東京・台東借地借家人組合４

原告（借主）の主張

２争点及び争点に関する当事者の主張
　(1) 本件更新料条項の有効性
　（原告及び被告Ａの主張）
　本件更新料条項は，消費者契約法１０条により無効である。

　ア本件更新料条項の法的性質
　被告会社は，本件更新料条項は，①賃料の補充，②更新拒絶権放棄の対価，③賃借権強化の対価としての性質があって，更新料の支払には合理性があると主張するが，以下のとおり，更新料の支払には合理性がない。

　(ア) 賃料の補充
　賃貸借期間が長期で設定され，かつその期間中賃料相場が増額していくといった社会事情がある場合には，将来生じる賃料の不足分をあらかじめ更新料という形で補っておくことに合理性がないわけではない。しかし，現在の不動産価格の状況からはそのような社会事情があるとはいえないし，アパートやマンション等の建物賃貸借においては，賃貸借期間は１年や２年と短期であるから，賃料の不足分が生じるとは考えられない。また，賃料の不足分を補うとしても，賃貸借期間を考慮することなく一定の金額で算定することには合理性がない。

　また，更新料に賃料補充という性質があるのならば，その分月額賃料が低額になっていること，中途解約の場合の精算が定められていること，更新料が賃料の補充・前払いであることが賃借人に告知されていることが必須であるが，本件賃貸借契約では，月額賃料が低額になっているとは認められないし，中途解約の場合の精算条項はなく，むしろ更新料の返還には一切応じないとされており，使用収益期間と更新料は対応していない上，更新料が賃料の補充である旨の表示も一切ない。重要事項説明や契約締結の際にも，更新料が何の対価なのかの説明は一切なく，賃料の補充であるという説明もなかったし，更新料の事前告知も一切されていない。

　以上によれば，賃料の補充であるとの考え方に合理性はない。

　（イ）更新拒絶権放棄の対価
　賃貸借契約の更新に関する賃貸人の更新拒絶権は，期間満了の６か月前までに行使しなければならないところ（借地借家法２６条１項），通常，合意更新がされる契約期間満了のころには，既に賃貸人による更新拒絶権行使の期間が徒過しており，更新拒絶権が発生しないことが確定している場合がほとんどである。したがって，このような場合には，もはや更新拒絶権の放棄とか，更新拒絶権行使に伴う紛争回避ということが問題となる余地はなく，更新拒絶権放棄や更新拒絶権行使に伴う紛争回避の対価として更新料の性質を説明することはできない。

　また，賃貸人が期間満了の６か月前までに更新拒絶権を行使した場合，その後賃借人が更新料の支払を申し出たからといって，賃貸人が更新拒絶権を放棄して合意更新に応じるとは通常考えられない。

　いずれにせよ，更新拒絶権が発生するか否かにかかわらず一律に合意更新の場合に更新料が徴収されていることの説明はつかない。

　加えて，本件賃貸借契約は，収益目的の居住用賃貸物件の建物賃貸借契約であるが，このような場合に正当事由が認められることは考えられず，究極的なケースを想定しても，立退料の支払もないまま正当事由が認められることはない。そうすると，賃借人が，立退料分を受領せず，逆に月額賃料の２か月分の更新料を支払わなければならないという本件更新料条項は，その料金に相応するサービスの提供がなく，更新拒絶権放棄との対価性をもたない。

　(ウ) 賃借権強化の対価
　法定更新の場合には，期間の定めのない賃貸借となり（借地借家法２６条１項ただし書），賃貸人は，解約の申入れをすることができ，解約申入れから６か月を経過すると賃貸借契約は終了するが（同法２７条１項），解約申入れにも，更新拒絶の場合と同様に，正当事由があることが要件となる（同法２８条）。しかし，マンションやアパートのように，当初から他人に賃貸する目的で建築された物件の場合，賃貸人の自己使用の必要性は極めて希薄であるから，賃貸人に同法２８条所定の解約申入れにおける正当事由が認められることは考えられず，更新料を支払って合意更新をしても賃借権の強化にはならない。

　また，本件更新料条項は，法定更新においても更新料が発生するとしており，この点において，そもそも本件では賃借権強化の対価という理屈は成り立ち得ない。

　(エ) 以上のように，被告会社の主張する本件更新料条項の法的性質は，いずれも当事者の意思に反し合理性がない。

　更新料は，賃借人から賃貸人に対して単に慣行的に支払われてきた贈与又は謝礼としか説明ができないものであるが，現在では賃貸物件数に比べ需要が少なくなっており，賃借人が一方的に贈与や謝礼をする根拠が欠けている。結局，更新料とは，賃貸人が，情報力や交渉力の格差を利用し，賃借人に十分な法的知識がないことを奇貨として，半ば強制的に徴収している金銭である。

　イ前段要件該当性
　本件更新料条項は，賃借人である原告にのみ一方的な負担を強いる不合理なものであって，民法６０１条の賃料支払義務に加えて賃借人の義務を加重するものであるから，前段要件該当性がある。

　被告会社は，本件更新料条項は契約の中心条項であるとして，消費者契約法１０条の適用がないと主張するが，中心条項と付随条項を判然と区別するのは不可能であるし，中心条項に同条の適用がないという見解そのものも誤りである。

　ウ後段要件該当性
　更新料には何らの合理性，対価性はなく，賃借人は合理性，対価性のない金銭の支払という重大な不利益を受けるのに対し，賃貸人には何らの不利益も発生しない。受領済みの更新料を返還しなければならないのは，本件更新料条項が無効になる以上，法が初めから予定している当然の法律効果であって，賃貸人の不利益ではない。

　賃貸人と賃借人との間に情報力，交渉力の格差があり，更新料支払条項を契約条件に入れるか否かの選択の自由，交渉が賃借人に保障されていないことからも，賃借人の受ける上記不利益が大きいことは明らかである。

　被告会社は，賃借人が賃貸物件情報を手に入れやすいと主張するが，これは単に情報が量的に入手しやすいというだけであり，問題となる条項がいかなる計算なり趣旨で設定されているかという情報の質の面では賃貸人と賃借人との間には大きな格差がある。また，インターネット上の賃貸情報でも，更新料の事前告知は一切されておらず，いざ契約の時点になって初めて更新料という名目の負担を聞かされるというのが実態であり，重要事項説明や契約締結の際に，更新料が何の対価なのかの説明も一切ない。

　また，被告会社は，更新料が社会的に承認されているなどと主張しているが，社会で広く行われていても無効となることはあるのだから，これは更新料条項が有効であることの根拠にはならない。

　以上によれば，本件更新料条項は，信義則に反して，一方的に，正当な理由なく賃借人である原告の利益を害するものであり，後段要件に該当する。

　エ借地借家法３０条との関係
　借地借家法３０条は，「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは，無効とする。」としているところ，同節の規定である同法２６条１項，２項は，更新料の支払を条件としない法定更新を認めているから，本件更新料条項のように，法定更新に際して賃借人に更新料支払義務が発生するという内容の条項は，借地借家法３０条によって無効となる。

　被告（貸主）の主張へ続く

被告（貸主）の主張

（被告会社の主張）
　本件更新料条項は有効である。

　ア本件更新料条項の法的性質
　(ア) 賃料の補充
　更新料は，賃料の補充・前払いとしての性質を有する。

　ａ更新料で賃料を補充することの合理性
　賃貸人は，権利金，礼金，更新料なども含めた全体の収支計算を行った上で毎月の賃料額を設定するのが当然であって，その結果生じる設定賃料と本来受けるべき経済賃料との差額について，更新料により補充することは十分合理性を有する。現在では，全国的に賃貸物件は１０パーセント以上余っており，京都においても，全賃貸物件のうち２０パーセント，場所によっては３０パーセントもの空き室が生じており，借り手市場となっていて，他の物件より不利な条件設定をすれば，競争力を失い，空き室に苦しむことになる。一方，賃借人は，更新料の存在によって，契約当初から更新時までは低く設定された賃料で借りることができ，月額賃料を基準に設定される仲介手数料や敷金の支払も少なくて済み，入居しやすいという利点があるし，一般的に更新料の定めのある物件は，更新料の定めのない物件に比べ賃料は割安に設定されており，賃借人は更新料のある物件にするか否かを選択することができる。

　ｂ当事者の合理的意思
　賃借人は，仲介業者から，複数の物件の紹介を受けて，物件の所在，設備，広さ等とともに，更新料を含む経済的な出捐（礼金，敷金，賃料及び更新料）を比較対照した上で，物件を選択しており，個別的な契約締結の場面においても，更新料が契約更新時に発生する旨重要事項として説明されるなどしているので，更新料を，更新の際に負担する金銭であり，自己の支出となり，賃貸人の収入となり，返還されない金銭であることを理解している。

　したがって，賃借人は，更新料を契約更新時に支払うことが必要であり，賃借する物件を使用収益するのに必要となる経済的負担として把握しているのであり，そのことから更に進めて，賃借人が，更新料を，賃借する物件を使用収益するのに必要な対価として把握していると意思解釈することは正当である。賃借人は物件の使用の対価として，賃料が毎月発生する経済的負担であり，更新料は更新時に発生する経済的負担という認識を有しているのである。

　また，更新料は広く利用され，社会的承認を受けてきたものであるから，使用収益の対価であるといえる。そうすると，当事者間で更新料の支払に関する合意がされている以上，その合理的解釈として，使用収益の対価の支払に関する合意がされているものと評価できる。

　ｃ原告及び被告Ａの主張に対する反論
　原告及び被告Ａは，本件更新料条項には中途解約の場合の精算条項がなく，更新料が使用収益期間に対応していないと主張する。

　しかし，建物賃貸借における賃料の支払を月ごとと定めた民法６１４条は任意規定であり，それと異なる賃料前払いや年払いの合意をすることも可能であって，契約更新時に賃借人に補充賃料を支払ってもらうことも自由である。契約期間内に中途解約などによって契約が終了した場合と期間満了の場合とで差はあるが，これについては，中途解約の際は賃借人が更新料の支払により受けるべき利益を自ら放棄したものであるとか，中途解約に伴う違約金条項としての側面が表れたものであるとか，更新料が賃料の補充のみではない複合的な性質を有しているから差が生じたものである，などと説明することができる。

　また，そもそも賃貸借契約は継続的な使用の対価として賃料を設定するため，契約上厳密に使用収益の期間と賃料額を対応させること自体困難であって，そのような完全な対価性を有していないことをもって，不合理であるとはいえない。

　そして，本件の更新料は，１年間の更新期間ごとに支払うものであり，更新しなければ支払う必要がないから，この点で，まさに使用収益の期間に対応して支払うことが予定されているといえる。さらに，賃借人が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計は，ほぼ賃貸期間に比例している上，賃貸人たる被告会社においてはこれを収入の予定として，賃借人たる原告においては支出の予定として，あらかじめ契約締結時に互いに納得していたのであるから，本件居室の使用収益の対価としては，毎月支払われる賃料と１年ごとに支払われる更新料の２本立てになっていた，すなわち，本件の更新料は賃料の補充ないし賃料の前払いとしての性質を有していたと解するのが，当事者の合理的意思に合致する。

　(イ) 更新拒絶権放棄の対価
　更新料が授受されて賃貸借契約の合意更新が行われる場合，賃貸人は，正当事由があるときでも，正当事由が存在しないことが明らかではないときでも，更新拒絶をしないで契約を合意更新することになるから，その意味で，更新料は，賃貸人が更新拒絶権を放棄し，その結果賃借人が更新拒絶権行使に伴う紛争を回避することができることの対価としての性質を有する。

　賃借人も，更新料にはこのような性質があると思えばこそ，更新時に更新料を支払うのであるから，更新拒絶権放棄の対価としての性質も有していたと解するのが当事者の合理的意思に合致する。

　原告及び被告Ａは，更新拒絶権の行使可能時期の点を問題とするが，賃貸人は，契約期間満了６か月前までに更新拒絶権放棄をいわば先履行し，契約更新時に，賃借人からその対価としての更新料の支払を受けるというように説明することは十分に可能である。

　また，原告及び被告Ａは，更新拒絶の正当事由が認められることは考えられないと主張するが，正当事由の有無を明確に判断できない場合も少なくなく，そのような場合に，賃貸人が更新拒絶権を放棄して紛争を回避することも多い。

　(ウ) 賃借権強化の対価
　更新料を支払って賃貸借契約が合意更新され，契約期間中は賃貸人から一切解約申入れがされない賃借人の立場と，法定更新となって，いつ正当事由に基づく解約申入れがされるか分からない賃借人の立場には差異があるから，この意味で，更新料の支払により賃借権は強化されるし，そのように解するのが当事者の合理的意思に合致する。

　イ前段要件該当性
　契約の要素と主たる給付の対価に関する条項のことを中心条項といい，これを付随条項と区別すべきであるが，消費者契約法１０条前段は，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し」という文言で規定されているところ，契約の要素や価格のように，あらかじめ与えられた法的基準ではなく，専ら当事者の自由意思や，市場経済システムに基づく需要と供給によって決定される事項に関しては，「比べる」適切な法的基準が存在せず，同条による司法的内容審査には服さないとの趣旨と解すべきであるから，中心条項には同条は適用されない。

　そして，中心条項と付随条項の区別は，市場メカニズムが一定程度機能しているか，当事者の主観的意思が関与しているかによって行うべきである。本件更新料条項は，その法的性質からは，賃料の補充という意味で主たる給付の対価である上，その契約書や重要事項説明書の記載上主たる給付の価格条項たる賃料と並べて記載されており，賃借人の意思決定の考慮要素となっているから，市場メカニズムが機能し，当事者の主観的意思も関与しているといえる。したがって，本件更新料条項は，中心条項であり，消費者契約法１０条前段は適用されない。

　ウ後段要件該当性
　(ア) 判断基準
　後段要件は，その条項を無効にすることによって事業者が受ける不利益と，その条項が有効であることによって消費者が受ける不利益とを総合的に衡量し，消費者の受ける不利益が信義則に反し均衡を失するといえるほど一方的に大きい場合に，該当性が認められる。

　また，契約の核心的合意部分については，契約当事者の関心が強く，市場メカニズムが機能することが期待できるため，後段要件該当性の判断については更に謙抑的な基準が適用されるべきであり，消費者の受ける不利益が一方的に害されかつその程度が格段に大きい場合に限り，後段要件該当性が認められると考えるべきである。

　本件更新料条項は，前記イのとおり中心条項であり，上記の核心的合意部分である。

　(イ) 本件更新料条項の合理性等
　本件更新料条項は，前記アのような性質を有する合理的なものであるし，更新料の金額も，本件居室の状況に加え，契約期間や月額賃料の金額等の事情に照らせば，過大なものではない。

　また，建物賃貸借契約における更新料の約定は，４０年以上にわたり全国的に広範囲に使用されており，社会的に慣行として承認されている。

　企業の中には，賃貸物件について更新料の補助制度が設けられているところもあり，行政においても，生活保護では更新料の扶助が行われているし，裁判所においても，調停条項や和解条項等で更新料の定めが認められている。このような社会的承認があることは，更新料条項が合理性を有することの証左である。

　さらに，借地借家法においても，更新料は何ら規制がされていない。

　(ウ) 情報力，交渉力の格差
　近年の居住用建物賃貸借契約は借り手市場であり，賃貸人には零細な事業者が多いが，賃借人は，賃貸物件情報を，インターネット，情報誌，広告等の媒体により，容易に大量に入手することができるところ，物件の広告などにおいて，更新料という用語は広く用いられているし，更新料は賃貸物件の条件提示において明示されており，契約書にも明確な文章で記載されている。更新料は，「約定の契約期間満了後も契約継続する場合にその対価として支払うものである。」という意味においては一般に広く理解されている。

　本件においても，賃借人である原告は，数ある賃借物件から，賃貸条件を比較対照して自由に選択できる立場にあった。また，本件更新料条項は，更新料の金額，支払条件が明確である上，原告は，このような更新料の約定の存在やその金額について，仲介業者から説明を受けた上で，本件居室を選定したと考えられ，原告は，その後再び仲介業者から重要事項説明の中で更新料について説明を受けている。

　このように，原告と被告会社に情報力，交渉力の格差はほとんどないし，本件更新料条項は，原告に不測の損害あるいは不利益をもたらすものではない。

　(エ) 被告会社の不利益
　賃貸人は，更新料が社会的に承認されてきたことなどから，更新料を設定して初期の賃料を低くするなどして，更新料を含めた全体の収支を計算し，月額賃料を設定している。本件更新料条項が無効になれば，他の物件の賃貸借関係にも波及し，被告会社は，消費者契約法施行後に締結された全ての賃貸借契約について，受領した更新料を返還しなければならなくなるという不利益を受けることになる。また，実際に原告から支払われた更新料は，被告の収入となり，税務申告をして税金を支払い，賃貸経営の諸経費，生活費などにすでに使用している。本件更新料条項が有効であることに対する被告会社の期待は合理的で，十分法的保護に値するものである。

　(オ) 原告の不利益
　更新料が設定されている物件は賃料のみの物件よりも月額賃料が低く設定されているのが通例で，原告は，更新時まで低い賃料で借り，仲介手数料や敷金等の初期費用も少なくて済むなどの点で有利であるし，更新料を支払うことで，更新拒絶権の放棄，賃借権強化という利益を得ている。また，更新料は社会的に承認され，多くの賃借人が更新料を支払っており，この点から，更新料を支払っていることの不利益は小さいといえる。さらに，原告は，本件賃貸借契約締結に際し，本件更新料条項について仲介業者から説明を受けた上で契約し，現実に約定更新料を支払ってきたのであり，更新料の厳密な法的性質は認識していなかったとしても，更新料が賃料の補充，更新できることの対価であることを明示的，黙示的に認識して，主体的に，本件更新料条項を含む本件賃貸借契約を締結したということができ，原告は，更新料及び月額賃料といった経済的負担に合理性があると判断していたはずであり，本件更新料条項が原告に不測の損害あるいは不利益を及ぼすことはないし，むしろ，原告は，目的物件の使用収益，契約期間の保護という利益を既に享受している。原告の主張する不利益は，いったん納得して支払った更新料が返還されないというに過ぎない。

　(カ) 原告及び被告Ａの主張に対する反論
　原告及び被告Ａは，更新料には何らの合理性，対価性がないから重大な不利益を受けており，本件更新料条項は無効であるという旨の主張をするが，上記(ア)の後段要件該当性の判断基準に照らせば，客観的な対価性を欠けば直ちに無効となるとの解釈には無理がある。また，複合的性質を有する更新料につき，各個別の性質からすべてを合理的に説明できないことをもって，更新料に合理性がないと批判するのも失当である。

(キ) 以上によれば，本件更新料条項は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものとはいえないから，後段要件を満たさない。

　定額補修分担金条項の有効性　（借主・貸主の主張）へ続く

定額補修分担金条項の有効性　（借主・貸主の主張）

(2) 本件定額補修分担金条項の有効性
（原告の主張）
本件定額補修分担金条項は消費者契約法１０条により無効である。

　ア前段要件該当性
　本件定額補修分担金条項は，賃借人の通常の使用によって生じる損耗・経年変化の回復費用を賃借人負担とするものである。建物賃貸借契約においては，賃料と通常使用に伴う損耗等とが対価関係に立ち，通常損耗等の発生が当然に予定されているところ，本件定額補修分担金条項は通常損耗等の回復費用につき，賃借人に二重の負担を課すものであって，民法６０１条に比して，消費者の義務を加重するものである。

　イ後段要件該当性
　本件定額補修分担金条項では，賃借人の故意又は重過失による損傷の回復費用は，定額補修分担金とは別に賃貸人が賃借人に請求できることになっている一方で，軽過失による損耗は定額補修分担金の中に含まれるとしている。しかし，実際の軽過失損耗の有無にかかわらず賃借人に費用を負担させる点で明らかに不当であり，また，実際に軽過失損耗があったとしても，本来は負担対象範囲の限定や経過年数を考慮した上で賃借人の負担割合が決定されるのに，本件の定額補修分担金条項はそのような負担割合を一切無視するものであり，不当である。結局のところ，本件定額補修分担金条項は，賃借人の過失損耗を超えて通常損耗等の回復費用を賃借人に負わせようとするものである。また，故意又は重過失による損耗の回復費用については，補修費用の二重取りができる状態となっている。このように，本件定額補修分担金条項は，賃借人である原告と賃貸人である被告会社がリスクと利益を分け合う交換条件的な内容にはなっていない。したがって，本件定額補修分担金条項は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものといえる。

（被告会社の主張）
　本件定額補修分担金条項は有効である。

　ア前段要件該当性
　本件定額補修分担金条項は，賃借人の軽過失による原状回復費用が定額補修分担金を超える場合には，その原状回復費用を賃貸人の負担とする点において賃借人の義務を軽減するものであるし，また，原状回復費用についてあらかじめ賃借人の負担部分を定めることによって，契約終了時の紛争を回避し，賃借人と賃貸人がリスクと利益を分け合う交換条件的な内容を定めたものである。

　そうすると，本件定額補修分担金条項は，民法等の規定に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項とはいえない。

　イ後段要件該当性
　本件定額補修分担金条項により，賃借人である原告は，軽過失は免責されるので，通常の生活を営む限り，原状回復費用のことを気にかけることなく安心して物件に居住することができる。また，損害額をあらかじめ定額化することにより，退去時における紛争のリスクも格段に減少する。これらのメリットによれば，本件定額補修分担金条項が一方的に消費者に不利益であるとはいえない。

　争点(1)　更新料条項　（裁判所の判断）へ続く

争点(1)　更新料条項　（裁判所の判断）

第３争点に対する判断
１争点(1)について
(1) 本件更新料条項の法的性質の検討
　ア検討の前提
　本件更新料条項は，法律上の根拠に基づくものではなく，本件賃貸借契約の一内容として，原告と被告会社との間で定められたものである。したがって，本件更新料条項の法的性質の内容は，当事者である原告と被告会社の契約時における合理的意思の解釈によって判断することとなる。そして，この合理的意思解釈に際しては，本件賃貸借契約条項の文言，契約締結経緯等の客観的事情や，当事者の当時の認識等の主観的事情等がその判断資料となる。
以上を前提に，以下，本件更新料条項の法的性質につき検討する。

　イ賃料の補充としての性質
　(ア) 賃料の意義
　賃貸借契約は，賃借人による目的物の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であるから（民法６０１条），賃料とは，目的物の使用収益の対価たる金銭である。そして，賃料以外の金銭，すなわち，目的物の使用収益と対価関係に立たない金銭の支払を負担することは，賃貸借契約の基本的内容には含まれない。

　(イ) 本件賃貸借契約条項の定め
　ａ本件の更新料は，本件賃貸借契約条項上，名目は「賃料」ではないし，「賃料」とは別個に定められている。したがって，この点からは，本件の更新料は，賃料以外の，賃貸借契約の基本的内容に含まれない金銭と考えるのが自然である。

　ｂしかし，名目は「更新料」であっても，当事者が，目的物の使用収益の対価の一部として定めたのであれば，名目はともかく，法的には賃料の一部であると評価しうる余地はある。

　ｃそこで，更に本件賃貸借契約条項をみると，更新料が賃料の補充又は一部であると定めた規定はないほか，一度支払った更新料は返還されない旨の規定があり，たとえ中途解約がされても，それまでの使用収益期間に応じて返還されることはない（別紙２条３項）。

　(ウ) 被告会社の主張の検討
　ａ被告会社は，①本件の更新料が１年の更新期間ごとに支払われ，更新しない場合には授受が予定されていないこと（別紙２条４項），②原告が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計は賃貸期間に比例しており，当事者もこれを納得していることなどから，本件の更新料は使用収益の対価たる賃料の補充・前払いとして定められていたと解するのが当事者の合理的意思に合致する旨主張している。

　ｂまず，この主張を，賃貸人たる被告会社の意思に関して検討すると，弁論の全趣旨によれば，被告会社は，本件賃貸借契約締結当時，「目的物の使用収益の対価」，すなわち賃料として更新料を設定する意思であった可能性が高いと認められる。

　ただし，被告会社は，「権利金，礼金，更新料なども含めた全体の収支計算を行った上で毎月の賃料額を設定する」旨の主張もしているほか，「本来受けるべき経済賃料額」として考える額を定めて，そこから一定額を更新料という名目に移し替えるという作業をしたようにも窺われないから，本件賃貸借契約締結当時，法的意味での賃料すなわち「目的物の使用収益の対価」という観点を十分に認識していなか
った可能性がある。そして，これらの事情によると，被告会社は，更新料を，賃料すなわち「目的物の使用収益の対価」の一部という狭い意味ではなく，「本件賃貸借契約に係る全体の収益の一部」という広い意味において考慮し設定した可能性もあるといえる。

　ｃ次に，上記ａ1，2の主張を賃借人たる原告の意思に関して検討すると，被告会社の主張するとおり，原告が，更新料を含めた賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件居室を賃借すると決め，更新料についても，更新の際に負担する金銭で，自己の支出となり，賃貸人たる被告会社の収入となり，返還されない金銭であることを理解していたことは十分に窺われるし，原告が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計が，ほぼ賃貸期間に比例していることも理解し得たことが窺われる。

　被告会社は，このことから，原告が，更新料を，本件居室を「使用収益」するのに必要な対価として把握していると意思解釈できる旨主張しているものである。

　しかし，例えば敷金や共益費・ＲＣＶ料など，本件賃貸借契約の「目的物」である本件居室の「使用収益の対価」ではないが，賃貸借契約に付随して授受される金銭というものもあるから，賃借人の側としては，賃貸借契約に伴う費用であるからといって，それはすべからく「使用収益の対価」であると考えるとは必ずしもいえない。更新料についても，例えば，更新に対する謝礼であるとか，合意更新をしてもらうことの対価であるなどと賃借人が考えることは，十分にあり得ることである。現に，被告会社も，「賃借人は更新拒絶権放棄（紛争回避）の性質があると思えばこそ更新時に更新料を支払う」旨の主張をしており（前記第２の２(1)（被告会社の主張）ア(イ)），実際のところ，賃借人がそのように考えて更新料を支払う可能性も十分に認められるものである。

　そうすると，原告に上記のような認識，理解があったからといって，直ちに，原告が更新料を「目的物の使用収益の対価」と認識していたということにはならない。

　(エ) その他の事情
　本件賃貸借契約締結時，原告と被告会社が，更新料が「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部である旨合意していたとか，原告が更新料につき賃料の補充又は一部である旨の説明を受けたとか，原告が更新料を賃料の補充又は一部として支払ったと認めるに足りる証拠はない。

　(オ) 当事者の合理的意思解釈のまとめ
　以上のような，賃料の意義（(ア)），本件賃貸借契約条項の定め（(イ)），被告会社の主張の検討結果（(ウ)），その他の事情（(エ)）を総合すれば，本件において，当事者である原告及び被告会社の合理的意思を検討しても，両者が，本件更新料条項を「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部として定めていたと解することはできない。

　そして，以上の検討結果によれば，明確に認定することはできないものの，実際のところは，被告会社としては，本件の更新料を「使用収益の対価」たる賃料の一部であると考えていたが，原告は，そうは考えず，更新料を，「更新に対する謝礼」であるとか，「更新拒絶権放棄の対価」等として考えるなどしていたため，更新料についての当事者の意思が，「賃貸借契約に関する全体の収支」というレベルでは合致していたものの，「使用収益の対価」というレベルでは一致していなかったという可能性が高いものと考えられる。

　(カ) 以上のとおりであるから，本件更新料条項に，賃料の補充又は一部という性質があるとは認められない。

　ウ更新拒絶権放棄の対価としての性質
　(ア) 賃貸人である被告会社が，更新拒絶の正当事由が存在するか，あるいは存在するか否かが判然としないにもかかわらず，更新時に本件更新料条項に基づく更新料の支払が受けられることを期待し，これと引換えに更新拒絶権をあらかじめ放棄することにより，賃貸人と賃借人との間の紛争が避けられることもあり得るから，この意味で，更新料が更新拒絶権放棄と一定の対応関係を有し，賃借人である原告に利益をもたらす面があることは否定できない。

　なお，原告及び被告Ａは，更新料の支払われるころには，既に賃貸人による更新拒絶権行使の期間（期間満了の６か月前まで）が徒過していて更新拒絶権が発生しないことが確定しているのが通常であり，更新料の支払によって更新拒絶権が放棄され紛争が回避されるとはいえない旨主張しているが，上記のように，賃貸人は，更新時に更新料の支払が受けられることを「期待して」あらかじめ更新拒絶権を行使しないことも考えられるから，この主張は失当である。

　(イ) しかし，借地借家法２８条の規定等によれば，更新拒絶の正当事由の判断に際しては，当事者双方の建物使用の必要性が基本的な判断要素となり，建物の賃貸借に関する従前の経過及び建物の利用状況，立退料その他の財産上の給付の提供・支払は，補完的要素であって，建物使用の必要性の有無のみでは判断し難い場合に，初めてこれが考慮されるものと解される。

　このような正当事由の判断方法に照らすと，収益目的の居住用賃貸物件の建物賃貸借契約においては，当初から他人に賃貸する目的であるから，正当事由が認められる場合は少ないと考えられる。

　そして，本件においても，本件建物は被告会社がその事業のために賃貸用に改装して賃貸している物件であり，本件居室はその一室である以上，正当事由が認められる場合は少ないということができる。

　(ウ) また，本件においては，更新時に更新料の支払が受けられることを期待して被告会社が更新拒絶権をあらかじめ放棄するといっても，それまでに原告から更新の申出（別紙２条２項。申出の期限は期間満了の６０日前である。）がされていない限り，期間満了の６か月前までは，被告会社が更新拒絶権を放棄するかしないかを自由に選択できる。したがって，本件更新料条項の存在により，必ず賃貸人である被告会社の更新拒絶権放棄がもたらされるわけではない。

　(エ) このように，本件において，更新料が更新拒絶権放棄と一定の対応関係を有するとしても，そのような関係は，解約申入れに正当事由があるか，又はあるか否か判然としない場合であり，かつ，賃貸人である被告会社が，その自由な選択の下，解約よりも更新料の支払を受ける方を選択したという限られた場合に認められるもので，これにより賃借人が受ける紛争回避の利益は，それほど大きく評価すべきものではない。

　加えて，本件における更新料額は，１年ごとに月額賃料の２か月分，すなわち７万６０００円と，かなり高額である。

　その他，本件において，原告と被告会社が，特に更新料を更新拒絶権放棄の対価としての性質があるものと合意したとの事情を認めるに足りる証拠はない。

　(オ) 以上を総合すると，本件において，更新拒絶権放棄は，そもそも本件の更新料の対価となっているとまではいえないか，あるいは，対価としての性質は認められるとしてもその意義は希薄で，更新料の金額とは均衡していないというべきである。

　エ賃借権強化の対価としての性質
　(ア) 被告会社は，賃貸借契約が合意更新された場合，更新後も期間の定めのある賃貸借となるので，賃借人は，契約期間の満了までは明渡しを求められることはないが，法定更新の場合には，更新後の賃貸借契約は期間の定めのないものとなるので（借地借家法２６条１項ただし書），賃貸人は，いつでも解約を申し入れることができるから，賃借人の立場は不安定なものとなるので，更新料は，合意更新をする対価であると主張する。

　(イ) しかし，そもそも本件更新料条項においては，法定更新の場合にも更新料を支払う旨定められているから（別紙２条３項，４項），更新料を支払ったことによって賃借人の地位の安定すなわち賃借権の強化がもたらされることはない。つまり，上記のような合意更新と法定更新の違いを前提とする説明は，このどちらの場合にも支払うこととしている本件更新料条項の性質の説明としては，およそ成り立ち得ない。

　なお，仮に本件で法定更新の場合に更新料を支払う旨の定めがなかったとしても，法定更新の場合の解約申入れにも正当事由の存在が要件とされており（借地借家法２８条），前記ウ(イ)で検討したように，本件では正当事由が認められる場合が少ないと考えられることからすると，法定更新後の賃借人の立場と合意更新後の賃借人の立場の安定性の差異はわずかにすぎず，賃借権がそれによって強化されたと評価するのも困難である。

　(ウ) その他，原告と被告会社が，本件更新料条項に賃借権強化の対価の性質があると特に合意したとの事情を認めるに足りる証拠はない。

　(エ) 以上によれば，本件更新料条項には，賃借権強化の対価としての性質はない。

　オ以上検討したとおり，本件更新料条項には，賃料の補充又は一部としての性質，賃借権強化の対価の性質はいずれも認められない。また，更新拒絶権放棄の対価の性質も，そのようにはいえないか，あるいは，かなり希薄なものとしてしか認められず，本件における更新料の金額とは均衡していない。

　そうすると，本件更新料条項は，極めて乏しい対価しかなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きいものであって，一種の贈与的な性格を有すると評価することもできる。

消費者契約法１０条該当性の検討　（裁判所の判断）へ続く

消費者契約法１０条該当性の検討　（裁判所の判断）

(2) 消費者契約法１０条該当性の検討
　ア消費者契約法の適用
　原告は，事業として又は事業のために本件賃貸借契約の当事者となったものではない個人であるから，消費者契約法２条１項の「消費者」に該当する。また，被告は，不動産賃貸業等を事業とする株式会社であるから，同条２項の「事業者」に該当する。
　したがって，本件賃貸借契約は同条３項の「消費者契約」に該当し，同法１０条の規制対象たりうる。

　イ前段要件該当性
　(ア) 消費者契約法１０条は，その前段において，適用の対象となる条項を「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項」と規定している。

　そして，前記(1)オのように，本件更新料条項は，極めて乏しい対価しかなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きいものであって，一種の贈与的な性格を有するとも評価できるものであり，賃料の補充又は一部という性質は有していない。

　したがって，本件更新料条項は，賃借人に対し，民法６０１条に定められた賃貸借契約における基本的債務たる賃料以外に，金銭の支払義務を課すものであり，民法の規定に比して賃借人の義務を加重しているから，前段要件を充足する。

　(イ) なお，被告会社の主張にかんがみ検討すると，賃借人である原告が，本件更新料条項を，本件賃貸借契約を締結する際の意思決定の考慮要素としていることは認められるから，この点において，本件更新料条項が，被告会社のいうところの中心条項の要件である，市場メカニズムによって機能し，当事者の主観的意思が関与しているものということは不可能ではない。そうすると，被告会社の主張に従えば，本件更新料条項が中心条項に当たることになって，消費者契約法１０条が適用されないということになってしまう。

　しかし，そもそも被告会社のいう中心条項が消費者契約法１０条前段要件を満たさないのは，中心条項といわれる契約の要素や価格についての定めは，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による」とそもそも当事者の自由に委ねられ，依るべき法的基準が与えられていないので，これに「比し」て「消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重」している場合が考えられないからであると解される。

　このように，同条は，依るべき法的基準がない，すなわち私的自治が強く尊重されている事項については，その司法的内容審査に服させないこととしているものと解されるのである。

　本件更新料条項は，必ず賃貸借契約に付随して定められるものであり，しかも，それ自身の対価がほとんど想定できないことからすれば，上記(ア)のように，賃貸借契約における賃借人の債務に関する民法６０１条の規定を，消費者契約法１０条の「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定」，すなわち，与えられた法的基準として考えることができるのであり，つまり，本件更新料条項は，当事者の全くの自由には委ねられていないと考えられるものである。したがって，本件更新料条項が，仮に市場メカニズムによって機能し，当事者の主観的意思が関与している条項であるといえたとしても，この点は同条前段の適用に関し障害とならないといえる。

ウ後段要件該当性
　(ア) 検討の前提
　消費者契約法１０条は，その後段において，同条により無効となる条項を，「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」と規定している。

　この「消費者の利益を一方的に害する」とは，消費者契約法の目的（同法１条）等に照らせば，消費者と事業者との間の情報の質及び量，交渉力の格差を背景として，消費者が誤認又は困惑するような状況に置かれるなどして，消費者の法的に保護されている利益を，信義則に反する程度に，両当事者の衡平を損なう形で侵害することをいうものと解される。

　(イ) 次に，掲記の証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。
　ａ国土交通省が，平成１９年３月，財団法人日本賃貸住宅管理協会の会員である賃貸住宅管理会社を対象に行った民間賃貸住宅に係る実態調査の結果（乙１９）によると，更新料の徴収は全国的に行われているが，大阪府，兵庫県のように，全く更新料の支払がされていない地域もあり，京都府においては，平成１７年４月から平成１８年３月の間にされた居住用住宅の賃貸借契約のうち更新料が徴収されている物件は，５５．１パーセントである。

　ｂ更新料に関する情報
　インターネットや情報誌等の賃貸情報では，更新料が記載されているものも，記載されていないものも見受けられる上，同じ物件であっても，インターネットのサイトによって，更新料が記載されたりされなかったりしている場合もあるほか，被告会社自身のホームページ上でも，更新料についての記載がない場合がある（甲１４～２４，２８，乙２０，２９～５０）。このように，更新料の情報についての状況は一様ではない。

　(ウ) 検討
　ａ情報及び交渉力の格差
被告会社の主張するとおり，賃借人は，賃貸物件の情報を，インターネットや情報誌等の賃貸物件情報により，容易に大量に入手できることは明らかである。そして，上記(イ)ｂによれば，更新料の有無や金額につき，選択した物件について必ず情報があるとは限らないものの，一定程度は，インターネットや情報誌等で情報を得ることができる状況にある。

　そうすると，少なくとも更新料に関する情報の量の点では，原告と被告会社には大きな格差は存在しないということができる。

　しかしながら，通常，一般の賃借人は，賃貸借契約上の個々の条項について，なぜそのような条項が定められているのか，なぜそのような金額になっているのかの理由については知らないことも多く，このような情報の質の観点からは，賃貸人との間に格差が存在することもあり得る。そして，通常，一般の賃借人が，前記(1)で検討したような更新料の法的性質というものについて認識しているとは考えられない
し，現に，本件更新料条項の性質については，原告と被告会社の間で認識が一致していたとは認められず，一致していなかった可能性も高いことは，既に前記(1)イ，ウ，エで検討したとおりである。

　そうすると，本件更新料条項に関する情報の質の点では，原告と被告会社との間に格差があったと認められる。

　また，証拠（乙１，９，１０）及び弁論の全趣旨によれば，本件において，更新料を徴収すること及びその額については，賃貸人である被告会社の方であらかじめ決定しており，原告には交渉の余地はなく，仮にこれが不満であれば本件居室を賃借することを断念せざるを得なかったものと認められ，この意味において，本件更新料条項に関し，原告と被告会社との間には，交渉力の格差があったと認められる。

　被告会社は，情報力と交渉力に格差がない旨主張しているが，以上の検討結果に照らし，採用できない。

　ｂ原告の受けた不利益等
　前記(1)で検討したとおり，本件更新料条項は，極めて乏しい対価しかなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きいものであって，一種の贈与的な性格を有するとも評価できるものである。そうすると，通常，賃借人たる原告は，このような性質を知っていれば，更新料は支払いたくないと考えるはずである。そして，原告がこのような本件更新料条項の性質について認識していたと認めるに足りる証拠はない。

　また，原告は，更新料を含め，本件賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件居室を賃借すると決めたものと窺われるが，仮に，本件更新料条項の上記のような性質を認識していれば，本件居室を賃借しようと判断しなかった可能性もあり，その意味で，原告は，一種の誤認状態に置かれていたものと評価することができる。

　以上によると，原告は，本件更新料条項の性質について一種の誤認状態に置かれた上で，本件更新料条項について合意し，対価性の乏しい贈与的金銭（金額は更新１回当たり月額賃料の２か月分である７万６０００円）の支払を約束し，実際に支払を行うことになり，法的に保護された利益を害されたということができる。

　ｃ被告会社の受ける不利益等
　本件更新料条項が無効となると，被告会社は既に受領している更新料を原告に返還することになる。しかし，これは，上記ｂの原告の受けた不利益に対応する利益がなくなるというだけのことであるから，この点は，ここでの検討において考慮すべき被告会社の不利益には当たらない。

　また，被告会社は，本件更新料条項が無効になれば，他の賃貸借関係にも波及し，既に受領した更新料を返還すべきこととなって，多大な不利益を受けるなどと主張しているが，これはそもそも本件更新料条項の効力の有無そのものによって受ける本件賃貸借契約に関する不利益ではない。更新料条項それぞれの規定内容，それぞれの契約締結前後の事情等によって，更新料条項の有効性の判断が事例ごとに異なることは当然にあり得るのであって，他の賃貸借契約への影響は，単なる事実上の問題にすぎない。したがって，被告会社の主張する被告会社の不利益は，ここでの検討に際し，考慮の対象とはならない。

　ｄ被告会社の主張の検討等
　被告会社は，その主張の中で，更新料が社会的に承認されていることを強調している。しかし，仮に更新料一般が社会的に承認されているからといって，本件更新料条項の対価性が乏しいことが克服されるわけではないし，これが原告の受ける不利益の大小に関係することもない。また，被告会社が主張する社会的承認の内容に関して検討しても，上記(イ)ａのように，全国一律に更新料の慣習があるというわけでもないから，本件更新料条項の有効無効の判断に関係する事情とはいえない。

　ｅまとめ
　以上によると，本件更新料条項は，原告と被告会社との間の本件更新料条項に関する情報の質及び交渉力の格差を背景に，その性質について原告が一種の誤認状態に置かれた状況で，原告に，対価性の乏しい相当額の金銭の支払の約束と実際の支払をさせるという重大な不利益を与え，一方で，賃貸人たる被告会社には何らの不利益も与えていないものであるということができ，信義則に反する程度に，衡平を損なう形で一方的に原告の利益を損なったものということができるから，後段要件を充足する。

　(3) まとめ
　以上の検討によれば，本件更新料条項は，消費者契約法１０条に該当することが明らかであり，同条により無効である。

　争点(2)　定額補修分担金　（裁判所の判断）へ続く

争点(2)　定額補修分担金　（裁判所の判断）

２争点(2)について
　(1) 前段要件該当性
　ア民法の規定（６０１条，６１６条，５９８条等）によれば，賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務を負うが，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借契約の本質上当然に予定されている。したがって，建物の賃貸借契約において，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化又は価値の減少である通常損耗の補修に関する費用は，使用収益の対価たる賃料の中に含まれているものと解される。

　よって，民法の規定によれば，賃借人には，通常損耗についての原状回復費用を負担すべき義務はない。

　イ本件では，賃貸借開始時の新装状態への回復費用の一部負担金として定額補修分担金を支払うものとされており（別紙５条１項），ほかに通常損耗の原状回復費用が定額補修分担金に含まれないとの条項もないから，本件定額補修分担金条項は，通常損耗分の原状回復費用も含んでいるものと解される。また，故意又は重過失による損傷，改造の回復費用については，被告会社は別途原告に請求できる旨が定められている（別紙５条柱書，４項ただし書）。したがって，本件定額補修分担金条項による補填の対象となっているのは，前記アの通常損耗に関する原状回復費用と，原告の軽過失による損耗部分の原状回復費用ということになる。

　以上に加え，原告はいったん支払った定額補修分担金の返還を請求できないとされていること（別紙５条２項，３項）からすると，原告の軽過失による損耗部分の原状回復費用が，支払った定額補修分担金の額（１２万円）に満たない場合には，原告は，本来賃料に含まれているはずの通常損耗分の原状回復費用についてまで負担させられることになる。

　そうすると，この点において，本件定額補修分担金条項は，前記アの民法の規定に比して，消費者たる原告の義務を加重する条項であるということができる。したがって，本件定額補修分担金条項は，前段要件を充足する。

(2) 後段要件該当性
　ア原告の受けた不利益
　まず，本件定額補修分担金条項が原告の義務を加重している程度について検討すると，支払済みの定額補修分担金は一切返還されず（別紙５条２項，３項），故意又は重過失による損耗の原状回復費用は別途請求できるものとされている（別紙５条柱書，４項ただし書）から，民法の規定と比べると，1軽過失による損耗についての原状回復費用が１２万円以上であれば，原告は通常損耗分の原状回復費用を負担しないことになり，原告に不利益はないが，2軽過失による損耗分の費用が１２万円に満たない場合には，原告の義務は加重されていることになる。

　本件の場合，月額賃料は３万８０００円であるのに対し，定額補修分担金はその３倍以上である１２万円であるところ，軽過失による損耗の原状回復費用がこのような額になることは考えにくく，賃借人が民法の規定よりも加重された義務を負う場合が多くなるから，本件定額補修分担金条項は，賃借人たる原告にのみ大きい不利益を与えるものであるということができる。

　イ情報及び交渉力の格差
　証拠（乙１，９，１０，５５）及び弁論の全趣旨からは，本件定額補修分担金条項自体及びその額は，被告会社が一方的に定めたものであり，原告には，同条項を定めるか否かや，その額について交渉する可能性はなかったものと認められるほか，原告に対し，定額補修分担金の有利不利を判断するために必要な情報（前記ア1，2の説明）が与えられたことはなく，原告がこのような情報を認識していなかったことが窺われる。

　このように，原告と被告会社には，本件定額補修分担金条項に関し，情報及び交渉力の格差があったものということができる。

　ウ被告会社の主張の検討
　被告会社は，本件定額補修分担金条項は，軽過失による損耗の原状回復費用が定額補修分担金の額を超える場合には賃貸人の負担とする点において賃借人の義務を軽減しているとか，原状回復費用についてあらかじめ賃借人の負担を定めることによって紛争を回避し，リスクと利益を分け合う交換条件的な内容を定めたものであるなどと主張しているが，前記アのように，軽過失による損耗による原状回復費用が本件の定額補修分担金の額である１２万円（月額賃料の３倍以上）を超えることは通常ほとんど考え難いことからすると，賃借人たる原告に，被告会社の主張するような利益があるとはいえず，本件定額補修分担金条項が交換条件的な内容であるということはできないから，被告会社の主張は失当である。

　エまとめ
　以上によれば，原告は，本件定額補修分担金条項についての情報及び交渉力について被告会社と格差のある状況の下，自分にとって不利益であることを認識しないまま，本件定額補修分担金条項によって，信義則に反し，一方的に不利益を受けたものということができる。
　したがって，本件定額補修分担金条項は，後段要件を充足する。

　(3) まとめ
　以上によれば，本件定額補修分担金条項は，消費者契約法１０条に該当し，無効である。

　３不当利得
　本件更新料条項及び本件定額補修分担金条項はいずれも無効であるから，これら条項に基づき原告が被告会社に支払った２２万８０００円及び１２万円の合計３４万８０００円は，いずれも法律上の原因がない利益に当たるということができる。

　４結論
　以上のとおりであるから，原告の第１事件に係る金銭請求はいずれも理由があるから認容し，被告会社の第２事件及び第３事件に係る請求はいずれも理由がないから棄却する。なお，原告の第１事件に係る確認の訴えは，第２事件に係る金銭請求と訴訟物が同一であり，確認の利益がないから却下する。

　京都地方裁判所第３民事部

　　　　　　　裁判長裁判官瀧華聡之
　　　　　　　裁判官佐野義孝
　　　　　　　裁判官梶山太郎

別紙
以下の条項中「甲」とあるのは賃貸人である被告会社を，「乙」とあるのは賃借人である原告を意味する。

２条契約の更新２項乙は，契約期間の満了する６０日前までに申し出れば，契約更新をすることができる。但し乙に家賃滞納等の契約違反がみられるとき，甲は契約更新を拒めるものとし，乙は契約の更新を主張できないものとする。

３項乙は，契約を更新するときは，契約期間満了までに更新書類（中略）提出とともに，頭書(2)の更新料の支払いを済ませなければならない。又，法定更新された場合も同様（乙は更新料を甲に支払わなければならない）とする。尚，契約更新後の入居期間に拘わらず更新料の返還（月割り精算等の返還措置）は一切応じない。（「頭書(2)の更新料」とは，賃料の２か月分相当額を指す。）

４項乙は甲に対し，法定更新・合意更新を問わず，契約開始日から１年経過する毎に更新料を支払わなければならない。

５条定額補修分担金
本物件は，快適な住生活を送る上で必要と思われる室内改装をしております。そのために掛かる費用を分担し（頭書記載の定額補修分担金）賃借人に負担して頂いております。尚，乙の故意又は重過失による損傷の補修・改造の場合を除き，退去時に追加費用を頂くことはありません。（「頭書記載の定額補修分担金」の額は，１２万円である。）

１項乙は，本契約締結時に本件退去後の賃貸借開始時の新装状態への回復費用の一部負担金として，頭書(2)に記載する定額補修分担金を甲に支払うものとする。」（「頭書(2)に記載する定額補修分担金」は，上記のとおり１２万円である。）

２項乙は，定額補修分担金は敷金ではないということを理解し，その返還を求めることができないものとする。

３項乙は，定額補修分担金を入居期間内に関わらず，返還を求めることはできないものとする。

４項甲は乙に対して，定額補修分担金以外に本物件の修理・回復費用の負担を求めることはできないものとする。但し，乙の故意又は重過失による本物件の損傷・改造を除きます。

５項乙は，定額補修分担金をもって，賃料等の債務を相殺することはできないものとする。

１２条連帯保証人
１項連帯保証人は，乙と連帯して，本契約から生じる乙の一切の債務を負担するものとする。本契約が合意更新又は法定更新されたときも同様とする。

東京・台東借地借家人組合　
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１　保証金・更新料返還等請求事件（京都地方裁判所平成21年09月25日判決）

　判例紹介

♦事件番号　平成20(ワ)558
♦事件名　保証金・更新料返還等請求事件
♦裁判所　京都地方裁判所第3民事部
♦裁判年月日　平成21年09月25日

♦判示事項
　原告が,被告に対し,更新料条項は消費者契約法10条に反し無効であるとして,賃貸借契約期間中に支払った更新料11万4000円の返還及び被告が原告のプライバシーを侵害したとして,不法行為に基づき10万円の損害賠償を求めた。本判決は,更新料の返還請求については,更新料を賃料の補充とみることや,賃借権強化の対価を有するとみることは困難であるし,更新拒絶権放棄の対価という性質も希薄であって,更新料は,更新の際,賃借人が賃貸人に支払う金銭という一種の贈与的な性格を有するものであるとした上で,原告と被告との間の情報量の格差等の事情も考慮して,消費者契約法10条に反して無効であるとし,プライバシー侵害については認められないとした事案である。

平成２１年９月２５日判決言渡同日原本交付裁判所書記官
平成２０年(ワ)第５５８号保証金・更新料返還等請求事件

主　　　　　　　文
　１　被告は，原告に対し，４３万１０００円及びこれに対する平成２０年３月８日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　２　原告のその余の請求を棄却する。
　３　訴訟費用はこれを３分し，その１を原告の，その余を被告の各負担とする。
　４　この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。

事実及び理由
第１請求
　被告は，原告に対し，６３万６０００円及びこれに対する平成２０年３月８日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。

第２事案の概要
　本件は，京都市ａ区ｂｃ番地Ａ３０２号室（以下，Ａを「本件建物」といい，本件建物３０２号室を「本件物件」という。）の賃借人であった原告が，賃貸人であった被告に対し，①保証金の解約引き特約は消費者契約法１０条に反して無効であるとして，賃貸借契約終了に基づき，契約締結時に支払った保証金３３万円から未払となっている平成１９年１１月分の家賃５万８０００円を差し引いた２７万２０００円，②更新料条項は消費者契約法１０条に反して無効であるとして，不当利得返還請求権に基づき，契約更新時に支払った更新料１１万６０００円，③防犯カメラの設置及び監視によってプライバシーを侵害され，不当な退去要求によって精神的苦痛を被ったとして，不法行為に基づき，慰謝料１０万円及び弁護士費用１０万円，4合意に基づく退去費用４万８０００円並びにこれらに対する訴状送達日の翌日からの民法所定の遅延損害金の各支払を求める事案である。

１　前提事実（争いのない事実並びに各項掲記の各書証及び弁論の全趣旨によって認められる事実）
　(1)　原告と被告は平成１８年３月１９日，株式会社Ｆの仲介により，以下のような内容の賃貸借契約を締結し（以下「本件賃貸借契約」という。），被告は，原告に対し，同契約に基づき，同年４月１日，本件物件を引き渡した。

（甲１）
　ア　賃借物件　本件物件
　イ　契約期間　平成１８年４月１日から平成１９年３月３１日まで（１年間）
　ウ　家賃　１か月５万８０００円，共益費５０００円（水道料１０立方メートルを含む）
　エ　更新料　旧家賃の２か月分
　オ　保証金３３万円（保証金解約引２８万円）

　(2)　本件賃貸借契約には，別紙記載の条項がある。（甲１。なお，別紙２条２項及び３項を併せて「本件更新料条項」という。）

　(3)　原告は，本件賃貸借契約の締結に際して，「私は，上記物件の入居者として建物賃貸借契約書の内容を深く理解し，下記事項を厳守することをここに誓約いたします。万一，家主様及び他の賃借人や近隣に迷惑となる行為，または下記事項に違反する様な事があれば契約を解除（更新を拒否）されても，異議申し立て，並びに金員の請求は一切致しません。」，「＜誓約事項＞③乙以外の者を届けなく同居させ，その他不特定多数の人の出入りを賃貸人に無断で常時使用し，他の入居者や近隣に迷惑を与えたる場合，及び乙が契約期間中に他の入居者や近隣に対して財産的・精神的迷惑をかける場合，乙またはその連帯保証人は，その補償をすると共に契約期間中といえども，即時，甲は契約を解除する。」との記載のある「誓約書」に署名，押印した。（甲３。上記条項中「甲」，「乙」の意味は別紙と同じ）

　(4)　本件賃貸借契約締結時，原告はＢ大学文学部に入学する直前であり，１８歳であった。
　被告は，平成１６年２月ころに本件建物を建設し，１階部分を自宅として自ら使用し，２階及び３階の居室合計６室については，学生向けの単身者用物件として，同年４月から主にＢ大学の学生に賃貸している。（乙６）

　(5)　原告は，平成１９年１月２４日，被告に対し更新料として家賃２か月分に当たる１１万６０００円を支払い，原告と被告は，遅くとも同年３月末日までに，本件賃貸借契約を合意更新した。（甲７）

　(6)　被告は，平成１８年７月ころから，本件建物１階の被告宅玄関前天井部分に防犯カメラを１台設置した（以下「本件防犯カメラ」という。）。本件防犯カメラは，玄関ポーチ，本件建物前道路及び階段の一部が写るように設置されており，人の動きを感知して録画を開始し，カメラの映像がデジタルレコーダーに自動的に録画される仕組みになっている。（乙２～５）

　(7)　原告は，平成１９年３月に２週間，７月に１週間，それぞれ本件物件に女友達１人を宿泊させ，同年４月に２～３回，８～１０月には頻繁に，交際相手を宿泊させた。それに対して被告は，同年９月ころ，原告に注意するとともに，原告の母親に対しても，原告が男友達を宿泊させていると電話で伝えて注意した。

　(8)　原告は，被告に対し，平成１９年１０月１７日，株式会社Ｆ京大前店において，本件物件を退去する可能性があることを伝えた。さらに，平成１９年１０月２６日，原告，被告，原告の父親であるＣ，株式会社Ｆの従業員であるＤ及びＥが，本件契約の継続について話し合いをした。その際，原告と被告との間で，今後，被告は，必ず株式会社Ｆを介して原告と交渉し，直接交渉をしないこと，原告が退去する場合には退去に要する費用（引越費用の支払並びに敷金及び礼金の返却）を被告の負担とすることを内容とする合意が成立した。（甲２）

　(9)　原告は，平成１９年１１月９日に本件物件を退去し，同月２２日，本件物件において原状回復箇所の確認の立ち合いをするとともに，被告に本件物件の鍵を返却した。

　(10)　原告は，被告に対し，平成１９年１２月２８日付けで，２週間以内に保証金３３万円及び引越費用４万８０００円（甲５）から未払となっている平成１９年１１月分の家賃５万８０００円を差し引いた３２万円を支払うよう請求する内容証明郵便を送付し，同書は同年１２月３０日に到達した。

　(11)　関係する法律の定め
　ア消費者契約法１０条
　民法，商法（明治３２年法律第４８号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって，民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは，無効とする。
（以下，「条項であって」までの部分を「前段要件」，その後の部分を「後段要件」という。）。

　イ　借地借家法
　(ア)　２６条１項
　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において，当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは，従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし，その期間は，定めがないものとする。
　(イ)　２８条
　建物の賃貸人による第２６条１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは，建物の賃貸人及び賃借人・・・が建物の使用を必要とする事情のほか，建物の賃貸借に関する従前の経過，建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して，正当の事由があると認められる場合でなければ，することができない。

「２　保証金・更新料返還等請求事件更新料条項の有効性　（原告の主張）」へ続く

２　保証金・更新料返還等請求事件更新料条項の有効性　（原告の主張）

　(1)　本件更新料条項の有効性
　（原告の主張）
　本件更新料条項は，消費者契約法１０条により無効である。

ア　本件更新料条項の法的性質
　被告は，本件更新料条項は，①賃料の補充，②更新拒絶権放棄の対価，③賃借権強化の対価としての性質があって，更新料の支払には合理性があると主張するが，以下のとおり，更新料の支払には合理性がない。

　(ア)　賃料の補充
　賃貸借期間が長期で設定され，かつその期間中賃料相場が増額していくといった社会事情がある場合には，将来生じる賃料の不足分をあらかじめ更新料という形で補っておくことに合理性がないわけではない。しかし，現在の不動産価格の状況からはそのような社会事情があるとはいえないし，アパートやマンション等の建物賃貸借においては，賃貸借期間は１年や２年と短期であるから，賃料の不足分が生じるとは考えられない。また，賃料の不足分を補うとしても，賃貸借期間を考慮することなく一定の金額で算定することには合理性がない。

　また，更新料に賃料補充という性質があるのならば，その分月額賃料が低額になっていること，中途解約の場合の精算が定められていること，更新料が賃料の補充・前払いであることが賃借人に告知されていることが必須であるが，本件賃貸借契約では，月額賃料が低額になっているとは認められないし，中途解約の場合の精算条項はなく，むしろ更新料の返還には一切応じないとされており，使用収益期間と更新料は対応していない上，更新料が賃料の補充である旨の表示も一切ない。契約締結の際にも，更新料が何の対価なのかの説明は一切なく，賃料の補充であるという説明もなかったし，更新料の事前告知も一切されていない。

　以上によれば，賃料の補充であるとの考え方に合理性はない。

　(イ)　更新拒絶権放棄の対価
　賃貸借契約の更新に関する賃貸人の更新拒絶権は，期間満了の６か月前までに行使しなければならないところ（借地借家法２６条１項），通常，合意更新がされる契約期間満了のころには，既に賃貸人による更新拒絶権行使の期間が徒過しており，更新拒絶権が発生しないことが確定している場合がほとんどである。したがって，このような場合には，もはや更新拒絶権の放棄とか，更新拒絶権行使に伴う紛争回避ということが問題となる余地はなく，更新拒絶権放棄や更新拒絶権行使に伴う紛争回避の対価として更新料の性質を説明することはできない。

　いずれにせよ，更新拒絶権が発生するか否かにかかわらず一律に合意更新の場合に更新料が徴収されていることの説明はつかない。

　(ウ)　賃借権強化の対価
　法定更新の場合には，期間の定めのない賃貸借となり（借地借家法２６条１項ただし書），賃貸人は，解約の申入れをすることができ，解約申入れから６か月を経過すると賃貸借契約は終了するが（同法２７条１項），解約申入れにも，更新拒絶の場合と同様に，正当事由があることが要件となる（同法２８条）。しかし，マンションやアパートのように，当初から他人に賃貸する目的で建築された物件の場合，賃貸人の自己使用の必要性は極めて希薄であるから，賃貸人に同法２８条所定の解約申入れにおける正当事由が認められることは考えられず，更新料を支払って合意更新をしても賃借権の強化にはならない。

　(エ)　以上のように，被告の主張する本件更新料条項の法的性質は，いずれも当事者の意思に反し合理性がない。
　更新料は，賃借人から賃貸人に対して単に慣行的に支払われてきた贈与又は謝礼としか説明ができないものであるが，現在では賃貸物件数に比べ需要が少なくなっており，賃借人が一方的に贈与や謝礼をする根拠が欠けている。結局，更新料とは，賃貸人が，情報力や交渉力の格差を利用し，賃借人に十分な法的知識がないことを奇貨として，半ば強制的に徴収している金銭である。

イ　前段要件該当性
　本件更新料条項は，賃借人である原告にのみ一方的な負担を強いる不合理なものであって，民法６０１の賃料支払義務に加えて賃借人の義務を加重するものであるから，前段要件該当性がある。

　被告は，本件更新料条項は契約の中心条項であるとして，消費者契約法１０条の適用がないと主張するが，中心条項と付随条項を判然と区別するのは不可能であるし，中心条項に同条の適用がないという見解そのものも誤りである。

ウ　後段要件該当性
　更新料には何らの合理性，対価性はなく，賃借人は合理性，対価性のない金銭の支払という重大な不利益を受けるのに対し，賃貸人には何らの不利益も発生しない。受領済みの更新料を返還しなければならないのは，本件更新料条項が無効になる以上，法が初めから予定している当然の法律効果であって，賃貸人の不利益ではない。

　本件賃貸借契約においては，その金額も，１年間の契約期間に対して賃料２か月分と高額である。

エ　借地借家法３０条との関係
　借地借家法３０条は，「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは，無効とする。」としているところ，同節の規定である同法２６条１項，２項は，更新料の支払を条件としない法定更新を認めているから，本件更新料条項のように，法定更新に際して賃借人に更新料支払義務が発生するという内容の条項は，借地借家法３０条によって無効となる。

「３　保証金・更新料返還等請求事件更新料条項の有効性　（被告の主張）」へ続く

３　保証金・更新料返還等請求事件更新料条項の有効性　（被告の主張）

（被告の主張）
　本件更新料条項は有効である。

ア　本件更新料条項の法的性質

　(ア)　賃料の補充
　更新料は，賃料の補充，前払いとしての性質を有する。

　ａ　更新料で賃料を補充することの合理性
　賃貸人は，権利金，礼金，更新料なども含めた全体の収支計算を行った上で毎月の賃料額を設定するのが当然であって，その結果生じる設定賃料と本来受けるべき経済賃料との差額について，更新料により補充することは十分合理性を有する。現在では，全国的に賃貸物件は１０パーセント以上余っており，京都においても，全賃貸物件のうち２０パーセント，場所によっては３０パーセントもの空き室が生じており，借り手市場となっていて，他の物件より不利な条件設定をすれば，競争力を失い，空き室に苦しむことになる。他方，毎月の賃料を低く設定することは，契約当初から更新までの賃料負担を軽減できるという点において，特に，更新前に退去する短期間の賃借人にとっては利益となるほか，賃借人は，更新時に更新料を支払って更新するか，更新料を支払わないで転居するかの選択も可能なので，賃借人を一方的に害することはない。

　ｂ　当事者の合理的意思
　賃借人は，仲介業者から，複数の物件の紹介を受けて，物件の所在，設備，広さ等とともに，更新料を含む経済的な出捐（礼金，敷金，賃料及び更新料）を比較対照した上で，物件を選択しており，個別的な契約締結の場面においても，更新料が契約更新時に発生する旨重要事項として説明されるなどしているので，更新料を，更新の際に負担する金銭であり，自己の支出となり，賃貸人の収入となり，返還されない金銭であることを理解している。

　また，更新料が広く利用され，社会的承認を受けてきたのは，更新料が使用収益の対価だからである。そうすると，当事者間で更新料の支払に関する合意がされている以上，その合理的解釈として，使用収益の対価の支払に関する合意がされているものと評価できる。

　ｃ　原告の主張に対する反論
　原告は，本件更新料条項には中途解約の場合の精算条項がなく，更新料が使用収益期間に対応していないと主張する。

　しかし，それは，更新料が賃料の補充のみではない複合的な性質を有しているからであるし，そもそも賃貸借契約は継続的な使用の対価として賃料を設定するため，契約上厳密に使用収益の期間と賃料額を対応させること自体困難であって，そのような完全な対価性を有していないことをもって，不合理であるとはいえない。

　そして，本件の更新料は，１年間の更新期間ごとに支払うものであり，更新しなければ支払う必要がないから，この点で，まさに使用収益の期間に対応して支払うことが予定されているといえる。さらに，賃借人が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計は，ほぼ賃貸期間に比例している上，賃貸人たる被告においてはこれを収入の予定として，賃借人たる原告においては支出の予定として，あらかじめ契約締結時に互いに納得していたのであるから，本件物件の使用収益の対価としては，毎月支払われる賃料と１年ごとに支払われる更新料の２本立てになっていた，すなわち，本件の更新料は賃料の補充ないし賃料の前払いとしての性質を有していたと解するのが，当事者の合理的意思に合致する。

　(イ)　更新拒絶権放棄の対価
　更新料が授受されて賃貸借契約の合意更新が行われる場合，賃貸人は，正当事由があるときでも，正当事由が存在しないことが明らかではないときでも，更新拒絶をしないで契約を合意更新することになるから，その意味で，更新料は，賃貸人が更新拒絶権を放棄し，その結果賃借人が更新拒絶権行使に伴う紛争を回避することができることの対価としての性質を有する。

　賃借人も，更新料にはこのような性質があると思えばこそ，更新時に更新料を支払うのであるから，更新拒絶権放棄の対価としての性質も有していたと解するのが当事者の合理的意思に合致する。
原告は，更新拒絶権の行使可能時期の点を問題とするが，賃貸人は，契約期間満了６か月前までに更新拒絶権放棄をいわば先履行し，契約更新時に，賃借人からその対価としての更新料の支払を受けるというように説明することは十分に可能である。

　また，原告は，更新拒絶の正当事由が認められることは考えられないと主張するが，正当事由の有無を明確に判断できない場合も少なくなく，そのような場合に，賃貸人が更新拒絶権を放棄して紛争を回避することも多い。

　(ウ)　賃借権強化の対価
　更新料を支払って賃貸借契約が合意更新され，契約期間中は賃貸人から一切解約申入れがされない賃借人の立場と，法定更新となって，いつ正当事由に基づく解約申入れがされるか分からない賃借人の立場には差異があるから，この意味で，更新料の支払により賃借権は強化されるし，そのように解するのが当事者の合理的意思に合致する。

イ　前段要件該当性
契約の要素と主たる給付の対価に関する条項のことを中心条項といい，これを付随条項と区別すべきであるが，消費者契約法１０条前段は，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し」という文言で規定されているところ，契約の要素や価格のように，あらかじめ与えられた法的基準ではなく，専ら当事者の自由意思や，市場経済システムに基づく需要と供給によって決定される事項に関しては，「比べる」適切な法的基準が存在せず，同条による司法的内容審査には服さないとの趣旨と解すべきであるから，中心条項には同条は適用されない。

ウ　後段要件該当性
　(ア) 　判断基準
　後段要件は，その条項を無効にすることによって事業者が受ける不利益と，その条項が有効であることによって消費者が受ける不利益とを総合的に衡量し，消費者の受ける不利益が信義則に反し均衡を失するといえるほど一方的に大きい場合に，該当性が認められる。

　本件更新料条項は，前記イのとおり中心条項であり，上記の核心的合意部分である。

　(イ)　本件更新料条項の合理性等
　本件更新料条項は，前記アのような性質を有する合理的なものであるし，更新料の金額も，本件物件の状況に加え，契約期間や月額賃料の金額等の事情に照らせば，過大なものではない。
また，建物賃貸借契約における更新料の約定は，４０年以上にわたり全国的に広範囲に使用されており，社会的に慣行として承認されている。
　企業の中には，賃貸物件について更新料の補助制度が設けられているところもあり，行政においても，生活保護では更新料の扶助が行われているし，裁判所においても，調停条項や和解条項等で更新料の定めが認められている。このような社会的承認があることは，更新料条項が合理性を有することの証左である。
さらに，借地借家法においても，更新料は何ら規制がされていない。

　本件においても，賃借人である原告は，数ある賃借物件から，賃貸条件を比較対照して自由に選択できる立場にあった。また，本件更新料条は，更新料の金額，支払条件が明確である上，原告は，このような更新料の約定の存在やその金額について，仲介業者から説明を受けた上で，本件物件を選定したと考えられ，原告は，その後再び仲介業者から重要事項説明の中で更新料について説明を受けている。

　このように，原告と被告に情報力，交渉力の格差はほとんどないし，本件更新料条項は，原告に不測の損害あるいは不利益をもたらすものではない。

　(エ)　被告の不利益
　賃貸人は，更新料が社会的に承認されてきたことなどから，更新料を設定して初期の賃料を低くするなどして，更新料を含めた全体の収支を計算し，月額賃料を設定している。本件更新料条項が無効になれば，他の物件の賃貸借関係にも波及し，被告は，消費者契約法施行後に締結された全ての賃貸借契約について，受領した更新料を返還しなければならなくなるという不利益を受けることになる。また，実際に原告から支払われた更新料は，被告の収入となり，税務申告をして税金を支払い，賃貸経営の諸経費，生活費などにすでに使用している。本件更新料条項が有効であることに対する被告の期待は合理的で，十分法的保護に値するものである。

　(オ）　原告の不利益
　更新料が設定されている物件は賃料のみの物件よりも月額賃料が低く設定されているのが通例で，原告は，更新時まで低い賃料で借り，仲介手数料や敷金等の初期費用も少なくて済むなどの点で有利であるし，更新料を支払うことで，更新拒絶権の放棄，賃借権強化という利益を得ている。また，更新料は社会的に承認され，多くの賃借人が更新料を支払っており，この点から，更新料を支払っていることの不利益は小さいといえる。さらに，原告は，本件賃貸借契約締結に際し，本件更新料条項について仲介業者から説明を受けた上で契約し，現実に約定更新料を支払ってきたのであり，更新料の厳密な法的性質は認識していなかったとしても，更新料が賃料の補充，更新できることの対価であることを明示的，黙示的に認識して，主体的に，本件更新料条項を含む本件賃貸借契約を締結したということができ，原告は，更新料及び月額賃料といった経済的負担に合理性があると判断していたはずであり，本件更新料条項が原告に不測の損害あるいは不利益を及ぼすことはないし，むしろ，原告は，目的物件の使用収益，契約期間の保護という利益を既に享受している。原告の主張する不利益は，いったん納得して支払った更新料が返還されないというに過ぎない。

　(カ) 　原告の主張に対する反論
　原告は，更新料には何らの合理性，対価性がないから重大な不利益を受けており，本件更新料条項は無効であるという旨の主張をするが，上記(ア)の後段要件該当性の判断基準に照らせば，客観的な対価性を欠けば直ちに無効となるとの解釈には無理がある。また，複合的性質を有する更新料につき，各個別の性質からすべてを合理的に説明できないことをもって，更新料に合理性がないと批判するのも失当である。

　(キ) 　以上によれば，本件更新料条項は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものとはいえないから，後段要件を満たさない。

エ　仮に，本件更新料条項が消費者契約法１０条に反して無効であったとしても，原告と被告は，平成１９年１０月２６日，原告被告間の本件賃貸借契約に関する債権債務については，合意したものを除き，互いに請求しないことを合意したのであるから，その合意によって更新料返還義務は消滅している。

「４　保証金・更新料返還等請求事件不法行為の成否及び慰謝料の額」へ続く

４　保証金・更新料返還等請求事件不法行為の成否及び慰謝料の額

(2) 不法行為の成否及び慰謝料の額

　（原告の主張）
　ア　被告は，入居者に周知することなく本件建物に本件防犯カメラを設置し，当該カメラに記録された映像により原告の帰宅時間や来訪者を監視した。
その上で，被告は，原告に対し，「君，昨日の夜中１時に帰ってきたね。」，「なんで昨日は男と帰ってきた。」と注意するなどした。
かかる被告の行為は，防犯目的を超えて原告のプライバシーを侵害するものである。

　イ　また，本件賃貸借契約書（甲１），誓約書（甲３）及びＡ入居者館内細則（甲４）に友人を連れて来ることを禁じた規定はなく，契約書１８条４号において「他人をみだりに入室又は宿泊させること」が禁止されているが，ここにいう「みだりに」とは，他の入居者や近隣に迷惑をかけるような態様でと解釈するべきであるところ，原告がみだりに他人を入室又は宿泊させたことはないのに，被告は，原告に対し，「友達を連れてくるな。」，「出て行ってくれ。」などと，不当に退去を要求した。

　ウ　原告は，上記ア，イ記載の被告の各行為により，被告に監視されているという不安などの精神的苦痛を受けた。その精神的苦痛を金銭に換算すると１０万円を下らない。

　（被告の主張）
　ア　被告が，本件防犯カメラを設置したのは防犯上の理由である。入居者に周知していないのは，防犯カメラは公然と設置されており，本件建物を出入りする際に視界に入るものであって，入居者に周知させるまでもないためである。

　イ　被告は，本件訴訟が提起されるまで本件防犯カメラの録画自体を見たことはなく，本件防犯カメラに記録された情報により原告の行動を監視しているかのような発言もしていない。

　ウ　被告は，原告に対し，「友達を宿泊させないように。」，「契約は守ってもらわなければならない。」と注意したことはあるが，「友達を連れてくるな。」，「出ていってくれ。」などとは言っていない。そして，これらの注意は，頻繁にされた男友達の深夜の出入り及び宿泊，約２週間にわたる女友達のホテル代わりの宿泊に対してしたものであって，賃貸人としての正当行為である。

(3)　保証金及び退去費用の額
　（原告の主張）
　被告は，原告に対し，賃貸借契約終了に基づき契約締結時に支払った保証金３３万円から，未払となっている平成１９年１１月分の家賃５万８０００円を差し引いた２７万２０００円及び退去費用４万８０００円の合計３２万円を支払う義務がある。

　（被告の主張）
　被告が，原告に対し，保証金全額及び引越費用３万円から，未払となっている平成１９年分の賃料５万８０００円及び共益費５０００円を差し引いた２９万７０００円の支払義務があることは認める。

５　「保証金・更新料返還等請求事件更新料条項の有効性（争点(1)）について｣へ続く

５　保証金・更新料返還等請求事件更新料条項の有効性（争点(1)）について

第３争点に対する判断
１本件更新料条項の有効性（争点(1)）について
　(1) 本件更新料条項の法的性質の検討
　ア検討の前提
　　本件更新料条項は，法律上の根拠に基づくものではなく，本件賃貸借契約の一内容として，原告と被告との間で定められたものである。したがって，本件更新料条項の法的性質の内容は，当事者である原告と被告の契約時における合理的意思の解釈によって判断することとなる。そして，この合理的意思解釈に際しては，本件賃貸借契約条項の文言，契約締結経緯等の客観的事情や，当事者の当時の認識等の主観的事情等がその判断資料となる。

　以上を前提に，以下，本件更新料条項の法的性質につき検討する。

　イ賃料の補充としての性質
　(ア) 賃料の意義
賃貸借契約は，賃借人による目的物の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であるから（民法６０１条），賃料とは，目的物の使用収益の対価たる金銭のことである。そして，賃料以外の金銭，すなわち，目的物の使用収益と対価関係に立たない金銭の支払を負担することは，賃貸借契約の基本的内容には含まれない。

　(イ) 本件賃貸借契約条項の定め
　ａ　本件の更新料は，本件賃貸借契約条項上，名目は「賃料」ではないし，「賃料」とは別個に定められている。したがって，この点からは，本件の更新料は，賃料以外の，賃貸借契約の基本的内容に含まれない金銭と考えるのが自然である。

　ｂ　しかし，名目は「更新料」であっても，当事者が，目的物の使用収益の対価の一部として定めたのであれば，名目はともかく，法的には賃料の一部であると評価しうる余地はある。

　ｃ　そこで，更に本件賃貸借契約条項をみると，更新料が賃料の補充又は一部であると定めた規定はないほか，一度支払った更新料は返還されない旨の規定があり，たとえ中途解約がされても，それまでの使用収益期間に応じて返還されることはない（別紙２条３項）。

　(ウ) 被告の主張の検討
　ａ　被告は，1本件の更新料が１年の更新期間ごとに支払われ，更新しない場合には授受が予定されていないこと（別紙２条１，２項），2原告が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計は賃貸期間に比例しており，当事者もこれを納得していることなどから，本件の更新料は使用収益の対価たる賃料の補充・前払いとして定められていたと解するのが当事者の合理的意思に合致する旨主張している。

　ｂ　まず，この主張を，賃貸人たる被告の意思に関して検討すると，弁論の全趣旨によれば，被告は，本件賃貸借契約締結当時，「目的物の使用収益の対価」，すなわち賃料として更新料を設定する意思であった可能性が高いと認められる。

　　ただし，被告は，「権利金，礼金，更新料なども含めた全体の収支計算を行った上で毎月の賃料額を設定する」旨の主張もしているほか，「本来受けるべき経済賃料額」として考える額を定めて，そこから一定額を更新料という名目に移し替えるという作業をしたようにも窺われないから，本件賃貸借契約締結当時，法的意味での賃料すなわち「目的物の使用収益の対価」という観点を十分に認識していなかった可能性がある。そして，これらの事情によると，被告は，更新料を，賃料すなわち「目的物の使用収益の対価」の一部という狭い意味ではなく，「本件賃貸借契約に係る全体の収益の一部」という広い意味において考慮し設定した可能性もあるということができる。

　ｃ　次に，上記ａ1，2の主張を賃借人たる原告の意思に関して検討すると，被告の主張するとおり，原告が，更新料を含めた賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件物件を賃借すると決め，更新料についても，更新の際に負担する金銭で，自己の支出となり，賃貸人たる被告の収入となり，返還されない金銭であることを理解していたことは十分に窺われるし，原告が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計が，ほぼ賃貸期間に比例していることも理解し得たことが窺われる。
被告は，このことから，原告が，更新料を，本件物件を「使用収益」するのに必要な対価として把握していると意思解釈できる旨主張しているものである。

　　しかし，例えば敷金や共益費など，本件賃貸借契約の「目的物」である本件物件の「使用収益の対価」ではないが，賃貸借契約に付随して授受される金銭というものもあるから，賃借人の側としては，賃貸借契約に伴う費用であるからといって，それはすべからく「使用収益の対価」であると考えるとは必ずしもいえない。更新料についても，例えば，更新に対する謝礼であるとか，合意更新をしてもらうことの対価であるなどと賃借人が考えることは，十分にあり得ることである。

　　現に，被告も，「賃借人は更新拒絶権放棄（紛争回避）の性質があると思えばこそ更新時に更新料を支払う」旨の主張をしており（前記第２の２(1)（被告の主張）ア(イ)），実際のところ，賃借人がそのように考えて更新料を支払う可能性も十分に認められるものである。

　(エ) その他の事情
　　本件賃貸借契約締結時，原告と被告が，更新料が「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部である旨合意していたとか，原告が更新料につき賃料の補充又は一部である旨の説明を受けたとか，原告が更新料を賃料の補充又は一部として支払ったと認めるに足りる証拠はない。

　(オ) 当事者の合理的意思解釈のまとめ
　　以上のような，賃料の意義（(ア)），本件賃貸借契約条項の定め（(イ)），被告の主張の検討結果（(ウ)），その他の事情（(エ)）を総合すれば，本件において，当事者である原告及び被告の合理的意思を検討しても，両者が，本件更新料条項を「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部として定めていたと解することはできない。

　　そして，以上の検討結果によれば，明確に認定することはできないものの，実際のところは，被告としては，本件の更新料を「使用収益の対価」たる賃料の一部であると考えていたが，原告は，そうは考えず，更新料を，「更新に対する謝礼」であるとか，「更新拒絶権放棄の対価」等として考えるなどしていたため，更新料についての当事者の意思が，「賃貸借契約に関する全体の収支」というレベルでは合致していたものの，「使用収益の対価」というレベルでは一致していなかったという可能性が高いものと考えられる。

　(カ) 以上のとおりであるから，本件更新料条項に，賃料の補充又は一部という性質があるとは認められない。

ウ更新拒絶権放棄の対価としての性質
　(ア) 　賃貸人である被告が，更新拒絶の正当事由が存在するか，あるいは存在するか否かが判然としないにもかかわらず，更新時に本件更新料条項に基づく更新料の支払が受けられることを期待し，これと引換えに更新拒絶権をあらかじめ放棄することにより，賃貸人と賃借人との間の紛争が避けられることもあり得るから，この意味で，更新料が更新拒絶権放棄と一定の対応関係を有し，賃借人である原告に利益をもたらす面があることは否定できない。

　　なお，原告は，更新料の支払われるころには，既に賃貸人による更新拒絶権行使の期間（期間満了の６か月前まで）が徒過していて更新拒絶権が発生しないことが確定しているのが通常であり，更新料の支払によって更新拒絶権が放棄され紛争が回避されるとはいえない旨主張しているが，上記のように，賃貸人は，更新時に更新料の支払が受けられることを「期待して」あらかじめ更新拒絶権を行使しないことも考えられるから，この主張は失当である。

　(イ)　しかし，借地借家法２８条の規定等によれば，更新拒絶の正当事由の判断に際しては，当事者双方の建物使用の必要性が基本的な判断要素となり，建物の賃貸借に関する従前の経過及び建物の利用状況，立退料その他の財産上の給付の提供・支払は，補完的要素であって，建物使用の必要性の有無のみでは判断し難い場合に，初めてこれが考慮されるものと解される。

　　このような正当事由の判断方法に照らすと，収益目的の居住用賃貸物件の建物賃貸借契約においては，当初から他人に賃貸する目的であるから，正当事由が認められる場合は少ないと考えられる。
そして，本件においても，本件建物は被告がその事業のために賃貸用に新築して賃貸している物件であり，本件物件はその一室である以上，正当事由が認められる場合は少ないということができる。

　(ウ)　また，上記(ア)のとおり，更新時に更新料の支払が受けられることを期待して被告が更新拒絶権をあらかじめ放棄するといっても，それまでに原告から更新の申出（別紙２条２項。申出の期限は期間満了の２か月前である。）がされていない限り，期間満了の６か月前までは，被告が更新拒絶権を放棄するかしないかを自由に選択できる。したがって，本件更新料条項の存在により，必ず賃貸人である被告の更新拒絶権放棄がもたらされるわけではない。

　(エ) 　このように，本件において，更新料が更新拒絶権放棄と一定の対応関係を有するとしても，そのような関係は，解約申入れに正当事由があるか，又はあるか否か判然としない場合であり，かつ，賃貸人である被告が，その自由な選択の下，解約よりも更新料の支払を受ける方を選択したという限られた場合に認められるもので，これにより賃借人が受ける紛争回避の利益は，それほど大きく評価すべきものではない。

　　加えて，本件における更新料額は，１年ごとに月額賃料の２か月分，すなわち１１万６０００円と，かなり高額である。

　　その他，本件において，原告と被告が，特に更新料を更新拒絶権放棄の対価としての性質があるものと合意したとの事情を認めるに足りる証拠はない。

　(オ)　以上を総合すると，本件において，更新拒絶権放棄は，そもそも本件の更新料の対価となっているとまではいえないか，あるいは，対価としての性質は認められるとしてもその意義は希薄で，更新料の金額とは均衡していないというべきである。

エ賃借権強化の対価としての性質
　(ア) 　被告は，賃貸借契約が合意更新された場合，更新後も期間の定めのある賃貸借となるので，賃借人は，契約期間の満了までは明渡しを求められることはないが，法定更新の場合には，更新後の賃貸借契約は期間の定めのないものとなるので（借地借家法２６条１項ただし書），賃貸人は，いつでも解約を申し入れることができるから，賃借人の立場は不安定なものとなるので，更新料は，合意更新をする対価であると主張する。

　(イ) 　しかし，そもそも本件更新料条項においては，法定更新の場合にも更新料を支払う旨定められているから（別紙２条２項），更新料を支払ったことによって賃借人の地位の安定すなわち賃借権の強化がもたらされることはない。つまり，上記のような合意更新と法定更新の違いを前提とする説明は，このどちらの場合にも支払うこととしている本件更新料条項の性質の説明としては，およそ成り立ち得ない。

　(ウ)　その他，原告と被告が，本件更新料条項に賃借権強化の対価の性質があると特に合意したとの事情を認めるに足りる証拠はない。

　(エ) 　以上によれば，本件更新料条項には，賃借権強化の対価としての性質はない。

オ以上検討したとおり，本件更新料条項には，賃料の補充又は一部としての性質，賃借権強化の対価の性質はいずれも認められない。また，更新拒絶権放棄の対価の性質も，そのようにはいえないか，あるいは，かなり希薄なものとしてしか認められず，本件における更新料の金額とは均衡していない。
　　そうすると，本件更新料条項は，極めて乏しい対価しかなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きいものであって，一種の贈与的な性格を有すると評価することもできる。

「６　保証金・更新料返還等請求事件消費者契約法１０条該当性の検討｣へ続く

６　保証金・更新料返還等請求事件消費者契約法１０条該当性の検討

(2) 消費者契約法１０条該当性の検討
ア　消費者契約法の適用
　　原告は，事業として又は事業のために本件賃貸借契約の当事者となったものではない個人であるから，消費者契約法２条１項の「消費者」に該当する。また，被告は，不動産賃貸を事業とする者であるから，同条２項の「事業者」に該当する。
したがって，本件賃貸借契約は同条３項の「消費者契約」に該当し，同法１０条の規制対象たりうる。

イ　前段要件該当性
　(ア) 消費者契約法１０条は，その前段において，適用の対象となる条項を「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項」と規定している。

　(イ) 　なお，被告の主張にかんがみ検討すると，賃借人である原告が，本件更新料条項を，本件賃貸借契約を締結する際の意思決定の考慮要素としていることは認められるから，この点において，本件更新料条項が，被告のいうところの中心条項の要件である，市場メカニズムによって機能し，当事者の主観的意思が関与しているものということは不可能ではない。そうすると，被告の主張に従えば，本件更新料条項が中心条項に当たることになって，消費者契約法１０条が適用されないということになってしまう。

　　　しかし，そもそも被告のいう中心条項が消費者契約法１０条前段要件を満たさないのは，中心条項といわれる契約の要素や価格についての定めは，「民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による」とそもそも当事者の自由に委ねられ，依るべき法的基準が与えられていないので，これに「比し」て「消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重」している場合が考えられないからであると解される。このように，同条は，依るべき法的基準がない，すなわち私的自治が強く尊重されている事項については，その司法的内容審査に服させないこととしているものと解されるのである。

ウ後段要件該当性
　（ア) 検討の前提
　　　消費者契約法１０条は，その後段において，同条により無効となる条項を，「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」と規定している。

　(イ) 　次に，掲記の証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。

　　ａ原告は，北海道に住んでいたが，Ｂ大学に合格したことをきっかけとして京都に住むことになり，本件物件は，原告の母親が，あらかじめインターネットにより物件を検索して選択した上，原告自身が見学し，他の物件と比較することなく賃借することを決めたものであり，本件賃貸借契約は，株式会社Ｇ及び株式会社Ｆによる仲介によって締結され，契約締結時における重要事項の説明等は，株式会社Ｇの従業員によってされ，原告の父親Ｃも同席し，更新時に家賃２か月分の更新料の支払を要することの説明があり，Ｃの同意の下，原告も承諾したもので，更新料の支払及び額に関する個別交渉はされていない。

　（甲１，８，原告本人，被告本人）
　　ｂ国土交通省が，平成１９年３月，財団法人日本賃貸住宅管理協会の会員である賃貸住宅管理会社を対象に行った民間賃貸住宅に係る実態調査の結果（乙１６）によると，更新料の徴収は全国的に行われているが，大阪府，兵庫県のように，全く更新料の支払がされていない地域もあり，京都府においては，平成１７年４月から平成１８年３月の間にされた居住用住宅の賃貸借契約のうち更新料が徴収されている物件は，５５．１パーセントである。

　　ｃ更新料に関する情報
インターネットや情報誌等の賃貸情報では，更新料が記載されているものもある（乙１２，１３，１７，２６～４７）。

　(ウ) 検討
　　ａ　情報及び交渉力の格差
被告の主張するとおり，上記(イ)ａ，ｃによれば，賃借人は，賃貸物件の情報を，インターネットや情報誌等の賃貸物件情報により，容易に大量に入手できることは明らかである。

　　　そうすると，少なくとも更新料に関する情報の量の点では，原告と被告には大きな格差は存在しないということができる。

　　　しかしながら，通常，一般の賃借人は，賃貸借契約上の個々の条項について，なぜそのような条項が定められているのか，なぜそのような金額になっているのかの理由については知らないことも多く，このような情報の質の観点からは，賃貸人との間に格差が存在することもありうる。そして，通常，一般の賃借人が，前記(1)で検討したような更新料の法的性質というものについて認識しているとは考えられないし，現に，本件更新料条項の性質については，原告と被告の間で認識が一致していたとは認められず，一致していなかった可能性も高いことは，既に前記(1)イ，ウ，エで検討したとおりである。

　　　そうすると，本件更新料条項に関する情報の質の点では，原告と被告との間に格差があったと認められる。

　　　また，本件において，更新料を徴収すること及びその額については，賃貸人である被告の方であらかじめ決定しており，原告には交渉の余地はなく，仮にこれが不満であれば本件物件を賃借することを断念せざるを得なかったものと認められ，この意味において，本件更新料条項に関し，原告と被告との間には，交渉力の格差があったと認められる。

　　　被告は，情報力と交渉力に格差がない旨主張しているが，以上の検討結果に照らし，採用できない。

　　ｂ　原告の受けた不利益等前記(1)で検討したとおり，本件更新料条項は，極めて乏しい対価し
かなく，単に更新の際に賃借人が賃貸人に対して支払う金銭という意味合いが強い，趣旨不明瞭な部分の大きい金銭であって，一種の贈与的な性格を有するとも評価できるものである。そうすると，通常，賃借人たる原告は，このような性質を知っていれば，更新料は支払いたくないと考えるはずである。そして，原告がこのような本件更新料条項の性質について認識していたと認めるに足りる証拠はない。

　　　また，原告は，更新料を含め，本件賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件物件を賃借すると決めたものと窺われるが，仮に，本件更新料条項の上記のような性質を認識していれば，本件物件を賃借しようと判断しなかった可能性もあり，その意味で，原告は，一種の誤認状態に置かれていたものと評価することができる。

　　　以上によると，原告は，本件更新料条項の性質について一種の誤認状態に置かれた上で，本件更新料条項について合意し，対価性の乏い贈与的金銭（金額は更新１回当たり月額賃料の２か月分である１１万６０００円）の支払を約束し，実際に支払を行うことになり，法的に保護された利益を害されたということができる。

　　ｃ　被告の受ける不利益等
　　　本件更新料条項が無効となると，被告は既に受領している更新料を原告に返還することになる。しかし，これは，上記ｂの原告の受けた不利益に対応する利益がなくなるというだけのことであるから，この点は，ここでの検討において考慮すべき被告の不利益にはあたらない。

　　　また，被告は，本件更新料条項が無効になれば，他の賃貸借関係にも波及し，既に受領した更新料を返還すべきこととなって，多大な不利益を受けるなどと主張しているが，これはそもそも本件更新料条項の効力の有無そのものによって受ける本件賃貸借契約に関する不利益ではない。更新料条項それぞれの規定内容，それぞれの契約締結前後の事情等によって，更新料条項の有効性の判断が事例ごとに異なることは当然にあり得るのであって，他の賃貸借契約への影響は，単なる事実上の問題にすぎない。したがって，被告の主張する被告の不利益は，ここでの検討に際し，考慮の対象とはならない。

　　ｄ　被告の主張の検討等
被告は，その主張の中で，更新料が社会的に承認されていることを強調している。しかし，仮に更新料が社会的に承認されているからといって，本件更新料条項の対価性が乏しいことが克服されるわけではないし，これが原告の受ける不利益の大小に関係することもない。また，被告が主張する社会的承認の内容に関して検討しても，上記(イ)ｂのように，全国一律に更新料の慣習があるというわけでもないから，本件更新料条項の有効無効の判断に関係する事情とはいえない。

　　ｅ　まとめ
　　　以上によると，本件更新料条項は，原告と被告との間の本件更新料条項に関する情報の質及び交渉力の格差を背景に，その性質について原告が一種の誤認状態に置かれた状況で，原告に，対価性の乏しい相当額の金銭の支払の約束と実際の支払をさせるという重大な不利益を与え，一方で，賃貸人たる被告には何らの不利益も与えていないものであるということができ，信義則に反する程度に，衡平を損なう形で一方的に原告の利益を損なったものということができるから，後段要件を充足する。

　(3) まとめ
　　以上の検討によれば，本件更新料条項は，消費者契約法１０条に該当することが明らかであり，同条により無効である。
そうすると，被告は，原告に対し，更新料１１万６０００円の返還義務がある。

　(4) 　なお，被告は，原告と被告は，平成１９年１０月２６日，原告被告間の本件賃貸借契約に関する債権債務については，合意したものを除き，互いに請求しないことを合意したのであるから，その合意によって更新料返還義務は消滅していると主張するが，証拠（甲２，８，乙６）及び弁論の全趣旨によれば，上記合意が，本件防犯カメラ設置に起因する退去に関する債権債務についてのものであると認められ，更新料返還義務を対象とするものではないといえる。

２不法行為の成否及び慰謝料の額（争点(2)）について
　(1)　掲記の証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
　ア　被告は，被告の娘の自転車が盗難に遭ったり，本件建物の入居者がストーカー被害に遭ったことから，自宅及び入居者の安全を図るという防犯目的で本件防犯カメラを設置したものであるが，入居者の使用状況を確認することも動機の一つであった（甲１６，乙６，被告本人）。

　イ　被告は，平成１９年３月ころ，本件防犯カメラの映像により，原告が本件物件に友人を宿泊させていることを知り，原告に対して，あまり友人を長居させないようにと注意した（甲８，原告本人）。

　ウ　同年４月ころにも，被告は，原告に対し，男性を宿泊させたことについて，「君，昨日の夜中１時に帰ってきたね。」，「なんで昨日は男と帰ってきた。」などと注意した（甲８，原告本人）。

　エ　平成１９年９月から１０月にかけて，被告は，原告に対し，遅く帰宅したこと，男性を宿泊させることが契約違反であること，契約を守れないのであれば出ていってもらってかまわないということを頻繁に告げ，注意するようになった。その際，原告は，被告に対し，どのようにして原告の帰宅時間や，訪問者を把握しているのかを尋ねたが，被告は一度も答えなかった（甲８，１３，１４の１，１６，原告本人，被告本人）。

　オ　同年１０月９日，原告が，被告の対応に精神的苦痛を感じていることをＥに相談したことから，同月１７日，原告，被告及び株式会社ＦのＤによる話し合いがされた。その際，被告は，原告に対し，本件建物に防犯カメラを設置していることを明かし，友人を宿泊させること自体は了承するが，宿泊させる回数を減らすことを求め，原告との交渉には株式会社Ｆを介し，直接交渉をしないことを約した（甲２，８，１３，乙６，原告本人，被告本人）。

　カ　上記話し合いの後も，被告は，原告に対し，深夜に帰宅することや友人を宿泊させていることを直接注意するなどしたので，原告は，精神的に耐え難くなり，平成１９年１１月４日，被告に対して退去通知をし，同月９日，本件物件を明け渡して，転居した（甲８，原告本人）。

　キ　本件建物の入居者及び近隣住民から，原告が他人を宿泊させていることについて苦情が出たことはない（弁論の全趣旨）。

　(2) 　なお，被告は，本件訴えまで本件防犯カメラの映像を確認したことはないというが，防犯目的で設置したカメラの映像を確認しないこと自体極めて不自然であること，カメラの映像によってしか知り得ない深夜の原告の帰宅や来客の状況，宿泊回数や期間を知っていること，前提事実のとおり，被告は平成１９年９月ころには，原告の母親にも男性を宿泊させていることを注意しているところ，少なくともその時点においては，原告の使用状況については十分な関心を持っていたことからすると，被告の供述は信用できない。

　　　また，被告は，原告に注意をしたのは平成１９年９月の１度だけであり，出ていってほしいとは言っていないと供述するが，そうであるとすると，原告が，平成１９年１０月１７日になって，株式会社Ｆに対して，被告から直接交渉をされないように取りはからって欲しい旨相談し，退去するに至るまでの精神状況になることはありえず，被告の供述は信用できない。

　(3) 　不法行為の成否
　ア　まず，本件防犯カメラの設置行為及び本件防犯カメラによる監視行為について，前提事実及び上記認定事実によると，被告は，本件建物の防犯目的及び入居者の使用状況を確認する目的で本件防犯カメラを設置したものであるところ，賃貸物件の所有者がそのような目的で防犯カメラを設置することは正当な管理業務の範囲内であるということができる。また，設置態様としても，１階玄関前天井部分に１個設置したものであって，被告が本件防犯カメラの映像で知り得るのは，本件建物への出入りのみであるから，入居者のプライバシーを過度に侵害するということもなく，被告の監視行為が不法行為となるということはできない。

　イ　次に，被告による退去要求行為について，前提事実及び上記認定事実によると，別紙１８条４号には，他人をみだりに入室させることを禁じ，これに違反した場合，賃貸人は契約を解除し又は更新を拒絶できる旨の定めがあること，原告が本件契約締結の際に作成した「誓約書」には，不特定多数の人の出入りを賃貸人に無断でさせた場合や，他の入居者や近隣に財産的，精神的迷惑をかける行為を行った場合には，本件賃貸借契約を解除されても，異議を申し立てない旨の定めがあること，被告は本件防犯カメラの映像で原告が友人を連れてくることを確認すると，度々原告に対して友人を宿泊させないように注意し，契約違反であり，契約を遵守しないのであれば退去するよう注意していたことが認められる。
　　たしかに，原告は京都に遊びに来た女友達１人を宿泊させ又は交際相手を週１～２回宿泊させていたが，その程度及び頻度は常識的な範囲を超えるものではないこと，証拠上，隣接する部屋に騒音等の迷惑行為を行ったことや，近隣から苦情がきたことも認められないことからすると，原告が「みだりに」他人を入室，宿泊させていたとまではいえず，原告に対して退去まで要求することが一般的な賃貸人の行為として若干行き過ぎであったことは否定できない。しかし，単身者用の住居に他人を宿泊させることは，隣接する部屋の入居者に対して騒音等の迷惑をかける可能性の高い行為であるから，賃貸人として，他人を宿泊させないように監視，注意し，遵守できなければ退去してもらうことになるといった程度の忠告をすることが，不法行為となるとまではいえない。

３退去費用の額（争点(3)）について
　証拠（甲２，５，弁論の全趣旨）によれば，被告は，原告に対し，平成１９年１０月２６日，退去費用の支払をすることを約していること，引越費用としては４万８０００円を要したこと，原告が平成１９年１１月分の共益費の支払をしていないことが認められる。

　そうすると，被告は，原告に対し，退去費用として，保証金３３万円及び引越費用４万８０００円から，未払となっている平成１９年１１月分の家賃５万８０００円及び共益費５０００円を差し引いた３１万５０００円を支払う義務があるといえる。

４結論
　以上のとおり，原告の請求は，４３万１０００円及びこれに対する民法所定の遅延損害金の支払を求める限度で理由があるから認容し，その余は理由がないから棄却する。

　　京都地方裁判所第３民事部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　裁判長裁判官瀧華聡之

　　　　　　　　　　　　　　　　　　裁判官谷口園恵

　　　　　　　　　　　　　　　　　　裁判官碩水音

別紙

　以下の条項中「甲」とあるのは賃貸人である被告を，「乙」とあるのは賃借人である原告を意味する。

　　２条契約期間・礼金・更新料
　　　１項　本契約の契約期間は，表記の間（平成１８年４月１日から平成１９年３月３１日まで）とする。

　　　２項　前項の契約期間が満了する２か月以前において甲乙双方の異議がないとき，乙は甲に申し出て本契約を更新することができる。尚，その際乙は表記の期間毎に甲に対して更新料を法定更新・合意更新を問わず，契約期間満了の２か月前迄に表記の金額（１１万６０００円）を支払うものとする。

　　　３項　乙が甲に支払った礼金又は更新料は，理由の如何を問わず，また契約期間の長短を問わず，一切返却しないものとする。

　　１４条　解約の申入れ
　　　１項　甲が本物件の解約を申し入れるときは，６か月以前に乙に対して書面をもって請求するものとする。

　　１８条　賃借人の禁止事項
　　　乙は，次の各号の禁止事項に違反した場合，甲は第１５条（契約解除）の規定に従い，本契約を解除又は更新を拒絶することが出来る。

　　　４号他人をみだりに入室又は宿泊させること。

2009.12.11 | 敷金・保証金・原状回復に関する判例等

連帯保証人に年金生活者はだめなのか

（問）　東京の豊島区で２年前にマンションの賃貸借契約を結び、2か月後に契約更新をむかえます。管理会社から更新の手続の書類が送られてきましたが、その書類の中に「連帯保証人について、年金生活者は認められません。その場合は、弊社が指定する保証会社を保証人とする契約を結ぶことが契約更新の前提です」と記載されていました。父は今年定年で、年金生活者です。

　管理会社がいうように保証人を保証会社にしなければならないのでしょうか。現在、派遣社員として働いているので、収入が安定していません。追い出しや取り立てが問題になっていると報道されている保証会社を出来れば使いたくありません。

（答）　最近、管理会社や不動産会社が更新に際して、様々な理由をつけて連帯保証人に変わって保証会社を押し付けてくる事例が増えています。しかし、更新に際して必ず連帯保証人をつけなければいけないという法的根拠はありません。年金生活者である父の代わりに保証会社をつけなければいけないという根拠はありませんので拒否することが大事です。そのために合意更新できないならば法定更新の方法もあります。賃貸契約上なんら問題がありません。

全国借地借家人新聞より

2010.01.15 | 連帯保証人

更新料特約が,消費者契約法10条に該当し無効　（京都地方裁判所　平成21年07月23日判決）

　判例紹介

事件番号：平成２０年(ワ)第３２２４号
事件名：敷金返還請求事件
裁判年月日：Ｈ２１．７．２３
裁判所名：京都地方裁判所部：第６民事部
結果：認容
判示事項の要旨：
居住用建物の賃貸借契約における保証金の解約引き特約及び更新料特約が，消費者契約法１０条に該当し無効であると判断された事例

主　　　　　　文

　１　被告は，原告に対し，４６万６０００円及び内３５万円に対する平成２０年７月３１日から，内１１万６０００円に対する同年１０月２３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　２　訴訟費用は被告の負担とする。
　３　この判決は，第１項に限り，仮に執行することができる。

事実及び理由第

１　請求
　　主文同旨

第２　事案の概要など
　１　事案の概要

　　　原告は，被告（貸主）との間のマンション賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）の締結時に保証金３５万円を，契約更新時に更新料特約（以下「本件更新料特約」という。）に基づき更新料１１万６０００円（以下「本件更新料」という。）をそれぞれ支払ったが，本件賃貸借契約の約定中，解約引き特約（以下「本件敷引特約」という。）及び本件更新料特約が消費者契約法（以下「法」という。）１０条により無効である旨主張して，敷金契約終了に基づき被告が返還すべき義務があることを自認した５万円を含めた保証金３５万円及びこれに対する賃借物件明渡し後である平成２０年７月３１日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求めるとともに，不当利得返還請求権に基づき，更新料１１万６０００円及びこれに対する訴えの変更申立書送達の日の翌日である同年１０月２３日から支払済みまで民法所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める。

　２　前提事実（証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めることができる事実）
　　（1）　原告は，平成１８年４月１日，被告との間で原告を賃借人，被告を賃貸人として，以下の内容の本件賃貸借契約を締結した（甲１）。

　　　ア　賃貸借物件・・・・　　京都市 a区b町ｃ－ｄe号室（以下「本件物件」という。）
　　　イ　契約期間・・・・　　平成１８年４月１日から平成２０年３月３１日まで
　　　ウ　賃料・・・・　　１か月５万８０００円
　　　エ　保証金・・・・　　３５万円
　　　オ　解約引き・・・・　　３０万円（以下「本件敷引金」という。）
　　　カ　更新料・・・・　　賃料２か月分

　　（２）　本件賃貸借契約にかかる契約書（以下「本件賃貸借契約書」という。）には以下の条項があった（甲１。なお，同契約書中「甲」は賃貸人たる被告のことであり，「乙」は賃借人たる原告のことである。）。

　　第２条（敷金または保証金）
　　①　乙は，敷金（保証金）として頭書(3)記載の金額（３５万円）を本契約締結時と同時に甲に差し入れるものとする。但し，敷金（保証金）には，利息を付さない。

　　②　前項の敷金（保証金）は，乙の甲に対する賃料の支払及び損害賠償その他の本契約から生ずる一切の債務を担保する。

　　④　甲は，敷金（保証金）を返還する際，未納の家賃損害金，滞納損害金，原状回復の為の費用等，乙が甲に支払うべき金額を控除して，その残金を明渡し後６０日以内に乙に返還する。但し，敷金（保証金）の額が不足するときには，乙は不足額を直ちに甲に納付しなければならない。

　　第３条（賃料及び共益費等）
　　①　賃料及び共益費は，頭書(3)に記載（賃料５万８０００円，共益費５０００円）するとおりとする。第４条（契約期間）1契約期間は，頭書(2)記載（平成１８年４月１日から平成２０年３月３１日まで）のとおりとする。但し，契約期間満了の２か月以上前に，乙が甲に対し書面により更新拒絶の申出をしない限り，契約は当然に更新されるものとする。但し，第１１条第２項に該当する場合（乙の責に帰すべき事由による契約の解除）は本契約を更新することができない。

　　②　乙は合意更新または，前項による法定更新にかかわらず，頭書(3)記載の更新料（賃料２か月分）を支払わなければならない（本件更新料特約）。

　　第５条（賃料・共益費の改定）
　第３条に定める賃料及び共益費等が，物価の変動，住宅の維持管理，公租公課等，その他の事由により不相当となるに至ったときは，契約期間中といえども，甲は，家賃・共益費・敷金等を改定することができる。

　　第６条（延滞金）乙が賃料及び共益費等の全部又は一部の支払を怠ったときは，乙は甲に対し納付期日から延滞日数に応じ年率（３６５日あたり）１４．６パーセントの割合を乗じて算出した額に相当する延滞金を支払わなければならない。但し，天災等その他不可抗力によるものと甲が認めたときは，これを減免することができる。

　　第１０条（契約期間内の解約）
　　①　乙は契約期間中といえども，甲に対して書面により２か月以上前の予告期間を定めて，本契約の解約を申し入れることができる。この場合，予告期間満了と同時に本契約は終了する。但し，乙は予告期間にかえて２か月分の賃料相当額を甲に支払うことにより，直ちに解約することができる。

　　③　甲は契約期間中といえども，乙に対し，６か月以上の予告期間を定めて本契約を解約することができる。

　　第１３条（原状回復）
　　乙もしくは頭書(4)記載の同居人，又はそれらの来訪者その他の乙の関係者が目的物件，本建物設備，及び諸造等を変更，又は毀損した時は，乙は直ちにこれを原状に回復しなければならない。もし，乙が原状に回復しない場合は，甲は乙の費用負担において回復することができる。

　（３）　原告は，被告に対し，平成２０年１月１５日，本件賃貸借契約を更新するに際し，本件更新料特約に基づき，２年間の契約期間に対する更新料として１１万６０００円（本件更新料）を支払った。

　（４）　原告は，被告に対し，平成２０年５月８日，本件賃貸借契約の解約の申入れを行い，同月３１日，本件物件を明け渡した（甲２）。

　（５）　原告は，被告に対し，平成２０年６月２日，２か月分の賃料相当額として１１万６０００円を支払った。

３　争点及び争点に対する当事者の主張

(1)　本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか

　ア　原告
　(ア)　賃貸借契約は，賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務を負い，賃借人が賃貸人に対して目的物の使用収益の対価として賃料を支払う義務を負うことによって成立する契約であり，賃貸目的物の使用収益と賃料の支払が対価関係にあることを本質的な内容とする。そして，民法上，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる旨の明文規定は存しないから，賃借人に債務不履行がある場合を除き，賃借人が負担する金銭的な義務としては賃料以外のものを予定していない。
　　　よって，本件敷引特約及び本件更新料特約のように，賃借人に賃料以外の金銭的負担を負わせる内容の合意は，民法の賃貸借契約に関する任意規定の適用に比し，賃借人の義務を加重するものである。

　(イ)　本件敷引金の法的性質について
　　　被告は，本件敷引金の法的性質につき，①自然損耗料，②リフォーム費用，③空室損料，④賃貸借契約成立の謝礼，⑤当初賃貸借期間の前払賃料，⑥中途解約権の対価といった要素が渾然一体となったものである旨主張する。
　　　しかしながら，本件賃貸借契約に際し，本件敷引金がそのような性質を有するものであるとの説明は一切なく，そもそも前記要素は以下のとおりいずれも合理性がない。

　ａ　①自然損耗料及び②リフォーム費用について
　　　目的物の通常の使用に伴う自然損耗の修繕費用は賃料で考慮されており，賃料に加えて自然損耗の修繕費用の負担を強いることは賃借人に二重の負担を強いることになることから，本件敷引金に自然損耗料及びリフォーム費用としての要素を含ませることには合理性がない。

　ｂ　③空室損料について
　　　賃貸借契約は，賃貸目的物の使用収益とこれを使用収益する期間に対応する賃料の支払が対価関係に立つ契約であるから，賃借人の使用収益しない期間の空室賃料について賃借人が負担を強いられる理由はない。

　ｃ　④賃貸借契約成立の謝礼について
　　　賃料以外に賃借人が謝礼を支払わなければならないというのは不合理であって，賃貸借契約成立の謝礼という要素を含ませることには合理性がない。

　ｄ　⑤当初賃貸借期間の前払賃料について
　　　現実に使用収益する期間の長短を一切考慮せずに一定金額で賃料を前払させることに合理性はない。そもそも，前払を要するほど賃料が減額されているのか，減額されているとしていくら減額されているのか明らかでないことから，前払賃料という要素を含ませることには合理性がない。

　ｅ　⑥中途解約権の対価について
　　　中途解約権は，原告のみならず被告にも留保されているから，原告のみが賃貸人（被告）に対して対価を支払わなければならない理由はない。

　(ウ)　本件更新料の法的性質について
　　　　被告は，本件更新料の法的性質につき，①更新拒絶権放棄の対価，②賃借権強化の対価，③賃料の補充，④中途解約権の対価といった要素が渾然一体となったものである旨主張する。
　しかしながら，本件賃貸借契約に際し，本件更新料がそのような性質を有するものであるとの説明は一切なく，そもそも前記要素は以下のとおりいずれも合理性がない。

　ａ　①更新拒絶権放棄の対価について
　　　賃貸人の更新拒絶は，正当事由があると認められる場合でなければすることができず（借地借家法２８条），居住用建物の賃貸借契約の場合，正当事由が認められることはほとんどない。また，賃貸人の更新拒絶は，期間満了の６か月前までに行使しなければならず（同法２６条１項），合意更新がなされる場合，すでに賃貸人による更新拒絶権行使の期間が徒過しており，更新拒絶権が発生しないことが確定している場合がほとんどである。よって，本件更新料を更新拒絶権放棄の対価とみることはできない。

　ｂ　②賃借権強化の対価について
　　　本件賃貸借契約において，賃貸人に中途解約権が留保されており，賃借権は全く強化されていない。また，居住用建物の賃貸借の場合，契約期間が短く，法定更新の場合と比べ，合意更新によって賃借権を確保するという実質的な意味はほとんどない。そもそも，賃貸人の正当事由に基づく解約が認められる場合はほとんどなく，本件更新料には賃借権を強化するという要素はない。

　ｃ　③賃料の補充について
　　　現実に使用収益する期間の長短を一切考慮せず，一定金額で賃料を補充させることに合理性はない。そもそも，賃貸借期間が１，２年と短期に設定されている居住用建物の賃貸借の場合，その期間内に賃料の不足分が生じるとは考えにくく，更新料によって賃料を補充する必要性に欠ける。法定更新の場合に更新料が支払われないことについて全く説明ができないことからも，その不合理性は明らかである。

　ｄ　④中途解約権の対価について
　　　賃借人が中途解約権を留保している一方，賃貸人も中途解約権を留保しているのであり，賃借人だけがさらに対価を支払わなければならない理由はない。そもそも，本件賃貸借契約においては，更新前からすでに中途解約権が留保されており，更新料と対価関係を見出すことはできない。

　ｅ　そして，全国的には居住用建物の賃貸借において更新料の定めを設けることは例外的であること，国土交通省が推奨する賃貸住宅標準契約書においても更新料の定めはないこと，公営住宅の賃貸借契約においては更新料の定めがないこと，住宅金融公庫融資物件について，更新料支払条項を設けることは賃借人に不当な負担を課すことから上記定めを設けることが罰則により禁止されていたこと等からしても，本件更新料特約が不合理であることは明らかである。

　(エ)　賃貸事業者と消費者である賃借人との交渉力の格差からすれば，敷引特約及び更新料特約を賃借人が交渉によって排除することは事実上不可能である。仲介業者は賃貸物件を媒介する業者であり，賃借人の情報の質及び量並びに交渉力の格差を是正することを業務とはしていない。また，契約内容につき説明され理解したようにみえても，実は情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に，賃貸事業者によって定められた契約内容が賃借希望者に対して一方的に押しつけられているのが現実であるから，契約条項自体が不当であれば無効となる。

　そして，前記(イ)及び(ウ)のとおり，本件敷引金及び本件更新料にはいずれも合理的な法的性質は認められないにもかかわらず，賃借人（原告）に対してそれぞれ３０万円（敷引率約８６パーセント，賃料の約５．２か月分）及び１１万６０００円（賃料の２か月分）もの金員の負担を強いている。

　賃借人の金銭的な義務は，あくまで賃料支払義務であり，それ以外に敷引金及び更新料を賃借人に負担させる正当な理由は何ら存在しないところ，本件賃貸借契約における賃料額が近隣同種物件の標準賃料額に比し低額に設定されている事実はない。

　(オ)　以上の事情を総合考慮すると，本件敷引特約及び本件更新料特約は，民法１条２項の規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるから，法１０条により無効である。

イ　被告
　(ア)　本件敷引金の法的性質
　　　本件敷引金は，以下のとおり，①自然損耗料，②リフォーム費用，③空室損料，④賃貸借契約成立の謝礼，⑤当初賃貸借期間の前払賃料，⑥中途解約権の対価といった要素が渾然一体として含まれる金員であり，合理性を有する。

　ａ　①自然損耗料について
　　　自然損耗についての修繕費用を月々の賃料という名目だけで回収するか，月々の賃料という名目だけではなく，保証金・敷引金という名目によっても回収するかは，地域の慣習などを踏まえて，賃貸人の判断に委ねられている事柄であり，本件敷引特約は，自然損耗料を賄うものである。

　ｂ　②リフォーム費用について
　　　リフォームの程度は，賃貸期間の長短と直接の関係はなく，１，２年程度の短期間の賃貸借であっても，相当程度のリフォームが必要となるところ，賃貸借期間がどの程度継続するか予測し難いため，リフォームを含めた適正な賃料額を設定することは困難である。そのため，リフォーム費用を賃借人の負担とし，かつ，それを固定額として賃料とは別の名目で回収することは合理的である。

　ｃ　③空室損料について
　　　賃貸事業は，ある賃借人に賃貸してから次の賃借人に賃貸を開始するまでを１クールとして完結する事業であるところ，空室期間の賃料相当分を賃借人の負担とし，かつ，それを固定額として賃料とは別の名目で回収することは合理的である。

　ｄ　④賃貸借契約成立の謝礼について
　　　不動産の賃貸借契約は賃貸人と賃借人の人的信頼関係で結ばれていること，賃貸借契約により賃借人が取得する権利はそれ自体が経済的価値を持つ権利性の強い権利であること等から，かかる賃借人たる地位を得た対価としての礼金を授受することには十分に合理性がある。

　ｅ　⑤当初賃貸借期間の前払賃料について
　　　本件賃貸借契約においては，月払の賃料額を低額に抑えつつ，一部を賃料の前払として敷引金に含ませ，その合計をもって実質賃料としているのであるから，何ら不合理なものではない。

　ｆ　⑥中途解約権の対価について
　　本件賃貸借契約で留保される賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条に反し無効であるから，実質的には中途解約できない。すなわち，期間の定めのある本件賃貸借契約の場合，正当事由があったとしても賃貸人の意思のみによって中途解約権を行使することはできない。仮に，賃貸人の中途解約権を定める条項が有効であったとしても，賃貸人が中途解約権を行使するためには正当事由が必要であり，その有無は厳格に判断されるため，両当事者に対等性はなく，賃借人に有利な中途解約権が付与されている。

　(イ)　本件更新料の法的性質
　　　本件更新料は，以下のとおり，①更新拒絶権放棄の対価，②賃借権強化の対価，③賃料の補充，④中途解約権の対価といった要素が渾然一体として含まれる金員であり，合理性を有する。

　ａ　①更新拒絶権放棄の対価について
　　　本件更新料は賃貸人の更新拒絶権を放棄することの対価としての性質を有し，また，更新料の支払を約することによって，画一的に更新拒絶権行使に伴う紛争を回避する目的もあり，合理性を有する。

　ｂ　②賃借権強化の対価について
　　　本件更新料の支払により，本件賃貸借契約が期間の定めのある賃貸借契約として更新され，賃貸人からの解約申入れがなされないこととなり，これにより賃借権が強化されることの対価としての性質を有する。なお，賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条により無効である。

　ｃ　③賃料の補充について
　　　賃貸人及び賃借人は，月額賃料等と同様，更新料について目的物件を使用収益させる（する）対価として把握していると考えるのが合理的意思解釈として妥当である。そして，本件更新料は，２年間の更新期間ごとに支払われることが約定されており，使用収益期間と更新料支払との相関関係が肯定されることから，本件更新料は，賃借人の使用収益期間に対応した賃料の補充的性質を有する。

　ｄ　④中途解約権の対価について
　　　賃貸人の中途解約権は，借地借家法３０条により無効であることから，賃借人にのみ片面的に中途解約権が付与されることになる。仮に，賃貸人の中途解約権を定める条項が有効であったとしても，賃貸人が中途解約権を行使するためには正当事由が必要とされ，その有無は厳格に判断されるため，中途解約に関して両者間に対等性はなく，賃借人に有利な中途解約権の付与にあたる。

　(ウ)　本件敷引特約及び本件更新料特約は，前記の法的性質や契約当事者の意識等から，契約の要素と主たる給付の対価という核心的部分又は中心的部分の条項に該当し，専ら当事者の自由意思によって決定される事項であり，比較すべき適切な対象基準がそもそも存在しないことから，法１０条は適用されない。

　(エ)　居住用建物の賃貸借において賃借人は，物件の所在・設備・広さ等とともに経済的な負担（賃料・共益費・礼金・敷金・更新料等）を比較検討した上で賃借する物件を選択する。このことから，賃貸借契約の締結にあたっての賃料額の算出において，さまざまな要素を斟酌し盛り込むことは，民法が当然に予定し，許容しているものである。そして，本件敷引金及び本件更新料は，前記の法的性質のとおり，賃借人の使用収益と対価関係に立つものであるから，月額賃料と合算して全体として実質賃料を構成するから，その総額が不合理でない限り，民法６０１条に比して消費者の義務を加重するものではなく，法１０条１項前段に該当しない。また，敷引及び更新料については，事実たる慣習となっており，法１０条１項前段所定の「民法その他の法律の公の秩序に関しない規定」に含まれる（民法９２条）から，本件敷引特約及び本件更新料特約が法１０条１項前段に該当することはない。

　(オ)　法１０条１項後段の要件は，当該契約条項を有効とすることによって消費者が受ける不利益と当該契約条項を無効とすることによって事業者が受ける不利益とを利益衡量し，消費者の受ける不利益が信義則に反し均衡を失するといえるほどに一方的に大きいといえる場合にのみ，当該契約条項を無効とするものと解すべきである。

　居住用建物の賃貸借においては，平成１２年時点において，空家率が１５パーセントを超えるなど賃借人が自己の希望する条件に適合する，あるいはこれに近い物件を選択することが十分に可能な状況となっていたこと，賃貸人が個人経営者であるのに対して，賃借人はインターネット・情報誌等により容易に大量の情報を手に入れることができること，本件賃貸借契約の締結にあたっては，京都ライフが原告の仲介業者としてその契約締結交渉及び手続をしていたことなどから，両当事者に法が想定するような情報及び交渉力の格差はなかった。

　そして，本件賃貸借契約における賃料は，本件敷引特約及び本件更新料特約を前提として，近隣類似物件に比し，低廉に設定されている。

　また，本件敷引特約及び本件更新料特約は，本件賃貸借契約にかかる契約書に明示されており，原告はこれを十分に理解した上で本件賃貸借契約を締結し，本件敷引特約については誓約書まで提出している。

　原告は，本件敷引特約及び本件更新料特約を納得・了承して本件賃貸借契約を締結しており，これらの特約が有効とされても，もともと自ら承知していた負担を負うだけのことであり，不測の損害を被ることはない。他方，被告は本件敷引金及び本件更新料を含めてマンション経営全体の収支を計算し，その上で月額賃料額を設定しており，仮にこれらの特約が無効とされると，被告は不測の損害を被る。

　以上のとおり，本件敷引特約及び本件更新料特約は，内容に合理性があり，社会的にも承認されていたこと，原告被告間に情報力や交渉力の格差は存せず，原告の受ける不利益が被告の受ける不利益に比べて一方的に大きいとはいえないことなど諸般の事情を総合考慮すると，本件敷引特約及び本件更新料特約は法１０条１項後段に該当しない。

(2)　本件賃貸借契約を清算する和解が成立したといえるか
　ア　被告
　　　本件物件の明渡しに際し，原告と被告代理人有限会社アドバンスは，原状回復費用その他本件賃貸借契約にかかる清算問題について協議した。その結果，①被告が原告に対し特別損耗にかかる原状回復費用を請求しないこと，②被告が預かっている保証金３５万円につき本件敷引特約を適用し，５万円を平成２０年７月３１日までに原告に返還すること，③原告が被告に対し２か月分の賃料相当額を速やかに支払うこと，を内容とした和解（以下「本件和解」という。）が成立した。原告は，本件賃貸借契約書第１０条１項により，２か月以上前の予告期間を定めてするか，２か月分の賃料相当額を解約権行使時に支払うことによって本件賃貸借契約の解約告知を行うことができるが，本件ではそのいずれの要件も満たしていなかった。それにもかかわらず，被告は，原告に対し，本件賃貸借契約を平成２０年５月３１日をもって終了させる点で譲歩している。また，２か月分の賃料相当額について，本件賃貸借契約書第６条により，年１４．６パーセントの割合による３日分の遅延損害金の支払義務を負うところ，被告は原告に対し，この遅延損害金の支払義務を免除した点で譲歩している。２０日までに退去する旨誓約していたにもかかわらず，この違反を不問とする点で譲歩している。

　　そして，原告は被告に対し，本件和解に基づき，平成２０年６月２日，１１万６０００円を支払った。
　　本件和解は，本件賃貸借契約の終了にかかる問題をすべて解決する趣旨のものであり，本件和解により，原告は，被告に対し，本件敷引特約適用後の預かり保証金残額５万円の返還請求権のみを有するものであり，本件敷引金及び本件更新料の返還請求権を有しない。

　イ　原告
　　　被告の前記アの主張は否認ないし争う。
　　　和解は，当事者が互いに譲歩をしてその間に存する争いをやめることを約する契約であるところ，被告主張の本件和解は，賃借人である原告のみに譲歩を強いるもので互譲がない。原状回復費用はそもそも賃貸人が負担すべきものであるから，被告が原告に対して請求しないのは当然である。本件賃貸借契約において，特別損耗部分は生じていない。また，敷引部分に該当しない金員を賃貸人が賃借人に返還するのは当然である。
　　なお，本件契約の中途解約は，２か月以上前の予告期間を定めてするか，２か月分の賃料相当額を支払うことによって行うことができるが，あらかじめ２か月分の賃料を支払うことまで要求するものではない。また，誓約自体有効性に疑義があるし，原告は３１日に退去することにつき被告から了解を得ていた。

　(3)　原告の本件請求が信義則に反するといえるか
　ア　被告
　　(ア)　本件賃貸借契約における賃料は，近隣同種物件の標準賃料に比し，低額に設定されている。

　　(イ)　原告は，被告に対し，駐車場に空きがないにもかかわらず，駐車場がなければいずれ出て行かなければならなくなる旨申し向けて，駐車場の賃貸を申し込んだ。被告は，原告の申込みに困惑したが，原告に退去される事態を避けたいとの思いから，平成１９年１２月２３日，やむなく自らが使用していた駐車場を空け，原告に賃貸した。その際，原告は「マンションも借りてるんだから，安くしてよ。」と値段交渉を行い，被告はやむなく月額１万７０００円のところを月額１万６０００円とする減額に応じた。これにより，被告は自動車通勤をすることができなくなり，自転車通勤を余儀なくされた。さらに，原告は被告に対し，平成２０年１月ころ，駐車場が狭いことを理由に駐車場の場所の変更を何度も要求していたところ，別の駐車場が空くことから被告はこれにやむなく応じ，本来その場所に決まっていた者との交渉をしてまで対処した。原告は，これにより自己の自動車を新たな駐車場に移動する必要があったが，期日までに移動させず，被告は，本来そこに駐車する予定であった者からのクレーム対応に忙殺された。

　　(ウ)　前記(イ)のとおり，被告は原告が本件物件の賃借人であることから，駐車場契約をし，利用することができるよう種々の便宜を図ってきたにもかかわらず，原告が本件請求をすることは信義則に反し，許されない。

　イ　原告
　　被告の主張は否認ないし争う。

　（4)　被告による弁済の提供があったか
　ア　被告
　　被告は，原告代理人Ａ（以下「Ａ」という。）に対し，平成２１年９月１日，本件賃貸借契約に基づき本来返還すべき５万円を含めた２０万円を返金する旨申し出た。しかし，Ａは，その受領を拒否した。
　イ　原告
　　被告の前記アの主張は認める。Ａは，原告から本件敷引金及び本件更新料の合計４６万６０００円の返還請求を依頼されていたため，２０万円では応じられないことから，上記のとおり拒否した。

第３　当裁判所の判断

　１　本件敷引特約及び本件更新料特約は，法１０条に該当するものとして無効といえるか（争点（１））
　（１）　前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は法２条１項の「消費者」に，被告は同条２項の「事業者」にそれぞれ該当し，本件賃貸借契約に法が適用される。

　（２）　本件敷引特約及び本件更新料特約が民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項といえるかについて検討する。

ア　本件敷引特約について
　　　賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であり（民法６０１条），賃借人が賃料以外の金員の支払を負担することは賃貸借契約の基本的内容に含まれない。そして，居住用建物の賃貸借の場合の保証金は，敷金と同様，賃料その他の賃借人の債務を担保する目的をもって賃貸借契約締結時に賃借人から賃貸人に交付される金員であり，賃貸借契約終了の際に賃借人の債務不履行がないときは賃貸人はその金額を返還するが，債務不履行があるときはその金額中より当然弁済に充当されることを約束して授受する金員を指すことが多く，本件賃貸借契約書（甲１）第２条にも，その趣旨が規定されている。

　　　しかしながら，本件敷引特約については，全く返還を許さない趣旨のものなのか，原状回復にその程度の費用を要することがあることを考慮して，基本的には返還しないが，そのような費用を要しなかったことが具体的に明らかになった場合には，本件敷引特約を適用しないこととするかについて，明瞭な約定がされていたものとは評価し難い。

　　　さらに，将来返還される余地のない金員として，本件敷引金のような金員を授受することが慣習化していることを認めるに足りる証拠はない。

　　　こうしたことを考慮すると，本件敷引特約は，その法律上の性質ないし意味合いを明確にしないまま，民法その他公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の義務を加重したものといえる。

イ　本件更新料特約について
　　前記アのとおり，賃借人が賃料以外の金員の支払を負担することは賃貸借契約の基本的内容に含まれないところ，本件更新料特約では，賃借人が賃貸人に対し，契約更新時に賃料の２か月分相当額の更新料を支払うこととされている（前提事実(1)カ）。そして，本件更新料が，賃料の補充としての性質を有しているといえるかは後記のとおり疑問であるし，仮にその性質を有していたとしても，その支払時期が早い点（民法６１４条参照）で賃借人の義務を加重する特約であるといえる。
　　　　さらに，更新料を授受することが慣習化していることを認めるに足りる証拠はない。
　　　　そうすると，本件更新料特約は，民法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の義務を加重したものといえる。

　（3)　本件敷引特約及び本件更新料特約が民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するといえるかについて検討する。

　ア　民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するか否かは，消費者と事業者との間に情報の質及び量並びに交渉力の格差があること（法１条）にかんがみ，当事者の属性や契約条項の内容，そして，契約条項が具体的かつ明確に説明され，消費者がその条項を理解できるものであったか等種々の事情を総合考慮して判断すべきである。

　　　前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は，居住用として本件物件の賃借人となった者であるのに対し，被告は，貸家業を営み，多くの借家人と賃貸借契約を締結してきたのであって，建物賃貸借に関する情報（礼金，保証金，更新料等を授受するのが通常かどうか，同種の他の物件と比較して本件賃貸借契約の諸条件が有利であるか否か）を継続的に得ることができる立場にあり，このような情報に接してきた期間にも差があるものと推認できるのであって，両者の間に情報収集力の格差があることは否定できない。

　イ　本件敷引特約について
　　(ア)　本件敷引特約は，保証金３５万円からそのうち３０万円を無条件に差し引くものであるが，賃借人（原告）としては本件物件を借りようとする以上，支払わざるを得ないものであり，特に本件賃貸借契約のように４月から入居しようとする場合，賃借希望者が多数存在することから競争原理が強くはたらく結果，原告としては本件敷引特約について交渉する余地はほとんどなかったものと考えられる。そして，本件敷引金は，保証金の約８５パーセントに相当し，月額賃料の約５か月分にも相当するものであり，保証金，賃料に比して高額かつ高率であり，消費者である原告にとって大きな負担となる。

　　(イ)　被告は本件敷引金の法的性質について，①自然損耗料，②リフォーム費用，③空室損料，④賃貸借契約成立の謝礼，⑤当初賃貸借期間の前払賃料，⑥中途解約権の対価といった要素があり，これらの要素が渾然一体として含まれる本件敷引金には合理性がある旨主張するので，各要素について検討する。

　ａ　①自然損耗料及び②リフォーム費用について
　　　賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。そのため，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗にかかる投下資本の減価の回収は，通常，賃貸人が減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われているところ（最高裁平成１６年(受)第１５７３号同１７年１２月１６日判決・判例タイムズ１２００号１２７頁），本件全証拠をもってしても，京都市内においてこれと異なる慣習等が存在するとは認められない。そうすると，通常損耗の回復費用は賃料を適正な額とすることによって回収するのが通常というべきであって，敷引金という形で賃借人に負担を転嫁することには合理的理由があるとはいえない。
　　また，リフォーム費用も，通常損耗部分の補修のために支出される側面が多く，本件全証拠をもってしても，本件物件について通常損耗がなかったが，良質な居住環境を提供するためにリフォームを行うこととしているなど，そうしたことへの対価として返還を要しない礼金を授受することが適当とみられるような状況が存在したとまでは認め難い。そうすると，本件においては，リフォーム費用を敷引金という形で賃借人に負担を転嫁することには合理的理由があるとはいえない。

　ｂ　③空室損料について
　　　賃貸人による投下資本（賃貸物件）の回収は，原則として賃料の支払を受けることにより行われているのであるから，空室期間（すなわち，賃借人が使用収益しない期間）の賃料が得られないことによるリスクは賃貸人が負うべきである。そのため，建物の賃貸借契約では，賃貸人のリスクを避けるため，賃借人からの解約も一定期間の経過をもって終了することとされている（民法６１７条，本件賃貸借契約書第１０条１項参照）。
　　　そうすると，賃借人が賃貸事業者である被告に対して，使用しない期間の空室損料を支払わなければならない合理的理由があるとはいえない。

　ｃ　④賃貸借契約成立の謝礼について
　　　賃貸借契約が成立することにより賃貸人も利益を受けるのであり，賃借人のみに賃貸借契約成立の謝礼を一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。

　ｄ　⑤当初賃貸借期間の前払賃料について
　　　本件賃貸借契約において，本件敷引特約が設定されていることにより賃料が低額にされているかは本件全証拠によっても明らかではない。また，前記ａのとおり，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであるから，実際に賃借人が使用する期間にかかわりなく，本件敷引金に賃料前払の要素があるとする合理的理由は見出せない。
　　　さらに，更新後の賃貸借期間については更新料という名目で同様の趣旨の金員支払を求め，本件賃貸借契約を締結する当初には解約引きとして，この意味合いを有する金員支払を求めることは，賃貸人に都合の良い説明であるといわざるを得ず，本件敷引特約が具体的かつ明確に説明され，消費者がその条項を理解できるものであったかという観点からすると，消費者（原告）が上記5の要素があるものと理解することはできなかったと考えざるを得ない。

　ｅ　⑥中途解約権の対価について
　　　本件賃貸借契約書第１０条２項により，賃貸人にも中途解約権は留保されており，その対価を賃借人に一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。

　(ウ)　以上のとおり，被告が主張する本件敷引金の性質に合理的理由は認められず，その趣旨は不明瞭であるといえる。

　(エ)　前記(ア)ないし(ウ)で指摘した点を考慮すると，本件敷引金を賃借人に負担させるには，その旨が具体的かつ明確に説明され，賃借人がその内容を認識した上で合意されることが必要であり，そうでない以上，民法１条２項に規定する基本原則（信義則）に反して賃借人の利益を一方的に害するものというべきである。

　(オ)　前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は仲介業者を介し，契約内容の説明を受けていたこと，本件賃貸借契約書（甲１）に「解約引き３０万円」の記載があったことが認められ，原告は本件敷引特約の存在自体は認識していたといえる。しかしながら，原告が被告から被告主張のような本件敷引特約の趣旨，すわなち，本件敷引金３０万円がどのようにして決められたのか，自然損耗料，リフォーム費用，空室損料，賃貸借契約成立の謝礼，当初賃貸借期間の前払賃料，あるいは，中途解約権の対価の要素を有するのかということについて，具体的かつ明確な説明を受けていたとは本件全証拠によっても認められない。
　(カ)　よって，本件敷引特約は，法１０条に該当し，無効である。

ウ　本件更新料特約について
　(ア)　本件更新料特約は，賃料２か月分として１１万６０００円を支払うものであるが，賃借人として本件物件を（たとえ１か月でも）継続して借りようとする以上，その全額を支払わなければならないものであり，原告としては本件更新料特約について交渉する余地がほとんどない。また，賃借人としては，遠隔地に居住する必要がある場合等の外は，引き続いて当該物件を借りるのが一般的であるところ，証拠（甲２１）によれば当該物件を選ぶ際に更新料の存在及びその額を知り得ないこともあり，更新料まで考慮して契約を締結することは困難である。そして，本件更新料特約による更新料は，契約期間２年に対し月額賃料の２か月分を支払うものであること，正当事由（借地借家法２８条）の有無に関係なく支払わなければならないこと，法定更新なら全く金員を支払う必要がないことからすると，原告にとって大きな負担となる。

　(イ)　被告は本件更新料の法的性質について，①更新拒絶権放棄の対価，②賃借権強化の対価，③賃料の補充，④中途解約権の対価といった要素があり，合理性がある旨主張するため，各要素について検討する。

　ａ　①更新拒絶権放棄の対価について
　　　建物の賃貸借において，賃貸人に明渡しの正当事由（借地借家法２８条）がない限り，賃借人は何らの対価的な出捐をする必要がなく，継続して賃借物件を使用することができるところ，居住用建物の賃貸借において，賃貸人が当該物件の使用を必要とする事情は通常想定できず（本件においても，弁論の全趣旨から，一般に行われている居住用建物の賃貸借と同様，専ら他人に賃貸する目的で建築された居住用建物の賃貸借であることが認められる），正当事由が認められる可能性はほとんどないことから，更新拒絶権放棄の対価という要素に合理的理由があるとはいえない。

　ｂ　②賃借権強化の対価について
　　　居住用建物の賃貸借の場合，前記ａのとおり，正当事由が認められる可能性はほとんどないため，期間の定めのない賃貸借と定めのある賃貸借とで賃借権の保護の度合いは実質的に異ならず，賃借権強化の対価という要素に合理的理由があるとはいえない。

　ｃ　③賃料の補充について
　　　本件更新料特約では，更新後の実際の使用期間（前提事実のとおり，本件では更新後２か月経過時点で明け渡している）の長短にかかわらず，賃料の２か月分を支払わなければならないのであり，使用収益に対する対価である賃料の一部として評価することはできない（上記のように更新後，短期間で賃貸物件を明け渡した場合でも，残期間に対応する更新料が返還されることはうかがえない。）。
　　　さらに，賃料増減額請求訴訟において，その対象に更新料も含まれることを前提としていることはほとんどないこと及び同請求訴訟の審理において賃料の適正額を判断する際，通常，更新料の額まで考慮されることは稀であることからも，更新料が賃料の補充の性質を有しているとはいえず，本件更新料に賃料の補充という要素があるという点に合理的理由があるとはいえない。

　ｄ　④中途解約権の対価について
　　　本件賃貸借契約書第１０条２項により，賃貸人にも中途解約権が留保されており，その対価を賃借人に一方的に負担させる合理的理由があるとはいえない。

　(ウ)　以上のとおり，被告が主張する本件更新料の性質に合理的理由は認められず，その趣旨は不明瞭であるといえる。

　(エ)　前記(ア)ないし(ウ)で指摘した点を考慮すると，本件更新料を賃借人に負担させる場合は，その旨が具体的かつ明確に説明され，賃借人がその内容を認識した上で合意されることが必要であり，そうでない以上，民法１条２項に規定する基本原則（信義則）に反して賃借人の利益を一方的に害するものというべきである。

　(オ)　前提事実及び弁論の全趣旨によれば，原告は仲介業者を介して契約内容の説明を受けていたこと，本件賃貸借契約書（甲１）に「更新料賃料の２か月分」の記載があったことが認められ，原告は本件更新料特約の存在自体は認識していたといえる。しかしながら，原告が被告から被告主張のような本件更新料特約の趣旨，すわなち，本件更新料が更新拒絶権放棄の対価，賃借権強化の対価，賃料の補充，あるいは，中途解約権の対価の要素を有するということについて，具体的かつ明確な説明を受けていたとは本件全証拠によっても認められない。

　(カ)　よって，本件更新料特約は，法１０条に該当し，無効である。

２　本件賃貸借契約を清算する和解が成立したといえるか（争点（２））
　　被告は，本件和解により，原告は被告に対し，本件敷引特約適用後の預かり保証金残額５万円の返還請求権を有するのみであり，本件敷引金（３０万円）及び本件更新料（１１万６０００円）の返還請求権を有しない旨主張する。

　　しかしながら，賃貸借契約解除・金銭明細書（甲２）には，「尚，保証金等のお預けしています金銭より私の支払うべき費用（下記諸費用・別紙見積書・請求書）を全て清算することに了承いたします。また，清算後不足金が有る場合は，下記お約束の期日までに遅滞なくお支払いいたします。」と記載されていることが認められるが，それ以上に原告が不当利得返還請求権を有する場合にどのように処理するのかについては特段の記載がされていないし，本件全証拠をもってしても，その点に関する何らかの合意がされていたとは認められない。そうすると，被告が利得分を保持すべき法律上の原因が存在するとはいえない。

　　また，民法７０５条の趣旨に照らせば，本件敷引特約及び本件更新料特約が法１０条により無効である以上，賃借人（原告）が上記無効により本件敷引金及び本件更新料の返還を求めることができることを知りながら，あえて契約を締結するとか，こうした請求権を放棄する旨の明確な意思表示がされていない限り，不当利得返還請求権を有するものと解するのが相当である。

　　本件において，被告が本件和解の証拠として掲げる賃貸借契約解除・金銭明細書（甲２）を含む本件全証拠によっても，原告が上記に述べる返還請求権を放棄する意思を明確に表示していたとは認められない。よって，被告は本件賃貸借契約を清算する和解が成立したとして不当利得返還義務を免れることはできない（争点(2)についての被告の主張は理由がない。）。

３　原告の本件請求が信義則に反するといえるか（争点(3)）
　　被告は，上記第２の３(3)アのとおりの事情を述べて，本件請求をすることは信義則に反し許されない旨主張する。
　　しかしながら，本件全証拠によっても，本件賃貸借契約に定める賃料が低額に設定されているかは明らかでないこと，駐車場に関する被告主張の事実が認められるとしても，本件賃貸借契約とは直接関連しない事情であることや，前記１で検討した本件敷引特約及び本件更新料特約の不合理性を考慮すると，原告が本件請求を行うことが信義則に反するとは評価できず，被告の上記主張は失当である。

４　被告による有効な弁済の提供があったか（争点(4)）
　　弁論の全趣旨によれば，被告は，Ａに対し，平成２１年９月１日，本件賃貸借契約に基づき本来返還すべき５万円を含めた２０万円を返金する旨申し出たこと，Ａはその受領を拒否したことが認められる。しかしながら，前記１で検討したとおり，原告は被告に対し，４６万６０００円の返還請求権を有しているところ，被告の弁済の提供は，その半額以下の２０万円であるから，有効な弁済の提供とはならない。したがって争点(4)についての被告の主張は理由がない。

５　結論
　　以上によれば，原告の請求は理由があるからこれを認容することとし，訴訟費用の負担につき民訴法６１条を，仮執行の宣言につき同法２５９条１項を，それぞれ適用して，主文のとおり判決する。

　　　　　京都地方裁判所第６民事部

　　　　　　　　　　　裁判長裁判官　　辻　本　　利　雄

　　　　　　　　　　　裁判官　　　　　　和　久　　　田　斉

　　　　　　　　　　　裁判官　　　　　　戸　取　　　謙　治

2009.12.14 | 更新料（借家）判例

庭修復費用請求事件　（東京簡易裁判所　平成21年05月08日）

　判例紹介

事件番号・・・・平成21(少コ)81等
事件名・・・・庭修復費用請求事件(本訴,通常手続移行),敷金返還請求事件(反訴)
裁判所・・・・東京簡易裁判所民事第9室
裁判年月日・・・・平成21年05月08日

　平成２１年５月８日判決言渡　東京簡易裁判所
　平成２１年(少コ)第８１号庭修復費用請求事件（本訴・通常手続移行）
　平成２１年(ハ)第９８８５号敷金返還請求事件（反訴）

判　　　　　　　　　決

主　　　　　　　　　文

　１　本訴原告の請求を棄却する。
　２　反訴被告は反訴原告に対し，金６万円及びこれに対する平成１９年６月１２日から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。
　３　反訴原告のその余の請求を棄却する。
　４　訴訟費用は，本訴反訴を通じてこれを８分し，その１を本訴被告の負担とし，その余を本訴原告の負担とする。

事実及び理由

第１　請求の趣旨
　（本訴請求）
　本訴被告は本訴原告に対し，金３６万８３５０円を支払え。

　（反訴請求）
　反訴被告は反訴原告に対し，金１２万円及びこれに対する平成１９年５月２５日から支払済みまで年５パーセントの割合による金員を支払え。

第２　事案の概要
　本件は，庭付き一戸建て住宅を賃貸した本訴原告（以下「原告」という。）が，契約当時の庭の植栽等は十分に手入れがされ健全な状態であったのに，本訴被告（以下「被告」という）退去時には松が枯れるなど荒れ果てた状態になって。いた，として庭の修復費用の支払いを求めて本訴請求したのに対し，被告が，庭の植栽等の管理をする契約上の義務はないとして，敷金全額の返還を求めて反訴請求した事案である。

１　請求原因の要旨
　　（本訴請求）
　　(１)原告は，被告との間で次のとおり賃貸借契約を締結し（以下「本件契約」という。），下記賃貸物件を，その敷地である庭とともに引き渡した。

　　(ア)　契約日　　平成１６年８月８日
　　(イ)　賃貸物件　　所在東京都町田市ａ町ｂ－ｃ
　　　　　　　　　　　　　構造・間取り　　木造２階建て　　４ＬＤＫ
　　　　　　　　　　　　　面積　　建物　　109.3平方メートル　　敷地90坪
　　(ウ)　賃貸期間　　２年間（更新により平成２０年８月７日満了予定）
　　(エ)　解約予告期間　　１ヶ月
　　(オ)　賃料　　１ヶ月　金１２万円
　　(カ)　敷金・礼金額　　敷金１２万円　　礼金１２万円

　　(２)　前記賃貸借契約は平成１９年６月１１日限りで終了し，被告は原告に対し，同日賃貸物件を明け渡した。

　　(３)　本件敷地である庭の植栽は，被告入居時は十分に手入れがされていたのに被告退去後は，被告の管理不十分により荒れ果てており，特に門かぶりの松は枯れていた。

　　(４)庭の修復費用として，以下の合計４８万８３５０円の費用を要するので，被告はこの費用から敷金１２万円を充当・控除した残額３６万８３５０円の費用を負担すべき義務がある。

　　(ア)　２メートル以上の高木剪定作業等費用　　　　　１４万０７００円
　　(イ)　２メートル以下の低木剪定作業等費用　　　　　　６万５１００円
　　(ウ)　雑草・除草及び刈取り処分費用　　　　　　　　　　３万２５５０円
　　(エ)　枯れた松と同程度の松の植替え費用　　　　　　２５万００００円

　　（反訴請求）
　　(１)　反訴原告（以下「被告」という。）は反訴被告（以下「原告」という。）との間で本件契約を締結し，敷金１２万円を預け入れた。

　　(２)　本件契約は平成１９年５月２５日限りで終了し，被告は原告に対し，同日賃貸物件を明け渡したが，原告は敷金を返還しない。

２　本件の争点及び争点に関する当事者の主張

　（争点）
　本件賃貸物件の敷地・庭の植栽について，被告がこれを手入れするなどして健全な状態に保つべき注意義務及びその違反があったか。

　（原告）
　(１)　契約に際し，原告は仲介業者である株式会社Ａの担当者を介して，退去時に庭を原状に近い状態に戻すことを条件とするよう依頼し，被告がこの条件を承諾した。

　(２)　植木・垣根は伸び放題で，隣家２階のウッドデッキが隠れる程になり，落ち葉は３シーズン分堆積し，つる草（蔦）は植木部地面全体にはびこり，荒廃状態になっていた。門かぶりの松が枯れた原因は，切断面に虫食いもないことから，松葉が密集・堆積して蒸れたことによると思われる。異常に気付いた時点で対策をとる必要があったのに，被告はなんの措置も講じなかった。

　（被告）
　(１)　庭は本件契約の目的ではないから，特約がない限り庭の修復費用は原告が負担するべきであり，本件契約書及び重要事項説明書にも庭の管理等についての記載はなく，被告は原告主張のような庭の管理についての説明も受けていない。庭は建物の敷地として，一般常識的な使い方をしていたに過ぎない。

　(２)　平成１９年５月２５日の退去時に，株式会社Ａが委託した管理会社担当者が立ち会い，敷地，庭，ガレージ，建物内の状況を確認した上で，被告が負担すべき原状回復費用はゼロであるとの原状回復工事承認書を交付している。

　(３)　剪定作業等の費用などは，契約上明記されず，事前の説明もないので負担義務はない。雑草・除草刈取り処分費用は賃借人に負担義務はない。枯れた松の植替え費用は，被告が故意に枯らしたのではなく，いつ，どういう原因で枯れたのかも不明であり，被告に負担義務はない。

第３　当裁判所の判断
　１　証拠及び弁論の全趣旨によれば，次の事実が認められる。

　　(１)　本件賃貸物件は，平成元年建築であり，ＪＲｄ線ｅ駅から数百メートルの地点の住宅地に所在する。構造・間取りは木造２階建て，４ＬＤＫで，建物109.3平方メートル，敷地９０坪あり，近隣の賃料相場に比べて安い物件である（甲１，乙３，乙４，原告本人，証人Ｂ）。

　　(２)　本件契約書及び重要事項説明書（甲１，乙３，乙４）には，賃貸借の目的物として建物のみが記載され，敷地，庭の植栽等に関する記載はない。仲介業者株式会社Ａを介した説明を受けて，被告が，退去時に庭を原状に近い状態に戻すことを承諾した，との原告主張事実を認めるに足りる証拠はない。

　　(３)　被告は，本件賃貸物件の敷地・庭で子どもを遊ばせるなど，通常の一般的な使用をしていた。庭の植栽の管理については，株式会社Ａから週に１回程度芝を刈ること，つつじの枝が飛び出すように伸びたらその部分を刈ってもよいが，基本的には植栽はジョキジョキ刈らないこと，などの説明を受けていた被告及びその妻Ｂ（被告代理人。以下両者を「被告ら」という。）には，庭の植栽の管理についての知識はほとんどなく，植栽等の剪定の必要を感じたこともなかったので，剪定はしなかった。植木・垣根は入居当時よりは明，（，らかに伸び隣家２階のウッドデッキが隠れるほどになっていた（甲５の１，２，証人Ｂ）。門かぶりの松が枯れた原因は病害虫ではないと推認されるが真の原因は明らかではない（原告本人）。

　　(４)　被告は，平成１９年５月１１日までに本件契約を解約することを原告に通知し，契約は同年６月１１日限りで終了したが，被告はそれ以前の５月２５日に退去し，賃貸物件を明け渡した（乙６，原告本人，証人Ｂ）。退去時に，株式会社Ａが委託した管理会社担当者が立ち会い，敷地，庭，ガレージ，建物内の状況を確認した上で，被告が負担すべき原状回復費用はゼロであるとの原状回復工事承認書を交付した（乙２，乙７，証人Ｂ）。

　　(５)　原告は，訴外Ｃ造園に見積もらせた本件賃貸物件の樹木剪定工事費用合計２３万８３５０円のうち，(ア)　２メートル以上の高木剪定作業等費用１４万０７００円のみの作業を行わせ，同額を支払った（甲２，甲３，原告本人）。(エ)　枯れた松と同程度の松の植替え費用２５万円は，原告が訴外Ｃ造園の植木職人から相当額として聴き取ったものである。この松は原告が別の場所で育成していたものを，本件賃貸物件の新築時に移植したものである。

　２　本件賃貸物件の敷地・庭の植栽についての被告らの善管注意義務違反以上で認定した事実を踏まえて，被告らの善管注意義務違反の有無・程度について検討する。

　　(１)　庭の植栽についての被告らの善管注意義務
　　　　本件契約書及び重要事項説明書には，賃貸借の目的物として建物のみが記載され，敷地，庭の植栽等に関する記載が一切ないことは前記認定のとおりである。しかし，本件のような庭付き一戸建て物件の賃貸借契約においては，被告らのような庭の使用状況に照らして，庭及びその植栽等も建物と一体として賃貸借の目的物に含まれると解するのが当事者の合理的意思に合致するというべきである。そうすると，被告ら（被告の妻Ｂは利用補助者）は本件賃貸物件の敷地・庭の植栽についても，信義則上，一定の善管注意義務を負うと解するのが相当である。

　　(２)　植栽の剪定をしなかったことについて
　　庭の植栽の剪定をしなかったことを被告の善管注意義務違反とみることができるかどうかについては，敷地・庭の植栽の管理方法についての具体的な合意・約定がないこと，株式会社Ａから基本的には植栽は刈らないようにとの説明を受けていたこと，植栽の剪定・養生にはこれに関する一定の知識経験が必要と解されるが，被告らには知識経験はほとんどなかったこと等に照らせば，剪定をしなかったことを被告らの善管注意義務違反とみることはできないというべきである。

　　(３)　草取りの状況について
　　被告らの入居前と退去後の庭の草の状況を比較すると，退去後は明らかに草が生い茂っている状態であり，甲５の２5の写真が退去の約１ヶ月後の状態であることを考慮しても，一般的な庭の管理として行われるべき定期的な草取りが適切に行われていなかったものと推認される。したがって，この点は被告らの善管注意義務違反とみるのが相当である。

　　(４)　松枯れについて
　　松枯れの原因は不明であり，被告の善管注意義務違反によるものかどうかは明らかでない。しかし，松枯れはある日突然起きたわけではなく，徐々に葉の状態を変化させながら枯れるにいたったものと推認される。そして，本件の松はいわゆる門かぶりの松であり，その変化の推移は居住していた被告らが毎日目にしていたはずのものである。そうすると，庭の植栽についても信義則上，一定の善管注意義務を負うと解される被告らは，その変化の状態に気付き，これを株式会社Ａないし原告に知らせて対応策を講じる機会を与えるべき義務があったと解するのが相当であり，これを怠った被告らには善管注意義務違反があったと認めるのが相当である。

　　(５)　以上の草取り及び松枯れについての被告らの善管注意義務違反の程度を総合的に評価し，本件賃貸物件が近隣の賃料相場に比べて安い物件であることも併せ考慮すると，被告は預託した敷金の半分にあたる６万円を庭の修復費用の一部として負担するのが相当である。

３　以上によれば，敷金１２万円を充当した後の庭修復費用の残額を請求した本訴原告の請求には理由がなく，敷金全額の返還を請求した反訴原告の請求には負担すべき分を控除した残額６万円の支払を求める限度で理由があるので，主文のとおり判決する。
　　なお，遅延損害金の起算日は契約終了日の翌日とするのが相当である。

　　　　　東京簡易裁判所民事第９室

　　　　　　　　　　　　　　裁　判　官　　藤　岡　謙　三

敷金全額償却特約は消費者契約法10条により無効　（名古屋簡易裁判所平成21年06月04日判決）

　判例紹介

事件番号/ 平成20(少コ)438
事件名 /敷金等返還請求事件(通常訴訟手続に移行)
裁判所 /名古屋簡易裁判所
裁判年月日/ 平成21年06月04日
判示事項/
敷金は全額償却するとの約定の下に敷金が差し入れられていた建物賃貸借契約が建物入居前に賃借人により解約された場合において,敷金は,賃借人に未払家賃,修繕費等の債務がない場合,賃貸人が賃借人に対して返還する義務を負うものであって,敷金を全額償却する旨の定めは,他に合理的な理由がない限り,消費者契約法10条により無効になると解し,敷金全額を返還すべきものとした事例

平成２０年(少コ)第４３８号敷金等返還請求事件（通常訴訟手続に移行）

判決

主文

　　１被告は，原告に対し，金３４万２０００円及びこれに対する平成２１年１月２４日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　　２原告のその余の請求を棄却する。
　　３訴訟費用は，これを１０分し，その２を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。
　　４この判決は，１項及び３項に限り，仮に執行することができる。

事実及び理由第１請求
　１　被告は，原告に対し，金４４万７０００円及びこれに対する訴状送達の日の翌日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
　２　訴訟費用は被告の負担とする。
　３　仮執行宣言第

２　事案の概要
　１請求原因の要旨
　　原告は，被告との間で，平成２０年１０月５日，ｋ市ｌ区ｍ町ｎ－ｏ所在の建物（以下「本件建物」という）について，原告を借主，被告を貸主。とする賃貸借契約（以下「本件契約」という。）を締結した。

　　原告は，被告及び仲介業者に対して，本件契約に基づき，次の金員を支払った。
　　①　敷金　　３０万円
　　②　同年１１月分家賃　　１２万６０００円
　　③　仲介手数料　　１３万２３００円
　　④　消毒料　　１万６２７５円
　　⑤　家賃保証料　　２万５２００円
　　⑥　鍵交換代　　２万１０００円
　　⑦　火災保険料　３万円
　　　　　　　　　　　　　　合計　　６５万０７７５円

　　原告は，同年１０月２４日，仲介業者を通じて，被告に対し，本件契約を解除する旨申し入れた。
　　その後，仲介業者から，前記③仲介手数料，⑤家賃保証料，⑦火災保険料の合計１８万７５００円の返還はあったが，残りの金員の返還はない。

　　よって，原告は，被告に対し，本件契約の合意解除又は解約に基づく現状回復請求として，前記1敷金，2同年１１月分家賃，6鍵交換代の合計４４万７０００円及びこれに対する訴状送達の日の翌日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払いを求める。

２　請求原因に対する認否及び被告の主張
　(1)　敷金，平成２０年１１月分家賃及び鍵交換代を請求原因のとおり受け取った事実は認める。

　(2)　本件契約を合意解除した事実はない。また，本件契約を解約する場合は，約定により，書面により申し入れすることとされているが，書面による解約申し入れはなく，解約は成立していない。原告が仲介業者の従業員のＥに解約を申し入れたとしても，被告は仲介業者に賃借人の募集を依頼し，本件契約は締結され，金銭の授受はなされ，仲介業務は終了しているから，被告に対して，いかなる効果も生じない。原告は，本件建物に一度も入居しておらず，被告としては，入居する意思はないものとして，同年１２月末日をもって本件契約は終了したものとして扱い，同２１年１月から原告とは別の入居希望者に賃貸したものである。

　(3)　敷金に関しては，約定により，全額償却するものとされている。本件建物の家賃は月額２０万円から２５万円が相場であるが，全額償却を前提としていること，賃貸借期間は５年で，延長は認めないという定期借，家契約を条件としていることから，月額１５万円で賃貸しようとしたが原告から減額の申し出があったことや，２階部分はリフォームせず，２階にある５部屋のうちの２部屋に本件契約時に置かれていた荷物を引き続き置かせてもらうという条件で，月額１２万６０００円にしたものである。敷金は６０万円で全額償却するのが相場であるが，本件では敷金を３０万円としていることから，これを全額償却としても，賃貸人に一方的に有利とはいえず，敷金の償却の約定が社会的相当性を逸脱しているともいえない。

　(4)　鍵交換代については，原告が費用は負担するので鍵を交換して欲しいということで，交換に要する費用として，被告は仲介業者の従業員であるＥから２万１０００円を受け取ったものである。被告が鍵交換代を負担することになっていたのであれば，そもそも原告はＥに鍵代を支払う必要はなかったはずである。

３　原告の主張
　(1)　本件契約はすべて仲介業者であるＦを通じて行われており，担当者はＥであったことから，解約もＥを通したもので，一般的に解約申し入れは仲介業者を通して行われるものであるから，本件でも解約申し入れは有効である。なお，解約申し入れは書面で行っている。

　(2)　敷金を全額償却する旨の契約条項は，賃借人の権利を不当に制限するものであるから無効であり，被告は敷金返還義務を負うべきである。被告から敷金を全額償却する代わりに家賃を低額に抑えておくという説明は受けていないし，家賃は低額ではなく，適正な額である。

　(3)　引っ越しの際に鍵の交換を行うのは常識である。原告は仲介業者から鍵交換代として求められた金額を支払ったに過ぎない。

第３　裁判所の判断
　１　原告と被告間で本件契約が締結され，その後，本件契約は終了している事実並びに敷金，平成２０年１１月分家賃及び鍵交換代を原告が被告に支払った事実は，当事者間に争いはない。

　２　本件契約の終了理由，被告に敷金等の返還義務があるのかという点に関して，当事者間に争いがあるので，以下，検討する。

　(1)　 本件契約終了理由について
　　　原告は合意解除ないし原告からの解約申し入れにより，本件契約は終了した旨主張するのに対し，被告はそれらの事実をいずれも否定し，原告が入居しないので，平成２０年１２月末をもって本件契約が終了したものと扱った旨主張している。

　　　甲４，甲５及び原告の弁論によれば，同年１０月２４日に原告はＥに解約の申し入れを行い，同月２５日にＥは被告にその旨伝えた事実が認められる。

　　　ところで，被告の弁論によれば，被告は原告の解約申し入れに納得していなかった事実が認められること，本訴が提起されているということは，原告と被告間で，現在にいたるも本件契約に関する精算が行われていないことの表れであることからすると，原告と被告間で，合意解約が成立したものと解することは困難である。しかしながら，原告から被告に対して，解約申し入れが行われた事実は認められることから，本件契約は解約によって終了したものと解することはできる。

　　　なお，この点に関して，被告は被告自身に対する解約申し入れがなかった旨主張し，さらに，本件契約条項上，書面によることとされている，が，書面によっていない旨主張している。しかしながら，甲５によればＥを通して，原告の解約申し入れは被告に伝えられたものと認められるし，被告自身，原告は幽霊が出る，妖気を感じたとして，本件契約に因縁をつけてきたので怒りを抑えることができなかった旨述べており，原告から解約申し入れがあったことを知っていたことを推認させる弁論を，行っている。また，被告は甲４の書面は見たことがない旨述べているが原告の弁論からすれば，原告がＥに解約申し入れを行った際，原告はＥから甲４の書面に署名押印するよう求められ，甲４はその場で作成されたものであると認められるから，書面による解約申し入れはなされたものと解される。Ｅは仲介業者としての立場で，本件契約の締結に関与しており，Ｅによって，原告の解約申し入れは被告自身に伝わっていることからすると，Ｅを通じて行われた原告の解約申し入れが無効となるいわれはない。甲２によれば，同年１１月分の家賃は同年１０月６日に支払済みであることが認められることから，甲１の１４条の規定により，本件契約は被告に告知されたと考えられる同月２５日に終了したものと解するべきである。

　(2)　 敷金等の返還義務について
　　　甲１の契約条項７条には，保証金（敷金）３０万円は全額償却する旨の記載が認められるが，敷金は一般に賃貸借契約から生ずる賃借人の債務（未払家賃や賃借人が負担する必要のある修繕費等）を担保するために賃借人から賃貸人に差し入れられたものであるから，賃借人に未払家賃，修繕費等の債務がない場合には，他に合理的な理由がない限り，賃貸人は賃借人に返還する義務を負い，これと異なる定めは消費者契約法１０条により無効になると考えるべきである。被告は，敷金の全額償却の定めは賃料及び敷金を相場と比べて低額にしているためである旨主張しているが，当該事実を裏付ける証拠はないし，被告自身，賃料を低額にした理由として，契約期間を５年間として，更新できない定期借家としたことや，リフォームを一部行わないことにしたからである旨述べて，いるところであり，また，敷金を低額（相場の半額）に抑えたとしてもそれは早期に契約を締結し，空室状態をできるだけ防ぐという経営上の措置であるとも考えられるところであり，敷金の全額償却を正当化する合理的な理由は認められないから，被告は，原告に対し，敷金３０万円の返還義務を負う。

　　　次に，同年１１月分の家賃の返還義務の有無について検討するに，解約申し入れにより，本件契約は同年１０月２５日に終了したものと解されるところ，甲１によれば，契約条項１４条に，１か月分の月額家賃を賃貸人に支払うことにより即時中途解約することができる旨定められており，本件ではこの条項に該当すると考えられるから，原告は，初日不参入により，同月２６日から１か月後の同年１１月２５日までの賃料については返還請求することはできず，同月２６日から同月３０日までの５日間分のみ返還請求することができるものと考えられる。１２万６０００円の３０日分の５日分は２万１０００円となるから，被告が返還義務を負うのは２万１０００円である。

　　　次に，鍵交換代の返還義務について検討するに，新たに賃貸借契約が締結される場合の鍵の付け替えは，賃貸人が当該物件管理上の責任を負っており，その義務の履行としてとらえるのが相当であるから，賃借人が負担した場合には，賃貸人は自らの支出を免れたことによる利得を得たことになるから，原則として，当該費用の返還義務を負うと解するべきである。鍵の交換を原告が要求して，その費用の負担を了解していたものであるか否か，原告と被告とで主張は異なっており，事実関係は明らかではないが，少なくとも，鍵は交換され，その費用を原告が負担した事実は明らかであり，原告が負担する必要がないのに鍵交換代を支出したことを裏付ける証拠はないから，原則に従い，被告が鍵交換代２万１０００円の返還義務を負うと解するべきである。

　　　なお，訴状送達の日の翌日が同２１年１月２４日であることは顕著な事実である。甲１によれば，契約条項８条に敷金の返還時期は原告又は，物件管理者が退去確認後，原則として１か月以内とする旨定めているが訴状送達の日の翌日はその後であるから，遅延損害金の起算日は後者となる。敷金以外の既払金（１１月分家賃の一部及び鍵交換代）についても，同日以降遅滞となる。

３　結論
　　以上によれば，原告の請求は，３４万２０００円及びこれに対する平成２１年１月２４日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払いを求める限度で理由があるから，主文のとおり判決する。

　　
　　　　名古屋簡易裁判所

　　　　　　　　裁判官　　　　　　佐　　藤　　有　　司

2009.12.10 | 敷金・保証金・原状回復に関する判例等

＊最高裁平成21年11月27日判決（建物収去土地明渡請求事件）

　判例紹介

事件番号・・・・平成20(受)1340
事件名・・・・建物収去土地明渡請求事件
裁判所・・・・最高裁判所第二小法廷
裁判年月日・・・・平成21年11月27日
裁判種別・・・・判決
結果・・・・破棄自判
原審裁判所・・・・東京高等裁判所
原審事件番号・・・・平成20(ネ)589
原審裁判年月日・・・・平成20年05月14日

（裁判要旨 ）
　1 賃借人が借地上の建物の建て替えに当たり新築建物を賃借人とその妻子の共有とすることにつき賃貸人から承諾を得ていた場合において,賃借人が自らは新築建物の共有者とはならず妻子の共有とすることを容認して借地を無断転貸したことにつき,賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとされた事例

　2 賃借人が,借地上の建物の共有者である賃借人の子がその妻に離婚に伴う財産分与としてその持分を譲渡することを容認して借地を無断転貸したことにつき,賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとされた事例

　　　　　　　　　　　　　　主　　　　　　　文

　　　　　　　原判決中，上告人らに関する部分を破棄する。
　　　　　　　前項の部分につき，被上告人の控訴を棄却する。
　　　　　　　控訴費用及び上告費用は，被上告人の負担とする。

　　　　　　　　　　　　　　理　　　　　　　由

　上告代理人大河原弘，同宇多正行，上告復代理人吉川佳子の上告受理申立て理由について
　１　本件は，第１審判決別紙物件目録記載１の土地（以下「本件土地」という。）を所有し，上告人Ｙ₁ に賃貸している被上告人が，無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除を主張して，①上告人Ｙ₁ 並びに本件土地上の同目録記載２の建物（以下「本件建物」という。）を共有する上告人Ｙ₂ 及び同Ｙ₃ に対し，本件建物を収去して本件土地を明け渡すことを，②本件建物を占有する上告人株式会社Ｙ₄に対し，本件建物から退去して本件土地を明け渡すことを求めるとともに，③上告人らに対し，賃料相当損害金を連帯して支払うことを求める事案である。

　２　原審の適法に確定した事実関係の概要等は，次のとおりである。
　(1)　上告人Ｙ₁ の父Ａは，昭和２１年ころ，被上告人の父Ｂが所有していた本件土地を賃借してその上に建物（以下「旧建物」という。）を建築し，以後そこに居住して畳製造販売業を営んでいた。その後，Ａの死亡に伴い旧建物を相続により取得した上告人Ｙ₁ は，Ｂの死亡に伴い本件土地を相続により取得した被上告人との間で，昭和６２年３月９日，本件土地の賃貸借契約を更新する旨合意した（以下，上記合意更新後の賃貸借契約を「本件賃貸借契約」という。）。本件賃貸借契約には，賃借人が本件土地上の建物をほかに譲渡するときは，あらかじめ賃貸人の承諾を受けなければならない旨の特約がある。

　(2)　上告人Ｙ₁ は，旧建物に妻である上告人Ｙ₂ 及び子であるＣと共に居住するとともに，旧建物を本店所在地として，上告人株式会社Ｙ₄を設立し，その代表取締役に就任し，引き続き旧建物において畳製造販売業を営んできたが，同年２月１４日，Ｃが上告人Ｙ₃ と婚姻し，昭和６３年３月３０日，Ｃと上告人Ｙ₃ の間にＤが出生し，上告人Ｙ₁ 及びＤも旧建物に同居するようになった。

　(3)　Ｃと上告人Ｙ₂ は，平成９年ころ，旧建物の建て替えに反対していた上告人Ｙ₁の了解を得ずに，被上告人との間で，建て替え後の建物の持分を上告人Ｙ₁ 及びＣにつき各２分の１とすることを前提として，建物の建て替えの承諾条件につき交渉を行った。被上告人は，Ｃとの間で，旧建物の建て替え及び本件土地の転貸の承諾料を４００万円とすることを合意した。

　(4)　その後，Ｃは，被上告人に対し，金融機関から融資を受ける都合上，建て替え後の建物の共有者に上告人Ｙ₂ を加え，各人の持分を上告人Ｙ₁ につき１０分の１，Ｃにつき１０分の７，上告人Ｙ₂ につき１０分の２にしたいとの申入れをした。被上告人は，先に合意した承諾料の額を変更することなく，これを承諾した。

　(5)　旧建物の建て替え後の建物である本件建物は，平成１０年３月完成した。本件建物については，上記申入れの内容とは異なり，Ｃの持分を１０分の７，上告人Ｙ₂ の持分を１０分の３としてＣ及び上告人Ｙ₂ が共有することとなり，その旨の所有権保存登記がされた。Ｃ及び上告人Ｙ₂ は，上告人Ｙ₁ が持分を取得しないことを被上告人に説明すると，旧建物の建て替えについて承諾が得られず，承諾を得られるとしても承諾料その他の条件が不利なものになる可能性があると考えて，上記の事実を被上告人に説明しなかった。

　(6)　上告人Ｙ₁ は，最終的に，Ｃ及び上告人Ｙ₂ が本件建物を建築し，上記の持分割合でこれを共有することを容認し，これにより本件土地が上告人Ｙ₁ からＣ及び上告人Ｙ₂ に転貸されることになった（以下，この転貸を「第１転貸」という。）。本件建物には，旧建物と同様に，上告人Ｙ₁ ，同Ｙ₂ ，Ｃ，上告人Ｙ₃ 及びＤの５名が居住するとともに，上告人株式会社Ｙ₄ の本店が置かれてきた。

　(7)　Ｃは，平成１７年２月，上告人Ｙ₃ との離婚の届出をし，財産分与として本件建物の持分１０分の７を上告人Ｙ₃ に譲渡した。この財産分与に伴い，本件建物の敷地である本件土地につきＣが有していた持分１０分の７の転借権も上告人Ｙ₃に移転した。上告人Ｙ₁ は，上記財産分与が行われたことを容認し，これにより本件土地が上告人Ｙ₁ から上告人Ｙ₃ に転貸されることになった（以下，この転貸を「第２転貸」という。）。

　(8)　Ｃは，同年６月に破産手続開始の決定を受けた。Ｃは，同年８月に本件建物から退去したが，上告人Ｙ₃ 及びＤは，その後も上告人Ｙ₁ 及び同Ｙ₂ と共に本件建物に居住している。

　(9)　被上告人は，同年６月１７日ころ，本件建物の登記事項証明書を取り寄せて，①本件建物の所有権保存登記がＣ及び上告人Ｙ₂ を共有者としてされていて，上告人Ｙ₁ はその建築当初から持分を有しないこと，②本件建物のＣの持分は同年１２月２２日財産分与を原因として上告人Ｙ₃ へ移転した旨の登記がされていることを知り，同年８月２８日，上告人Ｙ₁ に対し，同月末日をもって本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした（以下，この意思表示を「本件解除」という。）。

　(10)　上告人Ｙ₁ は，旧建物を建て替えた後，本件賃貸借契約に基づく賃料の支払を遅滞したことがない。

　(11)　被上告人は，本件解除においては，第２転貸が被上告人に無断で行われたことを理由としていたが，本件訴訟において，第１転貸が被上告人に無断で行われたことも解除の理由として追加して主張している。

　３　原審は，上記事実関係の下で，次のとおり，第１転貸及び第２転貸のいずれについても，被上告人に無断で行われたことにつき背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとはいえないと判断して，被上告人の上告人らに対する請求をいずれも認容した。

　(1)　第１転貸については，①旧建物の建て替えの承諾条件について交渉を行ったＣが，上記条件が不利なものになりかねないと考えて，建て替え後の本件建物の共有持分を上告人Ｙ₁ が取得しないことをあえて被上告人に説明しなかったこと，②上告人Ｙ₁ が本件建物の共有者とならない場合，被上告人において承諾料の増額を要求していたと推認されることなどを勘案すると，これが被上告人に無断で行われたことにつき賃貸人である被上告人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとはいえない。

　(2)　第２転貸についても，①Ｃの離婚を隣人である被上告人に話しにくいという事情があったとしても，被上告人に無断で本件土地を上告人Ｙ₃ に転貸したことを正当化すべき事由にはならないこと，②Ｃが破産手続開始の決定を受けたことにより，上告人Ｙ₁ 一家の生活状況や資産内容に少なからず影響があったと考えられることなどを勘案すると，上記特段の事情があるとはいえない。

　４　しかしながら，原審の上記判断はいずれも是認することができない。その理由は，次のとおりである。
　(1)前記事実関係によれば，第１転貸は，本件土地の賃借人である上告人Ｙ₁が，賃貸人である被上告人の承諾を得て本件土地上の上告人Ｙ₁ 所有の旧建物を建て替えるに当たり，新築された本件建物につき，Ｃ及び上告人Ｙ₂ の共有とすることを容認し，これに伴い本件土地を転貸したものであるところ，第１転貸による転借人らであるＣ及び上告人Ｙ₂ は，上告人Ｙ₁ の子及び妻であって，建て替えの前後を通じて借地上の建物において上告人Ｙ₁ と同居しており，第１転貸によって本件土地の利用状況に変化が生じたわけではない上，被上告人は，上告人Ｙ₁の持分を１０分の１，Ｃの持分を１０分の７，上告人Ｙ₂ の持分を１０分の２として，建物を建て替えることを承諾しており，上告人Ｙ₁ の持分とされるはずであった本件建物の持分１０分の１が上告人Ｙ₂ の持分とされたことに伴う限度で被上告人の承諾を得ることなく本件土地が転貸されることになったにとどまるというのである。そして，被上告人は，上告人Ｙ₁ とＣが各２分の１の持分を取得することを前提として合意した承諾料につき，これを増額することなく，上告人Ｙ₁ ，Ｃ及び上告人Ｙ₂の各持分を上記割合として建物を建て替えることを承諾し，上記の限度で無断転貸となる第１転貸がされた事実を知った後も当初はこれを本件解除の理由とはしなかったというのであって，被上告人において，上告人Ｙ₁ が本件建物の持分１０分の１を取得することにつき重大な関心を有していたとは解されない。そうすると，上告人Ｙ₁ は本件建物の持分を取得しない旨の説明を受けていた場合に被上告人において承諾料の増額を要求していたことが推認されるとしても，第１転貸が上記の限度で被上告人に無断で行われたことにつき，賃貸人である被上告人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるというべきである。

　(2)　また，前記事実関係によれば，第２転貸は，本件土地の賃借人である上告人Ｙ₁ が，本件土地上の本件建物の共有者であるＣにおいてその持分を上告人Ｙ₃ に譲渡することを容認し，これに伴い上告人Ｙ₃ に本件土地を転貸したものであるところ，上記の持分譲渡は，上告人Ｙ₁ の子であるＣから，その妻である上告人Ｙ₃ に対し，離婚に伴う財産分与として行われたものである上，上告人Ｙ₃は離婚前から本件土地に上告人Ｙ₁ らと共に居住しており，離婚後にＣが本件建物から退去したほかは，本件土地の利用状況には変化が生じていないというのであって，第２転貸により賃貸人である被上告人が何らかの不利益を被ったことは全くうかがわれない。

　そうすると，第２転貸が被上告人に無断で行われたことについても，上記の特段の事情があるというべきである。

　(3)　以上によれば，第１転貸及び第２転貸が被上告人に無断で行われたことを理由とする本件解除は効力を生じないものといわなければならず，被上告人の上告人らに対する請求はいずれも理由がない。

　これと異なる原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は理由があり，原判決中上告人らに関する部分は破棄を免れない。そして，被上告人の上告人らに対する請求をいずれも棄却した第１審判決は正当であるから，上記部分につき被上告人の控訴を棄却すべきである。よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。

（裁判長裁判官　中川了滋　　裁判官　今井功　　裁判官　古田佑紀　　裁判官　竹内行夫）

2009.12.09 | 譲渡・転貸借

地代を値下げ（固定資産税路線価から地代を計算してみた）

現行地代は適正額の3倍なので地代の減額調停を申立

　地下鉄銀座線の稲荷町駅に程近い場所、ＪＲ上野駅400ｍ位の場所に下谷神社がある。その神社の近辺が東上野３丁目になる。

　神社の裏手に居住する木村さんは最近同一地主の借地人達に、地代がどの程度かを尋ねて回った。その結果、近隣の地代に比べても高額であると気付いた。地代は、１ヶ月４８８００円（29坪）を支払っている。１坪当り約１７００円である。

　地代の問題の他に更新料の問題もあるので、組合に加入して相談してみた。
　組合は、固定資産税の路線価を基にして地代を試算してみた。

　木村さんの家が面している通りの固定資産税評価の路線価は１㎡43万円。１坪当り約142万円である。
　2002年度修正率はマイナス13％なので、１坪当りの固定資産税評価額は約125万円となる…（Ａ）。

固定資産税は、（Ａ）×固定資産税率×軽減措置で計算出来る。
（1）固定資産税は固定資産税評価額×1/100×1.4（固定資産税率）×1/6（注1）
１坪当りの年間固定資産税は約２９２０円、１ヶ月当り約240円になる…（Ｂ）。

都市計画税は、（Ａ）×都市計画税率×軽減措置×23区の軽減措置で計算出来る。
（2）都市計画税は固定資産税評価額×1/100×0.3(都市計画税率)×1/3（注1）×1/2（注2）
都市計画税は１坪当り年間約630円、１ヶ月当り約50円になる…（Ｃ）。

１ヶ月当りの支払税額は（Ｂ）＋（Ｃ）で１坪当り約290円。
　標準的な地代は（Ｂ）＋（Ｃ）の2～3倍といわれている。（注3）

借地面積は29坪であるから１ヶ月の地代は、１６８２０～２５２３０円となる。
木村さんの支払っている地代は、適正地代より約２～３倍高い。

そこで、木村さんは簡易裁判所に地代の減額請求の調停を申立てた。話合いを続けた結果、１万円の値下げ案が提示されたが、地主側は肯首しなかった。このままでは調停が不調になってしまうので、今回は仕方なく７８００円で妥協した。
　2003年４月以降に都税事務所で評価証明書をもらって、もう一度減額請求の調停をやる決意だ。

　（注1）軽減措置で200㎡（60坪）以下の場合は、（1）固定資産税は1/6で（2）都市計画税は1/3に減税。200㎡（60坪）以上の場合は、（1）固定資産税は1/3で（2）都市計画税は2/3に減税。

（注2）都内23区の軽減措置で1/2に減税されている。

　（注3）東京簡易裁判所の調停成立事例では住宅地は3.1倍前後、商業地は2.4倍前後という調査結果がある。

（参考）　最高裁判所事務総局から１９９１年１２月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。そこには「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」と記載されている。言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の２～３倍の範囲内であれば適正地代と言える。

2009.12.07 | 地代の算出方法

固定資産課税台帳の公開で税額と標準的な地代を計算してみた

　　　　　　　固定資産課税台帳の公開で
　　　　　　　　　　　地代減額請求の調停の申立へ

　台東区上野桜木は、ＪＲ鶯谷駅から５分位、緑の多い閑静な住宅地である。住環境に不満はないが地代には不満が残る。岩崎さんは、地代を１ヶ月49,600円（31坪）支払っている。坪当り1,600円である。近隣の地代に比較しても高過ぎる。

　 2003年４月１日から借地借家人に固定資産課税台帳が開示された。そこで岩崎さんは借地契約書を持参し、都税事務所で「固定資産土地評価証明書」の交付（東京都内23区の場合、交付手数料400円）を受けた。　

　組合では、その「固定資産土地評価証明書」を基にして税額と標準的な地代を計算してみた。

　　　◆　【固定資産税額は固定資産税課税標準額×1.4％で求められる。】

　固定資産税課税標準額は「固定資産土地評価証明書」から31坪で年間、5,474,768円である。従って、１坪当りの固定資産税課税標準額は、5,474,768円÷31（坪）＝176,605円（年間）

　比較し易いように１ヶ月/１坪当りの固定資産税課税標準14,717円（176,605円÷12ヶ月）で計算する。

　　　　１ヶ月/１坪当りの固定資産税額は、14,717円×1.4％＝206円…（A）

　　◆　【都市計画税額は都内２３区では2/1の減額措置が採られているので、都市計画税課税標準の特例額×0.3％で求められる。】　

　特例額は「固定資産土地評価証明書」から、固定資産税課税標準額と同額である。

　　　従って、１ヶ月/１坪当りの都市計画税額は14,717円×0.3％＝44円…（B)

　公租公課倍率法では、住宅地では固定資産税と都市計画税（A+B）の3倍前後、商業地では2倍前後が適正地代と言われている。税金は１ヶ月/１坪当り250円であるから、現行地代の坪当り1,600円は6.4倍である。住宅地として計算すると、地代は坪当り750円前後が妥当であるから、１ヶ月の標準的な地代（31坪）は23,2500円前後となる。現行の地代１ヶ月49,600円は高すぎる。

　「固定資産土地評価証明書」を根拠に岩崎さんは、簡易裁判所に近々地代の減額請求の調停を申立てる予定だ。

2009.12.04 | 地代の算出方法

契約時に説明なしの定期借家契約は有効なのか

（質問）　転勤で１Ｋの賃貸マンション（家具付）を家賃月額７万円・礼金４ヶ月を支払うことで賃貸借契約を結びました。契約期間は３６４日です。１２月に期間が満了しますが、定期建物賃貸借契約期間満了および貸主変更の通知が送られてきました。

　貸主は管理会社で、賃貸条件として家賃月額８万２千円（近隣相場を基準に算定）、光熱費１万３千円も今度は入居者負担とされています。契約書には、定期建物賃貸借契約書と書いてありますが、期間満了で終了することも書いておらず、事前に何の説明も受けておりません。家賃の値上げを認めないとマンションを出なければならないのでしょうか。

（回答）　最近は、インターネットなどで格安物件と称して、ネットのサイトには定期借家契約であることを全く知らせずに、騙して契約させる事例が増えています。

　定期建物賃貸借契約は、期間が満了すると更新されず、借主は無条件で建物を明渡さなければならない契約です。

　定期建物賃貸借契約は借主に大変不利な契約であるために、契約が成立するためには次の３つの要件が必要です。
　①口頭ではなく書面で契約する。
　②定期建物賃貸借契約書には、契約の更新がないことが明記されていなければならない。
　③定期建物賃貸借契約を結ぶに当っては、貸主は借主に、契約の更新がないことが記載された書面を渡して説明しなければならない。
　以上３つの要件の内一つでも欠けると定期建物賃貸借契約は成立せず、普通建物賃貸借契約となります（※）。

　相談者のケースは２つの要件が欠けていますので普通借家契約となります。従って、貸主の契約条件に従う必要はなく勿論そのためにマンションを立退かされる理由はありません。組合と相談しながら頑張って交渉して下さい。

全国借地借家人新聞より

（※）　
（定期建物賃貸借）
第３８条　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条（借家人に不利な特約は無効とする）の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項（期間１年未満の借家契約の禁止）の規定を適用しない。

２　前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

３　建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

参考記事　「定期借家契約を結ぶ手続き」

2009.11.17 | 定期借家・定期借地契約

借家契約に付けられた更新料支払特約は消費者契約法10条に違反しに無効

　判例紹介

　大阪高等裁判所判例―借家契約に付けられた更新料支払特約は消費者契約法１０条に違反し無効として、過去4回の更新で支払った合計４０万円の返還することを賃貸人に命じた画期的事例　（大阪高裁平成21年8月27日判決）

（事案の概要）
　Ａ（賃借人）は、平成１２年８月、４階建共同住宅の１部屋を、Ｂ（賃貸人）から、月家賃４万５０００円で、借りて居住を始めた。契約書には、契約期間１年間、更新料１０万円と記載され「更新の場合、契約書記載の更新料を支払わなくてはならない」と明記された更新料支払特約があった。

　以後１年毎に更新（下記）。
①平成１３年８月１０万円
②同１４年９月１０万円
③同１５年８月１０万円
④同１６年８月１０万円
⑤同１７年８月１０万円
合計５０万円

　Ａは、平成１８年には契約を解約して明け渡し、支払った更新料５０万円の返還請求の訴訟を京都地裁に起こした。京都地裁はＡ敗訴。大阪高裁は地裁判決を取消し、Ｂに②③④⑤の更新時既払更新料４０万円全額返還を命じ、Ａ逆転勝訴。

①は消費者契約法施行（平成１３年４月１日）前にされた平成１２年の当初契約によって支払われたものだとして認められなかった。

　（裁判の争点）
　Ａが訴えたこの裁判の争点は、ＡＢ間の更新料支払特約が、消費者契約法１０条（「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」によって無効か否かである。

　（大阪高裁判決の要旨）
　大阪高裁は、「消費者契約法が立法された下で見直してみると・・（中略）・・、この約定は、賃借人に無視できないかなり大きな経済的負担が生じるのに、本件更新料約定は、賃借人が負う金銭的対価に見合う経済的根拠は見いだせず、むしろ一見低い月額賃料額を明示して賃借人を誘引する効果があること、賃貸人と賃借人との間においては情報収集力に大きな格差があったのに、本件更新料約定は、客観的には情報収集力に乏しい賃借人から借地借家法の強行規定の存在から目を逸らさせる役割を果たしており、この点で、賃借人は実質的に対等にまたは自由に取引条件を検討できないまま本件賃貸借契約を締結させられた」

　「本件更新料約定は、民法第１条第２項に規定する原則（信義則）に反して消費者の利益を一方的に害するもので、無効である」と判断した。

　無効な更新料約定によりＡが支払わされた４０万円の既払更新料は、賃貸人（Ｂ）の不当利得であるから、賃借人（Ｂ）に返還せよという判決である。

　（本判決の評価）
　賃貸借契約における更新料特約に消費者契約法１０条を適用した初めての高裁判決であり、本件のような内容の更新料特約を消費者の利益を一方的に害し無効とした画期的なもの。なお、本年になり、７月２３日、９月２５日に、同様に消費者の勝訴とした京都地裁の判決が出ている。

（2009.11.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

2009.11.12 | 更新料（借家）判例

賃貸住宅、退去後の補修費負担は違法…京都地裁（2009年9月30日判決）

　賃貸住宅の借り主に、退去後の補修費として一定額を負担させるのは消費者契約法に違反するとして、ＮＰＯ法人「京都消費者契約ネットワーク」（京都市）が、不動産賃貸業「長栄」（同）に契約条項の使用差し止めを求めた消費者団体訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。　

　滝華聡之裁判長は「消費者の利益を一方的に害する」として違法性を認め、同社に条項を使用しないよう命じた。

　消費者団体訴訟は、これまでに全国３地裁で６件が提訴されたが、差し止め請求を認めた判決は２例目。

　判決によると、同社は賃貸借契約を結ぶ際、退去後に部屋を新装状態にする「定額補修分担金」名目で、家賃の２～４倍の額を前払いさせる条項を設けていた。

　同社は訴訟で「すでに条項は使用しておらず、差し止め対象にはならない」と主張したが、滝華裁判長は「今後、同様の条項を使う蓋然性がある。条項は、借り主が負担しなくてよい通常使用による損耗の原状回復費まで支払わせることを想定したと認められ、信義則に反する」と指摘した。

　同社は「判決は不当。控訴して争う」としている。

2009年9月30日　（読売新聞）

2009年9月30日 京都地裁　判決文

2009.10.13 | 借地借家法・民法

賃貸住宅更新料、首都圏と京都だけ突出して徴収～実態調査で明らかに

賃貸住宅更新料

首都圏と京都だけ突出して徴収　

　（実態調査で明らかに）

　2009年10月9日

　更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査住宅・不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営するネクストがHOME'S会員企業を対象に、更新料問題に関する不動産業界の意識調査・実態調査を実施。更新料をとっていない地域が多いことなどが明らかになった。1,796社から回答を得た。

　大阪高裁で賃貸住宅の更新料は無効との判断が出たが、今回の調査で実は大きな地域差があることが明らかになった。首都圏や京都では約9割の回答者が「更新料のみ」もしくは「更新料と事務手数料の両方」を設定しているのに対して、北海道では約9割、京都以外の近畿地方では約8割の回答者が「更新料も更新事務手数料も取っていない」と回答。更新料が地域的には限定的な商習慣であることが浮き彫りになっている。とくに首都圏では「更新料も更新事務手数料も取っていない」のはわずか1.7％に留まった。

　「更新料を設定している」と回答した会員企業に対して、設定している更新料の金額について回答してもらうと、ほぼ全地域で大半を占めるのは「更新料は家賃の1ヵ月分」とする回答。しかし京都の不動産会社では「更新料は家賃の2ヵ月分」とする回答が最多となっている。更新料設定有無に加えてその金額設定にも地域差があり、賃貸借契約に伴う制度や金額については、全国規模で平準化されていないことも明らかになった。

　また、賃貸借契約更新料に対する考え方を聞いてみる（複数回答可）と、「昔からの商慣習」が56.7％でトップ。「オーナーの収益のため」41.7％、「更新時の事務手数料」36.1％と続き、賃貸借契約更新料に対する明確な判断基準が不動産業界内でも存在していない現状がうかがえた。

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「更新料問題に関する不動産業界の意識・実態緊急調査」（PDF）

2009.10.10 | 更新料（借家）

更新料約定は消費者契約法10条に違反し既払更新料の返還請求が出来る

（問）　平成２１年８月２７日の借主勝訴の大阪高裁判決では､既に支払済みの更新料の返還請求が認められたというが､どのような内容の判決であったのか。

（答）　今回の大阪高裁の判決を前後して、更新料支払特約が消費者契約法１０条に違反し無効という更新料を否定する判決が立て続けに出ている。

　例えば、平成２１年７月２３日の京都地裁判決では､支払い済みの１回分の更新料１１万６０００円が返還された。

　同年９月２５日の同日３件の京都地裁判決では、既払更新料３回分（２２万８０００円）（判決文１）、もう一人は、１回分の更新料（１１万６０００円）（判決文２）の返還請求が認められた。このように、次々と過去に遡って支払った既払更新料の返還請求が実現している。

　もう１件は家主が未払い更新料（１０万６０００円）（判決文３）の支払いを求めた訴訟で、更新料支払特約は消費者契約法１０条に違反し無効であるとして家主の請求を棄却した。

　これら消費者契約法１０条を基にした更新料否定の判例の積重ねによって、＜更新料根絶＞の運動が更に加速されなければならない。そのためにも、これらの判例の検討は急務である。そこで、今回の逆転勝訴の大阪高裁の判例を中心に、借主が敗訴している１審の京都地裁（平成２０年１月３０日）判決も、検討する。

　＜事案の概要＞　平成１２年８月に、以下のような内容で建物賃貸借契約を結んだ。契約期間１年（以後１年更新）､礼金６万円、家賃１か月４万５０００円､敷金１０万円､入居者相互会費１万５００円、及び１年毎に更新料１０万円を支払う約束（更新料約定）になっていた。

　契約書には、＜更新料約定＞が次のように記載されていた。
　第２１条　（更新）
　契約書記載の賃貸借期間の満了時より，甲（貸主）にあっては６か月前，乙（借主）にあっては１か月前までに各相手方に対し更新拒絶の申出をしない限り，本契約は家賃・共益費等の金額に関する点を除き，更新継続されるものとする。但し契約書に別段の定めがある場合はそれに従う。尚この場合，乙（借主）は甲（貸主）に対し，契約書記載の更新料を支払わねばならない。

　更新料は平成１３年～１７年まで５回分５０万円が支払われた。しかし､平成１８年の更新の際、更新料の支払を拒否し、契約書に基づいて退去の１か月前に解約予告をし、１１月分の家賃を未払いのまま、同年１１月３０日に退去した。

　借主は、退去後、既払更新料５０万円と敷金１０万円から未払い家賃（４万５０００円）を差引いた敷金５万５０００円の返還を求めて京都地裁へ提訴した。

　裁判は更新料の法的性質を中心に争われた。
　貸主側は、更新料は①更新拒絶権放棄の対価（紛争解決金）、②賃借権強化の対価､③賃料の補充（前払賃料）であると主張した。

　借主側は、①～③はいずれも更新料の法的性質を有していないし、何ら対価性を有しない不合理的なものである。更新料約定は消費者契約法又は民法９０条により無効であると主張した。

　京都地裁（平成２０年１月３０日判決）は、更新料は①②は評価できるが、対価としての性質は希薄であり､主に③賃料補充（前払賃料）であると認定した。その上で､「本件更新料約定が無効であることを前提とする原告の不当利得返還請求には理由がない」として借主の更新料返還請求を棄却した。

　敷金に関しては、平成１８年の更新料不払分（１０万円）は敷金１０万円によって充当され、「敷金返還を求める原告（借主）の請求には理由がない」として敷金返還請求が棄却された。

　借主はこの判決を不服として大阪高裁へ控訴した。

　大阪高裁は争点になっている更新料の法的性質①～③ を検討し､「契約において特にその性質も対価となるべきものも定められないままであって、法律的には容易に説明することが困難で、対価性の乏しい給付というほかはない」として貸主側の主張を採用できないと結論づけた。

　大阪高裁は特に１審で認められた更新料は「前払賃料」とみる見解（＊）に対して、仮に更新料が前払い賃料であれば､借主が中途解約した場合､未経過期間分に相当する額の精算するのが当然である。だが､本件更新料については､そのような規定は定められていない。従って、「法律的に､これを賃料として説明することは困難であり、本件更新料が賃料の補充としての性質をもっているということもできない」として貸主側の主張を斥けている。

　（＊）過去の判例の検討をすると、更新料を「前払賃料」（賃料の補充）と見る見解は、合意更新と法定更新とに拘らず更新料支払特約があれば更新料支払義務を認めるという結論に馴染み易い傾向がある。

　その上で、大阪高裁は「更新料約定は､消費者契約法１０条に違反し､無効であるというべきである」として更新料特約を否定した。従って、「更新料は法律上の原因なくして支払われた」ものであるから､既払更新料は返還すべきであるとした。

　但し､消費者契約法施行（平成１３年４月１日）前の初回の契約分（平成１２年８月１５日締結）の更新料約定による平成１３年８月支払の更新料（１０万円）は有効とした。既払更新料（１０万×５回）の内から１０万円を除いた４０万円が更新料返還請求として認められた。

　敷金に関して､大阪高裁は「本件更新料約定は無効であるから、被控訴人（賃貸人）がそれに基づいて更新料を敷金から控除することができない｣と理由を述べた。貸主が敷金（１０万円）から未払更新料（１０万円）勝手に差引くことは許されないから、貸主に対して、敷金１０万円から１１月分の未払家賃（４万５０００円）を差引いた５万５０００円を返還するよう命じた。

　大阪高裁は、更新料約定に関して次のように述べている。
　「賃料を意味しない更新料という用語を用いることにより､賃借人の経済的な出損が少ないかのような印象を与えて契約締結を誘因する役割を果たすものでしかないと言われてもやむを得ないと思われる。すなわち､一般的に､全体的の負担額が同じであっても､当初の負担額が少ないを好む」人に対し、「賃貸物件の経済的対価として更新時にしか授受されない更新料を併用することにより、法律上の対価である家賃額を一見少なく見せることは、消費者契約法の精神に照らすと許容されることではない。･・・・被控訴人（賃貸人）が本件物件の賃貸により本件更新料に相当する金額をも含めた経済的利益を取得しようとするならば、更新料としてではなく、端的に、その分を上乗せした賃料の設定をして、賃借人になろうとする消費者に明確、透明に示すことが要請されるというべきである。」

　大阪高裁の見解は借主側の更新料の主張と同じである。次の通りである。「現在の更新料は、賃借人が物件を選定する際に主に賃料の額に着目する点を利用して、賃料については割安な印象を与えて契約を誘因し、結局は割高な賃料を取るのと同じ結果を得ようとする欺瞞的な目的で利用されているものである」。

　問題になっている京都の更新料は１年契約で更新料は家賃の２か月分以上というものである。東京の更新料は２年契約で家賃の１か月分というのが多い。例えば、東京式で言えば、家賃４万５０００円、２年契約で更新料２０万円は、家賃の４.４か月分の更新料となる。単純な比較で言えば京都の更新料は、東京の４.４倍ということである。今回の大阪高裁の判例が東京の更新料の場合に、そのまま適用されるかというと少々問題がある。

　取敢えずは、最高裁（1982年４月１５日判決、昭和５６年（オ）第１１１８号）の契約書に更新料支払約定があっても、法定更新された場合には更新料の支払義務がないという判例がある。これに基づいて更新料の不払を実行した方が賢明である。

　更新料を正当化するために後から珍奇な理屈を捏ね繰り回した結果が「前払賃料」説である。更新料と同じように不動産賃貸借契約では、意味不明な・曖昧な用語で徴収されているものに礼金、保証金、権利金、管理費等である。営業用店舗の保証金の「償却特約」もぼったくりの典型である。

　判決文でも述べられているように、曖昧なものは排除し、支払は家賃だけにすれば判り易い。それ以外の請求は認めない。シンプルにすれば、物件選びの比較も簡単になる。透明性を高めればトラブルも無くなる。　

　　　　　賃貸住宅の更新料の地域差

	徴収率	平均額		徴収率	平均額
北海道	２８.５	０.１	愛知県	４０.６	０.５
宮城県	０.２	０.５	京都府	５５.１	１.４
埼玉県	６１.６	０.５	大阪府	０	０
千葉県	８２.９	１.０	兵庫県	０	０
東京都	６５.０	１.０	広島県	１９.１	０.２
神奈川県	９０.１	０.８	愛媛県	１３.２	０.５
富山県	１７.８	０.５	福岡県	２３.３	０.５
長野県	３４.３	０.５	沖縄県	４０.４	０.５

東京・台東借地借家人組合　
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2009.10.05 | 敷金（保証金）・原状回復

室内に石綿、死亡　遺族が提訴へ　神戸のマンション　（朝日）

　神戸市内のマンションで３年前、住人の女性（当時６７）が悪性がんの中皮腫で死亡したのは、室内に吹き付けられていた断熱用のアスベスト（石綿）が原因だったとして、遺族側が１日、マンション販売会社などに損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こすことを決めた。弁護団は「石綿の危険が身近にあることを示す事例。販売会社は過去にさかのぼって調査すべきだ」と訴えている。

　遺族側の代理人によると、女性は夫と７７年にマンションの一室を購入。０５年ごろから息苦しさを訴え、０６年３月に入院した。４カ月後に死亡し、中皮腫と診断された。

　解剖の結果、肺と腹部から白石綿や毒性が強い青、茶石綿を検出。自宅近くに石綿工場などはなく、遺族が自宅の建材に疑いを抱いて調査したところ、台所わきのボイラー室の壁やボイラー本体に白、青、茶の石綿が使われていたことが確認できた。

　ボイラーは入居半年後から、点火時に小さな爆発音と風が起きていたという。遺族は「石綿が爆風で劣化し、室内で舞ったのを吸い込んだのが原因」と主張。このマンションは現存しており、全１８戸にボイラー室があったが、ボイラーも吹き付け石綿も０８年までに撤去された。

　環境省によると、住居内の石綿が原因で死亡したとされる例は極めて珍しいという。

　ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会（京都市）の谷垣千秋事務局長は「給湯用のガス機器が小型化して遠隔操作できるようになる８０年代までは、室内にボイラーを置いた例は多かった。防火用に石綿を吹き付けたこともあったはずだ」と指摘。大阪じん肺アスベスト弁護団の長野真一郎弁護士は「マンション販売会社はきちんと調査し、石綿を使用していれば住人にも知らせるべきだ」と話す。

　ただ、マンション建設大手は「一戸ごとにボイラー室を設け、機器周辺にまで石綿を吹き付けたりする工法は一般的ではなく、特殊な事例ではないか」。このマンションを販売した会社（大阪市）は「記録が残っておらず実態は把握できないが、何十棟も売ったことはないはずだ」としている。

　遺族は販売会社など４社に計約９千万円の損害賠償を求め１１月にも提訴する方針だ。（千葉雄高）

asahi.cmo （朝日新聞社）　2009年10月2日

2009.10.03 | 住宅・不動産ニュース

シックハウス症候群：賠償判決　震える声「生活変わらぬ」　健康被害、ローン返済今も　（毎日）

　「うれしいが生活は変わらない」。１日、東京地裁のシックハウス訴訟で勝訴したイラストレーター、岡谷貞子（おかやていこ）さん（４８）は震える声で訴えた。健康被害を認定した初めての判決に、専門家からは「画期的だ」と評価する声が上がった。

　岡谷さんがマンションを購入したのは００年１月。７月に入居するとすぐに息苦しさや異臭を感じた。０２年４月以降は動体視力が落ち下痢にも悩まされるようになった。自治体の発行するパンフレットなどにイラストを描き生計を立てていたが、その後、倦怠（けんたい）感や痛みからペンを握ることもできなくなり、収入がほとんどなくなった。０２年１２月、やむを得ず転居したが、欠陥マンションのため売却も不可能。毎月約７万円のローンが重くのしかかり、弟に支払ってもらっている。

　岡谷さんはほこりを吸い込むとせきが止まらなくなるため、帽子にマスク、手袋姿で会見に臨み「外見上は分かりにくいので、理解してもらえないのがつらい」と話した。

　代理人の竹沢克己弁護士は「シックハウス症候群の患者は仕事さえ手につかなくなって収入を失い、経済的にも深刻な被害を受ける。判決を機に国が対策に乗り出すべきだ」と指摘する。

　シックハウスを巡っては東京地裁が０５年１２月、売買契約済みのマンションについて「ホルムアルデヒドの濃度が国の指針値を超えていた」として、売買契約解除と賠償を認める初めての判決を言い渡している。しかし実際に生じた健康被害との因果関係を認めた判断はこれまでなかった。

　シックハウス問題に詳しい関根幹雄弁護士は「非常に画期的な判決。同種訴訟で敗訴しそうになると、和解に持ち込み公表を避ける業者が多いので、勝訴判決は珍しい。業者の不法行為（ずさんな説明）やシックハウスのみならず化学物質過敏症の健康被害を認定したのも初めてだろう」と述べた。【伊藤一郎】

毎日新聞　2009年10月2日　東京朝刊

2009.10.02 | 住宅・不動産ニュース

シックハウス被害、損害賠償認める判決　東京地裁（朝日）

　分譲マンションに居住していた神奈川県平塚市の女性（４８）が、シックハウス症候群で健康被害を受け転居せざるを得なくなったとして、販売会社＝民事再生手続き中＝に約８７９０万円の支払いを求めた訴訟で、東京地裁（酒井良介裁判官）は１日、同社の過失を認め、女性が約３６６２万円の債権を持つと確定する判決を言い渡した。

　判決によると、女性は００年７月～０２年１２月、横浜市のマンション分譲中堅・ダイア建設が販売した同市内のマンションに居住していた。入居直後から頭痛や味覚異常などが出て、０２年６月に化学物質過敏症、転居後の０５年５月にシックハウス症候群の疑いがあると診断された。

　酒井裁判官は、同社が国の指針値に適合する建材を使用せず、シックハウス症候群の原因物質とされるホルムアルデヒドを放散する恐れがある建材を使ったことや、そのリスクを女性に説明しなかったと指摘。「マンション完成後も室内濃度を測定するなどの適切な措置をとらなかった」として同社の過失を認め、治療費やマンション購入代金の一部、転居費用などの支払い義務があると判断した。

　原告女性の代理人弁護士によると、シックハウスをめぐる訴訟で損害賠償が認められるのは珍しいという。女性は「この訴訟には同じ患者の思いが込められている。勝訴判決が出ても、患者の苦しみは続いている」と訴えた。

　ダイア建設は「判決文の内容が確認できておらず、コメントは控えたい」と話した。

asahi.cmo （朝日新聞社）　2009年10月１日

2009.10.01 | 住宅・不動産ニュース

賃貸更新料また返還命令…京都地裁　（２００９年９月２５日判決）

　賃貸住宅の契約更新の際に支払いが求められる「更新料」を巡り、京都市内のマンションを借りていた熊本県と東京都の女性２人が家主側に支払い済み更新料計３４万４０００円の返還などを求めた２件の訴訟の判決が２５日、京都地裁であった。滝華聡之裁判長は「更新料を定めた契約条項は、消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反して無効」として、いずれも家主側に全額の支払いを命じた。家主側は控訴する方針。

　更新料を無効とする司法判断は、７月に同地裁で、８月には大阪高裁で出ており、借り主側の弁護団は「判決の流れは、もはや止められない。家主側は不当条項を速やかに見直すべきだ」と話している。

　判決によると、熊本の女性は２００３年４月、東京の女性は０６年３月に入居。更新料は、いずれも１年ごとに賃料２か月分とする契約で、それぞれ３回分２２万８０００円、１回分１１万６０００円を支払った。

　家主側は訴訟で「更新料には賃料を補充する性質がある」などと主張したが、判決で、滝華裁判長は「趣旨不明瞭(めいりょう)な部分が大きい」と指摘。そのうえで「更新料条項について、情報や交渉力で格差のある借り主側に誤認状態で契約を結ばせ、不利益を与えた」とした。

　この日は、家主が借り主に未払いの更新料１０万６０００円の支払いを求めた訴訟の判決も京都地裁であり、佐野義孝裁判官は消費者契約法に基づき、契約条項は無効として請求を棄却した。

（2009年9月26日読売新聞）

賃貸マンション　３判決で「更新料無効」京都地裁　借り主勝訴の流れ（2009年９月25日判決）

　賃貸マンションの契約で更新料の支払いを定めた条項の妥当性をめぐる３件の訴訟で、京都地裁は25日、いずれも「借り主の利益を一方的に損なう条項で、消費者契約法により無効」とする判決を言い渡した。７月の京都地裁、８月の大阪高裁に続く借り主側勝訴の判決で、下級審レベルでは無効判断の流れが優勢になってきた。

　京都市内で借りていた20代女性２人がそれぞれの家主に更新料の返還を求めた二つの訴訟では、瀧華聡之裁判長が、更新料１回分11万６千円、３回分計22万８千円の全額返還を命じた。更新料の支払いを拒否した男性（27）に家主が10万６千円の支払いを求めた訴訟では、佐野義孝裁判官が訴えを棄却した。

　判決は更新料の性質について「単に更新の際に支払う金銭との意味合いが強く、趣旨不明瞭（めいりょう）な部分が大きい」などと指摘した。家主側の「賃料の補充、前払いとしての性質がある」とする主張に対しては「対価性は認められないか、希薄」として退けた。

　家主側の弁護団は「最高裁の判断が出るまで争う」として３件とも控訴する方針。

　更新料制度をめぐる訴訟では、２００８年１月の京都地裁、今年３月の大津地裁は「更新料は有効」としている。

　■京の業者　制度見直し動きも

　賃貸住宅の更新料の支払いを求める条項について、２５日の京都地裁をはじめ「無効」とする司法判断が積み重なるなか、京都の不動産管理会社の間では更新料制度を見直す動きも出始めた。訴訟については「返還命令は零細な家主にとって死活問題」と最高裁まで争う構えだが、新規の契約からは「更新料」の名が消えていく流れになりそうだ。

　不動産管理会社でつくる日本賃貸住宅管理協会・京都府支部の吉田光一支部長は「判決は厳粛に受け止めている。更新料の設定はあくまでも個々の会社、家主の判断になるが、見直しの動きは広がっている」と話す。管理会社によっては、新規契約の際に更新料を設定しないよう家主に勧めたり賃料の一部であることを入居者に説明するなど対応を変えているという。

　借り主側の京都敷金・保証金弁護団はこの日の判決後、「更新料無効の流れはもはや止めることはできない。消費者保護は時代の要請だ」とする声明を発表した。９月６日の電話相談を受けて希望者が集団提訴する意向であることを示した。

京都新聞　２００９年９月２５日

賃貸マンション：更新料訴訟でまた無効判決　京都地裁（２００９年９月２５日判決）

　賃貸マンションの更新料条項が有効かどうか争われた３件の訴訟で、京都地裁は２５日、いずれも「消費者契約法違反で無効」とする判決を出した。７月の京都地裁、８月の大阪高裁と同様の判断で、更新料を無効とする流れの定着を示すものと言えそうだ。

　借り主が家主に、更新料計３４万円の返還を求めた２件では、瀧華聡之裁判長が「更新料は極めて乏しい対価しかなく、贈与のようなもので、一方的に消費者の利益を害する」と述べ、全額返還を命令。定額補修分担金１２万円も「同法違反で無効」とし、１２万円の返還を命じた。

　逆に家主が借り主に不払いの更新料１０万６０００円の支払いを求めた訴訟では、佐野義孝裁判官が「更新料を賃料の一部や補充とみるのは困難」と家主側の主張を退け、請求を棄却した。【熊谷豪】

毎日新聞　2009年9月25日

マンション更新料は無効　京都地裁判決　（２００９年９月２５日判決）

　賃貸マンションの契約更新時に借り主から「更新料」を徴収する契約条項の是非が争われた３件の訴訟で、京都地裁は２５日、いずれも「消費者契約法に照らして無効」との判断を示した。家主側は控訴する方針。一方、借り主側弁護団は、更新料をめぐり勝訴が続いているのを受け、京都と滋賀の借り主を原告に来月にも集団提訴する予定だ。

　借り主が家主に更新料の返還を求めた訴訟２件では、瀧華聡之裁判長が家主側にそれぞれ２２万８千円と１１万６千円の支払いを命じた。家主が借り主に更新料の支払いを求めた１件では、佐野義孝裁判官が請求を棄却した。

　判決は、更新料について「賃料の補充や、借り主が借り続ける権利を補強する対価などの性質は認められない」「趣旨が不明瞭」「借り主側に重大な不利益を与える」などとしていずれも消費者契約法に反すると判断。「社会的に認知された制度だ」などという家主側の主張を退けた。

　更新料をとる慣行は首都圏や京都、滋賀、福岡などにある。０７年の国土交通省のアンケートでは、平均額が最も高いのは京都で、家賃の１．４カ月分だった。

　判決のうち１件では、退去時の補修費の一定額を借り主に払わせる「定額補修分担金」の条項も争われた。判決は「通常損耗分は賃料に含める形で回収されている」として家主側に１２万円の支払いを命じた。

　借り主３人は、大学や大学院在学中の０３～０６年に京都市内のマンションに入居。１～２年後の更新時に家賃２カ月分にあたる７万６千～１１万６千円を支払うとの契約を結んでいた。（中川竜児）

asahi.com（朝日新聞社）　（２００９年９月２５日）

賃貸人の修繕義務不履行によって賃借人が被った営業利益相当の損害の範囲

　判例紹介

　店舗賃借人が賃貸人の修繕義務不履行によって被った営業利益相当の損害の範囲　（最高裁平成２１年１月１９日判決、判例時報２０２３号）

　（事案の概要）　
　１　賃借人Ｘは平成４年３月、賃貸人Ｙからビルの地下1階をカラオケ営業のために月額２０万円で賃借した。

　２　平成４年９月頃から本件店舗に浸水が頻繁に発生したが、平成９年２月には床上３０～５０ｃｍまで浸水した（本件事故）。そのためＸはカラオケ店の営業ができなくなった。

　３　Ｙは本件事故直後より、Ｘからえオ業再開できるよう修繕を求められていたが、これに応じず、逆に賃貸契約の解除を主張してＸに退去を要求し、、電源を遮断するなどした。

　４　Ｘは営業再開の目途も立たないため、平成１０年９月、Ｙの修繕義務不履行により営業利益喪失等による損害賠償を求める本訴を起こした。これに対し、Ｙは修繕義務の存在を否定し、さらに、賃料不払等を理由として賃貸借契約の解除を主張し本件店舗の明渡を求めた。

　５　名古屋高裁金沢支部は、「Ｙは本件事故後も引続き賃貸人として本件店舗部分を使用収益させるために必要な修繕義務を負担していたにもかかわらず、その義務を尽くさなかった。Ｘは本件事故の日からカラオケ店営業ができなかったから、Ｙに対し、本件事故の1か月後である平成９年３月１２日からＸの求める損害賠償の終期である平成１３年８月１１日までの４年５か月間の得べ借りし営業利益３１０４万円を喪失したことによる損害賠償を請求する権利がある」と判決した。これに対し、Ｙが上告した。

　（判決要旨）　
　①　Ｙが修繕義務を履行したとしても老朽化（築後約３０年）して大規模な改修を必要としていた本件ビルにおいてＸが賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続し得たとは必ずしも考え難い。
　②　営業再開は一実現できるか分からない実現可能性が乏しいものとなっていた。
　③　カラオケ店営業は本件店舗以外の場所で行うことができないものとは考えられない。
　④　Ｘはカラオケセット等の損傷に対し約３７００万円の保険金が支払われていたのであるから再びカラオケセットを整備するのに必要な資金を得ていた。

　そうすると、Ｘがカラオケ営業を別の場所で再開する等の損害を回避又は減少させる措置を何ら執ることなく、本件店舗における営業利益相当の損害が発生するにまかせて、その損害のすべてについての賠償をＹに請求することは、条理上認められない。よって、右損害の回避又は現象の措置を執ることができた時期以降の損害のすべてをＹに請求することはできない、として原判決を破棄して損害の範囲について更に審理を尽くすよう原審に差し戻した。

　（寸評）
　家主の修繕義務不履行による賃借人の損害にはいろいろあるが、店舗の営業利益を失ったことによる損害の賠償を求める際には、この判決の趣旨を念頭におく必要がある重要な判決。

（2009.09.）

（東借連常任弁護団）

東京借地借家人新聞より

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2009.09.17 | 修理･改装（借家）

どのようにしたら、更新料の支払を拒否出来るのか

　木村さんは、引越しのピークを過ぎた６月になってから賃貸物件探し始めた。既に好物件は粗方入居済みであった。選好みをいっていられる場合でないので、仕方なく家賃は少々高目（１０万円）であったが、平成１９年６月、千代田線根津駅近くのマンションへ入居した。

　契約書は、貸主の姿勢が窺えるような内容である。細かい文字で１０頁に亘り部屋の修復作業仕様書及びそのチェック項目が書かれ、借主の義務とその費用負担を強いるものばかりであった。

　不動産業者は契約時に近隣のマンション（８～９万円前後の家賃）より高めの家賃を気にして、次回の更新時（平成２１年）には必ず家賃を値下げすると約束していた。

　平成２１年の更新1か月前に不動産業者が更新内容を通知して来た。だが、家賃は値下げするという約束にも拘らず、１か月１０万円、管理費も１か月５０００円で据置き、更新料と更新手数料は家賃の１か月相当分（合計２０万円）というものであった。

　不動産業者の約束無視と遣り方に憤りを覚え、インターネットで調べて台東借地借家人組合へ入会した。木村さんは組合と相談し、不動産業者へ更新料の検討と家賃の値下げを要望する文書を送った。

　不動産業者から「更新料は約定通り支払ってもらいますが、家賃については1か月当たり３０００円の値下げすることの了解を家主から得ています」という回答があった。

　木村さんは３０００円の減額では納得できずに、組合役員と一緒に不動産屋を訪れ、直接交渉を行った。話し合いの結果、３０００円の値下げの他に管理費５０００円もカットすると不動産業者は確約した。

　しかし、不動産業者も営業利益が絡む更新料と更新手数料に関しては護りを固め、譲歩する気配がない。これ以上交渉を続けても、埒が明かないので、交渉は取敢えず打ち切ることにした。

　今回の話合いは、家賃と管理費の値下げに重点かあったので、それを中心にを交渉した。従って、更新料と更新手数料に関しては、深入りしなかった。

　後日、木村さんと話合いをした。家賃の更なる減額要求をするよりも、取敢えず、更新料と更新手数料は一括で支払わなくてはならないから、費用負担が無い更新料不支払いを選択したいという希望であった。

　組合は当初から更新料に関しては、法定更新に持込む方針であった。そこで今回木村さんに少し勇気を出してもらい、借地借家法２６条の規定に従って法定更新を選択し、最高裁の判例に従って更新料の不払いを実行することにした。

　借地借家法26条は、法律の定めに従い、契約条件が整えば、契約書を作成しなくても、契約は法律の定めに従い自動更新されると規定されている。その際、契約は「従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなす」とされている。「みなす」ということは、法律的には更新が確定したものとして取り扱うということである。

　だから、家主が契約の更新をする意思がないとか、契約書を作成していなし、借主と契約の締結もしていないから、「契約は成立していない」と主張しても、法定更新された契約を法律的に覆すことは出来ないということだ。そして、法定更新された契約に不動産業者は何も関与している訳ではないし、契約の成立に何ら介在している訳ではないから、不動産業者の労務報酬は発生しない。

　尚、「更新手数料」は更新手続を依頼した者が支払う。通常は貸主が不動産業者に更新業務を依頼しているので、不動産業者は貸主に労務報酬を請求するのが原則であり、貸主は依頼した更新業務が完了したことを確認した上で労務報酬支払う。更新業務を依頼していない借主に労務報酬である更新手数料を請求することは請求根拠のない違反行為であるである。

　尚、「不動産業者から更新時の更新手数料を支払うよう請求された」を参照。

　そして、法定更新された契約は、借地借家法２６条の「但書」で「その期間は、定めがないものとする」と規定さている。例えば、２年契約なら期間が限定されているので、２年後には必ず契約の更新がある。しかし、契約期間が定められていないと、期間の区切りがないので更新は発生しない。言い換えると、法定更新をすると法律的には更新が発生しないので、２度と更新料の支払いが問題になることはない。

　　建物賃貸借の更新料に関しては、最高裁（昭和５７年４月１５日判決・昭和５６年（オ）第１１１８号）は「建物賃貸借契約における更新料支払の約定は、特段の事情の認められない以上、専ら右賃貸借契約が合意更新される場合に関するものであって法定更新された場合における支払の趣旨までも含むものではない」と判示している。

　換言すると、更新料支払特約があっても、借主が法定更新を選択した場合、特段の事情がなければ、更新料の支払義務はないということである。従って、貸主に借地借家法２８条規定の裁判所が判断した正当事由がなければ、更新料支払い特約がある場合でも、借主は借地借家法２６条の規定に従って、建物賃貸借契約を法定更新すれば、更新料支払を拒否することは可能である。そして、1度勇気をもって、更新料を拒否すれば、2度と更新料の支払が問題になることは無いということだ。

　大阪高裁（２００９年８月２７日判決）は「更新料支払特約」を消費者契約法１０条に反して無効として、既に支払った過去４回分の更新料（合計で４０万円）を返還させるという画期的な判決を下した。

　しかし、大阪高裁は、借主が過去に５回更新料を支払っているが、消費者契約法（平成１３（２００１）年４月１日）施行前に締結した初回の賃貸借契約（平成１２年８月１１日）に基づいて支払われた更新料（１０万円）は有効として返還を認めなかった。

　ところが、借主は平成１８年の更新の際、法定更新を選択し、更新料（１０万円）を不払いした。この更新料不払いに対しても大阪高裁は、「賃貸借契約に定められた更新料約定は、消費者契約法１０条に違反し、無効である」というこ基本的態度変わらないが、判決文の中で何回となく「法定更新の場合には､更新に条件を付することはできないため､更新料を支払う必要はないと解すべきである」或は「法定更新の際には更新料を払う義務がない」ということを指摘している。

　参考　借地借家法
　（建物賃貸借契約の更新等）
第２６条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。

３　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第２８条 建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

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2009.09.16 | 更新料（借家）

更新料、１００万戸に波紋　（朝日新聞）　２　大阪高裁（2009年8月27日判決）

　入居者側の弁護団は判決後、「逆転勝訴」「更新料は無効」といった垂れ幕を手に、大阪市北区で記者会見した。野々山弁護士（京都弁護士会）は「画期的な意義のある判決。更新料という、悪しき習慣を地域からなくしていく大きなきっかけにしたい」と満面の笑みを見せた。勝訴した原告の男性会社員（５４）は会見に参加しなかったが「これを機に不当な契約条項をなくしてほしい」とのコメントを寄せた。

　男性は京都市左京区で00年にマンションを借りてから、家主に毎年10万円の更新料を支払った。「毎月の家賃4万5千円に比べて高い」と感じたが、仲介業者から詳しい説明がないまま契約書にサインした。退去後の07年2月、京都の弁護士らによる電話相談会「更新料110番」に相談。助言を受けて同4月、全国初の提訴に踏み切った。

　一方、家主側弁護団は記者会見で「更新料の支払いは家主と入居者が合意して正当に成立した契約であり、消費者契約法が介入する余地はない。消費者保護といえば何でも通る風潮はおかしい」
と不満をあらわにし、直ちに最高裁に上告する意向を示した。

　消費者契約法が効力

　今回の高裁判決は、更新料について、借り主は何の対価も得られないのに義務だけを課されたもので、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする規定」が適用されると判断。同法施行前に交わした賃貸契約に基づく最初の更新料は有効だが、同法施行後の契約更新に基づいて借り主が支払わされた更新料は無効とした。

　一橋大大学院法学研究科の松本恒雄教授（消費者法）は「原状回復や敷金返還などの一連の訴訟の流れをくんだ判決で、消費者契約法の影響が大きく出ている。『業界の慣習』として何となく続いてきたことに、『おかしいんじゃないの』という意識を持つ消費者が増えてきたのは消費者契約法による効果といえる」と評価する。

　ただし、すべてのケースで「更新料＝無効」というわけではなさそうだ。「月々の賃料は安くしておいて更新料で取り返すというビジネスモデルはありえなくはない。今回の件も『更新料は家賃の一部で、年に１度更新料でまとめて前払いしてもらう代わり、家賃を安くしている』という説明をきちんとしていれば無効ということにならなっかったかもしれない」と話す。

　消費者契約法をめぐる問題は、入学金返還訴訟に端を発し、不動産契約上の消費者保護をめぐる問題は、04年ごろの敷金返還訴訟から、最近の更新料の問題へと移ってきた。

　東京都の不動産コンサルタントは「次の焦点は共益費や礼金だろう」とみる。「不動産契約という消費者に身近でわかりやすい問題だけに注目を浴びているが、保険契約の解約をめぐる問題なども同根。今後は消費者契約法をめぐる幅広い分野に影響が及ぶことになるかもしれない」

朝日新聞　２００９年８月２8日　朝刊

　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）が「京都敷金・保証金弁護団」のホーム・ページに掲載されている。

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

賃貸更新料、高裁が無効判決　（朝日新聞）　１　大阪高裁（2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員（５４）が家主に支払い済みの更新料など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は、請求を退けた一審・京都地裁判決を変更し、約４５万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。家主側は上告する方針。

　高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘。消費者の利益を不当に害する条項を無効と定めた消費者契約法に反し、同法が施行された０１年４月以降の契約に基づいて支払われた４０万円分を無効とした。家主が返還拒否した敷金約５万円も支払い対象とした。

　賃貸住宅の更新料を違法とする司法判断は７月にあった別の訴訟の京都地裁判決で初めて示され、高裁レベルでは今回が初めて。首都圏や京都などで続けてきた不動産業界に影響を与えそうだ。

　判決によると、男性は００年８月、京都市左京区のマンションに月４万５千円の家賃で入居。１年ごとの契約更新の際、家賃約２カ月分にあたる１０万円の更新料を支払う内容の契約を家主と交わし、０６年１１月に退去するまで５回分の更新料（５０万円）を払った。

　高裁判決は、消費者契約法施行後の更新契約の有効性を検討。家主側が「更新料は契約更新を拒む権利を放棄する対価だ」と主張した点について、家主の更新拒否はそもそも借地借家法の規定で正当な理由がある場合に限られているとし、徴収理由にならないと指摘。「賃料補充の性質もある」との主張も、家賃増減と連動する契約になっていないことなどを理由に退けた。

　さらに判決は、今回のケースは１年ごとに家賃２カ月分余りと高額▽借地借家法の規定を男性に十分に伝えていない、などといった問題点も指摘。「更新料を併用し、賃料を一見少なく見せることは消費者契約法の精神に照らして許されない」としたうえで、「更新料相当額を得ようとするのなら、その分を上乗せした賃料を設定し、消費者に明確、透明に示すことが求められる」と結論づけた。

　昨年１月の一審判決は家主側の主張を認め、入居者側に一方的な不利益を与えるものではないとして男性の請求を棄却した。

　消費者保護　鮮明に

《解説》家主が契約更新ごとに借り手から徴収する「更新料」をめぐり、消費者契約法をあてはめて明確に違法と判断した大阪高裁判決は、近年の消費者保護の流れを鮮明にしたものといえる。

　退居時に「敷金」から修繕費が差し引かれる問題をめぐっては、消費者契約法が施行された０１年以降、大阪地裁などで「敷金ぼったくり」訴訟が起され、違法とする司法判断が相次いだ。０５年の最高裁判決も「修繕費は本来賃料に含まれている」と指摘し、「敷引特約」の条項は契約書から姿を消しつつある。

　更新料も、家主側の都合で「賃料の補充」「更新拒否の権利を放棄する対価」などとされ、長年放置されてきた。７月の京都地裁判決が同種訴訟で初めて不合理な慣行と断じ、今回の高裁判決も同様の考えを示した。

　家主側の反発は根強いとみられ、別名目で徴収する動きが出てくる可能性もある。しかし単なる価格転嫁は新たな批判を招きかねない。業界は、借り手が納得できる料金体系を示す時代が来たと受け止めるべきだろう。

《賃貸住宅の更新料》契約更新時に借り手が家主に支払う費用で、戦後の住宅難で家主の立場が優位だった１９５０年代ごろから地域によって広まり、「慣習」として定着したとされる。国土交通省のアンケート（０７年）によると、首都圏や京都、福岡などでみられ、平均徴収額が最も高いのは京都で家賃の１．４カ月分、最も安いのは北海道で同０．１カ月分。

朝日新聞　２００９年８月２8日　朝刊

　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）が「京都敷金・保証金弁護団」のホーム・ページに掲載されている。

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

更新料訴訟控訴審　貸主に返還命じる判決　（毎日新聞）　大阪高裁（2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、借り主の会社員男性（５４）＝京都市＝が貸主に更新料５回分など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決で大阪高裁は２７日、男性の請求を棄却した１審・京都地裁判決を変更し、貸主に４５万５０００円の返還を命じる逆転判決を言い渡した。成田喜達裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に反し無効」と指摘した。【北川仁士】

　更新料返還を認めたのは、別のマンションを巡る京都地裁判決（７月）以来２件目で、高裁では初めて。貸主側は上告の方針。

　判決によると男性は００年８月、同市左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。契約書には月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円と記載された。男性は０６年１１月に退去するまで６回更新し、うち最後を除く５回更新料を支払った。

　１審判決は「更新料は賃料の前払いで、消費者の利益を一方的に害するものではない」としていた。

　これに対し成田裁判長はまず「契約時に更新料の説明は全くなく、賃料との認識はなかった」と指摘。そのうえで「借地借家法によれば、貸主側は正当な理由がなければ自動更新を拒絶できず、借り主に更新料支払い義務はないが、貸主側が説明していないため対等・自由な取引条件とはいえない」と述べ、更新料条項の違法性を認定。消費者契約法施行（０１年４月）後の４回分の更新料と、男性が求めた敷金の一部の返還を命じた。

　判決後、男性側代理人の野々山宏弁護士は「貸主は、家賃を安く見せかけるための不当契約をやめるべきで、国も規制すべきだ」と訴えた。一方、貸主側代理人の田中伸弁護士は「消費者契約法を拡大解釈した不当判決だ」と批判した。

毎日新聞　2009年8月28日　東京朝刊

　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）が「京都敷金・保証金弁護団」のホーム・ページに掲載されている。

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文

更新料訴訟で原告逆転勝訴（産経新聞）　（2009年8月27日判決）

　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効として、京都市北区の男性会社員（５４）がマンションの家主に、支払った５回分の更新料など５５万５千円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達裁判長（亀田廣美裁判官代読）は「消費者契約法に違反し無効」として、原告側の請求を退けた１審京都地裁判決を変更、家主側に更新料を含む４５万円の返還を命じた。

　高裁が更新料契約を「無効」とする判断を示したのは初めて。同種訴訟で更新料を「有効」とする判決が続くなか、７月に京都地裁が別の訴訟で初の無効判決を出し、高裁の判断が注目されていた。家主側は上告する方針。

　訴訟で家主側は「（もともと低く設定している）賃料の補充という性質がある」と主張したが、成田裁判長は「契約条項をみても更新料の説明がなく、単に契約更新時に支払われる金銭という以上の認識はない」と指摘。さらに、消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効と定めた消費者契約法１０条に違反するかについて、賃料補充の性質は認められない▽家賃の２カ月分余りと高額▽一見安い賃料という印象を与える－ことから「違反する」と認定した。

　一方、男性が支払った更新料５回のうち１回は、消費者契約法の施行前で公序良俗にも反せず、返還の必要はないとした。

　判決によると、男性は平成１２年８月、京都市内の賃貸マンションに月４万５千円の家賃で入居。契約は１年更新で毎回１０万円の更新料を支払う条項があり、男性は５年間で５回、計５０万円を支払った。

２００９年８月２８日

　今回の大阪高裁（2009年8月27日判決）の判決文（PDF）が「京都敷金・保証金弁護団」のホーム・ページに掲載されている。

　尚、１審の２００８年１月３０日京都地裁判決の全文