判例紹介
平成２０年３月２１日判決言渡 東京簡易裁判所
平成１９年(少コ)第３２０９号損害賠償請求事件（通常手続移行）
判 決
主 文
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求の趣旨
被告は原告に対し，金５９万８５００円及びこれに対する平成２０年１月１７日（訴状送達の日の翌日）から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 請求原因及び原告（会社）の主張の要旨
（１） 原告は，平成１９年８月２４日，訴外Ａから，被告マンションに隣接する下記の借地権付き建物（以下「原告建物」という。 ）を買い受けた。売買契約の際，原告建物に後記の被告マンションによるテレビの受信障害があることは，Ａないし不動産仲介業者から原告には告知されなかった。
記
所 在 東京都北区ａ町ｂ丁目ｃ番地
家屋番号 ｄ番ｅ
種 類 事務所 共同住宅
構 造 鉄骨造 陸屋根 ４階建 延床面積 m2335.8
昭和６３年２月２９日新築
（２） その後，被告マンションを原因とするテレビの受信障害が発生することが判明したため，管理会社である訴外株式会社Ｂに問い合わせたところ，原告建物が被告マンションによる受信障害の補償エリア内にあることがわかった。原告は被告（管理組合）に対し，受信障害を解消するための対応を依頼したが，被告は同年１１月１２日，対応できないとの回答をした。
（３） 原告建物の前所有者であるＡは，被告マンションの建設当時，受信障害について何らの説明も受けていない。原告建物はその所在地からして受信障害が発生する可能性が極めて高い地域にあり，被告は受信障害発生の有無を調査した上で，Ａにその結果を告知する義務があったのにこれを怠った。被告マンションの建設当時と現在では近辺の状況は大きく変容しているが，原告建物の受信障害は被告マンションが原因であることは間違いなく，被告は依然として受信障害対策を講じる義務を負っている。
（４） 原告の損害及び被告の責任
原告建物のテレビ受信障害を解消するための工事費用（地上デジタル放送の受信を前提とした見積）は５９万８５００円であり，これを被告マンションによる受信障害の損害賠償として請求する。
２ 被告（管理組合）の主張の要旨
（１） 被告マンション（１２階建て，高さ３６．６メートル）の建築主である訴外株式会社Ｃは，平成４年の建築当時，訴外Ｄ技術協会会員のＥ電設株式会社に「建造物によるテレビ受信障害調査報告書 」（乙１）を作成させ，テレビの受信障害が発生すると予測された地域の住民に対し建築主の費用負担で共同受信設備を設置し，従前どおりの地上アナログテレビ放送の電波を受信できるよう対策工事を行った（乙２，３）。
（２） 原告建物には前記の対策工事は行っておらず，この地域にケーブルテレビが導入されたのは平成８年になってからであることからすると（乙４，５），平成４年の被告マンション建築当時にはテレビの受信障害が発生していなかったものと推認される。
（３） 昭和５１年３月６日付け郵政省電波監理局長通達（乙６）によれば，共同受信施設が設置された後 新たに受信障害地域に家屋を建築するなどした 後， 「住者」が共同受信施設の利用を希望する場合は，設置者は後住者に対してこれを利用させることが望ましく，その場合の付加的設備（引込線，保安器，屋内配線等）の費用は後住者が負担するのが適当とされている。被告マンションの共同受信施設が設置された約１５年後に原告建物を購入した原告は前記の後住者にあたり，被告は原告が共同受信施設を利用することは許容するが，付加的設備の費用は原告が負担すべきである。
（４） 原告が主張する本件工事費用は，地上デジタル放送の受信を前提としたものであって（乙８） ，工事費用としては過大である。被告マンションによるテレビの受信障害対策工事は地上アナログテレビ放送を受信するためのものであって，地上アナログテレビ放送を受信するためには，共同受信設備から原告建物の保安器までの引込線をひく工事費用の５万７７５０円で足りる（乙９ ）。
３ 本件の争点
被告に，原告建物についてのテレビ受信障害対策工事ないしその費用負担の義務があるか。
第３ 当裁判所の判断
１ 認定事実
証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
（１） 被告マンションは平成４年に建築に着手され 平成５年９月頃完成した （甲４） 。建築当時，建築主がテレビ受信障害調査を行い，テレビの受信障害が発生すると予測された地域の住民に対しその費用負担で共同受信設備を設置し，従前どおりの地上アナログテレビ放送の電波を受信できるよう対策工事を行ったが，原告建物は対策工事の対象とはされなかった（乙１，２，３ ）。
（２） その後，平成９年９月２５日頃，原告建物の前所有者であるＡはＦ株式会社が運営するケーブルテレビに加入した（甲４，乙４，５）。
（３） 原告は，平成１９年８月２４日，Ａから被告マンションに隣接する原告建物を買い受けた。その際，原告はＡないし不動産仲介業者から受信障害の事実を知らされず，契約書，重要事項説明書等の関係書類にもその旨の記載はない（甲１，８，９ ）。
２ 被告のテレビ受信障害対策工事ないしその費用負担の義務
（１） 前記認定した事実に基づいて，まず被告マンション建設当時に原告建物に既に受信障害が発生していたかどうかについて検討する。前記の受信障害の調査結果に基づいて周辺建物に広く対策工事が行われたにもかかわらず，原告建物がその対象とされなかったことが認められる。また，原告建物の前所有者であるＡがケーブルテレビに加入した目的のひとつは，受信障害を解消するためであったと解することもできるが，その時期が被告マンション建設の約４年後である平成９年９月２５日頃であることからすると，その頃までの間は，Ａ及び原告建物の賃借人等からの受信障害のクレームはなく経過したものと推認される。これらの事実からすると，被告マンション建設当時においては，原告建物について対策工事による補償を必要とするほどの受信障害は発生していなかったと推認するのが相当であり，これを覆すに足りる証拠はない。したがって，建設当時において，被告に，原告建物のテレビ受信障害対策工事をする義務はなかったものと認められる。
（２） 被告マンション建設の約４年後である平成９年９月２５日頃までに，Ａがケーブルテレビ加入の必要を感じるに至った原因は，新たな建物の建築等による近辺の状況の変容が原因である可能性を否定できないというべきである。
（３） 以上の経過によれば，原告は，被告マンション建設後約４年あまり経過した時点から受信障害が発生し始めたと解される地域にある原告建物を，さらにその後約１０年経過した時点で購入した者であり，乙６号証の電波監理局長通達にいう「後住者」にあたると解するのが相当である。本件のようなテレビ受信障害を除去するための費用の公平負担の観点からすれば，後住者には受信障害の原因者が設置した共同受信施設の利用を無償で認め，同施設までのアクセスを確保するための引込線設置等の費用は，後住者が負担すべきであると解するのが相当である。そうすると，現時点においても被告に受信障害対策工事を行う義務はなく，共同受信施設までの引込線設置等の費用負担の義務もないと解される。
３ まとめ
以上によれば，原告主張の工事費用の当否を議論するまでもなく，被告の義務違反を理由とする原告の損害賠償請求を認めることはできない。よって，原告の請求は理由がないからこれを棄却することとして， 主文のとおり判決する。
東 京 簡 易 裁 判 所 民 事 第 ９ 室
藤 岡 謙 三裁 判 官
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2009.07.01
| 借地借家法・民法
判例紹介
平成２０年１１月２７日判決言渡東京簡易裁判所
平成２０年（少エ）第２５号敷金返還請求事件
少 額異 議 判決
主 文
１ 原告と被告間の東京簡易裁判所平成２０年（少コ）第１４２０号敷金返還請求事件につき，同裁判所が平成２０年６月３０日言い渡した少額訴訟判決を次のとおり変更する。
２ 被告は，原告に対し，１１万０６４１円を支払え。
３ 原告のその余の請求を棄却する。
４ 訴訟費用は，異議申立ての前後を通じて，これを４分し，その３を被告の負担とし，その余を原告の負担とする。
事 実及 び 理由
第１請求
被告は，原告に対し，１４万５０００円を支払え。
第２事案の概要
１請求原因の要旨
原告は，被告との間で，平成１４年１１月２５日，東京都文京区ａｂ丁目ｃ番ｄ号所在Ａマンションｅ号室（以下「本件物件」という。）の賃貸借契約（以下「本件契約」という。）にかかる敷金契約を締結したが，平成１８年５月３１日本件契約終了により本件物件を明け渡したので，原告が被告に差し入れた敷金２９万円から平成１８年５月分の未払賃料１４万５０００円を控除した１４万５０００円の支払を求める。
２被告の異議申立ての理由及び主張の要旨
(1)少額訴訟手続の違法
被告は，異議申立ての理由として，本件少額訴訟判決は手続に違法があり全部不服であるとして，以下のとおり述べる。すなわち，上記判決は，被告が少額訴訟判決には応じられない旨表明していたにもかかわらず，これを無視して言い渡されたものである。また，被告が第一回口頭弁論期日において，少額訴訟は希望しない旨繰り返し陳述していたが，裁判官や司法委員に翻意を促されたほか，書記官はこのことを調書に記載せず，さらに裁判官は，被告の真意を承知しながら，当事者（素人）の無知に乗じて少額訴訟判決を言い渡したものである。これらは民訴法３１２条２項１，２号に該当し，直ちに取消しを免れない。そこで，違法，不当な手続によってなされた本件少額訴訟判決については，すべて取り消した上，民訴法３７３条３項４号により通常の手続に移行する決定を求める。
(2)遅延利息請求権との相殺（抗弁）
ア 本件契約により原告が支払うべき本件賃料は，月額１４万５０００円で毎月末日に翌月分支払の約定で（本件契約書３条１項），約定遅延利息は日歩２０銭（年７３％）と規定されている（本件契約書７条）。原告は平成１７年１１月分から賃料の支払をしなかったが，平成１８年４月２７日原告の親と思われる者から，平成１７年１１月分から平成１８年４月分までの未払賃料の元本及び同年４月６日本件契約解除後の賃料相当損害金の合計８７万円の支払がされた。
イ そこで，前記未払期間の賃料（ただし，平成１８年４月分は，本件契約解除日が平成１８年４月６日であることから，同日までの日割計算により２万９０００円）より生じた同月２７日までの遅延利息は，上記約定遅延利息の利率により算出すると，別紙遅延利息計算書１のとおり合計１７万１７９６円となる。したがって，原告が求める敷金残金１４万５０００円については，本件契約書８条３項第１文及び第２文に基づき，上記１７万１７９６円をもって対当額で相殺する旨の意思表示をする。
(3) 原状回復費用請求権との相殺（予備的抗弁）
ア 本件契約期間中，原告の居住・使用により，以下のとおり，本件物件が著しく損耗・毀損した。それらは，通常の使用では到底生じ得ない程度のもので，原告が賃借人としての善管注意義務に違反して生じさせたものであることは明らかである。
� ．�ロス（壁紙）及び床面フローリングに，家具の出入れの際に付いたと見られる大きな傷跡が残っていた。
�◆‐�が激しくささくれ，そのまま使用を継続することはできない状態であった。
�� 襖が一カ所大きく破れていた。
�ぁ．�ス台及びその周辺が焦げ，非常に汚れていて，これらは専門業者による特殊な工具を使わないと除去できない状態であった。
�ァ”澣鐡�のアルミサッシが黒ずみが激しく，非常に汚れており，通常の掃除では除去することは不可能で，専門業者に頼まないと除去できない状態であった。
�Α，修梁勝つ詑潦�始時には存在しなかった大小様々なキズが室内のいたるところに存在した。
イ したがって原告は，本件契約書１８条１項なお書き第１号及び第２号により，上記について原状に復すべき義務があったにもかかわらず，明渡しの際一切原状回復をしなかったので，被告において，以下のとおり損耗・毀損箇所を修繕し原状回復費用を支出した。
� ．�ロス（壁紙）張替え工事・・・・９万８０００円
�◆。達董淵�ッションフロア）工事・・・・１万８０００円
�� 畳表替え・・・・ ２万７０００円
�ぁ”酋餽�事（襖の張替え）・・・・１万００００円
�ァ〇┨�事・・・・１万９０００円
�Α．魯Ε好�リーニング（ガス台の汚れを特殊な工具を用いて除去，敷居のアルミサッシの汚れを専門業者により除去）・・・・ ３万８０００円
�А．魯Ε好�リーニング（通常の室内清掃のほか，換気扇・玄関・窓サッシ・ガラス・照明器具・ベランダ・エアコン等全般のクリーニング）・・・・１万００００円
�─‐綉��，覆い鍬Г両暖饑如ΑΑΑ� １万１０００円
・・・・合計 ２３万１０００円
ウ よって，被告は，前記原告が求める敷金残金１４万５０００円について，上記原状回復費用２３万１０００円をもって対当額で相殺する旨の意思表示をする。
３ 争 点
(1)本件未払賃料から生じた遅延利息について，約定利率を適用することの当否
(2)本件物件の原状回復に要した費用との相殺の当否
第３当裁判所の判断
１ 先ず，少額訴訟手続が違法であるとの異議理由については，本件少額訴訟の第一回口頭弁論期日において，冒頭裁判官が少額訴訟手続についての説明をし，それに対し被告から，少額訴訟手続は希望しない旨の意思表明もなく，通常訴訟手続へ移行する旨の申述がなかったため，少額訴訟手続で審理・裁判されたことは，当裁判所に顕著な事実である。したがって，本件少額訴訟手続が不当・違法であるとする被告の主張は当を得ず，その他の異議理由も相当とは認められない。
なお，少額訴訟における異議審は，少額訴訟の手続の特質を斟酌しつつ進められる最終審であり，民訴法３７９条２項が同３７３条３項４号を準用していないことからも，異議審においては，原則として，通常手続への移行決定はできないものと解される。
２ 争点(1) について
(1) 原告が被告との間で締結した本件契約に基づく賃料（月額１４万５０００円）について，平成１７年１１月分から平成１８年４月分までの支払をせず，原告の父親が被告に対し，原告に代わって，前記期間の未払賃料及び賃料相当損害金計８７万円を支払ったこと，及び本件契約書（第７条）には，約定遅延利息として日歩２０銭と規定されていることは，当事者間に争いがない。
(2) 被告は，本件契約書第７条に規定する遅延利息は，本件契約に基づく賃料不払の場合のペナルティーであることなどから，本件未払賃料に対する遅延利息の算出について同条の日歩２０銭の利率を適用している。これに対し，原告は，本件約定利率は，不当に高く公序良俗（民法９０条）に違反していること，消費者契約法１０条の趣旨に反し原告に一方的に不利益な規定であり有効とは認められない，と主張している。
(3) そこで判断するに，本件契約書（甲１）７条の遅延損害金の規定は，本件契約における消費者ともいうべき賃借人が，同契約に基づく賃料債務の支払を遅延した場合における損害賠償額の予定又は違約金の定めと解せられるところ，その場合は，遅延損害金の率の上限は年１４．６パーセントとし，それより高率の遅延損害金が定められている場合には，民法４２０条の規定にかかわらず，年１４．６パーセントを超える額の支払を請求することができず，その超過部分は無効と判断されるものである。それを前提に検討すると，被告本人尋問の結果によると，被告は原告を含め複数の者に少なくともある程度反復・継続的に居住物件を賃貸していることが認められ，消費者契約法にいういわゆる事業者とみることができる。そうすると，本件契約書７条に基づく日歩２０銭（年７３％）の遅延利息を求めるのは，通常の場合と比較して著しく高額で賃借人の予測をはるかに超える負担義務を課し，一方的に原告に不利益を強制することになるといえる。したがって，原告は，本件遅延利息として消費者契約法の規定する範囲で責任を負うものと解するのが相当であり，これに反する被告の主張は採用できない。
(4) 以上によれば，原告が支払義務を負う遅延利息は，別紙遅延利息計算書２のとおり年１４．６％で計算した３万４３５９円となり，それを超える部分については無効であって，同額を原告の請求する敷金残額１４万５０００円と相殺すると１１万０６４１円が敷金残額ということになる。
３ 争点(2) について
(1) 被告は，予備的な抗弁として，本件物件には前記第２の２(3) で主張する損耗・毀損があり，それらの原状回復は，本件契約書１８条１項に基づき原告が自らの費用でなすべきものであると主張し，それに沿う供述をする。
(2) しかしながら，前記各項目について，原告が賃借人としての善管注意義務に違反して生じさせた損耗・毀損であることについて，写真等を含めそれらを認めるに足りる具体的証拠はない。
また，証拠（甲１，２，乙２ないし５，９，１０，原告本人，被告本人）によれば，�）楫鑛�件は築２５年くらいで，原告は妻と二人で本件物件に居住し，賃借期間中通常の用法で使用し特に問題となる点はなかったこと，��被告は，本件物件の仲介業者であるＢ商事に任せており，本件物件明渡しの際，Ｂ商事の担当者が原告と共に本件物件を点検・確認したが，担当者からは綺麗に使っていると言われ，特に問題箇所の指摘はなかったこと，�８狭陲�本件物件を退去した後，被告から敷金の精算についての説明はなく，その後の話合いも行われなかったこと，が認められ，これに反する被告本人の供述は採用できず，結局，被告が主張する原状回復費用を原告負担とすることは相当ではない。
４ 以上によれば，被告の前記争点(1)については前記第３の２で認定の範囲で認められ，同争点(2)の予備的抗弁は認められない。
よって，原告の請求は，１１万０６４１円の限度で認容しその余は棄却することとし，主文掲記の少額訴訟判決を変更し，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第９室
裁判官 中島 寛
（別紙添付省略）
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2009.06.30
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
平成２０年１１月１９日判決言渡 東京簡易裁判所
平成２０年(ハ)第５９７０号 敷金返還請求事件
口頭弁論終結日 平成２０年１０月８日
判 決
主 文
１ 被告は，原告に対し，３７万２１６０円及びこれに対する平成２０年１月４日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は，これを３分し，その２を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。
４ この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１ 請 求
被告は，原告に対し，１０８万円及びこれに対する平成１９年７月４日から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
本件は，原告が被告から被告所有のビル７階を事務所として賃借していたところ，原告が中途解約して賃貸借契約を終了し，事務所を明け渡したとして被告に交付していた敷金１０８万円の返還及びこれに対する明渡日の翌日である平成１９年７月４日から支払済みまで年６分の割合による遅延損害金の支払を求めたのに対し，被告が敷金から控除すべき即時解約金，償却費等があると争っている事案である。
１ 前提事実（争いのない事実並びに証拠（かっこ内に掲記）及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実）
（１） 原告は，すし店の経営等を目的とする有限会社であり，被告は，不動産の賃貸等を目的とする株式会社である（争いのない事実 ）。
（２） 原告は，被告との間で，平成１８年３月９日，別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。 ）を賃料１か月９万６０００円，賃貸借期間を平成１８年３月１１日から平成２０年３月１０日までの２年間とする約定で賃借する契約（以下「本件賃貸借契約」という ）を締結し，その引渡しを受けた（争いのない事実）。
（３） 原告は，平成１８年３月１０日，被告に対し，本件賃貸借契約に関し，敷金として１０８万円（以下「本件敷金」という ）を交付した（争いのない事実）。
（４） 原告は，平成１９年５月２８日，被告に対し，本件賃貸借契約の解約を申し入れ（乙１） ，同契約は同年６月３０日終了し，同年７月３日，本件建物を明け渡した（争いのない事実 ）。
（５） 原告は，平成１８年３月１１日から平成１９年６月３０日まで１か月９万６０００円の賃料を支払った（弁論の全趣旨）。
（６） 本件賃貸借契約の契約書（以下「本件賃貸借契約書」という。）第１５条には 「甲（被告）又は乙（原告）の都合により第３条の賃貸借期間満了前に解約しようとするときは，甲又は乙は，６ヶ月以前に相手方に対し，その予告をしなければならない。但し，乙は予告に代えて解約申し出の日以前の４ヶ月分の賃料額を甲に払込み，即時解約することができる （以下「本件借主解約特約」という。）との，同第１８条には 「契約満了，第１５条の解約及び第１６条の解除により本契約が終了し賃貸借物件の返還を受けた場合，甲は敷金を賃料３ヶ月分相当額を差引いた金額を次項により返還する。」 （以下「本件償却特約」という。）との各定めがある。
２ 被告の抗弁
（１） 被告が返還すべき本件敷金１０８万円から控除すべき金額は，次のとおりである。
ア 原告は，本件借主解約特約による払込みをしなかったのであるから，被告は，原告に対し，４か月分の賃料額３８万４０００円（９万６０００円×４か月分 ）（以下「本件即時解約金」という。）の支払義務があり，本件即時解約金が本件敷金から控除される。
イ 本件償却特約により，償却費として賃料３か月分相当額２８万８０００円（以下「本件償却費」という。）が本件敷金から控除される。
ウ 本件賃貸借契約書第１９条には 「乙（原告）が賃貸借物件を明渡すべき場合にその明渡しをしないときは，乙は損害金として甲に対し１ヶ月当り退去事由の発生した月の賃料の倍額を支払うものとする。」旨の定めがあり，本件賃貸借契約が平成１９年６月３０日終了し，原告が本件建物を明け渡したのが同年７月３日であるから，７月１日からの３日分の損害金１万８５８０円（９万６０００円×３／３１×２）が本件敷金から控除される。
本件賃貸借契約書第８条２項には 「賃貸借物件に関し乙（原告）が使用する電気，電話等の直接費用は乙の負担とする。 」旨の定めがあり，原告の負担した平成１９年６月２１日から同年７月３日までの未払電燈，空調料金１万７２６０円が本件敷金から控除される。
オ 以上により，本件敷金から控除される金額は合計７０万７８４０円である。
（２） 本件賃貸借契約書第１８条２項には，本件敷金の返還時期について，本件建物の明渡済みの６ヶ月後とする旨の定めがある。
３ 争点
本件借主解約特約及び本件償却特約の両方を適用することは，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効となり，権利の濫用にあたるのか。
（原告の主張）
（１） 賃貸借契約は，賃借人による賃貸借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，本件建物を使用していない原告が，その期間に対応する被告の賃料収入を得られないことによって受ける損失を填補する理由はない。 また 本件償却特約の性質につき 被告も認めているとおり本件償却費は，本件建物の賃貸借期間中に生じた通常損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであるところ，賃貸借期間中に生じた通常損耗については，原則として賃借人が原状回復費用を負担することはないとしており（最高裁平成１７年１２月１６日第二小法廷判決参照 ），本件のような敷引特約が通常損耗についての修復費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，賃借時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになるとして消費者契約法１０条により敷引特約の効力を否定する判決が相次いでいる。確かに，原告は，法人であるから，消費者には該当せず，本件賃貸借契約には直接消費者契約法の適用はないが，上記敷引特約の性質は，本件賃貸借契約にも妥当するものであり，合理的な理由もない本件償却特約をその条項どおりに漠然と認めるのは賃借人保護を目的とする借地借家法の精神に反する。したがって，本件借主解約特約と本件償却特約のいずれも合理性がなく無効である。
（２） 仮に本件借主解約特約と本件償却特約の両者が有効であっても，例えば賃借人が賃貸借契約満了前６か月よりも僅かでも遅れて解約の申入れをした場合には，賃貸人は，常に，賃借人に返還すべき敷金から，７か月分賃料相当額を控除することができることになる。本件においても，原告は，本件建物を実際に使用収益したのは１年４か月弱にすぎないのに，賃料７か月分相当額が本件敷金から控除されるのであり，かかる結果は，賃借人保護を目的とする借地借家法の精神に反し，賃貸人の暴利行為とも言いうるものであるから，本件借主解約特約と本件償却特約の両方を適用することが，公序良俗に反して無効となり，賃料７か月分相当額を本件敷金から控除することは権利の濫用にあたるというべきである。少なくとも，本件においては，本件借主解約特約及び本件償却特約の両方が適用されるべきではなく，控除額の少ない方の本件償却特約のみが適用されるべきである。
（被告の主張）
（１） 本件借主解約特約は，原告が明渡し予定日の６か月前までに解約予告をすることにより自己都合で中途解約することができるものとされる一方，即時解約を望む場合には，被告に４か月分の賃料額である本件即時解約金を支払う義務があることを約定したものであるところ，本件即時解約金は，原告の中途解約権の行使によって，被告が予定した賃料収入を得られないことによって受ける損失を原告が填補することにある。そして，被告が約定賃貸期間の拘束を受ける反面，中途解約の場合，その賃貸期間中の賃料収入の期待権を有すること，本件即時解約金３８万４０００円という額は原告の負担としては過大なものでないことを考えあわせると，本件借主解約特約が不合理な約定とはいえない。また，本件償却特約は，使用期間に関係なく賃料３か月分相当額である本件償却費を償却できる約定であるところ，本件賃貸借契約が終了し，本件建物の返還を受けた場合のみ敷金償却でき，本件賃貸借期間継続中に期間に対応する敷金償却ではないのであるから，賃借人である原告にとっては極めて有利な契約となっている。そして，本件償却特約は，本件償却費を本件賃貸借期間中に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであり，賃借人の犠牲において賃貸人を保護する規定ではない。したがって，本件借主解約特約も本件償却特約も借地借家法の精神や公序良俗に反して無効であるとは認められず，権利の濫用にあたるとはいえない。
（２） そして，本件借主解約特約と本件償却特約はそれぞれの目的が異なるうえ，本件賃貸借契約を締結する際，Ａ株式会社を仲介人として各契約条項の協議がなされ，原告代表者は本件即時解約金の支払や本件償却費の趣旨，すなわち，本件賃貸借契約の短期終了の場合の得失を十分に理解した上で本件賃貸借契約を締結したこと，賃借人の交替の際には新賃借人を見つけるまでにある程度の賃料収入を得られない期間が生ずることは往々にして避けられず，その際には賃貸人において新賃借人確保のために仲介業者に対する報酬等の経費が必要となること，更に，新たな賃貸に備えての賃貸物件の修復費（近年の一般的傾向として清潔傾向が高まり，入居者を確保するため，賃借人が代わる都度リフォームを行う必要に迫られていること）を要することなどの事情を考えると，本件賃貸借契約が短期に終了することを防ぎ，ひいてはその安定的な収入を確保するために賃貸借契約が中途解約となる場合に期間満了の場合と比して，多額の即時解約金，償却費を求めることは不合理ではなく許されるべきであり，本件即時解約金と本件償却費の合計額６７万２０００円という額は，賃料の７か月分に相当するものの，借主側の負担として必ずしも不当に高額とはいえない。したがって，本件各特約の両方を適用することが暴利行為になるとまではいえず，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効にはならず，本件即時解約金と本件償却費の両者を原告に返還すべき本件敷金から控除することが権利の濫用にあたるとはいえない。
第３ 争点についての判断
１ 証拠（甲１，乙３，４）及び弁論の全趣旨によれば，原告から貸室入居申入書の提出を受け，Ａ株式会社がその仲介人となり，原告に対して重要事項説明書を説明したうえで本件賃貸借契約書が作成されたことが認められる。したがって，原告は本件賃貸借契約の作成経緯を特に争っていないのであるから，本件賃貸借契約書の内容を理解した上で本件賃貸借契約を締結したものと認めることができる。
２ そこで，本件争点を判断する前提として，まず，本件借主解約特約と本件償却特約が有効な約定であるか否かを検討する。
（１） 本件借主解約特約は，６か月前に解約予告をすることを前提に，借主に一方的な解約を許す一方，中途解約された場合に被告が賃料収入を得られないことによって受ける損害を違約金の支払義務という形で填補することによって，賃貸人の保護を図ることを目的として約定されたものと解するのが相当である。本件のような事業者用賃貸借契約の場合でも，解約予告ができる期間を明渡し予定日の６か月以前とすることや即時解約を望む場合には損害賠償の予定として相応の即時解約金を支払うこと自体は一般的に認められており，被告が本件賃貸借期間中の予定した賃料収入を期待することには十分な理由があるのであるから，本件即時解約金の額は，４か月分の賃料額であり，解約予告期限までの６か月分の賃料額にまではしておらず，原告の負担として過大な金額とはいえないから，本件借主解約特約が合理的な約定であると認めることができる。
（２） 次に，本件では，本件償却特約とは別に本件賃貸借契約書第１７条に，「乙（原告）は，契約満了，又は第１５条の解約及び第１６条の解除による場合，甲（被告）に対し，何等の異議なく直ちに賃貸借物件を乙の費用にて原状に回復して甲に明渡さなければならない。」旨の賃借人の原状回復義務を認める定めがあるところ，一般に，オフィスビルの賃貸借において，次の賃借人に賃貸する必要から，賃借人に通常損耗か否かを問わず原状回復義務を課す旨の特約を付す場合が多いことが認められる。また，この原状回復費用額は，賃借人の建物の使用方法によって異なり，損耗の状況によっては相当高額になることもあり，その費用を賃借人の負担とするのが相当であること，この原状回復特約をせずに原状回復費用を賃料額に反映させると賃料の高騰につながるばかりではなく，賃借人の使用期間は，もっぱら賃借人側の事情によって左右され，賃貸人においてこれを予測することが困難であるため，適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めるのは現実的には不可能であることから，原状回復費用を賃料に含めないで，賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまでにする原状回復義務を負わせる特約を定めていることは，経済的にも合理性があると解するのが相当である。そして，原告の主張する判例等は，居住用賃貸借契約の事案であり，そこで示された賃貸借期間中に生じた損耗については，原則として賃借人が原状回復費用を負担することはないことや通常損耗についての修復費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，賃借時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになるということは，前記のとおり，市場性原理と経済的合理性が支配するオフィスビルのような事業者用賃貸借契約には妥当しないといえる。 しかも，原告は事業者であり，被告とは共に事業者という交渉力と情報力で対等な立場にあるから，本件に消費者契約法を適用することはできない。したがって，本件償却特約が本件償却費を本件賃貸借期間中に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の修復費に充てる目的とするものであると認められるところ，本件償却特約は，本件賃貸借契約が終了した本件建物に生じた通常損耗を含む損耗，破損等の原状回復費用として敷金の一定の額を充てるものであり，それが原状回復費用の事前の概算的な算定とみることができる限りで賃借人である原告に一方的に不利な特約とはいえず，本件償却費の額も本件敷金の約２５パーセントであり，相当な額といえる。したがって，本件償却特約が合理的な約定であると認めることができる。
（３） そうすると，本件借主解約特約と本件償却特約のいずれも合理的な約定であるから，借地借家法の精神や公序良俗違反に反して無効とはいえず，権利の濫用にもあたらないのはもちろん，本件各特約はそれぞれ目的を異にして約定されたものであるから，本件において本件各特約の両方を適用した本件敷金から控除される合計額が本件賃貸借契約の賃料７か月分相当額に達したとしても，これをもって暴利行為であるとまではいえず，借地借家法の精神や公序良俗に反して無効にはならず，本件敷金から上記合計額を控除することが権利の濫用にはあたらないといえるから，原告の主張を採用することできない。
３ 以上を前提に，被告が本件敷金から控除しうる金額は，本件即時解約金３８万４０００円，本件償却費２８万８０００円，損害金１万８５８０円及び未払電燈，空調料金１万７２６０円の合計７０万７８４０円であり，本件敷金１０８万円からこれを控除した３７万２１６０円が原告に返還すべき金額であると認められる。そして，被告が主張する抗弁(2)については，本件賃貸借契約書第１８条２項によれば，本件建物の明渡済みの６ヶ月後を本件敷金の返還時期とすることが認められるところ，原告が本件建物を明け渡した平成１９年７月３日の６か月後に本件敷金の返還につき遅滞が生じたのであるから，平成２０年１月４日から遅延損害金が発生することになる。
４ 以上によれば，原告の請求は主文の限度で理由があるから，これを認容し，その余は理由がないから，これを棄却することとし，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第５室
裁 判 官 青 木 正 人
東京・台東借地借家人組合
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2009.06.29
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
（問） 派遣の会社に勤めていましたが､病気のために仕事に行けず､家賃の支払が､数日遅くなるようになりました。（契約書では毎月２７日と記載。契約時に連帯保証人は保証会社としていた）その保証会社から１日でも遅れたら１か月の賃料の１０％を支払えと言われ､直ちに社員が来て怒鳴り散らす､ドアーに早く家賃支払えなどの張り紙を貼るなどの行為が続いています。なんとかならないでしょうか。
（答） このような行為は､今､問題になっている保証会社による違法行為です。直ちに組合や弁護士に連絡し､対処してください。
昨年末に､全借連は､国土交通省にこのような保証会社による違法行為を規制するように求めてきました。今年に入り､組合も参加し､弁護士や司法書士､被害者などによって追い出し屋被害者全国対策会議を結成し、国による法規制を求める運動を行っています。たとえ契約書にこのような行為を認める契約になっていても現在の法律上でも違法行為になります。
また､１日でも家賃が遅れたら１か月の家賃の１０％を支払えという契約は､年率１４.６％を超える遅延損害金は消費者契約法９条に違反しています。保証会社との契約､その後の対応など､少しでも不明な点がある場合は組合までご相談してください。
全国借地借家人新聞より
資料
平成２１年２月１６日、国土交通省住宅局は、財団法人日本賃貸住宅管理協会に対して、「家賃債務保証業務の適正な実施の確保について」を通知し、社会問題となっている賃貸マンションの無断のカギ交換や住居侵入家財道具の処分などについて違法性が高いとの見解を示し、居住者の権利を保護することを指導しました。
この指導は、全借連が昨年１２月１２日国土交通省へ具体的事実を示して業界の指導を行なうよう申し入れたことによって実現したものです。
通知文書の抜粋を掲載します。
平成２１年２月１６日
財団法人 日本賃貸住宅管理協会
会長 北澤 艶子 殿
国土交通省住宅局総合整備課長
家賃債務保証業務の適正な実施の確保について（抜粋）
貴団体におかれては、賃貸保証制度協議会会員企業の家賃債務保証に係る契約書の見直しの検討を含めて業務の適正な実施の確保に向けて取り組んでいただきたくお願いいたします。その際、各会員企業において、相談窓口を設置するなど契約者からの相談・苦情等に対応する体制を整えること、家賃債務保証契約の締結に当たって契約内容を十分に消費者に対して説明すること、家賃債務保証業務の実施に当たって各種法令を遵守することを従業員一人ひとりまで徹底すること等に努めていただきたくお願いいたします。
１ 督促の方法について
・滞納が生じた場合等に家賃債務保証会社が文書の掲示等の手段により督促することを賃借人が承諾する旨の条項がある場合であっても、文書の内容や掲示の状況等によっては、名誉毀損罪にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。
２ 物件への立入りについて
・一定の事由が発生した場合に家賃債務保証会社が物件に立ち入ることを賃借人が予め承諾する旨の条項がある場合であっても、当該立入りが、賃借人の意思に反する場合には、住居侵入罪等にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。
・また、このような条項は、どのような場合に立ち入ることとなっているかという点にもよりますが、公序良俗に反するとして無効となる可能性もあると考えられます。
３ 物件の使用の阻害について
・一定の事由が発生した場合に、物件の開錠を阻害する権限を貸借人が家賃債務保証会社に付与する条項や、家賃債務保証会社が物件の使用を禁止することが できる条項がある場合であっても、賃借人の意思に反して開錠を阻害するなどの行為は、民事上の不法行為に該当する可能性があると考えられます。
・また、このような条項は、どのような場合に権限を付与することとなっているかという点にもよりますが、消費者契約法第１０条により無効とされる可能性もあると考えられます。
４ 家賃債務保証会社による賃貸借契約の解除（解約の申入れ）について
・一定の事由が 発生した場合に賃貸借契約を解除する（貸貸借契約の解約の申入れをする）権限を賃借人が保証会社に付与する条項がある場合であっても、実際の権限の行使が賃借人の意思に反する場合には、権限の行使の効果が否定される可能性や、不法行為に該当する可能性があると考えられます。
５ 物件内の動産の搬出、処分等について
・賃借人の明け渡しが完了しない場合に、物件内の動産の搬出や処分をする権限を家賃債務保証会社に付与する条項や、賃借人が物件内の動産の所有権を放棄する条項がある場合であっても、賃借人の意思に反して物件内に立ち入って動産を搬出・処分等することは、住居侵入罪等にあたる可能性や、民事上も不法行為に該当する可能性があると考えられます。
６ 動産の保管に関する責任について
・家賃債務保証会社が適法に保管できる場合であっても、家賃債務保証会社が保管する動産について紛失、毀損等が生じても家賃債務保証会社は一切の責任を負わない旨の条項は、消費者契約法第８条により無効とされる可能性があると考えられます。
７ 損害賠償額等について
・求償権の行使に当たって遅延損害金の額を定めている条項がありますが、消費者契約法第９条により、損害遅延金の額の限度は、年１４・６％であり、それを超える部分は、同条により無効となります。
８ 事前求償について
・家賃債務保証会社が事前に求償権を行使できる旨の条項は、行使できる要件が緩やかな場合や、事前の求償権の範囲が過大かつ広範な場合には、消費者契約法第１０条や民法第９０条等により無効とされる可能性があると考えられます。
９ その他
・代位弁済等の手続きの費用として弁済額の一定割合に相当する金額を賃借人が支払う旨の条項は、手続きに要する実費の額や、賃借人が支払う額などにもよりますが、消費者契約法第１０条等により無効とされる可能性があると考えられます。
・家賃債務保証会社に賃貸人の訴訟代理権を与える旨の条項は、弁護士法第７２条に違反する可能性があると考えられます。
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2009.06.25
| 保証会社
判例紹介
クレーンを設置することは､建物所有の借地の利用目的の範囲外であり､地主の承諾を得ない設置につき契約解除を認めた事例 （東京地裁昭和６３年１月２５日判決、未掲載）
（事案）
Ｙ１（賃借人）は資源回収を業とする先代からこれら業務に供する倉庫､事務等の所有を目的とする土地賃貸借権を相続し､その後右建物等をＹ１が代表する有限会社Ｙ２の資源回収業に供してきたところ､Ｙらは営業上の必要から借地上にクレーンを設置する必要に迫られ､従前存していたＹ１所有の倉庫等の大半を取壊し､その跡地に地下１．２ｍを下らない深さを掘ってレールを敷き､Ｙ２所有の高さ１０ｍ（Ｙ２は７ｍを主張）の移動式のクレーンを設置した。
Ｘ（賃貸人）は右クレーンの設置を承諾したことはないと主張して契約を解除し、Ｙ２はＸから承諾を受けたこと､本件借地は古鉄解体業のため営業上の建物所有を目的として賃借してきたものであり､本件クレーンの設置は、本件土地の利用目的の範囲内のものであって、そもそもＸの承諾の有無は問題にならないとして争った事案である。結果はＸが勝訴。
（判旨）
「被告らは前記各建物を使用して資源回収を業としていたことは前記のとおりであるが､倉庫事務所８９．５２�峙擇啻匕烹隠后ィ牽鍬屬魏鯊里掘∨楫鐡效呂瞭酲明沼Δ吠森圓靴謄�レーンを設置することは､従前の利用目的の範囲以内のものであるということはできず､原告の承諾を要する事柄であることは明らかである。」
（寸評）
本件の如く大型クレーンを設置することが､資源回収、古鉄解体事業の営業上の建物所有の借地の利用目的外であるとした例は､初めてであるが､先例として参考のために紹介した。
同種の事例として､有料駐車場の開設や、大型機器の設置など本来の建物所有の目的と直接に結びつかない借地の利用に対しても生じうることである。判例の集積をまつ以外にないと思われる。
（1988.03.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.06.08
| 承諾に関して
（問） 毎月８万円の家賃を支払って社宅に住んでいたが、人員整理を理由に会社を解雇された。会社は即刻社宅から退去せよというが、直ぐ立退かなければならないのか。
（答） 社宅とは､会社が社員に貸す住宅ですが､その使用関係は様々で､その法的な取扱いは､貸す目的の違いや使用料の有無・金額によって違ってくる。
１ 会社の業務運営のための社宅で､会社組織の必要な構成部分になっているもの
例えば､�―擦濆�みの管理人や警備員用の部屋のように会社施設に付随している社宅（業務社宅）や�∋拇皇后�工場長・部長などの地位に相応して与えられる専用の社宅（いわゆる役付社宅）などの場合がこれに当たる。
このような社宅の使用は､使用料の有無・額に関係なく、会社での職種や地位など労働関係と密接に結びついているため､借地借家法の適用を受ける賃貸借ではないと言われている。従って､社員が解雇・退職・転勤などによってその会社や職場の労働関係から離れる場合には､社宅を使用する権利も同時に無くなることになる。
しかし、その場合､解雇・退職と同時に明渡すのではなく、下記の２・（１）で述べる最高裁判決に準ずる明渡し猶予期間が与えられるべきである。
２ 会社が社員（従業員）の福利厚生のために設けた社宅
このような社宅が一般的な社宅であり、借地借家法との関係が問題になるのは福利厚生施設としての社宅である。
学説は無料の社宅は勿論､市場家賃の数分の一程度の低い名目的な使用料で提供されている住宅にも、「有償性」を認め､社宅の使用を社員の労働力に対する労働対価（一種の現物給与）と理解し､社宅の使用関係を賃貸借関係として､借地借家法の適用を肯定している。
しかし、判例は社宅の使用料が賃料として社会的に認められるかどうかを判断基準（使用料の高低）として、借地借家法の適用の有無を判断している。
（１）使用料が無料か､有料であったとしても低額で名目的な場合
例えば､使用料を毎月２万円出しているが､その社宅と同程度の利用価値のある普通の借家の家賃水準が月１０万円以上もするような場合は､その使用料は借家を使う対価として支払われる家賃とは考えられず､その使用関係は､社員である期間に限って社宅の使用を認められる特殊な契約関係で賃貸借関係ではないというのが判例（ 最高裁判所 昭和２９年１１月１６日判決（民集８巻１１号２０４７頁）、同旨最高裁判所 昭和３９年３月１０日判決（判例時報３６９号２１頁）、同旨最高裁判所 昭和４４年４月１５日判決（判例時報５５８号５５頁））である。
従って､借地借家法の適用はなく､会社に社宅使用規則があれば､それが著しく居住者に不利でない限り使用規則は有効ということになる。
しかし、最高裁の判例では、明渡期間しについて、国家公務員宿舎法と同様に無料の場合は60日、有料の場合は６か月の明渡しの猶予期間を基準とすべきであるとしている。明渡期間については、この猶予期間が基準になる。
（２）使用料が普通の借家の家賃水準と同等かそれに近い場合
この場合の使用料は借家を使う対価として支払われる家賃であり､その使用関係は賃貸借関係で借地借家法の適用があるというのが判例（最高裁判所 昭和３１年１１月１６日判決､民集１０巻１１号１４５３頁）である。
このような場合に「退職と同時に明渡す」というような社宅使用規則があっても、借地借家法の規定に違反して無効である。即ち、 会社は借地借家法に従って､６か月以上前に明渡を申し入れなければならず（同法２７条）、また､会社に明渡を求める正当な理由がなければ明渡しは認められない（同法２８条）。
居住者が社宅からの退去を拒否した場合は、その判断を裁判所に委ねることになり、明渡しという裁判の結論が出るまでは退去を強制できない。
ただ､社員の福利厚生のため社宅という性格上､解雇・退職の場合､会社に明渡を求める正当な理由が認められ易いことは否定できない。
なお､これまで述べてきたのは､解雇が有効である場合の話しである。解雇が様々な理由から無効である場合は明渡す理由はなく､解雇の無効を争っている間は､社宅を明渡す必要はない。
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2009.06.02
| 建物明渡（借家）・立退料
（問）私は、平成１１年４月に住宅を借りて住んでいますが、当初から２年毎に契約書を書換えて更新してきました。今年３月に家主の代理人と称する不動産業者から、今回から契約は定期借家契約にするので、契約書の他に書面を持ってきて署名捺印を求めてきました。定期借家契約の意味がわかりませんので、どのように対応したらよいのか悩んでいます。
（答）平成１１年１２月１５日に交付された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」によって借地借家法が「改正」され、平成１２年３月から定期借家制度が施行されました。この制度は、契約で定めた契約期間が終了すると、「正当事由」がなくとも、借家契約が終了されることになります。従って、家主と借家人の双方で合意がなければ再契約はできなくなります。
定期借家契約は、事業用借家居住用借家を問わず、当事者の合意によって結ぶことができます。
しかし、平成１２年３月１日以前に結ばれている居住用借家契約は、当事者間の合意があったとしても定期借家制度は適用しません。（＊１）
定期借家契約を締結する場合、賃貸借契約のほかに「定期借家制度が適用され更新の無い契約であることを説明した公正証書などの書面による説明」をして当事者間で合意しなければなりません。（＊２）
さらに、家主は、契約解約する場合は期間満了前の１年前から６ヶ月前の間に「賃貸借期間の終了」を借家人へ通知する義務があります。（＊３）
ご相談の方の事例は、居住用借家であり平成１２年３月以前の賃貸借契約ですので、たとえ合意したとしても定期借家契約にはなりません。
全国借地借家人新聞より
（＊１）
（借地借家法の一部改正に伴う経過措置）
第３条 第５条（現行・借地借家法第３８条）の規定の施行（平成１２年３月１日）前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。
（＊２）
（定期建物賃貸借）
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条（借家人に不利な特約は無効とする）の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（期間１年未満の借家契約の禁止）の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。（＊３）
東京・台東借地借家人組合
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2009.06.01
| 定期借家・定期借地契約
判例紹介
更新料を支払う旨の借地契約上の合意がない場合に､地主からの更新料支払請求は認められないとされた事例
【事例１･墨田区】
東京地裁平成２０年８月２５日判決
（事案の概要）
ＡはＢに昭和２４年に土地をかした。Ａは死亡し､Ｃが相続。ＣとＢは､昭和４３年に借地契約を合意更新（１回目）。この際､更新料４万円が払われた。
昭和６３年に法定更新（２回目）。Ｂが平成５年死亡し、その子であるＹが相続。地主Ｃが平成１８年死亡､その子Xが相続。
平成２０年２月に法定更新（３回目）。ＸはＹに対し最後の更新につき１５０万円（土地時価の５％）の更新料を請求して提訴した。賃貸借契約書には更新料に関する定めが一切なかった。
（判旨）
判決は、「宅地賃貸借契約における賃貸期間の満了にあたり､賃貸人の請求があれば当然に賃貸人の賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するとはいえない（最高裁第２小法廷昭和５１年１０月１日判決）」として､地主の更新料支払請求を棄却した。
【事例２･豊島区】
東京地裁平成２０年８月２９日判決
（事案の概要）
ＤはＥに昭和２１年に土地を貸した。ＤとＥは昭和４１年に合意更新（１回目）。
さらにＤとＥは昭和６１年に合意更新（２回目）。Ｄは昭和６２年に死亡し子の甲相続。Ｅは平成１６年死亡し配偶者の乙が相続。
平成１８年は法定更新（３回目）。甲は､更新料の合意または慣習を根拠に５２５万円の更新料（土地時価の７％）を請求して提訴して来た。
昭和６１年の合意更新時に作成した契約書には更新料の定めは一切なかったが､更新料と推定される２２０万円の支払がＥからＤになされている。
（判旨）
判決は、「次回の更新に際して更新料の支払が要件になるか否かは、貸主であるＤにとっても､借主であるＥ側にとっても重要な事項であり､これが当事者間で合意されたのであれば､本件賃貸借契約書にその趣旨の条項が書き込まれてしかるべきところ、本件賃貸借契約書にはそのような条項が存在しない」として更新料支払の存在を否定し､慣習を根拠とした甲の請求に対しては「一定の基準に従って当然に更新料を支払う旨の慣習が存在するとまで認めることはできない」として､地主の更新料支払請求を棄却した。
（寸評）
【事例２･豊島区】は筆者が代理した組合員の事例である。地主は控訴したが､第１回以前に取下げ､請求棄却の1審判決が確定して解決した。
借地契約書に更新料を支払う旨の条項がなく､更新料支払の合意が認められない場合に､借地契約が期間満了時に法定更新したときには､借地人には更新料の支払義務がなく、更新料を支払う事実たる慣習の存在は認められない（最高裁昭和５１年１０月１日判決）。この最高裁の判例は､【事例１･墨田区】の判決にも引用されているように、既に確定した解釈で､現在の下級審もこれに従っている事例として紹介する。
東京借地借家人新聞より
（東借連常任弁護団・弁護士 田見高秀）
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2009.05.29
| 更新料（借地）
【問14】 借地借家法第３８条の定期建物賃貸借 (以下この問において 「定期建物賃貸借」 という。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
２ 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
３ 期間が１年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
４ 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
１ 【正解：×】
◆定期建物賃貸借締結について、賃貸人・賃借人の事情に関する要件はない。
公正証書等によって契約をする場合に限り〔要するに契約は書面で行うということで、公正証書でなくてもよい。口約束では駄目というこ。〕、契約の更新がない旨を定めること〔定期建物賃貸借の締結〕ができる（借地借家法38条１項）。
●期間を一年未満とする建物の賃貸借
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、以下のように扱いが異なる。
一時使用目的の建物の賃貸借
借地借家法第三章借家の規定は、適用されないので民法の規定通り。
従来型の建物の賃貸借（定期建物賃貸借ではない場合）
普通借家契約で、期間を１年未満と定めると期間の定めのない賃貸借とみなされる（借地借家法29条１項）。
定期建物賃貸借
定期建物賃貸借では、期間を一年未満とすることができる（日単位、週単位、月単位でも、期間設定可能）。期間の定めのない賃貸借とみなされることはない。
２ 【正解：×】
◆契約締結前の「書面を交付しての説明」
定期建物賃貸借契約を締結しようとするときには、賃貸人は，契約を締結する前に賃借人になろうとする者に対して、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了すること」について、その旨を記載した書面を交付して説明することが義務付けられている（借地借家法38条２項）。
この「書面を交付しての説明」をしないで定期建物賃貸借契約を締結した場合は、契約の更新がないこととする定め〔定期建物賃貸借の契約〕は無効になり、普通借家契約を締結したことになります(借地借家法38条３項)。⇒ 借家契約のすべてが無効になるのではなく、「更新の定めがない」ことのみが無効になる。
▼この説明は、賃貸人がしなければならない。したがって、定期建物賃貸借の賃貸人から媒介を依頼された宅建業者が重要事項説明の一つとして説明しても、賃貸人がこの説明義務を果たしたことにはならない〔媒介の宅建業者の重要事項説明に代えることはできない〕。
＜参考法令＞
定期建物賃貸借をしようとするときは、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」（借地借家法３８条２項）
「建物の賃貸人が前項（借地借家法３８条２項）の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。」（借地借家法３８条３項）
３ 【正解：○】
◆期間満了により賃貸借が終了する旨の通知
定期建物賃貸借〔期間が１年以上の場合に限る〕の賃貸人は、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗することができない（借地借家法38条４項）。
●定期建物賃貸借の契約期間による違い
期間満了による賃貸借終了の通知
期間が１年未満の場合は 、終了通知をする特別な規定はない。
期間が１年以上の場合は 、通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗できない。
▼賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対し、その旨の通知をした場合は、その通知の日から６か月を経過することにより、定期建物賃貸借契約は終了する（借地借家法38条４項）。
なお、終了通知は期間満了前にしなければならない。何故ならば、３８条４項本文には終了通知は「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」となっており、「但書」の「その旨の通知」が「期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知」を指すのは明らかである。従って、期間満了前までに終了通知をすることは、法の趣旨からも当然である。
＜参考記事＞
契約期間満了後に定期借家契約の終了通知が届いた場合はどうなるのか
４ 【正解：×】
◆法定中途解約権〔床面積200平方メートル未満の居住用建物の定期借家〕
定期建物賃貸借の解約を申し入れることができるのは、「居住用建物のうち、床面積200平方メートル未満のもの」の賃借人に限られるので４は間違い。
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１か月を経過することによって終了する（借地借家法38条５項）。
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2009.05.28
| 借地借家法・民法
【問13】 Ａが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするＢに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＣに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、ＡＢ間で６０年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、ＡＣ間の土地賃貸借契約の期間は、５０年が上限である。
２ 土地賃貸借契約の期間満了後に、Ｂが甲土地の使用を継続していてもＡＢ間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にＣが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
３ 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約開始から１年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Ｃに対しては、賃貸借契約開始から３０年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
４ ＡＢ間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Ｂが賃借権の登記をしないままＡが甲土地をＤに売却してしまえばＢはＤに対して賃借権を対抗できないのに対し、ＡＣ間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Ｃが甲土地上にＣ所有の登記を行った建物を有していれば、Ａが甲土地をＤに売却してもＣはＤに対して賃借権を対抗できる。
１ 【正解：×】
◆存続期間の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
建物所有を目的としない土地の賃貸借は，借地借家法が適用されないため、民法の規定により、２０年を超えることができず、２０年を超えて存続期間を定めても２０年に短縮される（民法６０３条１項）。
●建物所有目的の土地の賃貸借
建物所有目的の土地の賃借権は、借地借家法が適用され、一時使用目的の土地の賃貸借や事業用借地権を除いて、当事者間の合意により存続期間を１００年以上にすることもでき、５０年が上限ではない。土地の賃貸借は最低存続期間は法定されているが、それよりも長い期間を当事者が定める場合は､その存続期間による。したがって､借地の存続期間の上限に関しては制限が無い。
建物所有目的の
土地の賃借権 |
普通借地権 |
原則として３０年。当事者間でこれより
長い期間を定めれば、その期間になる（３条） |
定期借地権
(事業用借
地権以外) |
定期借地権、建物譲渡特約付借地権
（２２条）､（２４条）とも５０年を超えて設定できる。 |
|
事業用
借地権 |
５０年未満のみ（２３条） |
建物所有を目的としない
土地の賃借権 |
民法の存続期間である２０年を超えて
設定できない（民法６０４条１項）。 |
２ 【正解：×】
◆更新の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用または収益を継続する場合に、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借契約と同一の条件で更に賃貸借契約をしたものと推定する。
この場合、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる（民法６１９条１項）。⇒ 期間満了後にＢが甲土地の使用を継続した場合には、ＡＢ間の賃貸借契約を従前のものと同一の条件で契約したものと推定されることがある。
●建物所有目的の土地の賃貸借（普通借地権の場合）
借地上に建物が残っており、期間満了後も借地権者が引き続き土地の使用を継続し、土地の所有者〔貸主。借地権設定者〕が、遅滞なく、正当事由をもって異議を述べない場合は、期間を除いて（※）、従前の賃貸借契約と同一の条件で更新したものとみなされる（借地借家法５条２項、６条）。⇒ 期間満了後にＢが甲土地の使用を継続した場合に，存続期間を除いて，ＡＣ間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
（※）借地借家法の規定により、この場合、更新後の存続期間は更新の日から１０年（借地権の設定後の最初の更新では、２０年）とされる（借地借家法４条）。
| みなす |
法律関係が確定する。当事者がみなされたものと異なる事実を
主張することはできない。 |
| 推定される |
反証を立証すれば、推定された法律関係を覆すことができる。 |
３ 【正解：×】
◆存続期間を定めなかった場合の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
存続期間を定めなかったときは、貸主・借主のどちらも、いつでも解約の申入れをすることができ、申入れから１年が経過すると賃貸借契約は終了する（民法６１７条１項）。
（※）「賃貸借契約開始から１年が経過すれば」という部分は余計です。１年が経過していなくても、また１年が経過していても、解約の申し入れができるからです。
●建物所有目的の土地の賃貸借 （普通借地権の場合）
普通借地権では、存続期間を定めなかったときは、存続期間は３０年とされる（借地借家法３条）。
普通借地権では、期間が満了し、賃貸人の正当事由が認められ、借地の更新されなかった場合にのみ、賃貸借契約は終了する。したがって、正当事由があると認められる場合でなければ､解約の申入れはできない（借地借家法６条）。
４ 【正解：○】
◆賃借権の対抗要件の比較
●建物所有を目的としない土地の賃貸借
賃借権の登記をしていなかったときは、新所有者に賃借権を主張できない〔対抗できない〕。
●建物所有目的の土地の賃貸借
賃借権の登記をしていなくても、借地上の建物に登記があれば〔表題登記、所有権保存登記、所有権移転登記のどれでもよい〕、新所有者に賃借権を主張できる〔対抗できる〕。(※)
建物所有を目的としない
土地の賃貸借 |
賃借権の登記をしていなかったときは、
新所有者に賃借権を主張できない〔対抗できない〕。 |
建物所有目的の
土地の賃貸借 |
賃借権の登記をしていなくても、
借地上の建物に登記があれば、
新所有者に賃借権を主張できる〔対抗できる〕。 |
(※) 一時使用目的の場合も適用されることに注意。
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2009.05.27
| 借地借家法・民法
【問８】 弁済に関する次の１から４までの記述のうち、判決文及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
借地上の建物の賃借人はその敷地の地代の弁済について法律上の利害関係を有すると解するのが相当である。思うに、建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあり、建物賃借人は、敷地の地代を弁済し、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有するものと解されるからである。
１ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することができる。
２ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとしても、土地賃貸人がこれを受け取らないときは、当該賃借人は地代を供託することができる。
３ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反しても、地代について金銭以外のもので代物弁済することができる。
４ 借地人が地代の支払を怠っている場合、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
１ 【正解：○】
◆法律上の利害関係がある第三者の弁済
法律上の利害関係がある第三者は、債権者と債務者の間で，第三者の弁済を許さないとする意思表示及び特約がない場合には、債務者の意思に反しても弁済することができる（民法474条）。
判例により、借地上の建物の賃借人は法律上の利害関係がある第三者として認められているので、借地上の建物の賃借人は、借地人の意思に反しても、地代を弁済することがでる。
２ 【正解：○】
◆第三者の弁済供託
法律上の利害関係がある第三者も、
�� 債権者が弁済の受領を拒むとき〔受領を拒絶〕、
�∈銚⊆圓�(何らかの理由により)弁済を受領できないとき〔受領不能〕、
�� 過失なく債権者を確知できないとき〔債権者不確知〕、
は，供託により債務を免れることができる（民法494条）。
⇒ 第三者の弁済を債権者が受領しなければ、債権者の受領遅滞となる（民法413条）。
したがって、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を支払おうとした場合に（弁済の提供をした場合に）、土地賃貸人が受け取ろうとしないときは、地代を供託することができる。
３ 【正解：×】
◆代物弁済は、債権者の承諾がなければ，することはできない。
債務者だけでなく、法律上の利害関係がある第三者も、代物弁済をすることができますが、代物弁済をするには債権者の承諾が必要（民法482条）。
即ち、「債務者が、債権者の承諾を得て、その負担した給付に代えて他の給付をしたときは、その給付は、弁済と同一の効力を有する。」（民法482条）
したがって，借地上の建物の賃借人は、土地賃貸人の意思に反して、地代について金銭以外のもので代物弁済することはできない。
４ 【正解：○】
◆第三者の弁済により、債権者に対しては、債務者の債務は消滅する。
法律上の利害関係がある第三者が弁済したときは、債権者に対する債務者の債務は消滅する（債務不履行ではなくなる）ので、債権者は、契約を解除することはできない。
このため、借地上の建物の賃借人が土地賃貸人に対して地代を弁済すれば、土地賃貸人は借地人の地代の不払を理由として借地契約を解除することはできない。
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2009.05.26
| 借地借家法・民法
【問４】 Ａは、Ｂから借り入れた２，０００万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成２０年４月１日に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＡがＢに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Ｂは抵当権の実行を申し立てて、ＡのＣに対する賃料債権に物上代位することも、ＡＣ間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
２ 抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第６０２条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
３ ＡがＥからさらに１，０００万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が１，５００万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
４ Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
１ 【正解：×】
◆物上代位することはできるが、賃貸借契約の解除をすることはできない。
抵当権者は、債務不履行になれば、抵当権の実行を申し立てることができ、賃料債権に物上代位することがでる。 しかし、ＡＣ間の賃貸借契約を解除することはできない。
抵当権設定者は、抵当不動産を，通常の範囲内であれば、原則として自由に使用収益することができる（※）ので、抵当権者Ｂは抵当権設定者であるＡがＣと締結した賃貸借契約を解除することはできない。
（※）判例では、「抵当権設定者が、抵当権設定登記後に、抵当権の実行としての競売手続を妨害する目的で賃貸借契約等の占有権限を他の者と設定し、抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権者の優先弁済請求権の行使が困難となる状況のときは、抵当権者は、占有者に対して、抵当権に基づく妨害排除請求をすることができ、抵当権設定者が抵当不動産を適切に維持管理することができない場合には、抵当不動産を直接抵当権者へ明渡しをするように占有者に求めることができる。」としている（最高裁・平成１７年３月１０日判決）。
２ 【正解：×】
◆賃借権の対抗要件の具備が抵当権設定登記より先か後かによって、抵当権者に対抗できるかどうかが決まる。
1)抵当権設定の登記の後に、「ＡＣ間の賃貸借契約が締結された、または、Ｃが建物の引渡しを受けた」とすると、Ｃは、その賃借権を、抵当権者Ｂや競落人Ｄに対抗することはでない。
抵当権設定登記 建物の引渡し
―●――――――――――●――
ただし、抵当権設定登記後に競売手続が開始される前から建物を使用収益していた者(抵当建物使用者)は、競落人がその建物を買い受けたときから６か月が経過するまでは競落人への建物の引渡しが猶予されます(民法395条１項)。
この場合、競落人の買受け後から引渡しまでに建物を使用した対価を支払わなければならない。
この場合、Ｃは賃借権をＢに主張することさえできないのですから、「Ｃは，短期賃貸借期間の限度で賃借権があると主張することができる」とする２は間違い。
(2)抵当権設定後に、ＡＣ間の賃貸借契約が締結されたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約が抵当権設定の登記の前であり、Ｃが抵当権設定登記より前に、建物の引渡しを受けていれば、Ｃは抵当権者に対抗できる（借地借家法31条１項）。
短期賃貸借の期間の限度にとどまるものではありません。⇒建物の引渡しを受けたのが抵当権設定登記の後であれば、Ｃは抵当権者であるＢにその賃借権を主張して対抗することはできない。
建物の引渡し 抵当権設定登記
―●――――――――――●――
この場合、Ｃは，賃借権を主張できるのであるから、「Ｃは，短期賃貸借期間の限度で賃借権があると主張することができる」とする２は間違い。
＜参考＞
＜抵当不動産の短期賃貸借制度の廃止についての経過措置＞
平成16年の改正施行（平成１６年３月３１日）前は、抵当権設定登記後に締結された賃貸借でも、抵当不動産の短期賃貸借〔通常の土地の賃貸借では５年、建物では３年〕で対抗要件〔賃借権の登記、または，建物では引渡し、土地では借地上の建物の登記〕を備えたものについては、抵当権者に対抗することができた（抵当不動産の短期賃貸借）。
この規定は民法の改正によって廃止されたが、これには経過措置があり、平成16年４月１日の時点で対抗要件を備えている抵当不動産の短期賃貸借については、改正前の規定が適用され、原則として抵当権者にその賃借権を対抗することができる。
短期賃貸借に関する経過措置
「この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借（この法律の施行後に更新されたものを含む。）のうち民法６０２条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については､なお従前の例による」（「担保物権及び民事執行法の改善のための民法等の一部を改正する法律」附則第５条）
しかし、２では、賃貸借契約が締結されたのが平成20年４月１日なので、この経過措置は適用されない。
３ 【正解：×】
◆抵当権の順位の変更、抵当権の順位の譲渡−後順位の抵当権者が、先順位の抵当権者に優先して弁済を受けられる場合がある。
担保価値が1,500万円で、第１順位の抵当権者Ｂの被担保債権が2,000万円、第２順位の抵当権者Ｅの被担保債権が1,000万円の場合、このままでは、後順位の抵当権者Ｅは先順位の抵当権者Ｂに優先して弁済を受けることはできない。
しかし、「抵当権の順位の譲渡」(民法376条１項)や「抵当権の順位の変更」(民法374条１項)をすれば、以下のように，Ｅは債権全額の回収をすることができる。
（1）抵当権の順位の譲渡が行われ、1,500万円で売却された場合
ＢがＥに対して抵当権の順位を譲渡すると、Ｂに本来優先弁済されるはずの枠がまずＥに割り当てられるため、Ｅが1,000万円の配当を受けて、その後にＢが500万円の配当を受けることになる（Ｂの債権の残りの1,500万円は無担保の債権となる）。
（2）抵当権の順位の変更が行われ、1,500万円で売却された場合
ＢＥ間で抵当権の順位が変更されると、Ｅが第１順位，Ｂが第２順位となる。この結果、Ｅは1,000万円の配当を受け、Ｂは500万円の配当を受けることになる（Ｂの債権の残りの1,500万円は無担保の債権となる）。⇔抵当権の順位の変更では、Ｅは本来の先順位抵当権者Ｂの被担保債権額の枠に縛られない。
したがって、３は「ＥがＢに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。」としているため、間違い。
▼抵当権の順位の放棄では、ＢＥ間では両者は同順位となり、それぞれの債権額に応じて比例配分されるため、Ｂは債権2,000万円、Ｅは債権1,000万円であることから、Ｂは売却金額1,500万円の2/3の1,000万円（Ｂの債権の残りの1,000万円は無担保の債権となる）、Ｅは売却金額1,500万円の1/3の500万円（Ｅの債権の残りの500万円は無担保の債権となる）とそれぞれ配当を受けることになる。つまり、抵当権の順位の放棄では、Ｅは債権全額を回収することはできない。
４ 【正解：○】
◆建物の賃借権は引渡しを受けていれば、新所有者に対抗できる。
建物を売却
Ａ(旧所有者) ――――――――→ Ｆ (新所有者)
↑ 賃貸借
↓ ↘
Ｂ(賃借人) 引渡しを受けている →→ 新所有者に賃借権を対抗できる
建物の賃借人は、建物の引渡しを受けていれば、建物の新所有者に対して、建物の賃借権を主張することができる（借地借家法31条１項、借家権の対抗要件）。
★ 民法では、登記された賃借権に対抗力を認めている（民法605条）。だが、賃借権を登記できない場合もあるので（賃借権の登記は任意なので、賃貸人が協力しないことがある。また、アパートのように一室ごとに登記できないものもある。）、借地借家法では、賃借権が登記されていなくても、建物の賃貸借では引渡し、土地の賃貸借(借地借家法10条)では借地上の建物の登記〔建物の表示登記、建物の所有権保存登記・所有権移転登記〕があれば新所有者に対して賃借権の対抗力があるとした。
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2009.05.25
| 借地借家法・民法
【問１４】 借地借家法第３８条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第４０条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。
２ 定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。
３ 定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。
４ 賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。
１【正解：○】
◆口頭の契約の有効性
❒ 定期建物賃貸借契約 は、書面で契約しなければ有効とはならない。
❒ 一時使用賃貸借契約は、口頭で契約しても有効。
契約の更新がない定期建物賃貸借は、公正証書などの書面によって契約を締結する場合に限り、有効(借地借家法38条１項)。
➡ 書面で契約しなかった場合は、「契約の更新がないという特約」の部分のみが無効になり、普通借家契約になる。
● しかし、一時使用目的の建物の賃貸借では、このような制限はなく口頭で契約しても有効。
❒定期建物賃貸借 ➪ 契約期間は、公正証書等の書面で契約しなければ効力を有しない(借地借家法38条１項)。
❒一時使用目的の建物の賃貸借➪ 借地借家法の借家の規定は適用されず、民法のみで規定。
「契約は書面による場合に限る」等の規定はないので、口約束でも有効。
２【正解：×】
◆契約期間
❒ 定期建物賃貸借契約 は、契約期間を１年以上とすることができる。
❒ 一時使用賃貸借契約 も、契約期間を１年以上とすることができる。
● 定期建物賃貸借、一時使用目的の建物の賃貸借とも、契約期間を１年以上とすることについて、当事者の合意で設定できるので、２は間違い。
❒ 定期建物賃貸借 ⇒ 契約期間は、１日単位でもできるので１年未満でもよい。
また、期間の長さについて制限はない(借地借家法38条１項)。
❒ 一時使用目的の建物の賃貸借 ⇒ 契約期間は、民法602条の短期賃貸借(３年)，604条１項の最長存続
期間(20年)を除けば，条文上特に規定はない。（※ ）
（※） 一時使用目的の建物の賃貸借の存続期間は、従来の判例では５年間とされていた（最高裁 昭和４３年１月２５日判決）。
ただし、一時使用目的の建物の賃貸借でも当事者の合意で期間の延長や更新をすることは可能。
３【正解：×】
◆中途解約権
❒ 定期建物賃貸借契約 は、中途解約を申し入れることができる場合がある。
❒ 一時使用賃貸借契約 は、期間の定めがあるときは中途解約できない。
● 定期建物賃貸借で居住用建物で居住部分が２００�嵬に�の場合に、転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、契約期間中でも、賃借人から中途解約を申し入れることができる（借地借家法３８条５項）。
● 一時使用賃貸借契約で期間の定めがある場合は、原則として、契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできない。
⇒ 中途解約権を留保する特約があればできる。
▼ 一時使用の建物の賃貸借で、期間の定めがない場合は、貸主・借主とも、いつでも解約の申し入れができる（民法６１２条１項２号）。
この場合、解約の申し入れより３か月が経過することによって契約は終了する。
また，一時使用の建物の賃貸借で、期間の定めがある場合でも、貸主・借主の合意で一方または双方が中途解約権を留保したときは、特約の範囲内でいつでも中途解約の申し入れができる（民法６１３条）。
４【正解：×】
◆建物の売却による建物の所有権者の変更に賃借人は対抗できるか
❒ 定期建物賃貸借契約 は、賃借権を新所有者に主張できない。
❒ 一時使用賃貸借契約 も、賃借権を新所有者に主張できない。
● 賃借権の登記もなく賃借人が建物の引渡しも受けていない間に建物が売却された場合、建物の賃借人は、❒定期建物賃貸借契約・❒一時使用賃貸借契約のどちらであっても、賃借権を新所有者に主張することはできないので、４は間違い。
□ 賃借権を主張できる場合
建物の売却により建物の所有者が変わった場合、建物の賃借人は、賃借権の対抗要件を備えていれば，新所有者に対して，賃借権を主張することができる。
❒ 普通借家、定期借家等（取壊し予定の建物の賃貸借も含む）の借地借家法の適用のある賃貸借の場合は、引渡し又は賃借権の登記（借地借家法31条）があれば、賃借権を主張することができる。
❒ 一時使用の建物の賃貸借の場合は、賃借権の登記（民法６０５条）＜引渡しは対抗要件にならない＞（借地借家法４０条）があれば、賃借権を主張することができる。
●一時使用の建物の賃貸借
一時使用の建物の賃貸借では、借地借家法の適用がない。
以下の借地借家法の規定は適用されないことになる。
�…村攜△療亠�がないときに建物の引渡しをもって第三者への対抗要件とする規定（借地借家法31条）。
（※ ）＜一時使用の建物所有を目的とする借地権では、借地権の登記がなくても借地上の建物に登記があればよいとする対抗要件の規定は適用されることに注意。＞
��賃貸借終了時の転借人の保護規定（借地借家法３４条）
�Ｂず酣禺萓禅畍◆兵效麓擴繁。械馨髻�
�ぜ敖汰�減請求権（借地借家法３２条）
�サ鐔四儼�物での事実上の内縁の妻等の賃借権の承継（借地借家法３６条）
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2009.05.23
| 借地借家法・民法
【問１３】 Ａが所有者として登記されている甲土地上に、Ｂが所有者として登記されている乙建物があり、ＣがＡから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
２ ＢがＡとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
３ ＢがＡとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。
４ ＢがＡとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Ｃは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。
１【正解：○】
甲土地を購入したＣがＢに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合としては、まず時効による取得がある。
「土地賃借権の時効取得については、土地の継続的な用益という外形的事実があり、かつ、それが賃借の意思に基づく事が客観的に表現されていれば、時効取得は可能である」（最高裁昭和４３年１０月８日判決、同旨、最高裁昭和６２年６月５日判決）。
その際の判断基準は、土地の占有と賃料の支払いの有無である。
２【正解：○】
◆使用貸借
使用貸借(民法593条)の借主には、もともと第三者〔新所有者や抵当権者等〕に対する対効力はなく（※１）、使用貸借の目的物である土地の上の建物が登記されていてもこのことに変わりはない。
また、使用貸借には借地借家法は適用されない。
⇒ 建物所有を目的とした土地の賃貸借では、賃借権の登記がある場合（民法605条)や借地上の建物の登記（※２）がある場合（借地借家法10条１項）には借地権を第三者に対抗することができる。使用貸借にはこれらの規定〔土地の賃借人の保護の規定〕は適用されない。
したがって、甲土地の購入者であるＣは、使用借権者Ｂに対して、建物を収去して土地を明け渡すよう請求〔妨害排除請求〕することができる。
（※１）使用貸借での借主は、貸主に対してのみ、その権利を主張することができるだけなので、甲土地の所有者が変わってしまった以上２場合、ＢはＣの甲土地の返還及び明渡し請求に対して、対抗するものを有していない。
（※２）建物の表示に関する登記でもよい(最高裁 昭和50年2月13日判決)
３【正解：○】
◆継続使用による自動更新
借地(甲土地)上の建物乙に所有権の登記があるので、Ｂは対抗力のある借地権を有している(借地借家法10条)。
借地契約の存続期間が満了していても、
（１） 借地権者が契約の更新を請求し、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかった場合、
（２） 借地権者が土地の使用を継続しているときに、借地権設定者が正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかった場合、
このどれかに該当する場合は、自動的に更新される〔法定更新〕(借地借家法５条)。
したがって、Ｃの甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合に、Ｃが正当事由をもって遅滞なく異議を述べなかったときは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できないので３は正しい記述。
４【正解：×】
◆期間の定めのない借地契約
借地（甲土地）上の建物乙に所有権の登記があるのですから、Ｂは対抗力のある借地権を有している（借地借家法10条）。
借地契約で期間を定めなかった場合、存続期間は３０年になります借地借家法３条から、存続期間は３０年になる。このため，土地を購入したＣに正当事由があっても、解約の申入れをすることはできない。
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2009.05.22
| 借地借家法・民法
【問14】 ＡとＢとの間で、平成16年４月に、ＢがＣから借りている土地上のＢ所有の建物について賃貸借契約 (期間２年) を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂが、Ｃの承諾を得ることなくＡに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。
２ 借地権の期間満了に伴い、Ｂが建物買取請求権を適法に行使した場合、Ａは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Ｃに対抗できる。
３ 平成18年３月に、借地権がＢの債務不履行により解除され、Ａが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Ａが解除されることをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
４ 平成18年３月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Ａが建物を退去し土地を明渡さなければならなくなったときは、Ａが借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
１【正解：○】
◆借地上の建物を第三者に貸すことは、土地の無断転貸借とはならない
Ｃ (土地の賃貸人)
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
土地の賃借人が借地上に建てた建物を第三者に賃貸した場合は、その建物の借主が建物を使用収益するのに伴って敷地を利用するのを許容している場合であっても、第三者に転貸したとはいえないので、地主 (借地権設定者) の承諾は不要である(大審院・昭和８年１２月１１日判決)。
したがつて、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借になることはない。
２【正解：○】
◆建物の賃借権の対抗要件は引渡し
Ｃ (土地の賃貸人)
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
建物の買取請求権を行使
建物の賃貸人が第三者に建物を譲渡した場合に、建物の賃借人は、建物の引渡しを受けていれば、建物の賃借権を新しい建物の所有者に対抗できる（民法605条、借地借家法31条１項）。
Ｂが建物買取請求権を行使した結果、建物の所有権は土地の賃貸人であるＣに移る。
３【正解：×】
◆借地契約が債務不履行により解除された場合、明け渡し猶予はない
Ｃ (土地の賃貸人)
｜ Ｂの債務不履行により解除
｜
Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人) ― Ａ (建物の賃借人)
賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に終了するとされた事例 （最高裁平成９年２月２５日判決。判例時報１５９９号６９頁）
借地借家法
第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
借地契約が満了した場合は、裁判所による明渡し猶予がありますが、借地権が債務不履行により解除された場合には、明渡し猶予はの制度はない。
４【正解：○】
◆借地権満了の場合の明渡し猶予
借地権の存続期間の
満了１年前 借地権の存続期間の満了
――●―――――○―――――――――○――――――●―――――
借地権の満了を知る 裁判所に請求
└ この日から１年以内に明渡しをすればよい。
建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合は、裁判所に請求することにより、このこと知った日から１年を超えない範囲内で、土地の明渡しについて相当の期限をつけて猶予してもらうことができる(借地借家法35条１項)。
（借地上の建物の賃借人の保護）
第35条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
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2009.05.20
| 借地借家法・民法
【問１３】 自らが所有している甲土地にを有効利用したいＡと、同土地上で事業を行いたいＢとの間の契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で公正証書によらずに存続期間を３５年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。しかし、Ｂが建物を建築せず駐車場用地として利用する目的で存続期間を３５年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期間は定めなかったものとみなされる。
２ 甲土地につき、Ｂが１年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の更新をしない特約は有効である。しかし、Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を１５年としても、更新しない特約は無効である。
３ 甲土地につき、小売業を行うというＢの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にＡが建物を建築しその建物についてＡＢ間で賃貸借契約を締結することによっても、Ａは２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。
４ 甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を３０年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Ａが甲土地をＣに売却してＣが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、ＢはＣに対して賃借権を対抗することができない場合がある。
１【正解：×】
◆民法の賃貸借との比較
借地の存続期間
●建物所有目的の賃貸借 ⇒ 借地借家法が適用される。
●駐車場用地目的の賃貸借 ⇒ 民法の賃貸借の規定が適用される。
■駐車場にする目的での土地の賃貸借契約は、借地借家法ではなく、民法が適用される。借地借家法では、建物所有を目的にした地上権または土地の賃借権が対象。
●借地借家法 ３条
３０年より長い期間を定めた場合は、その期間が存続期間となる。
●民法 604条１項
存続期間は20年を超えることはできない。
20年より長い期間を定めたときは、20年に短縮される。
２【正解：○】
◆居住用建物所有目的では、事業用定期借地権を契約できない
一時使用目的の借地権には、借地借家法での存続期間・更新の規定とも適用されないので、更新をしない特約は有効です(借地借家法25条)。
適用できないのは、事業用定期借地権である。すなわち、「事業用定期借地権の設定された借地上に建てられる、専ら事業の用に供する建物は、居住の用に供するものを除く」と借地借家法（23条１項、２項）に記載されている。
したがって，居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、公正証書により存続期間を１５年としても、更新しない特約は無効です。
●事業用定期借地権
事業用定期借地権の契約は、公正証書によって行う必要がある（借地借家法23条3項）。⇒公正証書によつて行わないと、事業用定期借地権にはならない。
事業用借地権の存続期間は「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の２つある。
● 「10年以上30年未満」（借地借家法23条２項）・・・契約の更新、再築による存続期間の延長，建物買取請求権は認められない。契約は公正証書でしなければならない（借地借家法23条3項）。
● 「30年以上50年未満」（借地借家法23条１項）・・・契約の更新、再築による存続期間の延長、建物買取請求権はないことを特約で定めることが出来る。契約は公正証書でしなければならない（借地借家法23条3項）。
3【正解：○】
◆契約を更新させずに，存続期間の満了時に，確実に契約を終了させるには
■２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができるのは，以下の２つの場合がある。
● 甲土地の賃貸借契約締結によって、２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させる ⇒ 事業用定期借地権(23条)，
● 甲土地上にＡが建物を建築し、その建物についてＢが賃借して、２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させる ⇒ 定期建物賃貸借(38条)，取壊し予定の建物の賃貸借(39条)
４【正解：○】
◆借地上の建物に登記がないとき
Ａ (元の所有者) ⇒ Ｃ (新しい所有者)
｜
Ｂ (借地権者)
借地借家法第10条第１項・・・「借地権は、その登記がなくても（借地権の登記がなくても）、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」
借地上の建物に、借地権の登記もなく、また、借地権の登記に代わる表示の登記や所有権保存登記がない場合は、借地権者は、第三者に対抗できない。
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2009.05.19
| 借地借家法・民法
【問１０】 ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
２ ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の転貸借契約は原則として終了しない。
３ ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。
４ ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する賃料の一部又は一部の支払を拒むことができる。
１【正解：○】
◆無断転貸を理由にした解除の制限
賃貸人の承諾のない転貸借は、賃貸人につき契約の解除権が発生する（民法第612条2項）ものと考えられますが、転借人の保護の観点から、判例によれば「その転貸借が、建物の持主に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権は発生しない」と、その転貸借は保護がされ、このような特段の事情があれば、解除権は発生しない（最高裁昭和４１年１０月２１日判決）。
２【正解：×】
◆債務不履行を理由にした原賃貸借の解除には対抗できない
賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、賃貸人が転貸借人に対して目的物の返還を請求した時に終了する（最高裁平成９年２月２５日判決）。
原賃貸借が賃貸人と賃借人の合意により解除されたとき賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、 賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない（最高裁昭和６２年３月２４日判決）。
３【正解：○】
◆賃借権の譲渡
賃貸人が，賃借権の譲渡について、承諾をするのは，賃借権の譲渡人だけでなく、賃借権の譲受人に対するものであってもよいとされている（最高裁昭和３１年１０月５日判決）。
４【正解：○】
◆無断転貸を理由にした明渡し請求があったときの賃料支払拒否
「建物賃借人は、賃借建物に対する権利に基づき自己に対して明渡しを請求することができる第三者からその明渡しを求められた場合には、それ以後、賃料の支払いを拒絶することができる」（最高裁昭和５０年４月２５日判決）
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2009.05.18
| 借地借家法・民法
短期賃貸借の廃止とその経過措置
【問６】 ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成１５年４月１日に抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。Ａと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂは、平成１５年２月１日に甲建物をＣに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、この賃貸借をＡに対抗できる。
２ Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＤに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｃは、平成１６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できる。
３ Ｂは、平成１５年１２月１日に甲建物をＥに期間４年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｅは、平成１６年４月１日以降もこの賃貸借をＡに対抗できない。
４ Ｂは、平成１６年１２月１日に甲建物をＦに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Ｆは、この賃貸借をＡに対抗できる。
【6】の正答率は25.1％であた。
借地権の譲渡 【問13】 借地人Ａが、平成１５年９月１日に甲地所有者Ｂと締結した建物所有を目的とする甲地賃貸借契約に基づいてＡが甲地上に所有している建物と甲地の借地権とを第三者Ｃに譲渡した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 甲地上のＡ所有の建物が登記されている場合には、ＡがＣと当該建物を譲渡する旨の合意をすれば、Ｂの承諾の有無にかかわらず、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。
２ Ａが借地権をＣに対して譲渡するに当たり、Ｂに不利になるおそれがないにもかかわらず、Ｂが借地権の譲渡の承諾をしない場合には、ＡはＢの承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる。
３ Ａが借地上の建物をＤに賃貸している場合には、ＡはあらかじめＤの同意を得ておかなければ、借地権を譲渡することはできない。
４ ＡＢ間の借地契約が専ら事業の用に供する建物 （居住の用に供するものを除く。） の所有を目的とし、かつ、存続期間を２０年とする借地契約である場合には、ＡはＢの承諾の有無にかかわらず、借地権をＣに対して譲渡することができ、ＣはＢに対して甲地の借地権を主張できる。
【13】の正答率は79.1％であた。
動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約
【問15】 動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約 （借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借、同法第３９条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法４０条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。） に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 動産の賃貸借契約は、当事者の合意があれば書面により契約を締結しなくても効力を生じるが、建物の賃貸借契約は、書面により契約を締結しなければ無効である。
２ 賃貸人は賃借人との間で別段の合意をしない限り、動産の賃貸借契約の賃貸人は、賃貸借の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸借契約の賃貸人は、そのような修繕を行う義務を負わない。
３ 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を６月と定めればそのとおりの効力を有するが、建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を６月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。
４ 契約期間を定めた場合、賃借人は、動産の賃貸借契約である場合は期間内に解約を行う権利を留保することができるが、建物の賃貸借契約である場合は当該権利を留保することはできない。
【15】の正答率は67.4％であた。
正解は 【6】 〈4〉 【13】 〈4〉 【15】 〈3〉
【6】解説
【6】は、平成16（2004）年4月1日をもて民法395条の短期賃貸借保護制度が廃止され、その経過措置として「抵当権設定登記後に設定された賃借権でも、平成16年3月31日までに対抗要件を備えた短期賃貸借は抵当権者に対抗できる」（担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律・附則第５条，平成15年８月１日法律第134条）を知らないと正解することが出来ない。
１ は抵当権が設定される前に賃貸借がなされているので抵当権者に対して対抗要件を備えている。従って1は正しい。
２ は抵当権設定登記後に設定された賃貸借でも，平成16年３月31日までに対抗要件（建物の場合は引渡し又は賃借権の登記）を備えた短期賃貸借(建物では３年以内)が設定されている場合，民法改正の経過措置で，当該賃借人は抵当権者に対抗できるので正しい。
３ は平成16年の民法改正施行前に設定された賃貸借であっても４年では短期賃貸借には該当しないため，改正前もまた改正施行後も，抵当権者に対抗できないので正しい。
４ は平成16年の民法改正（短期賃貸借廃止）施行後であり、抵当権設定登記後の賃貸借なので賃借人は抵当権者に対抗できない。従って4は誤りである。
【13】解説
1 民法では，賃貸人の承諾を得なければ，その賃借権を譲渡したり，又は転貸することはできない。これに違反して第三者に使用収益をさせたときは，賃貸人は賃貸借契約の解除をすることができる〔民法612条〕。
賃借権の譲渡についてBの承諾を得ていなければ，ＡがＣと借地上の建物を譲渡する旨の合意をしただけでは，Ｃは甲地の借地権をＢに主張できない。従って､1は誤りである。
２ 借地権者が借地上の建物の譲渡に伴って賃借権の譲渡・転貸をしようとする場合に，借地権設定者（土地の所有者）に不利になるおそれがないにもかかわらず，借地権設定者が借地権の譲渡の承諾をしないときには，借地権者は借地権設定者の承諾に代わる許可を与えるように裁判所に申し立てることができる〔借地借家法19条１項〕。従って，２は正しい。
３ Ａが借地上の建物をＤに賃貸していても，借地上の建物と甲地の借地権を第三者Ｃに譲渡しようとする場合に，ＡがあらかじめＤの同意を得ておく必要はない。従って､3は誤りである。
４ 事業用の借地権であっても，借地権の譲渡には，借地権設定者の承諾が必要である。従って､4は誤りである。
【15】解説
１ 民法上の賃貸借は，合意のみによって成立し，書面によらなくても契約の効力を生ずる（民法601条）。借地借家法の適用のある建物の賃貸借（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借を除く。）でも，特に規定はないので，このことに変わりはない。従って，1は誤りである。
但し、定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約することが成立要件である。
取壊し予定の建物の賃貸借も建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってこの特約をしなければならない。
２ 民法では，賃貸人は，賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負う（民法606条１項）。また，この規定は強行規定ではないので，賃借人が一定の範囲で修繕義務を負担する特約をすることは可能である。従って､誤りである。
３ 借地借家法の適用のある建物の賃貸借（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借を除く）では，期間を１年未満とする建物の賃貸借は，期間の定めのない建物の賃貸借とみなす〔借地借家法29条１項〕。従って、３は正しい。
４ 建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借，取壊し予定の建物の賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借を除く）で契約期間を定めた場合でも，特約で，当事者の一方が期間内に解約する権利を留保することができる。従って，4は誤りである。
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2009.05.15
| 借地借家法・民法
転借人の賃料支払義務・転借人の保護
〔問13〕 ＡはＢに対し甲建物を月２０万円で賃貸し，Ｂは，Ａの承諾を得た上で，甲建物の一部をＣに対し月１０万円で転貸している。この場合，民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば，誤っているものはどれか。
１ 転借人Ｃは，賃貸人Ａに対しても，月１０万円の範囲で，賃料支払義務を直接に負担する。
２ 賃貸人Ａは，ＡＢ間の賃貸者契約が期間の満了によって終了するときは，転借人Ｃに対しその旨の通知をしなければ，賃貸借契約の終了をＣに対し対抗することができない。
３ ＡＢ間で賃貸借契約を合意解除しても，転借人Ｃに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り，賃貸人Ａは，転借人Ｃに対し明渡しを請求することはできない。
４ 賃貸人ＡがＡＢ間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は，転借人Ｃに通知等をして賃料をＢに代わって支払う機会を与えなければならない。
〔問13〕の 正答率は54.5％
賃料増減額請求とサブリース契約
〔問14〕 貸主Ａ及び借主Ｂの建物賃貸借契約に関する次の記述のうち，賃料増減請求権に関する借地借家法第３２条の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
１ 建物が完成した時を始期とする賃貸借契約において，建物建築中に経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当になっても，建物の使用収益開始前にＢから賃料減額請求を行うことはできない。
２ ＡＢ間の建物賃貸借契約が，Ｂが当該建物をさらに第三者に転貸する事業を行ういわゆるサブリース契約である場合，使用収益開始後，経済事情の変動によってＡＢ間で定めた賃料が不相当となっても，Ｂから賃料減額請求を行うことはできない。
３ Ｂが賃料減額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合，賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額されることになる。
４ Ａが賃料増額請求権を行使してＡＢ間に協議が調わない場合，ＢはＡの請求額を支払わなければならないが，賃料増額の裁判で正当とされた賃料額を既払額が超えるときは，Ａは超過額に年１割の利息を付してＢに返還しなければならない。
〔問14〕の正答率は26.6％
【正解】 〔問13〕 1〔0〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔×〕
【正解】 〔問14〕 1〔0〕 2〔×〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問13〕の解説
1、賃貸人の承諾を得て転貸借（民法612条）がなされたとき，転借人は，賃貸人に対して直接に義務を負う。転借人は，賃借人が払うべき賃料等の支払や明渡し義務，目的物保管義務などを負うことになる（民法613条１項）。 この結果，賃貸人は，賃借人・転借人どちらにも賃料を請求することが出来る。
転借人は賃借人の負担する以上の義務を負わない。転借人は転貸借契約で定められた賃料の額の範囲で賃借人の支払義務を負うだけでけである。従って、転借人の義務は，賃借人＜転貸人＞に対して負う義務の範囲を超えることはないので，転借人Ｃは，賃貸人Ａに対しても，月１０万円の範囲で，賃料支払義務を直接に負担すればよい。従って、1､は正しい。
2、賃貸人の承諾を得て転貸借がされている場合に，期間の定めのある賃貸借が期間の満了〔期間の定めの。ない賃貸借では解約の申入れ〕によって終了するときは，賃貸人Ａは転借人Ｃにその旨の通知をしないと，賃貸借の終了を転借人に対抗出来ない（借地借家法34条１項）。
賃貸人Ａが転借人Ｃに，賃貸借が終了する旨を通知したときは，その通知がされた日から６月を経過することによって転貸借も終了する（借地借家法34条２項）。従って、2､は正しい。
3、賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても，特段の事情がない限り，賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できない（最高裁・1987年3月24日判決）。 従って，賃貸借の合意解除による賃貸借終了によって，明け渡し請求をすることは出来ないので3、は正しい。
4、判例では，賃料の延滞を理由に賃貸借を解除するには，賃貸人Ａは賃借人Ｂに催告するだけで足り、転借人Ｃに支払いの機会を与える必要はない，としている（最高裁・1997年2月25日判決）。従って､4、は間違っている。
〔問14〕の解説
1、建物の賃料が経済事情の変動等で不相当になったときは，一定期間は増額しない旨の特約がある場合を除いて，契約の条件に係らず，当事者は，将来に向かって賃料の額の増減を請求することができます（借地借家法・32条１項）。
最高裁は，サブリース契約の事例で，＜建物の使用収益の開始前には，賃料減額請求はできない＞と判示しました（最高裁・2003年10月21日）。従って、1、は正解である。
2、最高裁は，「（建物での）サブリース契約には，借地借家法32条１項の当事者からの増減額請求の規定が適用され得る。」と判示し（最高裁・2003年10月21日判決）。従って、2、は間違いである。
3、賃料減額の裁判が確定したときは，その効力は，減額請求の意思表示が相手方に到達した時に遡って生じます（借地借家法・32条１項）。従って，「賃料減額の裁判の確定時点から将来に向かって賃料が減額される」は間違いである。
4、貸主が賃料増額請求権を行使して協議が調わない場合，借主は，増額を正当とする裁判が確定するまでは，相当と認める額の賃料を支払えば足り，貸主の請求してきた賃料を支払う必要はない（借地借家法・32条２項）。借主は従前と同じ賃料を支払っていれば問題は起きない。従って、4、は間違いである。
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2009.05.14
| 借地借家法・民法
敷金の承継
〔問11〕 借主Ａは，Ｂ所有の建物について貸主Ｂとの間で賃貸借契約を締結し，敷金として賃料２ヵ月分に相当する金額をＢに対して支払ったが，当該敷金についてＢによる賃料債権への充当はされていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
１ 賃貸借契約が終了した場合，建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず，Ａの建物明渡しはＢから敷金の返還された後に行えばよい。
２ 賃貸借契約期間中にＢが建物をＣに譲渡した場合で，Ｃが賃貸人の地位を承継したとき，敷金に関する権利義務は当然にＣに承継される。
３ 賃貸借契約期間中にＡがＤに対して賃借権を譲渡した場合で，Ｂがこの賃借権譲渡を承諾したとき，敷金に関する権利義務は当然にＤに承継される。
４ 賃貸借契約が終了した後，Ａが建物を明け渡す前に，Ｂが建物をＥに譲渡した場合で，ＢＥ間でＥに敷金を承継させる旨を合意したとき，敷金に関する権利義務は当然にＥに承継される。
〔問11〕の正答率は72.7％
借地権の対抗要件、譲渡の代諾許可
〔問13〕 Ａが，Ｂに，Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し，Ｂがその土地上に乙建物を新築し，所有している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。
１ Ｂが，乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は，甲地につき賃借権の登記をしていないときでも，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＣに対し，甲地の賃借権を対抗できる。
２ 乙建物が滅失した場合でも，Ｂが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは，Ｂは，甲地に賃借権の登記をしていなくても，滅失のあった日から２年間は，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＤに対し，甲地の賃借権を対抗できる。
３ Ｂが，乙建物をＥに譲渡しようとする湯合において，Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは，Ｂは，裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。
４ Ｂが，乙建物を１年以上自己使用しておらず，かつ，他人に譲渡しようとすることもない場合，Ａは，裁判所に，相当の対価の提供を条件として，自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。
〔問13〕の正答率は51.7％
定期借家契約
〔問14〕 平成１５年１０月に新規に締結しようとしている，契約期間が２年で，更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期借家契約」という｡ ）に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ 事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては，定期借家契約とすることはできない。
２ 定期借家契約は，公正証書によってしなければ，効力を生じない。
３ 定期借家契約を締結しようとするときは，賃貸人は，あらかじめ賃借人に対し，契約の更新がなく，期間満了により賃貸借が終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
４ 定期借家契約を適法に締結した場合，賃貸人は，期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば，その終了を賃借人に対抗できる
〔問14〕の正答率は85.9％
正解 〔問11〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問13〕 1〔0〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔×〕
〔問14〕 1〔×〕 2〔×〕 3〔0〕 4〔×〕
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2009.05.13
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瑕疵担保責任
2002年宅地建物取引主任者資格試験問題
〔問９〕 ＡがＢに建物を売却し，代金受領と引換えに建物を引き渡し後に，Ｂがこの建物に隠れた瑕疵があることを発見したが，売主の瑕疵担保責任についての特約はない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ｂは，この瑕疵がＡの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限り，この瑕疵に基づき行使できる権利を主張できる。
２ Ｂは，この売買契約を解除できない場合でも，この瑕疵により受けた損害につき，Ａに対し賠償請求できる。
３ Ｂが，Ａに対し，この瑕疵に基づき行使できる権利は，Ｂが瑕疵を知った時から１年以内に行使しなければならない。
４ Ｂは，この瑕疵があるために，この売買契約を締結した目的を達することができない場合に限り，この売買契約を解除できる。
瑕疵担保責任
2003年宅地建物取引主任者資格試験問題
〔問10〕 Ａが，ＢからＢ所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが，建物の主要な構造部分に欠陥があった。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。なお，瑕疵担保責任（以下この問において「担保責任」という｡ ）については，特約はない。
１ Ａが，この欠陥の存在を知って契約を締結した場合，ＡはＢの担保責任を追及して契約を解除することはできないが，この場合の建物の欠陥は重大な瑕疵なのでＢに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。
２ Ａが，この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合，Ｂの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは，欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる。
３ Ａが，この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合，契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ，ＡはＢに対して担保責任を追及することができなくなる。
４ ＡＢ間の売買契約が，宅地建物取引業者Ｃの媒介により契約締結に至ったものである場合，Ｂに対して担保責任が追及できるのであれば，ＡはＣに対しても担保責任を追及することができる。
〔問９〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔0〕 4〔0〕
〔問10〕 1〔×〕 2〔0〕 3〔×〕 4〔×〕
〔問９〕解説
1 瑕疵担保責任は無過失責任である。売主の過失は要件ではないため，売主に過失がなくても，売主は担保責任を負う。
民法570条では「売買の目的物に隠れたる瑕疵があるとき」となっている。 この瑕疵はものの瑕疵〔物理的な瑕疵〕だけではなく，法律や行政上の制限を受ける「法律的な瑕疵」も含むものとされている（最高裁1966年4月14日）。従って、1は間違い。
２ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，買主は損害賠償を請求することが出来る〔民法570条〕。解除することができるのは，契約の目的を達成できないときに限られる。従って，「解除できない場合でも，賠償請求できる」という2の記述は正しい。
３ 売買の目的物に『隠れた瑕疵』があり，契約の目的を達成できない時は、買主が契約時にそのことについて善意無過失であり，発見したときから１年以内であれば，損害賠償請求や解除権を行使することが出来る。
なお、損害賠償請求については，引渡しのときから１０年の消滅時効にかかるとしている（最高裁2001年11月27日）。従って、3は正しい。
４ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，契約の目的を達成できないときに限り，解除することが出来る。4は正しい。
〔問10〕解説
1 建物の欠陥が重大な瑕疵であっても，買主が悪意であれば，承知の上で売買契約を締結しているので，買主は担保責任を追及することは出来ない。 従って，解除権を行使できないことは勿論，損害賠償も請求することは出来ない。「買主が悪意のとき，解除はできないにしても，損害賠償請求はできる」としているので1は間違い。
２ 売買の目的物に買主の知らなかった瑕疵があったときは，契約の目的を達成できないときに限り，解除することが出来る。このとき損害があれば，解除とともに買主は損害賠償も請求することが出来る〔民法570条，566条１項〕。 従って，2は正しい。
３ 売買の目的物に『隠れた瑕疵』があったとき，買主が契約時にそのことについて善意無過失であり，発見したときから１年以内であれば，損害賠償請求や解除権を行使して担保責任を追及することが出来る。，「契約締結から１年以内に」となっているので3は間違い。
４ 担保責任は，買主と売主の間の売買契約において売主が負わなければならまい。媒介業者は売主ではないので，瑕疵ある物件を媒介したからといって民法570条の瑕疵担保責任そのものを負うことはない。従って，４は間違い。
だが，「宅建業者が瑕疵ある物件を媒介したことでどんな場合でも法的な責任がない」ということではない。場合によっては，債務不履行責任や不法行為責任を負うことがある。瑕疵担保責任の裁判例では，売主の瑕疵担保責任とともに，媒介した宅建業者の債務不履行責任や不法行為責任が認められるている。
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2009.05.12
| 借地借家法・民法
建物買取請求権
〔問13〕 Ａが，平成４年８月，Ｂに土地を賃貸し，Ｂがその土地上に建物を所有している場合の契約終了に伴う建物買取請求権に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
１ ＡＢ間の借地契約が，公正証書により１０年の事業専用の目的で締結された場合には，Ｂは建物買取請求権を有しない。
２ 建物買取請求権は，契約終了の理由を問わず，Ｂの債務不履行を原因とする契約終了の場合にも，ＢはＡに対して建物の買取りを請求することができる。
３ ＢがＡの承諾を得て土地をＣに転貸し，建物を譲渡した場合，ＡＢ間，ＢＣ間の契約が，ともに期間満了し更新がなければ，ＣはＡに対し直接建物買取請求権を有する。
４ Ｂが適法にＡに建物買取請求権を行使すると，その所有権は直ちにＢからＡに移転するが，ＢはＡが代金を支払うまで，建物の引渡しを拒むことができる。
法定更新
〔問14〕 建物賃貸借契約(以下，この問において「契約」という。)の終了に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ 期間の定めのある建物賃貸借において，賃貸人が，期間満了の１年前から６月前までの間に，更新しない旨の通知を出すのを失念したときは，賃貸人に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合でも，契約は期間満了により終了しない。
２ 期間の定めのある建物賃貸借において，賃貸人が，期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで，その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は，期間満了後，賃貸人が使用を継続していることについて，賃貸人が異議を述べなくても，契約は期間満了により終了する。
３ 期間の定めのある契約が法定更新された場合，その後の契約は従前と同一条件となり，従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。
４ 期間の定めのない契約において，賃貸人が，解約の申入れをしたときで，その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は，解約の申入れの日から３月を経過した日に，契約は終了する。
〔問13〕 正解 1〔0〕 2〔X〕 3〔0〕 4〔0〕
〔問14〕 正解 1〔0〕 2〔X〕 3〔X〕 4〔X〕
〔問13〕の解説
1 事業用定期借地権では，更新や再築の規定(３条〜８条，18条)，借地権者の建物買取請求権(13条)は適用しないとされています〔借地借家法24条１項〕従って､1は正しい。
２ 判例では一貫して、債務不履行による契約解除で契約が終了したときは，借地人は建物買取請求権を否定している（最高裁1960年2月9日判決）。従って、２は誤っている。
３ 問題文から、この借地契約が借地借家法施行（平成4年8月）後に締結されていることに注目したい。建物買取請求権の規定は，借地権の存続間が満了した場合での転借地権者(転借人)と借地権設定者(土地の所有者)との間にも準用されており，転借人Ｃは土地の所有者Ａに対し直接，建物買取請求をすることができる〔借地借家法13条３項〕。従って､３は正しい。
但し借地契約が借地借家法施行（平成4年8月）前に締結されている場合は、（建物買取請求権に関する経過措置）附則第9条2項 により「第13条第3項の規定は、この法律の施行前に設定された転借地権については、適用しない」ということなので注意したい。
４ 賃貸人が代金を支払うまで土地・建物の引渡しを拒むことはできるが，賃貸借契約期間終了後の土地の地代相当分は不当利得となるのでその分は返還しなければならない（最高裁1960年9月20日判決）。従って､４は正しい。
〔問14〕の解説
1 期間の定めのある賃貸借において，賃貸人が，賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に，賃借人に対して，「更新拒絶の通知」または「条件を変更しなければ更新しない旨の通知」をしなかったときは，期間を除いて従前の契約と同一の条件で，契約を更新したものとみなされる。また，この法定更新後の賃貸借は期間の定めがのないものとする〔借地借家法26条１項〕。従って､1は正しい。
２ 賃貸人が，賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に，賃借人に対して，正当事由のある「更新拒絶の通知」をしたとしても，期間満了後に賃借人が建物の使用を継続していた場合は，賃貸人は遅滞なく異議を述べないと法定更新されることになる〔借地借家法26条２項〕。従って、２は誤っている。
３ 法定更新されると，更新後の契約は，期間を除いて従前と同一の契約条件で，期間の定めのない賃貸借になる〔借地借家法26条１項〕。従って、３は誤っている。
４ 期間の定めのない建物の賃貸借では，賃貸人・賃借人ともいつでも解約の申入れをすることができるが，賃貸人から解約の申入れをする場合は，正当事由（借地借家法28条）を必要とし、解約申入れから６月を経過することによって終了する〔借地借家法27条１項〕。
但し、賃借人からの解約申入れの場合は民法617条が適用され，解約の申入れから３月が経過することによって終了します。(民法617条１項２号)。従って、４は誤っている。
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2009.05.11
| 借地借家法・民法
旧・借地法の経過措置
〔問12〕 Ａは，昭和46年（西暦1971年）８月，Ｂから，その所有地を，建物の所有を目的として存続期間３０年の約定で賃借し，その後Ａ所有の建物を同土地上に建築し，Ａ名義の所有権保存登記をしてきた。この場合，借地借家法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
１ 平成１３年（西暦2001年）８月の契約更新時に，ＡＢ間の合意により，更新後の存続期間を１０年と定めることができる。
２ 平成1３年８月の契約更新時に，ＡＢ間の合意により，今回の更新は旧借地法によるものとするが，次回以降の更新は借地借家法本則によるものとする旨定めることができる。
３ Ａは平成1 ２年７月に再築のため建物を取り壊し，土地の上の見やすい場所に＜旧建物を特定するために必要な事項，取り壊した日，建物を新たに築造する旨＞を掲示した。この掲示が存続していれば，建物が未完成でも，平成１３年８月時点で，Ａは本件借地権を第三者に対抗できる。
４ 平成１３年８月の契約更新後，更新期間満了前に，本件借地上のＡ所有建物が朽廃した場合，本件借地権は消滅しない。
減額請求権
〔問13〕 賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
１ Ｂが家賃減額の請求をしたが，家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは，Ａは，その裁判が確定するまでの期間は，Ａが相当と認める金額の家賃を支払うようにＢに請求できる。
２ Ｂが家賃減額の請求をしたが，家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは，その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
３ 家賃が，近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは，契約の条件にかかわらず，Ｂは，将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
４ ＡＢ間で，３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合，その特約は効力を有しない。
〔問12〕 正解 1（Ｘ） 2（Ｘ） 3（0） 4（Ｘ）
〔問13〕 正解 1〔0〕 2（Ｘ） 3（0） 4（0）
〔問12〕の解説
1 この問題での借地権は、現行の借地借家法の施行日(平成４年８月１日)よりも前に、当時の借地法に基づいて設定されているため、更新については旧法の借地法が適用される(借地借家法・附則６条)。
更新後の存続期間は、堅固な建物は30年、その他の建物は20年（借地法５条１項、４条３項）。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間（借地法５条2項）となる。
このため、10年という更新後の存続期間は、借地権者には不利な特約となるため、借地法11条の規定により存続期間10年と定めたとしても無効になり、更新後の存続期間の定めがなかったことになる。従って、堅固な建物所有目的の借地権の場合は30年、非堅固な建物所有目的の借地権の場合は20年と法定される。従って、1は間違っている。
２ （借地契約の更新に関する経過措置） 第6条この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による（借地借家法・附則６条）。
仮に、当事者の合意があっても、旧法の借地法施行時の借地契約を更新しない旨の特約を結び、新たに借地借家法を適用させることは、借地法の更新の規定に違反する特約となり、その特約は無効になる。従って、２は間違っている。
３ 借地借家法 第10条（借地権の対抗力等）
1 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
※「建物を特定するために必要な事項」とは，建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・所有者などの登記での表示事項と解されている。従って、滅失した建物に登記がある場合に限られる。
登記をしていれば，掲示を見た人は登記所〔法務局〕で，閉鎖登記簿〔建物の滅失登記をしていた場合〕または滅失した建物の従前の登記〔建物の滅失の登記をしていない場合〕を閲覧することによって建物が存在していたことを確認できるからでる。従って、３は正しい。
４ 借地期間を当事者間の合意の上で有効な存続期間（堅固建物のは30年以上､非堅固建物は20年以上）をと定めた場合は、建物が朽廃しても借地権は消滅しない。
しかし、最初の存続期間、更新後の存続期間のどちらでも、当事者間で有効な存続期間の定めをしていない場合は、建物が朽廃すれば、借地権は消滅する。
即ち、��更新後の存続期間に定め自体がそもそもない場合或は��更新後の存続期間に定めがあっても堅固な建物所有のときは30年未満、非堅固な建物所有目的のときは20年未満の場合、このような場合は、期間の定めは無効になり、更新後の存続期間の定めのないものとして堅固な建物所有のときは30年、非堅固な建物所有目的のときは20年に法定される。従って､このような場合〔法定更新も含まれる〕は期間満了前に建物が朽廃すれば、借地権は消滅する。
問題文では「契約更新後｣と書かれているだけで、有効な存続期間を定めた場合なのか、無効な存続期間の定めた場合なのかは判然としない。従って、無効な存続期間の定めた場合であれば、建物が朽廃すれば、借地権は消滅するので４は誤りである。
〔問13〕の解説
１ 借賃の減額請求について協議が調わず裁判になったとき，賃貸人は，その裁判で減額が確定するまでの期間は，賃貸人自身が「相当と認める額」の家賃を支払うように賃借人に対して請求することができる（借地借家法32条３項）。
家主が「相当と認める額」に関しては、東京地裁1998年５月29日判決で「裁判が確定までの間は賃借人には『賃貸人が相当と認める額』の賃料支払義務がある」として、その賃料は「特段の事情のない限り、従前の賃料と同額であると推定することが相当である」としている。
この規定があるにもかかわらず，賃貸人の請求金額を支払わずに，賃借人が自分が相当と認める額〔賃貸人の請求額より少ない額〕を支払い続けた場合は，借賃不払いによる解除が裁判所により認められる場合がある。従って、1は正しい。
２ 裁判で減額が確定し，既に支払いを受けた建物の借賃の額が正当とされた借賃の額を超えているときは，賃貸人は，その超過額に年１割の受領の時からの利息をつけて返還しなければならない（借地借家法32条３項但書）。
受領の時からの超過額・利息というのは，「賃料減額請求は、請求者の意思表示が相手方に到達した日の分から、その効果が生ずる」（最高裁1970年５月６日判決）ということで減額請求の意思表示をした時からのものなので，「減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額」というのは誤りである。
３ 建物の借賃が， 土地・建物に対する租税その他の負担の増減により，土地・建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動により，近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは， 契約の条件にかかわらず， 当事者〔賃借人・賃貸人〕は，将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます〔借地借家法32条１項〕。従って、３は正しい。
４ 建物の借賃が不相当になったときは，契約の条件にかかわらず減額請求することができ，仮に家賃を減額しない旨の書面での特約があったとしても，減額請求権を排除することは出来ない。従って、この減額請求権を排除する特約は無効である。従って、４は正しい。
但し、当事者間に「一定の期間は借賃を増額しない」旨の特約がある場合は有効であり，事情が変更したとしても，原則としてその期間は賃料の増額を賃貸人は請求することができない（借地借家法32条１項但書）。
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2009.05.08
| 借地借家法・民法
建物譲渡特約付借地権・法定借地権
〔問11〕 Ａを賃借人，Ｂを賃貸人としてＢ所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約 (その設定後３０年を経過した日に借地上の建物の所有権がＡからＢに移転する旨の特約が付いているものとする。) を締結した場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。
１ 本件契約における建物譲渡の特約は，必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
２ Ａの借地権は，その設定後３０年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し，本件契約がＡＢの合意によらずに法定更新されることはない。
３ 建物譲渡によりＡの借地権が消滅した場合で，Ａがその建物に居住しているときは，Ａは，直ちに，Ｂに対して建物を明け渡さなければならず，賃借の継続を請求することはできない。
４ Ｃが，建物をＡから賃借し，Ａの借地権消滅後もそこに居住している場合で，Ｂに対して賃借の継続を請求したときは，一定の場合を除き，ＢＣ間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。
借家権 転貸借・借地上の建物賃貸借
〔問12〕 Ａが，Ｂ所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
１ Ａが，建物に自ら居住せず，Ｂの承諾を得て第三者に転貸し，居住させているときは，Ａは，Ｂからその建物を買い受けた者に対し，賃借権を対抗することができない。
２ Ａが建物を第三者に転貸しようとする場合に，その転貸によりＢに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ｂが承諾を与えないときは，裁判所は，Ａの申立てにより，Ｂの承諾に代わる許可を与えることができる。
３ 建物の転貸借がされている場合 (転借人Ｃ) において，ＡＢ間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは，Ｂは，Ｃにその旨通知しないと，Ａに対しても，契約の終了を主張することができない。
４ Ｂの建物がＤからの借地上にあり，Ｂの借地権の存続期間の満了によりＡが土地を明け渡すべきときは，Ａが期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り，Ａは，裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。
〔問11〕 正解 1〔0〕 2（0） 3（Ｘ） 4（0）
〔問12〕 正解 1〔Ｘ〕 2（Ｘ） 3〔Ｘ〕 4（0）
〔問11〕の解説
1 建物譲渡特約付借地権の設定は、公正証書もしくはその他の文書による必要はなく、口頭による契約でもよいとされている(借地借家法23条１項)。 この公正証書等の書面で締結しなくてもよいというのが、一般定期借地権や事業用借地権の契約とは異なるところである。従って、１ は正しい。
2 建物譲渡特約付借地権は契約期間が満了すると、借地権は借地権設定者への建物の譲渡されると共に消滅する。。このため、当事者の合意によらずに法定更新されることはない(借地借家法23条１項)。従って、2 は正しい。
3 建物譲渡特約付借地権が消滅した場合、借地権者または建物の賃借人で建物の使用を継続しているものが請求したときは、賃借の継続を請求することが出来る(借地借家法23条２項、３項、38条１項)。
この規定は、請求した「借地権者または建物の賃借人」を保護するためのものであり、建物の借賃は、当事者間で定まらない場合は、当事者の請求により、裁判所が定める。従って、3 は誤っている。
4 借地権の消滅後の賃貸の継続の請求（法定借家権）は、 請求のときに、請求した「借地権者または建物の賃借人」と借地権設定者との間で、一定の場合を除き、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる(借地借家法23条２項、３項、38条１項)。従って、4 は正しい。
〔問12〕の解説
1 建物の賃貸借は、建物の引渡しを受けていれば、登記がなくても対抗要件になる(借地借家法第31条１項)。従って、1 は誤っている。
2 借地権では、賃借人がその建物を他人に譲渡する場合に、賃借権の譲渡または転貸を拒む地主の承諾に代わって裁判所が許可をすることができる(借地借家法19条１項)という制度があるが、建物の賃貸借では貸主の承諾に代わる裁判所の許可はない。従って、2 は誤っている。
3建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間満了によって終了するときは、建物の賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、その終了を転借人に対抗出来ない(借地借家法34条１項)。 しかし，賃貸人Ｂが賃借人Ａに期間満了の主張をするのは、転貸借とは別の話であり、当該通知をＣにまだしていないからといって契約の終了をＡに主張できないと言うことはない。従って、3 は誤っている。
4 借地上の建物の賃借人の保護を図るために、借地借家法では、「借地上の建物の賃借人が借地権の存続期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り、その建物の賃借人は、裁判所に対し、土地の明渡しの猶予を請求することができる。また、裁判所は、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内で、その土地の明渡しについて相当の期限を許与することができる。」(借地借家法35条１項)とされている。
裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借はその期限が到来することによって終了する(借地借家法35条2項)。
借地上の建物の賃借人の保護の規定(35条１項)は，普通借地権で借地期間が満了するときに，借地権者が建物買取請求権を行使せずに建物を収去する場合に適用される。従って、4 は正しい。
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2009.05.07
| 借地借家法・民法
借地権の対抗問題
〔問13〕 Ａは，建物所有の目的でＢから１筆の土地を賃借し （借地権の登記はしていない），その土地の上にＡ単独所有の建物を建築していたが，Ｂは，その土地をＣに売却し，所有権移転登記をした。この場合，借地借家法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ Ａは，建物について自己名義の所有権保存登記をしていても，そこに住んでいなければ，Ｃに対して借地権を対抗することができない。
２ Ａは，建物についてＡの配偶者名義で所有権保存登記をしていても，Ｃに対して借地権を対抗することができない。
３ Ａがその土地の上に甲及び乙の２棟の建物を所有する場合，甲建物にのみＡ名義の所有権保存登記があれば，乙建物が未登記であっても，Ａは，Ｃに対して借地権を対抗することができる。
４ Ａの建物の登記上の所在の地番が，その土地の地番の表示と多少相違していても，建物の同一性が種類，構造，床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば，Ａは，Ｃに対して借地権を対抗することができる。
借家権
敷金関係の承継・取壊し予定の建物の賃貸借
〔問14〕 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち，借地借家法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
１ 「Ａは，Ｂが建物に造作を付加することに同意するが，Ｂは，賃貸借の終了時に，Ａに対してその造作の買取りを請求しない」 旨の特約は有効である。
２ Ｂが死亡した場合で，その当時Ｂの相続人でない事実上の配偶者Ｃがこの建物で同居していたとき，Ｃは，当該建物の賃借権に限っては，相続人に優先してＢの賃借人としての地位を承継する。
３ この建物が，その敷地の売却に伴い２年後に取り壊されることが明らかな場合に，「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」 旨の特約をＡＢ間の賃貸借契約に定めるときは，公正証書によってしなければならない。
４ ＢがＡに敷金を交付していた場合に，Ａがこの建物をＤに売却し，賃貸人としての地位をＤに承継したときでも，Ｄの承諾がない限りＡの敷金返還債務は承継されず，Ｂは，Ａに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。
〔問13〕 正解 1〔Ｘ〕 2（0） 3（0） 4（0）
〔問14〕 正解 1（0） 2（Ｘ） 3（Ｘ） 4（Ｘ）
〔問13〕の解説
1 借地権の第三者への対抗要件は登記(借地権の登記 又は 建物の保存登記・表示登記)のみであり、借地上の建物に所有権保存登記がしてあるので、借地上の建物に住んでいなければ対抗できないということはない（借地借家法10条1項）。従って、1 は誤っている。
2 判例では、借地権の登記をしていない場合の第三者への対抗要件としての「借地上の建物の登記」（所有権保存登記・表示登記）は本人名義の登記でなければならないとされている(最高裁1966年4月27日判決)。従って、2 は正しい。
3 判例では、借地上に複数の建物がある場合、そのうち１棟の建物に借地権者の登記があれば、他の建物に登記がなくても、その借地全体についての借地権を第三者に対抗出来るとされている（最高裁1997年7月1日判決）。従って、3 は正しい。
4判例では、借地上の建物の登記上の所在地番の表示が実際のものと多少相違していても、建物の同一性が種類，構造，床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば、借地権を第三者に対抗することができるとしている（最高裁1965年3月17日判決）。従って、4 は正しい。
〔問14〕の解説
1 (造作買取請求権) 造作買取請求権（借地借家法33条）に関する規定は旧「借家法」では強行規定であったが、「借地借家法」では任意規定化され、『賃貸借の終了時に、賃貸人に対してその造作の買取の請求をしない』旨の特約は有効とされた。従って、1 は正しい。
2 （居住用建物の賃貸借の承継） 相続人がいる場合には、その借家権は相続人が相続する。この場合、事実上の配偶者には、借家権の承継は出来ない(借地借家法36条)。従って、2 は誤っている。
3（取壊し予定の建物の賃貸借） 「取壊し予定の建物の賃貸借」の旨の特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならないが、公正証書にする必要はない（借地借家法39条）。従って、3 は誤っている。
4 (敷金関係の承継) 新賃貸人が前の賃貸人から敷金を受領していなくても、敷金の返還債務は新賃貸人に引き継がれる(最高裁1969年7月17日判決)。従って、4 は誤っている。
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2009.05.01
| 借地借家法・民法
２００８年７月２４日、京都地裁で定額補修分担金は、消費者契約法１０条に違反し無効の判決があった。
京都地裁２００８年４月３０日判決に次いで定額補修分担金は、消費者契約法１０条に違反し無効の判決は２例目。
関連記事 ��京都で定額補修分担金特約は違法として消費者団体訴訟
��定額補修分担金特約
��「定額補修分担金」は消費者契約法に違反（京都地裁）
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2009.04.27
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
建物競売等の場合における借地権譲渡許可の裁判で、敷金（保証金）を差し入れることを命じた事例 （最高裁平成１３年１１月２１日決定、判例時報1768号86頁）
（事案の概要）
ＹはＡに対して、堅固建物所有を目的として、土地を賃貸し、Ａはその土地上に５階建ビルを建築して所有していた。
ところが、Ａの建物について競売が申し立てられ、Ｘが借地権付建物として競落した。
ＸはＹに対して、借地権譲渡の承諾を求めたが、Ｙが承諾しなかったので、Ｘは、借地借家法第２０条に基き、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める申立てをした。
ところで、本件においては、もともとＡがＹに対して敷金（保証金）1000万円を差し入れていた経過がある。
鑑定委員会は、申立てを容認するのが相当としたうえ、付随的裁判としてＸに対して譲渡承諾料の支払をさせるほか、敷金として金1000万円を差し入れさせるのが相当であるとの意見を出した。
大阪地裁及び大阪高裁は、借地権譲渡を許可し、付随的裁判として、譲渡承諾料の給付のみを命じ、敷金に関しては、借地借家法第２０条１項後段の付随的裁判として敷金の差し入れを命ずることはできないと判示した。
これに対し、Ｙは付随的裁判として敷金の差し入れを命ずべきであるとして、もしそれを命じないのであれば、申立てを棄却すべきであると抗告許可の申立てをした。
（裁判）
最高裁は、「旧賃借人が交付していて敷金の額、第三者の経済的信用、敷金に関する地域的な相場等の一切の事情を考慮した上で、法２０条１項後段の付随的裁判の１つとして、当該事案に応じた相当な額の敷金を差し入れるべき旨を定め、第三者に対してその交付を命ずることができるものと解するのが相当である」として原決定を破棄し、大阪高裁に差し戻した。
（短評）
競売・公売により借地権付建物を取得した場合、競落人には譲渡の承諾に代わる許可の制度が設けられている。そして、許可の申立てを認容する場合、裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため、必要があるときは、付随的裁判として借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができるとされている。（借地借家法第２０条）
ところで、これまで敷金（保証金）の差し入れを命ずることができるかどうかについては最高裁の判例がなかったところ、今回の決定により、敷金（保証金）の差し入れも借地条件の変更・財産上の給付とされたことから、今後は、競落に当たって、従前の敷金（保証金）の有無・金額を調査する必要があり、また、敷金（保証金）の差し入れを命じられることがあることを覚悟する必要が出てきた。
（2002.03.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.04.24
| 敷金・保証金・原状回復に関する判例等
判例紹介
借地人の地代減額請求が、借地上の建物の家賃を元に適正継続地代を算定すべきものとして棄却された事例 （東京高裁平成１４年１０月２２日判決、判例時報１８００号３頁）
（事案の概要）
Ｘは、横浜市中心部に店舗・共同住宅・事務所ビルを所有する借地人であり、Ｙは、その敷地の所有者である。ＸはＹに対し、平成６年に定められた月額金１７６万７０００円の地代額につき、公租公課の減額及び土地価格の下落を理由として、平成１２年５月以降月額金１１３万１０００円に減額請求した。
（裁判）
１審の横浜地方裁判所は、不動産鑑定結果に基づき、月額金１３５万６０００円へ減額するとの判決を言い渡した。これに対し、Ｙは東京高裁に控訴を申し立てた。
東京高裁は、「土地の市場価格や公租公課の額が減少したというだけでは、直ちに減額されるべきでなく、地上建物の賃料をもとに土地残余法などによって算出される地代の額が従前の地代の額を下回る場合に、上記の算出される額を参考として減額することを検討すべきである。」とした。
そして、本件では、「賃借人がその所有の地上建物の賃料収入などを把握しながら、賃貸人の要請あるいは裁判所の勧告を無視して、これを明らかにせず、それらの資料が提供されれば、土地残余法による地代を算定すれば、現行の地代が適正水準であるかどうかが明確になるはずである。もし、その額が現行賃料を大きく上回ることがあるならば、一挙にその額に増額することは相当でないこともあるから、継続性を考慮して相当額の範囲にとどめたり、あるいは、これまでに地代以外に授受された金額を考慮して、調整することもあろうが、まず上記の適正額の算定をするのが先決ではないかと勧めた。ところが、Ｘは、このような開示を拒み、適正な地代額の計算の道を閉ざしたのである。Ｘは、自己の収受する建物賃料を開示しないのであって、これが下落したとの事実を認めることもできない。したがって、当裁判所としては、上記減額意思表示の時点でも、適正な地代の額は、現在の地代の額を下回っておらず、かえって上回っている可能性も残されていて、これを否定することはできないものと認定判断する。よって、Ｘの減額請求はすべて棄却すべきものである。」と判示した。
（短評）
東京高裁は、地代減額請求について、地上建物の賃料収受額をもとに、土地残余法（土地の収益還元価格を算定する上で必要な土地の適正な地代の額を算出する方法・国土庁平成６年９月２６日「新手法による土地残余法」）及び東京高裁の３判例（平成１２年７月１８日判決、同年９月２１日判決、平成１３年１月３０日判決）によって地代を算定すれば、適正地代額が明確になるとしている。他方、公租公課の減額、地価の下落は賃料減額の根拠にならないとしており、実務上参考になる。
（2003.02.）
（東借連常任弁護団）
東京借地借家人新聞より
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2009.04.22
| 地代の減額（増額）
判例紹介
木造建物所有目的の賃貸借契約が一時使用のものでないと認定された事例 (東京高裁平成８年１１月１３日判決、判例時報１５８９号５０頁）
(事実）
地主・借地人(株式会社)間に、昭和６２年１２月、土地(登記簿上の項目は畑)を、期間２年、賃料月額金２万円の約の賃貸借契約が成立した。右土地賃貸借契約書には標題に、｢土地一時使用賃貸借契約書｣と記載されており、使用目的には、｢仮設事務所用地(但しブロック基礎とする)｣と記載されていた。
右賃貸借契約はその後２回改定され、平成３年１２月、賃料月額が金３万円に増額された。地主がAを代理人として借地人に土地の明渡を求めたところ、借地人はAの説明により本件土地賃貸借契約が一時使用のもので明渡義務があるものと信じ、右土地を平成６年５月末日に明渡す旨の約定書を作成した。そして、地主は借地人に対し、右約定に基づき、一時使用の土地賃貸借契約が終了したとして建物収去土地明渡および賃料相当損害金の支払を求めて本訴を提起した。
これに対し、借地人は地主に対し、右明渡約定は要素の錯誤により無効であるとして借地権存在確認の反訴を提起した。
原判決(横浜地裁平成８年４月１１日判決)は、借地人会社の代表者個人が本件土地を昭和５９年から賃借していたこと、借地人会社との契約後、右土地に木造亜鉛メッキ鋼板葺２階建事務所兼倉庫を建てたが地主は異議を述べなかったことなどから、右土地賃貸借契約は一時使用の目的でされたことが明らかであるとはいえないとして借地人会社の要素の錯誤の主張を認め地主の本訴請求を棄却し、借地人会社の反訴請求を容認した。
(争点）
本件の争点は、本件土地の賃貸借契約が一時使用のものか否か。
(判決要旨）
東京高裁は、借地人会社が市の指定水道業者として金２００万円を投じて本件建物を新築し、本店事務所兼資材置場として利用しており、契約当初から短期間に限って本件土地を借り受ける意思であったとは認められないこと、地主に早期に本件土地の返還を受けなければない特段の事情があったとは認められないこと、権利金の授受はなかったが、本件契約に当たり賃料が２倍に増額され、その後も更に増額されていることなどの事情を付加して、原判決と同様地主の控訴を棄却した。
(短評）
一時使用の賃貸借か否かは、単に借地期間の長短だけでなく、土地の利用目的、地上建物の種類、設備､構造等を総合的に判断すべきであるとされている(最高裁昭和４３年３月２８日判決、判例除法５１８号５０頁)。
本判決は、土地賃貸借契約書記載の一時使用の文言にもかかわらず総合的に判断して一時使用の目的を否定したもので、他の事例の参考になるものである。 1997.04
（東借連常任弁護団）東京借地借家人新聞より
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2009.04.21
| 契約・更新・特約
マンション備付けのガス給湯器が故障
家主が修繕を拒否した場合の対策
（問） 私は2ＤＫのマンションを借りている。先日このマンションに最初から設置してあったガス給湯器が故障した。家主に修繕を頼んだところ「うちでは修繕はみんな借りている人にやってもらっています」と言われた。
私は、修繕は家主がやるものとばかり思っていたが、家主の考え方次第で修繕を借家人に押し付けられるものなのか。何とか家主に修繕させ、その費用を支払わせる方法はないものか。
（答） 賃貸住宅の修繕問題の基本は、民法606条1項の「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要なる修繕をする義務を負う」とする規定されている。借家の修繕義務は家主にあることが明確に規定されている。
家主がこの法律の規定する義務を免れるためには、あらかじめ契約で「ガス給湯器の修繕は借家人の負担とする」との特約（特約とは法律の定めに反する約定）を交わしておかなければならない。しかし特約が認められるには「賃貸借契約書の条項に具体的に明記されているか､仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である」（最高裁2005年12月16日判決）。特約が何でも認められる訳ではない。
あなたの場合は特約はないので、言うまでもなく修繕義務は家主にある。民法615条で賃借物に修繕が必要な場合は賃借人は遅滞なく賃貸人にその旨を通知する義務があると規定している。同じく民法608条１項では「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。」とされている。従って、これらに基づいて以下、家主の費用負担で修繕をさせる方法である。
先ず内容証明郵便（配達証明付）で家主に対して修繕請求通知をする。その通知内容は「ガス給湯器が故障し、修理業者に点検してもらい、大修繕が必要であるとの報告を受けたのでお知らせします。現在使用不能の状態であり、困っています。本書到達後10日以内に至急修繕してください。もし期日までに修繕していただけない場合は、私が業者に依頼して修繕し、その修繕費用は後日請求しますのでお支払いください。万一お支払いくださらない場合は、月々の家賃と修繕費用を相殺することをご承知措きください。なお、修理業者の修繕見積では**万円ということです」という趣旨のものである。
この通知を出した上で、その内容の通り実行すればいい。修繕費用が月額家賃の半分以上になる場合は何回かに分けて差し引いて修繕費用を回収する。
ここで、内容証明郵便を出す段取りを省略して、修繕費を家賃から差し引くと家賃の一部不払いとして契約解除の原因にされる恐れがあるので注意が必要だ。
借家の修繕問題の解決法には別の方法もある。それは、家主は完全な物を貸す義務があるから、ガス給湯器の故障という不完全な度合いに応じて家賃を減額して支払う。ガス給湯器が直った時点で家賃を元に戻す方法である。しかし、これではいつ家主が修繕するか分からず、前者の方が現実的である。
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2009.04.20
| 修理･改装（借家）
