（問） ３年前に母が亡くなり、その後、父は40坪の借地上の建物に一人で暮らしていた。その父が先日、胃癌が原因で手術の甲斐もなく亡くなった。兄は別に家を持っているので、弟の私が借地権と建物を引継ぐことになった。その場合、名義書替料等を支払う必要があるのか。
（答） 相続人は、相続の開始の時から、相続財産に属した一切の権利と義務を承継する（民法８９６条）。相続財産は相続人が複数人いる場合、相続人全員が共同で相続する（民法８９８条）。その場合、法定相続分に応じて共有する。
今回の場合、建物と借地権を兄弟二人が共同で２分の１ずつ共有することになる。このままの状態で借地上の建物を共有して使用する場合は、地主の承諾は不要である。
しかし、分割協議の結果、相続人の一人が単独で所有する場合は、兄の相続持分が弟に譲渡されたことになる。従って地主の承諾が必要という結果になる。
民法６１２条は、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、または賃借物を転貸することが出来ないとしている。それに違反した場合は、契約の解除をすることが出来ると規定している。
しかし、判例は、「共同相続された後に、地主の承諾を得ないで相続人の間で持分の譲渡があっても、無断譲渡を理由とする契約解除は出来ない。この場合、民法６１２条の無断譲渡・転貸には当たらない」（最高裁昭和29年10月７日判決）。
「所有建物を同居する子との共有とし、これに伴い敷地の賃借権の持分を譲渡した場合には、賃借地の利用及び賃料支払い等の実質関係に前後に変わりがなければ、賃借権の持分の譲渡は、これについて貸主の承諾がなくても、民法６１２条2項による解除の事由とはならない」（最高裁昭和39年1月16日判決）。
結論、判例に従えば、相談者が借地権と建物の所有権を単独で相続しても、無断譲渡に該当しないので、譲渡承諾料・名義書替料を支払う必要はない。
しかし、このような遺産分割による特定の相続人に帰属するのが当然のこととされる相続の事前処理的な違法性の程度が低い内容でない場合は、借地借家法19条の地主の承諾に代わる裁判所の代諾許可の制度を選択した方が安全である。
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2008.12.26
| 借地・借家に共通の問題
インターネットを利用した（ｅ（電子）内容証明]
「ｅ（電子）内容証明」とは、従来の内容証明郵便を電子化し、インターネットを利用したＩＴ時代を象徴する便利な郵便サービスである。
概要は次の通り。差出人がパソコンで作製した内容証明文書を郵便局の専用のホームページに送信。その後、日付印がその文書内に自動的に挿入され、『内容証明の証明文』『差出人宛ての謄本』『受取人宛て原本』をシステムが自動印刷。
さらに印刷時にはシステムが、文書が確実にプリントアウトされているか再電子化して差出人が作製した元の電子文書と突合せて全て確認。そして封筒に自動封入・封緘後、郵便物として発送される。
�〕焦鬮∈脳�文字ポイント��最大頁数（５頁）の規定はあるが、現行の内容証明郵便より規定が緩和されている。従来の内容証明郵便３頁分の文字数が、電子内容証明文書なら１頁に収まる。
まず、事前に利用登録をして、利用者ＩＤを取得し、パソコンのワープロソフト（ワードか一太郎）で文書を作成する必要があるが、24時間いつでも差出し可能。
利用料金はクレジットカードか料金後納を選択。受付時に必要な内容証明文書３通が自動的に作製され、封筒も事前に準備する必要はなく、システムで用意されたものを使用し、宛名書き等もすべて自動で行われ、窓口で作製するより迅速に処理できる。詳しくは郵便局か「e内容証明サービス・ホームページ」で。
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2008.10.08
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借地借家人に課税標準額
（1）固定資産税台帳公開に関する地方税法の改正（2002年３月28日）により、固定資産課税台帳の縦覧制度の改正が行われた。従来の納税義務者本人に係る固定資産の縦覧制度は衣替えし、2003年４月１日から「固定資産課税台帳閲覧制度」として法定化された。
（2）従来の「固定資産税台帳の縦覧制度」は、昭和30年代までは一般に自由に公開されていた。しかし、法律的根拠に基づかない理由に因って昭和40年代以降、納税義務者本人以外は原則として台帳を公開しない扱いになった。
（3）今回の閲覧制度の法定化によって今まで縦覧制度の埒外にあった借地・借家人を固定資産税の実質的負担者として認め、その使用又は収益の対象となる部分について固定資産の課税標準額等の情報を開示することになった。それに伴って借地･借家人に対しての固定資産税台帳に記載されている事項の証明制度も法定化された。
過去に遡って閲覧証明も可能
（1）借地･借家人は東京都の場合、都税事務所で固定資産税及び都市計画税の課税標準額の閲覧或は台帳記載事項の証明を受けることが出来る。
（2）その範囲は
�ー效録佑両豺隋�固定資産税台帳に記載されている「当該権利の目的である土地」、即ち、借地部の固定資産税の課税標準額及びその課税標準額の証明等である。
�⊆擴反佑両豺腓蓮崚�該権利の目的である家屋及びその敷地である土地」即ち、建物と敷地に係る固定資産税の課税標準額とその課税標準額の証明等である。
（3）その場合、借地・借家人は、都税事務所に資格を証明する賃貸借契約書や賃料支払の領収書・供託書等を提示すれば閲覧・証明を受けられる。
（4）課税台帳の閲覧や証明については、請求出来る期間に制限が付いていないので常時行える。
（5）また対象年度は、固定資産税台帳に記載がある限り、過去に遡っての閲覧や証明は可能である。だが、固定資産税の賦課決定の期間制限５年があるので、遡れる上限は５年になるものと考えられる。
（6）閲覧・証明に際しての手数料に関して総務省は「徴収することは適切でない」との見解を発表している。だが、東京都は閲覧（300円）・証明（400円）を手数料とし徴収ている。
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2008.10.03
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判例紹介
固定資産税台帳に登録された平成六年度の価格が賦課期日における適正な時価を上回るものとして違法とされた事例 （東京高裁平成12年4月19日判決、判例時報1729号38頁）
（事実）
自治省は、平成6年度の土地の評価について、地価公示価格あるいは鑑定価格の7割程度を目途とする旨の平成4年1月22日自治省3号事務次官通達（いわゆる7割通達）を発した上、平成4年7月1日を鑑定時点とし、平成5年1月1日を価格認定時点とし、その間の地価下落率を勘案し、時価の7割を目途として、標準宅地の価格を認定すべき旨の通知を発した。（平成4年11月26日自治省28号税務局資産評価室長通知）
これに対して、従前の評価水準が地価公示価格の2〜3割であったのが、著しく高額な価格になったこと及び平成5年から6年にかけて大幅な地価下落があったことから、これらの点が評価基準に反映されていないとして都市部を中心に固定資産評価審査委員会に審査申出や審査決定に対する取り消し訴訟が相次いだ。
本件は、原告らは、港区赤坂に所在する土地に係かる案件である。 1審の東京地裁判決は、平成5年1月1日から平成6年1月1日までの地価下落率を平成4年7月1日から平成5年1月1日までの間の地価下落率があるものと想定してこれを評価に反映させるのが相当としたが、東京都固定資産評価審査委員会は、これを不服として、東京高等裁判所に控訴を申立てた。
（争点）
固定資産課税台帳に登録された価格が時価を上回るか否か。
（判決要旨）
東京高栽判決は、平成5年1月1日から平成6年1月1日までの地価下落率33・5％が、最も地価下落率を正確に反映するものとして採用し、これを超える部分について審査の申出を棄却した決定を取り消した。
（短評）
地方税法では、宅地に課せられる固定資産税は、賦課期日における価格に税率を乗じたものとされている。そして、価格については、「適正な時価」とされ、賦課期日については、3年毎の1月1日とされている。
本判決は、7割通達について、登録価格が賦課期日における適正な時価を下回る場合には当該登録価格が是認されるが、登録価格が適正な時価を上回る場合には、その限度で取り消すとしたものである。このことは、7割通達が適正な時価を超えないよう控え目な算定をしていることを認めるものであり、結局、年間の地価下落率が3割を超えない限り違法にならないとしたものである。
この結果、その後の平成9年、平成12年の評価替えについては、地価下落率が3割を超えない以上、違法の問題は発生しないことになる。なお、本件は最高裁に上告されており、今後の判断が待たれる。
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.10.09
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判例紹介
不動産の賃料債権の差押があった後に当該不動産が第三者に譲渡されても賃借人は債権者の取立てに応じなければならない。（東京高裁平成１０年３月４日判決、判例タイムズ１００９号）
（事案）
負債を抱えていた賃借人は、債権者から自分が賃貸した賃料を差し押えられてしまった。その後、賃貸人は、賃貸建物を他人に譲渡して名義変更をした。賃借人は、賃料を新しい建物名義人に支払い、差し押さえた債権者への賃料支払を拒絶した。そこで、債権者が賃借人に対して、差し押さえた賃料を取り立てる訴訟を起こした。
判決は、賃借人は、賃料を新建物所有者に支払ったとしても、債権者への支払を拒絶できないと判断した。
（判決の要旨）
「不動産の賃料債権に対する差押の効力が生じた後に、右不動産が第三者に譲渡され、所有権移転登記がされた場合には、右賃貸借関係は譲受人に引き継がれるが、差押の効力はそのまま継続し、譲受人たる新賃貸人を拘束すると解するのが相当である。
不動産の賃料債権について差押の効力が生じた後に執行債務者（賃貸人のこと）が、その賃料債権を第三者に譲渡した場合、差押債権者には対抗できない。その不動産が第三者に譲渡された場合には、その賃貸人の地位は当該第三者に移転する。賃貸人の地位は、賃料債権者たる地位と不動産を賃借人に使用収益させる債務を負担する地位とから成るが、この場合の賃料債権の移転は、すでに差押があるから差押債権者が優先する。（不動産を賃借人に使用収益させる債務を負担する地位だけが新所有者に移動する。）
不動産の譲渡による賃貸人の交代の場合には、賃料債権について引き続き差押の拘束を受けることにしても賃借人が何ら不利益を受けるものではない。」
（説明）
賃料が賃貸人の債権者によって差し押さえられるケースが、最近では多いので、係争事例の一つとして紹介する。賃料が差し押さえられた場合の注意点は、賃料を二重に請求されることがないようにすること、処置を誤って賃料不払いとなり契約を解除されることがないようにすることである。本件では、賃借人は六人いたが、賃料差押後に賃貸建物が譲渡されたため、新しい所有者に賃料を支払ったことから、賃料を差し押さえていた債権者から二重に賃料の支払請求を受けたケースである。判決は、賃料が差し押さえられた後に建物が譲渡されても賃料差押の効力は続くので、新所有者に支払ってはならないと述べている。この取り扱い自体は通常のことである。賃料が差し押さえられたとき、賃貸人からさまざまな働きかけを受けることがあり、その説明がどこまで正確なのかの判断が付きにくいこともあるから、組合とよく相談して対処することが必要である。
（1999.09.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2007.09.06
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地代家賃の値下げに強い味方
固定資産課税台帳を借地借家人へ公開
２００３年４月１日から借地人・借家人等は、都税事務所で固定資産課税台帳の�￣寨�及び��評価証明書の交付が受けられるようになった。
交付を受ける場合、借地・借家人等であることを確認出来るものを持参する必要がある。例えば、賃貸契約書や賃借料の領収書等である。念のため身分証明書（運転免許証・健康保険証等）も持参した方がよい。
代理人の場合は他に委任状が必要である。電話による委任確認に備えて委任者の電話番号も控えていった方がよい。東京都の場合申請手数料は、�￣寨�が300円・��評価証明書が400円である。
閲覧･証明の申請書には、土地の場合登記簿の地番、家屋の場合は家屋番号を書くようになっているが、住居表示と納税義務者（地主・家主）の住所と氏名を書込めば検索してくれる。
�，皚�固定資産課税台帳の記載事項をプリントしただけのものであり、内容的には同一だが、�△砲聾�印が表示される。
固定資産課税台帳に記載が法定されているのは、課税標準額である。相当税額を記載するか否かは市町村の判断に任せられているで、自治体によって対応に差異がある。
東京都内２３区の場合は、税額は記載されていない。ただし、固定資産税と都市計画税の課税標準額は記載してあるので、記載されている「固定資産税課税標準額」に固定資産税は1.4％、「課税標準の特例額」に都市計画税は0.3％を掛算すれば年間の相当税額になる。
具体的な地代の算定方法は、当ブログ内の「適正な地代算出方法は」（2005年6月4日）を参照して下さい。
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2007.07.16
| 借地・借家に共通の問題
共有による複数の貸主に対して賃料は
別々に持分割合に応じて払うのか
（問） 建物や土地の所有者が死亡し、複数の相続人による共同相続により、単独所有から共同所有によって建物や土地が共有に変わった。その場合、借主は賃料を各人に分割し、それぞれの相続割合に応じて各人にそれぞれ支払わなければならないのか。
（答） 土地や建物の貸主が死亡した場合、相続人は土地や建物の所有権を相続すると同時に貸借関係についての貸主の地位を承継する。相続人が数人あるときは、相続財産は、共同相続人の共有に属する（民法898条）。
最近は、不動産小口化商品の１つとして投資者等が細分化された建物の共有持分を買受けるケースが多くなっている。
共同相続人や共有持分取得者が貸主人の地位を承継した場合貸主が複数になる。その場合、借主は相続割合に応じて賃料を各人にそれぞれ分割して支払わなければならないのか、それとも、貸主の内の１人に賃料を全額支払えば、それで全員に弁済したことになるのかが問題になる。
この問題に対して、共有物件の賃料は「不可分債権」であるという判例（東京地裁1972年12月22日判決）がある。
家賃・地代は金銭で支払う債務であるから一見したところは分割債務とするのが素直なように思われる。即ち分割が出来る可分債権に思える。しかし、共有賃料を可分債権とみなすと色々不都合が生じる。
例えば貸主の各自は自分の共有持分の賃料しか請求・受領が出来ないし、借主からすれば、複数貸主の各人に別々に賃料を支払わなければならず、どちら側からも不便である。
そこでこの不都合を避けるために判例は、共有賃料はその性質上不可分債権とみなした。�”垈鎚�債権には性質上不可分給付と意思表示による不可分給付がある。��不可分債権においては、債権者の１人が債務者に履行を請求すると、総ての債権者が履行を請求したのと同様の効果が生じる。��債務者が債権者の１人に履行すると、総ての債権者に履行したものと同様の効果が生じる（�´↓�は民法428条）。
このことから、共有賃料は共同貸主の内の１人に賃料の全額を支払えば、それで総ての貸主に弁済したことになる。
弁済供託を行う場合も同様に考えればよいことが判る。
追伸
最高裁平成１７年９月８日判決は「相続開始から遺産分割までの間に共同相続に係る不動産から生ずる賃料債権は，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し，この賃料債権の帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けない」ということで賃料は不可分債権から分割債権へと判例が変更された。
従って、賃料の支払いは相続開始から遺産分割協議が確定するまでは民法４９４条に基づく「債権者不確知」（＊）を理由とした「弁済供託」で対応しなけばならないことになった。
（＊）相続や債権譲渡などがあったことによって真正な債権者が誰であるか確知出来ない場合である
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2007.05.11
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