賃貸住宅の借り主に、退去後の補修費として一定額を負担させるのは消費者契約法に違反するとして、ＮＰＯ法人「京都消費者契約ネットワーク」（京都市）が、不動産賃貸業「長栄」（同）に契約条項の使用差し止めを求めた消費者団体訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。
滝華聡之裁判長は「消費者の利益を一方的に害する」として違法性を認め、同社に条項を使用しないよう命じた。
消費者団体訴訟は、これまでに全国３地裁で６件が提訴されたが、差し止め請求を認めた判決は２例目。
判決によると、同社は賃貸借契約を結ぶ際、退去後に部屋を新装状態にする「定額補修分担金」名目で、家賃の２〜４倍の額を前払いさせる条項を設けていた。
同社は訴訟で「すでに条項は使用しておらず、差し止め対象にはならない」と主張したが、滝華裁判長は「今後、同様の条項を使う蓋然性がある。条項は、借り主が負担しなくてよい通常使用による損耗の原状回復費まで支払わせることを想定したと認められ、信義則に反する」と指摘した。
同社は「判決は不当。控訴して争う」としている。
2009年9月30日 （読売新聞）
2009年9月30日 京都地裁 判決文
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2009.10.13
| 借地借家法・民法
判例紹介
(判決要旨)
● 消費者と事業者の間の家屋賃貸借契約において，消費者が事業者に対して原状回復費用（軽過失損耗によるものを含む）として一定額を支払うとする定額補修分担金条項が消費者契約法１０条により無効とされた事例。
● 本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定している。
本件賃貸借契約書の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解される。
本件補修分担金特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。
● なお、賃借人は更新料６万３０００円の返還も求めていたが、賃貸人が任意に弁済したので、この点は判断されていない。 (大阪高裁 2008年11月28日判決）
平成20年11月28日判決言渡 同日原本領収 裁判所書記官
平成20年（ネ）第1597号定額補修分担金・更新料返還請求控訴事件（原審・京都地方裁判所平成19年（（ワ）第2242号）
口頭弁論終結日 平成20年8月29日
判 決
主 文
1 本件控訴を棄却する。
2 控訴費用は控訴人の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第1 当事者の求めた裁判
1 控訴人
（1）原判決中，控訴人敗訴部分を取り消す。
（2）上記取消部分にかかる被控訴人の請求を棄却する。
（3）訴訟費用は第1審，2審を通じて被控訴人の負担とする。
２ 被控訴人
主文同旨。
第2 事案の概要
1 本件は，控訴人との間で賃貸マンションの賃貸借契約とともにそれに付随して定額補修分担金特約（以下「本件補修分担金特約」という。）及び更新料特約（以下「本件更新料特約」という。）を締結した被控訴人が，控訴人に対し，本件補修分担金特約及び本件更新料特約は消費者契約法10条などにより無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，上記各特約に基づいて支払った定額補修分担金16万円及び更新料6万3000円の合計22万3000円及びこれに対する訴状送達の日の翌日である平成19年8月5日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
原審は，被控訴人の請求のうち，更新料相当額及びこれに対する遅延損害金については控訴人から受領済みであるとして請求を棄却したが，補修分担金相当額及びこれに対する遅延損害金については，本件補修分担金特約は消費者契約法10条に該当し無効であるとして請求を認容したため，控訴人が，敗訴部分を不服として，控訴を申し立てた。
2 前提事実，争点及び争点に対する当事者の主張は，次のとおり付加訂正するほかは，原判決「事実及び理由」中の第2の2及び3（原判決2頁20行目から16頁10行目まで）に記載のとおりであるから，これを引用する。
（1）原判決6頁14行目末尾に改行の上，以下を加える。
「ウ 被控訴人は，平成17年3月17日，株式会社＊）宅地建物取引主任者から本件補修分担金特約を含めた本件賃貸借契約の重要事項について説明を受け，重要事項説明書を受領した。上記重要事項説明書には，賃料等授受される金銭として，礼金10万円，定額補修分担金16万円，契約更新料前賃料の1か月分，火災保険料1万5100円，仲介手数料6万6150円，賃料月額6万3000円，共益費・管理費月額6000円との記載がある（甲21）。」
（2）原判決6頁15行目「本件賃貸借契約を締結した際，」の次に「礼金10万円及び」を加える。
（3）原判決9頁24行目から16頁10行目までを削る。
3 当審における控訴人の補足主張
（1）本件補修分担金特約は，借主の過失による損傷についての原状回復につき契約締結時に予め定額精算をする旨の合意である。
（2）消費者契約法10条後段の要件を満たすためには，当該条項が信義則に反すること，及び消費者の利益を一方的に害することの両方の要件を満たすことが必要である。たとえば，当該消要者契約条項について，消費者が特に説明を受け，それを承知して契約している場合は，当該消費者契約条項の情報力，交渉力の格差が解消されており，消費者にも自己責任が求められることから，信義則に反しているとはいえない。当該消費者契約条項により，消費者が不利益を受ける側面があっても，他方消費者が利益を受ける側面がある場合，あるいは，事業者側にも負担が発生する場合は，消費者の利益を一方的に害するとの要件に該当しない。
（3）消費者契約法10条後段の要件は，当該条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と，その条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを総合的に衡量し，消費者の受ける利益が均衡を失するといえるほどに一方的に大きいといえるか否かで判断されるべきところ，本件補修分担金特約においては，金額が16万円に定まっていること，被控訴人は契約締結時に定額補修分担金についての説明を受け，それが返還されないことを承知で支払をしていること，被控訴人は，本件補修分担金特約の締結により，過失による損傷費用の定額化，限定化をはかることができ，原状回復費用について予測可能性を持っことができるとのメリットを享受していること，控訴人は，支払われた定額補修分担金について自己の収入であることを前提に賃貸経営をしているのであり，後日その返還が命じられると不測の損害を被ること，被控訴人は，本件定額補修分担金を自ら承知し支払っているにもかかわらず，後日その返還が認められるとすれば，予想外の利益を得ることになり，また，事実上過失による損傷の支払義務を免れることになって不当であることなどの事情からみて，消費者契約法10条後段には該当しない。
4 当審における被控訴人の補足主張
（1）敷金の授受がない本件では，本件定額補修分担金は，敷金代わりのものとして設定されている。故意，過失損耗の回復費等は居住年数によって減価償却され（たとえば，カーペットでは6年で残価10パーセント），月額賃料の約2．5倍もの金額に相当する故意，過失損耗が生じることはほとんど考えられない。したがって，本件補修分担金特約は通常使用損耗の原状回復費用を消費者に負担させるための特約であることは明らかである。
（2）消費者契約法1条の立法趣旨は，消費者と事業者との情報九 交渉力の格差に鑑み，合意した契約内容であってもその条項が不合理で消費者利益を不当に害する場合は無効とするというのであるから，消費者が説明を受け承知していることをもって，情報力，交渉力格差が解消されているとはいえない。
（3）被控訴人は，礼金10万円を支払った上で本件定額補修分担金16万円を支払っており，極めて消費者に不利な内容といえる。被控訴人が，本件補修分担金特約に合意していることは消費者契約法10条の要件該当性を検討する際の衡量事由とはならないし，消費者は交渉力格差によって同意させられているにすぎない。控訴人が主張する被控訴人のメリットは，本来支払わなくてもよい16万円もの金額を支払うことを払拭するほどのメリットではないし，不当条項による金銭の授受であればそれを返金するのは当然であり，これを控訴人の損害とは評価できない。
第3 当裁判所の判断
1 争点（1）（本件補修分担金特約は消費者契約法10条に該当して無効か。）について
（1）弁論の全趣旨によれば，被控訴人は消費者契約法2条1項の「消費者」に，控訴人は同条2項の「事業者」に該当すると認められ，その間で締結された本件賃貸借契約は同条3項の消費者契約に該当する。
（2）消費者契約法10条前段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する」条項であることを定めている。
民法の規定（616条，598条）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借において賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗については，賃貸人が負担すべきものといえ，賃貸借契約終了に伴う原状回復義務の内容として，賃借人は通常損耗の原状回復費用についてこれを負担すべき義務はないと解される。
本件補修分担金特約は，それに基づいて支払われた分担金を上回る原状回復費用が生じた場合に故意又は重過失による本件物件の損傷，改造を除き原状回復費用の負担を賃借人に求めることができない旨規定しているところ，本件賃貸借契約書（甲1）の記載内容や弁論の全趣旨によれば，逆に，原状回復費用が分担金を下回る場合や，原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合，あるいは原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合にも，賃借人はその差額等の返還請求をすることはできない趣旨と解され，そうすると，上記の場合本件補修分担金特約は，賃借人が本来負担しなくてもよい通常損耗部分の原状回復費用の負担を強いるものといわざるをえず，民法の任意規定に比して消費者の義務を加重する特約というべきである。
（3）さらに消費者契約法10条後段は，同条により消費者契約の条項が無効となる要件として，「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」であることを規定する。これを本件についてみると，定額補修分担金の金額は月額賃料の2．5倍を超える16万円であること，上記（2）のとおり原状回復費用が分担金を下回る場合や原状回復費用から通常損耗についての原状回復費用を控除した金額が分担金を下回る場合のみならず，原状回復費用のすべてが通常損耗の範囲内である場合においても賃借人は一切その差額等の返還請求をすることはできない趣旨の規定であること，入居期間の長短にかかわらず，定額補修分担金の返還請求ができないこと（本件賃貸借契約5条3項），本件賃貸借契約5条1項が，「新装状態への回復費用の一部負担金として」定額補修分担金の支払を定めているところからすれば，定額補修分担金には通常損耗の原状回復費用が相当程度含まれていると解されること，被控訴人は，控訴人に対し，定額補修分担金の他に礼金10万円を支払っていることなどの事情を併せ考えれば，本件補修分担金特約は，民法1条2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものというべきである。
（4）これに対し，控訴人は，本件補修分担金特約は，賃貸借契約締結時において原状回復費用を定額で確定させて，賃貸人と賃借人の双方がリスクと利益を分け合う交換条件的内容を定めたものであるから，消費者契約法10条には該当しないなどと主張する。しかし，定額補修分担金という方式によるリスクの分散は，多くの場合，多数の契約関係を有する賃貸人側にのみ妥当するものといえ，また，原状回復費用を請求する側である賃貸人は，定額を先に徴収することによって，原状回復費用の金額算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるとのメリットを享受しうるといえるが，賃借人にとっては，そもそも通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから，定額補修分担金方式のメリットがあるかどうかは疑問といわざるをえない。本件における定額補修分担金の金額が月額賃料の2．5倍を超える16万円であることも併せ考えると，本件補修分担金特約は交換条件的内容を定めたとする控訴人の主張は採用できない。
（5）したがって，本件補修分担金特約は，消費者契約法10条により無効であるから，被控訴人の控訴人に対する不当利得返還請求権に基づく16万円及びこれに対する平成19年8月5日から支払済みまで年5分の割合による遅延損害金の支払を求める請求は理由がある。
2 以上によれば，原判決は相当であり，控訴人の本件控訴は理由がないものとして棄却を免れない。よって，主文のとおり判決する。
大阪高等裁判所第12民事部
裁判長裁判官 安 原 清 蔵
裁判官 八 木 良 一
裁判官 本 多 久 美 子
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2009.07.30
| 借地借家法・民法
（問）毎月賃料の支払をしているのに貸主は領収証をくれない。何か問題が起きるのではないかと心配で、何度も領収証の発行を請求したが、この状態が長期間続いている。どうすればいいのか。
（答） 貸主と借主の関係が円滑の場合は、賃料支払を証明する受取証書を貸主から貰っていなくても何も問題は発生しないであろうが、些細なことが原因でトラブルに発展するケースがある｡支払の証拠がないことから、貸主から、得てして賃料不払いという言掛りをつけられる虞がある。
仮に悪意が無くても、賃料支払に対する受取証書の交付を長期間受けていないと賃料の支払いの継続性が不明確になり、その支払の証明が出来ずに賃料の２重払いのトラブルに巻き込まれる危険がある。
受取証書は賃料支払の事実を証明するものである。従って、「弁済をした者は、弁済を受領した者に対して受取証書の交付を請求することができる。」（民法４８６条）。
即ち、借主は賃料を支払った時には、貸主に対して、受領した旨の記載された受取証書を請求する権利がある。
受取証書というのは、弁済したことの証拠となる文書のことで、その形式はどのようなものでもよい。通常は領収証が用いられる。
民法４８６条は、支払の有無についてトラブルが生じた場合に備えて、立証を容易にして、賃料の２重払いの危険を避けるために弁済者に認められた権利である。
また、民法５３３条は「双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは､自己の債務の履行を拒むことができる」と同時履行の抗弁権を規定している。
では、賃料の支払いと受取証書交付は同時履行の関係に立つのか。
判例上は、弁済と受取証書の交付は同時履行の関係（民法５３３条）にあり、借主は賃料の支払いと引換えに受取証書の交付を請求出来ると解されている（大審院昭和１６年３月１日判決）。
即ち、受取証書の交付と同時引換えでなければ債務の履行を拒むことが出来るのであるから、貸主が受取証書を交付しない場合は、借主は賃料支払を拒否することが出来る。
「受領拒絶の態度を改め、以後賃料を提供されればこれを受領する旨を表示する等の受領拒絶を解消する措置を何らとっていない場合のように、受領拒絶の意思が明確と認められる場合には、口頭の提供さえしなくても、債務不履行の責任を負うこともない」【最高裁昭和３２年６月５日判決（民集１１巻６号９１５頁）及び最高裁昭和４５年８月２０日判決（民集２４巻９号１２４３頁）】。
従って、貸主が以後賃料を提供されれば、受取証書を交付して受領すると明確に表明している場合は別にして、交付しないという意思を撤回する措置を何らとっていない場合は、貸主が受取証書を交付しないという意思が明確であると認められる（民法４９４条の「受領拒否」に該当する）ので、以後の賃料を提供しなくても、借主が支払わないことに対して、何ら債務不履行の責任を問われることはない。
だが、借主の安全を考慮すると不払のままにしないで、法務局へ賃料の弁済供託をする方が無難である。
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2009.07.27
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判例紹介
（裁判要旨）
相手方らが立入禁止等と記載した看板を被告人方建物に取り付けようとした際にこれを阻止するために被告人が行った暴行について,相手方らの行為は被告人らの建物に対する共有持分権,賃借権等を侵害するとともに,その業務を妨害し,名誉を害するものである上,相手方らは以前から継続的に被告人らの上記権利等を実力で侵害する行為を繰り返していた一方,上記暴行の程度は軽微であるなどの本件事実関係の下においては,正当防衛が成立するとされた事例
最高裁判所第一小法廷 平成21年07月16日判決 （平成20(あ)1870）
主 文
原判決及び第１審判決を破棄する。
被告人は無罪。
理 由
弁護人鶴敍の上告趣意は，事実誤認，単なる法令違反の主張であって，刑訴法４０５条の上告理由に当たらない。
しかし，所論にかんがみ職権をもって調査すると，原判決及び第１審判決は，刑訴法４１１条１号，３号により破棄を免れない。その理由は，以下のとおりである。
１ 本件公訴事実の要旨は，「被告人は，平成１８年１２月２２日午後７時２０分ころ，広島市南区所在の被告人方前路上において，Ｂ（当時４８歳）に対し，その胸部等を両手で突く暴行を加えて同人を転倒させ，よって，加療約１週間を要する後頭部打撲等の傷害を負わせた。」というものである。第１審判決は，公訴事実に沿うＢの供述及びその場に居合わせたＣの供述に信用性を認め，公訴事実と同旨の犯罪事実を認定し，傷害罪の成立を認め，被告人を罰金１５万円に処した。
これに対し，被告人が控訴を申し立て，被告人は上記暴行を加えていないとして第１審判決の事実誤認を主張した。原判決は，要旨以下のような理由により，被告人について傷害罪が成立するとした第１審判決は事実を誤認したものであるとして，これを破棄した上，被告人がＢに対してその胸部等を両手で突いて転倒させる暴行（以下「本件暴行」という。）を加えたという暴行罪の限度で事実を認定し，被告人を科料９９００円に処した。すなわち，原判決は，本件暴行を否定する被告人及びその夫Ｄ（以下「Ｄ」という。）の各供述を信用することはできないとする一方，Ｂが勤務する株式会社Ｅ不動産と，被告人，Ｄ及び被告人が代表取締役を務める有限会社Ｆ宅建との間で，上記被告人方住居兼事務所（登記上は倉庫・事務所。以下「本件建物」という。）の使用方法等をめぐる民事上の紛争が生じており，Ｂが被告人を不利な立場に陥れることによりＥ不動産を上記紛争において有利な立場に導こうという意図を有していた可能性は否定し難いことを指摘した上，本件被害状況に関するＢの供述の信用性には相当の疑問があるとし，Ｃの上記供述と一致する点については信用できるものの，転倒した際に地面で後頭部を打ったとする点については信用できず，Ｂに後頭部打撲等の傷害が生じた事実を認定することはできないとした。
２ 原判決の認定及び記録によれば，本件の事実関係は次のとおりである。
(1) 本件建物及びその敷地は，Ｄの亡父が所有していたところ，その持分の一部は，同人から贈与又は相続により取得した者を経て，Ｅ不動産が強制競売又は売買により取得した。本件当時，登記上，本件建物については，Ｄ及びＥ不動産がそれぞれ２分の１ずつの持分を有する一方，その敷地については，Ｅ不動産，被告人，Ｄほかが共有しており，そのうちＥ不動産は２６４分の８３の持分を有していた。Ｅ不動産は，これらの持分を平成１５年１２月ころまでに取得したものである。
(2) Ｆ宅建は，平成３年に本件建物の賃借人の地位を取得し，平成１７年９月，それまで他の会社に転貸されていた本件建物の明渡しを受けた。そして，Ｆ宅建は，同年１０月ころ，建設会社に本件建物の原状回復及び改修の工事を請け負わせた。また，そのころ，被告人及びＤは，本件建物の一部に居住し始めるとともに，これをＦ宅建の事務所としても使用するようになった。ところが，その後，Ｅ不動産の関連不動産会社である株式会社Ｇの従業員が上記建設会社の作業員らに対して上記工事を中止するように申し入れ，同年１１月には，本件建物に取り付けられたばかりのサッシのガラス１０枚すべてをＥ不動産関係者が割るなどしたことから，上記建設会社は，工事を中止した。
そこで，Ｆ宅建は，同年１２月，改めて別の建設会社に上記工事の残工事を請け負わせたところ，Ｅ不動産の従業員であるＢがほとんど毎日工事現場に来ては，上記建設会社の作業員に対し，本件建物の工事差止めを求めて裁判で争っているから工事をしてはならない旨申し向けて威圧的に工事の中止を求め，その工事を妨害した。また，Ｅ不動産は，上記建設会社に対し，工事の中止を求める内容証明郵便を送付したり，Ｆ宅建から支払われる請負代金額の３倍の保証金を支払うので工事から手を引くよう求めたりし，上記建設会社がこれを断ると，Ｅ不動産関係者は，今後広島で無事に仕事をすることができると思うななどと申し向けて脅迫した。平成１８年に入ると，Ｂのほかにも，Ｅ不動産の従業員と称する者が，毎日，工事開始から終了まで本件建物前に車を止めて張り付き，作業員らにすごむなどしたため，上記建設会社も工事を中止した。
そして，Ｅ不動産は，その工事が続行されないように，本件建物の周囲に残っていた工事用足場をＧ名義で買い取った上，本件建物の入口付近に鉄パイプを何本も取り付けて出入り困難な状態とし，「足場使用厳禁」等と記載した看板を取り付けるなどした。その後も，Ｅ不動産関係者は，本件建物の前に車を止めて，Ｆ宅建を訪れる客に対して立入禁止である旨を告げるなどした。
また，Ｅ不動産は，同年１月ころ以降，建設業者が本件建物に立ち入らないようにするため，その立入りを禁止する旨表示した看板を本件建物の壁面等に取り付けたところ，被告人らに外されたりしたため，その都度，同様の看板を本件建物に取り付けることを七，八回繰り返した。
(3) 一方，Ｅ不動産は，平成１７年１１月，本件建物の２分の１の共有持分権に基づく妨害排除請求権を被保全権利として，Ｄ，被告人及びＦ宅建を相手方として，本件建物の増改築工事の中止及び続行禁止並びに明渡し断行を求める仮処分を申し立てたが，却下され，即時抗告を申し立てた。広島高等裁判所は，平成１８年９月，Ｆ宅建はＥ不動産が本件建物の持分を取得する以前から本件建物について賃借権を有しており，Ｄは本件建物の共有持分権を有し，被告人はＦ宅建の代表者又はＤの妻として本件建物を占有しているから，Ｅ不動産は，Ｆ宅建に対しても，Ｄ及び被告人に対しても，本件建物の明渡しを請求できない旨，Ｆ宅建は賃貸借契約において本件建物の大修繕や改良工事の権限が与えられているから，Ｅ不動産はＦ宅建による工事の中止や続行禁止を求めることもできない旨判示して，Ｅ不動産の上記即時抗告を棄却し，これが確定した。
(4) Ｂは，平成１８年１２月２０日に本件建物の壁に取り付けた立入禁止の看板の一部が同月２１日朝にはがされたりちぎられたりし，同日夜にはなくなっているのを発見したので，同月２２日午後７時１０分ころ，立入禁止の看板３枚を本件建物に取り付けるため，看板製作・取付会社の取締役であるＣ及び同社従業員のＨほか１名と共に本件建物前に行った。Ｂの依頼により，Ｃ及びＨは，立入禁止の看板１枚（以下「本件看板」という。）を自動車から下ろし，その裏面全面に接着剤であるコーキングを付け，はしごを本件建物西側の壁面に立て掛けるなど，本件看板を取り付ける作業を開始した。
本件看板は，縦９１cm，横１１９．９cm，厚さ０．３cm，重さ２．５kgのものであり，「立入禁止 広島地方裁判所においてＤ，ＡおよびＦ宅建と係争中のため本件建物への立入を禁ずる。所有者株式会社Ｅ不動産」等と記載され，「立入禁止」の文字は赤色で他の文字より大きく，「広島地方裁判所」及び「係争中」の文字もそれぞれ赤色で表示され，その他の文言は黒色で表示されている（なお，Ｅ不動産が，Ｆ宅建及びＤを被告として，本件建物について共有物分割訴訟等を提起したのは，平成１９年１月１１日になってからである。）。
また，本件建物は，その西側が南北方向に走る市道に面し，その境界から約２ｍ離れて建てられており，その西壁は南北の長さが約１８ｍある。上記市道は車道幅員が約５ｍであり，その東側には幅員約１．９ｍの歩道が設けられている。上記市道は，夜間，交通が閑散である。
(5) 前記のとおりＣらが本件看板を本件建物の壁面に取り付ける作業を開始したところ，被告人及びＤがやってきて，何をするんだなどと大声で怒鳴り，被告人は，Ｃの持っていた本件看板を強引に引っ張って取り上げ，裏面を下にして，本件建物西側敷地と上記歩道にまたがる地面へ投げ付け，その上に乗って踏み付けた。
Ｂは，被告人が本件看板から降りた後，これを持ち上げ，コーキングの付いた裏面を自らの方に向け，その体から前へ１０cmないし１５cm離して本件看板を両手で持ち，付けてくれと言ってこれをＣに渡そうとした。そこで，被告人は，これを阻止するため，Ｂに対し，上記市道の車道の方に向かって，その胸部を両手で約１０回にわたり押したところ，Ｂは，約２ｍ後退し，最後に被告人がＢの体を右手で突いた際，本件看板を左前方に落として，背中から落ちるように転倒した（本件暴行）。
なお，Ｂが被告人に押されて後退し，転倒したのは，被告人の力のみによるものではなく，Ｂが大げさに後退したことと本件看板を持っていたこととがあいまって，バランスを崩したためである可能性が否定できない。
(6) Ｂは，本件当時４８歳で，身長約１７５cmの男性であり，被告人は，本件当時７４歳で，身長約１４９cmの女性である。被告人は，本件以前に受けた手術の影響による右上肢運動障害のほか，左肩関節運動障害や左肩鎖関節の脱臼を有し，要介護１の認定を受けていた。
３ 原判決は，本件暴行につき被告人を有罪とした上で，被告人はＢらによる本件看板の設置を阻止しようとして本件暴行に及んだものであるが，前記２(3)のとおり即時抗告棄却決定においてＥ不動産が被告人らに対して本件建物の明渡しや工事の中止等を求める権利がない旨判断されていること等からすれば，Ｂが本件看板を本件建物に設置することは，違法な行為であって，従前の経緯等をも考慮すると，嫌がらせ以外の何物でもないというべきであるとし，Ｂによる違法な嫌がらせが本件の発端となったことは，刑の量定に当たって十分考慮しなければならない旨判示し，前記１のとおり，被告人を科料９９００円に処した。
４ 所論は，仮に被告人による本件暴行があったとしても，それは正当防衛に当たる旨主張する。
そこで，前記２の事実関係を踏まえて検討するに，Ｂらが立入禁止等と記載した本件看板を本件建物に設置することは，被告人らの本件建物に対する前記２(3)の共有持分権，賃借権等を侵害するとともに，Ｆ宅建の業務を妨害し，被告人らの名誉を害するものといわなければならない。そして，Ｂの依頼を受けたＣらは，本件建物のすぐ前において本件看板を取り付ける作業を開始し，被告人がこれを取り上げて踏み付けた後も，Ｂがこれを持ち上げ，付けてくれと言ってＣに渡そうとしていたのであるから，本件暴行の際，Ｂらはなおも本件看板を本件建物に取り付けようとしていたものと認められ，その行為は，被告人らの上記権利や業務，名誉に対する急迫不正の侵害に当たるというべきである。
そして，被告人は，ＢがＣに対して本件看板を渡そうとしたのに対し，これを阻止しようとして本件暴行に及び，Ｂを本件建物から遠ざける方向に押したのであるから，Ｂらによる上記侵害から被告人らの上記権利等を防衛するために本件暴行を行ったものと認められる。
さらに，Ｂらは，前記２(2)及び(4)のとおり，本件建物のガラスを割ったり作業員を威圧したりすることによって被告人らが請け負わせた本件建物の原状回復等の工事を中止に追い込んだ上，本件建物への第三者の出入りを妨害し，同(3)の即時抗告棄却決定の後においても，立入禁止等と記載した看板を本件建物に設置するなど，本件以前から継続的に被告人らの本件建物に対する権利等を実力で侵害する行為を繰り返しており，本件における上記不正の侵害はその一環をなすものである。
一方，被告人とＢとの間には同(6)のような体格差等があることや，同(5)のとおりＢが後退して転倒したのは被告人の力のみによるものとは認め難いことなどからすれば，本件暴行の程度は軽微なものであったというべきである。そうすると，本件暴行は，被告人らの主として財産的権利を防衛するためにＢの身体の安全を侵害したものであることを考慮しても，いまだＢらによる上記侵害に対する防衛手段としての相当性の範囲を超えたものということはできない。
以上によれば，本件暴行については，刑法３６条１項の正当防衛として違法性が阻却されるから，これに正当防衛の成立を認めなかった原判決は，事実を誤認したか，同項の解釈適用を誤ったものといわざるを得ない。
５ 以上のとおり，公訴事実につき被告人を有罪とした原判決及び第１審判決は，いずれも判決に影響を及ぼすべき法令違反ないし重大な事実誤認があり，これを破棄しなければ著しく正義に反するものと認められる。そして，本件については，訴訟記録並びに原裁判所及び第１審裁判所において取り調べた証拠によって直ちに判決をすることができるものと認められるので，被告人に対し無罪の言渡しをすべきである。
よって，刑訴法４１１条１号，３号，４１３条ただし書，４１４条，４０４条，３３６条により，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
検察官野々上尚 公判出席
（裁判長裁判官 宮川光治 裁判官 甲斐中辰夫 裁判官 涌井紀夫 裁判官 櫻井龍子 裁判官 金築誠志）
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2009.07.21
| 借地借家法・民法
判例紹介
平成２０年３月２１日判決言渡 東京簡易裁判所
平成１９年(少コ)第３２０９号損害賠償請求事件（通常手続移行）
判 決
主 文
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求の趣旨
被告は原告に対し，金５９万８５００円及びこれに対する平成２０年１月１７日（訴状送達の日の翌日）から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 請求原因及び原告（会社）の主張の要旨
（１） 原告は，平成１９年８月２４日，訴外Ａから，被告マンションに隣接する下記の借地権付き建物（以下「原告建物」という。 ）を買い受けた。売買契約の際，原告建物に後記の被告マンションによるテレビの受信障害があることは，Ａないし不動産仲介業者から原告には告知されなかった。
記
所 在 東京都北区ａ町ｂ丁目ｃ番地
家屋番号 ｄ番ｅ
種 類 事務所 共同住宅
構 造 鉄骨造 陸屋根 ４階建 延床面積 m2335.8
昭和６３年２月２９日新築
（２） その後，被告マンションを原因とするテレビの受信障害が発生することが判明したため，管理会社である訴外株式会社Ｂに問い合わせたところ，原告建物が被告マンションによる受信障害の補償エリア内にあることがわかった。原告は被告（管理組合）に対し，受信障害を解消するための対応を依頼したが，被告は同年１１月１２日，対応できないとの回答をした。
（３） 原告建物の前所有者であるＡは，被告マンションの建設当時，受信障害について何らの説明も受けていない。原告建物はその所在地からして受信障害が発生する可能性が極めて高い地域にあり，被告は受信障害発生の有無を調査した上で，Ａにその結果を告知する義務があったのにこれを怠った。被告マンションの建設当時と現在では近辺の状況は大きく変容しているが，原告建物の受信障害は被告マンションが原因であることは間違いなく，被告は依然として受信障害対策を講じる義務を負っている。
（４） 原告の損害及び被告の責任
原告建物のテレビ受信障害を解消するための工事費用（地上デジタル放送の受信を前提とした見積）は５９万８５００円であり，これを被告マンションによる受信障害の損害賠償として請求する。
２ 被告（管理組合）の主張の要旨
（１） 被告マンション（１２階建て，高さ３６．６メートル）の建築主である訴外株式会社Ｃは，平成４年の建築当時，訴外Ｄ技術協会会員のＥ電設株式会社に「建造物によるテレビ受信障害調査報告書 」（乙１）を作成させ，テレビの受信障害が発生すると予測された地域の住民に対し建築主の費用負担で共同受信設備を設置し，従前どおりの地上アナログテレビ放送の電波を受信できるよう対策工事を行った（乙２，３）。
（２） 原告建物には前記の対策工事は行っておらず，この地域にケーブルテレビが導入されたのは平成８年になってからであることからすると（乙４，５），平成４年の被告マンション建築当時にはテレビの受信障害が発生していなかったものと推認される。
（３） 昭和５１年３月６日付け郵政省電波監理局長通達（乙６）によれば，共同受信施設が設置された後 新たに受信障害地域に家屋を建築するなどした 後， 「住者」が共同受信施設の利用を希望する場合は，設置者は後住者に対してこれを利用させることが望ましく，その場合の付加的設備（引込線，保安器，屋内配線等）の費用は後住者が負担するのが適当とされている。被告マンションの共同受信施設が設置された約１５年後に原告建物を購入した原告は前記の後住者にあたり，被告は原告が共同受信施設を利用することは許容するが，付加的設備の費用は原告が負担すべきである。
（４） 原告が主張する本件工事費用は，地上デジタル放送の受信を前提としたものであって（乙８） ，工事費用としては過大である。被告マンションによるテレビの受信障害対策工事は地上アナログテレビ放送を受信するためのものであって，地上アナログテレビ放送を受信するためには，共同受信設備から原告建物の保安器までの引込線をひく工事費用の５万７７５０円で足りる（乙９ ）。
３ 本件の争点
被告に，原告建物についてのテレビ受信障害対策工事ないしその費用負担の義務があるか。
第３ 当裁判所の判断
１ 認定事実
証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
（１） 被告マンションは平成４年に建築に着手され 平成５年９月頃完成した （甲４） 。建築当時，建築主がテレビ受信障害調査を行い，テレビの受信障害が発生すると予測された地域の住民に対しその費用負担で共同受信設備を設置し，従前どおりの地上アナログテレビ放送の電波を受信できるよう対策工事を行ったが，原告建物は対策工事の対象とはされなかった（乙１，２，３ ）。
（２） その後，平成９年９月２５日頃，原告建物の前所有者であるＡはＦ株式会社が運営するケーブルテレビに加入した（甲４，乙４，５）。
（３） 原告は，平成１９年８月２４日，Ａから被告マンションに隣接する原告建物を買い受けた。その際，原告はＡないし不動産仲介業者から受信障害の事実を知らされず，契約書，重要事項説明書等の関係書類にもその旨の記載はない（甲１，８，９ ）。
２ 被告のテレビ受信障害対策工事ないしその費用負担の義務
（１） 前記認定した事実に基づいて，まず被告マンション建設当時に原告建物に既に受信障害が発生していたかどうかについて検討する。前記の受信障害の調査結果に基づいて周辺建物に広く対策工事が行われたにもかかわらず，原告建物がその対象とされなかったことが認められる。また，原告建物の前所有者であるＡがケーブルテレビに加入した目的のひとつは，受信障害を解消するためであったと解することもできるが，その時期が被告マンション建設の約４年後である平成９年９月２５日頃であることからすると，その頃までの間は，Ａ及び原告建物の賃借人等からの受信障害のクレームはなく経過したものと推認される。これらの事実からすると，被告マンション建設当時においては，原告建物について対策工事による補償を必要とするほどの受信障害は発生していなかったと推認するのが相当であり，これを覆すに足りる証拠はない。したがって，建設当時において，被告に，原告建物のテレビ受信障害対策工事をする義務はなかったものと認められる。
（２） 被告マンション建設の約４年後である平成９年９月２５日頃までに，Ａがケーブルテレビ加入の必要を感じるに至った原因は，新たな建物の建築等による近辺の状況の変容が原因である可能性を否定できないというべきである。
（３） 以上の経過によれば，原告は，被告マンション建設後約４年あまり経過した時点から受信障害が発生し始めたと解される地域にある原告建物を，さらにその後約１０年経過した時点で購入した者であり，乙６号証の電波監理局長通達にいう「後住者」にあたると解するのが相当である。本件のようなテレビ受信障害を除去するための費用の公平負担の観点からすれば，後住者には受信障害の原因者が設置した共同受信施設の利用を無償で認め，同施設までのアクセスを確保するための引込線設置等の費用は，後住者が負担すべきであると解するのが相当である。そうすると，現時点においても被告に受信障害対策工事を行う義務はなく，共同受信施設までの引込線設置等の費用負担の義務もないと解される。
３ まとめ
以上によれば，原告主張の工事費用の当否を議論するまでもなく，被告の義務違反を理由とする原告の損害賠償請求を認めることはできない。よって，原告の請求は理由がないからこれを棄却することとして， 主文のとおり判決する。
東 京 簡 易 裁 判 所 民 事 第 ９ 室
藤 岡 謙 三裁 判 官
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2009.07.01
| 借地借家法・民法
【問14】 借地借家法第３８条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
２ 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
３ 期間が１年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
４ 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
１ 【正解：×】
◆定期建物賃貸借締結について、賃貸人・賃借人の事情に関する要件はない。
公正証書等によって契約をする場合に限り〔要するに契約は書面で行うということで、公正証書でなくてもよい。口約束では駄目というこ。〕、契約の更新がない旨を定めること〔定期建物賃貸借の締結〕ができる（借地借家法38条１項）。
●期間を一年未満とする建物の賃貸借
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、以下のように扱いが異なる。
一時使用目的の建物の賃貸借
借地借家法第三章借家の規定は、適用されないので民法の規定通り。
従来型の建物の賃貸借（定期建物賃貸借ではない場合）
普通借家契約で、期間を１年未満と定めると期間の定めのない賃貸借とみなされる（借地借家法29条１項）。
定期建物賃貸借
定期建物賃貸借では、期間を一年未満とすることができる（日単位、週単位、月単位でも、期間設定可能）。期間の定めのない賃貸借とみなされることはない。
２ 【正解：×】
◆契約締結前の「書面を交付しての説明」
定期建物賃貸借契約を締結しようとするときには、賃貸人は，契約を締結する前に賃借人になろうとする者に対して、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した書面を交付して説明することが義務付けられている（借地借家法38条２項）。
この「書面を交付しての説明」をしないで定期建物賃貸借契約を締結した場合は、契約の更新がないこととする定め〔定期建物賃貸借の契約〕は無効になり、普通借家契約を締結したことになります(借地借家法38条３項)。⇒ 借家契約のすべてが無効になるのではなく、「更新の定めがない」ことのみが無効になる。
▼この説明は、賃貸人がしなければならない。したがって、定期建物賃貸借の賃貸人から媒介を依頼された宅建業者が重要事項説明の一つとして説明しても、賃貸人がこの説明義務を果たしたことにはならない〔媒介の宅建業者の重要事項説明に代えることはできない〕。
＜参考法令＞
定期建物賃貸借をしようとするときは、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」（借地借家法３８条２項）
「建物の賃貸人が前項（借地借家法３８条２項）の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。」（借地借家法３８条３項）
３ 【正解：○】
◆期間満了により賃貸借が終了する旨の通知
定期建物賃貸借〔期間が１年以上の場合に限る〕の賃貸人は、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗することができない（借地借家法38条４項）。
●定期建物賃貸借の契約期間による違い
期間満了による賃貸借終了の通知
期間が１年未満の場合は 、終了通知をする特別な規定はない。
期間が１年以上の場合は 、通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗できない。
▼賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対し、その旨の通知をした場合は、その通知の日から６か月を経過することにより、定期建物賃貸借契約は終了する（借地借家法38条４項）。
なお、終了通知は期間満了前にしなければならない。何故ならば、３８条４項本文には終了通知は「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」となっており、「但書」の「その旨の通知」が「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」を指すのは明らかである。従って、期間満了前までに終了通知をすることは、法の趣旨からも当然である。
＜参考記事＞
契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか
４ 【正解：×】
◆法定中途解約権〔床面積200平方メートル未満の居住用建物の定期借家〕
定期建物賃貸借の解約を申し入れることができるのは、「居住用建物のうち、床面積200平方メートル未満のもの」の賃借人に限られるので４は間違い。
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１か月を経過することによって終了する（借地借家法38条５項）。
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2009.05.28
| 借地借家法・民法
【問13】 Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、ＡＢ間で６０年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、ＡＣ間の土地賃貸借契約の期間は、５０年が上限である。
２ 土地賃貸借契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にＣが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
３ 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から１年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から３０年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
４ ＡＢ間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Ｂが賃借権の登記をしないままＡが甲土地をＤに売却してしまえばＢはＤに対して賃借権を対抗できないのに対し、ＡＣ間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Ｃが甲土地上にＣ所有の登記を行った建物を有していれば、Ａが甲土地をＤに売却してもＣはＤに対して賃借権を対抗できる。
１ 【正解：×】
◆存続期間の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
建物所有を目的としない土地の賃貸借は，借地借家法が適用されないため、民法の規定により、２０年を超えることができず、２０年を超えて存続期間を定めても２０年に短縮される（民法６０３条１項）。
●建物所有目的の土地の賃貸借
建物所有目的の土地の賃借権は、借地借家法が適用され、一時使用目的の土地の賃貸借や事業用借地権を除いて、当事者間の合意により存続期間を１００年以上にすることもでき、５０年が上限ではない。土地の賃貸借は最低存続期間は法定されているが、それよりも長い期間を当事者が定める場合は､その存続期間による。したがって､借地の存続期間の上限に関しては制限が無い。
建物所有目的の
土地の賃借権 |
普通借地権 |
原則として３０年。当事者間でこれより
長い期間を定めれば、その期間になる（３条） |
定期借地権
(事業用借
地権以外) |
定期借地権、建物譲渡特約付借地権
（２２条）､（２４条）とも５０年を超えて設定できる。 |
|
事業用
借地権 |
５０年未満のみ（２３条） |
建物所有を目的としない
土地の賃借権 |
民法の存続期間である２０年を超えて
設定できない（民法６０４条１項）。 |
２ 【正解：×】
◆更新の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用または収益を継続する場合に、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借契約と同一の条件で更に賃貸借契約をしたものと推定する。
この場合、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる（民法６１９条１項）。⇒ 期間満了後にＢが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＢ間の賃貸借契約を従前のものと同一の条件で契約したものと推定されることがある。
●建物所有目的の土地の賃貸借（普通借地権の場合）
借地上に建物が残っており、期間満了後も借地権者が引き続き土地の使用を継続し、土地の所有者〔貸主。借地権設定者〕が、遅滞なく、正当事由をもって異議を述べない場合は、期間を除いて（※）、従前の賃貸借契約と同一の条件で更新したものとみなされる（借地借家法５条２項、６条）。⇒ 期間満了後にＢが甲土地の使用を継続した場合に，存続期間を除いて，ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
（※）借地借家法の規定により、この場合、更新後の存続期間は更新の日から１０年（借地権の設定後の最初の更新では、２０年）とされる（借地借家法４条）。
| みなす |
法律関係が確定する。当事者がみなされたものと異なる事実を
主張することはできない。 |
| 推定される |
反証を立証すれば、推定された法律関係を覆すことができる。 |
３ 【正解：×】
◆存続期間を定めなかった場合の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
存続期間を定めなかったときは、貸主・借主のどちらも、いつでも解約の申入れをすることができ、申入れから１年が経過すると賃貸借契約は終了する（民法６１７条１項）。
（※）「賃貸借契約開始から１年が経過すれば」という部分は余計です。１年が経過していなくても、また１年が経過していても、解約の申し入れができるからです。
●建物所有目的の土地の賃貸借 （普通借地権の場合）
普通借地権では、存続期間を定めなかったときは、存続期間は３０年とされる（借地借家法３条）。
普通借地権では、期間が満了し、賃貸人の正当事由が認められ、借地の更新されなかった場合にのみ、賃貸借契約は終了する。したがって、正当事由があると認められる場合でなければ､解約の申入れはできない（借地借家法６条）。
４ 【正解：○】
◆賃借権の対抗要件の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
賃借権の登記をしていなかったときは、新所有者に賃借権を主張できない〔対抗できない〕。
●建物所有目的の土地の賃貸借
賃借権の登記をしていなくても、借地上の建物に登記があれば〔表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記のどれでもよい〕、新所有者に賃借権を主張できる〔対抗できる〕。(※)
建物所有を目的としない
土地の賃貸借 |
賃借権の登記をしていなかったときは、
新所有者に賃借権を主張できない〔対抗できない〕。 |
建物所有目的の
土地の賃貸借 |
賃借権の登記をしていなくても、
借地上の建物に登記があれば、
新所有者に賃借権を主張できる〔対抗できる〕。 |
(※) 一時使用目的の場合も適用されることに注意。
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2009.05.27
| 借地借家法・民法
【問８】 弁済に関する次の１から４までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。
１ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。
２ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。
３ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。
４ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
１ 【正解：○】
◆法律上の利害関係がある第三者の弁済
法律上の利害関係がある第三者は、債権者と債務者の間で，第三者の弁済を許さないとする意思表示及び特約がない場合には、債務者の意思に反しても弁済することができる（民法474条）。
判例により、借地上の建物の賃借人は法律上の利害関係がある第三者として認められているので、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することがでる。
２ 【正解：○】
◆第三者の弁済供託
法律上の利害関係がある第三者も、
�� 債権者が弁済の受領を拒むとき〔受領を拒絶〕、
�∈銚⊆圓�(何らかの理由により)弁済を受領できないとき〔受領不能〕、
�� 過失なく債権者を確知できないとき〔債権者不確知〕、
は，供託により債務を免れることができる（民法494条）。
⇒ 第三者の弁済を債権者が受領しなければ、債権者の受領遅滞となる（民法413条）。
したがって、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとした場合に（弁済の提供をした場合に）、土地賃貸人が受け取ろうとしないときは、地代を供託することができる。
３ 【正解：×】
◆代物弁済は、債権者の承諾がなければ，することはできない。
債務者だけでなく、法律上の利害関係がある第三者も、代物弁済をすることができますが、代物弁済をするには債権者の承諾が必要（民法482条）。
即ち、「債務者が、債権者の承諾を得て、その負担した給付に代えて他の給付をしたときは、その給付は、弁済と同一の効力を有する。」（民法482条）
したがって，借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反して、地代について金銭以外のもので代物弁済することはできない。
４ 【正解：○】
◆第三者の弁済により、債権者に対しては、債務者の債務は消滅する。
法律上の利害関係がある第三者が弁済したときは、債権者に対する債務者の債務は消滅する（債務不履行ではなくなる）ので、債権者は、契約を解除することはできない。
このため、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
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2009.05.26
| 借地借家法・民法
【問４】 Ａは、Ｂから借り入れた２，０００万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成２０年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
２ 抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第６０２条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
３ ＡがＥからさらに１，０００万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が１，５００万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
４ Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
１ 【正解：×】
◆物上代位することはできるが、賃貸借契約の解除をすることはできない。
抵当権者は、債務不履行になれば、抵当権の実行を申し立てることができ、賃料債権に物上代位することがでる。 しかし、ＡＣ間の賃貸借契約を解除することはできない。
抵当権設定者は、抵当不動産を，通常の範囲内であれば、原則として自由に使用収益することができる（※）ので、抵当権者Ｂは抵当権設定者であるＡがＣと締結した賃貸借契約を解除することはできない。
（※）判例では、「抵当権設定者が、抵当権設定登記後に、抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的で賃貸借契約等の占有権限を他の者と設定し、抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となる状況のときは、抵当権者は、占有者に対して、抵当権に基づく妨害排除請求をすることができ、抵当権設定者が抵当不動産を適切に維持管理することができない場合には、抵当不動産を直接抵当権者へ明渡しをするように占有者に求めることができる。」としている（最高裁・平成１７年３月１０日判決）。
２ 【正解：×】
◆賃借権の対抗要件の具備が抵当権設定登記より先か後かによって、抵当権者に対抗できるかどうかが決まる。
1)抵当権設定の登記の後に、「ＡＣ間の賃貸借契約が締結された、または、Ｃが建物の引渡しを受けた」とすると、Ｃは、その賃借権を、抵当権者Ｂや競落人Ｄに対抗することはでない。
抵当権設定登記 建物の引渡し
―●――――――――――●――
ただし、抵当権設定登記後に競売手続が開始される前から建物を使用収益していた者(抵当建物使用者)は、競落人がその建物を買い受けたときから６か月が経過するまでは競落人への建物の引渡しが猶予されます(民法395条１項)。
この場合、競落人の買受け後から引渡しまでに建物を使用した対価を支払わなければならない。
この場合、Ｃは賃借権をＢに主張することさえできないのですから、「Ｃは，短期賃貸借期間の限度で賃借権があると主張することができる」とする２は間違い。
(2)抵当権設定後に、ＡＣ間の賃貸借契約が締結されたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約が抵当権設定の登記の前であり、Ｃが抵当権設定登記より前に、建物の引渡しを受けていれば、Ｃは抵当権者に対抗できる（借地借家法31条１項）。
短期賃貸借の期間の限度にとどまるものではありません。⇒建物の引渡しを受けたのが抵当権設定登記の後であれば、Ｃは抵当権者であるＢにその賃借権を主張して対抗することはできない。
建物の引渡し 抵当権設定登記
―●――――――――――●――
この場合、Ｃは，賃借権を主張できるのであるから、「Ｃは，短期賃貸借期間の限度で賃借権があると主張することができる」とする２は間違い。
＜参考＞
＜抵当不動産の短期賃貸借制度の廃止についての経過措置＞
平成16年の改正施行（平成１６年３月３１日）前は、抵当権設定登記後に締結された賃貸借でも、抵当不動産の短期賃貸借〔通常の土地の賃貸借では５年、建物では３年〕で対抗要件〔賃借権の登記、または，建物では引渡し、土地では借地上の建物の登記〕を備えたものについては、抵当権者に対抗することができた（抵当不動産の短期賃貸借）。
この規定は民法の改正によって廃止されたが、これには経過措置があり、平成16年４月１日の時点で対抗要件を備えている抵当不動産の短期賃貸借については、改正前の規定が適用され、原則として抵当権者にその賃借権を対抗することができる。
短期賃貸借に関する経過措置
「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法６０２条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については､なお従前の例による」（「担保物権及び民事執行法の改善のための民法等の一部を改正する法律」附則第５条）
しかし、２では、賃貸借契約が締結されたのが平成20年４月１日なので、この経過措置は適用されない。
３ 【正解：×】
◆抵当権の順位の変更、抵当権の順位の譲渡−後順位の抵当権者が、先順位の抵当権者に優先して弁済を受けられる場合がある。
担保価値が1,500万円で、第１順位の抵当権者Ｂの被担保債権が2,000万円、第２順位の抵当権者Ｅの被担保債権が1,000万円の場合、このままでは、後順位の抵当権者Ｅは先順位の抵当権者Ｂに優先して弁済を受けることはできない。
しかし、「抵当権の順位の譲渡」(民法376条１項)や「抵当権の順位の変更」(民法374条１項)をすれば、以下のように，Ｅは債権全額の回収をすることができる。
（1）抵当権の順位の譲渡が行われ、1,500万円で売却された場合
ＢがＥに対して抵当権の順位を譲渡すると、Ｂに本来優先弁済されるはずの枠がまずＥに割り当てられるため、Ｅが1,000万円の配当を受けて、その後にＢが500万円の配当を受けることになる（Ｂの債権の残りの1,500万円は無担保の債権となる）。
（2）抵当権の順位の変更が行われ、1,500万円で売却された場合
ＢＥ間で抵当権の順位が変更されると、Ｅが第１順位，Ｂが第２順位となる。この結果、Ｅは1,000万円の配当を受け、Ｂは500万円の配当を受けることになる（Ｂの債権の残りの1,500万円は無担保の債権となる）。⇔抵当権の順位の変更では、Ｅは本来の先順位抵当権者Ｂの被担保債権額の枠に縛られない。
したがって、３は「ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。」としているため、間違い。
▼抵当権の順位の放棄では、ＢＥ間では両者は同順位となり、それぞれの債権額に応じて比例配分されるため、Ｂは債権2,000万円、Ｅは債権1,000万円であることから、Ｂは売却金額1,500万円の2/3の1,000万円（Ｂの債権の残りの1,000万円は無担保の債権となる）、Ｅは売却金額1,500万円の1/3の500万円（Ｅの債権の残りの500万円は無担保の債権となる）とそれぞれ配当を受けることになる。つまり、抵当権の順位の放棄では、Ｅは債権全額を回収することはできない。
４ 【正解：○】
◆建物の賃借権は引渡しを受けていれば、新所有者に対抗できる。
建物を売却
Ａ(旧所有者) ――――――――→ Ｆ (新所有者)
↑ 賃貸借
↓ ↘
Ｂ(賃借人) 引渡しを受けている →→ 新所有者に賃借権を対抗できる
建物の賃借人は、建物の引渡しを受けていれば、建物の新所有者に対して、建物の賃借権を主張することができる（借地借家法31条１項、借家権の対抗要件）。
★ 民法では、登記された賃借権に対抗力を認めている（民法605条）。だが、賃借権を登記できない場合もあるので（賃借権の登記は任意なので、賃貸人が協力しないことがある。また、アパートのように一室ごとに登記できないものもある。）、借地借家法では、賃借権が登記されていなくても、建物の賃貸借では引渡し、土地の賃貸借(借地借家法10条)では借地上の建物の登記〔建物の表示登記、建物の所有権保存登記・所有権移転登記〕があれば新所有者に対して賃借権の対抗力があるとした。
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2009.05.25
| 借地借家法・民法
【問１４】 借地借家法第３８条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第４０条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
２ 定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。
３ 定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。
４ 賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。
１【正解：○】
◆口頭の契約の有効性
❒ 定期建物賃貸借契約 は、書面で契約しなければ有効とはならない。
❒ 一時使用賃貸借契約は、口頭で契約しても有効。
契約の更新がない定期建物賃貸借は、公正証書などの書面によって契約を締結する場合に限り、有効(借地借家法38条１項)。
➡ 書面で契約しなかった場合は、「契約の更新がないという特約」の部分のみが無効になり、普通借家契約になる。
● しかし、一時使用目的の建物の賃貸借では、このような制限はなく口頭で契約しても有効。
❒定期建物賃貸借 ➪ 契約期間は、公正証書等の書面で契約しなければ効力を有しない(借地借家法38条１項)。
❒一時使用目的の建物の賃貸借➪ 借地借家法の借家の規定は適用されず、民法のみで規定。
「契約は書面による場合に限る」等の規定はないので、口約束でも有効。
２【正解：×】
◆契約期間
❒ 定期建物賃貸借契約 は、契約期間を１年以上とすることができる。
❒ 一時使用賃貸借契約 も、契約期間を１年以上とすることができる。
● 定期建物賃貸借、一時使用目的の建物の賃貸借とも、契約期間を１年以上とすることについて、当事者の合意で設定できるので、２は間違い。
❒ 定期建物賃貸借 ⇒ 契約期間は、１日単位でもできるので１年未満でもよい。
また、期間の長さについて制限はない(借地借家法38条１項)。
❒ 一時使用目的の建物の賃貸借 ⇒ 契約期間は、民法602条の短期賃貸借(３年)，604条１項の最長存続
期間(20年)を除けば，条文上特に規定はない。（※ ）
（※） 一時使用目的の建物の賃貸借の存続期間は、従来の判例では５年間とされていた（最高裁 昭和４３年１月２５日判決）。
ただし、一時使用目的の建物の賃貸借でも当事者の合意で期間の延長や更新をすることは可能。
３【正解：×】
◆中途解約権
❒ 定期建物賃貸借契約 は、中途解約を申し入れることができる場合がある。
❒ 一時使用賃貸借契約 は、期間の定めがあるときは中途解約できない。
● 定期建物賃貸借で居住用建物で居住部分が２００�嵬に�の場合に、転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、契約期間中でも、賃借人から中途解約を申し入れることができる（借地借家法３８条５項）。
● 一時使用賃貸借契約で期間の定めがある場合は、原則として、契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできない。
⇒ 中途解約権を留保する特約があればできる。
▼ 一時使用の建物の賃貸借で、期間の定めがない場合は、貸主・借主とも、いつでも解約の申し入れができる（民法６１２条１項２号）。
この場合、解約の申し入れより３か月が経過することによって契約は終了する。
また，一時使用の建物の賃貸借で、期間の定めがある場合でも、貸主・借主の合意で一方または双方が中途解約権を留保したときは、特約の範囲内でいつでも中途解約の申し入れができる（民法６１３条）。
４【正解：×】
◆建物の売却による建物の所有権者の変更に賃借人は対抗できるか
❒ 定期建物賃貸借契約 は、賃借権を新所有者に主張できない。
❒ 一時使用賃貸借契約 も、賃借権を新所有者に主張できない。
● 賃借権の登記もなく賃借人が建物の引渡しも受けていない間に建物が売却された場合、建物の賃借人は、❒定期建物賃貸借契約・❒一時使用賃貸借契約のどちらであっても、賃借権を新所有者に主張することはできないので、４は間違い。
□ 賃借権を主張できる場合
建物の売却により建物の所有者が変わった場合、建物の賃借人は、賃借権の対抗要件を備えていれば，新所有者に対して，賃借権を主張することができる。
❒ 普通借家、定期借家等（取壊し予定の建物の賃貸借も含む）の借地借家法の適用のある賃貸借の場合は、引渡し又は賃借権の登記（借地借家法31条）があれば、賃借権を主張することができる。
❒ 一時使用の建物の賃貸借の場合は、賃借権の登記（民法６０５条）＜引渡しは対抗要件にならない＞（借地借家法４０条）があれば、賃借権を主張することができる。
●一時使用の建物の賃貸借
一時使用の建物の賃貸借では、借地借家法の適用がない。
以下の借地借家法の規定は適用されないことになる。
�…村攜△療亠�がないときに建物の引渡しをもって第三者への対抗要件とする規定（借地借家法31条）。
（※ ）＜一時使用の建物所有を目的とする借地権では、借地権の登記がなくても借地上の建物に登記があればよいとする対抗要件の規定は適用されることに注意。＞
��賃貸借終了時の転借人の保護規定（借地借家法３４条）
�Ｂず酣禺萓禅畍◆兵效麓擴繁。械馨髻�
�ぜ敖汰�減請求権（借地借家法３２条）
�サ鐔四儼�物での事実上の内縁の妻等の賃借権の承継（借地借家法３６条）
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2009.05.23
| 借地借家法・民法
【問１３】 Ａが所有者として登記されている甲土地上に、Ｂが所有者として登記されている乙建物があり、ＣがＡから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
２ ＢがＡとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
３ ＢがＡとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
４ ＢがＡとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Ｃは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
１【正解：○】
甲土地を購入したＣがＢに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合としては、まず時効による取得がある。
「土地賃借権の時効取得については、土地の継続的な用益という外形的事実があり、かつ、それが賃借の意思に基づく事が客観的に表現されていれば、時効取得は可能である」（最高裁昭和４３年１０月８日判決、同旨、最高裁昭和６２年６月５日判決）。
その際の判断基準は、土地の占有と賃料の支払いの有無である。
２【正解：○】
◆使用貸借
使用貸借(民法593条)の借主には、もともと第三者〔新所有者や抵当権者等〕に対する対効力はなく（※１）、使用貸借の目的物である土地の上の建物が登記されていてもこのことに変わりはない。
また、使用貸借には借地借家法は適用されない。
⇒ 建物所有を目的とした土地の賃貸借では、賃借権の登記がある場合（民法605条)や借地上の建物の登記（※２）がある場合（借地借家法10条１項）には借地権を第三者に対抗することができる。使用貸借にはこれらの規定〔土地の賃借人の保護の規定〕は適用されない。
したがって、甲土地の購入者であるＣは、使用借権者Ｂに対して、建物を収去して土地を明け渡すよう請求〔妨害排除請求〕することができる。
（※１）使用貸借での借主は、貸主に対してのみ、その権利を主張することができるだけなので、甲土地の所有者が変わってしまった以上２場合、ＢはＣの甲土地の返還及び明渡し請求に対して、対抗するものを有していない。
（※２）建物の表示に関する登記でもよい(最高裁 昭和50年2月13日判決)
３【正解：○】
◆継続使用による自動更新
借地(甲土地)上の建物乙に所有権の登記があるので、Ｂは対抗力のある借地権を有している(借地借家法10条)。
借地契約の存続期間が満了していても、
（１） 借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかった場合、
（２） 借地権者が土地の使用を継続しているときに、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかった場合、
このどれかに該当する場合は、自動的に更新される〔法定更新〕(借地借家法５条)。
したがって、Ｃの甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合に、Ｃが正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかったときは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できないので３は正しい記述。
４【正解：×】
◆期間の定めのない借地契約
借地（甲土地）上の建物乙に所有権の登記があるのですから、Ｂは対抗力のある借地権を有している（借地借家法10条）。
借地契約で期間を定めなかった場合、存続期間は３０年になります借地借家法３条から、存続期間は３０年になる。このため，土地を購入したＣに正当事由があっても、解約の申入れをすることはできない。
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2009.05.22
| 借地借家法・民法
【問14】 ＡとＢとの間で、平成16年４月に、ＢがＣから借りている土地上のＢ所有の建物について賃貸借契約 (期間２年) を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂが、Ｃの承諾を得ることなくＡに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
２ 借地権の期間満了に伴い、Ｂが建物買取請求権を適法に行使した場合、Ａは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Ｃに対抗できる。
３ 平成18年３月に、借地権がＢの債務不履行により解除され、Ａが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Ａが解除されることをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
４ 平成18年３月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Ａが建物を退去し土地を明渡さなければならなくなったときは、Ａが借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
１【正解：○】
◆借地上の建物を第三者に貸すことは、土地の無断転貸借とはならない
Ｃ (土地の賃貸人)
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
土地の賃借人が借地上に建てた建物を第三者に賃貸した場合は、その建物の借主が建物を使用収益するのに伴って敷地を利用するのを許容している場合であっても、第三者に転貸したとはいえないので、地主 (借地権設定者) の承諾は不要である(大審院・昭和８年１２月１１日判決)。
したがつて、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借になることはない。
２【正解：○】
◆建物の賃借権の対抗要件は引渡し
Ｃ (土地の賃貸人)
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
建物の買取請求権を行使
建物の賃貸人が第三者に建物を譲渡した場合に、建物の賃借人は、建物の引渡しを受けていれば、建物の賃借権を新しい建物の所有者に対抗できる（民法605条、借地借家法31条１項）。
Ｂが建物買取請求権を行使した結果、建物の所有権は土地の賃貸人であるＣに移る。
３【正解：×】
◆借地契約が債務不履行により解除された場合、明け渡し猶予はない
Ｃ (土地の賃貸人)
｜ Ｂの債務不履行により解除
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に終了するとされた事例 （最高裁平成９年２月２５日判決。判例時報１５９９号６９頁）
借地借家法
第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
借地契約が満了した場合は、裁判所による明渡し猶予がありますが、借地権が債務不履行により解除された場合には、明渡し猶予はの制度はない。
４【正解：○】
◆借地権満了の場合の明渡し猶予
借地権の存続期間の
満了１年前 借地権の存続期間の満了
――●―――――○―――――――――○――――――●―――――
借地権の満了を知る 裁判所に請求
└ この日から１年以内に明渡しをすればよい。
建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合は、裁判所に請求することにより、このこと知った日から１年を超えない範囲内で、土地の明渡しについて相当の期限をつけて猶予してもらうことができる(借地借家法35条１項)。
（借地上の建物の賃借人の保護）
第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
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2009.05.20
| 借地借家法・民法
【問１３】 自らが所有している甲土地にを有効利用したいＡと、同土地上で事業を行いたいＢとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を３５年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Ｂが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を３５年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。
２ 甲土地につき、Ｂが１年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を１５年としても、更新しない特約は無効である。
３ 甲土地につき、小売業を行うというＢの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にＡが建物を建築しその建物についてＡＢ間で賃貸借契約を締結することによっても、Ａは２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。
４ 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を３０年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Ａが甲土地をＣに売却してＣが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、ＢはＣに対して賃借権を対抗することができない場合がある。
１【正解：×】
◆民法の賃貸借との比較
借地の存続期間
●建物所有目的の賃貸借 ⇒ 借地借家法が適用される。
●駐車場用地目的の賃貸借 ⇒ 民法の賃貸借の規定が適用される。
■駐車場にする目的での土地の賃貸借契約は、借地借家法ではなく、民法が適用される。借地借家法では、建物所有を目的にした地上権または土地の賃借権が対象。
●借地借家法 ３条
３０年より長い期間を定めた場合は、その期間が存続期間となる。
●民法 604条１項
存続期間は20年を超えることはできない。
20年より長い期間を定めたときは、20年に短縮される。
２【正解：○】
◆居住用建物所有目的では、事業用定期借地権を契約できない
一時使用目的の借地権には、借地借家法での存続期間・更新の規定とも適用されないので、更新をしない特約は有効です(借地借家法25条)。
適用できないのは、事業用定期借地権である。すなわち、「事業用定期借地権の設定された借地上に建てられる、専ら事業の用に供する建物は、居住の用に供するものを除く」と借地借家法（23条１項、２項）に記載されている。
したがって，居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を１５年としても、更新しない特約は無効です。
●事業用定期借地権
事業用定期借地権の契約は、公正証書によって行う必要がある（借地借家法23条3項）。⇒公正証書によつて行わないと、事業用定期借地権にはならない。
事業用借地権の存続期間は「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の２つある。
● 「10年以上30年未満」（借地借家法23条２項）・・・契約の更新、再築による存続期間の延長，建物買取請求権は認められない。契約は公正証書でしなければならない（借地借家法23条3項）。
● 「30年以上50年未満」（借地借家法23条１項）・・・契約の更新、再築による存続期間の延長、建物買取請求権はないことを特約で定めることが出来る。契約は公正証書でしなければならない（借地借家法23条3項）。
3【正解：○】
◆契約を更新させずに，存続期間の満了時に，確実に契約を終了させるには
■２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができるのは，以下の２つの場合がある。
● 甲土地の賃貸借契約締結によって、２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させる ⇒ 事業用定期借地権(23条)，
● 甲土地上にＡが建物を建築し、その建物についてＢが賃借して、２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させる ⇒ 定期建物賃貸借(38条)，取壊し予定の建物の賃貸借(39条)
４【正解：○】
◆借地上の建物に登記がないとき
Ａ (元の所有者) ⇒ Ｃ (新しい所有者)
｜
Ｂ (借地権者)
借地借家法第10条第１項・・・「借地権は、その登記がなくても（借地権の登記がなくても）、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」
借地上の建物に、借地権の登記もなく、また、借地権の登記に代わる表示の登記や所有権保存登記がない場合は、借地権者は、第三者に対抗できない。
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2009.05.19
| 借地借家法・民法
【問１０】 ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
２ ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。
３ ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。
４ ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の一部又は一部の支払を拒むことができる。
１【正解：○】
◆無断転貸を理由にした解除の制限
賃貸人の承諾のない転貸借は、賃貸人につき契約の解除権が発生する（民法第612条2項）ものと考えられますが、転借人の保護の観点から、判例によれば「その転貸借が、建物の持主に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権は発生しない」と、その転貸借は保護がされ、このような特段の事情があれば、解除権は発生しない（最高裁昭和４１年１０月２１日判決）。
２【正解：×】
◆債務不履行を理由にした原賃貸借の解除には対抗できない
賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、賃貸人が転貸借人に対して目的物の返還を請求した時に終了する（最高裁平成９年２月２５日判決）。
原賃貸借が賃貸人と賃借人の合意により解除されたとき賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、 賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない（最高裁昭和６２年３月２４日判決）。
３【正解：○】
◆賃借権の譲渡
賃貸人が，賃借権の譲渡について、承諾をするのは，賃借権の譲渡人だけでなく、賃借権の譲受人に対するものであってもよいとされている（最高裁昭和３１年１０月５日判決）。
４【正解：○】
◆無断転貸を理由にした明渡し請求があったときの賃料支払拒否
「建物賃借人は、賃借建物に対する権利に基づき自己に対して明渡しを請求することができる第三者からその明渡しを求められた場合には、それ以後、賃料の支払いを拒絶することができる」（最高裁昭和５０年４月２５日判決）
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2009.05.18
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短期賃貸借の廃止とその経過措置
【問６】 ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成１５年４月１日に抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。Ａと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂは、平成１５年２月１日に甲建物をＣに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、この賃貸借をＡに対抗できる。
２ Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＤに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、平成１６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できる。
３ Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＥに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｅは、平成１６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できない。
４ Ｂは、平成１６年１２月１日に甲建物をＦに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｆは、この賃貸借をＡに対抗できる。
【6】の正答率は25.1％であた。
借地権の譲渡 【問13】 借地人Ａが、平成１５年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。
２ Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡の承諾をしない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。
３ Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。
４ ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物 （居住の用に供するものを除く。） の所有を目的とし、かつ、存続期間を２０年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。
【13】の正答率は79.1％であた。
動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約
【問15】 動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約 （借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借、同法第３９条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法４０条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。） に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。
２ 賃貸人は賃借人との間で別段の合意をしない限り、動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸借の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。
３ 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を６月と定めればそのとおりの効力を有するが、建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を６月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。
４ 契約期間を定めた場合、賃借人は、動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。
【15】の正答率は67.4％であた。
正解は 【6】 〈4〉 【13】 〈4〉 【15】 〈3〉
【6】解説
【6】は、平成16（2004）年4月1日をもて民法395条の短期賃貸借保護制度が廃止され、その経過措置として「抵当権設定登記後に設定された賃借権でも、平成16年3月31日までに対抗要件を備えた短期賃貸借は抵当権者に対抗できる」（担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律・附則第５条，平成15年８月１日法律第134条）を知らないと正解することが出来ない。
１ は抵当権が設定される前に賃貸借がなされているので抵当権者に対して対抗要件を備えている。従って1は正しい。
２ は抵当権設定登記後に設定された賃貸借でも，平成16年３月31日までに対抗要件（建物の場合は引渡し又は賃借権の登記）を備えた短期賃貸借(建物では３年以内)が設定されている場合，民法改正の経過措置で，当該賃借人は抵当権者に対抗できるので正しい。
３ は平成16年の民法改正施行前に設定された賃貸借であっても４年では短期賃貸借には該当しないため，改正前もまた改正施行後も，抵当権者に対抗できないので正しい。
４ は平成16年の民法改正（短期賃貸借廃止）施行後であり、抵当権設定登記後の賃貸借なので賃借人は抵当権者に対抗できない。従って4は誤りである。
【13】解説
1 民法では，賃貸人の承諾を得なければ，その賃借権を譲渡したり，又は転貸することはできない。これに違反して第三者に使用収益をさせたときは，賃貸人は賃貸借契約の解除をすることができる〔民法612条〕。
賃借権の譲渡についてBの承諾を得ていなければ，ＡがＣと借地上の建物を譲渡する旨の合意をしただけでは，Ｃは甲地の借地権をＢに主張できない。従って､1は誤りである。
２ 借地権者が借地上の建物の譲渡に伴って賃借権の譲渡・転貸をしようとする場合に，借地権設定者（土地の所有者）に不利になるおそれがないにもかかわらず，借地権設定者が借地権の譲渡の承諾をしないときには，借地権者は借地権設定者の承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる〔借地借家法19条１項〕。従って，２は正しい。
３ Ａが借地上の建物をＤに賃貸していても，借地上の建物と甲地の借地権を第三者Ｃに譲渡しようとする場合に，ＡがあらかじめＤの同意を得ておく必要はない。従って､3は誤りである。
４ 事業用の借地権であっても，借地権の譲渡には，借地権設定者の承諾が必要である。従って､4は誤りである。
【15】解説
１ 民法上の賃貸借は，合意のみによって成立し，書面によらなくても契約の効力を生ずる（民法601条）。借地借家法の適用のある建物の賃貸借（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借を除く。）でも，特に規定はないので，このことに変わりはない。従って，1は誤りである。
但し、定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約することが成立要件である。
取壊し予定の建物の賃貸借も建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってこの特約をしなければならない。
２ 民法では，賃貸人は，賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負う（民法606条１項）。また，この規定は強行規定ではないので，賃借人が一定の範囲で修繕義務を負担する特約をすることは可能である。従って､誤りである。
３ 借地借家法の適用のある建物の賃貸借（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借を除く）では，期間を１年未満とする建物の賃貸借は，期間の定めのない建物の賃貸借とみなす〔借地借家法29条１項〕。従って、３は正しい。
４ 建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借を除く）で契約期間を定めた場合でも，特約で，当事者の一方が期間内に解約する権利を留保することができる。従って，4は誤りである。
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2009.05.15
| 借地借家法・民法
転借人の賃料支払義務・転借人の保護
〔問13〕 ＡはＢに対し甲建物を月２０万円で賃貸し，Ｂは，Ａの承諾を得た上で，甲建物の一部をＣに対し月１０万円で転貸している。この場合，民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば，誤っているものはどれか。
１ 転借人Ｃは，賃貸人Ａに対しても，月１０万円の範囲で，賃料支払義務を直接に負担する。
２ 賃貸人Ａは，ＡＢ間の賃貸者契約が期間の満了によって終了するときは，転借人Ｃに対しその旨の通知をしなければ，賃貸借契約の終了をＣに対し対抗することができない。
３ ＡＢ間で賃貸借契約を合意解除しても，転借人Ｃに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り，賃貸人Ａは，転借人Ｃに対し明渡しを請求することはできない。
４ 賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は，転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。
〔問13〕の 正答率は54.5％
賃料増減額請求とサブリース契約
〔問14〕 貸主Ａ及び借主Ｂの建物賃貸借契約に関する次の記述のうち，賃料増減請求権に関する借地借家法第３２条の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
１ 建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において，建物建築中に経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当になっても，建物の使用収益開始前にＢから賃料減額請求を行うことはできない。
２ ＡＢ間の建物賃貸借契約が，Ｂが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合，使用収益開始後，経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当となっても，Ｂから賃料減額請求を行うことはできない。
３ Ｂが賃料減額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合，賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。
４ Ａが賃料増額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合，ＢはＡの請求額を支払わなければならないが，賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは，Ａは超過額に年１割の利息を付してＢに返還しなければならない。
〔問14〕の正答率は26.6％
【正解】 〔問13〕 1〔0〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔×〕
【正解】 〔問14〕 1〔0〕 2〔×〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問13〕の解説
1、賃貸人の承諾を得て転貸借（民法612条）がなされたとき，転借人は，賃貸人に対して直接に義務を負う。転借人は，賃借人が払うべき賃料等の支払や明渡し義務，目的物保管義務などを負うことになる（民法613条１項）。 この結果，賃貸人は，賃借人・転借人どちらにも賃料を請求することが出来る。
転借人は賃借人の負担する以上の義務を負わない。転借人は転貸借契約で定められた賃料の額の範囲で賃借人の支払義務を負うだけでけである。従って、転借人の義務は，賃借人＜転貸人＞に対して負う義務の範囲を超えることはないので，転借人Ｃは，賃貸人Ａに対しても，月１０万円の範囲で，賃料支払義務を直接に負担すればよい。従って、1､は正しい。
2、賃貸人の承諾を得て転貸借がされている場合に，期間の定めのある賃貸借が期間の満了〔期間の定めの。ない賃貸借では解約の申入れ〕によって終了するときは，賃貸人Ａは転借人Ｃにその旨の通知をしないと，賃貸借の終了を転借人に対抗出来ない（借地借家法34条１項）。
賃貸人Ａが転借人Ｃに，賃貸借が終了する旨を通知したときは，その通知がされた日から６月を経過することによって転貸借も終了する（借地借家法34条２項）。従って、2､は正しい。
3、賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても，特段の事情がない限り，賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない（最高裁・1987年3月24日判決）。 従って，賃貸借の合意解除による賃貸借終了によって，明け渡し請求をすることは出来ないので3、は正しい。
4、判例では，賃料の延滞を理由に賃貸借を解除するには，賃貸人Ａは賃借人Ｂに催告するだけで足り、転借人Ｃに支払いの機会を与える必要はない，としている（最高裁・1997年2月25日判決）。従って､4、は間違っている。
〔問14〕の解説
1、建物の賃料が経済事情の変動等で不相当になったときは，一定期間は増額しない旨の特約がある場合を除いて，契約の条件に係らず，当事者は，将来に向かって賃料の額の増減を請求することができます（借地借家法・32条１項）。
最高裁は，サブリース契約の事例で，＜建物の使用収益の開始前には，賃料減額請求はできない＞と判示しました（最高裁・2003年10月21日）。従って、1、は正解である。
2、最高裁は，「（建物での）サブリース契約には，借地借家法32条１項の当事者からの増減額請求の規定が適用され得る。」と判示し（最高裁・2003年10月21日判決）。従って、2、は間違いである。
3、賃料減額の裁判が確定したときは，その効力は，減額請求の意思表示が相手方に到達した時に遡って生じます（借地借家法・32条１項）。従って，「賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額される」は間違いである。
4、貸主が賃料増額請求権を行使して協議が調わない場合，借主は，増額を正当とする裁判が確定するまでは，相当と認める額の賃料を支払えば足り，貸主の請求してきた賃料を支払う必要はない（借地借家法・32条２項）。借主は従前と同じ賃料を支払っていれば問題は起きない。従って、4、は間違いである。
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2009.05.14
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敷金の承継
〔問11〕 借主Ａは，Ｂ所有の建物について貸主Ｂとの間で賃貸借契約を締結し，敷金として賃料２ヵ月分に相当する金額をＢに対して支払ったが，当該敷金についてＢによる賃料債権への充当はされていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
１ 賃貸借契約が終了した場合，建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず，Ａの建物明渡しはＢから敷金の返還された後に行えばよい。
２ 賃貸借契約期間中にＢが建物をＣに譲渡した場合で，Ｃが賃貸人の地位を承継したとき，敷金に関する権利義務は当然にＣに承継される。
３ 賃貸借契約期間中にＡがＤに対して賃借権を譲渡した場合で，Ｂがこの賃借権譲渡を承諾したとき，敷金に関する権利義務は当然にＤに承継される。
４ 賃貸借契約が終了した後，Ａが建物を明け渡す前に，Ｂが建物をＥに譲渡した場合で，ＢＥ間でＥに敷金を承継させる旨を合意したとき，敷金に関する権利義務は当然にＥに承継される。
〔問11〕の正答率は72.7％
借地権の対抗要件、譲渡の代諾許可
〔問13〕 Ａが，Ｂに，Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し，Ｂがその土地上に乙建物を新築し，所有している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。
１ Ｂが，乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は，甲地につき賃借権の登記をしていないときでも，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＣに対し，甲地の賃借権を対抗できる。
２ 乙建物が滅失した場合でも，Ｂが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは，Ｂは，甲地に賃借権の登記をしていなくても，滅失のあった日から２年間は，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＤに対し，甲地の賃借権を対抗できる。
３ Ｂが，乙建物をＥに譲渡しようとする湯合において，Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは，Ｂは，裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。
４ Ｂが，乙建物を１年以上自己使用しておらず，かつ，他人に譲渡しようとすることもない場合，Ａは，裁判所に，相当の対価の提供を条件として，自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。
〔問13〕の正答率は51.7％
定期借家契約
〔問14〕 平成１５年１０月に新規に締結しようとしている，契約期間が２年で，更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期借家契約」という｡ ）に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ 事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては，定期借家契約とすることはできない。
２ 定期借家契約は，公正証書によってしなければ，効力を生じない。
３ 定期借家契約を締結しようとするときは，賃貸人は，あらかじめ賃借人に対し，契約の更新がなく，期間満了により賃貸借が終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
４ 定期借家契約を適法に締結した場合，賃貸人は，期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば，その終了を賃借人に対抗できる
〔問14〕の正答率は85.9％
正解 〔問11〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問13〕 1〔0〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔×〕
〔問14〕 1〔×〕 2〔×〕 3〔0〕 4〔×〕
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2009.05.13
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瑕疵担保責任
2002年宅地建物取引主任者資格試験問題
〔問９〕 ＡがＢに建物を売却し，代金受領と引換えに建物を引き渡し後に，Ｂがこの建物に隠れた瑕疵があることを発見したが，売主の瑕疵担保責任についての特約はない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ｂは，この瑕疵がＡの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限り，この瑕疵に基づき行使できる権利を主張できる。
２ Ｂは，この売買契約を解除できない場合でも，この瑕疵により受けた損害につき，Ａに対し賠償請求できる。
３ Ｂが，Ａに対し，この瑕疵に基づき行使できる権利は，Ｂが瑕疵を知った時から１年以内に行使しなければならない。
４ Ｂは，この瑕疵があるために，この売買契約を締結した目的を達することができない場合に限り，この売買契約を解除できる。
瑕疵担保責任
2003年宅地建物取引主任者資格試験問題
〔問10〕 Ａが，ＢからＢ所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが，建物の主要な構造部分に欠陥があった。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。なお，瑕疵担保責任（以下この問において「担保責任」という｡ ）については，特約はない。
１ Ａが，この欠陥の存在を知って契約を締結した場合，ＡはＢの担保責任を追及して契約を解除することはできないが，この場合の建物の欠陥は重大な瑕疵なのでＢに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
２ Ａが，この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合，Ｂの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは，欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる。
３ Ａが，この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合，契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ，ＡはＢに対して担保責任を追及することができなくなる。
４ ＡＢ間の売買契約が，宅地建物取引業者Ｃの媒介により契約締結に至ったものである場合，Ｂに対して担保責任が追及できるのであれば，ＡはＣに対しても担保責任を追及することができる。
〔問９〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔0〕
〔問10〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問９〕解説
1 瑕疵担保責任は無過失責任である。売主の過失は要件ではないため，売主に過失がなくても，売主は担保責任を負う。
民法570条では「売買の目的物に隠れたる瑕疵があるとき」となっている。 この瑕疵はものの瑕疵〔物理的な瑕疵〕だけではなく，法律や行政上の制限を受ける「法律的な瑕疵」も含むものとされている（最高裁1966年4月14日）。従って、1は間違い。
２ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，買主は損害賠償を請求することが出来る〔民法570条〕。解除することができるのは，契約の目的を達成できないときに限られる。従って，「解除できない場合でも，賠償請求できる」という2の記述は正しい。
３ 売買の目的物に『隠れた瑕疵』があり，契約の目的を達成できない時は、買主が契約時にそのことについて善意無過失であり，発見したときから１年以内であれば，損害賠償請求や解除権を行使することが出来る。
なお、損害賠償請求については，引渡しのときから１０年の消滅時効にかかるとしている（最高裁2001年11月27日）。従って、3は正しい。
４ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，契約の目的を達成できないときに限り，解除することが出来る。4は正しい。
〔問10〕解説
1 建物の欠陥が重大な瑕疵であっても，買主が悪意であれば，承知の上で売買契約を締結しているので，買主は担保責任を追及することは出来ない。 従って，解除権を行使できないことは勿論，損害賠償も請求することは出来ない。「買主が悪意のとき，解除はできないにしても，損害賠償請求はできる」としているので1は間違い。
２ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，契約の目的を達成できないときに限り，解除することが出来る。このとき損害があれば，解除とともに買主は損害賠償も請求することが出来る〔民法570条，566条１項〕。 従って，2は正しい。
３ 売買の目的物に『隠れた瑕疵』があったとき，買主が契約時にそのことについて善意無過失であり，発見したときから１年以内であれば，損害賠償請求や解除権を行使して担保責任を追及することが出来る。，「契約締結から１年以内に」となっているので3は間違い。
４ 担保責任は，買主と売主の間の売買契約において売主が負わなければならまい。媒介業者は売主ではないので，瑕疵ある物件を媒介したからといって民法570条の瑕疵担保責任そのものを負うことはない。従って，４は間違い。
だが，「宅建業者が瑕疵ある物件を媒介したことでどんな場合でも法的な責任がない」ということではない。場合によっては，債務不履行責任や不法行為責任を負うことがある。瑕疵担保責任の裁判例では，売主の瑕疵担保責任とともに，媒介した宅建業者の債務不履行責任や不法行為責任が認められるている。
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2009.05.12
| 借地借家法・民法
建物買取請求権
〔問13〕 Ａが，平成４年８月，Ｂに土地を賃貸し，Ｂがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
１ ＡＢ間の借地契約が，公正証書により１０年の事業専用の目的で締結された場合には，Ｂは建物買取請求権を有しない。
２ 建物買取請求権は，契約終了の理由を問わず，Ｂの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも，ＢはＡに対して建物の買取りを請求することができる。
３ ＢがＡの承諾を得て土地をＣに転貸し，建物を譲渡した場合，ＡＢ間，ＢＣ間の契約が，ともに期間満了し更新がなければ，ＣはＡに対し直接建物買取請求権を有する。
４ Ｂが適法にＡに建物買取請求権を行使すると，その所有権は直ちにＢからＡに移転するが，ＢはＡが代金を支払うまで，建物の引渡しを拒むことができる。
法定更新
〔問14〕 建物賃貸借契約(以下，この問において「契約」という。)の終了に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ 期間の定めのある建物賃貸借において，賃貸人が，期間満了の１年前から６月前までの間に，更新しない旨の通知を出すのを失念したときは，賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも，契約は期間満了により終了しない。
２ 期間の定めのある建物賃貸借において，賃貸人が，期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで，その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は，期間満了後，賃貸人が使用を継続していることについて，賃貸人が異議を述べなくても，契約は期間満了により終了する。
３ 期間の定めのある契約が法定更新された場合，その後の契約は従前と同一条件となり，従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。
４ 期間の定めのない契約において，賃貸人が，解約の申入れをしたときで，その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は，解約の申入れの日から３月を経過した日に，契約は終了する。
〔問13〕 正解 1〔0〕 2〔X〕 3〔0〕 4〔0〕
〔問14〕 正解 1〔0〕 2〔X〕 3〔X〕 4〔X〕
〔問13〕の解説
1 事業用定期借地権では，更新や再築の規定(３条〜８条，18条)，借地権者の建物買取請求権(13条)は適用しないとされています〔借地借家法24条１項〕従って､1は正しい。
２ 判例では一貫して、債務不履行による契約解除で契約が終了したときは，借地人は建物買取請求権を否定している（最高裁1960年2月9日判決）。従って、２は誤っている。
３ 問題文から、この借地契約が借地借家法施行（平成4年8月）後に締結されていることに注目したい。建物買取請求権の規定は，借地権の存続間が満了した場合での転借地権者(転借人)と借地権設定者(土地の所有者)との間にも準用されており，転借人Ｃは土地の所有者Ａに対し直接，建物買取請求をすることができる〔借地借家法13条３項〕。従って､３は正しい。
但し借地契約が借地借家法施行（平成4年8月）前に締結されている場合は、（建物買取請求権に関する経過措置）附則第9条2項 により「第13条第3項の規定は、この法律の施行前に設定された転借地権については、適用しない」ということなので注意したい。
４ 賃貸人が代金を支払うまで土地・建物の引渡しを拒むことはできるが，賃貸借契約期間終了後の土地の地代相当分は不当利得となるのでその分は返還しなければならない（最高裁1960年9月20日判決）。従って､４は正しい。
〔問14〕の解説
1 期間の定めのある賃貸借において，賃貸人が，賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に，賃借人に対して，「更新拒絶の通知」または「条件を変更しなければ更新しない旨の通知」をしなかったときは，期間を除いて従前の契約と同一の条件で，契約を更新したものとみなされる。また，この法定更新後の賃貸借は期間の定めがのないものとする〔借地借家法26条１項〕。従って､1は正しい。
２ 賃貸人が，賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に，賃借人に対して，正当事由のある「更新拒絶の通知」をしたとしても，期間満了後に賃借人が建物の使用を継続していた場合は，賃貸人は遅滞なく異議を述べないと法定更新されることになる〔借地借家法26条２項〕。従って、２は誤っている。
３ 法定更新されると，更新後の契約は，期間を除いて従前と同一の契約条件で，期間の定めのない賃貸借になる〔借地借家法26条１項〕。従って、３は誤っている。
４ 期間の定めのない建物の賃貸借では，賃貸人・賃借人ともいつでも解約の申入れをすることができるが，賃貸人から解約の申入れをする場合は，正当事由（借地借家法28条）を必要とし、解約申入れから６月を経過することによって終了する〔借地借家法27条１項〕。
但し、賃借人からの解約申入れの場合は民法617条が適用され，解約の申入れから３月が経過することによって終了します。(民法617条１項２号)。従って、４は誤っている。
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2009.05.11
| 借地借家法・民法
旧・借地法の経過措置
〔問12〕 Ａは，昭和46年（西暦1971年）８月，Ｂから，その所有地を，建物の所有を目的として存続期間３０年の約定で賃借し，その後Ａ所有の建物を同土地上に建築し，Ａ名義の所有権保存登記をしてきた。この場合，借地借家法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
１ 平成１３年（西暦2001年）８月の契約更新時に，ＡＢ間の合意により，更新後の存続期間を１０年と定めることができる。
２ 平成1３年８月の契約更新時に，ＡＢ間の合意により，今回の更新は旧借地法によるものとするが，次回以降の更新は借地借家法本則によるものとする旨定めることができる。
３ Ａは平成1 ２年７月に再築のため建物を取り壊し，土地の上の見やすい場所に＜旧建物を特定するために必要な事項，取り壊した日，建物を新たに築造する旨＞を掲示した。この掲示が存続していれば，建物が未完成でも，平成１３年８月時点で，Ａは本件借地権を第三者に対抗できる。
４ 平成１３年８月の契約更新後，更新期間満了前に，本件借地上のＡ所有建物が朽廃した場合，本件借地権は消滅しない。
減額請求権
〔問13〕 賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
１ Ｂが家賃減額の請求をしたが，家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは，Ａは，その裁判が確定するまでの期間は，Ａが相当と認める金額の家賃を支払うようにＢに請求できる。
２ Ｂが家賃減額の請求をしたが，家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは，その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
３ 家賃が，近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは，契約の条件にかかわらず，Ｂは，将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
４ ＡＢ間で，３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合，その特約は効力を有しない。
〔問12〕 正解 1（Ｘ） 2（Ｘ） 3（0） 4（Ｘ）
〔問13〕 正解 1〔0〕 2（Ｘ） 3（0） 4（0）
〔問12〕の解説
1 この問題での借地権は、現行の借地借家法の施行日(平成４年８月１日)よりも前に、当時の借地法に基づいて設定されているため、更新については旧法の借地法が適用される(借地借家法・附則６条)。
更新後の存続期間は、堅固な建物は30年、その他の建物は20年（借地法５条１項、４条３項）。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間（借地法５条2項）となる。
このため、10年という更新後の存続期間は、借地権者には不利な特約となるため、借地法11条の規定により存続期間10年と定めたとしても無効になり、更新後の存続期間の定めがなかったことになる。従って、堅固な建物所有目的の借地権の場合は30年、非堅固な建物所有目的の借地権の場合は20年と法定される。従って、1は間違っている。
２ （借地契約の更新に関する経過措置） 第6条この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による（借地借家法・附則６条）。
仮に、当事者の合意があっても、旧法の借地法施行時の借地契約を更新しない旨の特約を結び、新たに借地借家法を適用させることは、借地法の更新の規定に違反する特約となり、その特約は無効になる。従って、２は間違っている。
３ 借地借家法 第10条（借地権の対抗力等）
1 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
※「建物を特定するために必要な事項」とは，建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者などの登記での表示事項と解されている。従って、滅失した建物に登記がある場合に限られる。
登記をしていれば，掲示を見た人は登記所〔法務局〕で，閉鎖登記簿〔建物の滅失登記をしていた場合〕または滅失した建物の従前の登記〔建物の滅失の登記をしていない場合〕を閲覧することによって建物が存在していたことを確認できるからでる。従って、３は正しい。
４ 借地期間を当事者間の合意の上で有効な存続期間（堅固建物のは30年以上､非堅固建物は20年以上）をと定めた場合は、建物が朽廃しても借地権は消滅しない。
しかし、最初の存続期間、更新後の存続期間のどちらでも、当事者間で有効な存続期間の定めをしていない場合は、建物が朽廃すれば、借地権は消滅する。
即ち、��更新後の存続期間に定め自体がそもそもない場合或は��更新後の存続期間に定めがあっても堅固な建物所有のときは30年未満、非堅固な建物所有目的のときは20年未満の場合、このような場合は、期間の定めは無効になり、更新後の存続期間の定めのないものとして堅固な建物所有のときは30年、非堅固な建物所有目的のときは20年に法定される。従って､このような場合〔法定更新も含まれる〕は期間満了前に建物が朽廃すれば、借地権は消滅する。
問題文では「契約更新後｣と書かれているだけで、有効な存続期間を定めた場合なのか、無効な存続期間の定めた場合なのかは判然としない。従って、無効な存続期間の定めた場合であれば、建物が朽廃すれば、借地権は消滅するので４は誤りである。
〔問13〕の解説
１ 借賃の減額請求について協議が調わず裁判になったとき，賃貸人は，その裁判で減額が確定するまでの期間は，賃貸人自身が「相当と認める額」の家賃を支払うように賃借人に対して請求することができる（借地借家法32条３項）。
家主が「相当と認める額」に関しては、東京地裁1998年５月29日判決で「裁判が確定までの間は賃借人には『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払義務がある」として、その賃料は「特段の事情のない限り、従前の賃料と同額であると推定することが相当である」としている。
この規定があるにもかかわらず，賃貸人の請求金額を支払わずに，賃借人が自分が相当と認める額〔賃貸人の請求額より少ない額〕を支払い続けた場合は，借賃不払いによる解除が裁判所により認められる場合がある。従って、1は正しい。
２ 裁判で減額が確定し，既に支払いを受けた建物の借賃の額が正当とされた借賃の額を超えているときは，賃貸人は，その超過額に年１割の受領の時からの利息をつけて返還しなければならない（借地借家法32条３項但書）。
受領の時からの超過額・利息というのは，「賃料減額請求は、請求者の意思表示が相手方に到達した日の分から、その効果が生ずる」（最高裁1970年５月６日判決）ということで減額請求の意思表示をした時からのものなので，「減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額」というのは誤りである。
３ 建物の借賃が， 土地・建物に対する租税その他の負担の増減により，土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により，近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは， 契約の条件にかかわらず， 当事者〔賃借人・賃貸人〕は，将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます〔借地借家法32条１項〕。従って、３は正しい。
４ 建物の借賃が不相当になったときは，契約の条件にかかわらず減額請求することができ，仮に家賃を減額しない旨の書面での特約があったとしても，減額請求権を排除することは出来ない。従って、この減額請求権を排除する特約は無効である。従って、４は正しい。
但し、当事者間に「一定の期間は借賃を増額しない」旨の特約がある場合は有効であり，事情が変更したとしても，原則としてその期間は賃料の増額を賃貸人は請求することができない（借地借家法32条１項但書）。
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2009.05.08
| 借地借家法・民法
建物譲渡特約付借地権・法定借地権
〔問11〕 Ａを賃借人，Ｂを賃貸人としてＢ所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約 (その設定後３０年を経過した日に借地上の建物の所有権がＡからＢに移転する旨の特約が付いているものとする。) を締結した場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。
１ 本件契約における建物譲渡の特約は，必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
２ Ａの借地権は，その設定後３０年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し，本件契約がＡＢの合意によらずに法定更新されることはない。
３ 建物譲渡によりＡの借地権が消滅した場合で，Ａがその建物に居住しているときは，Ａは，直ちに，Ｂに対して建物を明け渡さなければならず，賃借の継続を請求することはできない。
４ Ｃが，建物をＡから賃借し，Ａの借地権消滅後もそこに居住している場合で，Ｂに対して賃借の継続を請求したときは，一定の場合を除き，ＢＣ間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。
借家権 転貸借・借地上の建物賃貸借
〔問12〕 Ａが，Ｂ所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ Ａが，建物に自ら居住せず，Ｂの承諾を得て第三者に転貸し，居住させているときは，Ａは，Ｂからその建物を買い受けた者に対し，賃借権を対抗することができない。
２ Ａが建物を第三者に転貸しようとする場合に，その転貸によりＢに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ｂが承諾を与えないときは，裁判所は，Ａの申立てにより，Ｂの承諾に代わる許可を与えることができる。
３ 建物の転貸借がされている場合 (転借人Ｃ) において，ＡＢ間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは，Ｂは，Ｃにその旨通知しないと，Ａに対しても，契約の終了を主張することができない。
４ Ｂの建物がＤからの借地上にあり，Ｂの借地権の存続期間の満了によりＡが土地を明け渡すべきときは，Ａが期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り，Ａは，裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。
〔問11〕 正解 1〔0〕 2（0） 3（Ｘ） 4（0）
〔問12〕 正解 1〔Ｘ〕 2（Ｘ） 3〔Ｘ〕 4（0）
〔問11〕の解説
1 建物譲渡特約付借地権の設定は、公正証書もしくはその他の文書による必要はなく、口頭による契約でもよいとされている(借地借家法23条１項)。 この公正証書等の書面で締結しなくてもよいというのが、一般定期借地権や事業用借地権の契約とは異なるところである。従って、１ は正しい。
2 建物譲渡特約付借地権は契約期間が満了すると、借地権は借地権設定者への建物の譲渡されると共に消滅する。。このため、当事者の合意によらずに法定更新されることはない(借地借家法23条１項)。従って、2 は正しい。
3 建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、借地権者または建物の賃借人で建物の使用を継続しているものが請求したときは、賃借の継続を請求することが出来る(借地借家法23条２項、３項、38条１項)。
この規定は、請求した「借地権者または建物の賃借人」を保護するためのものであり、建物の借賃は、当事者間で定まらない場合は、当事者の請求により、裁判所が定める。従って、3 は誤っている。
4 借地権の消滅後の賃貸の継続の請求（法定借家権）は、 請求のときに、請求した「借地権者または建物の賃借人」と借地権設定者との間で、一定の場合を除き、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる(借地借家法23条２項、３項、38条１項)。従って、4 は正しい。
〔問12〕の解説
1 建物の賃貸借は、建物の引渡しを受けていれば、登記がなくても対抗要件になる(借地借家法第31条１項)。従って、1 は誤っている。
2 借地権では、賃借人がその建物を他人に譲渡する場合に、賃借権の譲渡または転貸を拒む地主の承諾に代わって裁判所が許可をすることができる(借地借家法19条１項)という制度があるが、建物の賃貸借では貸主の承諾に代わる裁判所の許可はない。従って、2 は誤っている。
3建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間満了によって終了するときは、建物の賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、その終了を転借人に対抗出来ない(借地借家法34条１項)。 しかし，賃貸人Ｂが賃借人Ａに期間満了の主張をするのは、転貸借とは別の話であり、当該通知をＣにまだしていないからといって契約の終了をＡに主張できないと言うことはない。従って、3 は誤っている。
4 借地上の建物の賃借人の保護を図るために、借地借家法では、「借地上の建物の賃借人が借地権の存続期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り、その建物の賃借人は、裁判所に対し、土地の明渡しの猶予を請求することができる。また、裁判所は、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内で、その土地の明渡しについて相当の期限を許与することができる。」(借地借家法35条１項)とされている。
裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借はその期限が到来することによって終了する(借地借家法35条2項)。
借地上の建物の賃借人の保護の規定(35条１項)は，普通借地権で借地期間が満了するときに，借地権者が建物買取請求権を行使せずに建物を収去する場合に適用される。従って、4 は正しい。
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2009.05.07
| 借地借家法・民法
借地権の対抗問題
〔問13〕 Ａは，建物所有の目的でＢから１筆の土地を賃借し （借地権の登記はしていない），その土地の上にＡ単独所有の建物を建築していたが，Ｂは，その土地をＣに売却し，所有権移転登記をした。この場合，借地借家法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ａは，建物について自己名義の所有権保存登記をしていても，そこに住んでいなければ，Ｃに対して借地権を対抗することができない。
２ Ａは，建物についてＡの配偶者名義で所有権保存登記をしていても，Ｃに対して借地権を対抗することができない。
３ Ａがその土地の上に甲及び乙の２棟の建物を所有する場合，甲建物にのみＡ名義の所有権保存登記があれば，乙建物が未登記であっても，Ａは，Ｃに対して借地権を対抗することができる。
４ Ａの建物の登記上の所在の地番が，その土地の地番の表示と多少相違していても，建物の同一性が種類，構造，床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば，Ａは，Ｃに対して借地権を対抗することができる。
借家権
敷金関係の承継・取壊し予定の建物の賃貸借
〔問14〕 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
１ 「Ａは，Ｂが建物に造作を付加することに同意するが，Ｂは，賃貸借の終了時に，Ａに対してその造作の買取りを請求しない」 旨の特約は有効である。
２ Ｂが死亡した場合で，その当時Ｂの相続人でない事実上の配偶者Ｃがこの建物で同居していたとき，Ｃは，当該建物の賃借権に限っては，相続人に優先してＢの賃借人としての地位を承継する。
３ この建物が，その敷地の売却に伴い２年後に取り壊されることが明らかな場合に，「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」 旨の特約をＡＢ間の賃貸借契約に定めるときは，公正証書によってしなければならない。
４ ＢがＡに敷金を交付していた場合に，Ａがこの建物をＤに売却し，賃貸人としての地位をＤに承継したときでも，Ｄの承諾がない限りＡの敷金返還債務は承継されず，Ｂは，Ａに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。
〔問13〕 正解 1〔Ｘ〕 2（0） 3（0） 4（0）
〔問14〕 正解 1（0） 2（Ｘ） 3（Ｘ） 4（Ｘ）
〔問13〕の解説
1 借地権の第三者への対抗要件は登記(借地権の登記 又は 建物の保存登記・表示登記)のみであり、借地上の建物に所有権保存登記がしてあるので、借地上の建物に住んでいなければ対抗できないということはない（借地借家法10条1項）。従って、1 は誤っている。
2 判例では、借地権の登記をしていない場合の第三者への対抗要件としての「借地上の建物の登記」（所有権保存登記・表示登記）は本人名義の登記でなければならないとされている(最高裁1966年4月27日判決)。従って、2 は正しい。
3 判例では、借地上に複数の建物がある場合、そのうち１棟の建物に借地権者の登記があれば、他の建物に登記がなくても、その借地全体についての借地権を第三者に対抗出来るとされている（最高裁1997年7月1日判決）。従って、3 は正しい。
4判例では、借地上の建物の登記上の所在地番の表示が実際のものと多少相違していても、建物の同一性が種類，構造，床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば、借地権を第三者に対抗することができるとしている（最高裁1965年3月17日判決）。従って、4 は正しい。
〔問14〕の解説
1 (造作買取請求権) 造作買取請求権（借地借家法33条）に関する規定は旧「借家法」では強行規定であったが、「借地借家法」では任意規定化され、『賃貸借の終了時に、賃貸人に対してその造作の買取の請求をしない』旨の特約は有効とされた。従って、1 は正しい。
2 （居住用建物の賃貸借の承継） 相続人がいる場合には、その借家権は相続人が相続する。この場合、事実上の配偶者には、借家権の承継は出来ない(借地借家法36条)。従って、2 は誤っている。
3（取壊し予定の建物の賃貸借） 「取壊し予定の建物の賃貸借」の旨の特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならないが、公正証書にする必要はない（借地借家法39条）。従って、3 は誤っている。
4 (敷金関係の承継) 新賃貸人が前の賃貸人から敷金を受領していなくても、敷金の返還債務は新賃貸人に引き継がれる(最高裁1969年7月17日判決)。従って、4 は誤っている。
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2009.05.01
| 借地借家法・民法
（問） 自動車の車庫にすることを約束して、５年間の契約期間で土地を借りていましたが、５年目の今年地主から期間満了を理由に解約の通知をうけました。
借地権があるので、解約の申し出に応じる必要がないとも聞きますが、本当に返さなくてもよいのでしょうか。
（答） 建物を建てる目的で土地を借りた場合、借地借家法が適用されますが、建物が建てられていない車庫の場合は、民法上の賃貸借となりますので、借地借家法が適用されず解約に応じなければなりません。
ご相談の事例では５年間の約束で車庫として更地を借りてていたのですから借地借家法が適用されず、地主の解約申し出に無条件で応じなければならなくなります。
ただし、地主から期間満了しても解約の通知がなかった場合には、従来の契約が継承されることになります。この場合でも、地主から１年間の猶予期間をもって解約の申し出があった場合には解約に応じなければなりません。
全国借地借家人新聞より
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2009.02.13
| 借地借家法・民法
（問） 知人の話によると「借地の上に建物が無い状態だと借地権は消滅する」とのことで、大変心配しています。また、建物がない状態で、地主が土地の所有権を誰かに売却すると、その買主から借地人は追出されるとも聴きましたが本当でしょうか。
借地権を守る手段があったら教えてください。
（答） 建物が火災で消失しても、地震で崩壊しても、建替えのために取壊しても、原因は何であれ、建物が無くなることを「滅失」といいます。
借地借家法第１０条１項に「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」と規定しています。このため、登記した建物がない場合は、原則として第三者に対抗できません。
しかし、同条２項には「前項の場合（＊）において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。」と規定しています。
このため、借地上の建物が火災で焼失（滅失）した場合に借地権を守るためには、滅失した日から２年以内に新たに建物を建てて登記すればいいのです。
東京借地借家人新聞より
（＊）滅失前に借地上の建物が登記済みであることが必須条件である。
滅失した「建物を特定するために必要な事項」とは、建物登記簿の表題部にある所在、家屋番号、種類、構造、床面積等のことである。
掲示物に記載するのは前記の登記事項であるから、建物が登記されていなかった場合は、掲示物を設置しても、条文上からも第三者に借地権の対抗力を維持することは出来ない。
「掲示が一旦なされた後に撤去された場合には、その後にその土地について借地権の負担のない所有権を取得した第三者に対しては、借地権を対抗することができなくなる。第三者に対して借地権の対抗力を主張するためには、掲示を一旦施したというだけでは不十分であり、その第三者が権利を取得する当時にも掲示が存在する必要がある。」（東京地裁平成１２年４月１４日判決、金融商事判例１１０７号）
掲示の保全につき、注意を喚起させる事例である。
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2009.02.06
| 借地借家法・民法
（問） 約２０坪を借地し、鉄骨３階建建物を所有している。本年８月末が借地契約の更新である。１５年前の更新の際、私が更新料を半分に値切ったところ、地主は借地期間も半分になるのが理窟だと言って、それまでの３０年契約を１５年に縮めてしまった。ところが友人に、１５年という契約期間は認められない筈だと言われたが、どうなのか。
（答） 相談者の契約は借地借家法（１９９２年８月１日）施行以前の契約なので、「借地契約の更新に関する経過措置」（借地借家法附則６条）により、旧借地法が適用される。
既に存在している借地契約を当事者の合意によって更新する場合に当事者が借地権の存続期間を約定することは自由である。
だが、その最短期間は堅固な建物については３０年、その他の建物は２０年とされている（借地法５条１項）。それ以下の期間を定めても、借地法５条１項の最短期間制限に抵触し、借地人に不利益な契約条件であるとして法律上効力がないものとして取扱われる（借地法11条）。
「合意による契約の更新において借地権の法定存続期間よりも短い期間を定めても、その特約は無効であり、堅固な建物については３０年、非堅固な建物については２０年の存続期間が与えられる」（東京高裁１９５５年５月３０日判決）ということになる。
「更新契約によって更新後の期間を定めなかった時の存続期間は、更新の時から起算して、堅固建物については３０年、非堅固建物については２０年とする」（借地法５条１項）。従来の判例は存続期間をこのように借地法５条１項の「更新後の期間を定めなかった時の存続期間」の規定に拠った解釈をしていた。
しかし、最高裁判所大法廷は、「建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地法２条２項所定より短い期間を定めた場合には、右存続期間の約定は同法11条により定めなかったものとみなされ、右賃貸借の存続期間は、借地法２条１項の本文によって定まる」（最高裁１９６９年１１月２６日判決）との統一解釈を示した。
借地法２条１項は、借地権の存続期間について契約で借地権の存続期間を決めなかった場合は鉄骨造や鉄筋コンクリート造等の堅固建物の所有を目的とするものは６０年、その他の建物は３０年と法定存続期間を定めている。借地法２条２項では当事者間に約定がある場合は最短期間を堅固建物は３０年以上、木造建等の非堅固建物は２０年以上と規定している。この存続期間の定めに反する特約で借地人に不利なものは無効とされる（借地法11条）。
最高裁の判例に基づけば、相談者の場合は、借地期間が１５年の契約なので、借地権の最短約定存続期間に満たない期間の約定は借地法２条２項に抵触し、借地法１１条により借地人に不利な契約条件として無効になる。約定は定めなかったものとして扱われ、存続期間については当事者間に何らの合意も存続しなかった場合として扱われ、借地法２条１項本文から堅固建物所有目的の借地権は６０年の存続期間となる。従って、相談者の残存借地期間は後４５年間存続することになる。
また、木造など非堅固建物の約定存続期間（２０年）よりも短い期間を仮に当事者の合意で定めたとしても、当事者の意思に関係なく期間は３０年と法定される。
借地法の考え方には借地人に出来る限り長期の存続期間を確保しようという意図が根底にある。それ故、最短期間には制限があるが、最長期間に関しては制限がない。
参考法令
借地法
第２条 借地権の存続期間は石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固な建物の所有を目的とするものについては６０年、その他の建物の所有を目的とするものについては３０年とする。但し建物がこの期間の満了前に朽廃したときは、借地権はこれによって消滅する。
２ 契約で堅固な建物について３０年以上、その他の建物について２０年以上の存続期間を定めたときは、借地権は、前項の規定に拘らず、その期間の満了によって消滅する。
第11条 第２条、第４条〜第８条の２、第９条の２（第９条の４でこれを準用する場合を含む）及び１０条の規定に反する契約条件で、借地権者に不利なものはこれを定めなかったものとして扱う。
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2009.01.23
| 借地借家法・民法
（問） 借地が15坪と狭いので、敷地一杯に建てたいと思い、建設会社に相談した。ここは防火地域であり、建築基準法で外壁が耐火構造の建物の場合、隣地境界に接して建てられると言われた。そこで鉄骨３階建の建物を境界ギリギリに建て始めたところ、隣家に境界から50�儖幣緡イ靴瞳�てるよう要求された。要求に従わなければならないのか。
（答） 建物をどの程度離して建てるべきかについては、その地方の慣習に従う（民法２３６条）。そのような慣習がない場合は民法の規定によって、境界から50�儖幣緡イ垢海箸�原則となっている（民法２３４条）。
この距離は「建物の側壁及びこれと同視すべき出窓その他建物の張出し部分と境界線との最短距離を定めたもの」（東京地裁平成4年1月26日判決）とされている。尚、判例では屋根は民法234条の「建物」に含まれていない。
ところが建築基準法では「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」（建築基準法65条）と規定している。この規定は明らかに民法の50�儖幣紊竜�離規定に反するものである。
問題は民法の規定に反していても、防火・準防火地域では外壁が耐火構造の建物であれば、境界線に接して建てることが許されるのか。換言すれば、民法と建築基準法とのどちらの規定が優先するのか。
民法では境界から50�儖幣緡イ気覆さ�定違反建築は、建築に着手してから１年以内又は完成前であれば、建築変更や差止めが出来ると規定している（民法２３４条２項）。
これに関係する事例（境界から50�儖米發侶�物の収去請求訴訟）では、民法と建築基準法のどちらが優先するのかが争点となり、一審の大阪地裁、控訴審の大阪高裁は、相隣者の同意や民法２３６条の慣習等の合理的な理由がないから建築基準法の適用は認められないとして、建物の一部収去の請求を認めた。
これに対して、上告審は、「建築基準法65条は、民法２３４条１項の規定が排除される旨を定めたものと解するのが相当である」（最高裁平成元年９月19日判決）として、建築基準法は民法の特則という立場から民法に優先すると明確に判断した。耐火外壁の建築物に限り、隣地境界に接しての建築を許可する趣旨とした。
結論、判例に従えば隣家の要求に従わなくてもよい。
参考法令 民法
（境界線付近の建築の制限）
第２３４条 建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない。
２ 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
（境界線付近の建築に関する慣習）
第２３６条 前２条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。
建築基準法
（隣地境界線に接する外壁）
第６５条 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
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2008.12.01
| 借地借家法・民法
判例紹介
土地賃貸借契約において、２回以上賃料の支払いを遅滞したときは無催告解除できる旨の特約がある場合に、借地人が賃料の支払いを２回滞納したことを理由とする無催告解除の意思表示が効力を生じないとされた事例 （東京高裁昭和６１年９月１７日判決、判例時報１２１０号５４頁以下）
（事案）
XはYに対し、昭和５４年１２月１日、土地を、期間３０年、賃料１か月２５万円、毎年５月、１１月各末日６か月分前払、Yが賃料の支払いを２回以上遅滞したときは、Xは、何ら催告をしないで、賃貸借契約を解除することができる（無催告解除の特約）の約定で賃貸した。
ところが、Yは、Xに対し、次の通り、賃料を支払い、昭和５５年９月分以降の賃料は支払っていない。
（１）、 昭和５５年１月
昭和５４年１２月分から昭和５５年５月分までの賃料
（２）、 昭和５５年９月
昭和５５年６月分、７月分
（３）、 その後
昭和５５年８月分
そこで、Xは、昭和５４年８月、重度障害である労働者を多数雇用して、印刷、製本の受注、加工、販売等の事業を営むことを目的として設立されたYの取締役 に当初から就任していたことを主張した。
第一審宇都宮地裁は、Xの請求を認め、Yに対し、建物収去と土地明渡の判決を言い渡した。これに対し、Yは右判決を不服として東京高裁に控訴した。
（判決要旨）
右の無催告解除の特約は、賃貸借契約が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的債権関係であることにかんがみれば、右の２回以上の賃料の不払いを理由として契約を解除する際、催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存在する場合に限り、その効力を肯定すべきものである。
右のような立場に立って、検討するに、Yの履行遅滞の程度は契約の当初から相当なものであるといわなければならない。しかしながらYが前記の目的を持って設立されたこと、Xが当初からYの取締役であったこと、Yが、助成金の受給資格の申請中、窓口機関から、賃料の前払いは、助成金の先喰いになり、不適当ではないかと指摘を受け、Xにも伝えたことなどを総合すると、本件の場合、催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存在するというには躊躇されるのであって、結局、右解除の意思表示はその効力を生ずるに由ないものといわなければならない。
（短評）
本判決は、一審判決を覆した逆転救済判決であり、本件無催告解除の特約自体が無効とされたものでないことに留意すべきである。
賃貸契約関係において、賃料支払義務は、基本的なものであり、この違反に対しては、裁判所が、当然ながら、厳しい態度を堅持していることを知る必要がある。
（1987.01.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.10.02
| 借地借家法・民法
判例紹介
約１７か月分の賃料不払を理由とする借地契約の催告解除につき､背信行為と認めるに足りない特段の事情があったとして､右解除を無効とした事例 （東京地裁平成元年１２月２７日判決､判例時報１３５９号７８頁）
（事案）
借地人Ｙは地主Ｘの先代と昭和８年頃より借地関係を継続し､本件まで地代の遅滞等の紛争を起さなかった。地代は事実上年払が多く､Ｘが便宜取立てに赴く慣行もあった。
Ｙは昭和６１年１２月２８日､６０年分の地代不足分約１３万円と６１年年分約１７０万円の支払を６２年１月半ばまでの猶予を申出てＸの了承を得た。しかしＹはそれまでに支払わなかった。この間Ｙの次男が重病になった。
Ｘは６２年６月１６日､同年５月分までの滞納地代総額約２５５万円を３日以内に支払うよう催告の上借地契約を解除した。Ｙは解除の前後を通じ誠意ある対応を採ったが､ＸはＹに会うことを避けた。
（判決要旨）
遅延期間は支払猶予の時点から計算すれば５か月程度に過ぎない。この間に支払わなかったＹは強く非難されるべきであるが､次男の病状のことや､事実上は原告が取立てに赴いたり､年末まで猶予したりする長年の慣行に照らすならば､この一時をもって数１０年も続いている本件契約の解除を直ちに相当ならしめるほど高度の背信性があるとは言えない。しかも、Ｘの催告に対してＹは催告期間内及び期間後直ちにＸ宅や事務所を訪ね真摯な対応をしており、催告期間内�∧杠僂了�実が認められない点も催告金額と期間（３日間）及びそのための対応を考えると､やはり背信性が極めて高いとはいえない。
以上のとおり、Ｙの背信性はさほど強いものではなく､加えてまた、ＸＹ間の賃貸借関係が長期に及んでおり､しかもその間正常な関係が保たれてきたこと､Ｙはその不注意を法律の無知から紛争を引き起こしたものの､その後供託もし経済的に問題もなく信頼関係の復旧に努めていることに照らせば､催告期間中ないしその直後にＸがＹに対し地代支払についてしかるべき協議に応じてやっておれば、正常な賃貸借関係の継続が十分可能であったと考えられる。そうすると、結局本件の解除についてはＸＹ間の信頼関係を破壊しない特段の事情があるということができる。
（寸評）
判決はもとより正当である。こういう判例があるからといって賃料の支払がルーズであっていいわけでは決してない。５か月分の滞納で解除を認めなかった例もあれば、４か月分の滞納で解除を認めた例もある。いうまでもなく賃料債務は賃借人の最も重要な債務であり、Ｙの不払は重要な義務違反である。だから賃貸人側も契約解除し易い。
当事者間の信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情があれば解除は認められないのが通説・判例だが、それはあくまで最後の砦だ。
（1990.12.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.09.26
| 借地借家法・民法
判例紹介
駐車場の賃貸借契約にいて、貸主の修繕義務の不履行責任が認められ、駐車場の瑕疵につき損害賠償および礼金の一部返還ガ認められた事例 （東京地裁平成５年１０月１日判決、判例時報１４９７号８２頁）
（事実）
地主から駐車場目的で土地を賃借し、使用を開始したところ、本件駐車場が舗装されれていないため、雨が２，３日続くとぬかるみになり、駐車中の車が脱出するためには他の車牽引を必要とする状態であった。
そこで、借主は貸主に対し、再三にわたり本件駐車場に砂利をいれるなどして使用可能な状態に改善するよう催告したが、貸主は駐車場の一部に砂利を入れただけで、その他の部分については応じなかったので、借主は貸主に対し、本件土地賃貸借契約を解除し、債務不履行に基づく損害賠償および礼金の返還を求めた。
（争点）
貸主が本件駐車場の一部に砂利を入れたがその他の部分には砂利を入れなかった場合、これを債務不履行と認めるか、またはそれを認めた場合借主の損害額および礼金の返還額をどう算定するかである。
（判決の要旨）
裁判所は、本件駐車場は雨が降ると地盤が水を含んだ状態となり駐車車両が自力で脱出できなくなる事態が発生し、その都度他の駐車場から本件駐車場まで２トン車を持っていき脱出不能の車両を牽引せざるを得なかったのに地主は本件駐車場の入口付近に約２台分の砂利を入れたに過ぎなかったのでこれにより、本件駐車場の約半分の使用ができなかったとして賃料の半額相当分についての損害額を認定した。
また、礼金の返還請求については、礼金の性格を契約期間中の本件駐車場の使用収益に対する対価の一部前払と解して、使用収益ができなかった分についての礼金の返還を認めた。
（短評）
貸主は借主に対して賃貸物件を使用収益させるべき義務を負い、右使用収益ができないときは、その使用収益に必要な修繕をすべき義務を負っているが、その修繕義務の具体的な内容および程度については、賃貸物件の種類、性質、使用収益の具体的な内容等によって異なる。
本件は、修繕義務の具体的な内容程度について、具体的な事案に即して、綿密に算定したものであり、参考となる。
また、事案によるが、敷金の返還請求以外に、本件において、礼金の返還請求を認めている点は評価できる。
（1994.10.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2008.09.10
| 借地借家法・民法
レジメ
賃貸借契約と破産・民事再生・会社更生 （２００５年９月１１日）
弁護士 榎本 武光
一 賃貸借契約と破産
１ 賃借人が破産した場合
� …詑濕攘戚鵑呂匹Δ覆襪�
これまで、民法第６２１条で賃借人が破産すると、賃借期間があっても、賃貸人は賃貸借契約の解約の申入れができた。
平成１６年の法改正（平成１７年３月１日施行）で、民法６２１条が削除された。
その結果、賃借人が破産しても、賃貸人は賃貸借契約の解約申入れができなくなり、賃貸借契約は継続できることになった。
�◆…体舛呂匹Δ覆襪�
賃借人が破産手続開始決定前に延滞していた賃料については、破産債権となる。＝そうすると、賃貸人は、延滞賃料を全額回収することが困難となる。
破産手続決定後の賃料については、財団債権となる。＝この場合には、賃貸人は賃料の受領が保障される。
２ 賃貸人が破産した場合
� …詑濕攘戚鵑呂匹Δ覆襪�
これまでの賃貸人に代わって、破産管財人が賃貸借契約の当事者になる。
破産管財人は、賃借人が対抗要件＝登記・引渡＝を備えている場合には、賃貸借契約を解除できない。
賃借人が対抗要件を備えていないときは、破産管財人から賃貸借契約を解除されて明渡さざるを得なくなる。
�◆＼禅畍△寮�質
賃借人が破産管財人に対して有する請求権は、賃貸借契約の目的物を使用収益することができる権利であり、これは財団債権となる。（破産法５６条２項）＝このことは、賃借人が破産管財人から賃貸借契約が保護されることを意味する。
�� 賃料について
賃借人は、破産管財人に対して、賃貸人に対して賃料を前払いしていたことを主張できる。＝二重払いをする必要がない。
賃貸人が破産手続開始決定前に賃料債権を他に譲渡していたときは、破産管財人はその賃料債権を取り立てることができない。＝賃貸人は賃料債権の譲渡を破産管財人に対して対抗できる。
したがって、賃借人は、賃貸人から第三者に対し賃料債権が譲渡された場合は、賃料債権の譲受人（第三者）に対して賃料を支払うことになる。
�ぁ…村攷佑陵�する債権と賃料の相殺の可否について
賃借人が賃貸人に対して有する債権で、未払賃料債務あるいは将来の賃料債務を受働債権として相殺できる。＝賃借人が賃貸人に対して債権を有する場合は、賃料債務と相殺することによって回収できる。
＊ 但し、民事再生、会社更生の場合には、手続開始後に弁済期が到来すべき賃料債務のうち６か月分相当額についてのみ相殺できる。（民事再生法第９２条２項、会社更生法第４８条２項）＝民事再生・会社更生のためには、賃借人の賃貸人に対して有する債権の回収が制限される。
�ァ（歉擽癲ι澡發砲弔い�
賃借人から賃貸人に対する敷金返還請求権は、建物明渡を停止条件とする債権である。＝賃借人は、建物を明渡さない限り敷金返還請求ができない。
賃借人は、破産管財人に対して、賃料を支払う際に、敷金返還請求権の債権額の限度で、支払額の寄託を請求することができる。（破産法第７０条）＝そうしないと、建物明渡後、敷金請求をしても返還すべき敷金が不足している場合が起こりうる。
◎ 必ず、賃借人は破産管財人に対して、支払額の寄託を請求する必要がある。
＊ 民事再生、会社更生の場合には、手続開始後に賃料債務を支払ったときは敷金の返還請求権は、賃料のの６か月分の範囲内における支払額を限度として共益債権とする。（民事再生法第９２条３項、会社更生法４８条３項）＝民事再生、会社更生のためには、賃借人の賃貸人に対して有する敷金返還請求権が制限される。
保証金について
今後、保証金については、敷金として扱うよりも、貸金債権として扱った方が、ただちに賃料債務と相殺できるので有利となった。＝◎ これまでは敷金として扱う方が保護されていたが、今後は保証金は貸金と主張する必要がある。
二 競売と賃貸借契約
１ 抵当権設定前の賃貸借契約について
抵当権設定前の賃貸借契約については、対抗要件（登記・引渡）を有していれば、買受人に対して賃貸借契約を主張できる。
２ 抵当権設定後の賃貸借契約について
� 〔泳。械坑犠鬚硫�正（平成１６年４月１日施行）により、短期賃貸借の保護はなくなった。＝従前は、短期賃貸借（建物賃貸借契約３年）は抵当権の登記後に引渡しを受けてたものであっても抵当権者に対抗することができた。
�◆（神�１６年４月１日以降の賃貸借契約の場合は、買受人の買受の時から６か月を経過するまでは買受人に引渡すことを要しない。（改正民法３９５条１項）但し、競売手続の開始前から使用収益をなすものに限る。
�� また、買受人が、相当期間を定めて、使用の対価につき１か月分以上の支払いを催告したにもかかわらず、相当期間内に支払わなかった時は買受人に引渡すことになる。（改正民法３９５条２項）
�ぁ＿�正法施行前の短期賃貸借（建物賃貸借契約３年）については、なお従前の例による。（附則第５条＝短期賃貸借契約に関する経過措置）＝◎ 平成１６年４月１日前の短期賃貸借契約については、短期賃貸借契約の保護がある。
東借連夏季研修会「賃貸借契約と破産・民事再生・会社更生」要旨はこちら
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2008.07.31
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