぎず、「次回」の字義もあいまいであり、しかも、その内容は、最低でも旧家賃の１０％に増額するとか、双方協議の上増額するというに留まり、特定に欠けるものであって、結局、更新された後の債権については何ら特定掲記がされていないということができる。そして、他に本件公正証書の記載から、更新前の賃貸借条項がそのまま更新後の賃貸借に適用され、かつ、これについて執行認諾約款を付すなど、将来の更新によって発生すべき賃料請求等を特定表示しているものと認められるに足りる事情も窺えないから、本件証書は、……中略……これらについては債務名義とならない」と判示して、強制執行を認めなかった。
（寸評）
執行認諾約款を含む（通常公正証書にはついている）公正証書は、金銭債権について判決と同様の効力をもつもので、賃貸借契約についていえば、家賃の不払などがあった場合、公正証書を使えば裁判をせずに不払家賃取立の強制執行ができることになる。
公正証書の効力が及ぶ範囲については、公正証書の記載自体だけから判断されるべきだとされており、本判決もこの考え方を前提に更新後の賃料や保証金の追加について特定に欠けており強制執行はできないとしたもので、賃貸契約書が公正証書で作成されているケースについて参考になる判決である。
なお、本件では、９２年の更新が合意更新か法定更新かについても争点となっており、どのような事実があれば法定更新となるか判断されており、この点にていても参考になる判決である。
（ 1997.03.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.12.28
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期間の定めのある賃貸借契約において、中途解約した場合の違約金条項が賃借人に著しく不利益であるとして、公序良俗違反を理由に一部無効とされた事例 （東京地裁平成８年８月２２日判決、判例タイムズ９３３号）
（事案）
期間４年の賃貸借契約をした借家人が１０か月後に契約を解約した。「期間満了前に解約する場合は、解約予告日の翌日より期間満了までの賃料相当額を違約金として支払う」旨の特約条項があった。家主は、右特約に基づき､３年２か月分の賃料相当額である６３２１万円余の違約金を請求した。
（判決要旨）
「建物賃貸借契約において１年以上２０年（注）以内の期間と定め、期間途中での賃借人からの解約を禁止、期間途中又は解除があった場合には、違約金を支払う旨の約定自体は有効である。
しかし、違約金の金額が高額になると、賃借人からの解約が事実上不可能になり経済的に弱い立場にあることが多い賃借人に著しい不利益を与えるとともに、賃借人が早期に次の賃借人を確保した場合には事実上賃料の二重取りに近い結果になるから、諸般の事情を考慮した上で、公序良俗に反して無効と評価される部分もある。
本件で請求されている違約金は､被告会社が本件建物の６階部分を解約したことにより、実際に６階部分を明渡した日から契約期間満了日まで３年２カ月分の賃料及び共益費相当額である。
被告会社が本件建物の６階部分を解約したのは、賃料の支払を継続することが困難であったからである。原告は、契約期間内に解約された場合には、次の賃借人を確保するには相当期間を要すると主張しているが、被告会社が明渡した本件建物について、次の賃借人を確保するまでの要した期間は、実際には数カ月程度であり１年以上の期間を要したことはない。
以上の事実によると、約３年２カ月分の賃料及び共益費相当額の違約金が請求可能な約定は、賃借人である被告会社に著しく不利であリ､賃借人の解約の自由を極端に制約することになるから、その効力を全面的に認めることはできず、１年分の賃料及び共益費相当額の限度で有効であり、その余の部分は公序良俗に反して無効である。」
（説明）
賃貸契約書では、賃借期間中の賃料は月額１３２万円から３１１万円の増額が予め定められていた。賃料が払えないから解約しているのに借家人から契約期間全部の賃料を違約金名目で取り上げることは借家人に著しく不利であり、家主はその間第三者に賃貸して賃料を得ることができる。賃料の二重取りを許す本件特約は不公正で無効と判断した。
テナントビルの入居率が下がっている状況の中で一度入居した借家人からとことん儲けようとする特約に歯止めをかけた判決である。 1997.7.
（東借連常任弁護団）東京借地借家人新聞より （注）２０００年法律１５３号により、定期借家制度の導入に併せて、借地借家法第２９条に第２項が加えられた。即ち､「民法第６０４条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない」。これにより賃貸借の最長期間を２０年に制限する民法６０４条は､建物の賃貸借には適用されないことになったので、期間が２０年を超す借家契約も認められることになった。２００１（平成１２）年３月１日から実施されている。（N）
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2007.11.18
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判例紹介
ビルの賃貸借契約において、賃借人から賃貸人に対する電気料金の不当利得返還請求が認められた事例 (東京地裁平成１４年８月２６日判決、判例タイムス１１１９号)
（事案の概要）
賃借人は、宝石・貴金属の加工販売をするため、ビルの７階部分を賃借していたが、契約が終了した後、契約期間中、電気料金を払いすぎていた、として返還請求訴訟を提起した。
貸主は、１階から８階までの各テナント部分及びエレベーター等の共用部分の電気使用料を各テナントに割り振って徴収していた。本件賃借人は、自分の賃借部分以外の共用部分の電気料金合計１１１万円は支払義務がなかった、と主張。
本件では、賃借人が支払わなければならない電気料金は、本件事務所内で使用した電気料金だけか、それとも、ビル全体の共用部分についての受電配電設備の保守点検費、受電配電設備の維持管理修繕費用、検針費用等の費用をも分担して支払わなければならないのか、という点が問題になった。
(判決の要旨)
本件賃貸借契約においては、月額賃料は３２万９０００円のままとするが、管理費、共益の負担を求めない条件で契約が成立したこと、賃借人が遵守しなければならない管理規定によれば、本件事務所内で使用する電気料金は賃借人が負担し、その電気料金の支払い方法については、東京電力によるその月分の検針日を基準として、設置メーターの検針量により実費計算して請求することとされていたこと、本件管理規定によれば、共用部分で使用する照明、その他動力に使用する電気料金は、管理費に含めるものとすることとされていたことが認められる。以上の認定事実によると、本件事務所の賃借人は、本件事務所内で使用した電気料の負担をすればよく、本件ビルの管理に要したあるいは要する費用、共益費については支払い義務がないという条件で本件賃貸借契約を締結したと認めるのが相当である。そうだとすると、共用部分についての負担金等は通常管理費に含まれるものとして、これらを電気料金に含めて請求する賃貸人の主張は理由がないというべきである。
(解説）
テナントビルの賃借について、家主がビル全体の電気料、水道料等の光熱費、管理費などを賃借人から徴収し、賃料値上や解約時の保証金清算時に、賃借人が、その計算方法や徴収方法について、不明朗さを問題にすることがある。賃借部分以外の共用の光熱費について、支払い義務があるかどうかは、賃貸者契約においてどのように定められているかが判定の第一基準である。本件では共用費用の負担の約束がないという点で賃借人勝訴となったが、契約書には支払義務規定があるが、その解釈が問題になるケースもある。
2004.3.
（東借連常任弁護団）東京借地借家人新聞より
こちらの「判例紹介」で扱った判例と同じものです。（N）
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2007.11.10
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判例紹介
「賃借人が賃料の支払を１ヵ月分でも滞納したときは、催告なくして解除できる。」との特約が有効とされる限度（最高裁昭和４３年１１月２１日判決、判例時報５４２号４８頁）
（事案の概要）
賃貸人は、昭和３７年３月１５日、賃借人に対し、建物を賃料月額金１５０００円、毎月末日翌月分支払の約で賃貸し、同年９月１４日、賃貸期間を昭和４０年９月１３日までと定めたが、その賃貸借契約には、賃料を１ヵ月でも滞納したときは催告を要せず契約を解除することができる旨の特約条項があった。
ところが、賃借人が昭和３８年１１月分から同３９年３月分までの賃料の支払を怠ったので、賃貸人は前記特約条項に基き無催告解除した。
（判決）
最高裁判所は、「家屋の賃貸借契約において、一般に、賃借人が賃料を１ヵ月分でも滞納したときは催告を要せず契約を解除することができる旨を定めた特約条項は、賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることにかんがみれば、賃料が約定の期日に支払われず、これがため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合には、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解するのが相当である。したがって、原判示の特約条項は、右説示のごとき趣旨において無催告解除を認めたと解すべきであり、この限度においてその効力を肯定すべきものである。」と判示した。
（評論）
建物賃貸借契約において、特約条項が定められる例はしばしば見られるところである。それは、賃借人が新たに借りる立場上契約締結に当たって特約の削除を求めることが困難なことに起因することも多い。その結果、両当事者間で特約条項について合意が成立したことになるが、合意したからといって、全ての特約条項が有効となるわけではない。借地借家法の強行規定に反する場合は無効とされるし、本件特約条項のように強行規定には反しないまでも、信義則上賃貸借契約の継続を期待することができないような状態となったことを要する趣旨と解されることもある。
本件特約条項は、その意味で、例文として全く無効というものではなく、有効とする上での限度を設けられているということができる。
実務的には、賃貸人から前記特約条項に基いて無催告解除された場合には、賃借人は、放置することなく、あらためて賃料を提供し受領拒否された場合には供託することが最も適切な措置といえる。
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2007.10.29
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判例紹介
店舗賃借人が第三者に経営全般の管理をさせ一定の金銭の支払を受けていた関係が、営業の委任であって転貸でないとされた事例 （神戸地裁平成４年６月１９日判決、判例時報１４５１号１３６頁）
（事案）
乙は甲から店舗を借り、牛丼の吉野家との間でフランチャイズ契約を締結し牛丼屋を経営してきた。昭和５５年吉野家が会社更生法に基づく更生会社となり乙はフランチャイズ契約の対象から外された。
そこで乙はレストラン等を経営する丙に、吉野家と同様の形態で牛丼屋を経営していきたいと助力を求め、丙との間で新たに牛丼専門店の経営委託に関する契約を締結した。店舗の屋号は｢牛丼屋」とした。
｢牛丼屋｣の経営実態は、丙が材料の仕入れ、派遣従業員の手配、店舗営業全般の管理を行い、且つ費用の計算、支払及び売上代金の管理等を丙の預金口座を使用して行い、これらの管理、計算に基づき、売上代金から所定の経費、経営管理の対価を差し引いた金額（１月と１２月は７０万円、その他の月は５０万円）を乙に対し支払っている。
また、店舗の営業許可は乙において取得しており、メニューは乙の意向により吉野家時代と同じく牛丼のみとし、丙が他所で経営している食堂とは異なっている。
（判決要旨)
｢本件建物における牛丼屋の営業について、乙は最終的な決定権を有しており、その経営主体であるということができ、乙と丙との関係はあくまでも牛丼屋の営業に関してその業務の一部を委任するものであって、丙にその経営を全面的に委ねたものではないし、営業を賃貸したものでないと認められる。従って乙と丙との間には本件建物についての賃貸借契約は存在せず、丙の同建物の利用は、乙が有する賃借権についての履行補助者ないしは占有補助者としてのものであると評することができ、独立の占有権限又は独立の占有を有しているものではないと解されるから、甲主張の転貸の事実を認めることはできない」
（寸評 ）
営業の委任か転貸かは、まぎらわしことが多い。形式は営業の委任と銘うっていても実際は転貸に当たる場合もある。要は経営実態によって判断するほかはなくその場合の着眼点は、営業に対する賃借人の支配の程度、第三者の店舗使用の独立性、営業名義、委託料の決め方などであるが、結局はそれらを総合して判断することになる。
この判決の事案は、大変微妙だと思われる。判決の認定する経営実態も、営業許可名義とメニューの点を除けば、第三者丙に殆ど任せっぱなしとみることもできるし、それに丙から賃借人乙に対する支払も毎月定額であることと、水道使用契約は丙となっていることなどを考え合わせると丙の独立性もかなりあるように思われる。私の言いたいのは、分店を第三者に「任せる」ときは、その内容を十分慎重にしないと転貸と認定されて元も子もなくなってしまうといことだ。 1993.7
（東借連常任弁護団）東京借地借家人新聞より ここで採り上げた判例は、後日、控訴審の大阪高裁（平成５年４月２１日判決)で営業委任契約が否認され、転貸と認定された。控訴審判決は、こちらのの「判例紹介」扱ったものである。
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2007.10.23
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賃借建物で店舗営業をするにあたり第三者に営業全般の管理をゆだね月々一定の金銭の支払を受けている場合に建物の転貸にあたるとされた事例 （大阪高裁平成５年４月２１日判決。判例時報１４７１号９３頁）
（事案）
Y（借家人）はX（家主）から賃借する建物（以下本件建物という）で飲食店（牛丼屋）を営業するにあたり、Zとの間で経営委託契約を締結してZに営業全般の管理をまかせ、営業の賃借の対価として月々５０万円（１月と１２月は７０万円）をZから受け取っている。
Xは、YがXの承諾なく本件建物をZに転貸しZが本件建物で飲食店を経営しているとして、無断転貸を理由に賃貸借契約を解除しY及びZに対して本件建物の明渡等を求めた。
Yらは飲食店はYがオーナーとして経営するもので転貸の事実はないとして争った。
第１審判決（神戸地裁平成４年６月１９日判決。１９９３年７月1５日付本紙の「判例紹介」欄で紹介）は、店舗の営業許可はYが取得していることメニューはYの意向で牛丼のみとされ、本件建物での店舗経営の最終判断権はYに帰属しており、営業の一部の委任に過ぎず転貸に該当しないとしてXの請求を棄却し、Xはこれを不服として控訴。
（判決）
判決は、「（１）ZはYに対し、毎月定額の５０万円（１月と１２月は７０万円）を支払うものとされ、現実にこれまで支払われてきたこと、（２）Yは本件建物での牛丼屋の経営に関与していないこと、Zが営業全般の管理を行っているが、その営業事績の報告はされていないこと、（中略）右定額の金員はZの計算と危険負担のもとに、右営業による損益や利益金の多少にかかわらずYに支払われるものであることが推認されること、（３）本件店舗における牛丼屋の営業、すなわち、材料の仕入れ、派遣従業員の給料、光熱費その他必要経費の支払や売上代金の管理等は、すべてZの計算においてなされ、Zの預金口座を利用して行われていること」の点を重視し、Y・Z間の契約は「Zの計算で営業を行う狭義の経営の委任契約であり、実質は営業の賃貸借であると認めるのが相当である」としたうえで、「右契約の効果として、YとZに対し営業の基盤である本件建物の利用を可能ならしめる義務を負い、そのためには本件建物の占有を移転することを要し、Zは本件建物を利用して賃借営業を自己の計算で営むことができるが、そのうちの本件建物の利用関係の移転はXとの関係では建物の転貸借に当たる」として、Xの主張を認めた。
（寸評）
本件のような経営委任契約が建物の転貸にあたるかどうかについては、営業に対する賃借人の支配の程度・営業の名義・賃借人に支払われる金員の決め方などによって総合的に判断するとされているが、その判断は微妙である。本件のように賃借人に対する月々の支払が定額で第三者に営業全般の管理を委ねているような場合には転貸と認められる可能性が大きいと考えたほうが良い。 1994.4.
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.10.22
| 契約・更新
判例紹介
ビルの一室の使用関係が、店舗経営委託契約ではなく、賃貸借契約と認められた事例 （大阪高裁平成９年１月１７日判決、判例タイムス９４１号）
(事案）
賃借人はビルの一室を賃借してスナックを経営していたが、契約書は店舗経営委託契約書であった。そして、契約書には、次のことが定められていた。
�〃弍弔琉兮�であること、��経営者が保証料２５０万円を預けること、�Ｆ眩�工事は建物オーナーが施工して、冷蔵庫、ガスレンジ、棚セット、シンク台、ガス台、イス、湯沸し器、おしぼり器などの設備を引き渡すこと、�し弍勅圓老�物オーナーに分配金として月１３万２０００円,共益費１万円を支払うこと、�λ楫戚鵑鮃洪靴垢訃豺腓蓮∧�配金は５％増額すること。
しかし、スナックの飲食店営業許可は賃借人の名義で取得し、電話、ガスの契約名義も賃借人であった。スナックの営業時間、営業日の決定変更、従業員の採用、売上の収受、経費の支払もすべて賃借人が自分の裁量で行っていた。収支決算の報告については建物オーナーからの要求は一度もなく収支決算報告をしたこともなかった。スナックの所得税申告も賃借人が行い、税金も賃借人が支払っていた。
賃借人は、この契約は経営委託ではなく、建物賃貸借であると主張して、賃借権の確認を求めて提訴した。一審では、賃借人が敗訴。高裁で逆転して賃借権が認められた。
（判決趣旨）
｢本件契約書では店舗経営委託契約とされているものの、そこでの店舗の経営は経営者の名義で、その計算と裁量により行われ､建物オーナーがその経営に関与することはなく、分配金、共益費の名義の金員は店舗経営による収益費にかかわりなく定額であることからすると、本契約は、店舗経営委託契約の性格を持たず、かえって経営者に本件物件と内装、器具を飲食店のために自由に使用収益して、その収益の取得することを許し、その対価として一定額の金員を受領することとする建物賃貸借の性格を有することは明らかである。」
（説明）
飲食店の賃貸借については、店舗を貸す専門の業者がいて、自分で内装、設備を整え、設備込みの賃料で賃貸する。
契約書は、賃貸契約にしないで、店舗経営委託名義にするというケースがある。そして、契約更新のときなどに、更新の条件で折り合いがとれないと、本件のような係争になる。
一審の判決は、契約書の文面を形式的に読んで、賃貸借でないとしたが、高裁では、営業の実態を見て実質的に賃貸借契約であることを認めた。
ポイントは建物オーナーへの支払が毎月決まった額であること、店舗の経営のあれこれをすべて賃借人の裁量で行っている点である。 1998.7.
（東借連常任弁護団）
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2007.10.20
| 契約・更新
建物の朽廃で借地権は消滅するので
契約の更新を拒絶するといわれたが
（問） 過去に２回借地の更新をしている。１８年前に合意更新した借地契約の更新が迫っている。地主は建物が老朽化して朽廃状態なので契約の更新はしないから明渡しの準備をするよう言って来た。
(答) 「借地借家法」 （１９９２年８月１日施行）には「朽廃」に関する規定は置かれなかった。そのため建物が朽廃しても借地権は消滅しない（同法３条）。朽廃は「滅失」の場合として処理され、借地権の消滅原因ではなくなった。
しかし、「借地借家法」施行以前に設定された借地権に関しては､、「借地上の建物の朽廃に関する経過措置」（借地借家法附則５条）によって「借地法」の「朽廃」規定が適用され、法定の存続期間の満了前に建物が自然に老朽化して建物としての効用を喪失した状態になった時点で借地権は消滅する（借地法２条１項但書）。
朽廃というのは､一般的にいう建物に生じた自然的腐蝕状態によって建物の社会的･経済的効用を失った場合をいう。火災・地震・台風・水害等外部からの力で倒壊した場合の「滅失」とは異なる概念である。改築するために建物を取壊す場合も滅失になる。建物が「滅失」しても勿論借地権は消滅しない。
更新後に「朽廃」の規定が問題になるのは、借地権の存続期間が当事者の合意よるものではなく法律の定めによって確定したものの場合である。
例えば、
（1）継続使用による法定更新の場合（借地法６条１項）、
（2）更新請求による更新の場合（同法４条１項）、
（3）合意更新で期間を定めなかった場合（同法５条１項）、
（4）期間を取決めたが法定期間（堅固建物は３０年、その他の建物は２０年）よりも短い期間を定めた場合､
以上（１）〜（４）の法定存続期間中に建物が「朽廃」すると借地権は消滅する。
しかし、「存続期間の約定のある借地権は､本条（借地法２条）１項により存続期間を法定された借地権とは違って､その存続中に借地上の建物が朽廃しても消滅しないのであり､約定の残存期間があれば､その間は存続する」（最高裁１９６２年７月１９日判決、最高裁判所民事判例集１０巻８号１５６６頁）。
即ち、借地契約で鉄骨建物等の堅固建物の存続期間を３０年以上、木造建物等の非堅固建物の場合は２０年以上と定めた場合は、その期間満了前に建物が朽廃しても残存期間があれば、借地権は消滅しないということである。
借地法２条２項では、「契約で存続期間を定めた借地権は、２条１項の朽廃規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する」と規定されている。
法定存続期間以上の借地の存続期間を契約で定めている場合、相談者の借地契約は存続期間を２０年と定めているので、借地上建物の朽廃があっても契約期間内であれば､借地権の消滅はありえない。従って、建物が朽廃しても再築は可能であり、地主は朽廃を理由に更新を拒絶することは出来ない。
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2007.08.06
| 契約・更新
（問） 店舗併用住宅を借りて食料品店を営んでいる｡５年前の契約期間満了の際に明渡し問題で家主との間でトラブルがあった。その時は契約更新が出来たが､契約書に「期間が満了したら本契約は終了し､更新はしない｣という特約条項を書き込まれた｡その期間が先月で満了し､家主から強く明渡しの催促をされている。移転先の当てもないので、そのまま営業しているが､�‥絞泙鯡静呂気覆韻譴个覆蕕覆い里�。
また先日､家賃を今まで通り銀行振込したところ､家主は内容証明郵便で「建物の明渡し要求と当月分の振込金は建物使用損害金として受領する｡なお今後の振込まれるものも損害金として受領する｣という旨の通知をして来た。損害金としえ受取るいうが、�△海里泙淇狭�みを続けていればいいのか｡
（答） �，亡悗靴討�借家を明渡す法律上の必要義務はないというのが結論になる。理由は賃貸契約書に記載された「期間が満了したら本契約は終了し､更新はしない｣という特約条項が借地借家法第３０条の強行規定に反するからである。即ち３０条は｢この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは､無効とする」と規定している｡従って借地借家法第２６条の法定更新制度を否定する特約は当然､法律的に無効扱いになる。
�△亡悗靴討�家主が｢損害金として受領する｣というのは賃貸借契約の存在を否定し､賃料として受取らないという意思表示であるから、支払いをしてはならない。次回の家賃支払は法務局へ家賃弁済供託という方法で支払う。
今回の従前通り銀行振込みにした家賃に関しては、次のような書式で「私が＊日に振込んだ家賃に対し､貴殿から建物使用損害金として受領するとの御通知を受けましたが､私は＊年＊月分の家賃として支払ったものであることを通知します｡｣という趣旨の配達達証明付き内容証明郵便配で家主へ送っておく必要がある。
次回弁済供託をする場合、供託事由の欄の記載は「明渡しを請求され､あらかじめ家賃の受領を拒否され目下係争中のため受領しないことが明らかである」と記載する。
供託書を提出する時に「供託カード」の発行の申出をして下さい。カード発行を受けると次回のＯＣＲ供託書に記載する項目を大幅に省略できる。即ち�／柔素�月日��供託カード番号�６‖�者氏名�ざ‖�金額�ザ‖�する賃料欄の年月を記載するだけで済んでしまう。
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2007.08.03
| 契約・更新
更新を重ねた借地契約を合意解約し
新法適用の契約へ切替えられるのか
（問） 借地借家法施行（平成４年８月１日）前に締結した借地契約が更新を迎える。地主に借地契約を期間満了により合意で一旦終了させ、改めて借地借家法（新法）に基づく契約にして欲しいと言われた。
（答） 期間満了により一旦、契約を合意解約し、改めてその時点から新法による存続期間30年の借地契約を新規に締結することにより、新法が適用される契約内容にすることは可能である。
借地人が新法施行前の借地権を捨てて新法に基づく契約に切替えることに合理的な理由があり、借地人の真意に基づいて行われたという客観的な事実があれば切替えは可能である。
普通借地権は新法では堅固・非堅固建物という区別をせずに一律に借地権の存続期間を原則30年としているものの、最初の更新は20年で２回目以降は10年である。借地人は将来的には期間を短縮され、更新拒絶の主張、更新料請求の機会が増える。増改築の制限も強化され借地人にとって何の利点もない。
このように新法は旧法に比較すると全体として貸主側に有利に、借主側に不利なものになっている。そのため貸主が既存の借地契約を新法の適用のある契約にしたいと考えるのは当然であろう。
新法成立時の参議院附帯決議に「既存の借地関係には更新等の規定は適用されない旨及び特約で新法を適用させることは無効である旨を、マスコミその他あらゆる方法を通じて周知徹底させること。」とあるように、新法施行前に締結された既存の借地契約は新法施行後においても旧法が適用される（借地借家法附則４条但書及び６条）。
そもそも、地主が新法に基づく借地契約に切替えることを借地人に要求する目的は、最終的には借地人の不利益になる契約内容に改悪するところに真の狙いがある。
従って、地主がこのような不当な要求を押し付けようとしても借地人はこれに応じる必要はない。仮に借地人の無知に乗じ、或は地主の圧力に屈して借地人が意に反して嫌々従前の借地契約を形式上合意解約し、改めて新規に新法に基づく契約を締結した場合でも、合意解約に特段の合理的理由が存在せず、また借地人の真意に基づかないものであれば、旧法11条の強行規定により借地人に不利な特約として無効とされる。
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2007.07.07
| 契約・更新
借地更新の条件は期間10年で、
次回の更新は認めないという内容
（問） 最近借地契約を更新したが、契約内容に不安がある。更新は今回限りで借地期間は20年から10年に縮められ、次回の更新は認めないという契約である。10年後に借地を明渡さなければならないのか。
（答） 質問者の契約は平成４年８月１日以前の契約であるから、借地借家法附則４条及び６条により、借地の存続期間及び更新については旧借地法の規定によることになる。
先ず契約期間の10年について検討する。
既に存在している借地契約を当事者の合意によって更新する場合に当事者が借地権の存続期間を約定することは自由である。
だが、その最短期間は堅固な建物については30年、その他の建物は20年に制限されている（借地法５条２項）。それ以下の期間を定めても、例えば５年とか10年とかの期間で契約を結んでも、借地法５条２項の最短期間制限に抵触し、借地人に不利益な契約条件であるとして法律上効力がないものとして取扱われる（借地法11条）。
その結果は「合意による契約の更新において借地権の法定存続期間よりも短い期間を定めても、その特約は無効であり、堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年の存続期間が与えられる」（東京高裁1955年５月30日判決）ということになる。従来の判例は存続期間をこのように借地法５条２項の規定に拠った解釈をしていた。
しかし最高裁判所は、「建物所有を目的にする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法１１条により定めがなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる。」（最高裁１９６９年１１月２６日大法廷判決）という統一解釈を示した。
借地法２条１項は、借地権の存続期間は堅固建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物所有を目的とするものについては３０年とすると法定存続期間を定めている。
従って、仮に当事者の合意で借地法２条２項の期間よりも短い存続期間を定めても、その約定は同法２条２項の規定に反する契約条件にして借地人に不利なもに該当し、同法１１条の強行規定により、その定めは無効となり、当事者に合意がなかったものとして扱われ、非堅固建物を目的とした借地権であるので３０年の存続期間が法定される。
次に「次回は一切更新しない」という特約について検討する。
借地法４条1項は、「借地権者が契約の更新を請求したときは、その借地上に建物がある場合に限って、従前の契約と同じ条件の借地権が設定されたものとみなす」と規定している。
同じく借地法６条1項は、「借地権者が、借地権の消滅後土地使用を継続する場合においては、土地の所有者が遅滞なく異議をを述べないときは、前の契約と同一の条件をもって、更に借地権を設定したものとみなす」という継続使用による法定更新の規定を定めている。これらの規定に反して、借地人の更新請求権や法定更新制度を予め排除する特約は、借地人に不利な契約条項として借地法11条により無効とされ、その効力は認められない。
結論は、特約自体が借地法の規定に違反し、合意がなかったものと取扱われるから10年後に借地を明渡す必要はない。借地期間は借地法５条によって３０年の存続期間が認められる。また、３０年後の更新も可能である。
参考法令
借地法
第２条 借地権の存続期間は石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物の所有を目的とするものについては３０年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権はこれによって消滅する。
２ 契約で堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は、前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。
第11条 第２条、第４条〜第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。
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2007.07.02
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